Это .. Образец договора, удержание, возврат платежа

Предварительный договор заключают, когда нужно время на подготовку к основному. Рассказываем, как такой договор оформить на аренду в будущем.

Соглашение о замене стороны в договоре — это документ, письменная договоренность о выходе участника из сделки и передаче его прав и обязанностей лицу, ранее в сделке не участвовавшему.

Обеспечительный платёж — это деньги, из которых арендодатель получит своё, если арендатор не заплатит или испортит помещение. Для арендатора идеально, когда в конце аренды платёж засчитывают за последний месяц или возвращают. Но на деле платёж легко потерять — это зависит от условий договора аренды.

Что такое обеспечительный платеж

Компания вносит обеспечительный платеж, когда арендует помещение. Другое его название — страховой депозит, или гарантийный платеж.

Описание обеспечительного платежа в договоре аренды

Обеспечительный платеж — деньги, которые защищают арендодателя от внезапных проблем. Вдруг компания устроит корпоратив с фейерверками, съедет рано утром и откажется ремонтировать офис. Тогда владелец отремонтирует офис за деньги из обеспечительного платежа, а свои не потратит.

Открыть счет для бизнеса в Модульбанке

Как правило, перед заключением договора производится проверка надёжности контрагента, а при его заключении для снижения предпринимательских рисков договор дополняется условиями об обеспечении надлежащего исполнения обязательств. Надлежащее исполнение обязательств обеспечивается различными способами, основные из которых поименованы в п. 1 ст. 329 ГК РФ. К специальным способам мы бы отнесли обеспечение исполнения обязательств, которые предусмотрены законом ( Бюджетного кодекса РФ ‒ государственные (муниципальные) гарантии, ГК РФ ‒ финансирование под уступку денежного требования) или договором.

Выбор способа обеспечения исполнения обязательств устанавливается соглашением сторон. Одним из самых распространённых в договорах аренде является обеспечительный платёж, поэтому тема, раскрытая в статье эксперта «ЧТОДЕЛАТЬКОНСАЛТ», актуальна для многих.

Когда надо заключить основной договор и что будет, если этого не сделать

По сроку для основного договора стороны решают сами и записывают его в преддоговор. Но если пункта про срок нет, основной договор надо заключить в течение года.

Если срок для основного договора прошёл, а вторая сторона не выходит на связь или прямым текстом отказывается, другая сторона вправе пойти в суд и заставить подписать договор. Чтобы пойти в суд, есть шесть месяцев с момента, когда преддоговор закончился. В эти полгода входит время на переговоры и разбор претензий. Но судиться долго, да и с таким контрагентом не всегда хочется иметь дело дальше. Поэтому преддоговор часто обеспечивают задатком, а иногда к нему добавляют ещё и штраф — про это будет дальше.

А ещё уклонившаяся сторона должна компенсировать другой стороне убытки. Например, при аренде это может быть плата за другое помещение, которое арендатору пришлось снять вместо желаемого. А у арендодателя это могут быть упущенные деньги за простой помещения. Основание — ст. 445 ГК РФ.

Если срок истёк, а обе стороны молчат, считается, что они обе утратили интерес к сотрудничеству. Тут преддоговор прекращается сам собой, и никто никому ничего не должен. Но для подстраховки рекомендуется подписать соглашение о расторжении преддоговора и разобраться с возвратом денег.

На деле же в незаключении основного договора чаще виновата одна из сторон.

Курс молодого ИП

11 видеоуроков для уверенного старта бизнеса

Что такое обеспечительный платёж?

Обеспечительный платёж представляет собой сумму, которую одна сторона договора уплачивает другой стороне, чтобы обеспечить исполнение денежных обязательств (например, обязанность возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора (п. 1 ст. 330, п. 1 ст. 393 ГК РФ) или одностороннем отказе от его исполнения, когда за это предусмотрена выплата определённой другой стороне обязательства (п. 3 ст. 310 ГК РФ).

Обеспечительным платежом можно обеспечить только денежные обязательства, причём любые. Устанавливается в форме конкретной фиксированной суммы или в виде процента от определённой суммы.

Случаи, при которых кредитор может зачесть сумму обеспечительного платежа в счёт исполнения обеспеченного обязательства, конкретизируются договором.

Основное преимущество такого обеспечения заключается в том, что на момент нарушения обязательств деньги находятся у кредитора, поэтому ему не нужно предпринимать меры для их взыскания. Более того, сторонами может быть согласована обязанность должника поддерживать определённый размер обеспечительного платежа (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ). В этом случае, как только кредитор удовлетворит требования за счёт части обеспечительного платежа, должник обязан восполнить платёж в соответствующей части.

По общему правилу кредитор должен вернуть обеспечительный платёж должнику, если на момент прекращения срока действия договора не наступят обстоятельства, при которых кредитор может удовлетворить за счёт платежа свои требования (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

Неправомерное удержание обеспечительного платежа по окончании срока действия договора даёт право арендатору потребовать его возврата в качестве неосновательного обогащения с начислением процентов по ГК РФ (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

При этом для арендатора важно, чтобы срок возврата обеспечительного платежа был установлен в договоре. Если такой срок в договоре не согласован, платёж должен быть возвращён в семидневный срок со дня предъявления требования о его возврате (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

Не знаете, как лучше разрешить ситуацию? Аналитические материалы помогут разобраться.

Почему сложно вернуть платеж

Почти все арендодатели требуют обеспечительный платеж, когда сдают помещение. Сумма привязывается к арендной плате: например, обеспечительный платеж равен арендной плате за два месяца.

Компания платит в расчете, что будет аккуратно снимать помещение и вернет эти деньги. Но вернуть не получается.

«Вишневая булочка» сняла склад и заплатила полмиллиона в качестве обеспечительного платежа. Через два года съезжает и просит платеж обратно. Но арендодатель уже потратил эти деньги, поэтому ищет повод отказать в выплате.

