Что делать если купил машину или квартиру в залоге у банка? Как проверить машину/квартру на залог | BanksToday

Что делать если купил машину или квартиру в залоге у банка? Как проверить машину/квартру на залог | BanksToday Залог недвижимости

Дело о дду, или как не нарваться на квартиру в залоге?

Коллегия по экономическим спорам ВС РФ (КЭС) 17 августа рассмотрит дело «Комерчни банка» о ДДУ, ипотеке и правах банка по кредитам застройщику (дело № 306-ЭС17-4994). На первый взгляд, спор сосредоточен вокруг регистрационных записей, однако выводы суда могут существенно повлиять на права граждан-дольщиков, покупающих квартиры по ДДУ.

Дольщики, получающие построенные квартиры, по 214-ФЗ получают их свободными от залога, даже если застройщик имеет долги по банковским кредитам, обеспеченным залогом объекта долевого строительства (ч. 8 ст. 13 Закона № 214-ФЗ). Этим правилом воспользовались юрлица, выкупившие у застройщика по ДДУ большое число квартир.

Банк, выступавший кредитором застройщика под залог объекта, потребовал сохранения залогового обременения. Нижестоящие суды банку отказали, но теперь жалоба банка передана в КЭС. Особенность дела в том, что во время обращения банка в ВС окружной арбитражный суд удовлетворил другой иск банка о недействительности ДДУ (дело № А65-14703/2021). Мотивы этого решения представляют сейчас наибольший интерес.

Застройщик, ООО «Мегаполис», продал основную часть построенных квартир в многоквартирном доме ООО «Щербаковский парк» (покупателю) по двум ДДУ. Один ДДУ был заключен за десять дней, другой – за пять дней до выдачи застройщику разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Госрегистрация обоих ДДУ произошла после даты выдачи разрешения, причем второго (более позднего) ДДУ – даже позже передачи квартир во владение покупателя и регистрации его права собственности. Покупатель руководствовался тем, что в момент заключения ДДУ и получения квартир никаких залоговых обременений в отношении квартир зарегистрировано не было (залоговое обременение в пользу «Комерчни банка» было зарегистрировано только в отношении земельного участка под строительство).

Основные мотивы суда:

  1. Для заключения ДДУ застройщик, уже получивший банковский кредит под залог объекта долевого строительства, должен иметь согласие банка.
  2. Наличие поручительства по обязательствам застройщика перед банком не отменяет условия о согласии банка на привлечение других дольщиков, поскольку поручительство должно быть не перед банком, а перед дольщиками (такое толкование суд дал ч. 6 ст. 13 Закона № 214-ФЗ).
  3. После разрешения на ввод дома в эксплуатацию ДДУ быть не может – это будет уже купля-продажа будущей недвижимости. В такой ситуации ДДУ является прикрытием ДКП и потому притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
  4. Заключение ДДУ являлось злоупотреблением правом, поскольку покупатель квартир не осуществлял хозяйственной деятельности, его директором был сотрудник застройщика, ДДУ предусматривали отсрочку платежа почти на год, т.е. разумной экономической цели сделка не имела. Кроме того, покупатель через два месяца продал квартиры, полученные по ДДУ и оформленные в собственность, управляющей компании ПИФа.

В деле два основных вопроса, способных повлиять на развитие практики:

  1. В какой момент нельзя заключить ДДУ, а необходимо заключать ДКП?
  2. Каково соотношение залоговых прав участников ДДУ и банков, кредитующих застройщика?

Соотношение ДДУ и ДКП

Вывод о том, что ДДУ может заключаться только на этапе строительства (т.е. до ввода объекта в эксплуатацию), сомнений не вызывает. Риски для участников ДДУ могут возникнуть в «пограничной зоне», когда строительство завершается либо фактически завершено, но разрешения на ввод дома в эксплуатацию еще нет.

Предположим, разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано между двумя датами – подписания ДДУ и его регистрации. Каковы риски признания ДДУ недействительным, применения правил о ДКП и о праве следования залога? Очевидно, что риски существенные, поскольку для третьих лиц (в т.ч. банка, кредитовавшего застройщика) значение будет иметь регистрационная запись и ее дата.

Для обоснования вывода о значении регистрационной записи следует сказать о соотношении прав участников строительства, которые, по сути, конкурируют друг с другом. ДДУ можно рассматривать в качестве обременения объекта недвижимости (пусть даже обременением в чисто экономическом смысле), поскольку участник ДДУ является обладателем прав залога, а также прав, способных при наступлении определенных в законе обстоятельств прекратить право залога других залогодержателей (тех же банков) в отношении заложенного объекта (его части).

