Как продать квартиру в залог банку за счет ипотеки? За сколько купить дом в кредит

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Город федерального значения Москва

Аукционы конфиската, Москва

Здесь вы найдете все аукционы конфиската по банкротству и торги по залоговому имушеству в регионе Москва. Лоты отсортированы по дате старта торгов. Воспользутесь фильтром по категориям или поиском для того, чтобы найти нужный вам акукцион.

Автомобиль Peugeot 308, 2010 г.в, г/н С498МР161, VIN: Z8T4C5FWCAM005326 (находится в залоге), должник Демченко А.Ю. (поручение ТУ Росимущества в РО от 09.03.2023 №61-271-У). Адрес (местоположение): г. Москва, ул. Дубнинская, д. 83, стр. 2.

Россия, Москва, Дубнинская улица, 83с2

• Аукцион:
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 21.04.2023

240 000

120 000

1 833 300

916 650

• Аукцион:
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 20.04.2023

1 458 000

729 000

1 831 400

915 700

4 324 000

2 162 000

Нежилое помещение- машиноместо пом № X, м/м № 33, общ. пл.14,5 кв.м., по адресу: г.Москва, ул. Бобруйская д. 11, к/н 77:07:0004003:9144, собств. Пилягин Г.В., н/ц 450 000,00 руб., п. Л5/23/05/Кун-4

• Аукцион:
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 20.04.2023

450 000

225 000

1 155 150

577 575

836 000

418 000

1 759 410

879 705

636 000

318 000

1 156 670

578 333

308 945

154 473

2 925 000

1 462 500

981 950

49 098

504 000

252 000

Аукционы конфиската, Московская область

Здесь вы найдете все аукционы конфиската по банкротству и торги по залоговому имушеству в регионе Московская область. Лоты отсортированы по дате старта торгов. Воспользутесь фильтром по категориям или поиском для того, чтобы найти нужный вам акукцион.

7.Кв., общ.пл. 76,2 кв.м., расп. по ад.: Московская обл., Красногорский муниципальный рн., с.п. Отрадненское, д. Путилково, д. 24 Кв. 189 к/н 50:11:0020410:5966 Н/ц 9 759 700р. Собственник: Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 И КО

Россия, Московская область, городской округ Красногорск, деревня Путилково, 24, подъезд 3, кв. 189

• Аукцион:
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 19.04.2023

9 759 700

1 463 955

8.Кв., общ.пл. 37,8 кв.м., расп. по ад.: Московская обл., Красногорский муниципальный рн., с.п. Отрадненское, д. Путилково, д. 24 Кв. 324 к/н 50:11:0020410:6106 Н/ц 6 233 900р. Собственник: Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 И КО

Россия, Московская область, городской округ Красногорск, деревня Путилково, 24, подъезд 5, этаж 17, кв. 324

• Аукцион:
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 19.04.2023

6 233 900

935 085

9.Кв., общ.пл. 82,8 кв.м., расп. по ад.: Московская обл., Красногорский муниципальный рн., с.п. Отрадненское, д. Путилково, д. 24 Кв. 113 к/н 50:11:0020408:3581 Н/ц 10 604 600р. Собственник: Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 И К

Россия, Московская область, городской округ Красногорск, деревня Путилково, 24, подъезд 2, этаж 14, кв. 113

• Аукцион:
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 19.04.2023

10 604 600

1 590 690

2.Кв., общ.пл.83 кв.м., расп. по ад.: Московская обл., Красногорский муниципальный рн., с.п. Отрадненское, д. Путилково, ул. Сходненская, д. 3 Кв. 201 к/н 50:11:0020408:3669 Н/ц 10 630 100р. Собственник: Товарищество на вере (Коммандитное товариществ

Россия, Московская область, городской округ Красногорск, деревня Путилково, Сходненская улица, 3, подъезд 1, кв. 201

• Аукцион:
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 19.04.2023

10 630 100

1 594 515

3.Кв., общ.пл. 82,9 кв.м., расп. по ад.: Московская обл., Красногорский муниципальный рн., с.п. Отрадненское, д. Путилково, д. 24 Кв. 205 к/н 50:11:0020408:3673 Н/ц 10 617 350р. Собственник: Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 И К

Россия, Московская область, городской округ Красногорск, деревня Путилково, 24, подъезд 4, этаж 4, кв. 205

• Аукцион:
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 19.04.2023

10 617 400

1 592 603

4.Кв., общ.пл. 58,9 кв.м., расп. по ад: Московская обл., Красногорский муниципальный рн., с.п. Отрадненское, д. Путилково, д. 24 Кв. 48 к/н 50:11:0020410:5825 Н/ц 9 068 650р. Собственник: Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 И КОМП

