Договор ипотеки под залог земельного участка

Договор ипотеки под залог земельного участка Залог недвижимости

Документы для ипотеки земельного участка

Перед оформлением залога на участок банк рассмотрит документы на него, на заемщика/созаемщиков. Точный перечень может меняться в зависимости от банка, запрашиваемой суммы. Кредиторы оставляют за собой право запросить любые дополнительные сведения в ходе рассмотрения заявки.

Список основных документов на участников сделки:

  • паспорта и СНИЛС всех физ.лиц, участвующих в сделке (при наличии);
  • если залогодатель юридическое лицо, от него заявление по форме банка;
  • заемщики, поручители, не получающие зарплату через банк, представляют документы, подтверждающие занятость и доходы;
  • при отсутствии у залогодателя зарегистрированного брака, его заявление по этому поводу, заверенное нотариусом;
  • при наличии брака, согласие супруга, заверенное нотариусом, на оформление залога;
  • брачный договор при его наличии;
  • мужчинам до 27 лет — военный билет;
  • если собственником залогового имущества является несовершеннолетнее лицо, требуется разрешение органов опеки.

Основные документы на участок:

  • основание права собственности или аренды (договоры, свидетельства, судебные решения и прочее);
  • свидетельство о госрегистрации права на участок (при наличии);
  • отчет об оценке;
  • выписка из ЕГРН;
  • Сбербанк запрашивает кадастровый паспорт, РСХБ – выписку из кадастрового паспорта участка, разделы В.1-В.4 (при наличии информации).

После рассмотрения сведений о заемщиках и залоге банк сообщит о возможности предоставить средства. Если решение положительное, вам сообщат одобренную сумму. При необходимости ее увеличить попробуйте привлечь большее количество созаемщиков.

Когда основные условия кредитования будут согласованы с банком, вам потребуется предъявить подтверждение уплаты первоначального взноса. Возможные документы:

  • платежное поручение;
  • расписка.

Обязательно ознакомьтесь: Как подтвердить первоначальный взнос по ипотеке

Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя

Ипотека (залог недвижимости) земельного участка

1. Возможность ипотеки здания, сооружения без ипотеки земельного участка

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168).

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками (пункт 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)

2. Если лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой. В остальных случаях, если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству

Определяя предмет залогового обязательства и основания обращения взыскания на недвижимое имущество, суды руководствуются положениями главы 11 ФЗ «Об ипотеке», предусматривающими особенности ипотеки земельных участков.

Часть 2 ст. 69 Закона «Об ипотеке» соотносится с п. 3 ст. 340 ГК РФ, который предусматривает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В данной связи Постановлением Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было дано соответствующее разъяснение.

Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае обращения взыскания на предприятие, здание или сооружение, принадлежащее залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, лицо, которое приобретает это имущество в собственность, получает тот же объем прав на данный земельный участок, что и прежний собственник имущества (см. подробнее «Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества, в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года», проведенное Астраханским областным судом).

Еще про залог:  Аренда авто под такси Комфорт плюс в Москве без залога

3. Между сторонами не было установлено, что строящиеся или построенные здания и сооружения на земельном участке, находящемся в залоге, не будут находиться в залоге. Соответственно, на жилой дом, принадлежащий заявителю с момента государственной регистрации права, возникает ипотека в силу закона

Истец обратилась в суд с требованиями о признании действий Управления Росреестра по Московской области по производству государственной регистрации ипотеки в силу закона на жилой дом незаконными и об обязании погасить соответствующую регистрационную запись.

В удовлетворении требований отказано, при этом суды указали следующее. В соответствии со ст. 64 федерального закона «об ипотеке» если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Как видно из договора об ипотеке, между сторонами не было установлено, что строящиеся или построенные здания и сооружения на земельном участке, находящемся в залоге, не будут находиться в залоге. Соответственно, на жилой дом, принадлежащий заявителю с момента государственной регистрации права, возникает ипотека в силу закона.

Техническая ошибка, допущенная при регистрации, была исправлена, и внесена запись о регистрации ипотеки на жилой дом. Доказательств, что оспариваемыми действиями УФРС по Московской области нарушены права и законные интересы заявителя суду представлено не было.

Доводы истца о том, что для государственной регистрации ипотеки дома необходимо было получить согласия органа опеки и попечительства судом обоснованно признана несостоятельной, так как несовершеннолетний, переданный в семью для воспитания и зарегистрирован позднее возникновения ипотеки в силу закона на жилой дом (см. подробнееопределение Московского областного суда от 01 июля 2021 года по делу № 33-13607)

4. Установив, что обязательство перед Банком не исполнено, суд удовлетворил требования Банка и обратил взыскание на законченный строительством объект недвижимости и земельный участок, на котором он расположен, а также право аренды земельного участка, определив начальную продажную цену исходя из заключения судебной экспертизы

В связи с неисполнением заемщиком обязательства по возврату кредита решением районного суда с предпринимателя У-ой М., У-ва А. и ООО ПКФ в пользу Банка взыскана в солидарном порядке задолженность по кредитному договору в сумме 23 878 529 руб. и госпошлина в размере 20 000 руб.

