 (1).1469445912.jpg.1000x500r-640x400.jpg "Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи и не платить задаток")
Что не возвращается — залог или задаток?
В зависимости от условий, прописанных в соглашении и предварительном договоре, а также от того, кто не исполнил свои обязательства и стал причиной прекращения сделки, и залог, и задаток могут не возвращаться.
Задаток не возвращается покупающему, если он нарушил или прекратил сотрудничество по текущему договору. Например, гражданин Пономарев заключил договор аренды банкетного зала для свадебного торжества на определенную дату и внес задаток — 35 000 рублей.
Если бы руководство банкетного зала было причиной расторжения сделки, например, из-за пожара на указанную дату зал не будет готов, то Пономареву вернули бы не просто задаток, а его двойную сумму.
А если Пономарев исправно весь год платил деньги, старая машина будет ему возвращена, а также он станет полноценным собственником новой машины.
Из примеров видно, что залог применяется в случаях, когда продавец хочет предостеречь себя от рисков, а задаток используется как первый шаг в дальнейшем осуществлении сделки.
Что делать, если продавец не возвращает аванс или задаток за квартиру?
Если же Продавец квартиры отказывается вернуть аванс или задаток, несмотря на то, что по условиям договора он обязан это сделать, то Покупателю дорога одна – в суд. Долго, муторно, но что делать… А чтобы Покупателю не так обидно было, он может добавить в иск не только требование возврата переданной Продавцу суммы, но и взыскать проценты, и моральный ущерб, и понесенные убытки из-за срыва намеченной сделки.
Что можно предъявить Продавцу квартиры, когда он необоснованно отказывается возвращать аванс? Здесь закон дает Покупателю следующие аргументы:
На практике бывает, что указав Продавцу квартиры на эти статьи закона, добиваются добровольного возврата денег и без обращения в суд. Особенно, с учетом того, что время только увеличивает сумму к возврату – проценты накапливаются.
Конечно, при этом подразумевается, что сам Договор об авансе (задатке) должен быть составлен юридически грамотно, и условия в нем должны трактоваться однозначно, со ссылками на конкретные статьи закона.
Поэтому Покупателю очень желательно перед внесением аванса (равно как и задатка) и заключением соответствующего договора, проконсультироваться с юристом насчет возможных последствий. А лучше – заказать тому же юристу подготовку этого самого договора с условиями внесения предоплаты в том виде, в котором он отвечает интересам Покупателя.
Как действовать Покупателю квартиры при внесении аванса, например, на вторичном рынке (сумма, сроки, условия возврата и т.п.) – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Ocнoвнaя инфopмaция
Дaнныe вcex, ктo пoдпиcывaeт coглaшeниe. Пишyт ФИO, aдpeca peгиcтpaции и дaнныe пacпopтoв.
Cтoимocть квapтиpы и paзмep зaдaткa. Cyммy зaдaткa пишyт цифpaми и пpoпиcью. Укaзывaют пopядoк pacчeтa: кaк пoкyпaтeль пepeдacт зaдaтoк и ocтaвшиecя дeньги зa нeдвижимocть.
Дaнныe oбъeктa. Пишyт инфopмaцию o нeдвижимocти, кoтopaя бyдeт в дoгoвope кyпли-пpoдaжи: aдpec, oбщaя плoщaдь, кaдacтpoвый нoмep.
Ecли пpoдaeтcя дoля, этo тoжe пишyт в coглaшeнии. Нaпpимep, пpи пpoдaжe дoмa и чacти yчacткa, нa кoтopoм oн пocтpoeн.
Кoгдa бyдeт зaключeн ocнoвнoй дoгoвop пo cдeлкe. Toчнyю дaтy, кoгдa пoдпишyт дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нe yкaзывaют.
Бывaeт, пpoдaвeц нe ycпeвaeт coбpaть дoкyмeнты или пoкyпaтeль — пoдгoтoвить дeньги, тoгдa cpoк мoжeт измeнитьcя. B coглaшeнии пишyт, дo кaкoгo чиcлa пpoвeдyт cдeлкy. Ecли нyжнo, cpoк мoжнo пoтoм измeнить. Для этoгo cocтaвляют дoпoлнитeльнoe coглaшeниe.
