Договор залога права аренды и твердое обязательство. Залог (статья 334)

Вопрос

Предприятие имеет в аренде (заключен договор) земельный участок, который находится в федеральной собственности. Может ли предприятие предоставить в залог право аренды земельного участка, являющегося государственной собственностью?

Ответ

По общему правилу, предприятие-арендатор земельного участка, находящегося в государственной собственности, может передать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка.

Обоснование

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Пунктом 4 статьи 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка (пункт 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Частью 5 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Аренда или наём?

Чтобы снять жильё на законных основаниях, арендаторы заключают договор найма с физлицами-владельцами недвижимости. Но в обиходе чаще используют понятие «договор аренды», поэтому и мы будем употреблять этот термин.

Что такое залог при аренде недвижимости

Сдавая собственную недвижимость в наём, владелец квартиры, кроме прибыли в виде арендной платы, может получить и ряд проблем. В таком случае страховой депозит выступит как спасательный круг и поможет защититься от ряда «сюрпризов».

• Потеря ежемесячного дохода: если жильцы внезапно съедут, собственнику потребуется время, чтобы найти новых нанимателей. В этот период жилплощадь простаивает, а дохода нет.
• Расходы на восстановительный ремонт: если жильцы испортят отделку, разобьют окна или стекло в двери, владельцу придётся за свой счёт всё восстанавливать.
• Затраты на оплату коммунальных услуг: недобросовестные жильцы зачастую оставляют после себя не только погром, но и долги по квартплате.
• : съезжая, наниматели могут забрать с собой предметы интерьера или технику.
• Возмещение ущерба третьим лицам: действия жильцов нередко вредят соседям. Самая распространенная проблема — затопление. Но ответственность за возмещение убытков лежит на собственнике квартиры.

Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой

Берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.

Оставьте номер телефона — и мы расскажем больше.

Страховой депозит поможет владельцам недвижимости избежать подобных проблем. Поэтому ещё на этапе подачи объявления стоит определить сумму, которую арендатор должен внести при заселении вместе с арендной платой. Чаще всего это называется залогом, но встречаются и такие понятия, как страховой депозит или обеспечительный платёж. Несмотря на разные названия, все они имеют общий смысл.

Залог (страховой депозит) — денежная сумма, гарантирующая выполнение обязательств и защищающая стороны от возможных рисков. С точки зрения закона, заключить договор аренды можно и без залога. В Гражданском кодексе РФ (ГК РФ ст. 329) залог определён лишь как один из способов обеспечения исполнения договорённостей:

«Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими сп особами, предусмотренными законом или договором».

Размер взноса владелец квартиры устанавливает самостоятельно, исходя из состояния ремонта и стоимости имущества. В большинстве случаев страховой депозит равен размеру арендной платы за один месяц. Наниматель вправе согласиться с таким условием заключения договора или отказаться и искать другой вариант жилья.

Иногда собственники и арендаторы используют термин «задаток», подразумевая залог. Это неверно. Задаток — это деньги, которые наниматель передаёт собственнику жилья в подтверждение своих намерений снять квартиру или дом. Например, Мария Петровна сдаёт свою «однушку» в Москве. Желающих вселиться — огромное количество, в том числе Андрей из Воркуты. Чтобы Мария Петровна не сдала квартиру другим, Андрей сразу после осмотра вручает владелице задаток в размере 10% от стоимости ежемесячной оплаты и договаривается с ней о дате подписания договора аренды и вселения.

Задаток включается в счёт арендной платы за первый месяц. Если сделка срывается, деньги возвращаются или остаются у владельца недвижимости — в зависимости от того, кто отказался от заключения договора. Пopядoк и ycлoвия внeceния зaдaткa зa apeндy ycтaнoвлeны статьями 380 и 381 ГK PФ.

Как грамотно составить договор аренды с залогом

Договор аренды с залогом между физическими лицами нужно составлять в письменной форме. Это требование предусмотрено статьей 674 ГК РФ. Правильно составленный договор аренды квартиры с залогом защищает каждую из сторон: собственника жилья — от недобросовестных нанимателей и убытков, арендаторов — от досрочного расторжения договора и невыполнения условий соглашения.