Арендодатели не возвращают обеспечительный платеж под разными предлогами. Вот самые частые:

• Компания нарушила договор. Например, поставила перегородку, а арендодателя не предупредила. По договору менять что-либо без согласия арендодателя запрещено — значит, компания нарушила договор. В качестве штрафа арендодатель забирает обеспечительный платеж.
• Компания просрочила оплату или не оплатила аренду за некоторые месяцы. Это тоже считается нарушением договора.
• Компания фактически выехала, а по бумагам — нет. Получается, компания все еще снимает офис и должна за него платить. Арендодатель вычитает оплату и просрочку из обеспечительного платежа.
• Компания испортила помещение. На стенах появились трещины, вытерся ламинат, кондиционер не работает. На ремонт понадобятся деньги, и арендодатель сделает его за счет обеспечительного платежа.
• Компания не согласна получить деньги за вычетом штрафов. Например, в договоре прописано, что за просрочку оплаты арендодатель может взимать штраф прямо из обеспечительного платежа. Несколько раз компания оплачивала аренду спустя 5−10 дней после прописанного в договоре срока, арендодатель взимал за это штраф из обеспечительного платежа.

Это не весь список, предлогов может быть в два раза больше. Все сводятся к одному: арендодатель считает, что съемщик нарушил договор или принес убытки. У съемщика не хватает доказательств того, что он все сделал правильно. Арендодатель это знает и пользуется этим. Такие споры часто доходят до суда.

Собрать аргументы в свою пользу реально. Для этого надо правильно заехать и выехать, прописать в договоре условия платежа. Понадобится страсть к бюрократии.

Можно ли не возвращать обеспечительный платёж по окончании договора?

П. 2 ст. 381.1 ГК РФ позволяет сторонам согласовать случаи, когда обеспечительный платёж не возвращается арендатору. Например, может быть предусмотрено при одностороннем отказе арендатора от договора, возврате помещения в состоянии, не соответствующем договору аренды, и иных согласованных случаях.

Для нашей статьи наиболее актуальной является ситуация, когда в договоре согласовано условие о том, что сумма обеспечительного платежа по предыдущему договору аренды засчитывается в качестве обеспечительного платежа по новому договору.

Условие досрочного переезда

Компании может надоесть офис или она найдет офис с лучшей ценой, и тогда захочется съехать. Просто так съехать раньше срока нельзя.

Если компания подписала договор аренды, прежде чем съезжать, надо проверить условия досрочного переезда. Возможно, их там нет.

Без условий в договоре выезжать по своему желанию нельзя. Иначе арендодатель получает право забрать обеспечительный платеж в счет штрафа.

Если условий нет, а надо съехать, есть два варианта. Первый — найти законные причины и обосновать их в суде. Причины описывает ст. 620 ГК РФ:

• арендодатель мешает использовать помещение;
• у помещения есть недостатки, о которых арендатор не знал;
• арендодатель не делает капитальный ремонт, хотя обязан по договору;
• помещение в непригодном состоянии, и арендатор в этом не виноват.

Второй способ — не съезжать раньше срока. Так себе способ, зато помогает сохранить обеспечительный платеж.

Если в договоре нет условий досрочного выезда, здорово попробовать их включить. Например, такое:

Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, если предупреждает арендодателя за месяц.

Когда обеспечительный платёж остаётся арендодателю

Арендодатель списывает деньги, если арендатор нарушает условия аренды. Получается, для арендатора главное — внимательно прочитать договор и не нарушать обязанности.

Вот самые частые причины потери обеспечительного платежа.

Досрочный выезд из помещения

Если записано, что депозит остаётся как штраф за односторонний отказ арендатора от договора, так оно и будет. Арендатор теряет платёж, даже когда ничего не ломал, а просто нашёл помещение с лучшей проходимостью. Предприниматели могут так договариваться по п. 3 ст. 310 ГК РФ. Верховный Суд подтверждал, что это законно в п. 16 Постановления № 54.

Ещё арендодатель может не возвращать депозит, если попросил арендатора съехать по его вине. Например, за просрочку арендной платы или пожар в помещении.

Однако арендодатель обязан вернуть деньги, если сам выгнал арендатора. Суды поддерживают, вот пример — дело № А41-85970/2019.

Забыли вернуть помещение по акту

Когда аренда заканчивается, арендатор обязан съехать и вернуть помещение по акту. Пока акт не оформили, за каждый день начисляется арендная плата, даже если арендатор уже вывез мебель и отдал ключи — ст. 622 ГК РФ. Арендодатель спишет долг из депозита.

Ущерб помещению

Сломанную дверь или разбитую люстру арендатор чинит за свои деньги. Это его обязанность делать текущий ремонт из ст. 616 ГК РФ. Иначе арендодатель запишет поломки в акт возврата, посчитает сумму ремонта и вычтет из депозита. Для арендодателя депозит — это чужие деньги, и он вряд ли будет искать подрядчика подешевле.

Но арендатор отвечает только за ремонт в границах своего помещения. За общие лестницы, санузлы и коридоры — нет. Ремонтировать и мыть общее имущество в здании обязан собственник — ст. 210 ГК РФ.

🔨 Статья: как не потерять деньги на ремонте арендованного помещения

Просрочка арендной платы и другие нарушения

Арендатор обязан платить за помещение в срок, который записан в договоре — ст. 614 ГК РФ. За просрочку арендодатель может насчитать пени и вычесть из платежа.

Торговые и офисные центры часто прописывают в договорах правила внутреннего режима и штраф за нарушения. Если сотрудники арендатора в разгар дня закрывают магазин на жалюзи или вносят товар через центральный вход, администрация выписывает штраф. Это тоже минус из депозита.

