Ипотека со скидкой. Или как купить дефолтную квартиру

Финансовый кризис отразился на многих рынках недвижимости не только падением спроса и снижением цен, но и появлением массы «дефолтного жилья» – объектов, продающихся за бесценок для покрытия ипотечных долгов. С одной стороны, этот рынок сулит довольно заманчивые возможности для инвестора. С другой – чреват рисками, которые зачастую обесценивают любые возможности

Условия цитирования материалов Prian.ru

На рынке недвижимости появился новый товар – так называемые залоговые или ипотечные квартиры. Еще их называют дефолтными. До кризиса сделки по продаже находящейся в залоге у банков недвижимости были большой редкостью. Сейчас ситуация изменилась: многие финансовые учреждения, испытывающие трудности с возвратом ипотечных кредитов, стали предлагать для открытой продажи дефолтные квартиры. И хотя объем таких сделок пока невелик, тенденция – к их увеличению.

Для банка полученные от проблемного заемщика квартиры, машины — это всегда лишняя головная боль. И чтобы скорее избавиться от них, банкиры готовы предложить неплохие условия.

По данным Банка России, на балансах у банков скопилось непрофильных активов на сумму 2 трлн рублей. Из которых почти 70% приходится на долю заложенной недвижимости. Чаще всего с проблемным заемщиком удается найти общий язык и как-то решить проблему долга. Но встречаются совсем упрямые.

В ипотеку на 50 летТогда банк вынужден обращаться в суд. По решению суда специальные организации должны продать залог в течение 2-х месяцев. Если не успели сделать это, или торги по каким-то причинам объявлены несостоявшимися, банк может реализовать имущество собственными силами. Как, например, это делают ВТБ 24 или Хоум Кредит банк.

На сайтах этих кредитных организаций в разделах «залоговое имущество» и «ипотека» можно найти десятки квартир, выставленных на продажу. Сразу скажем, что банки стараются продавать объекты по рыночным ценам, однако всегда можно договориться о более выгодных условиях. Кроме того, можно получить и льготный кредит на такую квартиру. В том же ВТБ 24 ставка по займу на покупку залоговой квартиры не будет превышать 9%, а срок кредита составит до 50 лет. Ставки по обычной ипотеке, напомним, сегодня начинаются от 12%, так что льготый кредит смотрится явно выигрышнее.

В накидку к залогуА вот у Ассоциации Банков Северо-Запада появился специальный портал залогового имущества Rpzi.ru, где собраны  квартиры от Сбербанка, Росбанка, Альфа-банка и др. Если цена покажется слишком дорогой, то за объект можно предложить свою цену, правда придется ее аргументированно объяснить.

При покупке такого жилья многих пугает, что оно находится в залоге у банка. Однако, по словам юристов, бояться этого обременения не стоит. Банк-продавец получает от покупателя сумму за квартиру, погашает выданный ранее на нее кредит, залог снимается, а квартира переходит в собственность нового владельца. Вот и вся схема.

При этом нужно учитывать, что такая квартира юридически чиста, ведь ее уже проверял банк, страховые, оценочные компании. Минус только в том, что если квартиру банк продает принудительно, без согласия проблемного заемщика, то в накидку к жилью можно приобрести еще и жильцов. По закону они, конечно, обязаны съехать, однако добиваться этого предстоит новому покупателю

Разговоров о ситуации на рынке ипотеки сейчас очень много. Одни говорят, что она сворачивается, другие констатируют, что жива и хоронить ее рано. Какова же реальность ипотечного кредитования в России? Этот вопрос задаем генеральному директору Независимого бюро ипотечного кредитования Дмитрию Балковскому.

– Согласен, для ипотеки сейчас наступили не лучшие времена. Это, кстати, подтверждается и статистикой. Например, количество зарегистрированных ипотечных сделок в Москве резко упало. Если в декабре 2008 года их было 1406, январе и феврале 2009 – уже 297 и 181 соответственно.

– Понятно, что ипотека очень выгодна при росте цен на жилье. Сегодняшний рынок недвижимости к ипотеке граждан не очень располагает. Берут ли люди ипотечные кредиты на квартиры сегодня?

– Брать ипотечный кредит имеет смысл, когда недвижимость дешевая или ставки по кредитам низкие. Чем дороже жилье, тем менее интересна его покупка в кредит. При оценке выгодности ипотечного кредита следует также сравнить размер ежемесячного платежа по нему с размером арендного платежа на квартиру сравнимого качества. Если платеж по кредиту значительно выше – брать кредит бессмысленно. Самый универсальный способ измерения справедливости цены на недвижимость очень прост: поделите цену средней квартиры на годовой доход средней семьи – коэффициент не должен превышать 3,5–4. В Москве он до сих пор выше 10. Поэтому сегодняшний рынок недвижимости сильно перегрет и цены неизбежно продолжат падать. Кредиты на покупку квартиры берут сейчас единицы.

– Говорят, что сегодня гражданам при решении жилищных проблем могут помочь накопительные системы (стройсберкассы и кооперативы). Они могут иметь место у нас? Ваше к ним отношение?

– Можно использовать любые схемы, в том числе и стройсберкассы, главное, чтобы государство принимало во всем этом минимальное участие. Не надо взваливать на плечи налогоплательщиков бремя расплаты за чужие ошибки, как это происходит сегодня в Америке. Не нужно ничего гарантировать и брать на себя никаких обязательств. Лучше всего в том, какие из этих схем работоспособны, разберется рынок.

– Как вы считаете, откуда пошла эта либерализация при выдаче ипотечных кредитов практически всем и без первоначального взноса?

– Международный рынок секьюритизации испытал огромный рост за последние несколько лет (до середины 2007 года). Было возможно продать даже такие сомнительные активы, как ипотечный кредит из страны третьего мира с первым взносом в 5% на квартиру в бетонной коробке, красная цена которой – 40 тысяч долларов, но которую тем не менее закладывали за 150 тысяч. Как только рынок перепродажи финансовых облигаций встал, как это произошло 9 августа 2007 года, сразу же прекратили выдавать кредиты всем подряд.

– Как бороться с неплательщиками: ужесточать законы, вплоть до того чтобы сажать в тюрьму, или все же ужесточать андеррайтинг?