Oбязaннocти пpoдaвцa и пoкyпaтeля. Пишyт, кaкиe дoкyмeнты дoлжeн coбpaть пpoдaвeц дo cдeлки:
- выпиcкy из EГPН и дoкyмeнт, нa ocнoвaнии кoтopoгo вoзниклo пpaвo coбcтвeннocти: дapcтвeннaя, дoгoвop кyпли-пpoдaжи;
- cпpaвкy oб oтcyтcтвии дoлгoв пo кoммyнaльным;
- cпpaвкy o пpoпиcaнныx.
Ecли нyжнo, в cпиcoк дoбaвляют нoтapиaльнoe coглacиe cyпpyгa нa cдeлкy и coглacиe opгaнa oпeки.
Включить в договор условие о задатке
Суть задатка следующая. Клиент платит предпринимателю деньги в счет оплаты по договору. Если клиент отменяет заказ, предприниматель оставляет задаток себе — без всяких чеков на расходы. Если предприниматель сам откажется оказывать услугу, он отдаст задаток в двойном размере — 380, 381 ГК РФ.
Задаток нельзя включить в договор с физлицами. Поэтому такая фишка не подойдёт салонам красоты, ателье, бригадам по ремонту квартир и другим предпринимателям из сферы бытовых услуг. Правило — из ст. 16 Закона о защите потребителей.
Турагентство проиграло спор с клиентами, которые хотели вернуть 40 000 ₽ за отказ от тура. В договоре было условие, что тур неотменяем, а предоплата — это задаток, он не возвращается. Но суд сказал, что физлиц нельзя лишать права на отмену брони, и неважно, что написано в договоре — дело № 33-3534/2021.
А вот оказывать услуги другим предпринимателям с условием о задатке можно. Важно лишь, чтобы из текста договора было ясно, что деньги, которые вносит клиент — это задаток, а не простая предоплата. При этом предоплата может стать задатком, если клиент отменяет бронь поздно.
Вот пример условия для договора:
Стороны пришли к соглашению, что в случае отказа от исполнения договора заказчиком менее чем за 10 дней до даты оказания услуг кейтеринга, внесённая заказчиком предоплата в сумме 10 000 рублей будет считаться внесённой на счёт исполнителя в качестве задатка и не подлежит возврату заказчику в соответствии со ст. 381 ГК РФ.
Статья актуальна на 13.04.2021
Возврат аванса за квартиру
в виде аванса, то Покупатель может вернуть ее всегда, за исключением случаев, когда в договоре (по которому этот аванс передавался) имеются условия удержания этого аванса (или его части) в виде штрафа (неустойки) за неисполнение условий.
А как понять, что передача денег оформлена именно в виде аванса? Здесь все просто. Если в договоре нет прямого указания, что сумма передается в виде задатка, то эта сумма признается авансом.
При этом, в самом договоре эта сумма может называться по-разному, например – обеспечительный взнос, авансовый платеж, предоплата и т.п. Не имеет значения! Если не задаток, значит – аванс (п.3, ст. 380, ГК РФ). А аванс, передаваемый в счет будущих платежей по сделке, подлежит возврату всегда, если покупка квартиры не состоялась.
Правда, если в условиях передачи денег стороны предусмотрели штраф для Покупателя за нарушение (неисполнение) условий договора, то этот аванс (или его часть) Продавец имеет право оставить у себя. Например, в случае, если Покупатель не явился в назначенный день на сделку.
Условие о штрафных санкциях вносится в договор на усмотрение сторон сделки. При этом, штраф может быть предусмотрен не только для Покупателя, но и для Продавца. Например, если тот в процессе подготовки сделки нашел другого покупателя и отказывается продавать квартиру первому.
То есть Покупатель и Продавец могут произвольно задавать в договоре условия возврата и невозврата аванса при покупке квартиры (см. ниже пример). Это относится и к первичному рынку (например, к договору бронирования новостройки), и ко вторичному рынку (к предварительному договору или договору аванса).
С задатком же дела обстоят немного сложнее.
