1. Ретроспективный анализ — анализ будущих доходов и расходов, так ли это:
а) нет +
б) да
в) отчасти
2. Метод капитализации — метод такого подхода:
а) приходного
б) доходного +
в) отходного
3. Составляет период времени от даты оценки до окончания экономической жизни здания:
а) производственный процесс
б) оставшийся срок физической жизни
в) оставшийся срок экономической жизни +
6. Как называется деятельность, основной задачей которой является получение прибыли:
а) создание ассоциаций
б) бизнес +
в) приватизация
7. Принцип замещения используется при определении стоимости:
а) сравнительным подходом
б) доходным подходом
в) сравнительным и затратным подходом +
8. Что предполагает рыночная стоимость:
а) наличие открытого рынка +
б) закрытость информации
в) возможность оплаты по бартеру
9. Достоверная информация об объектах-аналогах — единственное условие применимости рыночного подхода, так ли это:
а) отчасти
б) да
в) нет +
10. Отсутствие материально-вещественной формы — признак, присущий движимому имуществу, так ли это:
а) да
б) нет +
в) отчасти
11. Как называется вероятность получения в будущем дохода, совпадающего с прогнозной величиной:
а) риск +
б) экономия
в) ожидание
12. Образуется за счет переоценки основных средств по решению правительства в сторону увеличения их стоимости, а также за счет разницы от продажи собственных ценных бумаг:
а) уставный капитал
б) добавочный капитал +
в) пассив баланса
13. Какое название носит метод доходного подхода, применимый для оценки стоимости фирм с постоянным и неизменным денежным потоком:
а) капитализации +
б) дисконтирования
в) кредитования
14. Стоимость воспроизводства — стоимость объекта, имеющего аналогичные потребительские свойства с оцениваемым, но построенного по современным технологиям и из современных материалов, так ли это:
а) да
б) отчасти
в) нет +
15. Как называются объекты долгосрочного вложения, имеющие стоимостную оценку, но не являющиеся вещественными ценностями:
а) нематериальные активы +
б) оборотные средства
в) основные средства
16. В деятельности АО исключительную важность имеет вопрос об определении:
а) экономической ситуации в стране
б) рыночной стоимости имущества и акций +
в) социального кризиса в стране
17. Что включает группа принципов, связанных с рыночной средой:
а) полезность
б) остаточную продуктивность
в) зависимость +
18. Для оценки бизнеса используется метод:
а) изымания активов
б) ликвидационной стоимости +
в) освобождения от гудвилла
19. Для количественного выражения возврата инвестиций применяются показатели, называемые:
а) общими показателями
б) инвестированными
в) нормами возврата +
20. Как называются денежные суммы, возникающие в определенной хронологической последовательности:
а) бюллетени
б) денежный поток +
в) доход на инвестиции
21. Неисключительная лицензия — лицензия, дающая лицензиату право на согласованных условиях и территории и в течение оговоренного срока использовать предмет лицензии монопольным образом, так ли это:
а) нет +
б) да
в) отчасти
22. Стоимость замещения — стоимость создания аналогичной по полезности:
а) АС
б) ИС +
в) ЕС
23. Первое дело оценщика:
а) сбор и анализ информации
б) составление отчета об оценке
в) определение цели оценки +
24. Наличие определенной истории хозяйственной деятельности — одно из условий применимости метода:
а) дисконтирования политических потоков
б) дисконтирования денежных потоков +
в) сконтирования денежных потоков
25. К функциям денежной единицы относится:
а) ликвидная стоимость аннуитета
б) сравнительная стоимость
в) будущая стоимость аннуитета +
26. В состав денежного потока включают:
а) прибыль от налогообложения
б) изменение собственного оборотного капитала +
в) выручку от реализации
27. Как называется акционерное общество, акции которого распределяются только среди его учредителей или иного заранее определенного круга лиц:
а) закрытое акционерное общество +
б) открытое акционерное общество
в) общество с ограниченной ответственностью
28. Расчет ставки капитализации проводится:
а) методом Гринвуда
б) методом компаративного анализа
в) методом кумулятивного построения +
29. Как называется собирательное понятие, используемое для обозначения прав, относящихся к деятельности в различных областях:
а) интеллектуальная собственность +
б) нематериальные активы
в) собственные оборотные средства
30. Как называется приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду:
а) составлением отчета об объемах продукции предприятия
б) временной оценкой денежных потоков +
в) постоянной оценкой денежных потоков
ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ ФАКТОРЫ И ОБОСНОВАНИЕ ИХ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ
Основными ценообразующими факторами являются:
— передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);
— условия финансирования сделки;
— условия продажи (выполнение требований чистой сделки);
— состояние рынка (в том числе время продажи);
— местоположение;
— степень строительной завершенности объекта;
— физические характеристики;
— экономические характеристики (формирующие доход от объекта);
— использование.