– Необходим работающий механизм отъема дефолтного имущества, и андеррайтинг должен быть качественный.

Причем, квартиру ликвидную? Такие чудеса бывают. Искать их нужно в банках, которые распродают жилье, оставшееся у них в залоге, когда покупатели недвижимости не справляются с ипотекой. Пока что банки избавляются от ненужной им собственности при помощи аукционов. Однако новый закон, который Госдума должна утвердить летом, позволит банкам продавать такое имущество без торгов. Эксперты прогнозируют, что процедура продажи станет проще и быстрее, а система скидок – более гибкой. Но в любом случае, распродажа квартир от банков подразумевает множество подводных камней. RealEstate.ru решил в них разобраться.

«Во всем мире у банков скупать недвижимость выгодно. Эта практика сейчас вполне реальна и в России, здесь уже понятны сроки и дисконты. В среднем, объект залога продается около года. Однако если цена сразу снижается на 25-30%, то покупатели находятся практически сразу», – рассказал Вячеслав Пермяков, профессор, ректор головного института Высшей школы недвижимости, специалист по международной недвижимости, почетный член РГР, судебный эксперт.

В ряде случаев можно купить помещение или недвижимость и в два раза дешевле, если банк это устраивает, отмечают другие эксперты. Но, как правило, на первый аукцион банк выставляет активы с крайне маленьким дисконтом, неинтересным для большинства инвесторов. Если имущество реализуется по решению суда, то в деле обязательно есть справка об оценке имущества, и она влияет на начальную цену.

В случае высокой цены, аукцион, скорее всего, не состоится. Вообще, торги будут признаны несостоявшимися в трех случаях: если покупателей было меньше двух, если начальная цена не была увеличена, а также, если лицо, выигравшее торги, не внесло плату в нужный срок.

Начальная цена на повторных торгах снижается на 15%. Если же и они не состоялись, то банк может оставить у себя предмет залога, снизив его цену еще на 10%. Итого, цена составит 61% от рыночной. То есть, 40% – это максимальная скидка, на которую может рассчитывать покупатель залоговых активов.

«На западе стартовая цена дефолтной недвижимости, выставленной на торги, сразу на 15-20% ниже среднерыночных показателей. Однако есть и более «сладкие» варианты, но у нас заложенного имущества несостоятельного должника сопряжена с целым набором значительных рисков, которые зачастую не покрываются дисконтом или не позволяют спрогнозировать размер потенциальной прибыли», – пояснил адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олег Сухова»).

Аналитики центра подсчитали, что чаще всего на торги в Москве выставляются объекты элитной недвижимости – около 40% от всех лотов. Чаще всего дефолт по ипотечным кредитам допускают обеспеченные владельцы многокомнатных и дорогих квартир площадью от 70 до 200 кв. м в престижных районах Москвы. Оценочная стоимость такого жилья колеблется от 10 до 58 млн рублей. Возраст владельцев — от 43 до 53 лет. Люди среднего возраста от 33 до 43 лет реже всего оказываются фигурантами подобных аукционов.

КАК ЭТО ДЕЛАЕТСЯ ПО ЗАКОНУ?

Но прежде, чем описать риски приобретения залоговой недвижимости, разберемся в процедуре продажи залогового имущества, которая регулируется статями 248-256 ГК РФ. Продажа возможна как через аукционы, так и без них – по договору комиссии. Как по решению суда, так и без него (во внесудебном порядке).

Для физических лиц, заложенное имущество которых возникло в силу закона (ипотека на жилье чаще всего оформляется так), «обращение взыскания во внесудебном порядке возможно при условии соблюдения сторонами договора, в который включены пункты о внесудебной продаже имущества», и такой договор должен быть удостоверен нотариально. При этом у залогодержателя есть выбор: либо организация торгов, либо продажа по договору комиссии.

Если подобных пунктов в договоре нет, то заложенное жилье реализуется только по решению суда и через публичные торги.

Статья 350 ГК РФ описывает, как происходит реализация заложенного имущества. Если банк получил от продажи заложенного имущества, например, квартиры, сумму меньшую, чем размер выданного, но не возвращенного кредита, то он вправе продать иное имущество должника. Если сумма от продажи вышла больше, то разница возвращается залогодателю, то есть заемщику.

Но в любой момент как должник, так и залогодержатель, могут прекратить обращение взыскания. Должнику достаточно исполнить либо все обязательство, либо часть, то есть, собственно, вернуть кредит. Порядок продажи регулируют федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и федеральный закон РФ от 29.05.1992 N 2872-1 «О залоге».

Залогодержатель обязан направить залогодателю уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога, то есть о начале продажи его имущества. Уведомление содержит:

1) название заложенного по договору о залоге движимого имущества, за счет которого подлежат удовлетворению требования залогодержателя;

2) сумме, подлежащей уплате залогодержателю на основании обеспеченного залогом обязательства;

3) способе реализации заложенного движимого имущества, предусмотренном соглашением сторон;

4) цене (начальной продажной цене) заложенного движимого имущества, определяемой ч. 2 ст. 24.1. Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 «О залоге»).

КАК УЗНАТЬ О ЗАЛОГОВОМ ИМУЩЕСТВЕ И ЕГО ПРИОБРЕСТИ

Часто банки вывешивают списки залоговых квартир на своих сайтах. Иногда эти разделы трудно найти, но чаще всего они есть. Квартиры, продающиеся здесь, либо куплены по договору, в котором есть пункт, согласно которому банк может продать квартиру во внесудебном порядке. Эти квартиры продаются через аккредитованных риэлторов. Есть такие квартиры и в обычных базах данных. Там кто-то пишет, что квартира залоговая, а кто-то – сообщает об этом по телефону. В целом банки не стремятся делать эти сделки достоянием общественности. Те квартиры, которые могут быть проданы с хорошим дисконтом, расходятся «по своим». Один из риэлторов рассказал, что так купил квартиру своей дочери, с хорошей скидкой в 40%.

Хотя в ряде банков клиентам, желающим купить квартиру в ипотеку, аккуратно могут предложить и переуступку прав какой-то из залоговых квартир. Закон такие сделки разрешает.

Надо отметить, что в сети есть также порталы, специализирующиеся на продаже залоговых объектов, где могут продаваться тоже внесудебные квартиры.

