102 закон об ипотеке и залоге недвижимости: редакция 2021 года

Что может помешать сделке и как внести корректировки?

На самом деле причин срыва операции много. Но решение приостановить сделку должно исходить от всех участников процесса.

Согласно статье 20 федерального закона № 122-ФЗ регистрационная палата может отказать во внесении данных в государственный реестр, но для этого необходима веская причина. Если же таковая имеется, то участники сделки должны быть должным образом уведомлены об этом.

Все корректировки по оформлению ипотеки производятся лишь на этом этапе. Наряду с этим, если во время сделки была оформлена закладная, то внесение любого изменения – недопустимо.

Приостановка процесса регистрации производится на срок до одного месяца для устранения всех недочетов и замечаний. После того, как все вопросы будут решены и внесены необходимые поправки, можно отправлять новый запрос на регистрацию договора.

Основной закон, по которому действует ипотечное кредитование

Любую деятельность в нашей стране регламентируют законы. Ипотека не стала исключением – для тех, кто планирует оформить ипотечный кредит на приобретение жилья, в первую очередь следует ознакомиться с законом 102 – ФЗ.

Этот нормативный акт был принят в 1998 году. Закон состоит из 14-ти глав и 79-ти статей, которые в правовом аспекте регулируют правила по операциям приобретения недвижимости под залог в России.

Краткое содержание закона об ипотеке выглядит таким образом:

• Первая глава определяет основные положения закона, касающиеся объекта залога, а также обязательства сторон процесса оформления ипотеки.
• В следующих трех главах (со 2 по 4) закона описывается содержание ипотечного договора и закладной. Здесь также обозначены требования к госрегистрации ипотечного договора.
• Пятая и шестая главы определяют возможность перехода права на залоговое имущество ипотеки к третьим лицам.
• 7 и 8 главы закона посвящены уступке обязанностей по ипотеке и залогу.
• Последующие две главы описывают штрафы и санкции, предусмотренные за несоблюдение условий ипотечного кредитования.
• Особенности ипотеки различных типов недвижимости описаны в главах с 11 по 13.
• Заключительная информация по закону 102-ФЗ об ипотеке, находится в его последней 14-й главе.

Рекомендуем видео к просмотру:

Согласно этому закону банки занимаются ипотечным кредитованием.

Вся законодательная база страны, при малейшем изменении в политической или экономической сфере, очень часто пересматривается. Последняя редакция закона 102 ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости) была принята в 2021 году, но до этого свет видел 16 ее законопроектов.

Многое в этом законодательном акте написано на сухом юридическом языке, поэтому мы постараемся донести до рядовых граждан то, о чем идет речь в законе.

Взыскание

Если должник несвоевременно и не в полном объеме погашает свои обязательства, нарушая тем самым условия заключенного договора, кредитор вправе начать принудительное взыскание задолженности.

Есть два пути развития событий:

• судебное разбирательство;
• внесудебное взыскание.

Если договор ипотеки не предусматривает возможность внесудебного урегулирования задолженности (введено статьей 55 закона) путем взыскания заложенного имущества, такое взыскание возможно только по решению суда.

Далее следует принципиальный момент. Если суд отказал взыскивать имущество должника, это не освобождает последнего от ипотеки. Ничто не мешает кредитору обратиться в суд с повторными требованиями.

Есть два случая, в которых взыскание во внесудебном порядке невозможно:

1. Период, в течение которого не погашается задолженность (просрочка), не превышает 3 месяцев.
2. Остаток задолженности составляет менее 5% суммы долга.

На эти пункты есть ссылка в статьях 54 и 54.1 закона. Стороны также могут заключить мировое соглашение.

На практике взыскание долга банками путем реализации заложенного имущества происходит только в крайних случаях, когда остальные методы не приносят должного результата. Однако не стоит забывать, что закон в таких случаях, как правило, находится на стороне кредитора, поскольку со стороны должника нарушается заключенный договор ипотеки. Поэтому, если все-таки дошло до крайних мер, возможна реализация заложенного имущества для погашения долга.

