Где найти книгу?
📙 Данное практическое пособие раскрывает вопросы, связанные с обеспечением исполнения договорных условий путем передачи в залог движимого и недвижимого имущества. Рассматриваются вопросы: какие требования могут быть обеспечены залогом, какое имущество может быть передано в залог, на какие вопросы необходимо обратить внимание при заключении договора залога, какие документы потребовать с потенциального залогодателя, какова должна быть форма залога, необходимо ли нотариальное удостоверение залога, необходима ли государственная регистрация.
Особое внимание уделено порядку реализации предмета залога в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом (судебный, внесудебный порядок). Для лучшего восприятия материала предлагаются таблицы, схемы. В содержание пособия включены примерные договоры отдельных видов залога. Пособие рассчитано на специалистов организаций, работа которых связана с заключением гражданско-правовых договоров.
Остались вопросы к адвокату?
Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве 7 (499) 288-34-32 или в Самаре 7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!
Правовая природа института ипотеки
Право
УДК 347.27
Лепехин Илья Александрович
Ilya Lepekhin
ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ
ON A PROBLEM OF LEGAL NATURE OF MORTGAGE SERVICES
В статье рассмотрена правовая проблема The article is devoted to a problem of legal nature ипотеки с позиций известных цивилистов и пра- of mortgage services viewed by famous civilists and воведов law scholars
Ключевые слова: залог, ипотека, обязательственное Key words: Security, mortgage, the law of obligations, the прав о, в ещное прав о law of property
На протяжении длительного времени в науке идет спор: относится ипотека к обязательственному или вещному праву. Первоначально преобладала концепция, в соответствии с которой залоговые правоотношения, в том числе и институт ипотеки, было принято относить к правам вещным.
Так, известный русский государственный деятель и правовед К.П. Победоносцев считал, что «право залога больше тяготеет к вещным правам, нежели к обязательственным, в связи с тем, что обеспечение при залоге носит вещный характер» [1], а ипотека, как форма залога, «есть вещное право» [2]. И.А. Покровский писал, что цель «права залога» — обеспечить требование кредитора, делает «вещное залоговое отношение» добавочным к личному обязательственному отношению между кредито-ром и должником [3]. По словам А. М. Гуляева, отнесение права залога к вещным правам объясняется наличием юридической связи между предметом залога и залогодержателем, заключающейся в возможности извлечь из за-
ложенного имущества его меновую стоимость [4].
Интересную характеристику залога дает Л.А. Кассо: «Залоговое право, как право, создающее в пользу залогодержателя исключительное положение по отношению к известной части чужого имущества, может быть отнесено к той категории правомочий, которые романисты называют вещными правами. Но среди по -следних оно, тем не менее, занимает обособленное место ввиду того, что оно, в отличие от них, не имеет целью ни пользование, ни обладание вещью, а только получение известного размера ее стоимости и что, кроме того, с осуществлением этого правомочия залогодержателя связано прекращение самого залогового права» [5].
Подобную точку зрения разделял и известный дореволюционный цивилист Г.Ф. Шершеневич, который относил права залогодержателя в отношении заложенного имущества к вещным правам, относящимся к группе прав на чужую вещь, где ценность чужого
имущества служит обеспечением права требования. По его словам, вещный характер права залога «обнаруживается из того, что, имея своим объектом вещь, оно всюду следует за нею, независимо от права собственности на нее, которое может переходить от одного лица к другому» [6].
Данной позиции придерживаются и мно-гие современные ученые. В этом случае «слово «ипотека» вызывает представление о залоге, составляющем только один род вещных прав» [7]. О необходимости включения залоговых правоотношений в раздел «Вещное право » заявляет и известный цивилист В.М. Будилов. В обосновании верности своей точки зрения он пишет, что залогу присуще такое основное свойство, как следование за вещью, что в залоге налицо приоритет вещного права [8].
К вещным правам относит ипотеку и Л.В. Щенникова, указывая на то, что ей присущи свойства вещных прав, такие как право следования за вещью и всеобщий характер защиты. По её словам, во всех случаях, когда «предметом залога является материальная вещь и свои права залогодержатель может реализовать непосредственно, помимо воли залогодателя, соблюдая лишь установленный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залог выступает правом вещным» [9].
Противоположной точки зрения придер-живаются специалисты, считающие ипотеку «способом обеспечения обязательств» [10]. Так профессор О.С. Иоффе утверждал, что «залогодержатель находится с собственником в особом правоотношении, носящим двусто -ронний характер, где оба субъекта выступают одновременно в качестве носителей прав и обязанностей» [11].
У залога есть черты, сближающие его и с вещными, и с обязательственными правами; но все вопросы, возникающие по поводу залога, могут быть более или менее удовлетворительно разрешены лишь в случае признания залога обязательственным правом [12].
М.И. Брагинский пишет, что «с учетом…
обстоятельств юридико-технического характе-ра представляется обоснованным включение залога в ГК в раздел, посвященный обязательственному праву» [13].
Именно из этой концепции исходит законодатель, расположив нормы об ипотеке в части обязательственного права (ст. 334 ГК РФ).
Следует признать, что залог недвижимости (ипотека), как право, имеет свойство следования за вещью, что является типичным свойством именно вещных прав. Но при этом «вещность залога существует лишь постольку, поскольку она в состоянии обеспечить выполнение обязательств по кредитному договору»
[14].
Под вещным правом принято понимать право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства
[15].
При залоге же зачастую, а при ипотеке всегда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Залогодержатель не использует предмет залога. Он лишь в случае неисполнения должником обязательства по обеспеченному ипотекой обязательству получает право удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества. Следует отметить, что такое право может и не наступить, если должник надлежащим образом будет выполнять свои обязательства перед залогодержателем [16].
Залог в своей основе остается способом обеспечения исполнения обязательств. Вещность залога существует лишь постольку, по -скольку она в состоянии обеспечить выполне -ние основного обязательства [17].
По нашему мнению, залог недвижимости не является и никогда не являлся в полной мере вещным правом в той степени, каким является, к примеру, право собственности на не -движимость. Обладая, в некоторой степени, вещно-правовыми характеристиками, исторически и практически главным предназначением
ипотеки всегда было обеспечение определенных обязательств. Без них она не может существовать . А вещность в ипотеке присутствует лишь постольку, поскольку она способна обеспечить выполнение основного обязательства.
1. Победоносцев, К.П. Курс гражданского права: В 3-х т. Т. 1 [Текст] I К.П. Победоносцев; Под ред. В.А. Томсинова. — М., 2003.
2. Покровский, И.А. Основные проблемы гражданского права [Текст] I И.А. Покровский. — М., 199S:
3. Гуляев, А.М. Русское гражданское право. Обзор действующего законодательства, кассационной практики Правительствующего Сената и проекта гражданского уложения: пособие к лекциям. 3-е изд. [Текст]. — СПб., 1912.
4. Кассо, Л.А. Понятие о залоге в современном праве [Текст]I Л.А. Кассо. — М., 1999.
5. Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права [Текст] I Г.Ф. Шершеневич. — М.,
1995.
в. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России [Текст] I Под ред. В.С. Ема. — М., 1999.
1. Будилов, В.М. Залоговое право России и ФРГ [Текст] IВ .М. Будилов. — СПб., 1993.
S. Щенникова, Л.В. Вещные права в гражданском праве России [Текст] IЛ .В. Щенникова. — М.,
1996.
9. Попова, О .В. Залог и ипотека. Договоры, рекомендации, комментарии [Текст] I О .В. Попова. — М., 2006.
10. Довдиенко, И.В. Ипотека. Управление.
Исходя из этого, правильным представляется отнесение ипотеки именно к обязательственному праву и понимание её как вещного способа обеспечения обязательств.
_________________________________Литература
Организация. Оценка [Текст] / И.В. Довдиенко, В.З. Черняк. — М., 2005.
11. Киндеева, Е.А. Недвижимость: права и сделки [Текст] / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. -М., 2008.
12. Иоффе, О .С. Правоотношение по советскому гражданскому праву [Текст] / О.С. Иоффе // Избранные труды по гражданскому праву. — М., 1999.
13. Хвостов, В.М. Система римского права [Текст]/В.М. Хвостов. — М., 1996.
14. Брагинский, М.И. Правовое регулирование залога в Российской Федерации /Текст] /М.И. Брагинский. — М.,1994.
15. Меркулов, ВВ. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России [Текст] / В.В. Меркулов. -СПб., 2003.
16. Толстой, Ю .К. Гражданское право [Текст] /ЮК. Толстой. — М., 1998. — Ч. 1.
11. Аюшеева, С.Д. Гражданскоправовые
проблемы обеспечения интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования : дисс. на соиск. … канд. юрид. наук: 12.00.03. / СД. Аюшеева. — М., 2004.
18. Смолянников, А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества [Текст] /А. Смолянников //Вопросы экономики. — 1991. — № 1.
Коротко об авторе___________________________________________________________________________Briefly about author
Лепехин И.А., аспирант, Тверской государственный уни- I. Lepekhin, The post-graduate student, faculty of law, Tver
верситет (ТвГУ) State University
ilja-lepehin@rambler.ru
Научные интересы: гражданское право
Research interests: civil law
Список источников и литературы
Источники:
- 1) Конституция Российской Федерации: принята 12.12.1993г. — М.: Юристъ, 2006. — 64 с.
- 2) Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (ред. от 27.07.2006 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. — N 32. — Ст. 3301.
- 3) Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 г. №14-ФЗ (ред. от 30.06.2006 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29.01.1996 г. — N 5. — Ст. 410.
- 4) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ (ред. от 30.06.2006 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 3.01.2005 г. — N 1 (часть I). — Ст. 14.
- 5) Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ (ред. от 27.07.2006 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29.10.2001 г. — N 44. — ст. 4147.
- 6) Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 г. №223-ФЗ (ред. от 28.12.2004 г.) // Собрание законодательства РФ. — №1. — 01.01.1996 г.
- 7) Закон РФ «О недрах» от 21.02.1992 г. №2395-1 (ред. от 22.08.2004 г., с изм. и доп. от 01.01.2005 г.) // Российская газета. — 05.05.1992 г.
- 8) Закон РФ от 29.05.1992 г. №2873-1 «О залоге» (ред. от 26.07.2006 г.) // Ведомости СНД и ВС РФ. — 11.06.1992. — N 23. — ст. 1239.
- 9) Федеральный закон от 08.08.2001 г. №128 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (ред. от 27.07.2006 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 13.08.2001 г. — N 33 (Часть I). — Ст. 3430.
- 10) Федеральный закон от 11.11.2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (ред. от 27.07.2006г.) // Собрание законодательства РФ. — 17.11.2003. — N 46 (ч. 2). — Ст. 4448.
- 11) Федеральный закон от 15.04.1998 г. №66 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ред. от 30.06.2006 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 20.04.1998 г. — N 16. — Ст. 1801.
- 12) Федеральный закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 01.01.2007 г.) // Собрание законодательства РФ. — 20.07.1998. — N 29. — Ст. 3400.
- 13) Федеральный закон от 21.07.1997 г. №119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (ред. от 12.11.2005 г.) // Собрание законодательства. — 1997. — 330. — Ст. 3591.
- 14) Федеральный закон от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 18.12.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. — 28.07.1997. — N 30. — ст. 3594.
- 15) Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 27.07.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. — 03.08.1998. — N 31. — Ст. 3813.
Литература:
- 16) Брагинский М.И. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». — М.: Инфра-М, 1999. — 302 с.
- 17) Быстров Е. Исторический опыт и современное законодательство об ипотеке земли. // В кн. Залог и ипотека в российской и зарубежном праве. Материалы Международной научной конференции. — М., 1999.
- 18) Гражданское право. Учебник. Т. 1 / Под ред. Е.А.Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2006. — 572 с.
- 19) Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит: Комментарий жилищного законодательства: С учетом нового законодательства РФ. — М.: Эксмо, 2006. — 368 с.
- 20) Жуков Е.Ф. Банки и банковские операции. — М.: Банки и биржи, 1997. — 471 с.
- 21) Захарова Н.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). — М.: Юрайт, 1999. — 189 с.
- 22) Киселев А.А. Субъекты договора ипотеки, из взаимные права и обязанности // Бюллетень нотариальной практики. — 2003. — №3. — С. 10-21.
- 23) Меркулов В.В. Положение об ипотеке в Гражданском кодексе Российской Федерации. // Правовые вопросы строительства. -2006. — № 2. — С. 21 — 24.
- 24) Наумова Л. Права на участок при ипотеке помещений // ИПС КонсультантПлюс, раздел Комментарии законодательства.
- 25) Наумова Л.Н. Закон об ипотеке :Анализ, критика, рекомендации. — М.: Викор-Медиа,2006 -240 с.
- 26) Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»./ Под ред. М.Г. Масевич. — М.: Инфра-М, 1999. — 332 с.
- 27) Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. — М.: Госюриздат, 1959. — 416 с.
- 28) Основные институты гражданского права зарубежных стран / Под ред. В.В. Залесского. — М.: Норма, 2000. — 648 с.
- 29) Понька В.Ф. Развитие ипотеки в России // Актуальные проблемы государства и права на рубеже веков. Тезисы докладов. — М., 2000. — С. 174-178.
- 30) Попова О.В. Залог и ипотека: Договоры, рекомендации, комментарии. -М.: Альфа-Пресс, 2005. — 392 с.
- 31) Проскурин А.Г. Развитие законодательства об ипотеке // Правовые вопросы строительства. — 2006. — №2. — С. 26-28.
- 32) Савина А.А. О перспективах ипотеки в России // Адвокат. — 2005. — №1. — С. 40-44.
- 33) Смирнов В.В., З.П. Лукина Комментарий к федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». — М.: Фонд Правовая культура, 1999. — 246 с.
- 34) Туранин В.Ю., Самострелова О.И. Правовое регулирование ипотеки на федеральном и региональном уровнях. // Юрист. -2006. — № 6. — С. 3 — 7.
Материалы судебной практики:
- 35) Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда от 08.12.1998 г. No. 5046/98 // ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
- 36) Определение Верховного Суда от 15.07.2002 года №11-В02-11 // ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
- 37) Определение Верховного Суда от 15.07.2002 г. №11-В02-14// ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
- 38) Постановление ФАС ЗСО от 7.08.1997 г. по делу N Ф04/1000-205/А03-97 // ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
- 39) Постановление ФАС СЗО от 07.07.2006 г. №А56-19455/05 // ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
- 40) Постановления ФАС СЗО от 11.01.2005 г. №А56-21422/04 // ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
- 41) Постановление ФАС ЗСО от 13.01.2005 г. №А56-25483/04 // ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
- 42) Постановление ФАС ЗСО от 27.03.2006 г. №А05-7901-2005-23 // ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
- 43) Постановление ФАС ЗСО от 23.03.2006 г. №А26-3088-2005-11 // ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
- 44) Постановление ФАС ЗСО от 27.01.2006 г. №А56-45068/06;
- 45) Постановление ФАС ЗСО от 27.12.2005 г. №А56-8458/05 // ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
- 46) Постановления ФАС СЗО от 23.11.2006 г. №А-56-53958/05 // ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
- 47) Постановление ФАС ЗСО от 25.05.2006 г. №А-42-9228/06 // ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
- 48) Постановление ФАС ЗСО от 31.03.2006 г. №А56-13151 // ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
- 49) Постановления ФАС СЗО от 28.04.2006 г. №А56-20300/06 // ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
- 50) Постановление ФАС ЗСО от 13.01.2006 г. №А56-33123/06 // ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
- 51) Постановление ФАС ЗСО от 10.06.2005 г. №А21-8418/04-01 // ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
- 52) Постановление Президиума ВАС от 18.06.2002 г. №2337/02 // ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
- 53) Постановление ФАС ЗСО от 12.10.2004 г. №8062/04 // ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
- 54) Информационное письмо ВАС РФ от 28.01.2005 г. №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
