Аукционный дом «ТОРГИ-РУ»

Жилье 

08 июл 2021, 12:08

В Москве на аукционы выставлено около 1 тыс. жилых объектов. Рассказываем, что продается на торгах и можно ли на них выгодно купить квартиру

Банки, муниципальные и федеральные власти и структуры, связанные с банкротством, на регулярной основе проводят торги, где продается залоговое или городское и госимущество. Таким способом продажи иногда пользуются и государственные застройщики.

В Москве на осень 2020 года на продажу выставлено около 1 тыс. жилых объектов — домов, квартир или долей в них. Обычно начальная стоимость лотов ниже рынка, но в ходе торгов она может подняться и выше него. Рассказываем, как устроены аукционы по продаже жилой недвижимости, что на них выставляют и как в них участвовать.

Кому нужны квартиры с аукциона

Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы. «Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».

Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя. «Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский. — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».

Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги. «Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов. Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.

«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».

Юристы и риелторы рассказали о «вечных» жильцах, скрытых обременениях и других сюрпризах, которые могут подстерегать покупателей жилья на аукционе

Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры. Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости. «На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».

Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы. Вся информация о такой недвижимости размещена на официальном сайте департамента в разделе «Реализация имущества». «Для квартир, которые принадлежат городу, аукционы — единственно возможный способ реализации государственного или муниципального имущества», — объясняет руководитель юридической службы риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Действительно, согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» региональные власти не могут продавать принадлежащие им квартиры не на аукционе. «На «витринах» столичных городских аукционов в основном можно увидеть квартиры элитные, в престижных районах Москвы, выморочные квартиры, а также непривлекательные и невостребованные, в частности расположенные в Зеленограде или в микрорайоне Некрасовка, — рассказывает Краснова. — Для передачи тем, кто стоит в муниципальных очередях на улучшение жилищных условий, такие квартиры, как правило, не подходят по параметрам либо по техническому состоянию. Остаются открытые торги».

Вторичка

Реализация ограничена по времени до 25.07.2023

Реализация ограничена по времени до 18.07.2023

Реализация ограничена по времени до 19.07.2023

Реализация ограничена по времени до 17.07.2023

Домовладение, 723,1 кв. м

г. Николина Гора посёлок, ДСК «Ранис», аллея Мартынова, д. 16

В ипотеку 1 120 213 ₽/мес

Выгода 263 250 000 ₽

Реализация ограничена по времени до 13.06.2023

Рыночная стоимость 24 500 000 руб

Цена покупки 21 828 000 руб

Выгода 2 672 000 руб

Успешные сделки

Землевладение, 8,53Га, со строениями г.Москва

Владение расположенное в Домодедовском районе деревня Павловское. Участок благоустроенный со зданиями, прудом, деревьями, под строительство коттеджа  — всё что нужно для состоятельного человека.

Рыночная стоимость 79 439 443 руб

Цена покупки 34 353 000 руб

Выгода 45 086 443 руб

Рыночная стоимость 3 610 000 руб

Цена покупки 3 077 357 руб

Выгода 532 643 руб

2х комнаная квартира площадью 66,0 кв.м, г.Чехов

Квартира площадью 66,0 кв.м.

Адресу: МО, Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 7, кв. 63, кадастровый номер 50:31:0040602:3735
Обременение: залог в ПАО Сбербанк — залог снят в течение пяти дней.

Рыночная стоимость 4 970 000 руб

Цена покупки 4 722 000 руб

Выгода 248 000 руб

Квартира-2 ЖК «Виват Чехов», г.Чехов

Рыночная стоимость 6 439 563 руб

Цена покупки 4 222 000 руб

Выгода 2 217 563 руб

Квартира-1 ЖК «Виват Чехов», г.Чехов

Рыночная стоимость 5 577 704 руб

Цена покупки 4 253 000 руб

Выгода 1 324 704 руб

Апартаменты ЖК «Фаэтон», г.Екатеринбург

Рыночная стоимость 1 800 000 руб

Цена покупки 1 400 000 руб

Выгода 400 000 руб

Коттедж, г.Москва, д.Шеломово

2х этажный жилой дом общей площадью 204,7 кв.м. с навесом и баней, расположенные по адресу: Москва, с/о Ново-Федоровский, д. Шеломово, ул. Январская.
Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 1 500 кв. м.