Подробнее банкротство физических лиц при ипотеке разобрано в отдельном посте.

Главные постулаты закона про ипотеку

Федеральный закон 102 ФЗ дает четкое определение понятия «Ипотека»: это право кредитора получить от заемщика возмещение своих денежных средств, на сумму которых была оформлена ипотека.

Право на пользование залоговой недвижимостью, наряду с этим остается у залогодателя.

Договор ипотеки

Общие правила заключения всех гражданско-правовых договоров в России закреплены в Гражданском кодексе. Закон об ипотеке вносит дополнительные требования, которые должны быть соблюдены.

В обязательном порядке в договоре должна быть указана следующая информация:

• предмет ипотеки и его оценка;
• сущность, объем и срок исполнения обязательств.

Предмет залога нужно описать подробно, чтобы можно было безошибочно его идентифицировать. В договоре записывают название объекта, описание и местоположение. При этом к арендованному имуществу применяются те же правила, дополнительно указывают срок аренды.

При необходимости, стороны могут включить в договор порядок реализации залога в случае взыскания долга в судебном порядке либо описать варианты урегулирования в досудебный период.

Когда речь идет о кредитном ипотечном договоре с физическим лицом, который приобретает недвижимость, не предназначенную для осуществления предпринимательской деятельности, к нему применяются нормы, описанные в законе «О потребительском кредите». То есть в обязательном порядке должны быть соблюдены следующие условия:

1. В договоре указана полная стоимость кредита, причем обязательно на первой странице.
2. Кредитору запрещено взимать с заемщика плату за действия, которые на него возложены законом, и которые он делает в собственных интересах (всевозможные комиссии за выдачу кредита и прочие платежи, не связанные с ипотекой).
3. Условия и порядок выдачи кредита должны быть размещены в свободном доступе для ознакомления (в том числе в интернете).
4. Заемщику должен быть выдан график платежей.

Подробнее договор ипотеки разобран в отдельном посте.

Запись о регистрации залога

После завершения процедуры регистрации в Росреестре на всех документах (договоре, закладной на ипотеку, свидетельстве на право собственности) проставляется специальная отметка о прохождении регистрации.

В самом же реестре заносится запись, которая включает в себя информацию о держателе залога, объекте ипотеки, денежный эквивалент обязательств по кредиту, обеспеченного залогом и отметку про оформление закладной.

Ипотека жилых домов и квартир

К жилым домам и квартирам при передаче их в ипотеку также предъявляются особенные требования, так как они могут являться местом жительства не только залогодателя.

Сразу стоит отметить, что ипотека жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, не допускается. По остальным объектам есть ряд особенностей:

1. При отчуждении имущества, в котором зарегистрированы несовершеннолетние дети, требуется разрешение органов опеки.
2. При строительстве жилого дома ипотека может быть обеспечена материалами и оборудованием, но после постройки в залог передается готовый дом.
3. Согласно статье 77 закона жилое помещение, которое куплено за кредитные деньги, передается в залог с момента регистрации прав собственности.
4. При «Военной ипотеке» жилье находится в залоге у кредитора и у государственного органа, который осуществляет платежи в счет погашения кредита.

К слову, недавно Совет Федерации принял поправки в закон «О накопительно-ипотечной системе», по которому происходит начисление денег для «Военной ипотеки». Теперь большее количество категорий военнослужащих имеют право восстановить свой счет после повторного поступления на службу.

Самым важным моментом в этом разделе является пункт об обращении взыскания на жилье. Этот факт является основанием для выселения жильцов. Оно проводится в соответствии с требованиями законодательства. Подробно этот момент описан в ст. 78.

Как видно, об ипотеке этот федеральный закон дает достаточно отчетливое представление. Это действенный инструмент, который регулирует рынок ипотечных сделок в России. Что важно, это живой документ, который, пусть не всегда молниеносно, реагирует на изменение текущей ситуации и позволяет развивать жилищное строительство в стране.