При оценке рыночной стоимости следует помнить, что на нее влияет и период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную цену влияет главным образом спрос, так как предложение не успевает приспособиться к изменению спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается, и оно активно воздействует на рыночную стоимость
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням (см. таблицу 1).
Уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
Уровень влияния локальных факторов, в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
Уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются следующие факторы:
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.
Резкие изменения рыночной ситуации могут быть вызваны закрытием предприятий, изменениями налогового законодательства или началом строительства новых объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости происходят постоянно; социальные, экономические, политические и экономические факторы, оказывающие влияние не недвижимость, все время находятся в переходном состоянии. Изменение этих сил влияет на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Эксперты пытаются распознать происходящие и потенциально возможные рыночные изменения, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.
В ходе бесед со специалистами в таких сферах как строительство, оказание риэлтерских услуг, оценка недвижимости, были выявлены следующие диапазоны ценообразующих факторов (см. таблицу 2).
Ценообразующие факторы и обоснование их значений
Результаты опроса для таблицы №2 «Ценообразующие факторы и обоснование их значений»
Наличие инженерных сетей.
Подключение участка к инженерным сетям напрямую влияет на рыночную стоимость, особенно это прослеживается на небольших участках. Подключение участка в каждом случае индивидуально, это зависит от множества факторов: это и техническая возможность, и экономическая неосуществимость проекта (затраты на подведение значительно превышают стоимость участка). В общем случае удорожание рыночной стоимости можно охарактеризовать средними затратами на подключение, подведение сетей до границ участка. В среднем, инженерные сети, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, газоснабжение находится в среднем в 10 м. от границ участка, а точка подключения газоснабжения в 50 м. Для получения объективных данных, аналитик, весной 2012 г., обратился в организации города, оказывающие подобные услуги. Следует заметить, что рынок подключения инженерных сетей монополизирован. Например, сетями водоснабжения и водоотведения в городе Вологде занимается только МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал», теплоснабжением – МУП «Вологдагортеплосеть» и т.д. В заявленную стоимость включены все расходы, необходимые для строительства данного вида благоустройства. Следует отметить, что только заявленные организации имеют право выполнять данный вид работ, осуществлять прокладку и подключение к инженерным сетям. Перечень представлен в таблице 3.
Участки, оборудованные всеми инженерными сетями, водоснабжением, водоотведением, газоснабжением, теплоснабжением, предлагаются к продаже в среднем на 400 000 дороже аналогичных без коммуникаций.