Если же квартиру продают приставы, после решения суда, то они обязаны выставить ее на аукцион. Суд назначает стартовую ликвидационную цену. Сообщения о торгах публикуются в интернете и местных газетах, а также специализированных вестниках, а также на всех официальных сайтах Федеральной службы судебных приставов.

Важно, чтобы аукцион проходил в том городе, где расположена квартира. Если первичный аукцион не состоялся, через месяц проходил повторный, со сниженной ценой. Это как раз та информация, которой дорожат риэлторы, и человеку со стороны на такие аукционы попасть непросто.

Как пояснил один из экспертов, большинство «сладких» вариантов выкупается у банков в приватном порядке, и не попадает в открытую продажу. И вряд ли что-то изменится в случае разрешения банкам продавать имущество самостоятельно, предположил он. Дело в том, что сами банкиры не специалисты в недвижимости, и им проще работать с уже проверенными экспертами с рынка недвижимости. Тем, кто хотел бы рассмотреть такие варианты, надо или выстраивать подобные отношения с банком, или «ловить» удачу на аукционах.

РИСКИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗАЛОГОВОГО ЖИЛЬЯ

Олег Сухов отмечает, что в более всего проблем вызывает снятие старых хозяев с регистрационного учета, проще говоря, их не так уж просто выписать из квартиры.

Еще одна проблема в том, что закон разрешает должнику в любой момент до проведения торгов внести долг. Поэтому покупатель, который уже внес деньги на счет, может оказаться не у дел, а его средства окажутся «зависшими», отмечает адвокат.

Олег Сухов советует максимально глубоко проверять объект недвижимость по всем рискам, связанным с титульным страхованием. Он говорит, что часто бывшие владельцы могут продолжать судиться, и, по его мнению, в случае инициации судебных разбирательств, выгоднее договориться с ними напрямую.

Другие юристы также советуют указать в договоре ипотеки начальную продажную цену имущества или порядок ее определения, если банк готов менять условия своего договора. В ином случае банк будет привлекать оценщика, и далее может определить начальную цену в размере 80% от рыночной стоимости имущества. С учетом того, что в среднем оценщики, перестраховываясь, часто указывают более низкую цену, то начальная цена весьма заниженной, и есть риск не покрыть всю сумму кредита.

БЕЗ АУКЦИОНОВ УЖЕ ЭТИМ ЛЕТОМ

Скорее всего, уже летом этого года банки будут продавать имущество проштрафившихся должников без всяких аукционов и посредников, независимо от того, есть ли подобные пункты в договорах с заемщиками или нет. Законопроект, а именно, поправки в закон «О банках и банковской деятельности», внесен Правительством РФ в Госдуму в апреле 2014. Когда закон будет принят и вступит в силу, кредитные организации смогут реализовать имущество, если должник не выполняет обязательств, либо если имущество, получено банком в качестве отступного.

В целом могут довольно сильно упростить существующую схему продажи залогового имущества. По мнению Минфина, принятие такого закона позволит банкам упростить процедуру при продаже имущества в перечисленных случаях и снизить их затраты.

По мнению Вячеслава Пермякова, прямая продажа недвижимости от банков будет весьма удобна и инвесторам. «Сейчас рынок недвижимости – это рынок покупателя, и банки должны учитывать этот факт. То, что они смогут сами продавать имущество и сами регулировать цену, будет уменьшать время позиционирования на рынке, и это определенно даст более низкие цены за счет исключения посредников», – предполагает эксперт. Однако должна быть прозрачная процедура продажи, чтобы не были нарушены права должника, подчеркнул он.

Попытаться приобрести залоговую квартиру может любой желающий. Для покупателя найти информацию о продаже залоговых квартир не проблема. Сведения о продаже заложенного имущества можно найти в Интернете.

Информация о публичных торгах по продаже в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества размещается на:

1. Специальных «досках объявлений» на официальных сайтах Федеральной службы судебных приставов и на официальных сайтах ее территориальных органов подразделений.

Это предусмотрено в Постановлении Правительства РФ от 23 июня 2009 г. № 526, которое утвердило правила размещения сведений о продаже заложенного имущества в сети Интернет. Правила определяют порядок направления информации о публичных торгах, оговорены сроки появления такой информации о выставляемой на торги заложенной недвижимости в Интернете, на сайте службы судебных приставов. Самое главное: она должна быть доступна всем желающим круглосуточно и бесплатно.

2. Порталах, специализирующихся на продаже залогового имущества.

3. Сайтах банков.

Как правило, все банки имеют на своих сайтах странички с объявлениями о выставленных на реализацию залоговых квартир.

4. В риелторских базах.

Правда, они специально не афишируются и выяснить, залоговая ли это квартира, можно уже при личной встрече с риелтором, либо с собственником недвижимости.

По данным Центробанка, объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам растет, он уже достиг 20 млрд рублей – это 2% от всей выданной ипотеки в России. В базе данных судебных приставов содержатся данные о выставленных на торги более 200 объектах недвижимости по всей стране. По мнению специалистов, такие случаи пока единичные и говорить о массовой реализации дефолтных квартир рано. Но по прогнозам специалистов, в дальнейшем процесс их реализации пойдет более активно.

Благодарим за помощь в подготовке материала генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексея Шленова, генерального директора агентства недвижимости «А-Риэлти Групп» (A-Realty Group) Валерия Барнинца

Кто тот несчастный?

Порядок реализации заложенной квартиры регулируется общими положениями о залоге Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральным законом «Об исполнительном производстве», а также законом «О банках и банковской деятельности».

Основная ситуация, при которой на заложенную квартиру может быть обращено взыскание, – это неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору. Прежде всего в такую категорию попадает неуплата долга и процентов. Поводом для взыскания могут стать три просрочки платежей в течение 12 месяцев.

Каковы причины появления на рынке квартир, отбранных банками у заемщиков в качестве обеспечения обязательств по ипотечному кредиту?

Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости «А-Риэлти Групп» (A-Realty Group):

1. С развитием ипотеки условия предоставления кредитов банками по отношению к заемщикам все время смягчались. В предкризисный период кредиты выдавались всем подряд – без обеспечения, без поручительства и проверки финансовой состоятельности заемщика. И, что самое страшное, – без первоначального взноса. Дошло до того, что кредит можно было получить под 100% от стоимости недвижимости.

