Банковское дело » Банковские кредиты » ЗАЛОГ И ЗАЛОГОВЫЙ МЕХАНИЗМ

Банковское дело 
» Банковские кредиты  » ЗАЛОГ И ЗАЛОГОВЫЙ МЕХАНИЗМ Залог недвижимости

Залог и залоговый механизм

Залог имущества клиента представляет собой один из распространенных способов обеспечения возвратности банковского кредита. Залог имущества оформляется договором о залоге, подписанным двумя сторонами и подтверждающим право кредитора при неисполнении платежного обязательства заемщиком получить преимущественное удовлетворение претензии из стоимости заложенного имущества.

Использование залога в практике организации кредитных отношений предполагает наличие специального механизма его применения.

Залоговый механизм есть процесс подготовки, заключения и исполнения договора о залоге и начинает действовать в момент рассмотрения кредитной заявки как условие заключения кредитного договора. Применяется этот механизм в течение всего периода пользования ссудой. Реальное обращение к исполнению залогового механизма возникает на завершающей стадии движения кредита — на стадии погашения ссуды — и лишь в отдельных случаях, когда клиент не может погасить ссуду выручкой или доходом.

В банковской практике операции по оформлению и реализации залогового обеспечения называют залоговыми операциями. Залоговые операции коммерческих банков не имеют самостоятельного значения. Они носят вторичный характер по отношению к ссудным операциям, так как являются производными от них.

Основная цель проведения залоговых операций — обеспечение возвратности денежных средств банка, выплаченных по предоставленным заемщикам кредитам и кредитным продуктам банка-кредитора.

Залоговая работа банка строится на следующих принципах:

  • ? формирование надежного залогового портфеля;
  • ? единство требований к работе с залогами на всех уровнях структуры банка;
  • ? обеспечение оперативного и эффективного контроля на всех этапах работы с залогами.

В соответствии с изложенными принципами банк-кредитор проводит залоговую работу по восьми направлениям:

  • 1) определение требований к составу, структуре и качественным характеристикам залогового обеспечения, формирования перечня приоритетных видов залогового обеспечения;
  • 2) разработка, применение и совершенствование единой системы учета результатов работы с залогами;
  • 3) применение и совершенствование способов и приемов мониторинга состояния и изменения стоимости заложенного имущества;
  • 4) создание надежной системы страхования залогового имущества;
  • 5) сбор, анализ информации и формирование базы данных о конъюнктуре рынка по основным видам принимаемого в залог имущества;
  • 6) совершенствование методов анализа и оценки залогового обеспечения;
  • 7) взаимодействие с оценочными организациями;
  • 8) обучение и повышение квалификации специалистов по залоговой работе.

Заемщики должны в представляемые ими в банк кредитные заявки вносить информацию о предлагаемом в залог имуществе:

  • ? реквизиты документов, подтверждающих право на предлагаемое в залог имущество;
  • ? стоимость, по которой имущество приобреталось;
  • ? условия хранения имущества;
  • ? перечень (спецификацию) предлагаемого в залог имущества с указанием его родовых и индивидуальных признаков;
  • ? указание на то, является ли заемщик залогодателем либо в качестве залогодателя выступает третье лицо.

С правовой точки зрения действие залогового механизма можно представить схематично (рис. 15.1). На данной схеме приведен частный случай, когда залогодателем и заемщиком выступает одно лицо. Вместе с тем в соответствии с действующим законодательством залогодателем может выступать третье лицо — юридическое или физическое.

Структура залогового механизма

Рис. 15.1. Структура залогового механизма

Центральное место в правовом содержании залогового механизма принадлежит определению права собственности, владения, распоряжения и пользования заложенным имуществом (см. рис. 15.1). Эти вопросы в законодательстве разных стран решаются неодинаково. В нашей стране правовая основа залогового механизма определена Законом РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге», Законом об ипотеке (залоге недвижимости) и ГК РФ. В соответствии с этими нормативными документами:

  • ? залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо;
  • ? залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения;
  • ? владение заемщиком заложенным имуществом может быть непосредственное и опосредованное;
  • ? залог может сопровождаться правом пользования предметами залога в соответствии с его назначением.

Процесс реализации залогового механизма состоит их четырех основных этапов:

  • 1) выбор предметов и видов залога;
  • 2) осуществление оценки предметов залога;
  • 3) составление и исполнение договора о залоге;
  • 4) порядок обращения взыскания на залог.

Предметом залога может быть всякое имущество, в том

числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, а также прав, уступка которых другому лицу запрещена ГК РФ. Предметом залога могут быть также вещи и имущественные права, которые залогодатель приобретет в будущем.

В зависимости от материально-вещественного содержания предметы залога подразделяют на две группы: залог имущества и залог имущественных прав.

Залог имущества предусматривает:

  • а) залог товарно-материальных ценностей:
    • ? сырья, материалов, полуфабрикатов,
    • ? товаров и готовой продукции,
    • ? аффинированных драгоценных металлов в слитках, золотых изделий, украшений, предметов искусства и антиквариата,
    • ? прочих товарно-материальных ценностей;
  • б) залог ценных бумаг, включая векселя;
  • в) залог депозитов, находящихся в том же банке;
  • г) залог недвижимости (ипотека).

Залог имущественных прав включает в себя:

  • а) залог права арендатора;
  • б) залог права автора на вознаграждение;
  • в) залог права заказчика по договору подряда;
  • г) залог права комиссионера по договору комиссии.

Чтобы то или иное имущество клиента могло стать

предметом залога, необходимо его соответствие критериям приемлемости и достаточности. Критерий приемлемости отражает качественную определенность предмета залога, критерий достаточности — количественную. Существуют общие и специфические требования к качественной и количественной определенности предметов залога.

Общие требования к качественной стороне предметов залога независимо от их материально-вещественного содержания сводятся к следующему:

  • 1) предметы залога (вещи и имущественные права) должны принадлежать заемщику (залогодателю) или находиться у него в хозяйственном ведении;
  • 2) предметы залога должны иметь денежную оценку;
  • 3) предметы залога должны быть ликвидными, т.е. обладать способностью и возможностью быть реализованными.

Общим требованием к количественной определенности предметов залога является превышение стоимости заложенного имущества по сравнению с основным обязательством, которое имеет залогодатель по отношению к залогодержателю, т.е. стоимость заложенного имущества должна быть больше суммы ссуды и причитающихся за нее процентов.

Специфические требования к качественной и количественной определенности предметов залога зависят от вида залога и степени риска, сопровождающей соответствующие залоговые операции.

Приемлемость товарно-материальных ценностей для залога определяется двумя факторами:

  • 1) качество ценностей;
  • 2) наличие у кредитора возможности контролировать их сохранность.

Критериями качества товарно-материальных ценностей

являются: быстрота реализации, относительная стабильность цен, обязательность страхования, долговременность хранения. Поэтому скоропортящиеся продукты, как правило, не используются для залога.

В российской практике общие требования для целей кредитования дополнены двумя условиями:

  • 1) ценности, используемые для залога, должны иметь устойчивый рынок, подтверждающий не только способность, но и возможность их реализовать, причем в срок, не превышающий 180 дней;
  • 2) должна быть в наличии вся юридическая документация в отношении залоговых прав кредитора, причем в ней должны быть заверения об отсутствии условий, препятствующих реализации этих прав.

Важно не только определить критерии качества, выбрать в соответствии с ним ценности, но и обеспечить их сохранность. Только в этом случае залог ценностей может быть гарантией возврата кредита. Поэтому наиболее надежным способом обеспечения сохранности заложенных ценностей является передача их кредитору, т.е. банку. В данном случае заемщик остается собственником заложенного имущества с опосредованным владением. Он не может распоряжаться заложенными ценностями и использовать их. Этот вид залога называется закладом. Кредитор приобретает при закладе право пользования заложенным имуществом. Одновременно на него переходит обязанность надлежащим образом содержать и хранить предмет заклада, нести ответственность за его утрату и порчу.

При отсутствии у банка складских помещений такой залог по отношению к товарно-материальным ценностям имеет ограниченную сферу применения. В качестве предметов заклада могут выступать валютные ценности, драгоценные металлы, изделия искусства, украшения.

Действующим законодательством предусматривается также возможность (по соглашению сторон) оставления заложенных товарно-материальных ценностей у залогодателей.

