Как мы продавали квартиру с непогашенной ипотекой в банке ВТБ

Это последняя запись из нашей девяткинской эпопеи. Здесь я расскажу о том, как мы продавали квартиру, которая на момент продажи еще находилась в залоге у банка, а ипотечный кредит по ней не был погашен.

Зачем продавать, когда можно сдавать?

На первый взгляд, идея со сдачей квартиры в аренду кажется логичной и правильной. Платежи от арендаторов постепенно закрывают кредит и на выходе мы получаем закрытую ипотеку и квартиру в собственности

На практике аренда сможет покрыть максимум 2/3 ипотечного платежа. И то если повезёт. А может не повезти и съёмщики что-нибудь сломают. Это что-нибудь нужно будет починить, иначе стоимость аренды придётся снизить. Хорошо, если съёмщики оплатят работы, а ведь могут и сбежать. Такие расходы на пустом месте мало кому понравятся.

К тому же стоит учитывать всё то, что я уже ранее писал о районе. Дорого тут квартиру не сдашь. За счет большого количества предложений цена никогда не поднимется выше нижней границы рынка. А если кто-то хочет сдать быстрее, то он начинает демпинговать, потому что других способов заинтересовать арендаторов тут нет.

Да и банки против аренды ипотечных квартир. В кредитном договоре ВТБ есть отдельный пункт на эту тему, который явным образом запрещает подобную практику.

Разве можно продать квартиру не погасив кредит?

Долгое время я думал, что единственный наш шанс покинуть гетто – досрочное погашение ипотеки. Именно с этой мыслью я и затевал рефинансирование. Ведь в ВТБ досрочно гасить ипотеку гораздо удобнее, чем в колхозном газпромбанке.

Как бы мы не планировали экономить, но погасить ипотеку до появления на горизонте вопроса Машкиной школы у нас никак не получалось. А уж после нашего переезда в съёмную квартиру у детского сада в городе, о досрочном гашении можно было совсем забыть – аренда однушки в Московском районе, дело не очень дешевое.

После непродолжительного поиска в сети и консультации с банком выяснилось, что продать квартиру с обременением не намного сложнее, чем обычную квартиру. В двух словах всё сводится к следующему:

1. Ищем покупателя.
2. Извещаем банк о планируемой сделке.
3. Подписываем в банке все необходимые бумажки.
4. Закрываем ипотеку за счет части средств покупателя.
5. Снимаем обременение с квартиры.
6. Переводим квартиру в собственность покупателя.
7. Получаем оставшиеся от сделки средства.

На деле там есть несколько развилок, но сильно упрощённо всё выглядит именно так. Если у покупателя не свои средства, а заёмные, то добавится еще пункт про сбор бумажек для одобрения объекта и последующее обременение после сделки (в рамках ипотеки покупателя).

Агенты, риелторы и прочие посредники

Обычно к агентам при продаже обращаются, чтобы не бегать с бумажками и самим квартиру не показывать. В нашем случае все наши бумажки либо заполнялись в банке, либо уже были готовы, и эта часть функционала агентов была бы бесполезна.

А вот на счет общения с покупателями всё не так просто, как кажется. Да, общаться по телефону с покупателями и ездить на просмотры с Парка Победы в Девяткино – то еще удовольствие. Но кроме владельцев никто не сможет нормально рассказать о квартире, доме и квартале. Большая часть агентов, с которыми нам пришлось общаться, про Девяткино знает либо очень поверхностно, либо вообще ничего.

Предыдущий наш опыт взаимодействия с агентами по недвижимости чаще был негативным. Они или не приезжали в назначенное время, или не выполняли обещаний, или предоставляли недостоверную информацию. Так было и в астраханских делах, и в питерских. Один раз из-за косяков агентов дело даже дошло до суда, который агенты проиграли.

И вот после всего этого, платить агентам 50 000 – 100 000 рублей (минимум) как-то не хотелось. Но, как выяснилось позже, многие покупатели предпочитали обращаться к агентам и в итоге в нашей сделке агент со стороны покупателя всё же присутствовал. Могу сразу успокоить дорогих читателей, проблем с этим у нас не возникло. Были даже плюсы.