Что бы мы не думали об ипотеке, ипотеку с каждым годом становится получить только проще. Немалая заслуга в этом принадлежит именно ипотечному законодательству. Как оформить ипотеку вы можете узнать далее.

Если вам требуется квалифицированная помощь ипотечного юриста, защита ваших интересов перед банком или второй половиной при разводе, то рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Он окажет профессиональную помощь и подскажет эффективный выход из вашей ситуации.

Остались ли у вас еще вопросы по данной теме? Ждем их ниже. Просьба оценить пост и нажать кнопки социальных сетей.

Ипотека на нежилые помещения

Ипотека нежилых помещений имеет ряд особенностей, которые описаны в соответствующем разделе закона.

Так, предприятие как единый имущественный комплекс, передается в ипотеку со всем имуществом, которое находится на территории, включая земельный участок.

Отдельно стоящее нежилое помещение передается в залог полностью, вместе с земельным участком.

При этом залогодержатель никоим образом не может препятствовать или ограничивать право залогодателя на пользование имуществом. Исключения составляют только сделки с отчуждением недвижимости и передачей его в залог.

Предприятие может быть передано в залог только в том случае, если сумма долговых обязательств составляет не менее половины оценочной стоимости имущества. Срок предъявления требований к взысканию залога – не менее одного года с момента заключения договора.

Допустим, предприятие N передано в ипотеку банку Y по кредитному договору на срок 9 месяцев. В случае если предприятие не погасит долг, банк все равно не может начать процедуру взыскания ранее, чем через 12 месяцев с даты подписания документа.

К слову, взыскать долг с предприятия по ипотеке возможно только по решению суда.

Новое в ипотечном законодательстве за 2021 год

Основными изменениями в федеральном законе об ипотеке стали:

1. Установлена возможность оформления в качестве предмета ипотеки машино-мест.
2. Отмена обязательного условия регистрации ипотечного договора. Теперь это делается при необходимости.
3. Отмена регламента регистрации, ее сроков, возможности приостановления и отмене. Эти вопросы с текущего года регламентирует другой федеральный закон – №218 от 2021г.
4. Утратили действия ряд пунктов закона. Так п. 1 статьи 22, третий пункт 25 статьи. Также свое значение потеряли целиком статьи 27 и 28. Последние касались регламента оспаривания процесса регистрации ипотечного кредита.
5. Последними изменениями было утверждено снижение базовых ставок по кредитам с государственной поддержкой – с 01 января 2021 года они составляют от 9 до 11,4%.
6. Также внесены правки относительно взыскания с должников – теперь сумма возмещения задолженности будет напрямую зависеть от процентной ставки Центробанка.
7. Рассматривается внесение моратория на досрочное закрытие ипотечных кредитов. Но до сих пор данная правка не получила одобрения властей, которые пока разрешают заемщикам расплачиваться по своим обязательствам раньше срока без всяческих штрафных санкций.
8. Для должников последними изменениями смягчили штрафы и неустойки, которые ранее составляли 20% в год. Теперь же неустойку нужно будет оплачивать в зависимости от базовой ставки Центробанка.

Новые особенности регистрации договора ипотеки в законе 102-фз

Чтобы документ имел юридическую силу, его готовят в единственном экземпляре и регистрируют в государственном Росреестре, который проверяет все пункты данного документа на соответствие законам РФ.

Во избежание спорных моментов при составлении договора и его подписании необходимо указывать только правдивые сведения о залоге.

Если вдруг выяснится, что на залоговую жилплощадь есть другие претенденты – кредитор согласно закону имеет полное право потребовать выплаты всех кредитных средств досрочно.

К заявлению и договору добавляется закладная на объект ипотеки и другие документы, фигурирующие в качестве приложений. Закладная при оформлении ипотеки, представляет собой ценную бумагу, которую необходимо предоставить в регистрационную палату.