1. Ценность земельного участка как объекта недвижимости будет выше:
а) чем выше спрос, на объекты, возводимые на этом участке +
б) если он отведен для строительства жилья в промышленной зоне
в) если он вдали от транспортных сетей
2. Принцип, гласящий, что при наличии на рынке схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности:
а) замещения +
б) ожидания
в) вклада
3. Время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход:
а) хронологический возраст
б) эффективный возраст
в) экономический срок +
4. Ценность земельного участка как объекта недвижимости будет выше:
а) если он обеспечен инженерными сетями +
б) если он вдали от транспортных сетей
в) если он отведен для строительства жилья в промышленной зоне
5. В зависимости от порядка учета затрат в себестоимости строительства принято выделять:
а) дополнительные расходы
б) прямые затраты
в) прямые и косвенные затраты +
6. Критерий в оценке недвижимости:
а) элемент маркетинговых исследований рынка недвижимости
б) признак оценки +
в) признак, обозначающий предмет оценки
7. Подходы оценки стоимости объекта недвижимости:
а) ипотечный, залоговый, кредитный
б) инфляционный, ретроспективный, перспективный
в) затратами, сравнительный, доходный +
8. Какие виды поправок применяются в сравнительном подходе:
а) процентные и стоимостные +
б) прямые и косвенные
в) простые и сложные
9. Принцип замещения используется при определении стоимости:
а) сравнительным подходом
б) доходным подходом
в) сравнительным и затратным подходом +
10. Обременительные условия:
а) не влияют на стоимость объекта передаваемого в залог, аренду
б) влияют на стоимость объекта передаваемого в залог, аренду +
в) зависит от договора
11. Управление недвижимым имуществом осуществляется:
а) региональными органами управления на основании федеральных и местных законов, указов, постановлений
б) городскими, районными, сельскими органами власти через управление пакетами акций, конкурсами, выдачу лицензий
в) оба варианта верны +
г) нет верного ответа
12. Выписку из единого государственного реестра может получить:
а) налоговые органы по своему желанию
б) лица имеющие право на наследование имущества правообладателя по завещанию или закону +
в) суд и правоохранительные органы (по желанию)
13. Что из ниже перечисленного не является элементом стоимости:
а) передаваемость +
б) дефицитность
в) полезность
14. Договор ренты:
а) заключается в письменной форме и удостоверяется нотариусом
б) заключается в письменной форме
в) заключается в письменной форме, удостоверяется нотариусом и регистрируется +
15. Ликвидационная стоимость определяется:
а) как чистая денежная сумма, полученная собственником при продаже ликвидируемой недвижимости +
б) на основе стоимости замещения
в) на основе восстановительной стоимости
16. Выписку из единого государственного реестра может получить:
а) любое лицо по поданному им заявлению
б) физическое и юридическое лицо, получившее доверенность от правообладателя +
в) налоговые органы по своему желанию
17. При оценке объекта недвижимости дата оценки соответствует:
а) дате последнего осмотра объекта оценки
б) дате последнего капитального ремонта объекта оценки
в) дате составления отчета об оценке +
18. Договор купли – продажи недвижимости производится:
а) можно не регистрировать сделку
б) с обязательной государственной регистрацией +
в) в устной форме
19. Какой документ является обязательным для осуществления оценочной деятельности:
а) свидетельство об окончании курсов
б) устав предприятия
в) государственная лицензия +
20. Договор купли – продажи недвижимости производится:
а) в устной форме
б) в письменной форме +
в) можно не регистрировать сделку
21. Стоимость в использовании (потребительская стоимость):
а) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника +
б) рассчитывается на основе рыночной стоимости
в) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность
22. Основные объекты оценочной деятельности:
а) только имущество освобожденное от налогообложения
б) движимое и недвижимое имущество +
в) только проданное имущество
23. Процесс проведения оценки не включает:
а) анализ рынка, к которому относится объект оценки
б) заключение с заказчиком договора об оценке объекта
в) управление объектом недвижимости +
24. При сделке дарения недвижимости:
а) проведенная сделка имеет обратную силу
б) проведенная сделка не имеет обратной силы +
в) зависит от условий договора
25. При определении восстановительной стоимости применяется метод:
а) доходный
б) сметный
в) оба варианта верны +
г) нет верного ответа
26. Метод капитализации – метод такого подхода:
а) приходного
б) доходного +
в) отходного
27. Текущая стоимость объекта оценки:
а) отношение потока доходов к дисконту
б) отношение чистого текущего дохода к норме капитализации
в) оба варианта верны +
г) нет верного ответа
28. Частное (гражданское) право:
а) совокупность периодических норм, регулирующих отношения между частными лицами и политическим обществом
б) правило, установленное законодателем, регулирующее отношения между частными лицами или частным лицом и обществом
в) совокупность периодических норм, определяющих частные отношения отдельных лиц в обществе +
29. Выставление на конкурс объектов недвижимости:
а) способ продажи имущества, когда от покупателя требуется выполнение условий +
б) знакомство с объектами недвижимости
в) способ показать качественные характеристики объекта
30. Право собственности на недвижимость возникает:
а) после подписания договора
б) после государственной регистрации +
в) по договору с момента передачи имущества
Контрольная работа по курсу «Экономика недвижимости»
1. К недвижимости относятся:
в) нефть в переработке;
2. Право собственности на недвижимость возникает:
а) после подписания договора;
б) по договору с момента передачи имущества;
в) после государственной регистрации.