В обеспечение исполнения обязательства по вышеприведенному кредитному договору между Банком и У-ым А. заключены договора ипотеки недвижимого имущества: от 27.08.2007г. предметом залога выступает объект незавершенного строительства – кафе, а также земельный участок, на котором находится объект недвижимости; по договору ипотеки от 01.11.2007г. в залог переданы: жилой дом, в том числе нежилые встроенные помещения; договором ипотеки от 01.11.2007г. в залог преданы торгово-остановочный комплекс, право аренды земельного участка площадью 86,84 кв.м.

Положениями п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке абз. 2, а также п. 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Правила, установленные для ипотеки зданий и сооружений, применимы и к залогу незавершенного строительством объекта, если законом не установлено иное.

Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применительно к ипотеке зданий, строений и земельных участков установили два правила.

Первое из этих правил, сформулированное в п. 3 ст. 340 ГК РФ, предусматривает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно второму правилу, изложенному в п. 4 ст. 340 ГК РФ, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Особенность в том, что ипотека не завершенного строительством объекта допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка. Более того, действующее законодательство допускает ипотеку строящихся жилых домов.

Поскольку ответчиком завершено строительство кафе, расположенного по адресу: Астраханская область Камызякский район г. Камызяк ул. Молодежная, выступающего по договору ипотеки в качестве объекта незавершенного строительства, по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости заложенного по договорам ипотеки имущества.

Установив, что обязательство перед Банком не исполнено, суд удовлетворил требования Банка и обратил взыскание на законченный строительством объект недвижимости и земельный участок, на котором он расположен, а также право аренды земельного участка, определив начальную продажную цену исходя из заключения судебной экспертизы (см. подробнее «Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества, в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года», проведенное Астраханским областным судом).

5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара

При установлении и регистрации ипотеки в силу закона на приобретаемый на имя одного из супругов земельный участок предварительного выделения в натуре земельного участка из общей совместной собственности не требуется, предоставление нотариально заверенного согласия супруга ответчика на приобретение земельного участка законом не предусмотрено.

Еще про залог:  Последующая ипотека:в силу закона,в каких случаях применяется

Истец обратилась в суд с иском к ответчику С.А. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в части соглашения о его залоге, указав, что она заключила договор покупки земельного участка, где она сейчас проживает, с ответчиком.

В иске отказано, областной суд, оставляя решение без изменения, указал следующее.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Разрешая настоящий спор по существу, суд установил, что, подписывая договор купли-продажи земельного участка, ответчик согласилась со всеми указанными в нем условиями, в том числе и с п. 4 Договора, касающегося ипотеки, при регистрации права собственности в Территориальном органе Федеральной регистрационной службы по Астраханской области истец подписала заявление об ограничении права собственности на земельный участок, при этом каких-либо заявлений или замечаний от нее не поступило, в связи с чем обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности, ст. 34 СК РФ не исключает возможность приобретения имущества на имя одного из супругов, в связи с чем при установлении и регистрации ипотеки в силу закона на приобретаемый на имя одного из супругов земельный участок предварительного выделения в натуре земельного участка из общей совместной собственности не требуется.

Судебная коллегия также считает обоснованными выводы суда со ссылкой на ст. 35 СК РФ, ст. ст. 164, 131 ГК РФ о том, что предоставление нотариально заверенного согласия супруга ответчика на приобретение земельного участка законом не предусмотрено, так как в данном случае не требуется государственная регистрация сделки (см. подробнеекассационное определение Астраханского областного суда от 12 января 2021 года, по делу №33-93/2021)

6. Право собственности на строение влечет за собой право пользования либо право собственности на земельный участок, находящийся под ним и необходимый для его обслуживания

Вывод о том, что договор ипотеки здания должен быть заключен с одновременным заключением договора ипотеки земельного участка, является ошибочным и не основан на законе (см. подробнееопределение Приморского краевого суда от 12 апреля 2021 года по делу № 33-3297)


Вернуться к началу обзора: «Судебная практика применения закона об ипотеке (залоге недвижимости)»

Ипотека под залог земельных участков

Перед детальным рассмотрением, как и зачем происходит это деяние с недвижимостью, нужно уточнить, что юридический смысл «ипотека» и «ипотечное кредитование» не однозначные понятия. Разняться они в следующем:

  1. Первый термин означает, что под гарантию выдается недвижимость, которая уже имеется. Этот вариант для кредитодателей предпочтителен, так как он что снижает риск для банка, в виде уже существующего заклада. В таком варианте более выгодная тарификация соглашения. Ипотека под залог участка земли максимально выдается с ограничением в виде стоимости самого земучастка и имеющихся на нем построек (даже, если строительство в перспективе, но существует вся разрешительная документация).
  2. Кредитование же предоставляется под заклад только сейчас приобретаемой недвижимости. Из-за невозможности провести точную оценку предмета обеспечения финучреждения считают это неоправданными рисками и компенсируют его повышением тарификации. Финансовая составляющая этого неопределенного случая, в зависимости от индивидуальности договора, колеблется от 2 до 10 млн. рублей.