Задаток, обеспечительный платёж и аванс по преддоговору аренды

По условиям преддоговора арендатор может вообще ничего не платить заранее — это законно. Но чаще стороны прописывают уплату денег в счет будущих платежей — задаток, обеспечительный платёж или предоплату. У каждого платежа свои последствия.

Задаток — это деньги, которые арендатор платит арендодателю в счёт будущей арендной платы. Но если он откажется от договора, задаток остаётся у арендодателя. А если наоборот, то арендодатель обязан вернуть деньги в двойном размере. А ещё виновная сторона должна возместить другой стороне убытки за вычетом суммы задатка — ст. 380, 381 ГК РФ.

Тут важно, чтобы из пункта договора про задаток было понятно без вопросов, что это именно задаток, а не простой аванс. Иначе деньги остаются и не удваиваются.

Однако если выйдет так, что аренда станет невозможной по независящим ни от кого причинам типа внезапного локдауна, то задаток возвращают арендатору без удвоения. А преддоговор в таком случае прекращается сам собой по ст. 416 ГК РФ.

Если всё прошло гладко и аренда состоялась, задаток пойдёт в счёт арендных платежей.

Обеспечительный платёж, он же депозит — это сумма, которую арендатор платит арендодателю в счёт будущих арендный платежей и возможных убытков арендодателя. Если  арендатор не заплатит или что-то сломает, арендодатель возместит свои расходы из этих денег — ст. 381.1 ГК РФ.

Обеспечительный платёж не возвращается в двойном размере арендатору, но по условиям преддоговора может остаться арендодателю, если арендатор уклонился от основного договора. А если договор не заключили по вине арендодателя, он обязан вернуть платёж в срок из договора или в течение семи дней после требования арендатора. Иначе на стороне арендодателя будет неосновательное обогащение, и на эту сумму станут капать проценты по ключевой ставке.

Статья: как арендатору не потерять обеспечительный платёж

Аванс — это просто предоплата аренды. Если договор не состоится, арендодатель обязан вернуть его назад без удвоения. Забрать из аванса деньги за свои убытки арендодатель не может. Если основной договор не заключили, аванс возвращается, иначе станет неосновательным обогащением арендодателя, и на него накрутятся проценты.

Что такое предварительный договор и когда он нужен

По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить основной договор на прописанных в нём условиях. Такой договор обязательно составляют письменно, переговоры и устные обещания никого ни к чему не обязывают. Если основной договор надо заверять нотариально, то и предварительный надо нести к нотариусу, но с арендой такого не бывает — ст. 429 ГК РФ.

Преддоговор заключают, когда одна сторона или обе ещё не готовы к договору, но уже созрели, чтобы скрепить основные обещания. Обычно для аренды помещения так делают, когда здание пока достраивают, помещение ремонтируют, переводят из жилого в нежилое или делают перепланировку. Получается, арендодатель готовит помещение, а арендатор его ждёт. Так можно — п. 23 Постановление Пленума ВС № 49.

Преддоговор аренды не нужно регистрировать в Росреестре, даже если планируется долгосрочная аренда больше года и основной договор регистрироваться будет. Будущим арендатору и арендодателю нужно просто составить договор на бумаге и подписать его. Так разъяснил ВАС в п.14 Информационного письма № 59.

Что записать в договор, чтобы обеспечительный платёж вернули

Арендатору принципиально проследить, чтобы по условиям договора арендодатель всегда возвращал платёж или засчитывал его в последний месяц аренды. Не все арендодатели согласны переписывать договор не в свою пользу. Но вести переговоры стоит.

Хороший набор пунктов для арендатора выглядит примерно так:

В качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатор в течение 3 дней после подписания договора перечисляет на расчётный счёт Арендодателя обеспечительный платёж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы.

Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платёж на расчётный счёт Арендатора в течение 3 дней после окончания срока договора аренды или его досрочного расторжения по инициативе любой из сторон.

По требованию Арендатора Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платёж в счёт арендной платы за последний месяц.

При удержании из обеспечительного платежа Арендодатель направляет Арендатору письмо с расчётом и обоснованием удержанных сумм.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Что дальше

Если выехали, напомните арендодателю о платеже. Можно напомнить по телефону, а можно официально — отправить письмо с просьбой на почту.

Если арендодатель отказывается возвращать деньги, надо готовиться к спору. Для спора компания собирает:

• акт осмотра помещения до аренды и после;
• подтверждение отправки акта, если арендодатель отказался его подписывать;
• приглашение на осмотр помещения и подтверждение отправки приглашения;
• заключение независимого эксперта или работника управляющей компании (с помещением после аренды все в порядке, только естественный износ);
• выписки со счета, которые показывают, что компания вовремя платила аренду;
• письменное согласие арендодателя на ремонт, если компания его делала;
• договор аренды с условием об обеспечительном платеже;
• копия предупреждения, что компания съезжает;
• письменное требование выплатить обеспечительный платеж.

С такими документами можно готовить досудебную претензию, но это уже другая история.

Открыть счет для бизнеса в Модульбанке

Бесплатный тариф, защита от блокировок, стабильная работа по SWIFT, специальные условия для маркетплейсов

Открыть счет бесплатно

Как сменить сторону в договоре аренды на «дружественную» организацию без дополнительных налоговых платежей?

Здравствуйте, подскажите, пожалуйста по ситуации: ООО на УСН, они оплачивали за аренду поставщику. Теперь переезжают в другой офис, передают аренду другому арендатору (дружественная компания). Т.е. по сути в договоре аренды будет доп.соглашение о смене стороны договора. Как правильнее урегулировать взаиморасчеты с этой дружественной компанией, чтобы было с минимальными налоговыми потерями? Ведь остались платежи по аренде: обеспечительный и еще за следующий месяц сумма. Полностью расторгнуть договор с арендодателем и получить от него возвраты всех сумм долго, несколько месяцев будет и за все это время надо платить им аренду, поэтому этот вариант не подходит. Договор продажи права требования долга дружественной компании, насколько я поняла, для ситуации с УСН тоже не подходит: полученная от этой компании сумма не считается возвратом, а считается продажей имущественного права — т.е. придется ставить в доход и платить УСН.Допустим ли тут акт взаимозачета: что дружественная компания просила нас по письму зачесть суммы обеспечительных платежей в счет оплаты оплаты их долгов перед теперь уже их арендодателем, а потом эта компания вернет деньги на счет нашей организации. Или это по своей сути тот же договор продажи долга и придется все равно сумму поставить в доходы, если она придет как возврат от третьего лица?

Оснований для такой смены стороны в договоре я не вижу.Старый арендатор должен прекратить договор аренды и завершить расчеты с арендодателем.А новый арендатор заключает самостоятельный договор аренды и совершает самостоятельные платежи в соответствии с этим договором.

Это такие условия договора?Но тогда и сменить сторону в договоре (арендатора) без разрешения арендодателя тоже не получится.

В принципе да, есть такая проблема.

Допустим ли тут акт взаимозачета: что дружественная компания просила нас по письму зачесть суммы обеспечительных платежей в счет оплаты оплаты их долгов перед теперь уже их арендодателем, а потом эта компания вернет деньги на счет нашей организации. Или это по своей сути тот же договор продажи долга и придется все равно сумму поставить в доходы, если она придет как возврат от третьего лица?

После такого зачета Вы становитесь кредитором нового арендатора. И когда он гасит свой долг, никакой продажи имущественного права не происходит. Он просто возвращает долг арендодателя.

Хотя, конечно, если Вы обеспечительный платёж уже отнесли на расходы, то при получении денег его надо будет обязательно восстановить. Т.е. поставить полученные деньги в доход. Но это не зависит от того, от кого пришли деньги — от арендодателя или от дружественной компании.

Получить ЭЦП по ускоренной процедуре и с полной техподдержкой

А вот это, пожалуй, что не получится.

При смене стороны в договоре, все права и обязательства первого переходят ко второму (новому).И если Вы требуете заплатить, значит, Вы требуете заплатить за право требования, перешедшее по договору.Следовательно, в этой части договор является договором цессии (уступки права требования),Ю а деньги, которые Вы просите вернуть — оплата за уступленные имущественные права. В этом случае полученные деньги — доход для УСН. А вот расхода не будет. Потому, что для УСН такого расхода, как себестоимость имущественного права, не предусмотрено.

Если Вы пренебрежительно относитесь к нормам права, эти нормы могут больно ударить впоследствии.

А если без этого письма? Только доп.соглашение о смене стороны с условием о зачете сумм на нового арендатора и потом новый арендатор нам платит, указывая, что это возврат сумм за арендодателя, которые были ему перечислены и на основании доп.соглашения зачтены на нового арендатора. В этом случае нормально будет? Или тоже есть риски? И все же без вариантов должно быть именно расторжение договора и заключение нового с указанием в условиях расторжения, что суммы зачитываются на нового арендатора, и трехстороннее соглашение о смене стороны нельзя использовать?И если в платежке новый арендатор укажет, что он возвращает сумму за арендодателя — надо ли от арендодателя письмо новому арендатору с просьбой ввернуть эти суммы нам? Или может такое письмо применимо в случае, если будет именно расторжение договора — т.е. сам арендодатель не возвращает и просит нового арендатора их вернуть. Либо же вовсе это условие тогда прописывать в доп.соглашении по расторжению договора?

Если хотите с минимальными налогами — только расторжение и взаимозачет.При сохранении договора и замене стороны (арендатора) в любом случае приходите к продаже права имущественного актива.

Проверить себя или контрагента по «чёрным спискам» ФНС

Александр Погребс, спасибо большое за подробные разъяснения.

Если пойдем по пути расторжения договора, правильно я понимаю: в доп.соглашении по расторжению надо будет указать, что суммы, которые мы заплатили (т.е. текущий долг арендодателя перед нами) зачитываются в счет договора с новым арендатором (указать арендатора и реквизиты договора) или надо указать, что эти суммы новый арендатор нам должен вернуть? Или же оба пункта надо вписать? (что зачитываются на него и что он должен нам вернуть за арендодателя)И какой документ тогда будет основанием для возврата сумм новым арендатором нам? Письмо или это самое доп.соглашение? Если прописать, что новый арендатор эту сумму должен вернуть нам — не будет ли это снова цессия?В платежке при возврате что правильнее указать, когда новый арендатор будет возврат проводить: что он просто проводит возврат по письму/доп.соглашению или что он проводит возврат за арендодателя (и указать название и ИНН арендодателя)?

Только о зачете. Возврат денег новым арендатором вообще не входит в рамки этого договора.

Если не сможете вернуть просто так, напишите новому арендатору письмо с сообщением ему, что долги арендодателя зачтены в счет его платежей по новому договору, в связи с чем просите его вернуть эти деньги.В платежке пусть напишут «за арендодателя в счет погашения задолженности по прекращенному договору».

Цитата (Александр Погребс):Если не сможете вернуть просто так, напишите новому арендатору письмо с сообщением ему, что долги арендодателя зачтены в счет его платежей по новому договору, в связи с чем просите его вернуть эти деньги.В платежке пусть напишут «за арендодателя в счет погашения задолженности по прекращенному договору».

А это письмо не сойдет за цессию? Мало ли, может такое нельзя писать? А то опять-таки придется потом в доходы принять сумму

Работа с возражениями в продажах

Как реагировать на фразы «Отправьте предложение на почту», «Денег нет»

Александр Погребс, если не в форме дело, тогда прошу объяснить еще раз, почему замена стороны не то же самое, что расторжение и новый договор. Пока не поняла разницу, кроме как раз-таки формы. Очень хотелось бы понять

При замене стороны договор сохраняет силу, а прежний арендатор передаёт новому арендатору свои права и обязательства по действующему договору. В том числе передаёт право требования задолженности у арендодателя.