При залоге с оставлением имущества у залогодателя банком оцениваются следующие моменты:

? правовые основания, на которых производится хранение (эксплуатация) имущества;

  • ? соответствие условий хранения (эксплуатации) имущества, предлагаемого в залог, необходимым условиям, предъявляемым к такому хранению;
  • ? возможность контроля со стороны банка за состоянием предмета залога.

В случае несоответствия каких-либо условий сохранности, сотрудники банка дают свои рекомендации и выясняют возможность соблюдения залогодателем данных рекомендаций.

В качестве залога могут выступать как отдельные предметы (автомашина), так и группа предметов, находящихся на одном складе или в цехе (товары, запасы материалов, полуфабрикатов). В отличие от заклада при залоге, оформленном в обеспечение долга, имущество клиента может оставаться в его пользовании. Это происходит, когда передача ценностей кредитору невозможна и нецелесообразна и если заемщик не может отказаться от использования объекта обеспечения ссуды. Заемщик в данном случае несет ответственность за сохранность оставшихся в его пользовании ценностей и не имеет права самостоятельного распоряжения ими.

Еще про залог:  Договор займа между физическими лицами с залогом недвижимости - образец

Если на предметы, оставленные у залогодателя, наложены знаки, свидетельствующие об их залоге, имеет место так называемый твердый залог. В этом случае заемщик не вправе использовать (расходовать) заложенные ценности. Сфера применения твердого залога ограничена, поскольку он рассчитан на ценности, не предназначенные для текущего потребления.

Более распространенным видом залога при оставлении ценностей у залогодателя является залог товаров в обороте. В этом случае залогодатель не только непосредственно владеет заложенными ценностями, но и может включать их в свой хозяйственный оборот.

Залог товаров в обороте применяется в настоящее время в практике отечественных и зарубежных банков при кредитовании торговых организаций, которые должны постоянно иметь у себя запас ценностей для выставления их на продажу. В этом случае предмет залога находится не только во владении, но и в распоряжении и пользовании заемщика. При данном виде залога организация может заменить одни заложенные ценности на другие, но условием продажи товаров является обязательное их возобновление в сумме израсходованных ценностей. Залог товаров в обороте получил также название залога с переменным составом, поскольку между моментом продажи товаров и моментом возобновления товарного запаса возможно несовпадение, и в этом случае залоговое обязательство не всегда гарантирует возврат кредита. Такая гарантия распространяется лишь на реально существующие товарные запасы. Разновидностью залога товаров в обороте является залог товаров в переработке. Он применяется при кредитовании промышленных предприятий, в частности, перерабатывающих сельскохозяйственное сырье. Особенность этого вида залога — право заемщика использовать в производстве заложенное сырье и материалы, включенные в предметы залога, и заменять их на готовую продукцию. Причем допускается перемещение предназначенных к переработке ценностей со склада в цех предприятия.

Переработка ценностей банком разрешается в отдельных случаях, если залогодатель доказывает, что в результате этого процесса получится продукт более высокой стоимости, чем до нее. Для доказательства представляется расчет, который показывает количество и стоимость заложенного сырья и материалов, период его переработки, средний выход переработанной продукции, место хранения. Однако в этом случае банк не может осуществлять действенный контроль за сохранностью заложенных ценностей.

Таким образом, различные виды залога материальных ценностей (или расчетных документов, их представляющих) обладают неодинаковой степенью гарантии возврата кредита. Наиболее реальную гарантию дает заклад. Остальные виды залога имеют условные гарантии возврата кредита. Поэтому в практике иностранных коммерческих банков эти виды залога применяются для клиентов, положительно себя зарекомендовавших, т.е. надежных партнеров по кредитным сделкам.

Поскольку в рыночной экономике конъюнктура реализации товаров может динамично изменяться, величина заложенных ценностей всегда должна быть выше суммы выдаваемого кредита. Это положение определяет понятие достаточности объекта залога. Максимальная величина ссуды под залог товарно-материальных ценностей в зарубежной практике, как правило, не превышает 85% стоимости предметов залога. Такая разница дает банку дополнительную гарантию возврата кредита на случай возникновения непредвиденных обстоятельств.

Однако в каждом конкретном случае определяется индивидуальная маржа (разница между стоимостью заложенных ценностей и долгом заемщика перед банком по ссуде и процентам) с учетом риска кредитной сделки.