Документы, оформляющие задаток
С размером задатка определились.
-Теперь , какие бумаги необходимо составить?Как оформить задаток ?
-Расписку!
-Конечно расписка нужна. Ведь она подтверждает факт получения денег Продавцом. Но не более того!
-Тогда еще нужно Соглашение о задатке.
-Обязательно.Но оно подтверждает понимание каждой из сторон о последствиях невыполнения договоренностей: о возврате в двойном размере в случае отказа от продажи или потери задатка в случае отказа от покупки.И все!
В Соглашении о задатке НЕ прописываются условия купли-продажи. Оно является приложением к предварительному договору купли-продажи.
-Значит нужен договор о намерениях совершить куплю-продажу?
-Обязательно!
Предварительный договор купли-продажи не является договором отчуждения — это договор о намерениях продать и купить.
Только три документа, работающие вместе являются правильным оформлением сделки:
-А какой из них самый главный?
-Все они, для целей сделки купли-продажи недвижимости, ценны вместе и не ценны по-одному!Я вижу, Вы сомневаетесь?Ну тогда вспомните о нашем разговоре позже )
Уж поверьте моему опыту. Я сопровождаю сделки с недвижимостью с 2006 года, в моей профессиональной копилке более 1 000 успешных сделок.
Перед передачей задатка нужно оценить риски в сделке и проверить документы, подтверждающие права на недвижимость.
Читайте дополнительные разъяснения:Свидетельство о государственной регистрации права — это условно достоверный документ Мошенники и как их распознатьПолный алгоритм покупки недвижимости
Сделать предоплату невозвратной нельзя
Обычно предприниматели берут предоплату в подтверждение, что клиент точно воспользуется услугой.
К примеру, женщина записывается на маникюр за месяц на последние числа декабря. Перед Новым годом желающих сделать ногти будет много. Поэтому салон сразу берёт с клиентки 2 000 ₽ и бронирует за ней время. Другим желающим на это время откажут.
Ещё пример. В кафе обращается фирма, заказывает кейтеринг на три дня и вносит предоплату 10 000 ₽. Повара и официанты кафе будут заняты в эти дни в офисе фирмы. Приготовить и привезти еду другим клиентам не смогут.
По закону клиент может отказаться от услуги и забрать предоплату в любой момент.
Сделать услугу неотменяемой, а предоплату невозвратной нельзя. Даже если вписать такой пункт в договор с клиентом, он не будет действовать. Нет услуги — нет оплаты. Это называется встречным исполнением обязательств. Правила — из ст. 328, 453, 717, 731, 782 ГК РФ и ст. 32 Закона о правах потребителей.
В наших примерах получится так. Клиентка передумала делать маникюр — салон обязан вернуть 2 000 ₽. Фирме стал не нужен кейтеринг — кафе обязано вернуть 10 000 ₽.
Но не всё так печально. Из предоплаты можно вычесть свои расходы и оплату уже сделанных услуг. Про это подробно расскажем ниже.
Предоплату надо вернуть в течение семи дней после отказа клиента от услуги. Но в своём договоре с клиентами этот срок можно сделать короче или длиннее — ст. 314 ГК РФ.
Предоплата без состоявшейся услуги — неосновательное обогащение предпринимателя по ст. 1102 ГК РФ. Если деньги не вернуть, клиент заберёт их через суд с процентами и оплатой услуг юриста.
Ещё за отказ вернуть предоплату клиенту-физлицу может оштрафовать Роспотребнадзор по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ. ИП грозит от 1000 ₽ до 2000 ₽, юрлицам от 10 000 ₽ до 20 000 ₽.
Получается, за невозврат женщине 2000 ₽ за маникюр салон рискует заплатить в несколько раз больше.
Продавать невозвратные абонементы тоже нельзя. Правда, там есть исключения, мы говорили о них в отдельной статье.
