Инвестиции в недвижимость и инвестиции. Как правильно выбрать инвестиционные продукты?

Перевод одной из топовых статей для повышения продаж жилой недвижимости, которые выдает Google. В статье автор Мередит Харт (Meredith Hart) описывает 12 невероятно успешных маркетинговых стратегий для продажи недвижимости.

Предлагаю обсудить, насколько актуальны предложенные способы для нашего рынка? Какие способы для повышения продаж используете вы?

Отвечу на пару вопросов, которые возникают при чтение подобных статей.

Да, американские и российский рынки жилой недвижимости различаются. И есть пункты, которые, казалось бы, не имеют отношения к нашим реалиям. Но постарайтесь взглянуть на эти варианты шире, проявить фантазию и у вас появится гибрид, что-то оригинальное. Что вызовет новый интерес среди (потенциальных) клиентов.

Если вы “матерый волк” и уже прошли сквозь огонь, воду и торчащую арматуру, используйте эти 12 пунктов, как чек-лист и просто проверьте, всё ли у вас реализовано. Всё ли работает стабильно и оправдывает вложение.

Давайте познакомимся. Я, Евгений Диденко, руководитель компании Xoms.ru — автоматизация отделов продаж агентств недвижимости и строительных компаний. В нашем портфеле кейсов (на май 2020) 43 агентства недвижимости. От небольших компаний из 5 человек, до компаний с филиальной сетью.

Создайте сайт агентства недвижимости

Много потенциальных покупателей изучают продукты и услуги перед покупкой. Создание сайта для агентства недвижимости покажет потенциальным покупателям, что вы можете предложить. Добавляйте объекты недвижимости на сайт и регулярно обновляйте их — это удержит ваших посетителей на сайте, когда они будут подбирать недвижимость.

И добавьте полезные инструмент на ваш сайт, чтобы выделить его среди конкурентов. Например, сделайте ипотечный калькулятор и форму обратной связи вместе.

Сайт для агентства недвижимости freepik.com

Поисковые системы учитывают поведенческие факторы.

Время нахождения посетителя на сайте. Чем дольше вы удерживаете человека подходящей и интересной информацией, тем выше ваш сайт будет в поисковой выдаче.

Взаимодействие с сайтом. Если посетитель заполняет форму, куда-то тыкает мышкой и всячески активно “общается” с вашим сайтом, то сайт зарабатывает плюс в глазах поисковика и более высокую строку.

Плюсы ипотечного калькулятора на сайте. Посетитель что-то посчитал. А вы узнали его финансовые возможности. Скажите, что у вас есть предложения в данной ценовой категории, плюс скидка на ипотеку от банков и предложите оставить заявку на консультацию. И новый лид у вас в crm-системе.

Обязательно ваш сайт должен быть связан с crm-системой. Каждый лид с сайт будет проработан по стандартам вашего агентства недвижимости.

Объекты недвижимости должны быть в crm-системе. Объекты на сайте должны обновляться, как только информация в crm была обновлена. Самый простой способ это сделать — выгружать объект в собственный xml-фид. Сайт каждые несколько минут проверяет информацию в фиде и актуализирует объекты на сайте.

Выгрузка объекта недвижимости на доски объявлений с помощью xml-фида xoms.ru

Вы также можете начать вести блог и публиковать SEO-оптимизированный контент. Это гарантирует, что ваши посты будут отображаться в результатах поисковой выдачи. Инструменты Google Analytics и Ahrefs помогут подобрать вам поисковые фразы и ключевые слова, которые ищут ваши целевые клиенты, а также вдохновят вас свежими идеями на актуальные темы.

И не забудьте добавить интересные изображения и яркие фото для ваших постов. Также инфографика станет отличным дополнение к любому посту в блоге или в маркетинговой кампании по электронной почте.

Блог риэлтора freepik.com

Email-маркетинг в недвижимости

Ежемесячно делайте рассылку с дайджестом лучших постов и новостей из вашего блога. И отправляйте подборку с новыми объектами. Добавьте фотографии, видео-обзоры, 3D туры и ссылки на карточки объектов.

Email-маркетинг для продажи недвижимости freepik.com

В России есть популярное заблуждение “Никто почту (уже) не читает”. Не читают назойливую рекламу и нерелевантную информацию.

Короткий кейс из недавней практики.

Была создана цепочка писем:

Письма были привязаны к определенным этапам воронки продаж в amoCRM для риэлтора и отправлялись автоматически, при наступлении этого этапа.

Цепочка писем из crm для агентства недвижимости freepik.com

Процент открытия был более 70%. Что невероятно хорошо для такого канала. Это увеличило число заходов на сайт и количество лояльных клиентов. Последнее отследили по аудитории, которая пришла по рекомендациям (об этом еще поговорим дальше).