3. Рынок недвижимости подразделяется на рынок:
4. Основные факторы, действующие на рынке недвижимости:
в) качество предлагаемой недвижимости;
д) разновидность предлагаемой недвижимости;
5. Стоимость в использовании (потребительская стоимость):
а) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность;
б) рассчитывается на основе рыночной стоимости;
в) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника.
6. Ликвидационная стоимость определяется:
а) на основе рыночной стоимости;
б) на основе восстановительной стоимости;
в) на основе стоимости замещения;
г) как чистая денежная сумма, полученная собственником при продаже ликвидируемой недвижимости.
7. Что из нижеследующего не является подходом к оценке недвижимости:
д) с учетом износа;
8. Какой из подходов к оценке обязательно требует оценки рыночной стоимости земельного участка:
9. Ценность земельного участка как объекта недвижимости будет выше:
а) чем выше спрос, на объекты, возводимые на этом участке;
б) если он отведен для строительства жилья в промышленной зоне;
в) если он обеспечен инженерными сетями;
г) если он вдали от транспортных сетей.
10. Недвижимость как товар на рынке недвижимости:
а) со временем сохраняет свои потребительские качества;
б) цена на недвижимость практически стабильна;
в) с течением времени теряет свои качественные потребительские качества.
11. Чистый операционный доход это:
а) рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого дохода;
б) потенциально валовый доход;
в) эффективный валовый доход.
12. Рыночной считается цена когда:
а) спрос превышает предложение;
б) предложение превышает спрос;
в) уравновешиваются предложение со спросом.
13. Функциональный износ это:
а) когда объект изношен в процессе его эксплуатации и потерял стоимость;
б) когда он не соответствует современным стандартам, в результате потерял стоимость;
в) когда оцениваемый объект находится в приспособленном помещении и не отвечает функциональным требованиям по прямому назначению.
Определить рыночную стоимость предприятия на основе следующих данных:
Стоимость строительства здания на земельном участке 1000 м2 (нормативная цена земли 50 рублей за 1 м2) по смете 250 000рублей, эффективный возраст здания 15 лет, срок экономической жизни здания 120 лет. Косвенные затраты составляют 5% от стоимости строительства. Предприниматель исходит из нормы прибыли на вложенный капитал 20%.
Стоимость земли = 1000*50= 50 000 руб.
Стоимость строительства здания=250 000 руб.,
Износ = Эффективный возраст / Типичный срок экономической жизни = 15 / 120 = 0,125 (12,5%).
Стоимость здания с учетом износа: 250000 * (1-0,125) = 218 750.
Стоимость строительства с учетом косвенных затрат:
218750 * (1+5%/100%) = 218750*1,05 = 229687,5.
Совокупная стоимость участка и здания: 50 000 + 229 687,5 = 279687,5
С учетом нормы прибыли: 279687,5 * (1+20%/100%) = 335625 руб.
Определить корректировки на разницу в площади и на наличие водоснабжения, отопления, электричества и канализации.