Во втором случае договор прекращает своё действие. И прежний арендатор ничего никому не передаёт. И новый арендатор просто гасит долги своего арендодателя по чужому договору.

Чтобы не было уступки права требования, погашение долга должно исходить, как бы, от арендодателя.Кстати, можно в новом договоре предусмотреть такую фразу:Арендодатель засчитывает в счет обязательств арендатора (нового) по этому договору (новому) задолженность перед старым арендатором, возникшую при расторжении договора аренды ___ (старого) в сумме ____ рублей. Арендатор (новый) самостоятельно согласовывает с ____ (новым арендатором) порядок и сроки оплаты этой суммы за Арендодателя. Арендодатель не несет никакой ответственности за уплату этой суммы ____ (старому арендатору). Это будет перевод долга. От арендодателя к новому арендатору. Такой перевод долга возможен только при согласии кредитора, т.е. старого арендатора. Но, поскольку в допсоглашении о расторжении договора аренды мы договорились, будет фраза о том, что арендатор разрешает зачесть сумму долга в счет оплаты другого арендатора по другому договору, то будет считаться, что разрешение о переводе долга получено.

Перевод долга не влечет за собой уступку права требования, т.е. реализацию имущественного право. Оно как было так и остаётся у первого арендатора. Поменяется только должник.

Требования к обеспечительному платежу

Обеспечительный платеж описывает ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ. По закону так:

обеспечительный платеж покрывает убытки арендодателя, которые появились из-за нарушения договора;

если компания не нарушила договор и срок договора закончился, арендодатель возвращает обеспечительный платеж.

В законе нет требований к обеспечительному платежу. Потому в законе есть фразы «может быть» и «если иное не предусмотрено».

Цитата из Гражданского кодекса о платеже

Закон разрешает компании и арендодателю самим договариваться об условиях платежа. Главное — зафиксировать условия в договоре. Например, можно прописать право арендодателя вычитать из обеспечительного платежа штрафы, если помещению причинен ущерб. А можно и просто прописать штрафы без обеспечительного платежа. Тогда выплатит ли их арендатор — на его совести.

Если договор позволяет, обеспечительный платеж можно не вносить. Допустим, компания залила офис. Тогда арендодатель вправе подать в суд и отсудить возмещение убытков. Поэтому можно не тратить время на описание платежа в договоре, суд заставит компенсировать убытки. Или не заставит.

В договор можно включить условие о том, что платеж засчитывается в аренду, — тогда возвращать деньги не нужно.

Компания «Вишневая булочка» арендовала склад и внесла обеспечительный платеж — арендную плату за три месяца.

«Булочка» решила съехать и предупреждает о переезде за три месяца. За последние три месяца она ничего не платит, потому что арендодатель получил деньги — обеспечительный платеж.

Будет ли обеспечительный платеж и какой, решают стороны. Закону все равно.

Письменное согласие на ремонт

Компании могут поменять помещение под себя: снести перегородку или поставить две новые, поменять окна на пластиковые, сменить дверь. На любые изменения надо получать письменное согласие арендодателя. Письменное согласие не прямой способ защиты и не застрахует вас на 100% от удержания обеспечительного платежа по какой-то другой причине, но защитит от возможных претензий после окончания договора аренды и подписания акта приема-передачи помещения по поводу ремонта. А значит, риск удержания обеспечительного платежа будет ниже.

Директор «Вишневой булочки» звонит арендодателю: «Мы хотим поставить перегородку. Можем?»

Арендодатель: «Да, конечно, делайте. Мне даже лучше, я такой дизайн буду следующим арендаторам предлагать».

А когда «Булочка» съезжает, выясняется, что так нельзя: «Значит, так: по плану этой перегородки не было, давайте-ка убирайте обратно и закрашивайте повреждения в стене. А пока наводите порядок, платите арендную плату или отдавайте обеспечительный платеж».

Чтобы подстраховаться, на любые изменения берите разрешение.

Пример согласия на ремонт

Письменное согласие нужно, даже если арендодатель кажется своим парнем.

Условия возврата платежа

Если арендодатель требует обеспечительный платеж, он пишет о нем в договоре аренды. Часто это общие фразы:

Общие фразы в договоре об условиях возврата платежа

Общие формулировки арендодатель может трактовать в свою пользу, поэтому советуем четко описывать, как пользоваться платежом.

В описании можно перечислить удобные ситуации. Не факт, что арендодатель разрешит изменить договор, но попробовать стоит. Показываем примеры формулировок:

Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж в течение десяти дней с момента прекращения срока действия договора, в том числе в случае досрочного расторжения договора.

Арендодатель обязан по требованию арендатора зачесть обеспечительный платеж в счет арендного платежа за последний месяц использования помещения.

Условия платежа могут быть любыми, они зависят от особенностей компании. Одной компании удобнее перед отъездом внести арендную плату, но получить обеспечительный платеж. Другой удобнее не тратить живые деньги — пусть платеж остается у арендодателя, и это будет арендной платой.

Где фиксировать факт возврата обеспечительного платежа, закон тоже не говорит. На практике это часто пишут прямо в самом акте приема-передачи.

Документы для переезда

Во всех договорах аренды есть пункт с таким смыслом: компания перед отъездом должна подписать у арендодателя акт осмотра и приемки помещения. Акт подтверждает, что с помещением все в порядке и компания выполнила обязательства.

Пока нет акта, аренда действует, и за нее надо платить.

У арендодателя есть хитрости, чтобы искусственно продлевать аренду. Самые частые:

• он говорит, что не может приехать на осмотр помещения, потому что в отпуске или командировке;
• он приезжает на осмотр, но не принимает помещение; говорит, что здесь разруха и, пока компания не сделает ремонт, он не подпишет акт.