Рыночная стоимость 6 023 752 руб

Цена покупки 4 705 000 руб

Выгода 1 318 752 руб

Коттедж-3 КП «Дубна Ривер Клаб», г.Дубна

Рыночная стоимость 9 873 000 руб

Цена покупки 4 937 300 руб

Выгода 4 935 700 руб

Коттедж-2 КП «Дубна Ривер Клаб», г.Дубна

2х этажный жилой дом площадью 189,2 кв.м.
Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ИЖС. площадь 997 кв.м.
Московская область, г. Дубна, ул. Юркино.

Рыночная стоимость 8 010 000 руб

Цена покупки 4 121 000 руб

Выгода 3 889 000 руб

Код торгов: COM07062300005 (К)

Предлагаются к продаже РЫБОВОДНОЕ ХОЗЯЙСТВО
(объекты бывшего ЗАО «Туларыбхоз)». Все плотины (ГТС) и объекты недвижимости в собственности, земельные участки в собственности и/или долгосрочной аренде до 2051- 2061 гг.
Водные объекты: пруды, были созданы искусственно, путем строительства плотин в руслах реки. Имеют естественные мягкие берега. Объекты создавались для выращивания и реализации следующих видов рыб: карп, толстолобик, белый амур, щука, карась. Организации платной рыбалки и проведением охоты на водоплавающую и болотную дичь.

В состав входят 5 (пять) структурных подразделений — рыбоводных хозяйств:

1.Тульская область, Дубенский район, пос. Жигулевский (бывш. Рыбхоз «Воскресенский) — рыбоводное хозяйство, расположено рядом с д.Выглядовка Дубенского района Тульской области.
* количество земельных участков — 4 шт, общей площадью 254 Га.
* кад. номера 71:07:030201:109; 71:07:030201:562; 71:07:030201:549; 71:07:030223:0002;
* категория: земли сельскохозяйственного назначения;
* разрешенное использование: для сельскохозяйственного использование;
* вид права: долгосрочная Аренда до 2055/2061гг.

* количество водных объектов — 9 прудов;
* гидротехнические сооружения (дамбы) -11 шт;
* мощность хозяйства — 200 тн рыбы и 1,0 млн.шт. рыбопосадочного материала;
* источник водоснабжения — река Глутня, паводковые воды.
* координаты: 54 05′ 36″, 37 08′ 58″

2.Тульская область, Узловский район, с. Люторичи (бывш. Рыбхоз «Дон-Люторич») — рыбопитомник, расположен рядом с п. Люторичи Узловского района Тульской области.
* количество земельных участков — 1 шт, общей площадью 220 Га
* кад.номер 71:20:000000:61
* категория: земли сельскохозяйственного назначения;
* разрешенное использование: для сельскохозяйственного использование;
* вид права: долгосрочная Аренда до 2054г.

* количество водных объектов — 5 прудов;
* гидротехнические сооружения (дамбы) — 3 шт;
* мощность рыбопитомника — 3 млн. штук рыбопосадочного материала;
* источник водоснабжения — р. Люторич и паводковые воды;
* координаты:53 53′ 26″, 38 25′ 15″

3.Тульская область, Кимовский район, п. Приозерный (бывш. Рыбхоз «Кимовский») — нагульное хозяйство, расположено рядом с п.Рождественно Кимовского района Тульской области.
* земельный участок кад номер 71:11:000000:29 общей площадью 505 Га
* категория: земли сельскохозяйственного назначения;
* разрешённое использование: для размещения объектов сельхозназначения и сельхоз- угодий;
* вид права: долгосрочная Аренда до 2055 г.

* земельный участок кад.номер 71:11:020301:73 общей площадью 1 400 м2
* категория: земли сельскохозяйственного назначения;
* разрешённое использование: для ведения садоводства;
* вид права: Собственность.