Обычно участники процедуры регистрации пользуются услугами нотариуса для получения заверенных копий договора по сделке, которые могут понадобиться при решении спорных ситуаций.

Процедура регистрации выглядит следующим образом:

• Подача заявления от одной из сторон либо нотариуса, проводившего заверение договора ипотеки (госпошлина при данном процессе не взимается).
• Регистрирующий договор государственный орган вносит в базу данные о залогодержателе, которые представлены в договоре.

При смене залогодержателя данные в Росреестр о новом участнике вносятся на основании поданного им заявления.

Определение прав залогодателя в законе об ипотеке

В первую очередь, этим разделом определяется право собственности на объект недвижимости, участвующий в сделке ипотечного кредитования: для того чтобы недвижимость могла быть передана в качестве залога, у залогодателя должно быть зарегистрированное право на него.

Также в законе четко обозначены типы недвижимости, которые не могут стать залогом для ипотеки:

• Участки земли, которые изъяты из оборота для государственных целей – прокладки различных коммуникаций, строительство зданий или отведения их под заповедную зону.
• Имеющие статус культурного наследия или памятников архитектуры.
• По которым должна проводиться обязательная приватизация.
• В аварийном состоянии.

Также в этой главе постановления оговорены и другие нюансы:

1. При отнесении собственности к залогу необходимо разрешение обоих супругов.
2. Зарегистрированные и незарегистрированные улучшения залогового имущества также входят в его состав.
3. Если собственность относится к долевой, то при отнесении ее к залогу, их разрешение не потребуется, но при продаже залогового имущества дольщики будут иметь приоритетное право выкупа этой части.

Переуступка

Залогодержатель вправе, по своему усмотрению, передать право требования исполнения обязательств по ипотеке любому третьему лицу. К примеру, если банк захочет переуступить залог сторонней организации, она совершенно не обязательно должна иметь лицензию на осуществление ипотечного кредитования.

При этом лицо, к которому перешло право по ипотеке, получает и права по обязательству, обеспеченному залогом. То есть это лицо встает на место первоначального кредитора.

Передача закладной совершается путем заключения договора в простой письменной форме. На ценной бумаге должна быть сделана соответствующая запись о новом залогодержателе.

Что интересно, закон прямо запрещает делать записи на закладной о запрете передачи ее третьим лицам. Такая запись априори является ничтожной.

Последние изменения и действующая редакция закона

В ипотечный закон на протяжении почти 20 лет вносились множественные корректировки, связанные с развитием ипотеки и изменением других нормативных документов. Сейчас актуальна редакция от 03 июля 2021 года с изменениями от 01.07.2021.

Последующая ипотека

Последующая ипотека заключается в повторном залоге уже заложенного имущества. Это может быть залог одному и тому же кредитору (по другим обязательствам), или же другим.

Важно соблюдать условия первоначального договора ипотеки. Если в нем содержится прямой запрет на последующую ипотеку (а в большинстве договоров жилищной ипотеки так и есть), то такая сделка будет признана недействительной независимо от того, знал об этом потенциальный залогодержатель или нет.

Есть также случаи, когда в договоре указываются требования к оформлению последующей ипотеки. В этом случае новый договор должен быть заключен с соблюдением этих условий.

В остальном последующая ипотека мало отличается от действующей. Особое внимание стоит уделить только порядку взыскания. Здесь следует руководствоваться правилом приоритетных прав требования, в соответствии с которым проводиться погашение обязательств по очереди, начиная с первого кредитора. Так что последнему кредитору денег от реализации имущества может и не хватить.

Процесс снятия обременений по ипотеке

Регистрационная запись о наличии обязательств, подтвержденных залогом, может быть погашена лишь при наступлении следующих случаев:

• Предоставление заявления и закладной от залогодержателя с визой о том, что обязательства по ипотечному кредиту заемщиком выполнены в полной мере.
• Судебное решение по прекращению ипотеки.
• При военной ипотеке – предоставление заявления от органа исполнительной власти, контролирующего функциональность накопительно-ипотечной системы.