Компания может плюнуть и съехать: договор закончился, арендную плату она выплатила, чего еще. И здесь подвох.

«Вишневая булочка» съехала три месяца назад.

Формально арендодатель не принял помещение — значит, по документам «Булочка» все еще снимает его и должна плату за три месяца.

Либо «Булочка» сама платит аренду и просрочку за задержку денег, либо арендодатель подает в суд и получает деньги по суду.

Нет стопроцентного способа избежать искусственной задержки, но можно кое-что попробовать.

Включить в договор обязанность арендодателя принять помещение. Это сработает, если арендодатель разрешает менять договор. Обязательства арендодателя можно прописать так:

Арендодатель обязан принять у арендатора помещение по акту приема-передачи помещения.

Арендодатель не вправе уклоняться от подписания акта приема-передачи помещения, в том числе отказываться от подписания акта из-за ненадлежащего состояния помещения, переносить сроки осмотра помещения.

Если помещение находится в ненадлежащем состоянии в момент передачи, стороны фиксируют его состояние в акте осмотра помещения. Акт осмотра становится неотъемлемой частью акта приема-передачи помещения.

Если арендодатель уклоняется от подписания акта приема-передачи помещения, арендатор вправе подписать акт в одностороннем порядке. Такой акт является надлежащим и подтверждает прекращение использование помещения арендатором.

Пригласить арендодателя на осмотр помещения, когда заканчивается срок аренды. Приглашать надо так, чтобы остались доказательства приглашения. Например, отправить приглашение заказным письмом «Почтой России» или курьером, который возьмет подпись у арендодателя за доставку.

Пригласить на осмотр управляющую компанию или независимых экспертов по оценке нежилого помещения. Эксперт или сотрудник УК фиксируют состояние помещения и оценивают, какие изменения появились из-за естественного износа, а за какие отвечает компания.

Осмотреть помещение и подписать акт. По итогам осмотра может быть один или два акта.

Акт осмотра — документ с перечислением: вот тут трещина, тут окно не закрывается, а с полом все в порядке.

Акт приема-передачи помещения — арендодатель подтверждает, что забирает помещение.

В законе нет требований к количеству и формату актов. Можно описать все в одном: помещение выглядит так, арендодатель его принял. Главное, чтобы в акте была фраза со смыслом: «Арендатор сдал помещение, арендодатель — принял».

В идеальном случае акты подписывают все: компания, независимый эксперт или сотрудник УК, арендодатель. Если арендодателя нет, акт осмотра вправе подписать эксперт / сотрудник УК и компания, акт приемки — компания. Желательно в процессе вести фото- или видеофиксацию процесса оценки.

Отправить подписанный акт арендодателю. Если он не приехал на осмотр или приехал, но отказывается подписывать акт — пусть так. У компании есть доказательства, что она пыталась съехать.

Чтобы арендодатель понял, что дело серьезное, надо отправить акты с подписями от себя и экспертов. Отправлять лучше курьером или заказным письмом. Подтверждение отправки не выкидывайте — пригодится для спора с арендодателем.

Можно ли изменить и разорвать преддоговор

Преддоговор можно изменить, только если согласны обе стороны. Например, продлить его срок или изменить что-то по самой аренде. Тогда к договору надо подписать допсоглашение.

Разорвать преддоговор тоже можно только, если все на это согласны. Тогда надо подписать допсоглашение о расторжении преддоговора.

А вот если случился форс-мажор и для одной стороны аренда стала невыгодна, но вторая сторона настаивает на своём, расторгнуть преддоговор получится только через суд — ст. 450, 451 ГК РФ.

Статья актуальна на 

26.05.2022

Как зачесть обеспечительный платёж на новый договор аренды?

Зачёт обеспечительного платежа по договору аренды происходит при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Соответственно, в договоре может быть указана возможность зачёта обеспечительного платежа в счёт договора, который будет заключён в будущем, однако реализована она может быть только после подачи заявления о зачёте, сделанного после возникновения нового обязательства (см., например, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.06.2015 № Ф07-2523/2015 по делу № А56-32640/2014; ФАС Западно-Сибирского округа от 25.06.2014 по делу № А46-9742/2013).

Если в договоре не предусмотрено условие о возможности зачёта обеспечительного платежа в счёт нового договора аренды, то арендатору следует направить арендодателю о зачёте обеспечительного платежа в счёт нового договора аренды или его можно оформить отдельным двухсторонним соглашением. При составлении письма или соглашения о зачёте по тексту документа следует чётко указать данные договора, по которому зачитывается обеспечение, и договора, в счёт которого это нужно сделать.

Условие о зачёте обеспечения стороны могут согласовать также в новом договоре аренды. В этом необходимость составления отдельных писем, уведомлений или соглашений отсутствует (Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 по делу № А40-60064/2014; Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2014 № 09АП-5924/2014-ГК по делу № А40-90744/13).

В любом случае, вне зависимости от способа оформления зачёта обеспечительного платежа, более удобно, в частности для бухгалтеров, является направление указанных документов сопроводительным письмом с приложением актов сверки, особенно при оформлении первыми двумя способами.

Документы направляются в том же порядке, что и любые другие юридически значимые сообщения. Важно соблюсти данный порядок, на случай если вдруг между сторонами возникнет спор. Наиболее актуально для арендодателя, односторонний взаимозачёт которого может оспариваться ввиду отсутствия доказательств направления заявления контрагенту.

Порядок направления юридически значимых сообщений подробно регламентирован в СПС КонсультантПлюс (см., например, Готовое решение: Что нужно знать о юридически значимых сообщениях (КонсультантПлюс, 2022)) Помимо этого, в СПС КонсультантПлюс можно найти пошаговые инструкции по многим процедурам, образцы заполнения документов, а также подборки актуальной судебной практики применительно к конкретной ситуации.