Поэтому, как любое обременение, ДДУ имеет значение для третьих лиц только после госрегистрации, т.е. придания публичности. Косвенное подтверждение вещной природы прав по ДДУ дал ВС РФ в Обзоре судебной практики № 3 за 2020 год (утвержден Президиумом ВС РФ 12 июля 2020 года).

Если дольщик сознательно пошел на подписание ДДУ «задним числом», то, очевидно, он должен нести риски, связанные с недействительностью сделки. В зоне риска, однако, могут оказаться добросовестные дольщики, у которых регистрация ДДУ по каким-то причинам затянулась.

Пример уклонения застройщика от регистрации ДДУ приведен в Обзоре судебной практики по делам, связанным с участием граждан в долевом строительстве (утвержден Президиумом ВС РФ 19 июля 2020 года, п. 6). Кроме того, гражданин-дольщик может при заключении ДДУ не иметь точной информации о дате ввода дома в эксплуатацию, что может обернуться тяжбой, связанной с введением гражданина в заблуждение.

Еще про залог:  Как безопасно купить квартиру в залоге — сервис быстрых выписок Egrnreestr

Итак, покупать по ДДУ квартиру в построенном или почти построенном доме рискованно. Означает ли это, что нужно предусмотрительно заключать ДКП будущей вещи? Здесь рисков, скорее всего, не меньше. Застройщик должен будет зарегистрировать право собственности на себя и только потом передать квартиру покупателю, однако в этом случае правила 214-ФЗ об очистке имущества от залоговых обременений действовать не будут.

Если у застройщика останутся обязательства перед банком, обеспеченные залогом, то квартира, по общему правилу, перейдет к покупателю с залоговым обременением. Более того, есть риск, что покупатель заранее не сможет увидеть наличие обременения: регистрация права собственности застройщика и права залога банка вряд ли произойдут одновременно.

Сведения о залоге могут появиться в период совершения/госрегистрации ДКП или даже после. Покупатель, конечно, сможет доказывать свою добросовестность (для освобождения имущества от залога) либо требовать расторжения ДКП, но проблемы в любом случае будут серьезные.

Соотношение залоговых прав в отношении объекта долевого строительства

Нормы 214-ФЗ в этой сфере очень казуистичны: конкурирующими залогодержателями являются участники ДДУ и банки, кредитующие застройщика, старшинство залогов не установлено, ряд положений закона фрагментарно изменялись и дополнялись, формулировки требуют толкования.

Условия договоров застройщика с банками гражданам-дольщикам обычно неизвестны. Среди условий, однако, крайне важным является согласие банка на прекращение залога на построенные квартиры, передаваемые участникам ДДУ (части 6 и 7 ст. 13 Закона № 214-ФЗ).

Из текста 214-ФЗ не следует однозначного вывода, является ли норма ч. 8 ст. 13 о прекращении залога императивной и может ли условие договора с банком ее отменить (или, напротив, договор с банком при отсутствии условия о согласии должен считаться незаключенным).

В качестве альтернативы согласию банка ч. 6 ст. 13 Закона № 214-ФЗ предусматривает поручительство, но здесь формулировка еще более казуистичная. Перед кем должно быть поручительство? В деле «Комерчни банка» было поручительство перед банком, но арбитражный суд кассационной инстанции сказал, что поручительство должно быть не перед банком, а перед дольщиками. Если над толкованием формулировки закона ломают голову суды, то как могут разобраться в этом граждане-дольщики?

Получается, что участники ДДУ, являющиеся по 214-ФЗ залогодержателями, конкурируют с банками и далеко не всегда могут эту конкуренцию выиграть. Тем более что в тонкости отношений застройщика с банками граждане не посвящены. При этом риски, связанные с датой госрегистрации ДДУ могут пасть на граждан в полной мере. Как отмечалось выше, ДДУ можно рассматривать как обременение, существенную роль для которого играет публичность.

Выводы

Участившиеся банкротства застройщиков подталкивают государство к ужесточению требований и созданию системы гарантий, а граждан – к покупке квартир на завершающих этапах строительства. Гарантии дольщикам, в свою очередь, могут использоваться для злоупотреблений, борьба с которыми ударит в т.ч. по добросовестным участникам отношений.

В деле «Коммерчни банка» борьба со злоупотреблениями может обернуться рисками для граждан, добросовестно заключающих ДДУ. Борьба со злоупотреблениями, очевидно, требует более глубоко исследования природы отношений и прав по ДДУ, соотношения прав различных залогодержателей, а также четкого толкования положений 214-ФЗ и последствий их несоблюдения.

Квартира в залоге банка: покупка квартиры и перевод долга: как оформить?

Оцените статью
Добавить комментарий