Юридическая консультация онлайн
Вопрос №14764561
День добрый, уважаемые юристы подскажите такую ситуацию, знакомый взял в долг 700000, заимодатель попросил залог, в качестве гарантии, дом родителей того, кто занимал (дом стоил 2 млн руб), и чтобы не платить налог займодатель просил оформить, через куплю, и написал расписку, что не продаст дом, пока займодатель не вернёт 700000! Заимодатель вернул 700000 и %,но заимодатель ещё захотел и продать дом, который был оформлен куплей, но он напомню, так же,писал расписку, что вернёт дом при возврате 700000! Но,он решил ещё заработать и обманным путём получил не только 700000 с процентами, но и решил получить ещё 2 млн! И по документам, он хозяин, так как оформили, через куплю! И есть расписки, что,якобы, он передал 2 млн руб, при свидетелях, но самого факта передачи не было, все было по договорённости, что якобы, эти расписки нужны для оформления документов в юстиции! Но,один свидетель готов дать показания, что бумагу эту писал по просьбе и как его уверяли, что это для оформления залога! Но,саму передачу средств, этот свидетель не видел и готов это подтвердить. ! Как можно обжаловать эту расписку и почему судья не учитывает ту расписку, которую давал заимодатель, что он гарантирует возврат дома при возврате долга 700000, также, через куплю продажи, чтобы уйти от налога! Подскажите, как доказать мошенничество тут, теперь этот займодатель выписывает, через суд родителей и мало того, что получил свой долг, так обманом получил дом, в качестве гарантии и продаёт его, хотя за дом, он не дал ни рубля! Надо ли,такие расписки на недвижимость оформлять, через нотариусов, свыше 2 млн? Или расписки с коленки учитывают? Карпом поступить обманутому заемщику? Спасибо!
§
Квартирант снимал комнату и унес ключи (связка, домовой и бронедверь) от квартиры не прощаясь, по-английски, хоть и был ранее предупрежден об ответственности. Ранее, на момент заключения устной договоренности об аренде и сроках, был взят хозяином символический залог (и оговорен его обратный возврат при завершении аренды на ключи дома).
На текущий момент этот парень на поиски его по контактным номерам моб. тел. его и его матери (возможность связи предоставлена им) не реагирует. Только на один звонок ответила женщина (его личный номер), и пообещала передать просьбу вернуть ключи при предупреждении о жалобе в милицию. Реакции далее не последовало. Была еще попытка найти его через административный корпус его учреждения, но возникли препятствия со стороны сотрудников, хотя сложная ситуация была обрисована как попытка решить вопрос, не доводя дела до заявления в милицию.
Комната в данным момент временно закрыта как-бы без права пользования как хозяину, так и потенциальному арендоснимателю, так как в ней находятся личные вещи разыскиваемого (мной).
Исходя из вышеизложенного, считать ли: пропажу ключей краже (умышленной или нет) и подавать заявление об возбуждении уголовного дела с передачей его в суд и исковым заявлением о причиненном моральном ущербе (месяц поисков, недели нервов, психологическая невозможность творчески работать – я дизайнер, и огромная опасность из-за несмененного ряда замков), материальный как потеря потенциального клиента по аренде и оплата мастеров, юристов, консультантов; или это административное нарушение или вообще не нарушение, а просто долг, неоплаченная аренда с компенсацией за неудобство и неустойка, так как я предполагаю, что если комната не сдана по существу, оставлены вещи и нет требований забрать залог при расторжении, то подразумевается продление аренды? Засчитывать ли при обоих вариантах оплату аренды за то время, пока квартирант окончательно не освободил помещение? Никто не знает, что думает этот квартирант, хотя он сказал, за неделю до окончания срока аренды, что он съезжает в соседний дом и вынес часть своих вещей. Претензий нет.
Вся история может быть усложнена тем, что подстроена парнем специально в силу некоей неадекватности и желанием «подшутить, проучить, возвыситься», преднамеренно создавая подобные схемы. Мнение «безнаказанности»: хозяин не станет ни жаловаться (нет договоров, возможен штраф), суд для подачи иска либо по месту рождения квартиранта, где он не бывает и повестку не вручить, или в столице, где он не зарегистрирован и найти его невозможно. Куда же обращаться, чтобы привлечь к ответственности? Как решить этот вопрос грамотно? (Предположительно, у него все благополучно и он не находится в крайне критических обстоятельствах). С уважение, спасибо.