Таким образом, перенос обеспечительного платежа со старого договора на новый несложная, но при этом удобная процедура. Для этого достаточно наличия обязанности внести платёж в рамках нового договора и наличия обязанности вернуть по старому, после чего зачёт оформляется в одностороннем порядке направлением заявления о зачёте либо двусторонним соглашением, которое может быт включено в текст нового договора.

Разрешите спорную ситуацию с контрагентом в свою пользу.

Практика

Договоры, по общему правилу, предполагаются возмездными. В связи с этим в практике возник вопрос: должна ли замена стороны соответствовать таким характеристикам?

Отсутствие условия о цене передаваемых прав и обязанностей само по себе не является основанием для признания данного соглашения недействительной сделкой. Кроме того, одновременная передача прав и обязанностей уже сама по себе свидетельствует о его возмездности.

Но иногда суды указывают на необходимость оценки всех фактических обстоятельств с целью определения возмездности отношений.

Рассмотрим один из частных примеров с перенаймом в рамках договора аренды.

Арендатор желает выйти из арендных отношений с переводом всех прав и обязанностей на новое лицо. Если первоначальный арендатор в банкротстве, то конкурсный управляющий вправе расценить перенаем как способ вывести из конкурсной массы должника право аренды как ценный актив. Это дает конкурсному управляющему возможность оспаривать передачу договора. Как видим, банкротство арендатора как потенциально конфликтное положение подсвечивает наиболее уязвимые грани данной конструкции.

В таком случае суды исследуют вопрос о возмездности получения новым контрагентом права аренды. Учитывая риски при заключении соглашения о замене стороны, назначается судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости права аренды. Судами делается вывод, что если использование арендуемого имущества направлено на извлечение прибыли, то перенаем нельзя осуществить без взимания с нового арендатора дополнительной платы за вступление в отношения с арендодателем.

Таким образом, надлежит объективно оценивать коммерческую ценность сделки для всех сторон обязательства, принимать во внимание реальные экономические мотивы ее совершения и риски возможной несостоятельности контрагента.

Ограничения

Существуют и ограничения, препятствующие смене участников сделки. К примеру, необходимо согласие кредитора на перевод обязанностей к новому должнику. Отсутствие такого согласия делает ничтожным заключенное соглашение в части перевода долга. Также недопустима замена лица в обязательствах, неразрывно связанных с личностью кредитора.

Вышесказанное представляет собой азбуку гражданского права и выглядит очевидным. Но на практике возникает ряд вопросов, связанных с переоформлением договора на новое лицо.

Как работает обеспечительный платёж

Арендатор вносит обеспечительный платёж, если в договоре аренды есть пункт об этом. По закону такой обязанности у арендатора нет. Довод «так делают все, когда снимают недвижимость» не работает без записи на бумаге.

В договорах обеспечительный платёж называют по-разному — депозит, страховой платёж, гарантийный платёж. Суть от этого не меняется.

Обеспечительный платеж работает по правилам из ст. 381.1 ГК РФ. Если арендатор задерживает арендную плату или портит помещение, арендодатель удерживает нужную сумму без писем и судов. Если нарушений не было или от платежа что-то осталось, в конце аренды арендатор получает деньги назад. Проценты за пользование деньгами арендодатель не платит. По сумме платежа договариваются. Обычно она равна ставке за один-два месяца.

В договоре аренды стороны могут изменить и уточнить правила из закона:

• Записать больше ситуаций, когда арендодатель списывает деньги. Например, платёж идёт в счёт штрафов за нарушение арендатором режима работы торгового центра. Или платёж покрывает убытки арендодателя при досрочном выезде арендатора;
• Сделать обеспечительный платёж невозвратным;
• Установить, что платёж списывают в счет арендной платы за последний месяц;
• Обязать арендатора пополнять платёж в определенный срок, если арендодатель делает списание;
• Записать, в какой срок арендодатель возвращает арендатору деньги после окончания аренды.

Тут важно следующее. В споре по поводу обеспечительного платежа будут работать условия из договора аренды. Даже если арендатор лишается этих денег, ничего не получая взамен. Стороны видели, что подписывают, отказаться теперь нельзя. Это принцип свободы договора из ст. 421 ГК РФ.

Если арендодатель не отдаёт возвратный платёж после окончания аренды, у него возникает неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ. На сумму платежа можно насчитать проценты за каждый день задержки. Но, скорее всего, за долгом и неустойкой арендатору придётся идти в суд.

Бывает другая ситуация. Арендатор заплатил, но что-то пошло не так, и в помещение он так и не въехал. В итоге договор разорвали, аренда не состоялась. Тут арендодатель обязан вернуть даже невозвратный депозит — ст. 453 ГК РФ.

Что поменялось из-за коронавируса

В 2020 году арендаторы из особо пострадавших отраслей бизнеса могли съехать из помещений досрочно без штрафов, если не договорились с владельцами недвижимости о скидке. Это мера господдержки из ст. 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г.

Но об интересах владельцев недвижимости тоже подумали. При досрочном съезде пострадавшему арендатору депозит не возвращают. И неважно, что было в договоре аренды. Искать нарушения на стороне арендатора тоже не придётся. Арендатор утрачивает право на обеспечительный платёж полностью. Здесь суды поддерживают арендодателей, пример — дело № А13-7469/2020.

P. S. «Особенно пострадавшие» арендаторы получили право на отсрочку арендной платы. Отсрочка распространяется на платежи с даты введения режима повышенной готовности до даты отмены. Если режим повышенной готовности сняли раньше 1 октября, то ещё на 50% от даты отмены до 1 октября. Выплачивать долг арендаторы должны с 1 января 2021 до 1 января 2023.

Когда надо поменять сторону в контракте

Зачастую в практике возникает потребность изменения участников сделки после ее заключения. Возможны ситуации, когда арендодатель желает «перевести» сделку на нового арендатора. Или, к примеру, новый собственник объекта теплоснабжения желает получить статус абонента по существующему договору теплоснабжения с прежним владельцем.