Россия, Московская область, городской округ Красногорск, деревня Путилково, 24, подъезд 1, кв. 48

• Аукцион:
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 19.04.2023

9 068 650

1 360 298

5.Кв., общ.пл. 81,4 кв.м., расп. по ад.: Московская обл., Красногорский муниципальный рн., с.п. Отрадненское, д. Путилково, д. 24 Кв. 68 к/н 50:11:0020410:5845 Н/ц 10 425 250р. Собственник: Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 И КО

Россия, Московская область, городской округ Красногорск, деревня Путилково, 24, подъезд 2, кв. 68

• Аукцион:
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 19.04.2023

10 425 200

1 563 788

6.Кв., общ.пл. 76,2 кв.м., расп. по ад.: Московская обл., Красногорский муниципальный рн., с.п. Отрадненское, д. Путилково, д. 24 Кв. 87 к/н 50:11:0020410:5864 Н/ц 6 217 750р. Собственник: Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 И КОМ

Россия, Московская область, городской округ Красногорск, деревня Путилково, 24, подъезд 2, этаж 7, кв. 87

• Аукцион:
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 19.04.2023

6 217 750

932 663

1.Кв., общ.пл. 83,3 кв.м., расп. по ад.: Московская обл., Красногорский муниципальный рн., с.п. Отрадненское, д. Путилково, ул. Сходненская, д. 3 Кв. 193 к/н 50:11:0020408:3661 Н/ц 10 668 350р. Собственник: Товарищество на вере (Коммандитное товарище

Россия, Московская область, городской округ Красногорск, деревня Путилково, Сходненская улица, 3, подъезд 1, кв. 193

• Аукцион:
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 19.04.2023

10 668 400

1 600 253

Квартира, расположенная по адресу: Московская область, Ленинский район, город Видное, ул. Радиальная 3-я, д.8, кв.ЗЗ, общая площадь 91 кв.м., к/н 50:21:0010215:410 Н/ц 9732000р. Собственник: Буханова И.А. П.51-м

Россия, Московская область, Ленинский городской округ, Видное, 3-я Радиальная улица, 8

• Аукцион:
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 04.04.2023

9 732 000

486 600

Квартира, общая площадь 43.7 кв.м., расположенная по адресу: Московская область, город Пущино, мкр. Г, д. 28, кв. 138, к/н 50:60:0000000:5375 Н/ц 1963563р. Собственник: Першина А.М. П.49-м

Россия, Московская область, городской округ Серпухов, Пущино, микрорайон Г, 28

• Аукцион:
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 04.04.2023

1 963 560

98 178

Квартира, общая площадь 34,4 кв.м., с к/н 50:28:0060113:595, расположенная по адресу: Московская область, город Домодедово, мкрн. Южный, ул. Курыжова, дом 17, корпус 1, кв-ра 125 Н/ц 3697600р. Собственник: Трофимов Н.М. П.48-м

Россия, Московская область, Домодедово, улица Курыжова, 17к1

• Аукцион:
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 04.04.2023

3 697 600

184 880

Квартира общая площадь 42,6 кв. м, к/н: 50:26:0100301:5817, расположенная по адресу: Московская область, город Наро-Фоминск, ул. Мира, д. 12, кв. 67 Н/ц 3064000р. Собственник: Мещерякова Г.А. П.47-м

Россия, Московская область, Наро-Фоминск, микрорайон Южный, улица Мира, 12, подъезд 4, кв. 67

• Аукцион:
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 04.04.2023

3 064 000

153 200

Квартира общая площадь 48,8 кв.м., к/н: 50:11:0020214:5717, расположенная по адресу: Московская область, г.о. Красногорск, д. Сабурово, ул. Парковая, д. 20, кв. 340 Н/ц 6876800р. Собственник: Габбасова А.П. П.46-м

Россия, Московская область, городской округ Красногорск, деревня Сабурово, Парковая улица, 20, подъезд 11, кв. 340

• Аукцион:
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 04.04.2023

6 876 800

343 840

Квартира расположенная по адресу: Московская область, Красногорский район, город Красногорск, ул. Ленина, д. 38А, кв. 44, к/н: 50:11:0010203:7544, общая площадь 43,1 кв.м. Н/ц 6190400р. Собственник: Садыкова Е.Б. П.45-м

Россия, Московская область, Красногорск, улица Ленина, 38А, подъезд 2, этаж 1, кв. 44

• Аукцион:
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 04.04.2023

6 190 400

309 520

Аукционы конфиската в России

Нежилое помещение (этаж-подвал), расположенное по адресу: Республика Карелия, Кондопожский район, Кондопожское городское поселение, г. Кондопога, ш. Октябрьское, д. 31. КН 10:03:0010114:687