Стандартный договор аренды жилплощади включает в себя следующие обязательные пункты:

• сведения об арендодателе и арендаторе: ФИО, паспортные данные и адрес регистрации;
• предмет договора: характеристики недвижимости, которая сдаётся в аренду (площадь, количество комнат, этаж), адрес расположения, основание возникновения права собственности;
• срок найма: указывается количество месяцев или лет аренды. Максимальный срок найма жилого помещения — пять лет. Если в договоре срок не определён, соглашение считается заключённым именно на пять лет (ГК РФ, ст. 683);
• условия оплаты: устанавливается размер ежемесячной арендной платы, дата внесения платежа, способ передачи денежных средств, банковские реквизиты для безналичной оплаты;
• обязанности сторон: арендатор должен своевременно вносить арендную плату, бережно относится к жилплощади и имуществу, не использовать помещение по другому назначению или сдавать его в субаренду. Арендодатель же обязуется предоставить квартиру в подходящем для проживания состоянии, делать ремонт и уведомлять жильцов о планируемых визитах;
• решение разногласий: допустимо разрешение споров путём переговоров или в судебном порядке;
• особенности расторжения договора: по инициативе арендатора — в любой момент, но если он оповестит собственника за 90 дней (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Если инициатор разрыва сделки — собственник, решать вопрос придётся в суде (п. 2 ст. 687 ГК РФ);
• реквизиты и подписи сторон.

Владелец квартиры и наниматели вправе вносить изменения и дополнения в отдельные пункты договора. Но обязательное условие — со всеми корректировками должны быть согласны обе стороны.

Если собственник и потенциальные наниматели пришли к общему решению по страховому депозиту, нужно определиться, как написать про залог в договоре аренды. Это можно сделать одним из способов:

• выделить в договоре отдельный пункт про залог или внести сведения о страховом депозите в раздел «Условия оплаты» или «Дополнительные условия»;
• составить дополнительное соглашение о залоге к договору аренды.

Вне зависимости от выбранного способа, условие о залоге в договоре аренды необходимо прописывать детально. Это поможет избежать недоразумений и получить деньги обратно в полном объёме при выселении. Рекомендуем указать в договоре или дополнительном соглашении следующее:

• размер страхового депозита и способ передачи денежных средств;
• запрет на использование залога в личных целях: это значит, что страховой депозит передаётся собственнику жилой площади лишь на хранение и не должен быть потрачен;
• варианты использования залога: для компенсации ущерба, в счёт оплаты аренды, если со стороны владельца квартиры нет претензий;
• случаи, когда залог нанимателю не возвращается: порча имущества, отделки, пропажа вещей, задолженность по коммунальным услугам, ущерб, нанесённый соседям, и так далее;
• срок возврата залога при отсутствии претензий: чаще указывают дату выселения и возврата ключей владельцу квартиры.

Какие ещё документы понадобятся

Акт приёма-передачи жилого помещения

Простой договор аренды квартиры с залогом необходимо дополнить другими обязательными документами — актом приёма-передачи жилого помещенияраспиской о залоге

Акт приёма-передачи — это документ, в котором скрупулёзно фиксируется состояние жилплощади на момент сдачи в аренду, а также перечисляется и описывается имущество, находящееся в квартире.

Например, собственник сдаёт квартиру с новым ремонтом и частичной меблировкой. В акте приёма-передачи необходимо расписать состояние каждого помещения, отметить, что окна целые, двери нормально открываются, перечислить предметы мебели, бытовую технику, посуду и прочие вещи вплоть до полотенец и комплектов постельного белья. Желательно провести фото или видеосъёмку с указанием даты и времени. Это послужит доказательством реального состояния квартиры и имущества, если возникнет конфликтная ситуация.

Акт приёма-передачи жилого помещения составляется в присутствии обеих сторон договора аренды. Если собственник предлагает подписать уже заполненный документ, нанимателю нужно внимательно с ним ознакомиться и провести инспекцию по жилому помещению. Если всё, что написано в документе, совпадает с реальностью, — можно смело подписывать акт.

Расписка о залоге

Расписка о залоге — документ, подтверждающий передачу денежных средств, которые используют для страхового депозита. Обязательное нотариальное заверение не требуется, но когда будете передавать залог, рекомендуем пригласить нескольких свидетелей, которые смогут это подтвердить.

Расписка составляется в свободной форме с обязательным указанием этих пунктов:

• информация об участниках сделки и свидетелях (если они есть): ФИО, паспортные данные, адрес регистрации;
• точная сумма залога числом и прописью, без сокращений;
• дата передачи денежных средств в формате число/месяц/год;
• предназначение денежной суммы: залог (страховой депозит) к договору аренды;
• подписи сторон и свидетелей с расшифровкой.

Сумму залога наниматель вручает собственнику недвижимости лично в руки. Посредников лучше избегать. Передавать деньги третьим лицам можно, но только если их полномочия подтверждены нотариальной доверенностью.

Как вернуть залог

Когда срок аренды закончился, наниматель вправе требовать возврата страхового депозита. Рассмотрим несколько вариантов развития событий.

Собственник отказывается возвращать залог по уважительной причине.

Это может случиться, если:

• имуществу арендодателя был нанесён ущерб;
• возникли проблемы, описанные в договоре аренды или в соглашении о залоге.

В этих случаях страховой депозит может быть удержан, чтобы возместить убытки. Но иногда проще и дешевле договориться с владельцем. Например, заменить стекло в межкомнатной двери или поменять экран под ванной за счёт нанимателя. А после этого — забрать деньги, оставленные в залог.

Собственник не возвращает депозит без причины.

Если по акту приёмки-передачи ремонт и имущество в целости и сохранности, а собственник не торопится вернуть деньги, стоит попытаться решить дело путём переговоров. Договориться не получается? Придётся решать вопрос в судебном порядке. Для этого потребуются все имеющиеся документы: договор аренды, акт приёма-передачи жилого имущества и расписка о залоге. Подробнее об этом мы написали в отдельной статье.

Собственник готов вернуть залог в полном объёме.

Если претензий нет, наниматели могут спокойно забирать деньги или по согласованию сторон заплатить ими за аренду.

Материал по теме

18 сентября 2022

26 июня 2022

, именуемое(ый, ая) в дальнейшем , в лице  , действующего(ей) на основании ,

вместе именуемые Стороны, а индивидуально – Сторона,

заключили настоящий  (далее по тексту – Договор) о нижеследующем:

Предметом Договора является передача в залог права аренды по договору аренды №  от  (далее по тексту — Договор аренды).

Арендодателем по Договору аренды является . Срок аренды по Договору аренды составляет . гарантирует, что собственник Предмета залога и/или арендодатель дали согласие на передачу Предмета залога в залог.

предупреждает, что Предмет залога обременен следующими правами третьих лиц: .

Предмет залога полностью остается у в его владении и пользовании.  должен использовать Предмет залога в соответствии с его назначением, не допуская ухудшения Предмета залога и уменьшения его стоимости сверх нормального износа. При этом плоды и доходы, полученные от Предмета залога, являются собственностью .

Инвентаризационная стоимость Предмета залога составляет  () рублей, что подтверждается  №  от  г., выданной .

Предмет залога оценивается Сторонами в  () рублей.

Обязательства, исполнение которых обеспечено залогом

Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств , возникших на основании  №  от  г., заключенному между   и  в  (далее по тексту — Основной договор).

В соответствии с Договором имеет право в случае неисполнения своих обязательств по Основному договору получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости Предмета залога преимущественно перед другими кредиторами .

Договором обеспечиваются требования в том объеме, какой они будут иметь к моменту их удовлетворения за счет Предмета залога.

Обязательства, исполнение которых обеспечивается Договором, включают в себя:

Погашение основного долга по Основному договору в полном объеме в размере  () руб.

Возмещение убытков, возникших в связи с ненадлежащим исполнением  Основного договора

Уплату неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения  Основного договора

Уплату процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами по Основному договору

Возмещение расходов по реализации Предмета залога

Возмещение судебных расходов, связанных с взысканием задолженности по Основному договору

Возмещение иных расходов , вызванных ненадлежащим исполнением  Основного договора

ознакомлен со всеми условиями Основного договора: .

Сумма Основного договора подлежит определению в будущем. Порядок и другие условия определения суммы Основного договора: .

Основной договор подлежит исполнению по частям. Сроки (периодичность) и размеры платежей: .

Срок действия договора

Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его нотариального удостоверения.

Права и обязанности сторон

Без письменного согласия не распоряжаться Предметом залога (осуществлять продажу, уступку, дарение,  передачу в качестве вклада (доли) в имущество юридического лица).

Обеспечивать  возможность документальной и фактической проверки наличия, состояния и условий использования Предмета залога, в том числе в течение  рабочих дней предоставлять любые запрашиваемые документы и информацию относительно Предмета залога.

Не совершать действий, влекущих изменение, прекращение Предмета залога или уменьшение его стоимости, за исключением уменьшения стоимости, имеющей место в результате амортизации Предмета залога в ходе его нормальной хозяйственной эксплуатации.

Без письменного согласия не сдавать Предмет залога в аренду, не передавать его во временное безвозмездное пользование, не предоставлять право ограниченного пользования Предметом залога (сервитут) или иным образом обременять какими-либо иными обязательствами Предмет залога.

Застраховать в пользу Предмет залога на сумму не ниже его оценочной стоимости от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения. После этого предоставить копию правил страхования, копию соответствующего договора страхования, заверенные страховой компанией, подлинник и одну нотариально заверенную копию страхового полиса в течение  рабочих дней с даты подписания Договора. При этом обязуется ежегодно продлевать страхование на вышеперечисленных условиях до полного исполнения обязательств по Договору.

лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение Предмета залога произошли по причинам, за которые он отвечает.

Принимать соответствующие обстоятельствам адекватные меры, для обеспечения сохранности Предмета залога, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий.

обязан создавать надлежащие условия для содержания Предмета залога, исключающие его порчу, уничтожение.

Немедленно ставить в известность об изменениях, произошедших в Предмете залога, о его нарушениях третьими лицами или о притязаниях третьих лиц на Предмет залога.

Поддерживать Предмет залога в исправном состоянии и нести расходы на содержание Предмета залога до окончания срока действия Договора.

Немедленно уведомить  о предъявлении к  другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на Предмет залога, о его изъятии (истребовании) или об обременении Предмета залога, либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение Предмета залога. При предъявлении к  соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде,  обязан привлечь  к участию в деле, а также использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на Предмет залога. Если  отказался от защиты своих прав на Предмет залога или не осуществляет ее,  вправе использовать эти способы защиты от имени  без специальной доверенности и потребовать от  возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.

В течение срока, указанного в п. 3.1 Договора не передавать Предмет залога в последующую ипотеку.

Отчуждать Предмет залога другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом с письменного согласия .

Прекратить обращение взыскания на Предмет залога в любое время до момента его реализации, исполнив обеспеченное Договором обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.

В любое время досрочно исполнить обязательства по Основному договору в полном объеме.

В случае если  не предупредил  о правах третьих лиц на Предмет залога потребовать досрочного исполнения Основного договора либо изменения условий Договора.

Требовать от принятия мер, необходимых для сохранения Предмета залога.

Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск о Предмете залога.

Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия использования Предмета залога и требовать в этих целях предоставления необходимых документов и информации.

при этом обязуется осуществляемыми проверками не создавать неоправданные помехи для использования Предмета залога  или другими лицами, в пользовании которых находится Предмет залога.

При отчуждении Предмета залога, с нарушением п. 4.3.1 Договора по своему выбору потребовать:

— признания сделки об отчуждении Предмета залога недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ;

— досрочного исполнения обеспеченных Договором обязательств и обратить взыскание на Предмет залога независимо от того, кому он принадлежит. Если доказано, что приобретатель Предмета залога, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что Предмет залога отчуждается с нарушением правил п. 4.3.1 Договора, такой приобретатель несет в пределах стоимости Предмета залога ответственность за неисполнение обеспеченного Договором обязательства солидарно с должником по этому обязательству.

Удовлетворить свои требования из сумм страховых возмещений при наступлении страховых случаев по утрате или повреждении Предмета залога, если только утрата или повреждение Предмета залога не произошли по причинам, за которые отвечает.

Передать свои права по Договору другому лицу путем уступки права требования. Уступка своих прав по Договору другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к по обязательствам Основного договора.

В случае возникновения реальной угрозы утраты, недостачи или повреждения Предмета залога не по вине , потребовать замены Предмета залога, а при отказе выполнить это требование — обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченных Договором обязательств.

Получить возмещение за счет Предмета залога в случаях, когда  в силу необходимости обеспечить сохранение Предмета залога вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности по связанным с Предметом залога налогам, сборам или коммунальным платежам.

вправе в течение  рабочих дней восстановить Предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом по требованию в случае утраты или повреждения Предмета залога, либо прекращения права собственности на Предмет залога.

Замена Предмета залога осуществляется путем внесения изменений в Договор.

В течение  календарных дней с момента подписания Договора Стороны обязуются осуществить все необходимые действия для государственной регистрации ипотеки, в порядке, предусмотренном ст. 19 и 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Расходы по нотариальному удостоверению и государственной регистрации ипотеки в регистрирующем органе несет .

Условия обращения взыскания и реализации предмета залога

Обращение взыскания на Предмет залога происходит в соответствии с действующим законодательством РФ.

Взыскание на Предмет залога для удовлетворения требований по Основному договору может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по Основному договору.

Взыскание на Предмет залога по требованиям обращается на Предмет залога, по решению суда.

При реализации Предмета залога с торгов организатор торгов объявляет их, не состоявшимися в случаях, если:

В торгах приняли участие менее чем два покупателя.

На торгах не осуществлено увеличение начальной продажной цены Предмета залога.

Лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок. Торги должны быть объявлены не состоявшимися не позднее, чем на следующий день после дня, когда имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

В течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися по соглашению с вправе приобрести Предмет залога и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные Договором. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.

Реализация Предмета залога осуществляется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ. Порядок проведения публичных торгов по продаже Предмета залога определяется законодательством РФ.

Публичные торги по продаже Предмета залога проводятся по месту нахождения Предмета залога.

Сумма, вырученная от реализации Предмета залога распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами  и самим . Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений.

После распределения сумм, вырученных от реализации Предмета залога, между всеми залогодержателями реализованного Предмета залога, заявившими свои требования к взысканию, в порядке очередности, установленной на основании данных Единого государственного реестра недвижимости, распределяются суммы неустойки, иных штрафных санкций, а также убытков, подлежащих уплате  в соответствии с условиями Договора.

Ответственность сторон

Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с законодательством России.

Основания и порядок расторжения договора

Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из Сторон по основаниям, предусмотренным Договором и законодательством.

Расторжение Договора в одностороннем порядке производится только по письменному требованию Сторон в течение  календарных дней со дня получения Стороной такого требования.

Право залога и Договор прекращаются:

С прекращением обеспеченных Договором обязательств.

В случае утраты или гибели Предмета залога, если  не воспользовался правом, предусмотренным п. 4.5 Договора.

В случае реализации (продажи) Предмета залога в целях удовлетворения требований  в порядке, установленном действующим законодательством и Договором, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

При переходе прав на Предмет залога к .

вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченных Договором обязательств в случаях:

Гибели или утраты Предмета залога по обстоятельствам, за которые  не отвечает, если  не воспользовался правом, предусмотренным п. 4.5 Договора о восстановлении или замене Предмета залога на равноценное имущество.

Предусмотренных п. 4.4.1 Договора.

вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченных Договором обязательств, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на Предмет залога в случаях:

Нарушения  п. 4.1.10 Договора о последующей ипотеке.

Невыполнения  обязанностей, предусмотренных п.п. 1.3, 4.1.6, 4.1.9 Договора.

Нарушения  п. 4.3.1 Договора о распоряжении Предметом залога.

Предусмотренных п. 5.4.6 Договора.

Предусмотренных п. 4.4.5 Договора.

Разрешение споров из договора

Претензионный порядок является обязательным. Спор может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии.

Споры из Договора разрешаются в судебном порядке в .

Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по Договору в случае, если неисполнение обязательств явилось следствием действий непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, забастовки, войны, действий органов государственной власти или других независящих от Сторон обстоятельств.

Сторона, которая не может выполнить обязательства по Договору, должна своевременно, но не позднее  календарных дней после наступления обстоятельств непреодолимой силы, письменно известить другую Сторону, с предоставлением обосновывающих документов, выданных компетентными органами.

Стороны признают, что неплатежеспособность Сторон не является форс-мажорным обстоятельством.

Стороны не имеют никаких сопутствующих устных договоренностей. Содержание текста Договора полностью соответствует действительному волеизъявлению Сторон.

Вся переписка по предмету Договора, предшествующая его заключению, теряет юридическую силу со дня заключения Договора.

Стороны признают, что если какое-либо из положений Договора становится недействительным в течение срока его действия вследствие изменения законодательства, остальные положения Договора обязательны для Сторон в течение срока действия Договора.

Условия Договора носят конфиденциальный характер и не подлежат разглашению, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

Взаимоотношения Сторон, неурегулированные в Договоре, регулируются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Любые соглашения Сторон об изменении или расторжении Договора должны быть совершены в соответствующей форме в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

В случае изменения у Сторон адресов и/или реквизитов, указанных в разделе 11 Договора, заинтересованная Сторона обязана информировать об этом другую Сторону не позднее  рабочих дней с момента фактического изменения адресов и/или реквизитов.

Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в делах нотариуса, и по одному экземпляру для каждой Стороны.

Адреса, реквизиты и подписи сторон

В связи с заключением кредитных договоров необходимо обеспечение. Хотим сдать в залог объекты недвижимости. Земля, на которой они находятся, в собственности государства. Договор аренды земли заключен с нами на 49 лет. Банк требует от нас согласие собственника земли (государства) на сдачу в залог объектов недвижимости.

Правомерны ли действия банка?

Действия банка неправомерны.

Право, возникшее из заключенного на срок более пяти лет договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, может быть передано в залог без согласия арендодателя при условии его уведомления.

По общему правилу, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Пунктом 9 ст. 22 ЗК РФ арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по заключенному более чем на 5 лет договору аренды предоставлено право в пределах срока аренды сдавать объект аренды в субаренду, передавать свои права и обязанности арендатора третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Иное в отношении арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть установлено только федеральным законом.

Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

При этом п. 9 ст. 22 ЗК РФ распространяется на договоры, заключенные до 14.12.2011, обязательства сторон по которым не исполнены на указанную дату (ФЗ от 12.12.2011 N 427-ФЗ).

Более того, согласно абз. 2 п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (см. Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2013 г. N 08АП-2998/13; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 апреля 2011 г. N Ф07-1423/11 по делу N А42-5552/2010; Справку по результатам обобщения судебной практики рассмотрения судами гражданских дел в 2012 году, иски по которым обеспечены залогом).