* количество водных объектов — 3 пруда;
* гидротехнические сооружения (дамбы) — 3 шт;
* мощность хозяйства — 440 товарной рыбы в год;
* источник водоснабжения — реки Донец и Лютая, паводковые воды;
* координаты: 53 52′ 50″, 38 33′ 25″

Вспомогательные объекты:
* нежилое здание (склад под корма), Лит. Е, кад.номер 71:07:030201:644 415,7 кв.м
* административное здание. кад. номер 71:07:030223:35 65,3 кв.м
* квартира 3-х комнатная квартира кад. номер 71:07:030223:36 52,3 кв.м
* нежилое здание (автогараж), Лит. Д, кад.номер 71:07:000000:260 129,1 кв.м

4.Тульская область, Ефремовский р-н, МО Козьминское, д. Кытино (бывш. Рыбхоз «Кобыленка») — рыбоводное хозяйство, расположено рядом с с.Кытино Ефремовского района Тульской области.
* количество земельных участков — 4 шт, общей площадью 246 Га.
* кад. номера 71:08:050201:8, 71:08:050307:3, 71:08:050301:2, 71:08:050301:3
* категория:земли сельскохозяйственного назначения,
* разрешённое использование: для размещения объектов сельхозназначения и
сельхозугодий.
* вид права: долгосрочная Аренда до 2052 г.

* количество водных объектов — 6 прудов;
* гидротехнические сооружения (дамбы) — 5 шт;
* мощность хозяйства — 2 млн.шт. рыбопосадочного материала и 80 тонн товарной рыбы в
год.
* источник водоснабжения — река Кобыленка, паводковые воды;
* координаты — 53 9′ 38″, 38 20′ 6″
* Жилой дом (административное) кад. номер 71:08:030507:519, общей площадью 35,3 м2
Тульская область, Ефремовский район, МО Кузьминское, дер. Кытино, д.6,

Вспомогательные объекты:

5.Тульская область, Ленинский район, Зайцевский с.о. пос. Непрейка (бывш. Рыбхоз «Непрейка» ) — рыбоводное хозяйство, расположено рядом с г. Тула в Ленинском районе Тульской области.
* количество земельных участков — 5 шт, общей площадью 347 Га
* кад.номера 71:14:000000:910, 71:14:000000:811, 71:14:040601:187, 71:14:040606:5,
71:14:000000:99
* категория земель: земли сельскохозяйственного назначения;
* разрешённое использование: для ведения рыбного хозяйства;
* вид права: Собственность.

* количество водных объектов — 7 прудов;
* гидротехнические сооружения (дамбы) — 7 шт
* мощность хозяйства -150 тн товарной рыбы и 2,2 млн.штук рыбопосадочного материала;
* источник водоснабжения — река Непрейка;
* координаты: 54 10′ 05″, 37 22′ 44″

Вспомогательные объекты:
* нежилое здание (административное здание),кад.номер 71:14:040606:22, площадью 70,8 м2
* нежилое здание (Хозяйственный корпус) кад.номер 71:14:040606:33, площадь 151,2 м2
* нежилое здание (ремонтная мастерская) кад.номер 71:14:040606:35, площадь 561,6 м2
* нежилое здание (склад шлакоблочный), кад.номер 71:14:040606:31, площадь 235,8 м2
* нежилое здание (склад ангар) кад.номер 71:14:040606:34, площадь 506,2 м2
* нежилое здание (склад металлический), кад.номер 71:14:040606:32, площадь 156,8 м2.

Кто проводит аукционы. Обзор площадок

Торгов и аукционов в Москве проходит огромное количество. Актуальные предложения представлены на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru). Здесь можно найти все объекты недвижимости во всех регионах России. Но этот информационный ресурс предназначен, скорее, для кредиторов, так как здесь можно разместить информацию о торгах, но нельзя принять в них участие как покупателю.

С московскими торгами также можно ознакомиться на сайте столичного Тендерного комитета. Сейчас на торги выставлено 385 лотов с жильем. Торги по продаже имущества проходят на площадке «Росэлторг». Она предназначена прежде всего для торгов по госзакупкам, однако там можно купить и жилье, которое строит государственный застройщик КП УГС. Собственником квартир является город Москва (это проекты, реализацией которых занимается «Мосреалстрой»: на Базовской, в Некрасовке, в Северном и др. Всего порядка 20 ЖК). Благодаря электронным торгам процедура приобретения квартир полностью прозрачна, исключает возможность для спекуляций, не содержит никаких скрытых доплат. С победителем аукциона КП УГС заключает договор купли-продажи.

Помимо городских новостроек, на аукционах выставляются и так называемые «бабушкины» квартиры. Столичный ГУП «Московская социальная гарантия» занимается социальной поддержкой одиноких пенсионеров, инвалидов в обмен на добровольную передачу ими жилой площади в собственность города. После этого имущество реализуется на столичных аукционах.