Россия, Республика Карелия, Кондопога, Октябрьское шоссе, 31

• Аукцион: Опубликован
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 24.04.2023

3 256 180

500 000

Грузовой фургон УАЗ 390995

Россия, Республика Карелия, Петрозаводск, Кооперативная улица, 10

• Аукцион: Опубликован
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 24.04.2023

517 480

80 000

Кузов от автомобиля FORD TRANZIT

Россия, Республика Карелия, Беломорск, Рабочая улица, 26А

• Аукцион: Опубликован
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 24.04.2023

16 019

1 000

Земельный участок, КН 10:03:0010701:32

Россия, Республика Карелия, Кондопожское городское поселение, СОТ Восточный, 2

• Аукцион: Опубликован
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 24.04.2023

184 960

28 000

1 635 900

35 000

1 791 600

270 000

1 320 400

200 000

172 300

26 000

229 768

35 000

386 010

58 000

837 000

125 550

Россия, Республика Адыгея, Адыгейск, Пролетарская улица, 13, подъезд 1, этаж 4, кв. 7

• Аукцион: Опубликован
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 14.04.2023

2 500 000

125 000

1 650 000

82 500

Жилой дом площадью 117.70 кв.м. кадастровый номер 01:03:1700053:15 и земельный участок площадью 2000 кв.м. кадастровый номер 01:03:1700053:3, Республика Адыгея, Красногвардейский р-н, с. Преображенское, ул. Коминтерна, д. 4;

Россия, Республика Адыгея, Красногвардейский район, Белосельское сельское поселение, село Преображенское, улица Коминтерна, 4

• Аукцион: Опубликован
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 14.04.2023

1 881 320

94 050

Россия, Республика Адыгея, Красногвардейский район, Белосельское сельское поселение, село Преображенское, улица Калинина, 6

• Аукцион: Опубликован
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 14.04.2023

856 800

42 800

Жилье 

08 июл 2021, 12:08 

Как купить квартиру у банка

Как купить залоговое жилье у банка, на каких площадках искать такие квартиры и можно ли на этом сэкономить

Если заемщик не может оплачивать ипотеку, то банк вправе выставить жилье на торги. На аукцион могут попасть не только ипотечные квартиры, но и жилье, которое находится в залоге по потребительскому кредиту.

Просрочка по ипотеке в крупнейших российских городах небольшая (1–2% от общей суммы кредитов), но с ростом общего объема ипотеки залоговых квартир будет становиться больше, прогнозируют аналитики компании «Бест-Новострой». Изначально залоговая недвижимость выставляется на аукцион либо по нижней планке рыночной цены, либо даже ниже нее, отмечают в компании «Азбука жилья».

Рассказываем, как купить залоговое жилье у банка, на каких площадках искать такие квартиры и можно ли на этом сэкономить.

Потенциальные банкроты

В настоящее время задолженность россиян по ипотечным кредитам превышает 10,5 трлн руб., следует из статистики Банка России. В первой половине 2021 года рост числа банкротств граждан более чем вдвое превысил прошлогодний уровень. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), число россиян с просроченной на 90 и более дней задолженностью от 500 тыс. руб. составляет 1,1 млн, а суммарный долг потенциальных банкротов — свыше 1,5 трлн руб.

Сколько стоит залоговое жилье

Если заемщик не погашает ипотеку, обеспечением по которой выступает недвижимость, банк имеет право подать в суд и взыскать залог через ФССП. После решения суда имущество выставляется на торги и проводится аукцион по его продаже. Стартовая цена продажи определяется оценочной компанией.

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»:

— Залоговую недвижимость банков иногда можно купить на аукционе по цене ниже рынка, но не более чем на 10%. Чаще залоговое имущество в процессе аукциона разгоняется в цене и продается выше рынка. Залоговых аукционов много, лотов на них будет больше, но чтобы приобрести такую квартиру, нужно запастись терпением — постоянно мониторить площадки, рыночные цены и найти действительно нужный и выгодный для себя вариант.

В агентстве недвижимости «Азбука жилья» «РБК-Недвижимости» рассказали, что изначально залоговая недвижимость выставляется на аукцион либо по нижней планке рыночной цены, либо ниже нее. Но это не значит, что банк будет продавать квартиру за небольшие деньги и себе в убыток — обычно недвижимость выставляется на продажу по цене, примерно на 10% превышающей реальную, пояснили аналитики компании. Это учитывается оценщиками залоговых квартир. Также есть шанс, что цена во время аукционной продажи поднимется до высшей планки реальной рыночной цены — особенно если жилье в нормальном состоянии, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой района.

