Источник оплаты приобретаемой квартиры
2.1. ПРОДАВЕЦ КВАРТИРЫ проинформирован ПОКУПАТЕЛЕМ, что КВАРТИРА, указанная в п.1.1 и настоящего Договора, приобретается ПОКУПАТЕЛЕМ за счёт:
а) средств целевого жилищного займа, предоставляемого Уполномоченным федеральным органом по Договору целевого жилищного займа (именуемый в дальнейшем ЗАЙМОДАВЕЦ), согласно Договору целевого жилищного займа № _______от «____» ___________20__г., заключаемому между ПОКУПАТЕЛЕМ и ЗАЙМОДАВЦЕМ, (именуемый в дальнейшем Договор целевого жилищного займа);
б) кредитных средств, предоставляемых ___________________________, (именуемый в дальнейшем КРЕДИТОР), согласно Кредитному договору №___ от «__» _______20__ года, заключённому в городе ___ между ПОКУПАТЕЛЕМ и КРЕДИТОРОМ (именуемый в дальнейшем Кредитный договор);
в) собственных средств (в случае использования собственных средств ПОКУПАТЕЛЯ);
Денежные средства по Договору целевого жилищного займа и Кредитному договору предоставляются для приобретения в собственность ПОКУПАТЕЛЯ КВАРТИРЫ, указанной в п.1.1 настоящего Договора.
2.2. Кредит, согласно Кредитному договору, предоставляется ПОКУПАТЕЛЮ в размере ____________(цифрами) ___________(прописью), со сроком возврата кредита — __ (__________________________) месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита.
2.3. Целевой жилищный заем, согласно Договору целевого жилищного займа предоставляется ПОКУПАТЕЛЮ в размере _________ (цифрами) ______________(прописью) рублей, в т.ч. на погашение первоначального взноса в размере __________ (цифрами) ____________ (прописью) рублей и на погашение обязательств по Кредитному договору, указанному в п.п.б) п. 2.1. настоящего Договора.
2.4. В соответствии с п.1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ КВАРТИРА в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному Кредитному договору, считается находящейся в залоге у КРЕДИТОРА в силу закона с момента государственной регистрации настоящего Договора и права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на КВАРТИРУ.
В соответствии с п. 4 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, в обеспечение обязательств, принятых по Договору целевого жилищного займа, на КВАРТИРУ оформляется залог в пользу ЗАЙМОДАВЦА, в силу закона с момента государственной регистрации настоящего Договора и права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на КВАРТИРУ. Требования ЗАЙМОДАВЦА удовлетворяются после удовлетворения требований КРЕДИТОРА.
В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны определили, что КВАРТИРА с момента передачи её ПОКУПАТЕЛЮ и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у ПРОДАВЦА.
2.5. На момент подписания настоящего Договора КВАРТИРА как предмет ипотеки в силу закона оценивается в ___________(цифрами) ________ (прописью) рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика _____________________, акт оценки № __ от «__» _______________ ____ г.
2.6. Права КРЕДИТОРА по Кредитному договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на КВАРТИРУ, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяются закладной, составляемой ПОКУПАТЕЛЕМ и выдаваемой в соответствие с законодательством Российской Федерации (закладная в целях удостоверения прав ЗАЙМОДАВЦА по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается).
Срок действия договора и иные условия.
5.1. Настоящий Договор вступает в силу (считается заключённым) с даты его государственной регистрации (в соответствии с п. 2 статьи 558 части II Гражданского кодекса Российской Федерации).
5.2. Настоящий Договор действует до даты полного исполнения ПРОДАВЦОМ и ПОКУПАТЕЛЕМ обязательств в соответствии с пп. 4.1, 4.3.1, 4.3.2 настоящего Договора.
5.3. Обязательства ПОКУПАТЕЛЯ в части ипотеки КВАРТИРЫ в силу закона действуют до даты полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ обеспеченных ипотекой в силу закона денежных обязательств, права по которым удостоверены закладной, в соответствии с п. 2.2 и 2.3 настоящего Договора.