Также надежным ресурсом для покупателей залогового жилья является «Дом.РФ». Правда, пока предложений здесь немного: например, квартир в Москве нет, а по Санкт-Петербургу выставлено всего два объекта. По всем регионам представлено свыше 800 объектов. «Дом.РФ» проводит аукционы через торговую площадку Сбербанка (УТП Сбербанк АСТ), как, например, и Инвестиционный портал города Москвы. Подача заявок осуществляется электронно.

Сколько стоит залоговое жилье

Если заемщик не погашает ипотеку, обеспечением по которой выступает недвижимость, банк имеет право подать в суд и взыскать залог через ФССП. После решения суда имущество выставляется на торги и проводится аукцион по его продаже. Стартовая цена продажи определяется оценочной компанией.

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»:

— Залоговую недвижимость банков иногда можно купить на аукционе по цене ниже рынка, но не более чем на 10%. Чаще залоговое имущество в процессе аукциона разгоняется в цене и продается выше рынка. Залоговых аукционов много, лотов на них будет больше, но чтобы приобрести такую квартиру, нужно запастись терпением — постоянно мониторить площадки, рыночные цены и найти действительно нужный и выгодный для себя вариант.

В агентстве недвижимости «Азбука жилья» «РБК-Недвижимости» рассказали, что изначально залоговая недвижимость выставляется на аукцион либо по нижней планке рыночной цены, либо ниже нее. Но это не значит, что банк будет продавать квартиру за небольшие деньги и себе в убыток — обычно недвижимость выставляется на продажу по цене, примерно на 10% превышающей реальную, пояснили аналитики компании. Это учитывается оценщиками залоговых квартир. Также есть шанс, что цена во время аукционной продажи поднимется до высшей планки реальной рыночной цены — особенно если жилье в нормальном состоянии, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой района.

Главная задача банка — как можно быстрее реализовать нецелевой актив, пояснили «РБК-Недвижимости» в компании «Бест−Недвижимость». В этом случае возможны скидки до 20–25% — из-за срочности. Но такое происходит крайне редко, обычно хорошие залоговые квартиры продаются на аукционе и до прямой покупки у банка хорошие лоты просто не доживают.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— Приобретение жилья из числа банковских залогов редко становится выгодным для покупателя. Банк должен реализовать имущество через открытые торги, тогда стоимость, как правило, доходит до рыночной и смысла ввязываться в аукцион обычно нет. В условиях высокого спроса они вряд ли станут продаваться настолько ниже рынка, что опустят средний уровень цен на жилье. Чтобы это произошло, нужен ипотечный кризис, подобный североамериканскому 2008–2009 годов. То есть доля необслуживаемых жилищных кредитов должна составлять 15–20% от общего числа.

Банковские аукционы

Актуальные предложения залоговых квартир представлены на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru). Здесь можно найти все объекты недвижимости во всех регионах России. Но этот информационный ресурс предназначен для кредиторов, так как здесь можно разместить информацию о торгах, но нельзя принять в них участие как покупателю.

Как купить недвижимость на банковском аукционе

Плюсы покупки недвижимости на аукционах у банков:

Минусы покупки недвижимости на аукционах у банков:

Александр Катков, адвокат, партнер Legal Group «NOVATOR»

Долги, жильцы и другие сюрпризы

Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».

Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.

Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости». «Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский. — Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».

В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы. «Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире. Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».

Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости». «Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан. Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.

Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться. Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя. Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».

Частные аукционы

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group:

— Институт частных аукционов России на сегодняшний день отсутствует, и, как показал наш эксперимент, который мы проводили летом этого года, покупатель недвижимости еще не готов, так как не понимает ценности, сомневается в чистоте сделки и опасается возможных последствий. Тогда как в Европе подобные практики нередки.

Схемы: это либо голландский аукцион, когда стоимость идет на понижение, либо классические торги на повышение. Участников привлекает то, что на торгах можно купить актив дешевле, чем его реальная стоимость.

Магазин 82 м², Каневская станица, ул. Широкая, д. 176Г

Магазин, назначение: нежилое здание — Аптека, площадь 82 кв. м, этажность: 1.

Право аренды земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации здания аптеки, площадь 166 кв. м.

Здание размещено в восточной части населенного пункта, в окружении индивидуальных и многоквартирных жилых домов.
Транспортная доступность хорошая.