3D туры недвижимости

Как можно подогреть интерес покупателя? Предоставить им возможность немного погулять по квартире или дому и детально осмотреться с помощью виртуального тура. Онлайн тур сэкономит ваше время и деньги на показ объекта. Исследование, проведенное в 2018 году на более 4200 домах показало, что 85% домом с 3D турами проданы дороже 6-25%.

Та беда, которая заперла всех по домам в 2020, показала еще одно преимущество виртуальных туров. Покупатели еще долго будут с опаской лишний раз приезжать на просмотр объекта. Поэтому онлайн показы станут только набирать популярность. Плюс есть покупатели из других регионов, которым не всегда удобно приезжать в чужой город, ради просмотра квартиры.

3D туры недвижимости freepik.com

Мотивируйте ваших потенциальных клиентов к физическому взаимодействию с вами и объектами. Организуйте экскурсию по району, в котором вы продает недижимость, сделайте день открытых дверей и пригласите покупателей посмотреть дом.

Да, понимаю, в условиях пандемии какие могут быть физические взаимодействия. Сделайте онлайн экскурсию по району, так вы сможете охватить потенциальных покупателей из других городов. Плюс будет материал для профессионального видео, но об этом дальше.

Экспериментальный маркетинг freepik.com

Сотрудничество с местными предпринимателями

Используйте свои связи, заключите партнерство с магазинами одежды, шоу-румами домашнего декора и кофейнями, для рекламы своих объектов. Пригласите их поучавствовать в дне открытых дверей. И обговорите, какие скидки получать ваши клиенты в их заведениях и магазинах.

Вознаграждайте клиентов за посещения различных комнат (квартир), сувенирами и скидками от партнеров. Это замотивирует клиентов посетить все помещения и познакомиться не только с недвижимостью, но и с инфраструктурой.

Коллаборация предпринимателями freepik.com

Очень классная идея. Особенно если речь идет о продаже жилого комплекса. Если в вашем ЖК есть несколько демо-квартир различной комнатности, в гостиной одной квартиры можно разместить предметы домашнего декора от партнера. На кухне в другой квартиры угостить клиента свежей выпечкой от ближайшей пекарни или кофейни. В гардеробной третьей квартиры развесить одежду из бутика.

Плюс небольшие сувениры с контактами риэлтора и партнеров каждому клиенту не только будут приятны, но и могу засветиться в инстаграме посетителей.

Снимки с дронов

Сделайте снимки экстерьера дома и окружающей территорию. Купите дрон или закажите услуги съёмки с воздуха, чтобы сделать идеальные снимки.

Используйте фотографии, чтобы создать нужное впечатление от объекта. Видео отлично дополнит ваш виртуальный тур и демонстрацию таких внешний элементов, как патио и бассейны.

Снимки недвижимости с дрона freepik.com

Публикуйте объявление на нескольких досках объявлений автоматически через сервис Xoms

Агрегаторы объявлений, такие как Cian, Avito, Яндекс.Недвижимости и популярные региональные площадки, ежедневно посещают тысячи потенциальных покупателей. Создайте аккаунт на xoms.ru и публикуйте один объект сразу на нескольких площадках автоматически, чтобы привлечь больше клиентов. Плюс из одного окна xoms.ru можно управлять всеми объектами и обновлять информацию.

Сарафанный маркетинг недвижимости

По данным Национальной Ассоциации Риэлторов, 39% собственников, обратившихся к помощи агентов по недвижимости, нашли их по рекомендациям друзей или семьи. Если вы до сих пор не просите порекомендовать вас, вам стоит начать это делать.

Поинтересуйтесь у ваших клиентов спустя несколько месяцев, как они обустроились в новом доме, попросите порекомендовать вас своим друзьям и знакомым.

Некоторые риэлторы предлагают организовать новоселье своим покупателям и использовать список гостей, чтобы встретиться с потенциальными покупателями.

Автор предлагает отправлять запрос по email и даёт шаблон письма. Выше я уже писал, что эффективнее использовать цепочку писем, которые автоматически рассылает crm для агентства недвижимости на разных этапах воронки продаж и после оказания услуги.

Если вы видите, что определенная аудитория клиентов не читает почту совсем, настройте чат-бот для мессенджера, который будет эффективнее доносить информацию до клиента. Это будет удобнее клиенту и зачтется в вашу репутацию.

Сарафанный маркетинг недвижимости freepik.com

Записывайте видео о недвижимости

Не секрет, что видео может быть мощным инструментом для риэлторов. Вы можете заказать профессиональный ролик с отличным монтажом, звуком, сценарием и отзывами клиентов или использовать для съемки камеру ноутбука или мобильного телефона. В любом случае, видео выделит вас среди множества конкурентов.

Видео о недвижимости freepik.com

Вебинары по недвижимости

Вы можете повысить уровень грамотности в вопросах операций с недвижимостью среди покупателей и продавцов. Объединитесь с ипотечным брокером, застройщиков или с коллегой и проведите вебинар на тему, которая заинтересует потенциальных клиентов.