Внимание! Заключение соглашений обоих порядков сопровождается начислением комиссии за услуги финучреждения, которые обычно колеблется от 3 до 5% от оформленной суммы.

Несмотря на существующую разницу, общего у них довольно много. К основным параметрам можно отнести:

  • при нарушении условий договоренностей, кредитор правомочен через тяжбу взыскать в свою пользу предмет обеспечения;
  • условием соглашения с кредитором является внесение первоначального задатка, который в зависимости от политики учреждения существует в пределах 15-40% от объема запрошенных средств;
  • длительность срока кредитования;
  • для увеличения суммы кредита возможно привлечение созаемщика;
  • в ряде организаций допускается досрочное аннулирование соглашения без штрафов;
  • сделки, заключенные ранее, чем полгода назад можно рефинансировать.

Как производится оценка земельного участка под ипотеку

Не стоит забывать, что оформление ипотечного продукта всегда сопровождается процедурой оценки рыночной стоимости закладного объекта. Отчет о проделанной оценке всегда запрашивается кредитором и включен в список обязательных документов для заключения договора.

Проведение оценки ЗУ – это стандартная процедура, которая проводится в каждом регионе страны одинаково, лишь с некоторыми особенностями. Экспертная практика использует два вида проведения оценки:

  1. Массовая, проводимая как аналогия с уже выполненной ранее оценкой. Поскольку эксперты уже имеют готовый отчет идентичного ЗУ, то стоимость проведения такой экспертизы для соискателя обойдется дешевле.
  2. Единичная, выполняемая в индивидуальном порядке в зависимости от нестандартности ситуации.

Применимость варианта определяется экспертом. В основу их целесообразности по отношению к ЗУ входит физическая характеристика объекта и принадлежность к рынку. Наличие доступной информации касательно объекта проведения экспертизы. Специалистом используются все имеющиеся сведения о сделках аналогичными земучастками.

Независимо от способа проведения экспертизы, перед ее проведением инициатору следует предоставить пакет бумаг, без которых проведения мероприятия невозможно. К ним относятся:

  • свидетельства, удостоверяющие собственнические права на объекты;
  • кадастровые документы;
  • сведения об обременениях в справочной форме;
  • техданные, предоставленные БТИ;
  • при наличии на территории зданий – подготовить полную документацию на эти объекты.

Проведенная работа по оцениванию надела собирается в таблицу, прилагаемую к отчету. Также в отчетной документации должны присутствовать графические построения данных.

Еще про залог:  Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю / КонсультантПлюс

При проведении оценивания объекта внимание сосредоточено не только на похожие ЗУ, реализованные недавно, а и на имеющиеся актуальные предложения по принципу замещения: потенциальный покупатель не переплатит за предмет, если имеется большой выбор аналогичных по характеристикам, но более дешевых по стоимости поместий.

Причины отказа в выдаче ипотеки на земельный участок

Подавая заявку на ипотеку, нужно помнить, что выдача кредита на земельный участок – программа финансовой организации, а не обязанность. Банк может отказать в выдаче денежных средств. При этом причину вынесенного решения не объясняют. Самыми частыми основаниями для отклонения заявки на ипотеку выступают:

  1. Плохая кредитная история. Сведения о ранее полученных займах и особенностях расчётов по ним собирает и хранит БКИ. Данные передают сами финансовые организации. Когда лицо отправляет заявку на ипотеку, сведения обязательно запрашивают. Если выяснится, что гражданин ранее допускал просрочки, нарушал положения договора, заявку отклоняют.
  2. Заёмщик не соответствует требованиям финансовой организации. Важно внимательно изучать все нюансы сотрудничества с компанией. Если клиент не удовлетворяет какое-либо требование, в первую очередь необходимо исправить ситуацию и только потом подавать заявку на ипотеку на земельный участок. Если препятствием к началу сотрудничества с выбранной компанией является достижение максимального возраста для выдачи кредита, рекомендуется обратиться в другую финансовую организацию.
  3. Клиент отказался использовать добровольные виды страхования. Эксперты рекомендуют заранее выяснить, как финансовая организация реагирует на отказ от полиса. Для этого можно изучить форму, где люди оставляют отзывы о сотрудничестве с финансовой организацией. Если велик риск отклонения заявки, стоит поискать в другой банк или согласиться на покупку страховки.
  4. Выбранный  земельный участок не соответствует требованиям компании. Об этом заемщику обычно сразу же сообщают. В сложившейся ситуации необходимо выбрать другой объект покупки в ипотеку.
  5. Высокая закредитованность гражданина. Платёж по всем займам не должен превышать 50% от ежемесячного дохода. Перед обращением в банк необходимо произвести расчёт по обязательствам.
  6. Неустойчивое финансовое положение заемщика. Если банк считает, что величина заработной платы недостаточная для ежемесячного закрытия обязательств, можно предоставить в обременение дополнительное дорогостоящее имущество или подтвердить присутствие дополнительных источников дохода.