Рыночная стоимость 8 900 000 руб

Цена покупки 7 421 400 руб

Выгода 1 478 600 руб

Здание 3-х этажное, 1163,6 м², г.Москва

Нежилое помещение встроенно-пристроенное к 9-ти этажному жилому дому. Здание расположено в ЦАО г. Москвы, Тверской район, Станция метро «Менделеевская» 9 минут пешком (750 м), «Новослободская» — 11 минут пешком (950 м). Активный пешеходный и автомобильный трафик. Удобные подъездные пути, остановка общественного транспорта перед зданием

Рыночная стоимость 220 000 000 руб

Цена покупки 170 975 000 руб

Выгода 49 025 000 руб

Коттедж 466,6 м² на участке 15 соток. г.Москва, п.Воскресенское

Рыночная стоимость 17 000 000 руб

Цена покупки 13 299 720 руб

Выгода 3 700 280 руб

Будьте бдительны

— В интернете очень много сайтов, которые предлагают участие в торгах на покупку недвижимости. Среди них есть те, кто будет навязывать вам сопутствующие брокерские услуги, без оплаты которых вы не сможете быть допущены к аукциону, — стоимость таких услуг может превышать 100 тыс. руб. Лучше участвовать в торгах, связанных только с государственными ведомствами (КП УГС, Моссоцгарантия, Инвестиционный портал города Москвы, «Дом.РФ»).

Помещение 1075 м², НО, село Довольное

Помещение нежилое, кадастровый номер — 54:05:010119:131, площадь — 1075 кв. м.

Рыночная стоимость 16 184 000 руб

Цена покупки 2 620 000 руб

Выгода 13 564 000 руб

Как проходят аукционы по продаже квартир

Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.

«Если предложение не заинтересовало никого из покупателей, аукцион на втором этапе стартует с меньшей цены. В случае отсутствия спроса на обновленный лот цена идет на понижение. В зависимости от площадки схемы проведения могут отличаться, но основные принципы сохраняются», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Имущественный комплекс, 26 025 м². г.Ноябрьск

Имущественный комплекс, состоящий из:
1. Здания, в количестве 26 шт., общей площадью 26 025,9 кв. м;
2. Сооружение, ограждение территории, протяженность 1 499,2 м;
3. Сооружение, сети электрические внеплощадочные, протяженность 1 320 м;
4. Сооружение, зона консервации, площадь 1 432 кв. м;
5. Сооружение, открытая площадка для хранения, площадь застройки 1 350 кв. м;
6. Сооружение, открытый склад, площадь 902 кв. м;
7. Сооружение, сети электрические внутриплощадочные, протяженность 3 471 м;
8. Сооружение, проезды и площадки, площадь 36 800 кв. м;
9. Автотранспорт и техника, в количестве 155 ед.;
10. Движимое имущество и неотделимые улучшения (оборудование, мебель, приборы и пр.), в количестве 2 420 позиции (18 430 шт.);
11. Земельные участки, в количестве 2 шт., общей площадью 130 345 кв. м.

Рыночная стоимость 77 541 760 руб

Цена покупки 52 588 000 руб

Выгода 24 953 760 руб

Рыночная стоимость 18 600 000 руб

Цена покупки 16 372 000 руб

Выгода 2 228 000 руб

Что продают на аукционах

Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей. «Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев.

Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».

В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерами. «Это может быть договор пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире, либо договор передачи, по которому пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов», — разъясняет управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.

Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется. Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева. — Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя».

Разумеется, далеко не всегда квартиры на аукционе продает государство: более 80% всех квартир, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые от торгов «Моссоцгарантии» и других государственных структур. «Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский. — Залоговая квартира может быть как ипотечной, так и заложенной в банке для получения денежного кредита. На аукционе чаще всего продают квартиры тех граждан, которые сознательно отказались выплачивать кредит, поскольку вся процедура выставления квартиры на аукцион, включая предшествующий этому судебный процесс, занимает как минимум год. Продажа квартиры с аукциона — это крайняя мера банка для злостных неплательщиков».

Офисное здание 2152 м². Брянск, ул Крыловская, д 3А

Здание, назначение: нежилое, площадью 2 152,3 кв. м, этажность: 4.

Право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации административного здания, общая площадь 1 171 кв. м.

Право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под вспомогательные сооружения, общая площадь 590 кв. м.

Право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для стоянок автомобильного транспорта, общая площадь 354 кв. м.