Например, человек до кризиса купил на ипотечные средства квартиру, которая оценивалась банком в 5 миллионов рублей. И, соответственно, на эту сумму получал кредит. Во время кризиса цены ушли вниз. И та же самая квартира стала стоить, условно, 4 миллиона рублей. Банки стали требовать от заемщиков компенсировать эту разницу в залоговой стоимости недвижимости и доплатить еще миллион. Причем не в рассрочку, а сразу, целиком. Лишь для того, чтобы банк оставил условия по кредиту такими же, какими были изначально. Человек может быть, и в состоянии был бы продолжать выплачивать ипотеку на тех же условиях, на которых получил ее, но доплатить эту разницу в рыночной стоимости квартиры уже не в состоянии. Мало того, он не только не гасил те деньги, которые брал у банка, но еще и оказался ему должен. Что оставалось делать? Отдать квартиру банку.

2. У заемщика ухудшилось финансовое положение – работодатель срезал зарплату, из-за чего ему просто не хватает денег на погашение кредита. Все средства уходят на питание и приобретение вещей первой необходимости. Единственный вариант – продать квартиру и погасить задолженность банку.

Ипотека со скидкой. Или как купить дефолтную квартиру.

Например, потеря работы, даже в том случае, если у семьи
есть некоторые сбережения на «черный день», должны активизировать заемщика. Для
начала нужно договориться с банком, объяснить ситуацию и попросить отсрочку или
реструктуризацию долга. Банки в таком случае, скорее всего, пойдут заемщику
навстречу. Проблемы, к счастью, носят временный характер, длиться вечно они не
могут, заемщик обязательно найдет новую работу и продолжит спокойно выплачивать
кредит. Однако, не все заемщики в проблемной, критической ситуации проявляют
должное самообладание. Далеко не каждый заемщик, попав в трудную жизненную
ситуацию, первым делом пойдет в банк, чтобы объясниться с ним. Более того,
некоторые заемщики не просто не идут в банк сами, они еще и всячески избегают
представителей банка. Не отвечают на звонки и письма, отказываются встретиться
и вообще всеми способами показывают банку, что кредит они возвращать не
собираются. В таком случае терпение банка не будет безграничным.

Через некоторое время после того, как будет совершена
просрочка платежа по кредиту, банк попытается связаться с вами. После нескольких
неудачных попыток, когда заемщик будет всячески избегать серьезного разговора
со службами безопасности банка, кредитная организация подаст на заемщика в суд.
Как правило, такие дела банки выигрывают. И если мы говорим об ипотеке, то по
решению суда банк получает квартиру заемщика, которая собственно уже и так была
заложена в банк. Банки, как сугубо финансовые организации, которые занимаются
исключительно финансами, не очень хорошо представляют, как можно продать
недвижимость. Для банка – это неликвидный актив. Учитывая тот факт, что суды
помимо квартир взыскивают с заемщиков и другое имущество, то окажется, что
таких неликвидных активов у банков более чем достаточно. Чтобы не быть
голословным приведем цифры. По оценкам экспертов на балансах банков скопилось
непрофильных активов на сумму порядка 2 триллионов рублей! Причем 70% от этой
суммы приходится как раз на недвижимость.

Банкам, само собой,
эти квартиры не нужны. Неликвидный, непрофильный актив, то есть недвижимость,
кредитная организация постарается перевести в профильный, то есть в деньги.
Сделать это банку нужно как можно скорее, ведь время – деньги. Для того чтобы
продать квартиру поскорее нужно предложить выгодную цену, которая была бы ниже
рыночной. Банки соглашаются на такую распродажу крайне неохотно, все-таки
делать скидки на квартиры, значит терять деньги и немалые. Поэтому банки идут
другим путем. Чтобы избавиться от непрофильных активов и «разгрести» балансы,
банки предлагают заемщикам выгодные условия кредитования. Например, залоговые квартиры,
которые банки получили через суд от своих неплательщиков, можно купить в
ипотеку под 9% годовых. Это заметно ниже процентной ставки по «классической ипотеке», которая редко опускается ниже 12%. При этом банк увеличил и срок
кредита на такие квартиры – взять ипотечный кредит можно на 50 лет.

Получить информацию о залоговых квартирах можно на сайтах
кредитных организаций. Как правило, такие разделы сайтов называются «залоговое
имущество». Иногда информация о таких квартирах печатается в разделе «ипотека».
Некоторые банки работают «по старинке», печатая специальные бюллетени.
Ассоциация Банков Северо-Запада, например, запустила собственный портал, на
котором собраны предложения нескольких банков. На этом портале можно не только
узнать цену, но и предложить свою. Правда если вы предлагаете меньшую цену, чем
есть на портале, нужно суметь это аргументировать. Если получится, то банк
может сделать скидку.

Механизм покупки таких квартир несильно отличается от
покупки «обычных» квартир. Разница лишь в том. что продавцом в данном случае
будет выступать банк, а на квартире будет лежать обременение. Правда
обременение банк снимет сразу же, как только вы переведете деньги на его счет.
Кроме того, можно не беспокоится за юридическую чистоту недвижимости, ведь банк
предварительно проверяет все квартиры. Так что вариантов, когда одну и ту же
квартиру продают по несколько раз, не будет.

Правда в этой «сказке о дешевых
квартирах» есть одно обстоятельство, которое может отпугнуть потенциального
покупателя. Дело в том, что жильцы, которым принадлежала квартира до этого,
могут и не захотеть выезжать из квартиры «без боя». После того, как банк
продаст квартиру эти жильцы, которые там остались, становятся проблемой нового
хозяина недвижимости. И выселять старых жильцов он должен будет своими силами.
Конечно, по закону жильцы должны будут сами покинуть квартиру, но они так
делают далеко не всегда.

Продажа по принуждению (с торгов)

Российские банки не заинтересованы в принудительном изъятии квартир у неплатежеспособных заемщиков. Все участники – и должник – заемщик, и банк, кровно заинтересованы в том, чтобы решить проблему полюбовно. Если это не удается – заемщик перестает оплачивать кредит и не идет ни на какие переговоры, не пытается решить проблему путем продажи квартиры – приходится прибегать к крайней мере. Дальнейшие события приобретают для него самый неблагоприятный оборот.

Итак, если для банка риск невозврата средств очень велик, единственно возможный способ получить свои деньги обратно – выставить квартиру на торги.

Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж»:

— По законодательству заемщик отвечает перед банком-кредитором всем своим имуществом, и банк может обратить взыскание на предмет залога (квартиру, приобретенную по ипотечному кредиту), а также на другое имущество заемщика-должника. В этом случае реализация заложенного имущества проходит с торгов в соответствии с законодательством. Если банк-кредитор и заемщик-должник не могут договориться о стоимости предмета залога, ее определяет суд. Все затраты на судебные издержки и проведение торгов ложатся на заемщика-должника.

Продажа ипотечной квартиры с торгов – самый неблагоприятный вариант для заемщика-должника. Потому что кредитору неважно, за какие деньги квартира будет продана, главное – вернуть то, что задолжал заемщик и покрыть судебные издержки, связанные с реализацией квартиры с торгов.

Предположим, заемщик приобрел квартиру за те же 5 миллионов рублей. И остался должен банку 3 миллиона. Банк за эти 3 с небольшим миллиона рублей реализует жилье с торгов, заберет свои деньги, оплатит свои расходы и распрощается с должником. Заемщик вообще может остаться ни с чем, если квартира будет реализована по такой схеме. Так что лучше до этого не доводить.

Ориентировочно ликвидационная стоимость заложенного имущества колеблется в пределах 70–75% от оценочной.

По заявлению залогодателя суд может отложить реализацию заложенного имущества на срок до одного года. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися банк вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. То есть собственником квартиры становится банк, и уже он занимается реализацией квартиры.

Торги объявят несостоявшимися, если за недвижимость никто не предложит даже стартовой цены или аукцион посетит менее двух участников. Через месяц организуют еще один аукцион. И тогда, как прописано в законе, ликвидационная стоимость имущества упадет еще на 15%. В результате может оказаться так, что полученной суммы от продажи заложенной недвижимости не хватит для погашения задолженности и прочих накладных расходов. В таком случае недостающая сумма будет довзыматься с заемщика. Она может быть получена от продажи имущества должника, не находящегося в залоге. Это худший вариант развития события для заемщика-должника.

Для потенциальных покупателей привлекателен тот факт, что залоговые объекты могут быть выставлены на продажу по ценам ниже, чем рыночные.

Судебный порядок обращения взыскания предполагает проведение в ходе исполнительного производства торгов по продаже предмета ипотеки. Обязанность по проведению торгов возлагается на органы, осуществляющие исполнение судебных решений. Лицо, выигравшее торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести на счет организатора торгов покупную цену, после чего организатор торгов в течение пяти дней заключает с ним договор купли-продажи.

Как продается «дефолтная» квартира

Если средств на дальнейшее погашение кредита не предвидится, то продажа ипотечной квартиры может проходить по разным схемам. Можно в этом деле стать союзником банка и неплохо заработать, учитывая, что цена на недвижимость выросла по сравнению с покупной. А можно довести конфликт до суда и тогда уже понести намного больше издержек.

1. «Добровольная» продажа

Квартира продается непосредственно по рыночной цене по договоренности с банком. В этом случае и заемщик, и банк могут в накладе не остаться, так как по ипотеке приобретается пользующееся спросом качественное жилье, цены на которое продолжают расти.

2. С молотка

Продажа на торгах после вынесения судебного решения. В случае, если человек, воспользовавшийся кредитом, не выходит на связь, банку не остается ничего, кроме подачи иска в суд. Далее следует судебное решение о продаже квартиры на торгах и о возврате банку суммы кредита. Как правило, после такой продажи первоначальный взнос и выплаченная часть кредита возвращаются заемщику. А банк получает все остальные деньги, вырученные от реализации квартиры по рыночной стоимости, включая проценты, выплаченные заемщиком за пользование кредита. И это справедливо – считают банкиры. Ведь все время до дефолта заемщик пользовался банковскими средствами. А за это надо платить. При судебном разрешении конфликта с банком заемщик понесет и еще некоторые финансовые потери. Никто не вернет ему ежегодных страховых выплат. Кроме того, все судебные издержки лягут на плечи человека, не сумевшего договориться с банком.

– Заложенную в банке недвижимость заемщика продает сам банк, а цена определена еще на этапе покупки квартиры, – разъясняет нам руководитель отдела андеррайтинга «Независимого Бюро ипотечного кредитования» Павел Комолов. – В отчете об оценке есть «ликвидационная стоимость», которая обычно составляет процентов 75 от рыночной на момент покупки. По ликвидационной стоимости квартира будет продаваться в случае, если вынесено судебное решение. Поэтому и банку, и заемщику невыгодно решать дело через суд, а легче договориться о «добровольной» продаже по рыночной цене.

Подсчитаем доходы и убытки

Квартира по ипотеке приобреталась за $100 000. Первоначальный взнос составил 20%. Кредит был выдан на срок 15 лет под 10% в год. Допустим, что рынок недвижимости находится в стабильном состоянии, то есть цены растут где-то на 10% в год. Угроза дефолта нависает через два года.

Через два года (24 месяца) заемщик все еще должен банку $74 895, а квартира в этот момент на рынке стоит $121 000.

Если продать квартиру по рыночной стоимости, то разница между ценой продажи и долгом банку заемщика составляет $46 105. Из этой суммы вычитаем $20 000, потому что таким был первоначальный взнос. Остаток: $26 105. Процентов за это время было выплачено на сумму $15 528. Чистая прибыль от продажи квартиры составит $10 577. Эти деньги получит заемщик.

Если квартира продается по ликвидационной стоимости, то есть за $75 000, разница между ценой продажи и долгом банку составит $105 в пользу заемщика. Следует учесть, что судебные издержки оплатить придется именно заемщику. Поэтому даже если нет возможности дальше выплачивать кредит, то о продаже квартиры лучше договариваться с банком.

Что считать страховым случаем

Дефолт может возникнуть не только в ситуации, когда заемщик потерял работу или просто не хочет платить. Причины возникновения дефолта могут быть связаны с состоянием здоровья заемщика или его смертью, но могут не попадать под страховые случаи.