Например, вы можете объединиться с дизайнером интерьеров и провести вебинар о пяти самых простых и эффективных улучшений, которые увеличат привлекательность и стоимость квартиры. Подберите советы под вашу аудиторию, это поможет выгодно отличиться от множества статей в интернете.

Думаю, даже не очень активные пользователи социальных сетей заметили, насколько увеличилось количество прямых эфиров. Дело не только в карантинных мерах. Это связано еще с тем, что прямые эфиры имеют приоритет в соцсетях. В ленте сторис они на первом месте, плюс подписчиками приходят дополнительные уведомления.

Вебинары по недвижимости freepik.com

Маркетинговый план для недвижимости

Теперь, когда у вас появились маркетинговые идеи, возникает вопрос — “Каков план?”. Без четких целей и маркетинговой стратегии продвижения недвижимости трудно измерить успех. При разработке маркетингового плана, учитывайте следующие моменты:

Маркетинговый план для недвижимости freepik.com

Создайте видение

Чего вы хотите достичь в краткосрочной и долгосрочной перспективе? Разработайте видение, чтобы определить цели, которые вы хотели бы достичь. Последовательный набор шагов упростит реализацию вашего видения и достижения цели.

Определите целевого клиента

Кто ваш покупатель? Будете привлекать продавцов, арендаторов или покупателей квартир в новостройках и т.д.? Портрет вашего клиента даст четкое представление о том, на кого будут направлены маркетинговые кампании.

Составьте цели

Установите цели для каждой маркетинговой кампании и посчитайте, какие стратегии вы используете для достижения этих целей.

Ответьте, какие бизнес-цели вы бы хотели достичь? И какие критерии покажут, что вы достигли своих целей?

Пропишите уникальное торговое предложение (УТП)

Подумайте, что отличает вас от конкурентов. Этот список вопросов поможет вам разработать УТП:

Определите инструменты и бюджет для каждой стратегии

Выберите лучшие маркетинговые идеи, объекты для продажи и определите целевую аудиторию. Распределите рекламный бюджет для каждой стратегии.

Отслеживайте показатели

После того, как вы определили инструменты, которые будете использовать для продвижения своего бизнеса, запишите ключевые показатели, чтобы измерить их успех. Определите временные рамки для стратегии или кампании и установите цель. Давайте возьмем в качестве примера платную рекламу в Vkontakte:

Кампания: пост-продвижение в Vkontakte

Продолжительность акции: 3 недели

Цель: публикация должна получить 1000 показов и рейтинг кликов 1%.

С этими маркетинговыми идеями вы обязательно удивите своих потенциальных клиентов и они обратятся к вашим услугам. Создание маркетингового плана поможет вам установить цели для ваших маркетинговых кампаний и разработать шаги для достижения этих целей.

Предлагаю обсудить, насколько актуальны предложенные способы для нашего рынка? Какие способы для повышения продаж используете вы?Поделитесь ваши опытом в комментариях.

Принимаем к оплате

Подробнее об условиях ипотечного кредитования вы можете узнать по телефону горячей линии Банка «ДОМ.РФ» 8 800 700-29-22

Красноярский край, г. Красноярск, пр-кт Металлургов, д. 9А, кв. 45

4 302 974 ₽

62 362 ₽/м²

Респ Дагестан, село Сергокала, ул Свердлова, д 16

1 184 100 ₽

5 263 ₽/м²

Тульская область, р-н. Алексинский, г. Алексин, ул. Центральная, д. 2/6, кв. 7

1 340 823 ₽

20 628 ₽/м²

Челябинская область, г. Озерск, б-р Луначарского, д. 23, кв. 253

2 160 126.06 ₽

2 160 127 ₽

Дата окончания подачи заявок

Республика Дагестан, г. Махачкала, проспект Насрутдинова, д. 49, кв. 10

4 798 082 ₽

55 792 ₽/м²

Оформите заявку

Мы свяжемся с вами в ближайшее время

Скопировать код для вставки

Согласие на обработку персональных данных

Я подтверждаю, что Оператор вправе давать поручения на обработку моих персональных данных ООО «ДОМ.РФ Центр сопровождения» (ИНН 3666240353, ОГРН 1193668037870, Воронежская обл., г. Воронеж, просп. Революции, д. 38, пом. 10), АО «Банк ДОМ.РФ» (ИНН 7725038124, ОГРН 1037739527077, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10) в целях, указанных в настоящем согласии.

В случае отказа от обработки персональных данных метрическими программами я проинформирован(а) о необходимости прекратить использование Сайта или отключить файлы «cookies» в настройках браузера.

Настоящее согласие действует в течение 1 года с момента его предоставления.

Я уведомлен(а), что могу отозвать настоящее согласие путем подачи письменного заявления в адрес Оператора посредством почтовой связи.

