Договор залога недвижимого имущества между юридическими лицами — 2021

Что лучше при покупке жилплощади: аванс или задаток?

Какой способ предоплаты выбрать: задаток или аванс при покупке квартиры? Давайте рассмотрим такую ситуацию: вы хотите купить жилплощадь, находите подходящий вариант, заключаете предварительный договор купли-продажи недвижимости с продавцом, в подтверждение своих намерений отдаете часть денег продавцу в виде авансового платежа.

Хозяин недвижимости тянет с заключением основного договора, ссылаясь на то, что собирает справки, а после и вовсе расторгает предварительный договор и возвращает аванс, по причине более выгодного предложения по продаже.

Вы снова в поисках, но тут, оказывается, что это время жилье данной категории выросло в цене. Итог — вы теряете и деньги, и время. Такой ситуации можно избежать, если будет заключено соглашение о задатке при покупке квартиры, образцы которого могут предоставить юристы по вашему запросу на нашем сайте — получить образцы.

Аванс — это фактически предоплата за покупку. Если сделка по какой-то причине не состоится, то продавец просто возвращает покупателю аванс. Единственное, что можно сделать в этом случае — потребовать материальную компенсацию за понесенные убытки. Это можно сделать путем переговоров, или через суд, но гарантии положительного решения нет.

Задаток предполагает совершенно другой уровень ответственности за отказ от сделки. По сути — это обеспечительный платеж. Его задача гарантировать, что стороны выйдут на эту сделку.

Кроме того, возврат денег не запрещает потерпевшей стороне требовать возмещения материальных потерь от несостоявшейся покупки. Таким образом, даже при срыве сделки, вы не окажетесь в минусе.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего Договора является передача в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и права аренды на соответствующий земельный участок, на котором находится это имущество (далее – «Предмет залога»).

1.2. Предметом залога является:

1.2.1. Принадлежащий Залогодателю на праве собственности объект недвижимости – здание площадью __________ кв. м, по адресу: ______________________________, под инвентарным номером согласно копии экспликации Территориального бюро технической инвентаризации ____________________ от «_____» _______________2021 г., составленной по состоянию на «_____» _______________2021 г., являющейся неотъемлемой частью Договора (Приложение №1).

Границы здания, входящего в Предмет залога, установлены в соответствии с копиями поэтажных планов Территориального бюро технической инвентаризации ____________________ от «_____» _______________2021 г., являющихся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №2).

1.2.2. Право аренды земельного участка площадью, функционально обеспечивающей находящееся на ней закладываемое здание, составляющей __________ кв. м в соответствии с планом земельного участка, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №3).

1.3. Право собственности Залогодателя на здание, указанное в п.1.2.1 настоящего Договора, подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав ____________________ от __________ года №__________ серии __________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «_____» _______________2021 года сделана запись регистрации №__________ (реестровый номер объекта).

1.4. Право аренды Залогодателя на земельный участок, указанный в п.1.2.2 Договора, подтверждается договором аренды земельного участка №__________ от «_____» _______________2021 г., заключенным с ____________________ на срок до __________ года и учтенным в реестре ____________________ под №__________ от «_____» _______________2021 г.

1.5. Инвентаризационная стоимость указанного в п.1.2.1 объекта недвижимости составляет __________ рубля, что подтверждается справкой №__________ от «_____» _______________2021 г., выданной Территориальным БТИ ____________________.

1.6. Нормативная цена земельного участка, указанного в п.1.2.2 настоящего Договора, в соответствии с ____________________ составляет на день подписания Договора __________ рублей, исходя из ставки земельного налога __________ рублей за гектар.

1.7. Предмет залога в целом оценивается Сторонами в __________ рублей.

1.8. Последующий залог Предмета залога без письменного согласия Залогодержателя не допускается.

1.9. Предмет залога остается в пользовании и на хранении у Залогодателя.

Анализ юридических аспектов

Как правильно заполняется договор на задаток при покупке квартиры, образец которого должен соответствовать действующим нормам? Для этого разработаны определенные правила, которые используют физические и юридические лица.

Необходимо знать разницу между задатком, авансом и залогом. Последний не должен фигурировать в соглашении, так как в соответствии со статьей №334-358 ГК РФ является имуществом, которое можно использовать в качестве компенсации за невыполнение финансовых обязательств.

Аванс должен быть возвращен, независимо от причин расторжения сделки. Поэтому риэлторы и собственники недвижимости заключают договор о задатке. Эта форма финансового подтверждения обязательств регулируется статьями 380 и №381 ГК РФ.

Особенности юридического статуса предварительного соглашения на покупку квартиры:

• Это часть полной стоимости недвижимости, но не вся сумма. Обычно предоплата за квартиру составляет до 10% от оговоренной цены.
• Предварительно составляется соглашение о намерениях. На основе этого документа формируется договор о получении части стоимости жилья.
• Соглашение о задатке при покупке недвижимости выполняет функцию обеспечения взятых обязательств, что нельзя сказать об авансовых платежах.

Для составления текста документа рекомендуется обратиться к опытным юристам. Нет строгого бланка, по которому оформляется соглашение. Важно правильно расписать права и обязанности участников сделки, с учетом действующего законодательства.

При получении денежных средств продавец должен написать расписку. В ней ссылаются на основной документ, суммы должны совпадать в обоих документах. Расписка остается у покупателя до окончательного расчета.

Для чего нужен залог?

Нередко продавец и покупатель прибегают в процессе заключения договора купли-продажи к дополнительному обеспечению, которое должно обеспечить положительный исход сделки.

Особое внимание в таком случае следует уделить документальному оформлению залоговых обязательств. Под залогом понимается определенное обеспечение, которое передается продавцу и не возвращается покупателю в случае нарушения им своих обязательств. Нарушением может являться отказ от заключения договора в обусловленные сроки или от перечисления денег в договорном порядке.

Залог обычно требуется при невозможности заключения базового договора купли-продажи в текущий момент. Тогда после проверки сделки на юридическую чистоту, на отсутствие обременений на квартиру и легальность владения ей продавцом сторонами подписывается предварительное соглашение с указанием на наличие залога.

Согласно предварительному договору с залогом не происходит перехода прав собственности от продавца к приобретающей квартиру стороне.

Данный документ послужит гарантией того, что стороны не откажутся в перспективе от своих намерений: продавец не найдет другого покупателя или не передумает продавать жилье, а покупатель не выберет другую квартиру для покупки.

Также зафиксированные в соглашении существенные условия заключения сделки не могут быть изменены: например, продавец лишен права в одностороннем порядке пересматривать стоимость недвижимости без согласия на это покупателя.

Залог следует отличать от аванса и задатка:

1. Сумма аванса подлежит зачету в счет стоимости квартиры, она не подлежит возврату покупателю. Залог же возвращается покупателю после соблюдения условий основного договора купли-продажи квартиры.
2. Отличительной чертой задатка как формы обеспечения является то, что он подлежит возврату покупателю в двойном размере при допущении нарушений соглашений со стороны продавца. Задаток также входит в счет основной суммы к оплате по договору.

В качестве залога могут выступать не только деньги, но и драгоценности, транспортное средство, доля в собственности или в бизнесе, либо любое другое имущество. Тогда как аванс и задаток всегда имеют денежную форму.

Нередко определенное имущество предоставляется в залог до тех пор, пока у покупателя не появятся деньги на покупку квартиры. Например, до момента получения им кредита в банке. Если покупатель нарушит соглашение залогодержатель-продавец вправе распоряжаться предметом залога по своему усмотрению.

Договора с залогом и правила его подписания

Внесение залога обычно прописывается в предварительном договоре купли-продажи, который официально фиксирует намерения сторон подписать в перспективе основную сделку. В таком договоре, помимо общей информации (подробной характеристики предмета договора) должно содержаться указание на:

• стороны соглашения: залогодержатель (продавец) и залогодатель (покупатель), их паспортные данные, контактные сведения;
• конкретные требования, обеспечиваемые залогом: например, дату подписания основного договора или внесения денег в счет аванса/основной суммы по договору;
• предмет залога: в большинстве случаев это деньги, но может быть и другое имущество;
• оценка предмета залога: если это денежные средства, то пункт не прописывается, в противном случае необходимо заказать независимую экспертизу рыночной стоимости залога;
• подробное описание предмета залога (конкретного имущества): это может быть перечень товаров, их спецификация, адрес и технические характеристики квартиры/доли в квартире или иной недвижимости, ее кадастровый номер и пр.;
• ФИО хранителя или место хранения заложенного имущества – это может быть как продавец, но допускается хранение задатка у покупателя;
• кто отвечает за сохранность предмета залога и компенсирует его потерю, утрату потребительских свойств или повреждение;
• права и обязанности сторон: в частности, в праве ли залогодержатель распоряжаться имуществом, пока оно находится у него в залоге, а также пользоваться им; если такая возможность предполагается, то стоит уточнить, нужно ли ему получать на это дополнительное разрешение залогодателя;
• возможность замены предмета залога и необходимость получения на это согласия залогодержателя;
• основную сумму по договору купли-продажи, которая подлежит оплате;
• срок внесения полной суммы или подписания основной сделки купли-продажи;
• порядок расторжения договора, внесения в него изменений и прочие условия.

Договор подписывается в письменном виде, скрепляется подписями залогодателя/залогодержателя и по желанию подлежит заверению у нотариуса. Сторонам также следует позаботиться о страховании предмета залога, чтобы избежать рисков его повреждения, либо утраты.

Данный договор утрачивает юридическую силу сразу после выполнения требований, которые им обеспечиваются.

Например, после того как стороны подпишут основной договор.

Как оформить залог за квартиру: составление договора о залоге

Документальное подтверждение залога – это обычная практика, поскольку наличие такого договора снимает массу юридических вопросов. В таком договорном соглашении прописывается следующая информация:

Договор залога на квартиру должен составляться в письменной форме и обязательно быть заверенным в нотариальной конторе.

Со стороны продавца также не лишним будет застраховать залог, если он имеет форму имущества. Сразу после подписания договора о залоге обеими сторонами залог должен быть передан покупателем продавцу, хотя законом разрешено оставлять залог на хранение у покупателя.

Залог часто путают с задатком. Последний является авансом, который также не возвращается продавцом при расторжении сделки по инициативе покупателя. Отличие задатка в том, что он фигурирует в сделках, заключаемых без профессиональных риэлтеров, и оформляется в виде обычной расписки, которая, тем не менее, также может быть заверена у нотариуса.

Раздел: Жилищное право |

Покупка-продажа недвижимости – это весьма дорогая сделка, требующая от обеих сторон соглашения скоординированных и последовательных действий.

Отдельное внимание при составлении договоров купли-продажи квартиры уделяется документальному оформлению залога – некой части всей суммы, которая не возвращается покупателю при нарушении им соглашения, т.е.

является гарантией исполнения им своих обязательств. Залог при продаже квартиры может быть любым, главное – грамотно составить договор о залоге.

Оформление

Договор задатка необходимо составлять корректно и в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ статья 380:

1. В пункте 2 сказано: «Договор о задатке оформляется в письменной форме».
2. Пункт 3 содержит в себе такую информацию: «При несоблюдении правила, указанном в пункте 2, эта сумма переходит в разряд аванса, если невозможно доказать иное» Перед тем, как оформлять договор, необходимо проверить всю документацию продавца. Когда все сомнения в этом отношении исчерпаны, можно смело подписывать договор. В статье 381 ГК РФ определяются обязанности сторон, а также последствия при прекращении или невозможности исполнения обязательств, которые были обеспечены задатком.
3. Пункт 1 гласит, что «как только обязательства прекращаются до начала их исполнения по договоренности между сторонами или невозможности это исполнить, то задаток необходимо вернуть».
4. Пункт 2 гласит, что «если нарушено исполнение договора той стороной, что обеспечивала задаток, то он остается у другой стороны. Если условия нарушаются стороной, что получила задаток, то другая сторона задаток выплачивает в двойном размере». Безусловно, что такие договоры необходимо заверять нотариально.