Оказывается, большинство банков не требуют от заемщиков застраховать риск временной потери трудоспособности, так как это значительно увеличивает ежегодный страховой тариф. Поэтому многие люди, воспользовавшиеся ипотечным кредитом, заболев ангиной или сломав в гололед руку, свои финансовые проблемы решают самостоятельно. Как правило, они обращаются к семейному запасу «на черный день» или к помощи организации, в которой работают. Но если человек стал инвалидом, и постоянная потеря трудоспособности прописана в страховом договоре, то страховщики обязаны погасить кредит. Как правило, страховые компании погашают кредит досрочно.

Если временная потеря трудоспособности из-за болезни не застрахована, а все средства уходят на лечение, банкиры советуют сразу же поставить банк в известность. Тогда возможны различные отсрочки и послабления по выплате кредита.

Если заемщика не стало, то страховая компания погасит кредит только в случае, если причина смерти является страховым случаем. Например, если человек заболел и вследствие этого умер, возникает страховой случай. А если взял кредит, осознал, какую сумму ему ежемесячно придется платить, и залез в петлю, то самоубийство страховым случаем не является. В этой ситуации все бремя ежемесячных платежей ложится на плечи наследников. И уже им решать: принимать на себя обязательства по ипотеке или объявлять квартиру дефолтной и по согласованию с банком продавать.

– Страховые случаи определены в договоре страхования, – уточняет Павел Комолов. – Если временная нетрудоспособность застрахована, то в случае ее потери страховая компания ежедневно выплачивает банку 1/30 от ежемесячного платежа. Если же через 3–4 месяца трудоспособность не восстановилась, и была, к примеру, присвоена 1-я или 2-я группа инвалидности, то кредит страховщиками погашается полностью. Страхование покрывает размер кредита. Страховая сумма классически составляет 110% от суммы кредита, то есть 10% заложены опять же для компенсации издержек страховой компании.

Палочка-выручалочка – «негативная амортизация»

В сытой и довольной жизнью Европе распространена практика, когда человеку после выдачи кредита дают встать на ноги, делая отсрочку на несколько лет не только по выплате кредита, но и процентов по нему. Наши банкиры делать такие шаги пока не рискуют.

По мнению вице-президента банка «Дельта – кредит» Лоры Файзилберг, это связано с тем, что в Европе ипотечные программы частично субсидируются государством. У нас же кредиты выдают коммерческие банки, рискуя собственными деньгами.

Однако в российском банковском мире существует термин «негативная амортизация». Ряд банков работает по этой схеме. Именно она помогает сегодня сделать дефолт заемщика достаточно редким явлением. Рассказывает Павел Комолов:

– Допустим, что есть молодой, умный, перспективный специалист Иван Громов. Пока что доходов у него немного. Но все равно он решает купить свой дом. Его условный ежемесячный платеж, который погашал бы и проценты, и тело долга, составляет условно $1000, но по условиям программы он платит только $700. Каждый месяц его остаток долга повышается на $300, и уже на новую сумму начисляются проценты. Возможно, это происходит за счет того, что дом покупается с первоначальным взносом в 30%, остальные 70% кредитует банк. Максимум, который может позволить себе банк, – это выдать кредит в размере 90% от стоимости приобретаемой недвижимости. Таким образом, у Ивана есть некая граница, в пределах которой банк может позволить увеличивать остаток задолженности. Когда остаток задолженности достигает порога в 90%, а Иван к этому времени устроился на высокооплачиваемую работу и заработал мозоли от лопаты, которой гребет деньги, включается нормальная схема погашения с ежемесячным платежом. Этот платеж погашает и проценты, и остаток задолженности с таким расчетом, чтобы закрыть кредит лет через 15–20.

Европейские схемы работы банков с заемщиками не совсем приемлемы у нас, так как нельзя требовать всего и сразу от ипотечного рынка, которому по-хорошему всего три года. Выпускать продукты с полной отсрочкой всех выплат по кредиту можно на устоявшемся и прогнозируемом рынке, которого у нас пока нет.

Дефолт или просрочка?

По мнению вице-президента по банковским продуктам ипотечного банка «Дельта-кредит» Лоры Файзилберг, распространенность дефолтов зависит от политики банка, выдающего кредит.

А по данным руководителя отдела андеррайтинга «Независимого Бюро ипотечного кредитования» Павла Комолова, в среднем по столице доля просроченной кредитной задолженности, а это еще не дефолт, составляет менее 1% от выданных ипотечных кредитов. Дефолтов еще меньше. Объяснить это можно тем, что банки стараются решить вопрос максимально мирным путем, не доводя до суда, т.к. не имеют судебной практики и ко всей этой процедуре относятся с опаской.

Действительно, между терминами «просрочка» и «дефолт» – большая разница.

Просрочки могут возникнуть по разным причинам. Это и временная неплатежеспособность, когда человек теряет работу. И безалаберность, не пунктуальность человека, взявшего кредит: уехал на курорт кататься на лыжах, а про ежемесячный взнос просто забыл. Приехал – вспомнил, заплатил, и разумеется, был оштрафован. Как правило, когда возникают обычные просрочки, заемщикам звонят сотрудники банка и напоминают, что за ними «должок». Практика банкиров показывает, что люди, попавшие временно в сложную финансовую ситуацию, не скрываются от сотрудников банка.

Три способа расчета с банком

– по обоюдному согласию, когда заемщик с разрешения кредитора самостоятельно или с помощью риелтора продает жилплощадь и рассчитывается с банком.
– по соглашению с банком, согласно которому кредитор выкупает жилплощадь для себя или третьих лиц, реализует его, погашает задолженность и штрафы, а остаток денежных средств направляются заемщику;
– в судебном порядке, то есть реализация заложенной квартиры по решению суда с аукциона;
Схемы реализации залогового жилья могут отличаться в зависимости от банка.

C участием кредитного учреждения

Главное отличие этого способа в том, что банк участвует в процессе продажи и сопровождает сделку. Банк сам ищет покупателя. При этом стремится продать недвижимость по цене, максимально приближенной к рыночной.

Регистрация сделки и переход права собственности происходит так же, как и в первом случае.

Банк заинтересован отдать квартиру тому, кто в этом же банке взял или намерен взять ипотечный кредит. Долг переводится на покупателя.