Параметры кредита для расчета ставки:

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается).
Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

161 Федеральный закон

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Получить расчет на e-mail

Проверьте почту, которую указали

На сайте используются файлы cookie

Оставаясь на сайте, вы выражаете свое согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой АО «ДОМ.РФ»

Схема 1. Покупаем квартиру на свои средства и сдаём её в аренду VS размещаем средства на банковском депозите

Как это работает

В России спрос на аренду жилья за 2019 вырос на 18%, поэтому, пока тенденция сохраняется, такой тип инвестиции может быть потенциально выгодным.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве — 6,8 млн. За эти деньги можно купить небольшую однушку в старом доме, например в хрущёвке, недалеко от одной из конечных станций метро, или квартиру в новостройке — ещё дальше, возможно, уже за МКАДом. Сдавая её за 35 000 рублей в месяц (средняя цена аренды однокомнатной квартиры в Москве 38 000 рублей, но далеко от центра, конечно, дешевле), в год можно получать 420 000 рублей.

Если эту же сумму, 6,8 млн рублей, положить на банковский депозит под 6,03% годовых (это средняя ставка в ноябре 2019 года по данным Банка России), в конце года на процентах можно заработать 410 040 рублей.

Вполне сопоставимые цифры.

Но квартира — это актив, цена которого меняется. И в последние годы она растёт: за год однушки в Москве поднялись в цене в среднем на 15,9%. Получаем 420 000 рублей с аренды + 1 081 000 рублей за счёт подорожания актива. Итого — почти 1,5 млн рублей. Но не всё так просто.

Даже если за год в квартире ничего не сломается и вкладывать в неё деньги не придётся, с доходов со сдачи квартиры нужно заплатить налоги. В нашем случае выгоднее всего стать в Москве самозанятым и заплатить 4% от «чистых» доходов — 16 800 рублей минус налоговый вычет (если он ещё не был использован), итого 12 600 налогов. В регионах пока выгоднее платить как ИП с упрощённой системой налогообложения — 6% от доходов. Вот тут мы писали, как выгоднее платить налоги с аренды, и какие штрафы грозят неплательщикам.

Плюсы покупки квартиры для сдачи в аренду

Пассивный доход. Вы зарабатываете при минимальном участии с вашей стороны.

Ликвидный актив. Квартира в долгосрочной перспективе растёт в цене и в любой момент её можно будет продать. Но это справедливо не для всех квартир: например, жильё в аварийном доме в цене не увеличится и найти арендаторов будет сложно. Поэтому «инвестиционную квартиру» надо выбирать именно в соответствии со своими целями.

Ольга Мажуть, риелтор, эксперт в сфере недвижимости: «Наиболее ликвидны для аренды однокомнатные квартиры и студии: в небольших квартирах самая высокая цена за квадратный метр арендной площади. Поэтому, если вы обладаете определённой суммой и выбираете между покупкой двух студий или трёхкомнатной квартирой, стоит выбрать первый вариант.

Основное условие для успешной сдачи в аренду — транспортная доступность: близость к метро или железнодорожной станции. При этом 10 или 25 минут от метро пешком — большая разница для квартиросъёмщиков без автомобиля, и сильно влияет на спрос.

При покупке квартиры играет роль и наличие инфраструктуры. А ещё это важно для понимания, кто ваши потенциальные арендаторы. Если рядом расположено несколько вузов, скорее всего, это будут студенты; квартира близко к детским садам или школам — молодые семьи с детьми».

Квартира не может быстро обесцениться. В финансовый кризис недвижимость лучше других активов защищена от быстрого обесценивания.

Минусы покупки квартиры для сдачи в аренду

Невысокая доходность. 5–7% «чистой» доходности. А ещё, несмотря на то, что в долгосрочной перспективе квартира может дорожать, на отдельных отрезках времени её цена может снижаться.

Амортизация квартиры. В жильё придётся периодически вкладывать деньги, так как всё в нём будет изнашиваться. Если не делать это регулярно, квартира начнёт терять привлекательность для квартирантов, а её стоимость перестанет расти (или даже снизится).

Снижение ликвидности объекта. В старом фонде некоторые квартиры дорожают медленнее. Например, всё менее привлекательными становятся в глазах покупателей и даже арендаторов хрущёвки и панельные пятиэтажки. Квартира даже в новостройке может вообще упасть в цене, если через несколько лет вырубят лес рядом и проложат многополосное шоссе.

Ирина Гайдаш, агент по продаже недвижимости: «Ликвидность может упасть и в том случае, если рядом с вами живут асоциальные личности. Например, если покупатель узнает, что в квартире напротив живёт человек с алкогольной зависимостью, который не даёт спокойно жить всему подъезду, то вряд ли будет готов перевозить свою семью.

В идеале — находить такой объект для инвестиций, с которым уже „всё понятно“: дом новый, но дал усадку, ремонты у соседей закончились, инфраструктура района налажена».