Цена за 1 м2, $
Для нахождения коэффициентов корректировки сравним все варианты попарно. Обнаружим, что варианты 5 и 1 отличаются только размером в площади. Значит, коэффициент корректировки на площадь равен:
2000 / 1800 = 1,111
Скорректируем цены вариантов 3, 4 и 5 на этот коэффициент и условно переведем их на 150м.:
Снова сравниваем варианты попарно. Объекты 1 и 3 отличаются только наличием гор. воды.
1800/1710 = 1,0526
Объекты 2 и 3 отличаются только наличием канализации.
Объекты 3 и 6 отличаются только наличием холодной воды
Объекты 1 и 7 отличаются только наличием отопления и электричества. Коэффициент составит: 2450/ 1800 = 1,361
Определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка на основе следующих данных:
Ожидаемый годовой доход, млн. руб.
Потери от недоиспользования, млн. руб.
Операционные расходы, млн.руб.
Резерв на замещение, млн.руб.
Доходы от сдачи в аренду подсобных помещений, млн.руб.
Стоимость строительства здания, млн.руб.
Коэффициент капитализации для здания, %
Коэффициент капитализации для земли, %
Определим доход от здания для каждого проекта.
Полученный ежегодный чистый доход разделим на коэффициент капитализации здания.
Приведенная стоимость здания
Аналогично с помощью коэффициента капитализации земли определим приведенную стоимость земли:
Приведенная стоимость земли
Определим чистый доход от проекта как сумму стоимостей земли и здания за вычетом стоимости строительства:
Приведенная стоимость зданияПриведенная стоимость землиСтоимость строительства здания, млн.руб.Чистая приведенная стоимость проекта
Вывод: наиболее выгодным является проект по строительству торгового центра.
Определить величину исправимого физического износа, если известно, что неустранимый физический износ 15 млн. руб., функциональный износ 35 млн. руб., экономический износ 40 млн. руб. Рыночная стоимость предприятия 500 млн. руб., стоимость строительства здания 300 млн. руб., стоимость земельного участка 50 млн. руб. Предприниматель исходит из нормы прибыли на вложенный капитал 10%.
В общем случае рыночная стоимость равна восстановительной стоимости за вычетом износа. Т.о., общий износ можно определить как разницу между восстановительной и рыночной стоимостями. При этом рыночную стоимость необходимо скорректировать на норму прибыли на вложенный капитал (10%).
Износ = (300+50) – 500*(1+10%/100%) = -200.
Совокупный объем износа состоит из нескольких видов – исправимого, физического, функционального, экономического.
Определим размер исправимого износа как разницу между совокупным износом и всеми прочими подвидами:
-200 – 15 – 35 – 40 = -290 млн. руб.
недвижимость доход товар рынок
Определить наилучший вариант использования земельного участка на основе следующих данных:
годовой доход 15000 $, операционные расходы 5000$, потери от недоиспользования составляют 2% потенциального валового дохода, стоимость строительства здания театра 45000$, коэффициент капитализации для здания 11%.
Потенциальный валовой доход составляет 4000$, резерв на замещение 500$, стоимость строительства здания 25000$ коэффициент капитализации для здания 12%.
Годовой доход 50 000$, потери 5000$, операционные расходы 2000$, стоимость строительства здания 200000$ коэффициент капитализации для здания 14%.
Определим доход от здания для каждого проекта как разницу между валовым доходом и операционными расходами, потерями, резервом на замещение и т.д.:
15000*(1-2%/100%) – 5000 = 9700
Определим текущую стоимость всех будущих денежных потоков как отношение ежегодного потока к коэффициенту капитализации:
9700/ 0,11 = 88182
3500/0,12 = 29167
43000 / 0,14 = 307143
Определим чистую текущую стоимость каждого проекта как разницу между приведенным доходом и стоимостью строительства:
88182 – 45000 = 43182
29167 – 25000 = 4167
307143 – 200 000 = 107143
Вывод: наилучший вариант использования земельного участка – ночной клуб.