То есть он перепродает дефолтную квартиру новому заемщику, переоформляет на него кредит, и дальше тот рассчитывается с ним по новой схеме. Некоторые банки готовы идти навстречу покупателю залоговой квартиры и предоставлять ипотечный кредит на старых условиях.

Более того, у некоторых банков встречаются спецпредложения для потенциальных покупателей таких квартир – процентные ставки на ипотечный кредит могут быть ниже рыночных, в среднем на 1–2%.

Это важно
Если вам как ипотечному покупателю предлагают приобрести залоговую квартиру, совсем не обязательно, чтобы банки совпали. Допустим, квартира находится в залоге у банка ВТБ24, а кредит получен в Сбербанке. Особых проблем при проведении сделки возникнуть не должно. Правда, сама такая сделка технически довольно сложная, и без определенных юридических знаний ее трудно провести. Гораздо проще это сделать профессионалу рынка недвижимости, тем более что у многих банков налажены партнерские отношения с риелторскими агентствами.

Если заемщик принял решение о продаже залоговой недвижимости, то он не должен прекращать платежи, установленные кредитным договором. То есть не освобождается от исполнения обязательств по кредитному договору. Если заемщик не вносит в банк установленные в кредитном договоре платежи в течение трех месяцев, независимо от суммы просроченной задолженности, то банк имеет право обратиться в суд для ее взыскания.

Технология проведения сделок купли-продажи квартир, находящихся в залоге у банка, достаточно отработана. Покупателю просто необходимо внимательно изучать документы – например, при переводе долга на покупателя должна быть прописана сумма, которая будет выплачиваться, с учетом долга и возможных дополнительных платежей (пени, штрафы и т.д.). Продавец должен понимать, что это его платежи, которые должны быть включены в стоимость квартиры, чтобы сумма от продажи все погасила.

Основная сложность при покупке такой квартиры связана с тем, что, например, до кризиса банки не шли навстречу покупателю и требовали сначала погасить залог и только потом предоставляли письмо в регистрационную палату о снятии залога. Но сегодняшний рынок стал рынком покупателя и при продаже залоговой квартиры разработаны инструменты привлечения клиента.

Стоимость, за которую заемщик намерен продавать квартиру, согласовывается с банком-кредитором, который подтверждает, что сумма не слишком завышена, что может повлечь долгую продажу, но и не слишком занижена, что сократит сумму, возвращаемую банку. Если же дело доходит до суда, то в случае, если банк-кредитор и заемщик-должник не могут договориться о стоимости предмета залога, ее определяет суд в соответствии со среднерыночным уровнем цен.

Цена квартиры, находящейся в залоге у банка, формируется исходя из тех же параметров, что и при продаже не обремененного ипотекой объекта. Если потребительские качества квартиры, находящейся в залоге у банка, ничем не хуже своих аналогов, тогда не стоит ожидать каких-либо существенных скидок. Но риелторы рекомендуют изначально выставлять такие квартиры на продажу по цене ниже среднерыночной, по той причине, что время в данном случае играет против продавца. И целесообразнее сразу предлагать такие квартиры дешевле рынка (настолько, насколько позволяет снизить цену размер заемных средств, взятых у банка на приобретение квартиры), но зафиксировать сумму и быстрее расплатиться с долгом. То, насколько быстро продается залоговая квартира, зависит от множества факторов, в том числе от соответствия ее стоимости существующему на рынке уровню цен.

Процедура банкротства

– Закон о банкротстве физических лиц, который хотят принять, поможет людям? Или он поможет банкам? И нужен ли России такой закон?

– Цивилизованная процедура банкротства, конечно, необходима, и она должна учитывать интересы как заемщиков, так и банков. В России, по моему мнению, многие занимают однобокую позицию. Несчастных заемщиков сначала заманили, а теперь еще и имущество хотят отобрать злые капиталисты. Но это вполне нормально. Надо рассчитывать свои силы, когда берешь кредит. Какой тогда смысл в самом институте залога, если дефолтную квартиру нельзя продать?

– Что порой скрывают заемщики, когда просят у банка кредит? И если вскроется обман, то кредит не дадут?

– Скрывают все что угодно, но особенно невыплаченные кредиты в других банках, судимости и настоящий размер дохода. Понятно, что как только тайное становится явным, у человека могут возникнуть проблемы с получением очередного кредита. Но здесь многое зависит от того, что скрыл заемщик.

– О роли в нынешних условиях Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Сможет ли оно помочь тем, кто лишился работы и не может платить по кредиту?

– Если средства из госбюджета будут выделены, то да. Хотя, думаю, физическим лицам выгоднее сейчас продать недвижимость и погасить долг как можно быстрее, пока цены на нее совсем не упали.

– Что, на ваш взгляд, будет с ценами на жилье?

– Они будут падать, это неизбежно. Население страны уменьшается, дешевых денег больше нет, жилищный фонд стареет, 95% его изначально были низкого качества. Квартира в брежневской девятиэтажке не может стоить 200 000 долларов. Это абсурд, и для того чтобы это понимать, не надо быть аналитиком или работать в недвижимости. Цены на недвижимость стремительно падают по всему миру, и Россия здесь не является исключением. В конце концов, от резкого падения цен выиграют все стороны.

– И что бы вы в ситуации неопределенности посоветовали гражданам: брать им кредит или подождать?

– Лучше подождать. Думаю, что скоро и цены будут ниже, и условия получения кредита привлекательнее.

Совет должнику

Главный совет заемщику: если потеряли работу, не пытайтесь уклоняться от контактов с банкирами. Ведь они не устают повторять, что не заинтересованы в возникновении дефолта заемщика. И ничто человеческое им не чуждо. Суд, затем продажа квартиры на торгах – процесс долгий и до конца еще не отрегулированный. Поэтому схема действий в случае возникновения финансовых затруднений проста.

Как только стало понятно, что очередной ежемесячный платеж может быть просрочен, заемщику необходимо прийти в банк и написать заявление. В этом случае банк может изменить схему платежей. Вариантов несколько. Например, предоставить отсрочку по выплате основного долга. Тогда заемщику в сложный финансовый период придется оплачивать только проценты по кредиту. Либо может быть проведен перерасчет выплат по остатку задолженности. Например, увеличен срок погашения кредита. Если кредит был взят на 10 лет, то срок окончательного погашения можно растянуть до 20. В этом случае ежемесячный платеж значительно уменьшится.

