Прекращение права собственности на квартиру обремененную ипотекой, в связи со сносом многоквартирного жилого дома — московские юристы
Не секрет, что степень износа большинства жилых домов в нашей стране очень велика, причем тенденция состояния жилого фонда крайне неблагоприятна. Количество ветхого жилья возрастает, износ домов увеличивается. Анализ состояния жилого фонда показывает, что более 300 млн. кв. м жилья нуждается в неотложном капитальном ремонте, еще 250 млн. кв. м нуждается в реконструкции. Сегодня в России в ветхих и аварийных домах проживают несколько миллионов человек.
Нередко возникает вопрос, как быть в случае, если квартира, купленная гражданами в ипотеку, находится в доме, приговоренном к сносу. Конечно, гипотетически такая ситуация вряд ли может возникнуть. Ведь, выдавая кредиты под залог квартир, банк тщательно анализирует предмет залога: год постройки дома, его техническое состояние, степень износа и пр. Кроме того, для покупателей такого рода жилья ограничивается срок кредитования, и на 20 лет такой кредит получить проблематично. Однако на практике все же возникают такие ситуации, когда квартиры, купленные в ипотеку, оказываются в доме, который подлежит сносу <1>.
———————————
<1> Когда залог идет под снос // //bn.ru/articles/2007/10/05/19899.html.
В этом свете необходимо рассмотреть правовой аспект указанной проблемы. Согласно положениям ст. 354 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и ст. 41 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) в случае если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации, то залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение.
Прежде всего, обращает на себя внимание несоответствие указанных норм ст. 35 Конституции РФ, в которой говорится только о принудительном отчуждении имущества для государственных нужд. О муниципальных нуждах в Основном Законе страны ничего не говорится.
По мнению М.П. Авдеенковой, Конституцией РФ установлено, что «изъятие имущества производится именно для государственных нужд, а не для публичных или общественных. Эти термины не тождественны, несмотря на то что главная цель государства — реализация публичного или общественного интереса. Понятие государственных нужд более узкое, но и более конкретное» <2>. Согласно позиции, высказанной Т.В. Дамбиевой, в аналогичных случаях изъятия в зарубежном законодательстве, как правило, «используется понятие «общественные нужды и цели». Ставить знак равенства между этими понятиями нельзя. В правовом государстве возможно совпадение содержания этих понятий, но нельзя исключать возможность злоупотребления правом со стороны государства, так как интересы общества могут идти вразрез с интересами аппарата государственной власти» <3>. Указанные авторы во многом отождествляют понятия нужд государства с нуждами конкретных государственных органов. Развивая мысль, основываясь на позициях вышеназванных авторов, можно прийти к выводу, что закрепление в ст. 35 Конституции РФ только государственных нужд означает, что нормы ГК РФ и Закона об ипотеке противоречат положениям Основного Закона и нуждаются в изменениях.
———————————
<2> Авдеенкова М.П. Конституция РФ. Научно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. Ю.А. Дмитриева. М.: ЗАО «Юстицинформ», 2007.
<3> Дамбиева Т.В. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Адвокат. 2006. N 10.
Однако, на наш взгляд, неправильно столь категорично заявлять о коллизии норм Конституции РФ и положений федеральных законов. Государство есть воплощение публичного, общественного интереса, которое действует в лице своих органов от имени граждан, наделивших их властными полномочиями посредством установленных законодательством институтов. И поэтому, на наш взгляд, государственными нуждами необходимо считать нужды общественные, публичные. Представляется правильным исходить из того, что под государственными нуждами в ст. 35 Конституции имелись в виду публичные цели, на которые направлено такое изъятие. А изъяты ли они по воле государственного органа или муниципального образования, не меняет сущности таких отношений.
Предусмотреть на уровне Конституции РФ все ситуации, которые могут сложиться в определенных сферах общественных отношений, невозможно. А изменение положений Конституции РФ весьма проблематично, тем более что ст. 35 Конституции РФ находится в главе 2 Основного Закона, пересмотр положений которого ведет к принятию новой Конституции согласно ст. 135 Конституции РФ. Думается, что нет необходимости выносить на всенародное голосование новый проект Конституции только ради того, чтобы добавить в ее содержание одно слово, которое, кстати сказать, никоим образом не будет кардинально менять содержание вышеуказанной статьи.
Интересной представляется позиция О.Г. Алексеевой, которая считает, что в случае сноса жилого дома «о государственных или муниципальных нуждах ни на земельный участок, ни на многоквартирный дом речь здесь не идет. Очевидно, что главный интерес муниципального образования будет состоять в том, чтобы на его территории не было аварийного дома» <4>. Иными словами, главной целью муниципального образования или государственного органа, действующего в рамках публичных интересов, будет не само изъятие земельного участка под сносимым многоквартирным домом или жилого дома, а ликвидация помещений, ставших непригодными для проживания.