Поиск жилья – это не только «сёрфинг» по всевозможным сайтам и знакомым, общение с агентами и постоянные телефонные разговоры с потенциальными арендодателями. Это ещё и удар по вашему кошельку.

Зачастую будущие жильцы, въезжая в свой новый дом, сталкиваются не только со стандартной оплатой квартиры за месяц  и комиссией агенту, но и с залогом или страховым депозитом. И неважно, за квартиру или за дом.

Что такое «залог»?

Залог, он же страховой депозит, — это определённая сумма денег, которую арендатор передаёт собственнику. Для последнего она является гарантом выполнения обязательств по договору аренды для обеих сторон.

Проще говоря, это защита арендуемой недвижимости от неожиданных последствий со стороны жильца. Причём такими могут быть как испорченное имущество, так и неожиданный съезд арендатора.

Сами риски обычно прописываются в договоре аренды, соответственно, вы можете заранее подробно изучить их, обратив внимание на этот пункт при подписании договора. В последние 5 лет около 15% арендодателей указывают пункт о «залоговой стоимости» в договоре аренды.

Законодательная база

Чётких правил, регулирующих размер и правомерность залога,  в зaкoнoдaтeльcтвe PФ нeт.

Всё, что говорит нам об этом статья 329 Гражданского кодекса РФ: «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором».

По большому счёту, согласно букве закона apeндaтop мoжeт заселяться, пpocтo оплaтив первый месяц аренды. Так что собственники определяют сумму залога самостоятельно, опираясь на  среднерыночные цены, ценность имущества и состав арендаторов, и им ничего не остаётся, кроме как прописать залог в договоре аренды.

Как заключить договор аренды и на что обратить внимание?

Грамотно составленный договор аренды защитит собственника от недобросовестных жильцов и убытков, а самих арендаторов — от досрочного разрыва договора.

Добросовестному жильцу при этом не стоит бояться, ведь залог возвращается при выезде, если отсутствуют претензии по состоянию имущества. Но обязательно обратите внимание при заключении договора на то, чтобы в нём содержался пункт об уплате залога и была указана точная сумма.

Владелец квартиры должен вернуть эти деньги квартиросъёмщику при окончании срока аренды, если состояние недвижимости его устраивает. В противном случае или часть залога, или вся сумма полностью (в зависимости от причинённого ущерба) идёт на устранение неполадок.

Какие документы понадобятся для аренды?

Перед передачей денежных средств хозяину недвижимости обязательно убедитесь в наличии оригиналов документов, заверенных копий и необходимых подписей.

Предметы интерьера, бытовая техника, вещи, которыми будет пользоваться будущий жилец, характеризуется состоянием внешнего вида и отделкой, все огрехи и дефекты мебели необходимо задокументировать, приложить фотографии. Вам нужно как можно подробнее описать свои претензии к вещам и обратить на все дефекты внимание хозяина. В этом случае в будущем у вас не возникнет конфликтной ситуации с хозяином и вы всегда сможете доказать свою правоту, приложив фотографии имущества.

Главный документ, в котором прописаны права и обязанности владельца квартиры и квартиросъёмщика – это договор найма.

Согласно законодательству РФ, договор должен быть в письменной форме и зарегистрирован в Росреестре, если:

• сделка осуществляется между юридическим и физическим лицом;
• квартира сдается на 12 месяцев и больше.

Незарегистрированный договор обладает той же юридической силой. А вот форма договора предпочтительна всё же письменная, особенно при наличии в квартире дорогого ремонта или оборудования. Кодекс допускает соглашение и в устной форме, но такого рода договорённость не будет иметь юридической силы в суде.

К договору необходимо приложить дополнительные документы:

• ксерокопию паспорта собственника сдаваемого жилья и квартиросъемщика;
• выписку из ЕГРН в доказательство права собственности владельца сдаваемой квартиры;
• техплан квартиры с указанием количества комнат, общей и жилой площади.

На что пойдут залоговые деньги?

В случае необходимости владелец жилья может пустить залоговые деньги на устранение последствий нанесённого ущерба.

• Нанесение ущерба третьим лицам по неосторожности жильцов. Самый распространенный пример – это затопление. Кстати, следует учитывать, что не всегда ему виной – жильцы, вполне возможно причиной стали ветхие коммунальные конструкции. Тогда оплата ремонта ложится полностью на собственника.
• Отказ квартиросъемщика возмещать долг за коммунальные услуги. Вообще, следить за своевременностью оплаты по счётчикам лучше регулярно, но, если долг всё же накопится, залог – это отличная возможность его компенсировать.
• Неожиданное сокращения срока аренды. Если квартиранты внезапно съедут, у владельца будет оплаченный месяц на то, чтобы найти новых жильцов и не терять денег.
• Повреждения дорогостоящей мебели или бытовой техники. С этим пунктом всё понятно. Какие-то вещи жильцы могут починить самостоятельно, но если это невозможно – в дело вступают залоговые деньги.

