В договорные арендные отношения приходилось вступать многим из нас: снимать жилье или помещение для офиса, брать напрокат предметы быта или транспорт, получать оборудование в лизинг. Объединяет все эти правоотношения то, что по договору аренды арендатор получает имущество не в собственность, а только во временное владение и (или) пользование. Договор аренды может предусматривать и последующий выкуп имущества, как в период действия договора, так и после его прекращения.
Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:
- предоставления таких принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.
При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:
- потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
- досрочно расторгнуть договор аренды.
Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.
Иллюстрация: Aïda Amer/Axios
Деятельность по предоставлению предметов в прокат получила большое распространение в последнее время. Чаще всего в прокат выдается спортивный инвентарь (коньки, лыжи, теннисные ракетки и т. п.), а также компьютеры, бытовая, фото- и видеотехника. Однако в прокат сдается и сельскохозяйственная техника и даже грязезащитные ковры, которые пользуются спросом у торговых предприятий и других организаций с большим потоком посетителей. Рассмотрим бухгалтерский и налоговый учет операций по договору проката.
Прокат — это лишь одна из разновидностей аренды. В Гражданском кодексе параграф 2 «Прокат» входит в главу 34 «Аренда», то есть общие положения об аренде относятся также и к прокату. Но положения Гражданского кодекса налагают на данную разновидность аренды дополнительные ограничения и особенности, которые и отличают договор проката от остальных видов аренды.
По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 Гражданского кодекса РФ). Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей.
Договор проката заключается в письменной форме и является публичным договором (пп. 2, 3 ст. 626 ГК РФ). То есть организация, которая осуществляет деятельность по предоставлению движимого имущества в аренду по договору проката, должна заключить его в письменном виде с каждым, кто к ней обратится.
Также согласно Гражданскому кодексу договор проката заключается на срок до одного года (п. 1 ст. 627 ГК РФ). При этом правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к договору проката не применяются (п. 2 ст. 627 ГК РФ).
Отметим, арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ). В этом случае арендодатель обязан вернуть арендатору соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества (п. 2 ст. 630 ГК РФ).
К числу особенностей договора проката также относится и то, что капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя. Также не допускается сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, а также предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы (ст. 631 ГК РФ). Рассмотрим порядок ведения учета операций проката у обеих сторон — у арендодателя и у арендатора.
В связи с многочисленными обращениями организаций, подведомственных Министерству науки и высшего образования Российской Федерации, направляем разъяснения порядка списания, реализации (продажи), передачи в аренду или безвозмездное пользование федерального движимого имущества.
В соответствии с пунктом 3 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом.
Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено пунктами 13 и 14 статьи 9.2 или абзацем третьим пункта 3 статьи 27 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».
В соответствии с пунктом 2 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.
Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено статьями 15 и 17 Федерального закона от 3 ноября 2006 г. N 174-ФЗ «Об автономных учреждениях».
Таким образом, государственные бюджетные и автономные учреждения вправе осуществлять списание, реализацию (продажу), передачу в аренду или безвозмездное пользование особо ценного движимого имущества, приобретенного ими за счет внебюджетных средств, а также движимого имущества, не отнесенного к особо ценному движимому имуществу, вне зависимости от источников его приобретения, самостоятельно.
Порядок согласования списания особо ценного движимого имущества.
Вопросы списания федерального имущества государственных бюджетных и автономных учреждений регламентированы Положением об особенностях списания федерального имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 14 октября 2010 г. N 834 «Об особенностях списания федерального имущества» (далее — Положение).
В соответствии с пунктом 2 Положения под списанием федерального имущества понимается комплекс действий, связанных с признанием федерального имущества непригодным для дальнейшего использования по целевому назначению и (или) распоряжению вследствие полной или частичной утраты потребительских свойств, в том числе физического или морального износа, либо выбывшим из владения, пользования и распоряжения вследствие гибели или уничтожения, а также с невозможностью установления его местонахождения.