Кроме залога товарно-материальных ценностей в зарубежной и отечественной практике используется выдача ссуд под залог ценных бумаг.

Критериями качества ценных бумаг с точки зрения приемлемости их для залога служат возможность быстрой реализации и финансовое состояние эмитента. Поэтому в зарубежной и отечественной практике наивысший рейтинг качества имеют государственные ценные бумаги с быстрой оборачиваемостью. В зарубежной банковской практике при выдаче ссуд под их залог максимальная сумма ссуды может достигать 95% стоимости ценных бумаг. При использовании в качестве залога других ценных бумаг, например акций, выпушенных фирмами, величина ссуды составляет 80—85% их рыночной цены.

Зарубежные коммерческие банки выдают ссуды как под котируемые, так и под не котируемые на бирже ценные бумаги. Поскольку в последнем случае качество обеспечения ссуды ниже, банки устанавливают более высокую маржу при оценке стоимости залога. Банком России определен перечень ценных бумаг, принимаемых к залогу для целей обеспечения возвратности кредита. К ним относятся:

  • ? котируемые ценные бумаги ряда зарубежных государств;
  • ? облигации Банка России;
  • ? ценные бумаги и векселя, эмитированные Минфином России;
  • ? котируемые ценные бумаги третьих лиц;
  • ? собственные долговые ценные бумаги кредитной организации;
  • ? эмиссионные ценные бумаги юридических лиц, обладающих устойчивым финансовым положением, и некоторые другие.

К предметам залога зарубежные банки принимают также векселя (торговые и финансовые). Главное требование к торговому векселю как предмету залога состоит в обязательности отражения реальной товарной сделки. Необходимо также учитывать срок платежа по векселю, который не может быть короче срока выдаваемой ссуды. Максимальная сумма кредита под залог векселя, по опыту ряда стран, составляет 75—90% стоимости обеспечения. В российской практике в качестве залога используются в основном финансовые векселя (обязательства эмитента заплатить определенную сумму денежных средств). Основным требованием к такому векселю при его использовании в качестве залога являются правомерность выпуска, наличие механизма продажи, ликвидность.

В нашей стране для целей кредитования в качестве залога принимаются векселя Минфина России, а также векселя, авалированные или акцептованные Банком России, центральными банками стран, входящих в группу развитых стран.

Залоговое право может распространяться и на депозитные вклады, находящиеся в том же банке, который выдает кредит. При получении в банке кредита на текущие производственные нужды предприятие может использовать в качестве залога свои права требования по депозитному договору в соответствующей сумме. В случае предоставления в качестве залога прав требования по валютному депозиту, работникам банка дается распоряжение о блокировке операций вкладчика, чтобы сохранить средства на депозите в сумме, эквивалентной требованиям банка по кредитному договору. Если депозит оформляется сертификатом, он передается на хранение в банк. При задержке погашения ссуды из поступающей выручки заемщика, банк обеспечивает возвратность кредита за счет средств депозита (вклада) заемщика. Это достаточно надежный способ, гарантирующий возвратность кредита.

В практике кредитования нередко используется смешанный залог, включающий в себя товары на складе, ценные бумаги, векселя и другие виды имущества. В этом случае требования к элементам смешанного залога остаются теми же, что и описанные выше.

Ряд особенностей режима использования залога проявляется при выдаче ипотечных ссуд. В этом случае появляется такой вид залога, как ипотека, т.е. залог недвижимого имущества.

Для ипотеки характерны следующие черты:

  • ? оставление имущества у залогодателя во владении и пользовании;
  • ? возможность залогодателя самостоятельно распоряжаться доходом, полученным от использования предметов ипотеки;
  • ? возможность получения залогодателем под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд;
  • ? обязательность страхования и регистрации залога;
  • ? простота контроля залогодержателем за сохранностью предмета залога.

Ипотеку целесообразно оформлять при выдаче долгосрочных ссуд юридическим и физическим лицам: населению для приобретения дома или квартиры, фермерам для строительства или землеустройства.

При выдаче ипотечного кредита важно правильно оценить предмет залога. Правильность оценки во многом зависит от уровня компетентности оценщика. Этот вопрос имеет большое значение для банка-кредитора. Проведение независимой оценки профессиональным оценщиком является дорогостоящей услугой и чаще всего осуществляется за счет заемщика.

В России использование ипотеки в качестве обеспечения обязательств по кредитному договору регулируется Законом об ипотеке (залоге недвижимости), действующим с 16 июля 1998 г., а также ГК РФ.

В соответствии с законодательством РФ объектами ипотеки являются:

  • ? земельные участки;
  • ? предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • ? жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир;
  • ? дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  • ? воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Еще про залог:  Взять кредит без справок под залог автомобиля в банках Ростова-на-Дону, ставки от 6,9% годовых

Указанное имущество может быть предметом ипотеки, если оно принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Если имущество находится в общей совместной собственности или предоставляется по договору аренды, необходимо согласие всех собственников или арендодателя.

При условии, что предметом ипотеки является предприятие, в состав заложенного имущества входит все движимое и недвижимое имущество, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возведенные на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

В современной банковской практике предметом залога при выдаче ссуд выступает не только имущество, принадлежащее клиенту, но и его имущественные права (требования). В результате выделяется самостоятельный вид залога — залог прав. Объектом залога в этом случае выступают права: арендодателя — на получение платежей за аренду зданий, сооружений, земли; автора — на вознаграждение; подрядчика — на оплату произведенных работ заказчиком по договору подряда; комиссионера — по договору комиссии;

другие права. При использовании залога прав для обеспечения возвратности кредита банк должен убедиться в том, что срок поступления денежных средств заемщику вследствие реализации прав требования соответствует сроку погашения ссуды.

Другим элементом залогового механизма является оценка предмета залога. Банковская практика выработала по этому поводу шесть положений:

  • 1) большая часть предметов залога оценивается по рыночной стоимости. Это означает реальную цену, за которую собственность могла бы быть реализована при наличии потенциального покупателя и достаточного времени на совершение сделки. Вместе с тем во многих случаях, когда банк реализует залоговый механизм для погашения ссуды, первоначальная стоимость предмета залога не соответствует реальной цене. Это происходит в силу таких причин, как отсутствие заинтересованных покупателей, снижение цены на соответствующую собственность, экономический спад, необходимость быстро найти покупателя;
  • 2) принятое обеспечение должно регулярно переоцениваться в целях мониторинга покрытия кредитного риска;
  • 3) оценку стоимости предметов залога должны проводить специалисты соответствующей квалификации;
  • 4) подлинность и ценность произведений искусства, антиквариата и других предметов должны быть компетентно подтверждены;
  • 5) в случае использования в качестве залога товарноматериальных ценностей его стоимость должна включать в себя расходы на проведение периодических оценок залогового обеспечения, особенно если к проведению оценок привлекаются независимые эксперты;
  • 6) при оценке залога особое внимание уделяют правильности определения ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества.

Реальный уровень покрытия ссуды в ситуации вынужденной продажи имущества можно определить, если из цены открытого рынка вычесть:

  • ? затраты на реализацию;
  • ? маржу вынужденной продажи;
  • ? величину любых приоритетных претензий на имущество;
  • ? оплату судебных издержек.

Если из чистой реальной стоимости вычесть требуемую маржу безопасности (в зависимости от степени риска), получим действительную стоимость имущества, являющуюся обеспечением возврата ссуды.

В Положении № 254-П установлены следующие требования к проведению оценки залоговой стоимости для целей кредитования:

  • 1) для залога материальных ценностей, недвижимости, прав используется справедливая стоимость, определяемая кредитной организацией на постоянной основе, но не реже одного раза в квартал;
  • 2) для котируемых ценных бумаг используется рыночная стоимость ценных бумаг;
  • 3) для собственных долговых ценных бумаг кредитной организации и гарантийного депозита (вклада) — сумма обязательств, предусмотренная ценной бумагой или договором депозита (вклада).

Наиболее сложной и трудоемкой является определение справедливой стоимости недвижимости в качестве предмета залога. В банковской практике для этого используются три основных метода профессиональной оценки, которые применяют в комплексе для выбора оптимального варианта.

Первый метод — затратный — ориентирован на определение возможных затрат на приобретение земли и возведение новых аналогичных построек в обозримом будущем при нормальном ходе строительства. Далее определяется восстановительная стоимость объектов с учетом величины предпринимательского дохода, который отражает вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Полученная стоимость уменьшается на сумму износа.