Жилец также вправе при расходе залога попросить документальное подтверждение траты средств.

Какова цена залога

Так повелось, что залог чаще всего приравнивается к сумме жилья за месяц. Но бывают исключения — так называемые дополнительные риски, увеличивающие общую сумму.

Как правило, с повышенным коэффициентом сталкиваются многодетные семьи и жильцы с домашними питомцами. Также вероятность высокого залога повышается в несколько раз, если в квартире стоит дорогая мебель и техника.

Хозяин имущества может – по своему желанию — пойти на уступки жильцу. Например, разбить залог на 2 и более частей для понижения финансовой нагрузки для жильца.

Но обычно этого не происходит, если в квартире есть действительно дорогое имущество.

Какая разница между задатком, предоплатой и залогом?

Залог – это, по сути, страховка или подушка безопасности хозяина недвижимости.

Предоплата – это уже безопасность жильца. Внося предоплату за месяц вперёд, он может не переживать, что квартира «уйдёт от него» или хозяин попросит съехать раньше. Кстати, в последнем случае арендатору обязаны вернуть и залог, и предоплату.

А вот задаток – это своего рода резерв. Допустим, вы посмотрели квартиру, вам всё понравилось. Но вы всё же опасаетесь, что, пока готовитесь к подписанию договора, квартира уйдёт.

В этом случае допустимо оставить задаток, причём порядок и условия его внесения законодательно закреплены cтaтьями 380 и 381 ГK PФ. После подписания договора задаток уходит в счёт оплаты первого месяца за квартиру. Если по вине арендатора сделка не состоялась, зaдaтoк нe вoзвpaщaeтcя.

А вот если от договора отказался coбcтвeнник жилья, oн oбязaн вepнyть зaдаток в двoйнoм paзмepe.

Внимание: этим приёмом очень часто пользуются мошенники, забирая задаток и исчезая навсегда. Поэтому любой задаток должен быть оформлен юридически, с распиской и паспортными данными.

Как защитить свой залог

Самое важное правило: не лениться оформлять официально каждый шаг.

Всё, что вы передадите и о чём договоритесь, должно быть прописано в договоре и скреплено подписями сторон.

В том числе оформляя залог, квартирантам следует взять с арендодателя расписку с суммой и числом, когда была совершена передача денег.

Но важно помнить, что это отдельное дополнение к договору аренды, соответственно, заверяется оно также отдельно, при этом скрепляется подписями обеих сторон.

Обратите внимание, чтобы:

• сумма должна быть прописана цифрами и прописью;
• данные владельца и будущего жильца совпадали с данными из договора;
• даты проставлены и соответствуют действительности.

Для дополнительной страховки стоит сделать ксерокопии паспортов обеих сторон.

Большая ошибка — не обращать внимания на даты в договоре и залоговой расписке. Это действительно важно! Они должны совпадать, только в этом случае залог будет возвращён в дату вашего выезда из квартиры.

Если залог вносится не полностью, а частями, то на каждую сумму оформляется отдельная расписка.

Важно: заверять нотариально данный документ не обязательно, достаточно подписи. Но если вы оформляете договор аренды через агентство, то оно может и должно выступать в качестве независимого свидетеля.

Какие еще документы понадобятся?

Как и в случае с любыми услугами, помимо основного договора следует оформить акт приёма-передачи.

Это, пожалуй, вообще главный документ, на основе которого вы в будущем сможете предъявлять претензии хозяину собственности.

Бумагу подписывают оба участника договора: арендодатель и жилец. Естественно, только в том случае, если не имеют взаимных претензий друг к другу. После подписания владелец обязан вернуть всю сумму залога в даты, указанные в залоговой расписке.

Когда залог не возвращают и что делать с этим?

К сожалению, такая ситуация встречается гораздо чаще. Попробуем рассмотреть 3 наиболее частых случая, при которых деньги не возвращают.

От действий арендатора пострадало имущество, находящееся в квартире

Допустим, вы квартирант, случайно или нарочно повредивший имущество. Хозяин вполне справедливо планирует удержать залог.

Что делать дальше?

Оцените сумму ущерба самостоятельно. В некоторых случаях вы можете произвести ремонт сами.

Но если сумма слишком большая, то проще использовать залог по назначению.

Никакого реального ущерба нет.

Хозяин квартиры не возвращает залог по надуманной причине: дверь скрипит, окно не вымыто.