Помимо указанных выше правил, необходимо также предоставлять расписку о получении суммы, в которой кроме этого будут указаны и паспортные данные получателя.

В таком случае можно передать задаток второй стороне. Ради чистоты передачи денег, это необходимо делать как минимум в присутствии нескольких свидетелей, которые не являются заинтересованными в данной ситуации. Как только уточнены все сроки исполнения договора, то стороны могут обменяться своими личными данными и документами.

Правильное оформление расписки при передаче задатка

Следующим обязательным этапом, после подписания договора о задатке, является расписка. Конечно, в том случае, если задаток передается наличными денежными средствами.

Расписку пишет продавец, собственноручно, используя при написании шариковую ручку. В случае проблем, почерковедческая экспертиза все расставит на свои места. Тогда как краткую подпись подделать более возможно. Если расписка будет напечатана с помощью компьютера, то такой вариант стоит заверить у нотариуса.

Пишется расписка в момент передачи денежных средств. Лучше всего, если при этом присутствуют свидетели со стороны покупателя – и не родственники и друзья, а посторонние люди.

При написании продавец должен указать:

1. Наименование документа – «Расписка», а также указать к какому договору задатка она относится (№, число).
2. Дата составления.
3. Стороны, их полные паспортные данные.
4. Поименовать получаемую им денежную сумму именно задатком (и ни чем иным).
5. Сумма задатка обозначается цифрами и прописью.
6. Описание недвижимости. Также в расписку целесообразно включить краткие характеристики недвижимости, которые были указаны в договоре задатка.
7. Подпись продавца.

   Желательно, чтобы она была такой же, как и в паспорте.

Важный момент: если квартирой владеют несколько лиц, расписку должен составить каждый из них, во избежание дальнейших претензий друг к другу.

Собственники пишут одинаковые расписки, где меняется лишь сумма задатка, которая делится на каждого пропорционально долям, обозначенным в документе о собственности на квартиру.

Если в собственниках есть несовершеннолетние, то за него выступает родитель или опекун.

Если задаток, выданный продавцу при покупке квартиры, не оформить должным образом, то это подорвет финансовую безопасность покупателя. И лучшим вариантом будет оформить и договор задатка, и расписку у нотариуса.

Если вы не можете самостоятельно разобраться, как оформить договор задатка при покупке квартиры, или вам требуется помощь в составлении юридически грамотных документов на куплю-продажу недвижимости, то наш дежурный юрист к вашим услугам.

Регистрация сделки о залоге

Регистрация в Росреестре осуществляется только после проведения оценки имущества и определения его стоимости на рынке. Эти данные должны быть актуальными на момент совершения сделки. Оценку должен проводить специалист, имеющий документы, дающие разрешение на совершение подобных операций.

Зарегистрировать имущество в Росреестре можно, только если все совладельцы не имеют возражений. Свое согласие они должны оформить в письменном виде. Без него государственный орган не вправе заносить договор в Росреестр. Кроме того, может понадобиться подтверждение родственных связей между собственниками объекта, например, с помощью свидетельства о браке или о рождении.

Если сделка заключена между юридическими лицами, то необходимо обязательное проведение собрания всех соучредителей. На нем они должны единогласно принять решение о выделе имущества под залог. Решение собрания должно быть составлено в письменной форме и подлежит направлению в орган по регистрации имущества в качестве удостоверения согласия.

Для того чтобы была проведена регистрация, необходимо собрать некоторые документы. К ним относятся:

• заявление, составленное лицами в письменной форме;
• документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
• образец договора в трех экземплярах, по одному экземпляру каждой из сторон и один в архив Росреестра;
• кредитное соглашение;
• свидетельство, подтверждающее, что залогодатель является собственником объекта;
• паспорт недвижимости, а также выписка из БТИ;
• доверенность, если от имени стороны действует представитель.

[2]

Если вся документация собрана лицами полностью, составлена верно, не имеет никаких противоречий и неточностей, то регистрация пройдет быстро.

Поэтому лучше всего сразу тщательно продумывать каждую мелочь, чтобы в дальнейшем не пришлось снова прибегать к регистрации.

Росреестр