Второй метод — рыночный — основан на информации о рыночной цене аналогичных сделок купли-продажи. Конечно, при этом методе используется система поправок, поскольку полностью идентичных объектов недвижимости практически не существует. Этот метод более прост в применении, но предполагает развитый рынок недвижимости и наличие информации о рыночных ценах на разные объекты недвижимости.

Третий метод — доходный — базируется на предпосылке о том, что стоимость объекта недвижимости обусловлена будущим чистым доходом, который может принести данная недвижимость при ее эксплуатации. При использовании этого метода ориентируются на информацию о ставках аренды аналогичного объекта недвижимости, данные о возможных потерях при сборе платежей (из-за продолжительности срока поиска арендатора), информацию о возможности дополнительного получения доходов от иных форм эксплуатации объекта недвижимости.

Для России определение справедливой стоимости ипотеки особенно актуально в силу недостаточно развитой инфраструктуры оценочной деятельности — имеются в виду в частности информационные системы оценщиков.

Важнейшим элементом залогового механизма являются составление и исполнение договора о залоге, в котором отражается комплекс правовых взаимоотношений сторон, связанных с залогом имущества или имущественных прав.

В соответствии с законодательством РФ договор о залоге должен отвечать определенным требованиям по форме и содержанию.

К форме договора о залоге предъявляются следующие требования:

  • 1) договор о залоге должен заключаться в письменной форме. Как правило, в российской практике составляется документ, подписываемый двумя сторонами — залогодателем и залогодержателем, и скрепляемый печатями;
  • 2) договор об ипотеке в обязательном порядке подлежит нотариальному удостоверению;
  • 3) договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в местных органах управления имуществом Российской Федерации в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом;
  • 4) договор об ипотеке государственной собственности считается действительным, если на данную сделку дано разрешение соответствующего органа.

Несоблюдение этих требований к форме договора о залоге имущества или имущественных прав залогодателя влечет за собой недействительность этого договора.

Содержание договора о залоге (основные его условия) согласно законодательству РФ должно отражать:

  • 1) существо обеспеченного залогом требования (обязательства), его размера и срока исполнения. Если залогом обеспечивается обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре о залоге указывается, кто является кредитором и кто заемщиком, размер ссуды и причитающихся процентов, срок погашения ссуды и уплаты процентов;
  • 2) состав и стоимость заложенного имущества;
  • 3) вид залога, отражающий способ владения и распоряжения заложенным имуществом;
  • 4) права и обязанности сторон применительно к видам залога. При закладе права и обязанности сторон обусловлены передачей заложенного имущества кредитору (банку). При твердом залоге, залоге товаров в обороте или переработке права и обязанности сторон зависят от особенностей соответствующего вида залога;
  • 5) формы организации контроля за соблюдением условий договора. Конкретные способы организации контроля за исполнением условий договора о залоге зависят от способа и распоряжения заложенным имуществом.

В договоре о закладе, предусматривающем право владения заложенным имуществом залогодержателем, должны быть предусмотрены обязанности залогодержателя:

  • ? застраховать предмет заклада на полную стоимость за счет и в интересах залогодателя;
  • ? обеспечить меры по сохранению владения предметов заклада;
  • ? немедленно извещать залогодателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета заклада;
  • ? направлять отчет о пользовании предметом заклада, если таковое предусмотрено договором;
  • ? возвратить предмет заклада после исполнения залогодателем обеспеченного закладом обязательства.

В договоре о залоге с оставлением заложенного имущества у залогодателя (твердый залог, залог товаров в обороте) могут быть предусмотрены положения, касающиеся:

  • ? права залогодержателя требовать от залогодателя принятия мер по сохранению предмета залога;
  • ? обязанность залогодателя поддерживать неснижае- мый остаток заложенных ценностей на определенном уровне;
  • ? обязанность залогодателя представлять отчет залогодержателю о наличии и состоянии заложенного имущества;
  • ? права залогодержателя проверять по документам и на месте размер, состав и условия хранения заложенного имущества.

В случае ипотеки залогодатель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и осуществлять расходы на его содержание (если договором не предусмотрены иные условия), а залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества.