Нельзя быстро получить доступ к «живым» деньгам. Чтобы выгодно продать квартиру, нужно время.

Риски при сдаче квартиры в аренду

Недобросовестные наниматели. Анна Иванова, эксперт по недвижимости: «Зачастую люди, сдавая бюджетное жильё, не подписывают договор найма, и всё зафиксировано только „на добром слове“. Если квартире причинят урон, взыскать что-то с квартиросъёмщиков будет невозможно.

Недавно мои знакомые сдавали в Екатеринбурге квартиру с приличным ремонтом за 15 тысяч рублей в месяц. Квартиранты съехали через полгода и оставили жильё в ужасном состоянии: на ремонт требовалось около 300 000 рублей, в то время как за аренду было уплачено в три раза меньше.

Поэтому, выбирая между депозитом в банке и такой схемой инвестирования, я предпочла бы первый вариант или же порекомендовала сдавать квартиру с базовым недорогим ремонтом и минимумом техники и мебели».

Алексей Фомич, эксперт по недвижимости: «Многие арендодатели совершают ошибку — соглашаются на схему „сумма депозита в счёт последнего месяца аренды“. В результате жильцы выезжают, а хозяин обнаруживает множество мелких повреждений квартиры, которые ему выходят как раз на сумму ежемесячного платежа. Поэтому в идеале проверить квартиру уже после выезда жильцов, затем подписывать акт приёма-передачи имущества и только потом возвращать депозит».

А ещё наниматели могут перестать платить. И выселить их из квартиры будет очень непросто, потому что законно это можно сделать только после решения суда. Мы подробно писали, с каким ещё проблемами могут столкнуться арендодатели, и как их решать.

Утрата или порча квартиры. Жильцы могут не только испортить ремонт и обстановку квартиры, но и устроить в ней потоп или сильный пожар. Даже если договор найма и акт приёма-передачи были, не все согласятся сразу вернуть сумму убытка. Суд может занять много времени, а выплата долгов — ещё больше.

Самое плохое, что может случиться: квартиру снимут мошенники или преступники, чтобы делать в ней что-то противозаконное. В первом случае квартиру могут продать по поддельным документам и восстанавливать справедливость придётся в суде. Во втором — доказывать, что не знали, что происходит в квартире, чтобы избежать уголовного наказания.

Плюсы размещения средств в банковском депозите

Очень простая процедура. Как правило, инвестору нужно просто прийти в банк с паспортом и деньгами. Если сравнивать с процессом покупки и сдачи недвижимости — это намного быстрее и проще.

Гарантированный доход. При размещении средств в банке вы заранее знаете, сколько и в течение какого времени получите в качестве дохода.

Безопасность. Банковские вклады застрахованы государством, однако здесь стоит учитывать правила страхования — о них говорим в разделе «Риски».

Минусы размещения средств в банковском депозите

Невысокая доходность. С учётом темпа инфляции средняя ставка в 6% по депозиту — это скорее сохранение средств, чем приумножение капитала.

Потеря дохода при досрочном снятии средств. Если появится необходимость получить средства раньше окончания договора вклада, вы рискуете потеряете процентный доход.

Надежда Иванова, эксперт в области финансов, к. э. н.: «Банки предлагают несколько видов вкладов с разными условиями пополнения и снятия средств. Сегодня на рынке есть депозиты, предполагающие досрочное выведение средств, но их немного, и они, как правило, с меньшей процентной ставкой, чем пополняемые вклады.  Это объяснимо: банк либо должен быть уверен, что вы храните у него средства в течение долгого времени, либо даёт вам свободу действий, но не обещает при этом высокую доходность».

Риски размещения средств на банковском депозите

Банк может обанкротиться. Хорошая новость: все банковские вклады застрахованы. Однако АВС (агентство по страхованию вкладов) гарантирует выплату страхового размещения на сумму не более 1,4 млн. руб. Плюс: процедура выплат начинается только на 15-й день после отзыва у банка лицензии или введения моратория. Поэтому основной совет вклачикам — не держать в одном банке сумму, превышающую размер страховки.

Как это работает

Апартаменты и апарт-отели появились на рынке недвижимости недавно, но уже стали популярными объектами для инвестирования. Основное отличие жилья такого типа: с юридической точки зрения оно относится к нежилой недвижимости. По документам вы покупаете квадратные метры в здании гостиничного типа либо в объекте общественно-делового значения. С этим фактом связаны некоторые важные для инвестора нюансы. Управление апартаментами и их арендой можно передать специальной компании, которая будет брать за свои услуги комиссию

Плюсы покупки апартаментов для сдачи в аренду

Апартаменты дешевле квартир. Квадратный метр в апартаментах, как правило, стоит меньше, чем в квартирах аналогичной площади, на 20–25%.