Вчера, сегодня, завтра
Исследование по рынку недвижимости: что может произойти с ценами на жилье, как формируется спрос на недвижимость, каковы перспективы развития рынка.
В 2006 цена на недвижимость росла невероятными темпами, в 2009 — падала. C 2010 по конец 2014 года наблюдался плавный рост цен, который происходил на фоне роста доходов населения, улучшения доступности ипотечных кредитов, роста денежной массы при том, что и предложение на рынке жилья увеличивалось достаточно высокими темпами. После резкого снижения ВВП в 2015 году, произошедшего на фоне падения стоимости нефти и газа, российская экономика в 2016 году замедлила свое снижение, а на протяжении 2017 года уже наблюдался ее восстановительный рост. По итогам 2017 года ВВП страны вырос на 1,6%, а по итогам 2018 года Минэкономразвития ожидает его увеличения на 1,8%. На фоне ослабления курса рубля с начала 2018 года, а также ожиданий увеличения налоговой нагрузки, в 2018 году произошло некоторое ускорение инфляции с исторических минимумов, наблюдавшихся в 2017 году (2,5%). В первом квартале 2018 года Банк России продолжил смягчение денежно-кредитной политики, дважды снизив значение ключевой процентной ставки с 7,75% в конце 2017 года до 7,25% на март 2018. Однако в сентябре и декабре на фоне усиления инфляционных рисков регулятор повышал ставку, и на конец 2018 года ее значение вернулось к 7,75%. Процентные ставки по ипотеке в течение года продолжали снижаться, что выразилось в ускорении темпов роста жилищного кредитования. При этом за 10 месяцев 2018 года объем задолженности по ипотечным кредитам год к году вырос на 25,4%. Президент России в своем ежегодном послании Федеральному собранию заявил о необходимости увеличить объемы ввода жилья в стране до 120 млн кв. м с текущего уровня в 80 млн кв. м. Однако отмена механизма долевого финансирования строительства, прошедшая в 2018 году, ставит под сомнение планы правительства по увеличению объемов ввода жилой недвижимости в ближайшие годы.
Как все эти факторы отразятся на стоимости жилой недвижимости в дальнейшем?
Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо рассмотреть основные факторы ценообразования на рынке жилой недвижимости.
Платежеспособный спрос VS предложение недвижимости
В России один из самых низких среди Европейских стран коэффициент жилой площади на одного человека.
К тому же, как показывают исследования, более половины россиян по прежнему считают приобретение недвижимости самым надежным способом вложения денег.
Эти доводы говорят о том, что желание покупать недвижимость у населения присутсвует. Но то, что все хотят ездить на Bentley, не увеличивает объем продаж этих автомобилей. Поэтому в рамках данного фактора необходимо рассмотреть именно платежеспособный спрос или, говоря иначе, объем «новых денег», которые вливаются на рынок недвижимости. Речь идет именно о притоке денежных средств на рынок. Чтобы пояснить это утверждение рассмотрим следующие модели:
«Новые деньги» — это те деньги, которые непосредственно пойдут на увеличение или уменьшение (если они с отрицательным знаком) объема продаж недвижимости. Естественно, что эти «новые деньги» распределяются между первичным и вторичным рынками жилья, то есть поглощают объем вновь построенного жилья (предложения на первичном рынке) и влияют на текущую цену жилья на вторичном рынке.
В зависимости от объема «новых денег» ситуация с ценами на жилье может развиваться по трем сценариям:
Сценарий 1. Объем «новых денег» РАВЕН объему предложения первичного рынка.
В этой ситуации количество «новых денег», потраченных на приобретение жилья, равно стоимости построенного жилья, оцененного по текущей стоимости. То есть спрос равен предложению, и цена в этом случае не изменится.
Сценарий 2. Объем «новых денег» МЕНЬШЕ объема предложения первичного рынка.
В этом случае объем строительства больше, чем рынок способен купить по текущим ценам. Можно предположить, что в такой ситуации застройщики будут снижать цену на жилье. Но только до уровня себестоимости. Ниже этой планки застройщик просто не может опустить цену на жилье, так как тогда он будет работать себе в убыток.