Еще про залог:  О том, когда стороны притворной и прикрываемой сделок не совпадают

В договоре о залоге прав должны быть предусмотрены:

  • ? существо заложенного права, принадлежащего залогодателю, со ссылкой на номер и дату договора;
  • ? срок действия заложенного права и его стоимость;
  • ? права и обязанности сторон;
  • ? некоторые особые условия, например замена залогового права по соглашению сторон другим имуществом;
  • ? ответственность сторон;
  • ? порядок разрешения споров и претензий;
  • ? срок действия договора;
  • ? адреса, платежные реквизиты и подписи сторон. Банк в случае выдачи кредита под залог ценностей

для обеспечения его возвратности должен систематически проверять соответствие суммы предоставленного кредита стоимости заложенных ценностей с учетом степени потерь, которые могут иметь место при реализации этих ценностей.

Примерная схема проверки обеспечения кредита может быть следующая.

(млн руб.)

1. Задолженность по выданному кредиту на 1 апреля 2021 г.

520

2. Стоимость заложенных ценностей на эту же дату по сведениям заемщика

700

3. Маржа, установленная банком с учетом возможного риска потерь от реализации, %

30 (от стоимости заложенных ценностей)

4. Реальная стоимость заложенных ценностей

700 — (30% от 700) = 490

5. Излишек ( ), недостаток (—) обеспечения

-520 490 = -30

Следовательно, по результатам проверки обеспечения выданного кредита банк установил снижение стоимости заложенного имущества и его недостаток в сумме 30 млн руб. Это означает необходимость предъявления требований к заемщику о незамедлительном восполнении утраченного залога на указанную сумму. В ряде случаев банк после проверки на месте состава заложенных ценностей может потребовать замены одних ценностей другими, более ликвидными.

Завершающим этапом реализации залогового права и залогового механизма является порядок обращения взыскания на залог. Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество или имущественные права является неисполнение ссудополучателем своего обязательства, обеспеченного залогом.

Сроком возникновения у кредитора (банка) права обратить взыскание на заложенное имущество может быть:

  • а) момент окончания срока исполнения обязательства (срока ссуды);
  • б) срок погашения ссуды плюс льготный срок, если он предусмотрен договором о залоге.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены два способа обращения взыскания.

Первый способ — путем предъявления иска в суд. Он используется в случаях, если:

  • ? предметом залога является недвижимое имущество;
  • ? для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого липа или органа;
  • ? предметом залога выступает имущество, имеющее для общества значительную художественную, историческую или иную ценность;
  • ? залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

Кредитор обращается в суд с исковым заявлением, к которому прилагаются необходимые документы.

Второй способ — без судебного решения — используется в основном в двух случаях:

  • 1) в отношении движимого имущества, если это предусмотрено в договоре залога или установлено дополнительным письменным соглашением банка и залогодателя;
  • 2) в отношении недвижимого имущества, если после истечения срока платежа по кредитному договору между банком и залогодателем заключено нотариально удостоверенное соглашение.

Заложенное имущество при обоих способах обращения взыскания реализуется путем продажи с публичных торгов. Начальная продажная цена имущества, с которой начинаются торги, определяется:

  • а) решением суда, если обращение взыскания на имущество производится в судебном порядке;
  • б) соглашением залогодержателя с залогодателем — в остальных случаях.

Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

Если сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, больше удовлетворения требований кредитора (банка), остальные средства передаются залогодателю.

Если сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требований залогодержателя (кредитора-банка), недостающая сумма средств удовлетворяется в общем порядке, т.е. без преимуществ, основанных по залогу.

При условии, что торги будут объявлены несостоявши- мися, залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести имущество.

Если такая сделка не состоялась, объявляются повторные торги, а в случае, когда и они будут объявлены несо- стоявшимися, залогодатель вправе оставить предмет залога за собой с его оценкой в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

В целом, рассматривая залог как один из способов обеспечения возвратности кредита, следует подчеркнуть, что такую гарантию порождает юридически закрепленная имущественная ответственность заемщика перед кредитором. Тем самым создается правовая защищенность интересов кредитора.