Имущество продаётся вместе с котельной, расположенной на земельном участке площадью 590 кв. м.

Здание находится в юго-западной части г. Брянска. Рядом размещены: общежитие, продуктовый магазин, магазин автозапчастей, административные здания.
Транспортная доступность хорошая. Рядом имеется парковка.
Общественный транспорт представлен автобусами (7 маршрутов), троллейбусами (4 маршрута) и маршрутным такси (8 маршрутов), расстояние до ближайшей остановки — 180 м.

Рыночная стоимость 77 081 000 руб

Цена покупки 42 788 600 руб

Выгода 34 292 400 руб

Производственная база, 23 730 кв.м. г.Владикавказ

База находится в Промышленной районе г. Владикавказа. Рядом расположены: индивидуальные жилые дома, АЗС «Шаг», аптека, кафе, офисные здания, дворец культуры «Металлург».
Общественный транспорт представлен трамваями и маршрутным такси, расстояние до ближайшей остановки («Иристонская улица») — 20 м, количество маршрутов — 8 шт
Производственная база, состоящая из:
1. Здания/строения/сооружения, в количестве 37-и шт., общей площадью 23 730,4 кв. м;
2. Земельный участок, общей площадью 43 116,00 кв. м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для содержания и эксплуатации промышленных зданий и административного корпуса;
3. Асфальтовые площадки, в количестве 3-х шт., общей площадью 21 644,4 кв. м;  
4. Дымовая труба, высота трубы 25 м;
5. Межцеховая транспортная железная дорога, общая площадь 190 кв. м;
6. Движимое имущество и неотделимые улучшения (грузовой лифт, кран-балки, котлы, трансформаторы сварочные, системные блоки, освещение, канализация и т. д.), в количестве 107 позиций;
7. Площадка для хранения металла, общей площадью 1 840,00 кв. м.

Рыночная стоимость 97 786 248 руб

Цена покупки 65 468 000 руб

Выгода 32 318 248 руб

Рыночная стоимость 10 046 250 руб

Цена покупки 7 664 200 руб

Выгода 2 382 050 руб

Автосалон 1464 м². с з/у 31 сот. г.Ростов-на-Дону

Нежилое здание (автосалон), пл. 1464,1 кв. м, этажность: 2.

Земельный участок, категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: автомобильные салоны, площадь 3 125 кв. м.

В ходе торгов организатором и площадкой была допущена техническая ошибка, следствием чего стала безуспешная попытка одного из участников оспорить наше участие сначала в ФАС, потом в АС.

Рыночная стоимость 75 300 000 руб

Цена покупки 67 915 027 руб

Выгода 7 384 973 руб

Помещение 119 м², г.Нижний Новгород

Нежилое помещение, общей площадью: 119 кв.м, этаж: 2, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, проспект Гагарина, дом 212 А, пом. П49, кадастровый номер: 52:18:0080216:1236. 2. Общая долевая собственность, доля в праве 30/100 на нежилое помещение, общей площадью: 61,1 кв.м, этаж: 1, 2, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, проспект Гагарина, дом 212 А, пом. П53, кадастровый номер: 52:18:0080216:1256. 3. Общая долевая собственность, доля в праве 30/100 на нежилое помещение, общей площадью: 37,8 кв.м, этаж: 2, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, проспект Гагарина, дом 212 А, пом. П54, кадастровый номер: 52:18:0080216:1254. 4. Общая долевая собственность, доля в праве 185/1000 на нежилое помещение, общей площадью: 58,7 кв.м, этаж: 1, 2, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, проспект Гагарина, дом 212 А, пом. П55, кадастровый номер: 52:18:0080216:1259.

Рыночная стоимость 8 200 000 руб

Цена покупки 7 921 824 руб

Выгода 278 176 руб

Как купить квартиру у банка

Как купить залоговое жилье у банка, на каких площадках искать такие квартиры и можно ли на этом сэкономить

Если заемщик не может оплачивать ипотеку, то банк вправе выставить жилье на торги. На аукцион могут попасть не только ипотечные квартиры, но и жилье, которое находится в залоге по потребительскому кредиту.

Просрочка по ипотеке в крупнейших российских городах небольшая (1–2% от общей суммы кредитов), но с ростом общего объема ипотеки залоговых квартир будет становиться больше, прогнозируют аналитики компании «Бест-Новострой». Изначально залоговая недвижимость выставляется на аукцион либо по нижней планке рыночной цены, либо даже ниже нее, отмечают в компании «Азбука жилья».