В соответствии с подпунктами «з» и «и» пункта 4 Положения списание особо ценного движимого имущества, закрепленного за федеральными бюджетными и автономными учреждениями учредителем либо приобретенного ими за счет средств, выделенных учредителем на приобретение такого имущества, осуществляется по согласованию с федеральным органом государственной власти, осуществляющим функции и полномочия учредителя таких учреждений.
В целях рассмотрения вопроса о согласовании списания федерального особо ценного движимого имущества, закрепленного учредителем либо приобретенного ими за счет средств выделенных учредителем на приобретение такого имущества, организациям необходимо предоставлять в адрес Минобрнауки России комплект документов, перечень которых установлен приказом Министерства науки и высшего образования Российской Федерации от 1 августа 2018 г. N 19н (зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 8 октября 2018 г., регистрационный N 52359), посредством их размещения в информационно-аналитической системе «Мониторинг» Минобрнауки России (далее — ИАС «Мониторинг») в модуле «Списание федерального имущества».
При этом обращаем внимание, что выбытие федерального имущества в связи с принятием решения о его списании отражается в бухгалтерском (бюджетном) учете организацией в установленном порядке в соответствии с пунктом 12 Положения и подразумевает ликвидацию объекта (разборка, демонтаж, уничтожение, утилизация и т.п.), в связи с чем возможность его дальнейшей реализации не предусмотрена и будет являться нарушением требований Положения. Кроме того, после согласования учредителем списания особо ценного движимого имущества и утверждения акта о списании федерального имущества руководителю организации, подведомственной Министерству науки и высшего образования Российской Федерации, целесообразно осуществить утилизацию особо ценного движимого имущества посредством сдачи (продажи) содержащегося в нем лома черных и цветных металлов, драгоценных металлов и драгоценных камней, а также ртутьсодержащих отходов, в установленном законодательством порядке.
Порядок согласования реализации (продажи), а также передачи в аренду (безвозмездное пользование) особо ценного движимого имущества.
В целях согласования Минобрнауки России реализации или передачи в аренду (безвозмездное пользование) особо ценного движимого имущества подведомственным организациям необходимо предоставлять комплект документов, установленный приложением N 3 к приказу Министерства науки и высшего образования Российской Федерации от 1 августа 2018 г. N 18н «Об отдельных вопросах согласования (одобрения) некоторых сделок, совершаемых федеральными государственными бюджетными учреждениями, находящимися в ведении Министерства науки и высшего образования Российской Федерации» (зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 6 декабря 2018 г., регистрационный N 52898), посредством их размещения в ИАС «Мониторинг» в модуле «Сделки», а также дополнительно направлять:
— сведения об учете особо ценного движимого имущества в реестре федерального имущества;
— копию отчета (акта) технического состояния особо ценного движимого имущества с оценкой его рыночной стоимости.
В случае, если к реализации или к передаче в аренду (безвозмездное пользование) предлагаются транспортные средства, то в дополнение к указанным документам, организациям необходимо предоставлять:
— копию паспорта транспортного средства;
— копию свидетельства о государственной регистрации транспортного средства;
— сведения о прохождении транспортным средством последнего технического осмотра;
— материалы фотофиксации транспортного средства с отображением идентификационного и инвентарного номеров, а также текущей даты осуществления данной фотофиксации;
— документы, содержащие информацию за счет каких источников финансирования было приобретено указанное транспортное средство (балансовая справка, платежные документы, копия государственного контракта).
При этом обращаем внимание, что реализация особо ценного движимого имущества, закрепленного за бюджетными и автономными учреждениями, и приобретенного за счет приносящей доход деятельности, осуществляется самостоятельно путем проведения торгов.
В части передачи в аренду (безвозмездное пользование) особо ценного движимого имущества отдельно отмечаем, что в соответствии с Федеральным законом от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, закрепленного на праве оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, установленных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.