Экономически гарантию возврата кредита при залоге обеспечивают, во-первых, конкретные ценности и права, являющиеся предметом залога (движимое и недвижимое имущество, права заемщика на недвижимое имущество); во-вторых, общее имущество клиента, а иногда и нескольких лиц. Например, при залоге векселей банк отдает предпочтение переводным векселям, по которым существует солидарная ответственность лиц, давших передаточные надписи. Гарантией возврата кредита под залог ценных бумаг является финансовая устойчивость организации, выпустившей их (эмитента ценных бумаг).

Эффективность залогового права определяется не только правовой защищенностью интересов кредитора, качеством предметов залога, но и общим финансовым состоянием заемщика. Данный вывод означает, что залог имущества заемщика не исключает необходимости учитывать его кредитоспособность.

Следует отметить, что способ использования залога имущества клиента в качестве способа обеспечения возвратности кредита содержит ряд недостатков. Для заемщика, который должен предоставить кредитору твердый залог, возникает необходимость извлечь предмет залога из сферы своего пользования. Однако заемщику невыгодно лишать себя права пользования движимым имуществом (сырьем, готовой продукцией, товарами в обороте, транспортными средствами и пр.), поэтому данные виды имущества, как правило, не являются предметами твердого залога. Оставление в пользовании залогодателя заложенных ценностей, предусматриваемого договором о залоге с переменным составом, таит в себе определенный риск для кредитора и создает необходимость контроля за сохранностью предмета залога. В случае оформления ипотеки законодательством РФ предусмотрена норма оставлять предмет залога (недвижимость) у залогодателя.

Учитывая эти факторы, в банковской практике проводят оценку качества залога для обеспечения возвратности кредита, при которой критериями качества (надежности) залога являются:

  • ? соотношение стоимости заложенного имущества и суммы кредита;
  • ? ликвидность заложенного имущества;
  • ? возможность банка осуществлять контроль заложенного имущества.

В соответствии с названными критериями выделяют пять групп залога различной надежности (табл. 15.1).

Таблица 15.1

Критерии оценки качества залогового механизма

Рейтинг

надеж

ности

Соотношение стоимости заложенного имущества и суммы ссуды

Ликвидность предметов залога

Возможность

осуществлять

контроль

за предметом залога

Пример

А

(высокий)

Более или равно 100%

Легко реализуются

Полностью под контролем банка

Денежный депозит в банке

В

Менее 100%

Цена может колебаться, могут возникнуть трудности с реализацией

Котирующиеся ценные бумаги, переданные в банк на хранение

С

Менее 100%

Цена подвержена колебаниям, могут возникнуть трудности с реализацией

Есть проблемы с контролем

Некотирующиеся ценные бумаги. Запасы товарноматериальных ценностей, находящиеся у клиента

D

Менее 100%

Цена снижается, есть проблемы с реализацией

Есть проблемы с контролем

Запасы товарноматериальных ценностей, находящиеся у клиента

Е

Менее 100%

Цена снижается

Контроль отсутствует

Запасы ценностей, находящиеся у клиента

В российской практике в соответствии с Положением № 254-П качество залога классифицируется на две категории исходя из степени их ликвидности.

К первой категории качества отнесены:

  • ? высоколиквидные ценные бумаги (например, котируемые ценные бумаги государств, если указанные государства имеют инвестиционный рейтинг не ниже ВВВ по классификации S&P, а также ценные бумаги банков этих государств);
  • ? облигации Банка России;
  • ? ценные бумаги, эмитированные Минфином России и др.;
  • ? векселя Минфина России;
  • ? аффинированные драгоценные металлы в слитках (золото, серебро, платина и палладий).

Вторая категория качества включает в себя:

  • ? некоторые виды ценных бумаг, обладающие ликвидностью (например, ценные бумаги эмитентов ценных бумаг, допущенных к обращению на открытом организованном рынке);
  • ? эмиссионные ценные бумаги юридических лиц, если рентабельность капитала за последний год составляет не менее 5%, а финансовое положение эмитента оценено как хорошее;
  • ? товарно-материальные ценности и недвижимость при наличии устойчивого рынка соответствующих предметов залога для возможности их реализовать в срок, не превышающий 180 календарных дней при соблюдении определенных требований к полноте и оформлению юридической документации, а также обязательства по страхованию предметов залога.
Оцените статью
Добавить комментарий