Расчет ипотеки на земельный участок

На сайтах банков есть калькуляторы. Задайте свои условия для получения ориентировочного расчета. Обратите внимание на параметры, напротив которых можно ставить галочки. Например, ставка по кредиту может меняться на несколько процентов в зависимости от:

  • участия в зарплатном/пенсионном проекте;
  • заключения договоров страхования;
  • привлечения поручителей;
  • возможности подтвердить доход документально.

Чтобы узнать, можно ли взять ипотеку на земельный участок, на какую сумму можно рассчитывать, вам необходимы величины:

  • оценочная стоимость залогового имущества, независимо оттого, что выступает в его роли – участок или квартира;
  • размер финансирования банком – это может быть процент оценочной стоимости залога, суммы договора купли-продажи.

Например:

Хотим купить участок. Договорились о цене 2 миллиона рублей. В полукилометре от нас аналогичный участок продают за 2,2 млн. рублей (ориентир по оценочной стоимости до получения отчета). Возможные варианты:

  1. Сбербанк – примерно 1,5 млн., от 10,6%, до 30 лет.
  2. Россельхоз – до 1,5 млн., от 11%, до 5 лет, возможно оформление под залог имущества или с поручительством.
  3. ВТБ – требуется залог квартиры, сумма кредита – до половины оценочной стоимости квартиры, от 12,2%, до 20 лет.
  4. Промсвязь – под залог квартиры, сумма рассматривается индивидуально в пределах стоимости залога, от 11%.
  5. Альфа – под залог жилья, от 13,49%, до 30 лет.
  6. Росбанк – под залог ликвидной недвижимости, до 70% ее оценочной стоимости, ставка от 10,25%.

Условия существенно отличаются. На решение заемщика влияют многочисленные факторы, среди которых:

  • участие в зарплатном или пенсионном проекте одного из банков;
  • срочность в финансировании покупки;
  • возможность подтвердить доход;
  • ликвидность участка;
  • собственные финансовые возможности и многое другое.

Участок, который может предоставляться в качестве обеспечения

Поскольку все действия связанные с земельным оборотом совершаются только по регламенту законодательства, то и давать земучасток в качестве обеспечения можно с соблюдением таких правил:

  1. Все сделки, касающиеся ЗУ, в том числе и с банками, осуществляет только лицо, ими владеющее. При долевой собственности, заложить можно только свою часть владений.
  2. Рассматриваемый в качестве закладного предмета участок не должен быть исключенным из оборота, иметь какие — либо ограничения и соответствовать своему назначению.
  3. В случае нахождения земучастка во владении муниципалов или ГО ипотечные договора невозможны. Также не рассматриваются наделы национальных землевладений или закрытых ТО.
  4. Разрешено использовать в качестве закладной наделы сельхозназначения, ЗУ под ИЖС и дачные землеотводы.
  5. Для рассмотрения надела в качестве обеспечения, он должен обладать достаточной квадратурой, то есть быть больше допустимого региональными госструктурами минимума.
  6. Процедура постановки на кадастровый учет и сопровождающий его процесс размежевания, и оформления правообладания должен быть произведен до инициирования кредитования.
  7. Арендаторы ЗУ также должны использовать залог права аренды земельного участка, но только на срок, совпадающий с окончанием лизингового соглашения. При этом арендодатель должен предоставить письменное согласие на оформление арендатором сделки.
  8. Если земучасток уже используется в качестве обеспечения и по нему числится неаннулированная кредитная сделка – новый договор оформлен не будет.
  9. Расположение закладного объекта должно находиться в регионе, где есть представительство кредитодателя.

Для справки! Для большей вероятности получения кредитования оптимальное расположение закладываемого предмета не должно превышать 75 километров от крупного НП. Хорошо рассматриваются банками территории, расположенные в коттеджном поселке или заселенной сельскохозяйственной местности с соответствующей инфраструктурой.

Оцените статью
Добавить комментарий