5.4. Содержание статей 167, 209, 223, 288, 292, 488, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 43, 75, 76, 77, 78Федерального Закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 –ФЗ сторонам понятно.
5.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения предмета ипотеки после передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ несёт ПОКУПАТЕЛЬ.
5.6. ПОКУПАТЕЛЬ (м.б. ПРОДАВЕЦ, или в долях с ПРОДАВЦОМ) оплачивает все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора, государственной регистрацией перехода прав собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ с обременением КВАРТИРЫ ипотекой в силу закона и выдачей закладной КРЕДИТОРУ.
5.7. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, ипотека в силу закона на КВАРТИРУ сохраняется в первоначальном объёме до полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ своих обязательств, возникших из Кредитного договора и из Договора целевого жилищного займа.
5.8. Стороны настоящего Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать Договор на крайне невыгодных для себя условиях.
5.9. Настоящим ПРОДАВЕЦ уведомляет ПОКУПАТЕЛЯ о том, что на дату подписания настоящего Договора в КВАРТИРЕ:
а) проживают и зарегистрированы по месту жительства следующие лица: ___________________________
Гр. _____________________________,
Гр. _____________________________,
Которые будут сняты с регистрационного учёта и освободят КВАРТИРУ в течение ___ дней с даты _________________
(Если в Квартире никто не зарегистрирован и/или не имеет намерения проживать, то в данном пункте указывается только эта информация. Если кто-то проживает и должен освободить квартиру, то указывается срок, когда Квартира должна быть освобождена с установлением последствий не выполнения этого требования).
5.10. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
5.11. Настоящий Договор составлен и подписан в ____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один – для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, и по экземпляру для каждой из сторон.
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
» Юридические » Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа Многие люди сталкивались или слышали о том, что договор купли продажи квартиры с рассрочкой платежа считается в некоторых случаях оптимальным вариантом, как для покупателя, так и для продавца. Попробуем разобраться в вопросе о том, чем будет привлекательна эта сделка и какие подводные камни она таит.
Достоинства и недостатки рассрочки для покупателя и продавца Сегодня большинству людей, которые адекватно оценивают ситуацию на рынке недвижимости и свои доходы, приобрести жилье, тем более купить квартиру в новостройке, без ипотечного кредита или без других способов поиска денежных средств, не возможно.
Поэтому, одним из вариантов приобретения квартиры является вариант ее покупки с рассрочкой платежа. Другими словами, за приобретенную квартиру покупатель обязуется отдавать деньги частями в течение определенного периода. В этом случае продавец становится кредитором, а на покупателя ложится бремя заемщика.
Какие же достоинства и недостатки рассрочки платежа по договору купли-продажи квартиры появляются у покупателя и продавца? Итак, к очевидному плюсу покупки квартиры в рассрочку стоит отнести тот факт, что не требуется собирать документы, которые бы попросил банк от своих кредиторов, касающиеся уровня их заработной платы.
Кроме того, не потребуются поручители и оплата непомерных процентов банку за взятый ипотечный кредит.
Также купленная квартира официально не будет заложена.
На нее будет наложено ограничение, которое выражается в запрете продавать квартиру без согласия продавца.
Однако, что будет являться плюсом для покупателя, становится минусом для продавца.
Другими словами, в случае неоплаты квартиры по договору купли-продажи продавцу придется обращаться в суды с той целью, чтобы покупатель смог погасить задолженность или вернуть купленную квартиру.
Как правило, суды неохотно принимают решение о возврате квартиры продавцу.
Они стараются уладить разногласия методами взыскания денежных средств с покупателя, что не всегда является правильным решением, так как покупатель может выплачивать эти средства много лет.