———————————
<4> Алексеева О.Г. Прекращение права собственности на жилое помещение в связи с изъятием земельного участка // Закон. 2006. N 8.
В отношении оснований изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд необходимо выяснить, является ли признание многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу основанием для прекращения прав собственности на квартиру, в том числе и на квартиру, являющуюся предметом ипотеки. Согласно п. 3 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ. В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется в порядке, предусмотренном Правительством РФ.
На основе системного толкования норм ГК РФ, Жилищного кодекса РФ и Закона об ипотеке можно сделать вывод о том, что признание дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для прекращения прав собственности на квартиру. Однако прямо в законе такое основание не предусмотрено. С другой стороны, можно предположить, что признание жилого дома аварийным и его снос являются государственными и муниципальными нуждами. Ведь государственные и муниципальные органы, изымая (выкупая) имущество, как говорилось выше, действуют в публичных интересах, т.е. в интересах граждан, проживающих в таких домах. Однако, на наш взгляд, ввиду особой социальной важности данного вопроса и для наиболее полного и четкого регулирования отношений по поводу прекращения прав собственности на жилье необходимо внести изменения в Жилищный кодекс РФ, положения Закона об ипотеке и ГК РФ в части регулирования отношений по ипотеке, предусмотрев такое основание для прекращения права собственности, как признание многоквартирного жилого дома в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу. В результате признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в соответствии с установленным порядком <5> для лиц, проживающих в таких домах, наступают соответствующие правовые последствия.
———————————
<5> Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47.
Признав жилой дом аварийным или непригодным для проживания, соответствующий орган автоматически возлагает на себя обязанность по предоставлению иного жилого помещения. Жилищным законодательством РФ предусмотрено переселение граждан, занимавших квартиры по договору социального найма. Согласно ст. 86 Жилищного кодекса РФ в случае сноса дома таким лицам предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. Однако как быть с собственниками квартир, к тому же приобретшими квартиру в ипотеку? Несмотря на то что согласно ст. 1 Закона об ипотеке имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, а распоряжение таким имуществом может осуществляться только с согласия залогодержателя, можно говорить о том, что залогодатель имеет право собственности на квартиру, хотя и ограниченное.
В Жилищном кодексе РФ нет нормы, которая говорила бы о предоставлении собственнику квартиры другого жилого помещения. А.Н. Петров особо говорит о трудностях, которые возникают в случаях, когда, например, в многоквартирном жилом доме расположены жилые помещения, занимаемые по договору социального найма, и приватизированные жилые помещения, т.е. собственность граждан. «В последнем случае предоставить бывшему собственнику квартиру по договору социального найма не позволяет закон. Предоставление ему аналогичного жилого помещения в собственность также не допускается, а при предоставлении социального жилья собственник фактически лишается своего имущества» <6>.
———————————
<6> Петров А.Н. Какие права у владельца жилья, подлежащего сносу? // Жилищное право. 2007. N 5.
Весьма важно отметить, что жилое помещение, в котором проживает собственник, является как имущественным, так и личным неимущественным благом. Личное неимущественное благо — объект жилищных отношений (отношений социального характера), возникающих по поводу отсутствия у субъекта нужды в жилом помещении. Как правило, целью приобретения квартиры с помощью ипотеки является решение жилищных проблем. Согласно мнению некоторых авторов <7> изъятие жилого помещения у собственника должно осуществляться как в рамках гражданско-правовых норм о компенсации, так и в рамках норм жилищного права о предоставлении жилой площади гражданам, не имеющим жилья (ст. 51 Жилищного кодекса РФ). Приходится согласиться с мнением В.А. Муратова, который утверждает, что, когда за изъятое жилье выплачивается компенсация, публичное образование не компенсирует утрату личного неимущественного блага. Если законодательством РФ будет предусмотрена обязанность государственного или муниципального органа обеспечить собственников равнозначным жильем, то два блага — и имущественное, и личное неимущественное — будут восстановлены в рамках одного правоотношения.
———————————
<7> Муратов В.А. Экономический и социальный аспекты возмещения ущерба собственнику при сносе жилых строений // Законодательство и экономика. 2005. N 7.