Можно передать вопросы аренды управляющей компании. Иногда компания-застройщик предлагает покупателям апартаментов различные доходные программы, основанные, как правило, на схеме краткосрочной аренды апартаментов. Собственники апартаментов не занимаются вопросами обслуживания и поддержания порядка в квартирах, поиском арендаторов и расчётами с ними — это делает управляющая компания, которая получает процент с дохода.

Это красивее и удобнее, чем квартиры. Апартаменты часто строят в центральных районах — иногда они расположены в одном здании с отелем или бизнес-центром. Сдаются такие объекты, как правило, с полной отделкой, иногда даже с мебелью. А ещё в некоторых апарт-комплексах можно получить дополнительные «гостиничные» услуги вроде заказа еды, посещения фитнес-центра или уборки.

Минусы покупки апартаментов для сдачи в аренду

Отсутствие постоянной регистрации. Вы не сможете оформить прописку в апартаментах как собственник — если этот вопрос для вас актуален. Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, оформить можно только временную регистрацию.

Выше коммунальные платежи. Из-за статуса нежилой недвижимости тарифы на коммунальные платежи будут приблизительно на 15% дороже, чем в квартирах.

Возможно, низкое качество жилья и отсутствие инфраструктуры. Нормы жилищного строительства не распространяются на апарт-здания. Поэтому застройщик может использовать более дешёвые материалы, а также вправе не обеспечивать жителей комплекса объектами инфраструктуры. Поэтому апартаменты могут быстрее терять ликвидность и подходят не всем арендаторам: например, семьи с детьми, возможно, не будут не рассматривать такой вариант из-за отсутствия детской площадки и сада неподалёку.

Алексей Пискорский, эксперт по недвижимости: «Средняя стоимость посуточной аренды апартаментов в Санкт-Петербурге — 3500 руб. Таким образом, владелец небольшой квартиры-студии в центре может заработать, за вычетом расходов на обслуживание и вознаграждения управляющей компании, 70–80 тыс. рублей в месяц. При этом „заполняемость“ апартаментов в северной столице в сезон приближается к 100%».

При выборе такого типа инвестирования можно рассчитывать на 5–7% «чистыми» годового дохода. Аренда выгоднее, чем банковский депозит, при условии, что квартира сдаётся добросовестным жильцам, которые не причинят ущерба имуществу. Выбирая между квартирой и апартаментами, сегодня выгоднее покупать и сдавать апартаменты.

Строительство многоквартирного дома длится несколько лет. На разных этапах строительства жильё стоит по-разному. Дешевле всего покупать на нулевом этапе, так называемом котловане, сразу после официального объявления старта продаж. По мере готовности объекта цена возрастает, а риск, который на себя берёт покупатель квартиры в строящемся доме, пропорционально уменьшается.

Алексей Пискорский, эксперт по недвижимости: «При такой схеме инвестиций, если всё сделано правильно, прирост составляет в среднем 10–15% в год. Но случается, что инвестор зарабатывает и до 50%. У меня был клиент, который приобрёл квартиру 40 кв. м в ЖК „Легенда Комендантского“ за 4,5 млн. руб. — на тот момент это было недёшево, однако застройщик запустил акцию „Паркинг в подарок при покупке квартиры“. Сегодня за эту квартиру — а ЖК оказался очень удачным — владельцу предлагают 6,5 млн плюс стоимость парковочного места. Итого: 7,3 млн рублей — это даже больше 50% годовых».

Плюсы покупки квартиры в новостройке для последующей перепродажи

Высокая потенциальная доходность. Руслан Соешев, владелец компании MegaAgent, эксперт рынка недвижимости: «За время строительства цена на недвижимость увеличится в среднем на 20–30% от стоимости объекта на этапе котлована. Многое зависит от класса ЖК: „эконом“ прибавит в цене около 15%, „комфорт“ — 15–20%, „бизнес“ — 20–40%».

А ещё квартира в новостройке может подорожать после сдачи дома, если рядом откроется станция метро: только за 2019 год в Москве появилось 8 новых станций, недвижимость рядом с ними подорожала на 20% и больше.

Возможность купить квартиру ниже рыночной стоимости. Руслан Соешев, владелец компании MegaAgent, эксперт рынка недвижимости: «Обычно в первые несколько дней, максимум 1–2 недели после старта продаж, застройщик тестирует цены — проводит своего рода маркетинговое исследование. В этот момент вам предлагают самые низкие цены в ЖК и возможность выбрать из множества квартир».

Минусы покупки квартиры в новостройке для последующей перепродажи

Нужно ждать несколько лет. В течение которых ваши личные жизненные обстоятельства могут измениться.

Доход уменьшится на сумму налога. Заплатить налоги нужно и при продаже готовой квартиры, и при переуступке прав по ДДУ. Налогом 13% облагается только доход, который вы получили в результате сделки, за вычетом расходов на приобретение квартиры. Например, если вы приобрели квартиру в строящемся доме за 5 млн. рублей, а продаёте за 5,5 млн рублей, то доход, облагаемый налогом, составит 500 000 рублей. Мы подробно писали о налогах с продажи квартиры и о том, как их можно уменьшить.