Ценообразование и срок продажи

Продажей квартиры мы занялись в тот момент, когда ремонт в двушке на Парке Победы уже подходил к концу. Платить две ипотеки, снимать однушку в городе и платить за платный летний детский сад – очень разорительно. Поэтому вопрос продажи старой квартиры и въезда в новую решался параллельно.

Платный сад в Девяткино оказался дешевле, поэтому до продажи квартиры мы решили из Девяткино не съезжать, чтобы сэкономить. По этой причине на всех фотографиях в объявлениях квартира выглядит жилой.

Имея на руках две ипотеки мы были крайне не заинтересованы продавать квартиру долго. Тут даже имело смысл немного демпинговать, потому что 3 месяца продажи уменьшали наши средства на 100 000 рублей. И это без учета стоимости поездок туда-сюда через весь город. Учитывая конкуренцию – 3 месяца это еще оптимистичный прогноз. Некоторые объявления висят на сайтах больше года.

В нашем девяткинском доме одновременно на продажу было выставлено 15 таких же, как у нас однокомнатных квартир. С учетом соседних домов в квартале их было больше сотни. А если еще посмотреть на ЖК под окнами за речкой, то количество конкурентов переваливало за несколько сотен.

Средняя цена в объявлениях была около трёх миллионов рублей. Всё, что стоило дороже, висело уже очень давно и явно продавалось неспешно. На такие объявления мы не ориентировались.

Помимо самой бетонной коробки с отделкой от застройщика мы оставляли еще кухню со всей техникой, но без нашего любимого холодильника. Шкаф в комнате тоже оставался покупателям, потому что в новую квартиру он никак не вписывался. Ну и всякие полочки с вешалками не было смысла откручивать. Неизвестно было: пригодятся ли они на новом месте, или нет. Правда, на цене продажи все эти «богатства» сказались очень несущественно, скорее они немного нивелировали минусы от облупившейся краски в ванной комнате и треснувшего порога на балконе.

Стартовав на отметке в 3 000 000 рублей за время продажи мы опустились до ранее неприемлемой суммы в 2 700 000 рублей. Это и стало окончательной ценой продажи. Причем даже на шаге в 2 800 000 у нас еще оставалось полно конкурентов и спрос был не то чтобы огромным (бывало, что неделю никто не звонил), но об этом позже.

Объявлений много не бывает

Для начала продаж я устроил фотосессию квартиры и сочинил текст объявления.

В процессе выяснилось, что навык фотографирования интерьеров у меня полностью отсутствует. Правильно расположить камеру и выбрать ракурс в помещении – это не про меня. В то же время выбор ракурса это очень важный вопрос, потому что некоторые странные сервисы ограничивают объявления десятью фотографиями. Тут уже не до видов из окон и фотографий из общих помещений (коридор, лифт и т.п.), получилось бы все углы в комнатах показать.

К выбору площадок для публикации объявлений я подошел очень ответственно. Из классических досок объявлений были: авито, яндекс.недвижимость и юла. Также я зарегистрировался на циане (cian.ru) и его более древнем проекте emls.ru. Там обитает много агентов и логично их тоже окучить.

На каждом сайте я оплатил минимальное продвижение, чтобы объявление не пропадало из виду. На одном сайте даже был пункт – подать объявление в газету. Я им воспользовался, но не проверял, публиковалось ли объявление там.

Проще всего было идентифицировать покупателей с яндекса, так как там во время звонка робот сразу предупреждает, что клиент пришел оттуда. Это делается через скрытие реального номера в объявлении. Неплохая штука для продвижения сервиса.

Много звонили с авито и иногда звонили с юлы. Живых людей, которые говорили бы, что они с циана или с емлс я не встречал. Возможно, какая-то часть агентов была оттуда.

Общение с потенциальными покупателями

С большинством агентов всё просто. Они объявление не читают, сразу звонят и прогоняют по стандартному опроснику, обещая потом перезвонить. Полезность таких звонков стремится к нулю.

Многие покупатели также не читают объявление и просят рассказать подробнее о квартире. С такими тоже каши не сваришь.

Некоторых пугал тот факт, что квартира с обременением и они также отказывались продолжать беседу. Хотя все нюансы будущей сделки были подробно описаны в объявлении.

Остальные, как вполне разумные люди, устраивают «чёс». Они обзванивают все объявления в квартале и назначают просмотры на смежное время, обходя сразу несколько объявлений за поездку. Таких большинство.

Во время чёса люди просматривали уйму однотипных квартир с одинаковым ремонтом, поэтому удивить их чем-то кроме цены довольно сложно. Часто покупатели прямо с порога начинали торговаться, не осматривая особенно квартиру. Потому что в конечном итоге решающим параметром для них будет именно стоимость.

Недавно я увидел рекламу в метро, где агенство Плюс предлагает «чёс-тур» на автобусе сразу по нескольким адресам. Вот это сервис!

Иногда приходили люди и на единичные просмотры. При этом они часто интересовались: как дойти до метро пешком? Я, конечно, показывал им дорогу с балкона и на картах в телефоне, но неужели нельзя было самостоятельно оценить этот вопрос заранее?

Абсолютно все спрашивали про магазины, поликлинику, дороги, парковку и т.п. Также спрашивали про управление домом, квитанции и организационные вопросы. Я на все вопросы отвечал честно и никому не обещал райских садов под окнами и свободного Токсовского шоссе.

Кому интересны квартиры в Девяткино?

Звонили разные люди, но запоминающихся категорий было две: разводящиеся и из других регионов.

Первые почему-то обязательно сообщали о своём разводе, как будто это должно было что-то изменить в обсуждении будущей сделки. А вторые были наиболее перспективными для продажи. Они всё внимательно расспрашивали, чтобы не потратить время зря. Ведь ехать из другого региона на сделку – дело ответственное.

Были также люди уже живущие в Девяткино и подыскивающие квартиры своим родственникам или на размен. Многие искали квартиры бабушкам/дедушкам, или детям студенческого возраста.

Все интересовались нашим ребёнком: «Не будет ли проблем с органами опеки?». Это вполне логичное опасение, потому что при наличии оформленной собственности на ребёнка алгоритм продажи сильно усложняется. Но у нас с этим проблем не было.

Первым нашим потенциальным покупателем была девушка из Петрозаводска. Мы даже взяли с неё малюсенький задаток и начали активно общаться с её противным менеджером по сделке из ВТБ, которая хамила нам в почте. Но в итоге всё сорвалось.

Вторым потенциальным покупателем стала девушка студентка из Ярославля. Она действовала через агента, потому что оплачивали всё её родители, но общались мы и с ней и с её агентом примерно одинаковое время. Люди оказались приятные и никаких проблем у нас с ними не было. В итоге им мы квартиру и продали.

И как это всё прошло я кратко опишу ниже. А то и так длинно получается.

Единственный ипотечный центр ВТБ

Оформить ипотеку в ВТБ можно в любом отделении. А вот внести какие-либо изменения или закрыть договор в Санкт-Петербурге обязательно нужно в офисе у станции метро Лесная на лесном проспекте. В других отделениях этого делать нельзя (я пробовал).

Это довольно бредовое ограничение дополнительно усугубляется отсутствием электронной регистрации в отделении (талончиков, которые теперь даже на почте есть). С утра люди стоят в очереди, хвост которой заканчивается на улице. Естественно, настроение у всех так себе.

Дополнительных проблем доставляет тот факт, что сюда приходят клиенты с агентами и родственниками с обеих сторон сделки. В итоге по одному договору в очереди стоит от трёх до семи человек. Атмосфера на входе в отделение – так себе.

Менеджер сделки

Общение с менеджером из банка можно вести только по электронной почте, потому что публичных добавочных телефонных номеров у сотрудников нет, а дождаться переключения у диспетчера с общей линии нереально.

С менеджером нам повезло. Девушка попалась спокойная, аккуратная и грамотная. На все наши переносы дат из-за косяков МФЦ она реагировала стрессоустойчиво и ни разу не предложила пойти лесом (об этом будет ниже)

Первый этап – совместное подписание документов в банке

С документами для сделки и у нас, и у покупателя проблем не было. Поэтому на первый этап в банке мы записывались на ближайшее возможное время.

Для осуществления взаиморасчётов мы выбрали аккредитив. Это когда средства перемещаются между счетами в банке без участия наличных и банковских ячеек. До подтверждения успешного окончания сделки мы бы не смогли получить средства с этого аккредитива. Для покупателя такой вариант самый оптимальный.

Мы бы хотели, чтобы вообще всё (в первую очередь регистрация в Росреестре) происходило в электронном виде, как в случае с оформлением нашей двушки в сбербанке. Но у ВТБ это пока только тестируется в Московском регионе, в Питере всё по старинке.

Комиссия за погашение

ВТБ берёт комиссию в 25 000 рублей в тех случаях, когда ипотека погашается не за счет личных средств заёмщика, а в результате продажи. Единственный способ не платить эту комиссию — уговорить покупателя перевести деньги на свой счет до окончания сделки. Но это глупость и не один вменяемый покупатель на такое не пойдёт. Потому что, получив деньги, продавец может сразу испариться без обязательств.

Второй этап – нотариальная сделка

При продаже квартиры с несколькими собственниками обязательно оформлять сделку у нотариуса. Это как раз наш случай. Об этой процедуре рассказать особенно нечего. Подождали, почитали, исправили ошибки, подписали.

Третий этап – областной МФЦ

После оформления всех бумажек в банке и у нотариуса нужно было ехать в МФЦ, чтобы зарегистрировать сделку в Росреестре. Но нам подходил не любой МФЦ, а только тот, где в этот день работал сотрудник ВТБ (как при рефинансировании). И, раз квартира у нас областная, то и ехать нужно в Лениградскую область, а конкретно – в единственный доступный МФЦ во Всеволожске.

По этой причине агент покупателя забронировала нотариуса также во Всеволожске, чтобы нам не кататься лишний раз туда-сюда.

В МФЦ всё прошло быстро. Они прикрепили наши документы к номеру дела (который нам сообщила менеджер сделки из банка). И выдали бумажки о приёме.

Четвёртый этап – ожидание регистрации документов в Росреестре

Это был самый волнительный и нервный момент во всей сделке.

При подаче документов мы получили код, по которому можно было отследить статус сделки. И если в сбербанке в электронном виде у нас вся регистрация заняла три дня, то тут в назначенный день ни по коду, ни по телефону ничего уточнить было невозможно.

Хуже всего было то, что как раз к моменту предполагаемой даты готовности наших документов Всеволожский МФЦ решил устроить переезд в новое здание. Как обычно это бывает – в момент переезда что-то узнать и получить было нереально.

Ситуацию усугублял тот факт, что у нашего покупателя заканчивалось общежитие и нужно было срочно перевозить вещи в почти уже купленную квартиру. Нам же, в свою очередь, очень не хотелось заселять людей в почти проданную квартиру, пока Росреестр не подтвердит что всё нормально. Иначе мы бы могли столкнуться с неприятной ситуацией отсутствия денег и необходимости выселения только что заехавших покупателей.

Очень удачно получилось, что агент покупателя проживала в этом самом Всеволожске и имела возможность лично потеребить МФЦ. Нам из Санкт-Петербурга это делать было бы не с руки.
В итоге мы таки подписали акт сдачи квартиры еще до получения документов из МФЦ. Но в этот момент мы уже знали, что всё готово – осталось только чтобы курьер агента привёз все бумажки в банк.

Пятый этап – раскрытие аккредитива и получение денег

Но с курьером как-то не сложилось. Покупательница сама съездила за бумажками во Всеволожск, привезла их к моей работе. И я уже с этими бумажками поехал в банк показывать, что сделка состоялась и аккредитив можно раскрывать.

На этом этапе моя рефинансированная ипотека была закрыта, а разница средств между остатком долга и суммой продажи была переведена на расчётный счет.

Потом была покупка машины, но это уже другая история, о ней я напишу в следующей записи.