Главная задача банка — как можно быстрее реализовать нецелевой актив, пояснили «РБК-Недвижимости» в компании «Бест−Недвижимость». В этом случае возможны скидки до 20–25% — из-за срочности. Но такое происходит крайне редко, обычно хорошие залоговые квартиры продаются на аукционе и до прямой покупки у банка хорошие лоты просто не доживают.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— Приобретение жилья из числа банковских залогов редко становится выгодным для покупателя. Банк должен реализовать имущество через открытые торги, тогда стоимость, как правило, доходит до рыночной и смысла ввязываться в аукцион обычно нет. В условиях высокого спроса они вряд ли станут продаваться настолько ниже рынка, что опустят средний уровень цен на жилье. Чтобы это произошло, нужен ипотечный кризис, подобный североамериканскому 2008–2009 годов. То есть доля необслуживаемых жилищных кредитов должна составлять 15–20% от общего числа.

Собственные площадки банков

Квартиры, которые банки не сумели реализовать на аукционных торгах (не нашлось покупателей), размещаются на официальных сайтах кредитных организаций. Российские банки реализуют залоговые квартиры через обычные интернет-площадки, например ЦИАН или «Авито», по среднерыночным ценам. Но некоторые крупные банки продают залоговую недвижимость через собственные площадки.

ВТБ реализует на своей площадке жилую и коммерческую недвижимость, а также транспорт и оборудование. Жилые дома с земельными участками и квартиры банк также продает через сторонние площадки, такие как ЦИАН или «Авито».

Газпромбанк реализует непрофильные активы через общий портал продаж. Здесь продается все — от квартир и земли до промышленных комплексов и объектов инфраструктуры. Но база небольшая.

У Россельхозбанка имеются две площадки. Первая — для реализации собственных непрофильных активов, вторая — для продажи залогового имущества. Но лотов там немного.

Банк «Открытие» реализует залоговое имущество на своей небольшой площадке. В базе есть квартиры в новостройках столичного региона. Предложений немного.

Росбанк также реализует залоговую недвижимость на своей площадке. В базе есть жилая и коммерческая недвижимость, а также предполагается продажа земельных участков.

Банковские аукционы

Актуальные предложения залоговых квартир представлены на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru). Здесь можно найти все объекты недвижимости во всех регионах России. Но этот информационный ресурс предназначен для кредиторов, так как здесь можно разместить информацию о торгах, но нельзя принять в них участие как покупателю.

Как купить недвижимость на банковском аукционе:

• найти подходящую недвижимость на сайте торгов;
• пройти аккредитацию на электронной площадке;
• выбрать лот, внести задаток (обычно 5% от стоимости лота) и подать заявку на участие;
• пройти проверку документов и получить уведомление о допуске к аукциону;
• предварительно осмотреть недвижимость (очно или онлайн);
• участвовать в торгах на повышение стоимости, если покупателей несколько;
• в случае победы на торгах получить на электронную почту протокол о приоритетном праве на приобретение объекта по утвержденной на аукционе стоимости.

Плюсы покупки недвижимости на аукционах у банков:

• гарантия чистоты сделки (объект, который продается банком как залоговый, изначально проверялся им на различные юридические риски, что позволит минимизировать правовые риски в целом в отношении самого объекта);
• удобные сервисы, позволяющие проводить поиск залоговых объектов под конкретный бюджет покупателя;
• объекты продаются по стоимости чуть ниже, чем на рынке обычной недвижимости;
• описание объекта на площадках структурировано в большинстве случаев лучше, чем у среднестатистического риелтора в объявлении.

Минусы покупки недвижимости на аукционах у банков:

• сложность реального физического просмотра объекта;
• более сложная, длительная и бюрократичная процедура самой сделки;
• не всегда предоставляют для изучения документы, которые связаны с историей объекта недвижимости;
• трудно купить объект за счет ипотечных средств.

Александр Катков, адвокат, партнер Legal Group «NOVATOR»

Рассказываем о том, сколько можно сэкономить на покупке залоговой недвижимости банков

Купить квартиру можно не только у частных лиц и застройщиков. Куда дешевле в сравнении с аналогичными рыночными предложениями реализуется недвижимость, по тем или иным причинам конфискованная у бывших собственников. На аукционах, публичных торгах и в базах залогового имущества выставляют не только квартиры. Иногда там продают загородные дома, садовые участки и коммерческую недвижимость. Вместе с юристами разбираем основные преимущества и недостатки покупки банковского конфиската.

К категории залоговой недвижимости банков относятся те объекты, которые приобретались с привлечением заемных средств. «Действует правило: если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость», — говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. Для справки: долг россиян по ипотеке достигает 5,9 трлн руб.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на такое имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, объясняет юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека.