А ещё застройщик может установить свои отступные комиссии.

Дополнительные расходы. Любая покупка недвижимости предполагает расходы на государственные пошлины, комиссии банков за перечисление денежных средств застройщику, услуги нотариуса, и, возможно, услуги агентства по подбору объектов инвестирования.о

Риски покупки квартиры в новостройке для последующей перепродажи

Вероятность ошибиться при выборе объекта. Даже в одном ЖК не все объекты обладают одинаковой ликвидностью. А уж выбрать квартиру на рынке с учётом множества факторов для новичка может быть сложно.

Алексей Фомич, эксперт по недвижимости: «При покупке квартиры в новостройке трудно оценить, сколько в определённом ЖК уже приобрели квартир с целью последующей перепродажи. Так, если в доме 50% объектов — инвестиционные, есть вероятность, что в условиях высокой конкуренции квартиры будут продаваться хуже.

По опыту рынка, покупатель не всегда получает ту инфраструктуру, о которой говорит застройщик на начальном этапе продаж. Например, обещают облагороженную закрытую территорию, но после сдачи объекта ещё долгое время нет места для прогулок и поблизости ведётся стройка».

Руслан Соешев, владелец компании MegaAgent, эксперт рынка недвижимости: «Неопытный покупатель может совершить типичную ошибку — купить квартиру „как для себя“. Однако важно понимать портрет „среднего“ покупателя, чтобы правильно выбрать район, планировку или этаж».

Цены могут почти не вырасти. Стоимость недвижимости в местах массовой застройки может и не увеличиться значительно.

Роман Чиковани, владелец агентства недвижимости:

«Если в комплексе 20 квартир на этаже, из которых 12 — студии, то, конечно, высокий прирост маловероятен. Кроме того, зачастую недостаточно хорошо прирастают трёхкомнатные квартиры. Многое зависит от локации, плотности застройки, планировки, количества квартир в комплексе».

Застройщик может обанкротиться, а дом не достроят. В России в 2019 году более 70 тысяч недостроев. Если строительство остановилось, и застройщик официально признан банкротом, дольщики могут потребовать либо возврата средств, либо оформления собственности на незавершённый объект.

Реалии рынка говорят о том, что получить средства от банкрота-застройщика вряд ли получится, поэтому чаще всего дольщики требуют признания недостроя своей собственностью, образуют жилищно-строительный кооператив и заканчивают строительство — с помощью привлечения нового девелопера или средств, полученных от государства.

Анна Иванова, эксперт по недвижимости, г. Екатеринбург: «Важно узнать репутацию и историю застройщика: объекты какого качества уже были реализованы, вовремя ли они сдавались, каким образом застройщик обычно изменяет цены на разных этапах строительства.

Покупатель рискует больше всего, если застройщик — новичок на рынке, и меньше — если обращается к компании, которая давно на рынке и реализовала уже не один проект».

При покупке квартиры в новостройке на ранних этапах строительства с последующей перепродажей можно рассчитывать на доход 10—15% в год, но важно правильно выбрать объект и изучить репутацию застройщика.

Жильё «со сложностями» отталкивает многих покупателей. К объектам «с дефектами» относятся квартиры с юридическими затруднениями (к примеру, проблемы с правом собственности, нарушения прав приватизации или признание продавца недееспособным) или же квартиры в плохом состоянии, когда только косметическим ремонтом ситуацию не исправить.

Инвестор решает проблемы с документами или приводит квартиру в порядок и продаёт дороже, чем совокупная сумма его вложений в этот объект.

Плюсы покупки «нехорошей квартиры» с её последующей перепродажей

Возможность достаточно быстро получить высокий доход. На решение вопроса с документами или ремонт может уйти всего несколько месяцев.

Анна Иванова, эксперт по недвижимости, г. Екатеринбург: «Я не сторонник инвестиций в квартиры с юридическими сложностями, но ситуации бывают разные. Например, можно перекупить квартиру у дольщиков, которые не имеют возможности выплачивать ипотеку. Вместо того, чтобы продавать квартиру банку по крайне низкой стоимости, люди предпочитают продать объект чуть дороже, пусть и не по рыночной цене».

Минусы покупки «нехорошей квартиры» с её последующей перепродажей

Доход будет меньше из-за налогов. Доходы от продажи недвижимости, которая была в собственности короткое время (с января 2020-го — до 3 лет при соблюдении определённых условий), облагаются НДФЛ в размере 13%. Это нужно учитывать, планируя продать квартиру «по-быстрому».