Минобрнауки разъяснило порядок согласования списания, реализации (продажи), а также передачи в аренду (безвозмездное пользование) особо ценного движимого имущества.
Отмечено, что государственные бюджетные и автономные учреждения вправе самостоятельно списывать, продавать, передавать в аренду или безвозмездное пользование особо ценное движимое имущество, приобретенное ими за счет внебюджетных средств, а также движимое имущество, не отнесенное к особо ценному, вне зависимости от источников его приобретения.
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: 1. Во избежание налоговых рисков рекомендуем организации-арендодателю при отмене арендной платы за движимое имущество начислять НДС исходя из рыночных цен, сложившихся на рынке однородных услуг в сопоставимых экономических условиях, в частности, стоимости сдачи в аренду этого имущества тем же арендаторам. 2. В анализируемой ситуации сниженная величина арендной платы при отсутствии взаимозависимости между арендатором и арендодателем должна быть признана рыночной. В этом случае НДС должен начисляться, исходя из уменьшенной суммы арендной платы.
1. Передача имущества в безвозмездное пользование
При отмене арендной платы речь будет идти, по нашему мнению, о предоставлении движимого имущества в безвозмездное пользование. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ). Данный договор предполагает ситуацию, при которой вещь временно не используется ее собственником, при этом он не намерен получать доход от ее отчуждения. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются, в частности, операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ. При этом в целях главы 21 НК РФ передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе также признается реализацией товаров (работ, услуг). По мнению контролирующих органов, при передаче имущества в безвозмездное временное пользование по договору ссуды у ссудодателя возникает объект обложения НДС в виде стоимости безвозмездно оказанных услуг (письма Минфина России от 29.06.2015 N 03-07-11/37239, от 25.04.2014 N 03-07-11/19393, от 06.08.2012 N 03-07-08/237, от 29.07.2011 N 03-07-11/204, от 04.02.2011 N 03-07-11/27). В ряде случае такую позицию поддерживали и судьи (постановления ФАС Северо-Западного округа от 10.10.2008 N А44-157/2008, ФАС Волго-Вятского округа от 18.02.2008 N А31-567/2007-15, от 27.03.2006 N А82-9753/2005-14, ФАС Поволжского округа от 24.01.2006 N А65-15335/2005-СА2-8, ФАС Московского округа от 28.06.2005 N КА-А40/5501-05). Исходя из положений п. 2 ст. 154 НК РФ, при реализации услуг на безвозмездной основе налоговая база определяется исходя из цен, сложившихся на рынке однородных услуг в сопоставимых экономических условиях, в частности, доходов от сдачи в аренду аналогичного имущества. В этом случае НДС уплачивается за счет средств передающей стороны, поскольку ссудодатель сумму налога к оплате ссудополучателю не предъявляет. Отметим, что существуют и решения арбитражных судов, в которых судьи пришли к выводу, что ст. 146 НК РФ не устанавливает в качестве объекта налогообложения операции по безвозмездной временной передаче прав пользования имуществом. Следовательно, при передаче имущества в безвозмездное пользование НДС ссудодателем не начисляется и не уплачивается (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 12.11.2010 N А46-4140/2010, ФАС Поволжского округа от 06.03.2007 N А65-13556/2006, ФАС Московского округа от 29.06.2006 N КА-А41/5591-06). Если организация примет решение не исчислять НДС при передаче имущества арендаторам в отсутствие арендной платы, то, по нашему мнению, имеются существенные налоговые риски. При этом цель передачи движимого имущества значения не имеет. Во избежание налоговых рисков рекомендуем организации-арендодателю при отмене арендной платы за движимое имущество начислять НДС исходя из рыночных цен, сложившихся на рынке однородных услуг в сопоставимых экономических условиях, в частности, стоимости сдачи в аренду этого имущества тем же арендаторам.
2. Снижение размера арендной платы
К сведению: Во избежание налоговых рисков налогоплательщик может на основании п. 1 ст. 34.2 НК РФ и п. 1, п. 2 ст. 21 НК РФ обратиться в Минфин России или в налоговый орган по месту учета организации за получением письменных разъяснений по данному вопросу. Напомним, что в соответствии со ст. 111 НК РФ выполнение налогоплательщиком письменных разъяснений, данных ему финансовым или налоговым органом о порядке исчисления, уплаты налога (сбора) или по иным вопросам применения законодательства о налогах и сборах, является обстоятельством, исключающим вину лица в совершении налогового правонарушения. В этом случае налогоплательщик не подлежит ответственности за совершение налогового правонарушения.
Рекомендуем также ознакомиться с материалами: — Энциклопедия решений. Учет передачи основных средств в аренду (ссуду); — Энциклопедия решений. Безвозмездное пользование оборудованием; — Энциклопедия решений. Договор безвозмездного пользования; — Энциклопедия решений. Налогообложение при безвозмездном пользовании. Учет у ссудодателя; — Вопрос: В собственности арендодателя находится торгово-выставочный комплекс (нежилое здание), единый инвентарный объект. В составе торгово-выставочного комплекса есть множество относительно одинаковых площадей под размещение офисов, которые, тем не менее, различаются этажностью, наличием, например, балконов, санузлов, проведением ремонта и пр. При этом один арендатор уплачивает 70 тыс. руб. в месяц, другой — 200 тыс. руб., то есть цена за квадратный метр может отличаться значительно. При этом взаимозависимости между лицами не установлено. Возникают ли риски для арендодателя при такой неоднородности цен на свои услуги? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2018 г.).
Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ аудитор, член ААС Буланцов Михаил
Ответ прошел контроль качества
21 мая 2020 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Изменение арендной платы
Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.
Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.
Учет операций проката у арендодателя
Основные средства. Имущество, предназначенное для предоставления в прокат и отвечающее требованиям п. 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, является объектом ОС и отражается на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (п. 5 ПБУ 6/01, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).
При передаче такого имущества в прокат его выбытия в смысле п. 29 ПБУ 6/01 не происходит, поэтому для контроля за таким имуществом целесообразно открыть аналитические счета к счету 03:
- 03-о » «Доходные вложения в материальные ценности в организации»;
- 03-п » «Доходные вложения в материальные ценности, переданные в прокат».
Стоимость объекта ОС, предоставляемого в прокат, погашается посредством начисления амортизации в установленном в организации порядке, которая отражается на счете 02 «Амортизация основных средств» обособленно (п. 17 ПБУ 6/01, Инструкция по применению Плана счетов).
Сумма начисленной амортизации включается в состав расходов по обычным видам деятельности (п. п. 5, 16 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).
Материально-производственные запасы. Однако согласно абз. 4 п. 5 ПБУ 6/01 такие активы стоимостью в пределах лимита, установленного в учетной политике организации, но не более 40 000 руб. за единицу, могут отражаться в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе МПЗ. То есть в этом случае предмет проката будет учтен организацией на счете 10 «Материалы» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).
Далее, на дату передачи предмета проката в эксплуатацию, в данном случае при передаче предмета проката клиенту, фактическая себестоимость вышеуказанного имущества признается расходом организации по обычным видам деятельности и списывается со счета 10 в дебет счета 20 «Основное производство» (п. п. 5, 7, 16 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, Инструкция по применению Плана счетов).
Как правило, в целях обеспечения контроля за сохранностью такого имущества организация может отражать его стоимость на отдельном забалансовом счете, например 013 «Имущество стоимостью не более 40 000 руб. и со сроком полезного использования свыше 12 месяцев». В тоже время имущество предназначено для сдачи в прокат, следовательно, его стоимость может отражаться на забалансовом счете 011 «Основные средства, сданные в аренду» (Инструкция по применению Плана счетов). При этом переданное в аренду имущество учитывается на счете 011 в сумме, установленной договором.
Арендная плата. В бухгалтерском учете для организаций, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, выручкой считаются поступления, получение которых связанно с этой деятельностью, то есть арендная плата (п. 5 ПБУ 9/99, утв. приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н (далее — ПБУ 9/99)). Выручка отражается по дебету счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» в корреспонденции с кредитом счета 90 «Выручка».
Налогообложение. Реализация услуг на территории РФ, в том числе услуг проката, признается объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ). Налоговая база определяется как стоимость услуг проката, установленная договором, без учета НДС (п. 1 ст. 154, п. 1 ст. 105.3 НК РФ). Бухгалтерская запись по начислению НДС производится в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов: Сумма НДС, исчисленная с арендной платы отражаться по дебету счета 90 и кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам».
Предоплата. Если организацией за прокат получена предоплата, то в этом случае моментом определения налоговой базы по НДС является дата получения предоплаты (пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ). Налоговая база определяется как сумма полученной предоплаты с учетом НДС (абз. 2 п. 1 ст. 154 НК РФ). НДС исчисляется по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Сумма НДС, исчисленная с полученной предоплаты, может отражаться по дебету счета 62 на отдельном аналитическом счете, например 62-НДС-ав «НДС, исчисленный с суммы полученной предоплаты», и кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» (Инструкция по применению Плана счетов).
Далее, на дату оказания услуг у организации снова наступает момент определения налоговой базы (п. 14 ст. 167 НК РФ). Налоговая база определяется как стоимость услуг проката, установленная договором, без учета НДС (п. 1 ст. 154, п. 1 ст. 105.3 НК РФ). Одновременно НДС, исчисленный с полученной предоплаты, принимается к вычету на основании п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ. При этом производится бухгалтерская запись по дебету счета 68 и кредиту счета 62-НДС-ав (Инструкция по применению Плана счетов).
Если предмет проката относится к МПЗ, то для целей налогового учета не является амортизируемым имуществом в соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ. Его стоимость включается в состав материальных расходов организации в месяце ввода в эксплуатацию, то есть в месяце передачи его клиенту (пп. 3 п. 1, п. 2 ст. 254, пп. 1 п. 3 ст. 273 НК РФ).
Когда предмет проката относится к объектам основных средств, сумма начисленной амортизации ежемесячно включается в состав расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 3 п. 2 ст. 253, п. 3 ст. 272 НК РФ).
Арендная плата. Денежные средства, полученные организацией в качестве предварительной оплаты и при определении налоговой базы в качестве дохода не учитываются согласно пп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ. В налоговом учете средства, полученные от сдачи имущества в аренду, признаются внереализационными доходами (п. 4 ст. 250 НК РФ), за исключением случаев, когда эти доходы считаются выручкой по основной деятельности и относятся к доходам от реализации.
Вопрос о том, как именно будут признаваться доходы от проката (выручка или прочие внереализационные доходы), организации необходимо решить самостоятельно с учетом рекомендаций Минфина России, в которых фактически указываются два критерия для отнесения арендных доходов к выручке по основной деятельности:
- предоставление имущества в аренду является основным видом деятельности;
- деятельность осуществляется на систематической основе.
Организация, для которой предоставление имущества в прокат является предметом деятельности, плату по договору проката (без учета НДС) ежемесячно относит к доходам от реализации на последнее число месяца (п. 1 ст. 249, п. 4 ст. 250, п. 1 ст. 248, п. п. 1, 3 ст. 271 НК РФ).
Первоначальная стоимость киноаппаратуры в бухгалтерском и налоговом учете составляет 240 000 руб., сумма ежемесячно начисляемой амортизации — 5 000 руб.
Сумма ежемесячной платы за прокат киноаппаратуры составляет 60 000 руб. (в том числе НДС 10 000 руб.) и внесена в кассу организации при выдаче предмета проката.
Предмет проката передан клиенту 1 августа и возвращен им 31 августа.
В установленный договором срок клиент вернул киноаппаратуру.
Организация применяет метод начисления в налоговом учете.
В учете организации, занимающейся предоставлением услуг проката передачу киноаппаратуры клиенту и его возврат по окончании срока проката следует отразить следующим образом:
Дебет счета 20 Кредит счета 02
— 5 000 руб. — Начислена амортизация по киноаппаратуре на основании Бухгалтерской справки расчета;
Дебет счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности, переданные в прокат» Кредит счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности в организации»
-240 000 руб. — Киноаппаратура передана клиенту. При этом составляется акт приемки-передачи имущества в прокат;
Дебет счета 50 Кредит счета 62 «Расчеты по полученным за услуги авансам и предоплатам»
-60 000 руб.- Получена предоплата за прокат киноаппаратуры. При этом составляется Справка-отчет кассира-операциониста и Приходный кассовый ордер;
Дебет счета 62 «НДС, исчисленный с суммы полученной предоплаты» Кредит счета 68/НДС
-10 000 руб. — Исчислен НДС с суммы полученной предоплаты (60 000×20/120) и составлен счет-фактура;
Дебет счета 62 Кредит счета 91-1
— 60 000 руб. — Признан доход от оказанных услуг проката согласно условиям Договора проката. Выставлен акт и составлена Бухгалтерская справка;
Дебет счета 90-3 Кредит счета 68/НДС
-10 000 руб. — Начислен НДС и выставлен счет-фактура;
Дебет счета 62 «Расчеты по полученным за услуги авансам и предоплатам» Кредит счета 62
— 60 000 руб.- Отражен зачет полученной предоплаты в счет оплаты оказанных услуг про≠≠≠справка;
Дебет счета 68/НДС Кредит счета 62 «НДС, исчисленный с суммы полученной предоплаты»
-10 000 руб. — НДС, исчисленный с полученной предоплаты, принят к вычету. Составлен счет-фактура;
Дебет счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности в организации» Кредит счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности, переданные в прокат»
-240 000 руб. — Получена киноаппаратура от клиента. Составлен Акт приемки-передачи велотренажера.
Учет операций проката у арендатора
Если в прокат получено основное средство, то, поскольку договор проката является разновидностью договора аренды, полученные в прокат объекты необходимо отразить на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства». Расчеты по оплате стоимости проката будут отражаться в учете арендатора по счету 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».
Налогообложение. Сумму «входного» НДС по арендной плате можно будет принять к вычету, если данные расходы будут направлены на ведение деятельности, облагаемой НДС.
Стоимость услуг проката в налоговом учете может быть учтена в качестве прочих расходов (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ). При этом основным критерием для признания таких расходов для целей налогообложения прибыли будет их обоснованность и документальная подтвержденность. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Организация решила взять напрокат фотоаппаратуру сроком на 1 месяц и произвела предоплату в размере арендной платы.
Стоимость проката за оборудование была установлена в размере 60 000 руб. (в т. ч. НДС — 10 000 руб.).
Оценочная стоимость взятого в прокат оборудования составила 150 000 руб.
Данные операции в учете арендатора следует отразить следующим образом:
— 150 000 руб. — отражено арендованное основное средство;
Дебет счета 60 субсчет «Авансы выданные» Кредит счета 51
— 60 000 руб. — отражен аванс арендодателю в размере арендной платы;
Дебет счета 26 Кредит счета 60
— 50 000 руб. — признан прочий расход в виде арендной платы;
Дебет счета 19 Кредит счета 60
— 10 000 руб. — отражен «входной» НДС по стоимости арендной платы;
Дебет счета 68/НДС Кредит счета 19
— 10 000 руб. — предъявлен НДС по стоимости арендной платы к вычету из бюджета;
Дебет счета 60 Кредит счета 60 субсчет «Авансы выданные»
— 60 000 руб. — зачтен аванс поставщику;
— 150 000 руб. — отражен возврат арендованного основного средства.