Среди предложений о продаже залоговой недвижимости есть действительно выгодные варианты. Купить такое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются неодинаковой степенью риска.

На аукционе банка

Залоговую недвижимость банки продают в основном на аукционах, считает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. При такой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника — банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке. «Скорее всего, в ближайшие годы аукционы будут проводиться чаще, поскольку банкам так или иначе надо избавляться от такой недвижимости», — говорит Старинский.

Все участники аукциона вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Проигравшим этот задаток возвращается в полном объеме, а у победителя он идет в счет будущей покупки. «При этом стоит отметить, что торги выигрывает лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемую недвижимость. Начальную цену лота определяет независимый оценщик», — добавляет Александр Тарасов. При этом если стоимость оценки явно существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью и организацией торгов, предупреждает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Приобрести имущество проблемных заемщиков со значительной скидкой по такой схеме вряд ли удастся. «Банки стараются реализовывать такую недвижимость по более или менее рыночной цене», — объясняет Евгений Корчаго. А в результате азартной борьбы стоимость объекта в ходе аукциона может запросто превысить среднерыночные показатели.

К тому же есть риск приобрести жилье с сюрпризом. В квартире могут быть прописаны бывшие собственники, дети или люди с инвалидностью, которых бывает невозможно снять с регистрационного учета. Таким образом, освобождение квартиры может растянуться на длительный срок. «Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой залоговой квартиры целесообразно обратиться в регистрирующий орган и убедиться, что в квартире никто не прописан», — советует адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов.

На публичных торгах

Если заемщик не платит по кредиту и не готов продавать жилье добровольно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Они проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах. «Реализация конфискованного банком за невыплату кредита имущества через публичные торги — более длительный и сложный способ. Они проходят только после окончания судебного процесса, в котором суд по иску банка-кредитора принял решение обратить взыскание на заложенное имущество», — рассказывает Александр Тарасов.

Как и в случае с аукционом, квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. «Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта может быть снижена на 15%. Но, безусловно, на наиболее востребованные объекты недвижимости немало претендентов для покупки, в связи с чем цена на них снижаться не будет. Реальный шанс выгодно приобрести недвижимое имущество на публичных торгах — постоянно отслеживать проводимые торги», — объясняет Маргарита Захарова.

Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными — это один из ключевых рисков. Например, если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов и тем самым повлияют на их результат. «Чтобы убедиться в том, что торги санкционированы, следует запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта либо иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах. Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения торгов», — предупреждает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

В течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. «Если суд удовлетворит жалобу бывшего собственника, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговую недвижимость. А банк, в свою очередь, вернет ему потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс. Если недвижимость была конфискована на основании решения суда — важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки», — предостерегает Александр Тарасов из «АВТ Консалтинга».

На онлайн-витрине банка

Квартиры, которые не удалось реализовать в процессе торгов, банки размещают у себя на официальных сайтах. Задача банка — продать залоговое жилье в короткие сроки, чтобы покрыть долг и образовавшиеся убытки. «Как правило, цена реализации таких объектов недвижимости соответствует среднерыночной стоимости. При этом банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность проведения сделки», — рассказали в пресс-службе банка ВТБ.

Однако если кредитная организация не может продать имущество по надлежащей цене, она всегда будет стремиться продать ее дешевле, считает Евгений Корчаго. «Недвижимость — это нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать. Поэтому скидка может составлять до 50% в сумме, а иногда и больше. Могу привести свой пример. Квартира, которая приобреталась мною у банка, за последние полгода была не продана и трижды переоценена в сторону уменьшения», — делится он.

Многие банки для покупки жилья из залоговой базы предоставляют кредиты с более выгодной процентной ставкой. «Клиент может рассчитывать на льготные условия. Например, на льготную ставку по ипотеке или бесплатный аккредитив для расчетов», — комментирует директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин. «Оплатить покупку имущества покупатель может как за счет собственных средств, так и привлекая кредитные средства банка на специальных льготных условиях», — добавили в пресс-службе ВТБ.

Рисков для покупателя при такой схеме действительно очень мало, подтверждает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. «Но стоит учитывать, что покупатель сам должен изучить историю квартиры, так как банк не обязан сообщать ему обо всех нюансах», — предупреждает он.

Однако, как и в случае с торгами, посмотреть квартиру до покупки не получится. «Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни судебные приставы-исполнители. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние подъезда и дома. То есть узнать, когда он был построен или из какого материала сделан. Максимум — поговорить с соседями», — советует Иван Лабека.

Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно купить напрямую у заемщика

Заемщик, который оказался в сложной финансовой ситуации, может самостоятельно продать свое жилье и на вырученные средства погасить остаток задолженности. «Залоговое имущество, пока оно не перестало быть частной собственностью и просто находится в залоге у банка, банками не продается. Такое имущество в случае дефолта заемщика продается самим заемщиком с согласия банка», — объясняет руководитель департамента по информационной политике АО «Российский аукционный дом» Алина Куберская.

Если должник не может или не хочет платить кредит, обе стороны заинтересованы погасить долг в кратчайший срок. «Происходит сделка купли-продажи между должником и покупателем, расчет между должником и банком и снятие обременения. В результате покупатель приобретает квартиру, банк получает деньги, а должник избавляется от долга», — рассказывает юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов.

При таком варианте потенциальный покупатель получает большое преимущество — он может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку. «В данной ситуации заемщику необходимо как можно быстрее найти покупателя и получить денежные средства в счет оплаты своего долга перед банком, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены», — считает Иван Лабека из «Инкома».

Перерегистрировать собственность по закону можно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. А вот бывший должник тем временем может передумать продавать свою квартиру. В результате покупатель не сможет ни получить у банка уплаченные по договору деньги, ни принудить продавца оформить переход права собственности. Кроме того, нечестные заемщики иногда берут задатки сразу у нескольких заинтересованных лиц.

Самый простой способ обезопасить себя — заключить всестороннюю сделку между покупателем, продавцом и залогодержателем, уверен член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «Погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности. При этом денежные средства закладываются в банковскую ячейку, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель. Если сумма от продажи квартиры больше, чем сумма по залогу, то денежные средства могут быть заложены в две ячейки. Этот способ действительно работает, нам нередко приходится сопровождать подобные сделки», — говорит он.

Цены и советы юристов

Покупка залоговой недвижимости привлекает своим ценником. Логика здесь простая — торговой площадке нужно продать объект, поэтому начальная цена недотягивает до рыночной, объясняет эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека. «А поскольку рядовой покупатель не ищет себе квартиру на сайтах электронных торговых площадок, в этом сегменте рынка ажиотажа среди покупателей нет, поэтому квартира продается часто по цене ненамного выше начальной», — добавляет он. «Если анализировать цены на залоговую недвижимость, то они ниже рыночных в среднем на 10–15%», — говорит Александр Тарасов.

«Практика показывает, что такие схемы покупки недвижимости могут быть интересны тем, кто ищет, например, квартиры в конкретном районе, определенного метража, а аналогичные предложения на рынке отсутствуют», — добавляет Александр Тарасов из компании «АВТ Консалтинг».

Риск купить проблемный объект среди залоговой недвижимости снижен. До заключения сделки кредитная организация самостоятельно проверяет предмет залога. Такое жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным на тот случай, если в будущем банку потребуется реализовывать его своими силами. «Риски покупателя такой недвижимости не больше, чем при обычной купле-продаже. Разница состоит только в большом объеме документов, которые требуется изучить перед совершением такой сделки», — рассказывает юрист Дени Мурдалов из «А2».

Эксперты рекомендуют покупателям залоговых квартир заранее запрашивать выписку из ЕГРН, техническую документацию, выписку из домовой книги, внимательно изучать отчет о независимой оценке недвижимости. «Потенциальному покупателю также необходимо ознакомиться с условиями соглашения о залоге и понять, обоснованно ли залогодержатель обратил взыскание, а также соответствует ли процедура реализации имущества условиям соглашения», — советует адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Покупка залоговой недвижимости у банка привлекает за счет возможности приобрести квартиру или дом по стоимости, которая будет ниже рыночной. Такие объекты могут продавать собственники, которые не справляются с погашением кредита. Еще залоговую недвижимость можно купить на торгах, где объекты реализуют в принудительном порядке.

Рассказываем, выгодно ли покупать залоговые квартиры от банков и как можно стать собственником такой недвижимости.

Почему продают залоговую недвижимость

Продавать могут разную недвижимость, которая находится в залоге у банка: дома, квартиры на первичном и вторичном рынке, дачи и другие объекты.

Иногда собственники недвижимости сами понимают, что не справляются с выплатой кредитных обязательств, и размещают объявление о продаже. Но чаще всего продажу залогового жилья инициирует финансовая организация, если заемщик задерживает выплаты. В соответствии с положениями ГК РФ у владельца могут изъять квартиру, если банк обратится в суд. Но это не означает, что заемщик полностью лишится своих денег. После продажи квартиры банк забирает себе только ту часть средств, которую владелец жилья должен вернуть финансовой организации с учетом тела кредита, процентов по нему, пени, штрафа за задержку выплат и судебных издержек.