Рассказываем, как купить залоговое жилье у банка, на каких площадках искать такие квартиры и можно ли на этом сэкономить.

Потенциальные банкроты

В настоящее время задолженность россиян по ипотечным кредитам превышает 10,5 трлн руб., следует из статистики Банка России. В первой половине 2021 года рост числа банкротств граждан более чем вдвое превысил прошлогодний уровень. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), число россиян с просроченной на 90 и более дней задолженностью от 500 тыс. руб. составляет 1,1 млн, а суммарный долг потенциальных банкротов — свыше 1,5 трлн руб.

Сложности в покупке жилья на торгах

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Для совершения удачной сделки необходимо глубокое понимание рынка: изучение предложений с аналогичными характеристиками, оценка ликвидности, формирование стратегии поведения на торгах на основе характеристик лота. Чтобы уберечь себя от переплаты, стоит определить максимально возможную стоимость квартиры: для неликвидного объекта она должна определяться как рыночная стоимость минус 10%, для привлекательного — от рыночной стоимости на 5–10% выше. Также необходимо учитывать, что такой способ приобретения жилья имеет определенные риски. От предыдущих собственников могут достаться неоплаченные счета или даже прописанные жильцы. Еще одной сложностью является зачастую отсутствие возможности увидеть квартиру или даже ее фотографии. Поэтому риски при покупке вторичной недвижимости через аукцион довольно велики.

Насколько выгодна покупка жилья на торгах

Покупка квартиры на аукционе является привлекательным вариантом в первую очередь из-за возможности приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. В связи с первоначальным демпингом на аукционе есть возможность заработать до 10–15%. Однако покупка жилья на аукционе — довольно сложный и не всегда выгодный процесс, поэтому конечных покупателей среди участников не так много, отмечает Литинецкая. Для участия в торгах необходимо регулярно изучать предложения и состояние торгов, выбирать привлекательные варианты, собирать документы и вносить определенную сумму для участия. Поэтому часто квартиры покупают опытные инвесторы и риелторы, говорит эксперт.

Кто может участвовать в аукционах

По словам Доброхотовой, нужно иметь в виду, что два-три дня может уйти на проверку документов при регистрации на торговой площадке. Поэтому готовиться к аукциону стоит заранее. При оплате задатка и неучастии в торгах задаток не возвращается — его вернут, только если вы проиграли аукцион. Победителю задаток зачитывается в стоимость квартиры.

Как найти «чистую» квартиру

Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы. «У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet. — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги. Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».

С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько. «Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски. То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».

Торгово-офисное помещение, 376,4 м², 1эт. г.Тольятти

Нежилое помещение, площадь 376,4 кв. м, этаж: 1.
В наличии дополнительное имущество (офисная техника, коммутаторы, сейф и т. д.).

Рыночная стоимость 10 665 471 руб

Цена покупки 8 160 648 руб

Выгода 2 504 823 руб

Торговое здание (супермаркет «Холди»), 968 м². Смоленское село, пер. Гражданский, д. 27

Торговое здание (супермаркет «Холди»), назначение: нежилое здание, общей площадь 968,6 кв. м, этажность: 1.

Земельный участок, площадью 5 705 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Движимое имущество и неотделимые улучшения, в количестве 124 позиции.

Здание находится в центре населенного пункта. В шаговой доступности от здания находятся: Администрация Смоленского района, школа, детский садик, индивидуальные и многоквартирные жилые дома, торгово-офисные здания.
Транспортная доступность хорошая. Возле здания устроена парковка.

Рыночная стоимость 15 300 000 руб

Цена покупки 14 765 431 руб

Выгода 534 569 руб

Земельный участок 810 соток, Новгородская обл

Земельный участок кад. №53:11:0200403:149, площадью 81 070 кв.м., расположенный по адресу: Новгородская обл., р-н Новгородский, с/п Бронницкое, д. Чавницы, разрешенное использование: для объектов жилой застройки

Рыночная стоимость 3 350 000 руб

Цена покупки 3 028 000 руб

Выгода 322 000 руб

Нежилое здание 790 м². г.Нальчик

Здание, назначение: нежилое, площадью 790 кв. м, этажность: 3.

Земельный участок, площадью 975 кв. м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для производственных целей.

Здание находится в западной части г. Нальчика. В шаговой доступности имеются: ТЦ «Юго-Западный», две АЗС «Юг-Ойл», столовая,  кафе, автосервис, ТЦ «Парус», административные и торговые здания.
До остановки общественного транспорта «Затишье» (автобус — 1 маршрут, маршрутное такси — 4 маршрута) — 245 м.

1.    Участник торгов, не подавший заявку пытался оспорить торги в ФАС и АС – получили отказ;
2.    Дальше КУ перестал выходить на связь и уклонялся от заключения договора – нами были поданы жалобы в ФАС, СРО, Росреестр – договор был заключен;
3.     Бывшими собственниками было подано заявление в суд (в нарушении порядка предусмотренного ФЗ), наложены обеспечительные меры – подана жалоба в Высшую квалификационную коллегию судей РФ на действия судьи;
4.    С целью сохранности д.средств клиента, оплатившего объект наложены обеспечительные меры на счета должника под управлением КУ.

Рыночная стоимость 35 977 506 руб

Цена покупки 19 338 000 руб

Выгода 16 639 506 руб

Коттедж 278 м² на участке 10 сот. г.Каменск-Уральский

Коттедж, назначение: жилой дом, общей площадью 278,4 кв. м, год постройки:2006, этажность: 3, в т. ч. подземная этажность: 1, материал стен: кирпич.

Земельный участок, площадью 1 058 кв. м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для индивидуальной жилой застройки.

Коттедж расположен ​посёлке Ленинский Синарского района, в окружении индивидуальных жилых домов. В шаговой доступности: школа, детские сады, ТЦ «DOM» и ТЦ «Самородок».
Транспортная доступность хорошая.

Рыночная стоимость 8 889 000 руб

Цена покупки 7 136 000 руб

Выгода 1 753 000 руб

Здание РММ 2171 м², Новый Уренгой

Здание ремонтно-механической мастерской (РММ), назначение: нежилое здание, общая площадь 2171 кв. м, этажность: 2, лит. Е.

Здание размещено в Восточной промзоне, на территории выделенной под коммерческие нужды, и является частью производственно-складской базы. Рядом со здание находятся: административные и производственно-складские здания, культурно-спортивный комплекс «Буровик», Новоуренгойская центральная городская больница, многоквартирные жилые дома.
Транспортная доступность хорошая, имеется парковка.

Рыночная стоимость 29 350 000 руб

Цена покупки 18 113 000 руб

Выгода 11 237 000 руб

Офисное здание, 978 м², 3 эт. Ульяновск, ул. Ленина, дом 5

Рыночная стоимость 37 770 000 руб

Цена покупки 33 993 000 руб

Выгода 3 777 000 руб

Собственные площадки банков

Квартиры, которые банки не сумели реализовать на аукционных торгах (не нашлось покупателей), размещаются на официальных сайтах кредитных организаций. Российские банки реализуют залоговые квартиры через обычные интернет-площадки, например ЦИАН или «Авито», по среднерыночным ценам. Но некоторые крупные банки продают залоговую недвижимость через собственные площадки.

ВТБ реализует на своей площадке жилую и коммерческую недвижимость, а также транспорт и оборудование. Жилые дома с земельными участками и квартиры банк также продает через сторонние площадки, такие как ЦИАН или «Авито».

Газпромбанк реализует непрофильные активы через общий портал продаж. Здесь продается все — от квартир и земли до промышленных комплексов и объектов инфраструктуры. Но база небольшая.

У Россельхозбанка имеются две площадки. Первая — для реализации собственных непрофильных активов, вторая — для продажи залогового имущества. Но лотов там немного.

Банк «Открытие» реализует залоговое имущество на своей небольшой площадке. В базе есть квартиры в новостройках столичного региона. Предложений немного.

Росбанк также реализует залоговую недвижимость на своей площадке. В базе есть жилая и коммерческая недвижимость, а также предполагается продажа земельных участков.

Торгово-офисное помещение, 336,6 м², 1эт. г. Сочи

Торгово-офисные помещения, общей площадью 336,6 кв. м, в т. ч.:
1. Нежилое помещение, общая площадь 48,7 кв. м, этаж: цокольный;
2. Нежилое помещение, общая площадь 287,9 кв. м, этаж: цокольный.

Рыночная стоимость 85 400 000 руб

Цена покупки 56 458 350 руб

Выгода 28 941 650 руб