Действительно, предоставление взамен квартиры в аварийном доме, предназначенном на снос, другого жилого помещения будет справедливым. Однако предоставить собственнику полностью равноценный вариант вряд ли удастся. Квартира — это индивидуально-определенная вещь, ее стоимость может не совпасть со стоимостью идентичного жилого помещения (другой район города, иная инфраструктура и прочие элементы, влияющие в конечном итоге на стоимость жилья). Поэтому предоставление равнозначной замены было бы идеальным вариантом, но все же на практике это нереально. А предоставление квартиры, стоимость которой отличается от стоимости предыдущей, может привести к следующей ситуации — стоимость новой квартиры, являющейся предметом залога, может оказаться больше, чем стоимость предыдущей (что является безусловным плюсом для банка, выдавшего кредит), либо меньше (что невыгодно банку, поскольку стоимость обеспечения, таким образом, будет меньше стоимости выданного первоначально кредита).
Таким образом, поскольку предоставление собственникам жилых помещений новых квартир законодательством РФ не предусмотрено, предоставляемое собственникам денежное возмещение является единственным вариантом компенсации прекращения прав собственности на квартиру. Согласно п. 1 ст. 41 Закона об ипотеке залогодержатель, т.е. банк, приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. У заемщика по кредитному договору в данном случае есть два выхода — либо прекратить ипотеку, выплатив банку оставшийся долг из суммы возмещения, воспользовавшись правом, предоставленным ст. 45 Федерального закона «О залоге», но остаться без квартиры, либо приобрести на эти средства новую квартиру и обременить ее залогом в качестве обеспечения по кредитному договору.
Первый вариант наименее реален. Во многом потому, что целью приобретения квартиры в ипотеку является, как правило, отсутствие возможности приобрести жилье иными способами. Расплатившись с банком за предоставленный кредит, лицо не решит своих жилищных проблем. Также необходимо отметить, что заемщику в этом случае нужно будет вернуть не только денежные средства, предоставленные банком на покупку квартиры, но и обусловленные договором проценты (если такое условие закреплено кредитным договором). При этом в договоре между банком и клиентом часто предусматривается условие, согласно которому в случае досрочного погашения суммы кредита заемщик оплачивает банку штраф за досрочное погашение кредита. И это понятно, ведь проценты за использование денежных средств являются источником доходов банка. Досрочный возврат кредита наносит банку убытки. Необходимо также помнить, что с целью минимизации риска досрочного погашения кредита кредитные организации нередко устанавливают мораторий на досрочное погашение кредита. Также не исключено, что оценка квартиры в сносимом доме, проведенная аккредитованной государством или муниципальным образованием компанией, окажется ниже, чем стоимость залога, что вызовет дополнительные проблемы.
Вариант с приобретением новой квартиры представляется более приемлемым, поскольку граждане получат новое жилье, а банки получат возможность и далее получать доход в виде процента по кредиту с залогом вновь приобретенной квартиры. Однако в данном случае есть также много проблем. В частности, необходимо предусмотреть механизм переноса залога с одной квартиры на другую. В другом случае заемщик должен будет расплатиться с банком по первому кредитному договору средствами, полученными в виде возмещения за изъятие квартиры в доме под снос, а затем заключить новый кредитный договор с ипотекой на вновь приобретаемую квартиру. Однако такой подход может привести к излишней волоките, сопровождающей процедуру выдачи кредита (проверка платежеспособности клиента, сбор необходимых документов и т.д.). Необходимо, чтобы получение нового кредита в данном случае проходило по упрощенной системе, чтобы заемщику не приходилось вновь проходить все этапы, характеризующие выдачу ипотечного кредита.
В любом случае у банка и заемщика в соответствии с п. 4 ст. 32 Жилищного кодекса РФ есть 1 год с момента письменного уведомления собственника квартиры о предстоящем изъятии помещения в связи со сносом дома для того, чтобы разрешить ситуацию, связанную с переоформлением ипотеки на другую квартиру, либо решить вопрос каким-либо другим образом. Вполне вероятно, что способы выхода из такой ситуации каждый банк будет решать в индивидуальном порядке. Но представляется справедливым, что если в отношения между банком и заемщиком вмешивается третье лицо — государство или муниципальное образование, то и выходы надо искать с помощью надлежащего правового регулирования сложившейся ситуации. Наибольшую озабоченность вызывают перспективы судебных разбирательств, когда рыночная оценка, названная чиновниками, окажется меньше стоимости залога. В этом случае как заемщики, так и банки оказываются в сложной ситуации, решение которой видится только в урегулировании вопроса на законодательном уровне. Должны быть закреплены положения, защищающие как интересы заемщика, для которого приобретенная квартира, как правило, является единственным местом проживания, так и банков, которые могут оказаться на определенное время без обеспечения выданного кредита.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: Мартемьянов В.В.