Многие думают, что залоговые квартиры от банков можно купить дешевле. Но так бывает не всегда. Когда покупателя на квартиру ищет сам заемщик, ему выгоднее быстрее продать недвижимость — чем раньше он это сделает, тем меньше придется выплачивать пени за просрочку. За счет этого продавец устанавливает цену ниже, чем на аналогичные объекты, на которых нет обременения. Но собственник квартиры может выставить любую цену и не снижать ее, даже если недвижимость долго не продается.

Если квартиру принудительно выставляют на торги, начальная цена в большинстве случаев будет ниже стоимости аналогичных объектов. Но в торгах участвует несколько человек — собственником становится тот, кто назовет более высокую цену. Поэтому часто залоговые квартиры покупают по ценам, которые выше рыночных.

Хорошие объекты в престижных районах могут продаваться по рыночной цене и даже выше нее — все зависит от обстоятельств сделки и того, насколько срочно нужно продать объект. В среднем залоговую квартиру можно купить на 5–6% дешевле рыночной стоимости.

Как реализуют залоговые объекты

Залоговую квартиру можно купить в таких ситуациях:

• продавцом выступает сам заемщик. Покупателя на квартиру он может искать самостоятельно, с помощью риэлтора или банка, в котором оформлен кредит;
• квартира выставляется на аукцион по решению суда;
• продавцом выступает банк. Квартиру могут продавать по согласованию с заемщиком или по решению суда, если объект не продался на торгах.

Как купить квартиру от банка, если ее продает заемщик

Чтобы купить залоговую квартиру, нужно получить согласие банка. Недвижимость находится под обременением, которое снимают только после того, как кредитор полностью погасит долг. Пока долг не погашен, сделку можно провести только после получения согласия финансовой организации.

Если банк дал разрешение на продажу

Большинство банков дают согласие и даже помогают оформить сделку, чтобы она прошла быстрее. В таком случае ссуда может переходить на нового собственника. Часть денег за вычетом долга заемщика, штрафа и пени передается продавцу.

Покупатель залоговой квартиры от банка при желании может воспользоваться действующими государственными программами — оформить военную ипотеку, сельскую ипотеку, использовать для покупки средства материнского капитала. Кроме этого, не обязательно переводить ипотеку на себя — если у покупателя достаточно средств, он может сразу выплатить всю сумму за объект.

Если покупатель не будет брать ипотеку или использовать помощь государства

Если покупатель не собирается оформлять ипотеку или использовать помощь государства, схема сделки такая:

1. Стороны договариваются о сделке, при необходимости составляют предварительный договор купли-продажи.
2. Проводится задаток, если участники сделки договаривались о его передаче.
3. Продавец пишет заявление в банк. В нем он указывает просьбу досрочно погасить ссуду.
4. Банк выдает заемщику справку с точной суммой долга.
5. Составляется проект договора и передается в банк.
6. Оформляется окончательный вариант договора купли-продажи. В некоторых случаях его нужно заверять у нотариуса. Например, это делают, если один из собственников несовершеннолетний или недееспособный.
7. Покупатель кладет деньги на аккредитивный счет, если это предусмотрено договором.
8. Стороны подписывают договор купли-продажи.
9. Новый владелец регистрирует право собственности на себя.
10. Банк забирает свою часть средств, а оставшуюся сумму передают продавцу.

Если покупатель будет оформлять кредит – сделка с переводом ипотеки

Такая схема возможна, если покупатель намерен взять кредит в том же банке, который выдал кредит на квартиру ее собственнику.

Если покупатель хочет обратиться в другой банк для оформления ипотеки, средства для первоначального взноса по новому кредиту идут на погашение долга по уже оформленной ипотеке. После того, как долг банку выплачивается, обременение снимается. Новый собственник за счет средств другого банка перечисляет продавцу оставшуюся сумму.

Если будут использоваться деньги банка, в котором оформлен первоначальный кредит:

1. Участники сделки консультируются в отделении банка о том, как правильно провести сделку.
2. Стороны составляют предварительный договор купли-продажи, который покупатель предоставляет вместе с документами, необходимыми для оформления ипотеки. Перечень документов нужно уточнять в банковской организации.
3. Покупатель кладет на аккредитивный счет сумму, которую он готов использовать в качестве первоначального взноса.
4. Подписывается договор купли-продажи.
5. Банк выделяет средства для нового кредита. Из них погашается кредит предыдущего собственника.
6. Регистрируется право собственности на квартиру.
7. Новый собственник погашает задолженность, перечисляя ежемесячные платежи, после чего снимает обременение с объекта недвижимости.