Срок договора аренды
Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:
- в договоре не указан срок аренды;
- срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
- истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.
Если договор аренды считается бессрочным, то любая из сторон может отказаться от него в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца. Договор может предусматривать и другой срок уведомления.
Арендатор, который добросовестно выполнял свои обязанности по срочному договору, имеет, по общему правилу, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. О своем желании продлить аренду арендатор должен сообщить письменно. Если арендодатель не желает давать арендатору такое право, то этот запрет надо заранее предусмотреть в договоре.
Досрочно расторгнуть договор аренды (если его срок указан) может и арендодатель, и арендатор, но делать это придется в судебном порядке. Основания досрочного расторжения арендодателем приводятся в статье 619 ГК РФ, а арендатором – в статье 620 ГК РФ.
Форма договора аренды
Договор аренды должен быть заключен в простой письменной форме, если срок его действия более одного года или если одной из его сторон является юридическое лицо. Нотариальное удостоверение договора аренды производится по желанию сторон.
Договор аренды недвижимости или земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, должен пройти государственную регистрацию, иначе он будет считаться незаключенным (ст. 651 ГК РФ). Если стороны не хотят регистрировать договор, они могут заключить его на срок менее года, а затем продлевать (причем, неоднократно) на такой же срок. Интересно, что если срок действия договора вообще не указывать, то его регистрация тоже не потребуется.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимости в территориальные органы Росреестра может обратиться любая из сторон, но арендодателю это сделать удобнее, т.к. вместе с заявлением надо подать документы, относящиеся к недвижимости. Госпошлина за регистрацию составляет с организаций 22 тыс. рублей, а с физических лиц — 2 тыс. рублей. Если договор аренды прошел госрегистрацию, то все дополнения и соглашения к нему тоже должны быть зарегистрированы.
Предмет договора аренды
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.
Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.
Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.
Что делать, если арендатор не платит арендную плату
Конечно, за нарушение сроков оплаты в договоре должны быть предусмотрены такие санкции как пени за день просрочки. Требовать от арендатора уплаты арендной платы надо сначала в досудебном претензионном порядке. Поводом для обращения в суд может быть не просто однократная задержка арендной платы, а доказательства того, что арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд, и что арендодатель письменно требовал погашения задолженности. Но не всегда споры сторон по причине несвоевременной оплаты проходят в цивилизованном порядке.
На практике бывают ситуации, когда арендодатель после окончания срока договора аренды удерживает имущество арендатора для того, чтобы добиться получения арендной платы. Например, в сданном цехе находится оборудование арендатора, а арендодатель, решив не дожидаться решения суда о взыскании арендной платы, перекрывает доступ в помещение до тех пор, пока арендатор не погасит задолженность.
Прав ли в этом случае арендодатель? Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 считает, что действия арендодателя в этом случае обоснованы. Согласно статье 359 ГК РФ право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.
Возможность удержания имущества арендодателем есть и в том случае, когда предмет спора (арендная плата) не имеет прямого отношения к оборудованию, и даже если права на удерживаемое имущество переданы третьим лицам, например, оборудование было продано арендатором. Так что, у арендодателя есть законный механизм истребования арендной платы, а арендатор должен знать о такой возможности.
Обратите внимание, что удерживать имущество арендатора можно только в случае окончания договора аренды, и если сам арендатор не вывез свое имущество. Прекращение доступа арендатора в помещение в период действия договора аренды незаконно, т.к. это нарушает его основное право – возможность пользования арендованной недвижимостью.
Арендодатель также не имеет права указывать в договоре аренды в качестве гарантии своевременной оплаты такое условие как отключение арендатору электроэнергии, воды или газа. Если такое отключение будет произведено, то арендатор может потребовать возмещения убытков в связи с невозможностью пользоваться арендованным объектом.
Существенные условия договора аренды
К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.
И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.
Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.
В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.
Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:
- условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
- внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
- условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.