Опасения покупателей по отношению к «свежему» ДКП. Нередко потенциальные покупатели боятся каких-то мошеннических схем, если квартиру перепродают несколько раз в течение небольшого промежутка времени. Поэтому со «свежим» договором купли-продажи есть вероятность, что квартира будет долго продаваться либо придётся делать скидку.

Непредсказуемые сроки. Иногда предсказать, сколько будет длиться ремонт или решаться юридические вопросы, довольно сложно. При этом, если стоимость ремонта среднестатистический покупатель оценить может, то провести юридическую экспертизу без привлечения специалиста не получится.

Расходы могут быть больше, чем вы рассчитывали. Ремонт зачастую выходит дороже, особенно если речь идёт о старых квартирах.

Риски покупки «нехорошей квартиры» с её последующей перепродажей

Право собственности может быть оспорено. Роман Чиковани, владелец агентства недвижимости: «Всегда стоит помнить, что любые сделки могут быть оспорены. Общий срок исковой давности — 3 года с момента, когда стало известно о факте нарушения прав. Поэтому важно изучить историю продаж объекта, понять, на каких условиях перепродавалась недвижимость».

Затягивание сроков продажи. Даже после того, как квартира будет приведена в порядок, нет гарантии, что на неё будет большой спрос. Оценить привлекательность конкретного объекта в глазах покупателей можно, изучив квартиры, которые продаются в конкретном районе города в настоящее время — для этого существуют специальные карты недвижимости.

Такую схему инвестиций можно рассматривать только в том случае, если у вас есть опытный юрист или агент, специализирующийся на подобных сделках — если мы говорим о квартирах с юридическими сложностями; или же вы можете качественно и относительно бюджетно сделать ремонт — в случае, если квартира в плохом состоянии.

Александр Багдагулов, основатель компании «Бюро новостроек»: «Любые инвестиции — это математика. Инвестор должен подобрать такой объект недвижимости, чтобы сумма дохода с аренды была равной либо превышала сумму ипотечного платежа».

Предположим, вы покупаете квартиру за 6,8 млн. руб., имея первоначальный взнос 3,5 млн. Ипотеку в 3,3 млн. руб. под 9,2% годовых вы выплачиваете 20 лет, имея ежемесячный платёж 30,1 тыс. руб. В течение этих 20 лет вы сдаёте квартиру за 35 тыс. руб.

Через 20 лет, без особых усилий с вашей стороны, у вас появляется квартира.

Особенно часто эту схему используют родители, желая обеспечить жильём подрастающих детей.

Плюсы покупки квартиры в ипотеку для сдачи в аренду

Собственность без больших ежемесячных вложений.  Деньги, которые вы отдаёте банку для погашения кредитного платежа, вы получаете с аренды — а значит, не наносите удар по собственному бюджету. А через 15–20 лет становитесь владельцем недвижимости.

Ликвидный актив. Квартира — даже в ипотеке — ликвидный актив. При необходимости вы сможете продать её (возможно, даже дороже, чем покупали) и быстро вернуть банку долг.

Обычно ипотечные квартиры продавать не рекомендуют из-за того, что в первые годы собственники платят банку в основном проценты по кредиту, при этом основное тело долга уменьшается очень медленно. И при продаже получается, что совокупные расходы на жильё превышают доходы. В случае со схемой «ипотека + аренда» это не так «обидно»: проценты тоже платили квартиросъёмщики, владелец получает назад свой первоначальный взнос плюс сумму, на которую подорожало жильё.

Минусы покупки квартиры в ипотеку для сдачи в аренду

Все минусы, которые мы перечислили в схеме № 1, относятся и к этой. Но есть и дополнительные.

При покупке квартиры в новостройке нужно платить ипотеку самостоятельно, пока дом не построят. Александр Багдагулов, основатель компании «Бюро новостроек»: «Если инвестор не готов долгое время сам выплачивать ипотечный кредит, логичнее выбирать объект на вторичном рынке либо „первичку“ на финальной стадии или с отделкой».

Нужно согласие банка. Несмотря на то, что вы являетесь собственником квартиры, она находится в залоге у банка, который беспокоится о сохранности своего актива. Если вы планируете сдавать жильё, купленное в аренду, следует заранее, при подписании ипотечного договора, обсудить этот вопрос с банком.

У вас ипотека. «Платите» её, конечно, не вы, но она отображается в вашей кредитной истории, а значит, взять другие кредиты может быть сложнее.

Риски покупки квартиры в ипотеку для сдачи в аренду

Придётся самостоятельно оплачивать всю сумму ипотечного кредитования. Если жильцы съедут, а новых найти будет проблематично (например, в доме начнётся шумный капитальный ремонт), платить ипотеку всё равно придётся.

Выгодность этой схемы инвестирования во многом зависит того, какой суммой вы обладаете на старте и, соответственно, от предоставленных банком условий ипотечного кредитования. Но она вполне рабочая и позволяет без особых усилий получить квартиру, имея на руках сумму, недостаточную для её покупки.