Снижение цен первичного рынка снизит и цены вторичного рынка.
Следует отметить, что этот сценарий, как правило, не бывает длительным по времени, потому что при сокращении рентабельности своей деятельности, застройщики через какое-то время, начнут сокращать объемы строительства. К примеру, в «умирающих» городах, строительство полностью отсутствует, потому что рентабельность деятельности застройщиков отрицательна.
В рамках данного сценария, помимо сокращения объемов ввода в действие жилой недвижимости, следует обратить внимание и на то, что ежегодно происходит процесс старения жилого фонда и убыль жилья. Убыль жилья — это процесс сноса ветхого и аварийного жилья.
Иллюстрацией ко второму сценарию может служить ситуация, сложившаяся в России в период кризиса 2008-2009 годов: в 2008 году рост цен на недвижимость замедлился, а в 2009 и вовсе наблюдалось снижение цен, что свидетельствует о снижении платежеспособного спроса. Это привело к тому, что в 2009 и 2010 годах объем ввода жилой недвижимости, пусть и незначительно, но все же сократился.
Начиная с 2010 года объем ввода нового жилья постоянно увеличивался. В 2012 году этот показатель превысил докризисные значения. В частности, в Санкт-Петербурге по итогам 2015 года объем ввода нового жилья превысил значения 2014 года на 11%, в 2016 году рост объема ввода жилья замедлился, а в 2017 году ввод снизился на 5%. В 2018 году общий ввод жилья, согласно данным Комитета по строительству, вырос на 11,4%. При этом отмена механизма долевого финансирования строительства, прошедшая в 2018 году, ставит под сомнение планы правительства по увеличению объемов ввода жилой недвижимости в ближайшие годы. Кроме того, представители Минстроя отмечают большую необходимость инвестиционных ресурсов в строительной отрасли и длительный срок их окупаемости, в связи с чем темпы нового строительства, скорее всего, будут замедляться.
Сценарий 3. Объем «новых денег» БОЛЬШЕ объема предложения первичного рынка.
В этой ситуации объем вновь построенного жилья не способен удовлетворить спрос в виде «новых денег», и это выливается в повышение цен первичного и вторичного рынка. Это типичная ситуация, которая существовала в России с начала 90-х годов. То есть при текущей, очень плохой обеспеченности населения жильем объем денег, который расходуется на приобретение жилья, целиком покрывает объем существующего ввода, а оставшаяся часть денег идет на приобретение жилья на вторичном рынке. При этом, соответственно, повышаются цены вторичного, а за ним и первичного рынков.
Отдельно хотелось бы рассмотреть крайний случай, когда новое строительство отсутствует, то есть, ввода на первичном рынке нет. Если при этом «новые деньги» будут приходить на рынок жилья, то это неизбежно приведет к росту цен на вторичном рынке. Если же «новых денег» на рынке нет, то цена на жилье останется на том же уровне.
Каким же образом появляются «новые деньги»?
В рамках аналитических исследований, проводимых управляющей компанией «Арсагера», были определены следующие основные статьи, которые влияют на приток «новых денег» на рынок недвижимости:
И если прогнозы по первым двум статьям осуществляются Центральным банком РФ, то доходы населения никто не прогнозирует. Аналитикам компании необходимо спрогнозировать не только совокупный доход населения, но и в каких пропорциях он будет потрачен. При этом весь совокупный доход населения распределяется следующим образом:
Таким образом, точный прогноз каждого из этих пунктов, в совокупности с прогнозами по объему ипотечного кредитования и притоку частного капитала, позволит определить объем «новых денег» на рынке недвижимости и, соответственно, спрогнозировать цену на квадратные метры жилья.
Что ожидает рынок недвижимости?
Для ответа на этот вопрос в компании регулярно проводится подготовка аналитического обзора по недвижимости, основные моменты которого приведены далее.