Если банк не дает разрешения на продажу

Если банк не дает согласия на проведение сделки, купить квартиру можно только после снятия обременения. Для этого сначала погашается кредит, затем вносятся изменения в единый реестр. После этого квартира продается новому владельцу. Покупатель может использовать для покупки собственные средства или обратиться в банк для получения нового ипотечного кредита.

Как регистрируют право собственности при покупке залоговой квартиры

1. После подписания договора оплачивается государственная пошлина.
2. Новый собственник обращается в МФЦ.
3. Подписывается заявление о регистрации права собственности.
4. Сотрудник МФЦ выдает документ, где указан перечень того, что принято от заявителя.
5. Вносятся изменения в единый реестр.
6. Покупатель получает выписку из ЕГРН, где указан новый собственник объекта.

При желании право собственности можно зарегистрировать удаленно — для этого используют способ электронной регистрации сделки. Это можно сделать самостоятельно, с помощью агентства недвижимости или банковской организации. В таком случае у нового собственника должна быть оформлена электронная подпись. Без нее можно обойтись при регистрации права собственности с помощью нотариуса. При таком способе регистрации нотариус использует свою электронную подпись.

Покупка залоговой недвижимости на торгах

Схема такой продажи подразумевает обращение банка в суд. Только после решения суда долг может быть взыскан в принудительном порядке путем реализации квартиры на торгах. Стартовую цену продажи в таком случае устанавливает суд, но с учетом данных оценочной комиссии. Из-за срочности продажи на торгах можно найти объекты на 20-30% дешевле, но таких вариантов немного.

Публичные торги проводят на специальных интернет-площадках. Объект достается тому, кто может предложить более высокую цену. Если покупателя на квартиру не нашлось, проводят повторный аукцион. При повторном аукционе цена может быть установлена ниже той, которую определила оценочная комиссия.

Организатор аукциона размещает информацию о предстоящих торгах в периодическом издании — информационном органе исполнительной власти субъекта РФ. Объявление должно публиковаться не позже 30 дней и не ранее 60 дней до проведения торгов. В объявлении указывают дату проведения торгов, место и время. Дополнительно приводят информацию о реализуемом имуществе и его начальной стоимости.

Для покупки залоговой квартиры на торгах будущий собственник:

1. Оформляет электронную подпись.
2. Регистрируется на электронной площадке — проходит аккредитацию. Поданную заявку рассматривают в течение 5 дней.
3. Выбирает лот — объект недвижимости. Количество лотов не ограничивается — можно выбрать несколько квартир, домов или других объектов.
4. Получает уведомление о допуске к аукциону.
5. Получает информацию о недвижимости.
6. Вносит аванс — обеспечительный платеж. Он подтверждает намерение человека купить недвижимость. Размер обеспечительного платежа в зависимости от условий организатора аукциона составляет 2–20% от стоимости квартиры. Деньги перечисляют на счет по реквизитам, которые указаны в личном кабинете участника торгов.
7. Принимает участие в торгах. Обеспечительный платеж, внесенный победителем, идет в счет оплаты за покупку объекта. Полную стоимость квартиры нужно оплатить в течение 5 дней с момента проведения аукциона. Если победитель торгов решит отказаться от участия в сделке, обеспечительный платеж уже не вернут. Другим участникам торгов после определения победителя сумму аванса возвращают.
8. Получает уведомление от организатора торгов. Это протокол проведения аукциона, где указано приоритетное право победителя на покупку квартиры по утвержденной стоимости.
9. Заключает договор купли-продажи, переводит оставшуюся сумму и регистрирует право собственности.

Перед участием в торгах важно сразу определить приемлемую стоимость объекта. Каждый из участников в процессе аукциона предлагает более высокую цену, и победитель может приобрести квартиру по стоимости, которая выше рыночной.

Особенности аукциона после суда при покупке залоговой квартиры

В большинстве случаев собственники квартир, которые продают по решению суда, против проведения сделки. Часто владельцы отказываются даже выезжать из жилья. В таких ситуациях их выселяют принудительно.

После принудительного выселения судебные приставы опечатывают квартиру и передают дело в Росимущество. Пока рассматривается дело, квартира стоит закрытой. Тендер на продажу залоговых квартир проводит Росимущество. Субподрядчик, который выиграл конкурс, организует аукцион. От суммы, полученной от покупателя, организатор торгов забирает свой процент. 

Где узнать об аукционе, на котором можно купить залоговую квартиру

Объявления о продаже залоговых квартир можно увидеть:

• в средствах массовой информации;
• на сайтах банков;
• на страницах субподрядчиков — организаторов торгов;
• на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов;
• на сайте Росимущества — по региону, в котором расположен объект;
• на сайте ФССП.