– Потеря работы – это временное затруднение, ведь всегда можно найти новую, – успокаивает Павел Комолов. – А на время поиска необходимо предупредить банк и попросить отсрочку или льготный период с выплатой только процентов. Может быть, удастся договориться о временной «заморозке» погашения на пару–тройку месяцев. Успех вполне реален.

Если финансовые проблемы возникают у должников, чья заложенная квартира – единственное жилье, надо глубоко вздохнуть, набраться мужества и сообщить об этом банкирам. И даже если кажется, что наступил «край», надо искать выход, не унывать и продолжать бороться за свое финансовое благополучие.

Cамостоятельная продажа

Должник-заемщик, оказавшийся в безвыходном положении, добровольно расстается с заложенной квартирой, не дожидаясь судебных приставов.

Если заемщик понимает, что начинает испытывать трудности по выплате кредита, и хочет решить возникшие проблемы самостоятельно и по своей воле, не доводя дело до судебного решения и не надеясь на авось, то лучше, не теряя времени, обратиться в банк-кредитор. Причем не тогда, когда платежи уже просрочены, а как только стало понятно, что такой ход событий возможен. Хорошо, если есть 2–3-месячный запас для маневра, чтобы вместе с банковским сотрудником попытаться найти какой-то выход. Ему может быть предложена, например, реструктуризация кредита (увеличение срока кредитования – что позволяет пересчитать выплаты на более длительный срок, это уменьшает ежемесячный платеж, однако приводит к увеличению стоимости кредита), рефинансирование, кредитные каникулы (отсрочка по выплате тела кредита или процентов по кредиту на срок до 1 года).

Заложенное жилье может быть отчуждено залогодателем лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. То есть для продажи квартиры собственник должен предварительно получить на это согласие банка. Обычно банки не возражают против продажи квартир самими заемщиками. После получения такого разрешения заемщик начинает заниматься реализацией залога. А банк предоставляет отсрочку платежей на 3 месяца.

Технология поиска покупателя абсолютно такая же, как на любую другую недвижимость, которая не заложена в банке. Причем если в запасе есть те самые 2–3 месяца, то можно рассчитывать продать квартиру по рыночной цене. Если ситуация напряженная и деньги надо выручить как можно быстрее, значит, цена выставляется ниже рынка. Как правило – на 10–15%. Тогда покупатель находится быстро.

Условия продажи ипотечной квартиры ничем не отличаются от обычной сделки.

После того как покупатель найден, сделка оформляется в том банке, у которого квартира находится в залоге. Таким образом, заемщик погашает банку суммы кредита за счет полученных от продажи денежных средств.

Только после того, как продавец исполнит обязательства по кредитному договору, с квартиры снимается обременение в виде ипотеки.

Между прочим
Заемщик может продавать квартиру, как самостоятельно, так и при участии агентств недвижимости. Многие банки сотрудничают с риелторскими компаниями, которые помогают потенциальным дефолтным заемщикам реализовывать свои квартиры наиболее быстро и выгодно. Профессионалы-риелторы лучше осведомлены обо всех тонкостях продажи залогового имущества, владеют технологией проведения таких сделок и могут обеспечить покупателю гарантии того, что обременения будут сняты и сделка пройдет гладко.

Кроме того, у риелторов есть некий пул клиентов, которые получили ипотеку и хотели бы этот кредит перевести в квадратные метры. Такие квартиры в первую очередь поступают на одобрение банком.

Кстати
Залоговые квартиры на рынке пользуются популярностью, их охотно покупают. Связано это с тем, что, как правило, они в хорошем состоянии, в них нет неузаконенной перепланировки, значит, не возникнет трудности с переоформлением. А самое главное – квартира несколько раз проверена – и банком, и страховой, и оценочной компаниями. То есть юридическая чистота обеспечена.

Продажа залоговой квартиры самостоятельно для заемщика – наиболее экономически целесообразный способ. Ведь он может купить жилье по цене ниже рыночной, например в другом районе, где оно стоит дешевле, потому что далеко от центра, и от реализации получить максимальный доход.

И для банка наиболее приемлемый вариант, когда должник-заемщик добровольно, без судебных разбирательств, расстается с залоговой квартирой. Кредитор не заинтересован в судебном разбирательстве и урегулировании проблемы именно таким способом. Ему это намного выгоднее, чем затевать канитель с выставлением арестованного имущества должника на торгах и аукционах.

С молотка!

– А что делают с заемщиком на Западе, если он не возвращает кредит?

– В Америке есть специальная процедура банкротства физических лиц, имущество продается на аукционе. При этом страдает кредитная история заемщика, его кредитный балл (это трехзначное число от 750 и ниже) понижается, и в дальнейшем кредиты для такого заемщика будут значительно дороже или вообще недоступны.

– Еще при принятии закона об ипотеке депутат Госдумы Иван Грачев говорил, что нельзя давать кредит тем людям, у кого нет 30% первоначального взноса. Он был прав? Если да, то почему тогда банки давали кредиты налево и направо?

– Как я и сказал, существовал бездонный источник виртуальных денег, но теперь он иссяк, так что проблема решена сама собой. Ее рынок решил, а не увещевания. Первых взносов ниже 20% мы уже никогда не увидим, только если государство чего-нибудь не придумает.

– Может ли Россию накрыть вирус невозврата? Мол, если сосед не платит – и его не могут выселить, то и я не буду платить. Так думают некоторые недобросовестные заемщики. Есть ли в этом опасность?

– В России такой опасности нет просто потому, что кредитов было выдано немного и поэтому таких случаев будут единицы. Бороться с этим очень просто – начать выселять неплательщиков, создать для этого работающий механизм.

– Как вы относитесь к тому, чтобы банкам (они это лоббируют) позволили выселять без суда? Как на Западе это происходит? Наверняка там тоже есть неплательщики.

– В Америке выселяют с участием суда, но так как банкротств там сейчас очень много, то порой суды, например во Флориде, тратят на слушание одного дела 10–15 секунд. И решение, как правило, одно: выселить.