Раздел закона о залоговом имуществе

Эта часть закона регламентирует залог и дает определение того, что можно к нему отнести.

Согласно этому положению в залог для ипотеки можно внести:

• Жилую недвижимость, а именно дома и квартиры.
• Земельные участки.
• Производственную недвижимость.
• Дачные участки с постройками и без.
• Транспортные средства.
• Гаражи.
• Недвижимость на этапе строительства.
• Право аренды.
• Долевое участие в жилищном строительстве.

Реализация имущества

Имущество должников реализуют путем выставления на публичные торги в форме аукциона. Его организация и проведения не регламентированы в рамках настоящего закона. За это отвечает процессуальное законодательство и Гражданский кодекс.

В общих чертах торги проводятся следующим образом. Не ранее, чем за 30, но не позднее, чем за 10 дней до проведения аукциона в официальной газете размещается объявление с информацией о том, когда, где и что будет выставлено на торги.

Желающие принять участие должны внести задаток в размере, не превышающем 5% от начальной продажной цены объекта. Победителем считается тот, кто предложил наибольшую цену. Остальным задаток возвращается немедленно.

В день проведения торгов с победителем подписывается протокол. Решение действует 5 дней, в течение которых покупатель вносит остаток стоимости имущества, после чего опять же в течение 5 дней с ним заключается договор купли-продажи.

Внесудебная реализация имущества происходит по схожей схеме с той лишь разницей, что торги организует уполномоченное лицо по поручению залогодержателя. Сумма, вырученная от продажи, распределяется между всеми залогодержателями, а остаток возвращается залогодателю.

Также в законе указано, что кредитор может оставить имущество за собой, если об этом идет речь в договоре. Должник может в любой момент, до объявления торгов закрытыми, остановить взыскание, погасив долг.

Торги могут быть признаны несостоявшимися, если на них явился только один покупатель, начальная сумма не была увеличена или победитель не внес оплату за имущество. К слову, за последнее в Гражданском кодексе предусмотрена ответственность, которая выражается в возмещении убытков.

Сроки оформления процесса, обозначенные в законе об ипотеке

В зависимости от типа недвижимости, которая выступает в качестве залога, процедура регистрации имеет разные сроки производства:

• Жилая недвижимость – 5 дней.
• Нежилой фонд: земельные участки, здания, коммерческая и производственная недвижимость – 15 дней.
• Остальные объекты – до 1 месяца.

Если заверить договор залога нотариально всю процедуру можно сократить до 5 дней, но не более.

Требования, обеспечиваемые ипотекой, обозначенные в законе

Этот раздел федерального закона очень часто прописан в банковских ипотечных договорах, в той части, где определяются суммы возмещения:

1. При обращении о взыскании долга, залогодержатель может рассчитывать на основную часть долга, актуальную на момент обращения.
2. Компенсация начисленных процентов за обслуживание кредита, согласно кредитному договору.
3. Оплата штрафных санкций и неустоек, возникших в результате несоблюдения условий договора.
4. Компенсация расходов на судебные тяжбы.
5. Компенсация расходов, связанных с реализацией залогового недвижимого имущества.

Требования, предъявляемые при оформлении договора ипотеки

Каждый банк РФ, который имеет такой продукт, как ипотечное кредитование, не может игнорировать законодательство и соблюдает все нормы по составлению базовых договоров ипотеки. Все необходимые требования прописаны во второй главе данного закона об ипотеке.

Ипотечный договор в обязательном порядке должен содержать в себе определение типа объекта недвижимости, участвующей в кредите. Характеристикой объекта служит его оценка (реальная и стоимостная), которая также непременно должна быть обозначена в договоре.

https://www.youtube.com/watch?v=UYBCJU032Ic

Другие части договора определяют права и обязанности участников сделки.