Институт такой передачи закреплен в гражданском законодательстве. В соответствии с законом, к одновременной передаче всех прав и обязанностей по договору применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Форма заключения такого соглашения — идентична форме первоначальной сделки. В целях упрощения документооборота в организации, его оптимально оформить в форме трехстороннего документа с прежними участниками и новым контрагентом.

Стоит учесть, что решение об изменении участников сделки подлежит оценке на предмет его размера. В случае крупной сделки решает, можно ли заменить сторону в договоре, общее собрание участников общества.

Образец

Соглашение о перемене лица в обязательстве

по договору № ________ от ________________

___________________, именуемое в дальнейшем «___________________», в ___________________, действующего на основании ___________________, с одной стороны, ___________________, именуемое в дальнейшем «___________________», в лице ___________________, действующего на основании ___________________, с другой стороны, и ___________________, именуемое в дальнейшем «___________________», в лице ___________________, действующего на основании ___________________, с третьей стороны, совместно именуемые Стороны, а каждая в отдельности – «Сторона», заключили настоящее соглашение о замене стороны (далее – Соглашение) к Договору о нижеследующем:

• По настоящему Соглашению ___________________ передает, а ___________________ принимает обязательства по заключенному между ___________________ и ___________________ договору № ___________________ (далее — Договор).
• ___________________ по настоящему соглашению передаются все права и обязанности, предусмотренные Договором.
• Стороны подтверждают, что на момент подписания настоящего соглашения неисполненные денежные обязательства между ___________________ и ___________________ ___________________.
• Права и обязанности ___________________ по Договору переходят к ___________________ с даты подписания настоящего Соглашения всеми Сторонами.
• Подписание настоящего Соглашения влечет за внесение следующих изменений в условия Договора:
  ______________________________________
• ___________________
• ___________________ в срок не более 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания сторонами настоящего Соглашения обязан передать ___________________ подлинные экземпляры: Договора, дополнительных соглашений, приложений, других документов, являющихся неотъемлемой частью Договора, и иные документы, подтверждающие выполнение условий договора, а также сообщить всю информацию, необходимую для исполнения ___________________ обязательств по Договору.
• ___________________ подтверждает, что не возражает против замены Стороны по Договору.
• Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до момента выполнения сторонами всех обязательств.
• Настоящее Соглашение составлено в трех идентичных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
• Реквизиты и подписи Сторон:

Так выглядит правильно оформленный документ:

Автор — Мария Крюкова, юрист практики разрешения споров Rightmark Group

Правила оформления

Документ, как правило, составляет тот участник, который заинтересован в замене, в той форме, в которой составлен первоначальный документ. Состав документа стандартный:

• Вводная часть (преамбула).
• Основная часть.
• Реквизиты участников.

В вводную часть включают информацию об участниках соглашения, дату и место заключения.

В основной части характеризуется предмет соглашения, уточняются передаваемые права и обязанности. Также указываются условия их передачи, ответственность за нарушение обязательств, срок вступления в силу.

Что написать в предварительном договоре аренды

Вот что нужно прописать, кроме условия о деньгах.

Образец предварительного договора аренды

На какое помещение заключают преддоговор

Главное, что нужно написать в преддоговоре, это что стороны обязуются заключить договор аренды на конкретное помещение. И если стороны хотят, то подкрепить это уплатой денег — про них сказали в предыдущем разделе.

Если саму недвижимость ещё только строят или делают перепланировку, надо описать помещения по тем параметрам, которые уже известны.

Стороны обязуются заключить в будущем договор аренды нежилого помещения № 3 ориентировочной площадью 43 квадратных метра, находящегося на втором этаже торгового центра по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 2, условия которого Стороны определяют в настоящем договоре, который является предварительным договором. Стороны договариваются, что арендатор берёт помещение под организацию магазина непродовольственных товаров.

Остальные условия аренды можно вообще не прописывать. Но на деле пустой преддоговор может привести к спорам. Поэтому обычно записывают гораздо больше условий, вплоть до полного текста договора аренды — тогда они станут обязательными. И пункты, которые потом добавят в основной договор, не должны противоречить пунктам из преддоговора.

Срок заключения основного договора

В преддоговоре пишут срок, когда должны заключить основной договор. Иначе он будет действовать год. А ещё срок можно привязать к регистрации права собственности на недвижимость, окончанию ремонта или другому нужному событию.

Договор аренды должен быть заключён сторонами настоящего договора в течение  десяти дней с момента регистрации Арендодателем права собственности на недвижимое имущество, которое будет сдаваться в аренду, но в любом случае не позднее 1 февраля 2022 года.

Арендная плата

Договариваться о размере арендной платы в преддоговоре не обязательно, этот вопрос можно отложить до основного договора — п. 25 Постановление Пленума ВС № 49.

На практике преддоговор без цены чреват спорами и срывом основного договора. Поэтому ставку арендной платы или её диапазон лучше сразу записать.

Если арендатор собирается делать в помещении ремонт, в преддоговоре надо написать об этом. А еще надо обязательно взять согласие арендодателя на все работы и их стоимость. Иначе арендатор подарит ремонт арендодателю, даже если договор и не состоится — ст. 623 ГК РФ.

Статья: как не потерять деньги за ремонт арендованного помещения

Если недвижимость строится, и в это время арендатор будет делать ремонт под чистовую под себя, надо прописать порядок доступа рабочих в помещение.

Если арендодатель сам делает ремонт в строящемся объекте на деньги арендодателя, то в преддоговор надо записать, что на эту сумму будут уменьшаться арендные платежи.

Штраф

За срыв основного договора можно прописать штраф для уклонившейся стороны. Обычно его прописывают, если по договору не передают задаток. Но можно и плюсом к нему.

В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то она должна уплатить добросовестной стороне штраф в размере 60 000 рублей.