§
Суд Пушкинского района Московской обл. принял решение о взыскании с гражданина Сидорчука (заемщика) в пользу банка «Винер» (кредитора) 18 млн. руб. задолженности по кредитному договору.
После вступления решения в законную силу и возбуждения исполнительного производства пристав-исполнитель не обнаружил в составе имущества Сидорчука денежных средств и наложил арест на принадлежавшие ему земельный участок, расположенный на нем садовый домик с конюшней, а также долю в уставном капитале ООО «Финансы» и акции в ЗАО «Финансы». Земельный участок пристав оценил в 5 млн. руб., домик – в 10 млн. руб., долю – в 3 млн. руб., акции – в 4 млн. руб.
Сидорчук обратился в суд с заявлением об отмене ареста, ссылаясь в обоснование своих требований на следующие обстоятельства.
Во-первых, садовый домик представляет собой кирпичную постройку площадью 600 кв.м., включает пять спален, кухню, гостиную, три гостевые комнаты и четыре санузла, оборудован функционирующими системами канализации, водоснабжения, отопления и бассейном. Фактически, дом является жилым помещением, где постоянно проживает Сидорчук. Причем это единственное принадлежащее Сидорчуку жилое помещение, поскольку свою квартиру, где он ранее проживал и был зарегистрирован в качестве постоянного проживающего лица, Сидорчук подарил дочери.
Во-вторых, садовый дом и конюшня уже заложены Сидорчуком в обеспечение возврата кредита, выданного банком «Эконом». Договор залога зарегистрирован в установленном порядке, а обязательства по кредитному договору Сидорчук выполняет надлежащим образом.
Принудительная продажа домика нарушает права залогодержателя, а потому арест дома является незаконным.
В-третьих, Сидорчук документально подтвердил, что садовый домик приобретен за счет денег, полученных в качестве призов. Половину его стоимости Сидорчук получил на свой банковский счет в качестве приза от Фонда поддержки литераторов за лучший рассказ 2000 г. в категории «Самая короткая история», а другую половину – как приз за победу в телевизионной викторине. Именно с этого банковского счета, на который не поступало никаких других денежных средств, был произведен расчет при покупке домика Сидорчука. По утверждению Сидорчука, нельзя обращать взыскание на имущество, приобретенное за счет призов.
В-четвертых, в силу ст. 1 ЗК РФ земельный участок разделяет судьбу садового дома, а потому на него также не может быть обращено взыскание.
В-пятых, акции ЗАО «Финансы» и доля в уставном капитале ООО «Финансыист» находятся в доверительном управлении ОАО «Финансыовая корпорация», в связи с чем закон запрещает обращать на них взыскание.
В шестых, в зверинце Сидорчука находятся принадлежавшие ему на праве собственности животные: два скаковых ганноверских жеребца, охотничьи собаки и соколы, которые стоят не меньше 4,5 млн. руб., что подтверждается заключением независимого оценщика.
В-седьмых, в собственности Сидорчука находится клавикорд работы знаменитого немецкого мастера Франца Севера Христова, изготовленный во второй половине XVIII в., который по заключению оценщика стоит на 1,5 млн. руб. меньше. По мнению Сидорчука, именно на это имущество пристав должен был наложить арест в первую очередь. Однако пристав вовсе не включил это имущество в опись.
Возражая против доводов Сидорчука, пристав заявил, что организовать продажу животных и клавикорда очень трудно с технической точки зрения: эти предметы требуют особого ухода и хранения, а кругу желающих их приобрести крайне узок.
В дополнении к поданному в суд заявлению Сидорчук указал, что пристав неправильно оценил арестованное имущество. Ценовая экспертиза, назначенная судом по требованию Сидорчука, показала, что его земельный участок стоит 11 млн. руб., домик – 39 млн. руб., доля в ООО – 8 млн. руб., акции – 9 млн. руб.
Несмотря на это, пристав утверждал, что оспаривать сделанную им оценку можно только в установленных законом случаях и только самостоятельным иском. Поэтому результаты ценовой экспертизы не могут иметь никакого значения при решении настоящего дела.
