Факторинг — что это простыми словами? Виды факторинга, его плюсы и минусы | BanksToday

К активным операциям банка относятся операции по своей экономической природе близкие кредиту, осуществляемые на осно­ве принципов: возвратность, срочность и платность. Но это не ссуда и не коммерческий кредит. Их механизм имеет специфику, отра­женную в законодательстве — в ГКРФ и специальных нормативно- правовых документах.

Ипотека (от греч. ЬуроШеке — залог, заклад) — это залог недви­жимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получе­ния ссуды.

В случае невозврата ссуды собственником имущества стано­вится кредитор. Таким образом, ипотека — это особая форма обес­печения кредита.

Особенности ипотечного кредитования: • ипотекой признается залог имущества, непосредственно свя­занного с землей: либо земельный участок — при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижи­мости (здания, сооружения, жилые дома);

• долгосрочный характер ипотечного кредита (20-30 лет);

• заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;

• заложено может быть только то имущество, которое принадле­жит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйст­венного ведения;

• законодательной базой ипотечного кредитования является зало­говое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

• развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;

• ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специали­зированные ипотечные банки.

Правовые основы ипотечного кредитования в России:

1. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98.

2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной дея­тельности в РФ» от 29.07.98.

3. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотечных ценных бумагах» от 17.11.03.

Ипотечные банки — специализированные банки^[41], осуществ­ляющие долгосрочное кредитование на основе залогового земельно­го права.

Ипотечным банкам запрещено заниматься спекуляцией земельными участками.

Механизм ипотечного кредитования существенно отличается от механизма формирования кредитных ресурсов в КБ. В развитых странах средства для предоставления кредита банк формирует, в ос­новном, путем продажи закладных листов и собственного капитала.

Закладные листы — это долгосрочные залоговые обязательст­ва банка, обеспечение надежными (или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твердый процент.

Закладные листы реализуются ипотечными банками на вто­ричном рынке инвесторам — другим кредитным институтам (в неко­торых странах — любому инвестору). Инвестиции в закладные листы считаются надежным вложением капитала, т.к. кроме стабильного процентного дохода у вкладчика есть защита от риска ипотекой.

Конечно, рыночная стоимость заложенного имущества со временем может упасть, но здесь банки могут при реализации закладных предложить разные варианты хеджирования (снижения риска).

Продав закладные, кредитор пускает вырученные средства на предоставление новых ипотечных кредитов.

Погашение ипотечного кредита связано со сроком и процен­том по реализуемым закладным. Если время действия закладных 10 лет, а твердая ставка процента 6,5%, то кредит должен быть выдан по ставке не менее 7% годовых для покрытия расходов по выпуску закладных и выплате процентов инвесторам. Изменение процент­ной ставки в зависимости от конъюнктуры рынка произойдет через 10 лет, если срок ипотеки более продолжительный. Погашение осу­ществляется с рассрочкой платежа, интервал (месяц, квартал, полу­годие, ежегодно) устанавливается кредитным договором. Схема ипотечной ссуды приведена на рис. 34.

Динамика остатка задолженности по ссуде

Ипотека в России имеет долгую и сложную историю.

Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились во 2-ой половине XVIII столетия. В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков и развитый рынок закладных. Опыт российских банков получил признание за рубежом. После 1917 г. с ликвидацией института частной собствен­ности исчезло ипотечное кредитование.

В настоящее время банки пытаются возродить ипотеку, ис­пользуя дореволюционный и современный зарубежный опыт.

Основные проблемы ипотечного кредитования:

1. общие макроэкономические проблемы (инфляция, дефицит дол­госрочных кредитных ресурсов, отсутствие массового собствен­ника, обладающего залоговым имуществом и т.д.);

2. слабость институтов оценки недвижимости (они только зарож­даются);

3. существующие ипотечные банки в большинстве своем универсаль­ные банки с незначительной долей предоставленных ипотечных кредитов;

4. ограниченность сферы применения ипотеки только жилищным кредитованием на жестких условиях для заемщика: высокие про­центные ставки — в среднем 10-13% годовых в рублях, по накопи­тельной схеме, т.е. заемщик накапливает на срочном депозите от 10 до 30% стоимости будущего жилья), квартира находится в за­логе до полного погашения ссудной задолженности. В последнее время ставки стали снижаться, а срок кредитования увеличился до 27-30 лет.

Перспективы развития ипотеки в России связаны с приня­тием специального закона об ипотеке и созданием соответствующих организационных структур, таких как ипотечные активы, развитый рынок закладных, агентства ипотечного кредитования, бюро кре­дитных историй и др. Такой рынок уже формируется и один из ва­риантов представлен на рис. 35.

Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рын­ке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и на­правляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их разме­

щение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом боль­шой задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств, по­скольку они обеспечены закладными.

Лизинг (от англ. Ьо 1еаве — арендовать) — комплекс имуществен­ных отношений, складывающихся в связи с передачей имущества во временное пользование (аренду). В соответствии с ФЗ РФ «О финан­совой аренде (лизинге) от 29.01.02 №10 ФЗ, лизинг определен как «совокупность экономических и правовых отношений, возникаю­щих в связи с реализацией договора лизинга. Лизинговая деятель­ность — это вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг» на основании договора с физи­ческим или юридическим лицом за определенную плату, на опре­деленный срок и на определенных условиях с правом выкупа иму­щества лизингополучателем. В соответствии с банковским законода­тельством лизинг считается финансовой услугой банка.

Срок лизингового договора определяется нормальным сроком службы объекта лизинга, при условии, что он превышает три года. Лизинг относится к долгосрочной аренде (краткосрочный лизинг называется рейтинг, а среднесрочный — хайринг).

Из этих преимуществ лизинга проистекают его функции: • стимулирование инвестиций в основной капитал. Лизинг, по су­ти, является особой формой инвестиционного кредитования;

• стимулирование научно-технического прогресса (объектом аренды чаще всего является новое высокотехнологичное обору­дование).

Виды и формы лизинга:

По степени окупаемости и условиям амортизации различают оперативный и финансовый лизинг.

Оперативный лизинг предполагает более короткий срок арен­ды, чем нормативный срок службы арендуемого имущества и воз­можность его повторной сдачи в аренду. По сути это обычная арен­да (прокат).

Финансовый лизинг — это вид предпринимательской деятель­ности, направленной на инвестирование денежных средств в основ­ной капитал производственного назначения.

При финансовом лизинге лизингополучатель наделяется пра­вами, свойственными собственнику, и по истечении срока договора может выкупить имущество в собственность.

По объекту лизинговой сделки различают лизинг недвижимо­го имущества, лизинг движимого имущества и лизинг имущества, бывшего в эксплуатации.

Основными формами лизинга являются внутренний и меж­дународный лизинг.

1. Договор купли/продажи с поставщиком.

2. Договор лизинга.

3. Поставка объекта лизинга, оформление протокола приемки объекта.

4. Лизинговые платежи.

5. Передача документов на право собственности объектом лизинга.