Мы уже обозначили, что в России мощный базовый спрос на недвижимость. Это один из факторов, который позволяет говорить об ускорении притока «новых денег» на рынок недвижимости. Другим фактором может служить объем ипотечного кредитования.
В 2011 году произошел переход от восстановления рынка ипотечного кредитования к его дальнейшему развитию. В 2012-2014 годах эта тенденция продолжилась. С начала 2013 года до середины 2014 года наблюдалось плавное снижение ставок по ипотечным кредитам. Объемы выдачи новых кредитов находились на своих исторических максимумах. Однако в конце 2014 года произошло резкое повышение процентных ставок, в том числе и по ипотечным кредитам (на фоне резкого ослабления курса рубля). Это выразилось в замедлении темпов роста рынка ипотечного кредитования в 2015 году. Тем не менее, в 2016 году, на фоне сокращения совокупного кредита экономике, ипотека стала одним из немногих видов кредитования, показавшим рост. Дело в том, что значительную поддержку рынку ипотечного кредитования в 2015-2016 годах оказало решение правительства о предоставлении Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и банкам средств для субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на первичном рынке. Субсидии предоставлялись для того, чтобы ставка по ипотечным кредитам не превышала 12%. В 2017 году программа господдержки ипотеки завершилась, однако условия на рынке ипотечного кредитования для заемщиков будут становиться все более привлекательными по мере смягчения денежно-кредитной политики Центральным Банком на фоне низкой инфляции. По итогам января-октября 2018 года объем выданных ипотечных кредитов вырос на 58% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, а средневзвешенная ставка снизилась с 9,8% в конце 2017 года до 9,2% по состоянию на конец октября 2018 года.
В 2014 году существенно замедлились темпы роста денежной массы. На фоне увеличения объемов строительства, динамика капитализации рынка недвижимости в этот период заметно опережала темпы роста денежной массы. Однако в 2015-2016 годах капитализация первичного рынка жилья, закрепившись на высоком уровне, практически перестала расти вследствие скромной динамики цен на новостройки. По итогам 2018 года на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга цены выросли на 7,2%, на вторичном – увеличились на 6,2%. Что касается среднегодовой цены, то на вторичном рынке в 2018 году она выросла на 2.6%, на первичном – выросла на 2,5% по сравнению с 2017 годом.
Приведем расчеты по притоку «новых денег» на рынок недвижимости для России в целом,
и отдельно для Санкт-Петербурга.
Исходя из данных по притоку «новых денег» и прогноза по объему ввода жилья, аналитики компании составляют прогноз по стоимости квадратного метра недвижимости на первичном и вторичном рынках.
Отдельно стоит отметить, что прогнозируются не цены на конец прогнозного года, а именно средневзвешенные цены рынка недвижимости в прогнозном году. При этом, так как неизвестно, как именно распределится спрос и предложение внутри года, оцениваются возможные варианты изменения цен и делается заключение о ценах на конец года.
Итак, согласно нашему исследованию рынка недвижимости, в ближайшие годы нас будет ожидать плавный рост цен на рынке жилой недвижимости, как в России, так и в Санкт-Петербурге. В результате среднегодовая цена на недвижимость в Санкт-Петербурге увеличится следующим образом:
Мы ожидаем, что по итогам 2019 года цены на вторичном рынке Санкт-Петербурга увеличатся на 4,5%, в 2020 – на 7,4%, в 2021 – на 8,2%.
Оценить адекватность модели спроса и предложения можно при помощи расчета коэффициента доступности жилья. Коэффициент доступности жилья — отношение средней стоимости жилья к среднегодовому доходу домохозяйства (семьи).
По нашим оценкам, на конец 2018 года коэффициент по России и Санкт-Петербургу составляет 2,1 и 3,2 соответственно. Мы прогнозируем сохранение похожих значений до 2021 года.
Подробнее ознакомиться с нашими исследованиями по рынку недвижимости Вы можете в аналитическом обзоре «Жилая недвижимость. Основные тенденции на рынке жилья России и СанктПетербурга».