В любом случае в первую очередь следует постараться выйти «на мировую»: поговорить с хозяином, объяснить ситуацию, предложить вариант решения его претензии.

Если хозяин продолжает отказываться выплачивать залог, ссылаясь на нехватку денежных средств, вы можете поступить несколькими способами:

• Предложить прожить в квартире период, эквивалентный сумме залога.
• Предложить разбить сумму залога на несколько частей, для удобства выплаты. Но обязательно требуйте от хозяина недвижимости написать расписку!
• Обратиться в суд. Но следует понимать, если вы жили в квартире и не оформляли документы аренды, то сделать это будет крайне сложно.

Однако в этом случае и хозяин скорее всего не платит налогов, что точно так же незаконно. Собственно, нести ответственность перед государством в данном случае будут оба: поэтому старайтесь держать документы в порядке заранее.

А вот что грозит собственнику в случае, если аренда квартиры происходит незаконно и государство об этом узнало:

• Штpaф за то, что собственник не оформил налоговую декларацию:  в cooтвeтcтвии co cтaтьёй 119 HK PФ, штpaф составит 5% oт cyммы плaтeжa зa кaждый пpocpoчeнный мecяц. А вот пocлe пoлyгoдa нapyшeний сумма возрастает до 30%.
• Штpaф зa зaдepжкy плaтeжeй: yдepжaниe 20% oт вceй зaдoлжeннocти пo cтaтьe 122 HK oб нeyплaтe нaлoгoв.
• Взыcкaниe вcex нaлoгoв, кoтopыe нeдoпoлyчил бюджeт: 13% oт cтoимocти apeнды зa вecь пepиoд. Для pacчётoв иcпoльзyeтcя инфopмaция из дoгoвopa apeнды.

Договор прекращён по желанию владельца.

Есть ещё один, достаточно редкий случай. Хозяин квартиры просит вас съехать раньше времени и возвращает только компенсацию за тот период, который вы не проведёте в квартире.

А вот возвращать залог хозяин не планирует, ссылаясь на прекращение действия договора аренды.

Действовать в данном случае достаточно просто, особенно если вы арендовали квартиру с соблюдением всех юридических норм, указанных выше.

В вашем договоре аренды должно быть чётко прописано, что в случае прекращения аренды квартиры со стороны хозяина арендодатель обязуется вернуть сумму за непрожитый месяц, а также залог в размере указанного в договоре.  При такой формулировке вам не составит труда доказать свою правоту, в том числе в суде.

Квартира без залога

Так как найти квартиру без залога? Можно попробовать договориться с хозяином квартиры напрямую и убедить, что вы очень аккуратный и ответственный жилец. Но вероятность успеха невелика, а рассчитывать в этом случае можно только на своё обаяние и милость хозяина.

К счастью, существуют и более действенные методы.

1. Страховой депозит

Существует более европейский вариант залога — страховой депозит. Он оформляется именно на имущество, находящееся в квартире: мебель и технику, а также защищает собственника от мелких ремонтных работ в самой квартире.

При этом он не может быть использован в качестве компенсации в случае неисполнения каких-то обязательств: например, неуплаты арендной платы в срок. Но в России нет ни чёткой законодательной базы, разграничивающей эти понятия, ни понимания разницы между ними.

Страхование квартиры решает практически все проблемы: арендатору не приходится выплачивать залог, вопрос компенсации решает третье лицо — страховая, а сумма страховки в разы превосходит сумму залога.

Залог может не взиматься, если в квартире отсутствуют меблировка и ремонт, или он минимален.

Однако это часто бывает не самым рабочим вариантом при наличии питомцев  или маленьких детей, так что такой вариант подойдёт одному человеку или молодой семье без детей.

Выводы

Внимание, пожалуй, самое главное при аренде квартиры! Ваша задача — скреплять любое соглашение письменно, выделять и соблюдать необходимые пункты: платёж в определённое время, составление расписки в получении денежных средств и т.д. В этом случае вы будете защищены от изменений условий аренды и сможете оспорить решение хозяина.

И помните: при заключении договора кaждый пyнкт должен быть подробно описан и понятен для вас, а ещё согласован обеими сторонами и прояснён устно,  и даже письменно при необходимости.

Если вы не уверены, что сможете заметить все подводные камни, можно обратиться к специалистам. В частности, сервис Яндекс.Аренда всегда помогает с подписанием и проверкой документов, учитывая интересы обеих сторон. Кроме того, специалисты проверят всех участников сделки, учтут ошибки, допущенные при cocтaвлeнии договора, и сэкономят вам время. Более того: все квартиры Яндекс.Аренды застрахованы, поэтому сдаются вообще без залога.