Сегодня в связи с низким спросом на рынке недвижимости рассрочку платежа используют не только физические лица между собою, но и компании застройщики, выступающие в роли продавцов. У таких компаний, как правило, срок беспроцентной рассрочки ограничен сроком вводом в эксплуатацию строящегося объекта (многоквартирного жилого дома).
Еще одной причиной, когда подписывается договор с рассрочкой платежа, является использование жилищного государственного сертификата.
В данном случае в договоре отчуждения квартиры должны указываться сведения о порядке и сроках выплаты, ее размере. По мнению экспертов, схема предоставления квартиры или другого жилья в рассрочку платежей является в целом более выгодной для обеих сторон договора. К минусу этой схемы следует отнести меньшую защищенность продавца с точки зрения действующего законодательства.
Процедура продажи частным лицом и застройщиком Лица, которые смогли договориться, обговорив все условия, совершить сделку, которая предполагает рассрочку платежа за приобретаемую квартиру либо другое жилье, в первую очередь обязаны грамотно составить и зарегистрировать договор с рассрочкой платежа.
Как и в любом договоре отчуждения недвижимости в договоре с рассрочкой платежа также описывается предмет договора, который в нашем случае представляет собой квартиру, указываются документы, на основании которых квартира принадлежит на праве собственности продавцу или на праве долевой собственности продавцам. Кроме основных пунктов договора с рассрочкой платежа в нем обязательно должен быть прописан пункт, в котором указывается размер денежной суммы, за которую совершается покупка квартиры, график выплат и сроки ее погашения перед продавцом. Очень важно перед покупкой у физического лица проверить квартиру:
- Нет прав третьих лиц на эту квартиру, например общая собственность супругов (в таком случае необходима нотариальное согласие на сделку);
- На отсутствие арестов и обременений;
- На отсутствие незаконных перепланировок.
Важно заметить, что при совершении сделки купли-продажи недвижимости, по которой происходит рассрочка платежа, право собственности с ограничением в виде залога в пользу продавца переходит к покупателю.
Поэтому в обязательном порядке должен быть составлен акт приема-передачи квартиры.
После же того, как состоится полный расчет за квартиру, продавец с покупателем обязаны снять ограничение путем совместного обращения в регистрирующий орган, где пишутся заявления о снятии ограничения.
Теперь покупатель становится полноправным собственником квартиры. Похожая процедура происходит и в случае оформления договора с рассрочкой платежей между застройщиком (юр.
лицом) и покупателем, которым выступает частное (физическое) лицо.
Однако здесь могут быть свои нюансы, которыми старается воспользоваться застройщик.
Он захочет обезопасить себя от покупателя, который в будущем будет недобросовестно платить суммы по рассрочке платежей.
Нюансы при составлении договора, которыми пользуются недобросовестные застройщики Застройщик может предложить будущим собственникам квартир составить предварительный договор купли-продажи, руководствуясь тем, что впоследствии, когда дом будет достроен, этот договор переделают на документ, соответствующий закону.
Конечно, такая процедура не редкость и, как правило, в итоге дом застройщик достраивает, и новые хозяева с чувством удовлетворения въезжают в свои законные квартиры. Однако, что делать в том случае, если по каким-либо причинам дом не удается построить и он превращается в долгострой?
Как теперь вернуть уплаченные деньги? По сути, производитель работ не обязан сдать строящийся объект к определенному сроку. Поэтому обязательства застройщика, к выполнению которых мог бы принудить суд, будут сведены к минимуму.
С другой стороны, если застройщик выполняет свои обязательства по возведению многоквартирного дома в срок, однако покупатели не выполняют своих требований по уплате денежных сумм и срокам такой уплаты, то уже застройщик вправе использовать против них санкции, которые будут указаны в договоре. Поэтому самый безопасный для покупателя вариант – это договор долевого участия (ДДУ), в котором прописан пункт о рассрочке.
Проблемы при непогашении рассрочки и другие риски Проблемы невыполнения покупателями договоров могут быть самыми разными. К таким проблемам, в частности, стоит отнести: