Анализ местоположения

7.2 Анализ местоположения объектов оценки

7.3 Описание объекта недвижимости и документы устанавливающие его количественные и качественные характеристики

*Ожидаемый срок жизни определялся на основании долговечности зданий, приведённой в МРР-3.2.23-97.

**Оставшийся срок экономической жизни определялся как разница между ожидаемым сроком жизни и фактическим возрастом.

Раздел: Экономика Количество знаков с пробелами: 91035 Количество таблиц: 24 Количество изображений: 3

1.5. Анализ местоположения объекта оценки

Объект оценки расположен в Ленинском районе г. Тюмени по адресу ул. Энергетиков дом 53 кор.1 кв.70. Оцениваемая двухкомнатная квартира расположена в девятиэтажном многоквартирном доме на 9 этаже. Объект расположен в жилом районе, удаленном от центра города Тюмени, но с хорошей транспортной развязкой и развитой инфраструктурой. От объекта до центральной улицы Республики 10 минут пешехода хода, есть остановка и по ул. Энергетиков, и по ул. 50 лет Октября, с которых можно добраться до любой точки города.

В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Недалеко от дома находится школа №8, гимназия № 16 и три детских сада, что решает проблему устройства ребенка. Между гимназией и школой располагается парк, который является зоной отдыха для жителей этого района. Напротив дома находится автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с парковкой личного автомобиля. В данном районе достаточно
разнообразных объектов торговли, также рядом с домом находится отделение сбербанка.

Также в 100 метрах находится рынок «Пригородный», что несомненно является плюсом данного района. Отрицательным фактором является наличие грузовой дороги по ул.50 лет Октября, недалеко от данного района, что влияет на экологическую обстановку в данном районе.

1.6. Описание объекта оценки

В этом разделе приводится подробное описание здания. Детализируются объемно-планировочное и конструктивное решения, инженерное обеспечение объекта. В приложении к отчету приводится акт технического освидетельствования объекта.

Описание объекта оценки проводили по следующему плану:

Раздел: Разное Количество знаков с пробелами: 37283 Количество таблиц: 5 Количество изображений: 0

Каждый участок имеет уникальное, присущее только ему местоположение. Именно оно в первую очередь определяет вариант использования объекта и получаемый от него доход. В то время как здания, сооружения, благоустройство участка могут меняться, главные характеристики участка не измены, поэтому доход от участка зависит от принятого варианта использования.

В дипломном проекте необходимо провести анализ местоположения объекта, учитывая две основные характеристики: окружение и доступность.

Потенциал местоположения одного и того же участка в зависимости от рассматриваемого варианта землепользования может быть как высоким, так и низким.

В связи с этим необходимо провести анализ следующих факторов:

· тип окружающего землепользования;

· транспортная доступность;

· экологическое состояние района;

· социальная репутация;

· криминогенная обстановка;

Наиболее важная характеристика участка при анализе – принятый в данном районе тип землепользования, то есть тип окружающей его недвижимости. Не исключено, что наилучшим будет использование объекта аналогично окружающим его объектам. Например, в промышленной зоне не имеет смысла строить жилой дом, а в районе коттеджной застройки вполне целесообразно строить именно коттедж. Не стоит забывать так же, что в районе с высокой социальной репутацией скромное жилье будет цениться выше, чем такое же, но в менее престижном.

При анализе окружения следует обратить внимание на наличие инфраструктуры в районе данного земельного участка.

На рис. 3.1. – 3.3. представлены различные варианты рассмотрения местоположения объекта и его окружения.

Рис. 3.2. Расположение в границах района

Рис. 3.1. Расположение объекта в границах города

Важное значение при анализе местоположения объекта имеет его доступность. Под доступностью понимается близость или отдаленность объекта для потенциальных пользователей, его удаленность от основных магистралей, пассажиро- и грузопотоков. Особенно важен этот фактор для торговых помещений и бизнес-центров, куда люди должны иметь возможность быстро и легко добраться на транспорте – личном или общественном. Для складских же помещений важна приближенность к шоссе или железной дороге. Фактор доступности не статичен, необходимо изучить его планируемые изменения и, в соответствии с имеющейся или полученной информацией, планировать будущее использование объекта.

1.3 Анализ местоположения объекта оценки.

Объект оценки представляет собой встроенные помещения, находящиеся

на 1-ом этаже здания промышленного корпуса, принадлежащего ОАО

«Полиграфкомбинат им. Я.Коласа».

Здание промышленного корпуса ОАО «Полиграфкомбинат им. Я.Коласа»

находится в Советском районе г. Минска, в квартале, ограниченном ул. В.Хоружей,

ул. Якуба Коласа и ул. Варвашени (см. рис 1).

В непосредственной близости от объекта оценки находится оживленная

часть города с обилием объектов недвижимости торгового и общественно-

культурного назначения. На незначительном удалении от объекта оценки

находится крупнейший торговый узел города – Комаровский рынок.

Объект обладает развитой инженерной инфраструктурой , имеются сети

водоснабжения, канализации, тепловые сети, электроснабжения, радио, телефонизации.

Такие важные факторы, влияющие на стоимость оцениваемого объекта, как

расположение его в части города, характеризующейся высокой деловой

активностью, отличная транспортная доступность(в 500-ах метрах находится

станция метро. Общественный транспорт представлен движением автобусов,

троллейбусов и трамваев по ул. Красная. В 50-ти метрах от объекта оценки

находится стоянка для автотранспорта), окружение объекта оценки крупными торговыми и общественно-культурными центрами, развитая инфраструктура, наличие автомобильной стоянки вблизи здания, делают оцениваемый объект достаточно привлекательным с точки зрения потенциальных инвесторов для приобретения его в собственность.

1.4 Описание объекта.

Оценке подлежат:помещения кафе и помещения бара .

Здание построено в 1953 г. и представляет собой «сталинское» добротное

кирпичное строение с помещениями высотой до 4м. Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится на праве постоянного пользования ОАО

«Полиграфический комбинат имени Я.Коласа».

Арендаторами в оцениваемых помещениях выполнен евроремонт. Все

помещения находятся в хорошем состоянии и удовлетворяют требованиям

рынка, предъявляемым к помещениям такого типа.

Описание участка земли представлено в таблице 1.2

Таблица 1.2 Описание участка земли.

окончание таблицы 1.2

Описание конструктивных решений здания , сетей и улучшений представлены в таблице 1.3.

Описание конструктивных решений здания и улучшений.

проанализировав местоположение объекта оценки , а также его конструктивные решения , сети и улучшения можно заключить , что данный объект привлекателен с точки зрения потенциального инвестора или покупателя .

Раздел 2. Оценка объектов недвижимости затратным подходом.

Раздел: Экономика Количество знаков с пробелами: 128790 Количество таблиц: 86 Количество изображений: 6

Методические основы проведения работ

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ РАБОТЫ

Процедура оценки включала в себя:

— контрольное визуальное обследование объекта оценки с целью определения фактического технического состояния;

— ознакомление с имеющейся технической, проектно-сметной и дру­гой документацией;

— выявление изменений оцениваемого имущества на дату оценки по сравнению с учетной документацией;

— полное описание и фотографирование объекта недвижимости; сбор исходных данных для определения накопленного износа объекта;

— анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки;

— анализ рынка и подбор информации по аналогам для определения рыночной стоимости объекта;

— расчет затратным, сравнительным и доходным подходами рыноч­ной стоимости оцениваемого объекта;

— составление (оформление) отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с Законом «Об оценочной дея­тельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-Ф3;

— составление экспертного заключения об оценке рыночной стоимо­сти объекта.

Настоящая работа выполнена в соответствии с документами, регла­ментирующими практику профессиональной оценки.

Основными документами при проведении настоящей работы явились:

1) Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

2) Международные стандарты оценки МСО1 — МСО4, принятые Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ); 3) Стандарты Российского общества оценщиков:

— СТО РОО 21-01-98. Оценка недвижимости. Основные положения;:

— СТО РОО 27-01-99. Кодекс профессиональной этики членов Российского общества оценщиков.

Оценка указанного объекта недвижимости производилась с учетом, его фактического технического состояния на момент обследования.

Для выполнения данной работы Заказчиком был представлен техни­ческий паспорт МПТИ.

Фасад здания ориентирован на север и размещен по красной линии застройки пр. Фрунзе.

Район размещения здания — преимущественно одноэтажная жилая застройка (поселок Южный).

С южной и западной сторон участок ограничен дворовыми террито­риями частных домовладений.

Район размещения имеет развитую инфраструктуру. Вблизи имеют­ся педагогический колледж, детский сад, школа, в 200 м размещена оптово-торговая база, магазины, лесоторговая база, аптеки и т. д.

Доступность к общественным транспортным средствам отличная. Напротив здания и в непосредственной близости от него размещены остановки общественного транспорта, соединяющего данный район практически со всеми районами города.

Вблизи здания возможна парковка служебного и личного транспор­та. Автозаправки до 1 км. Въезд во дворик со стороны ул. Лесной через металлические ворота.

Рельеф участка спокойный, ровный с уклоном к югу (в сторону бал­ки Глубокая).

Район благоустроен, озеленен и является зоной устойчивого приме­нения сотовой связи и приема телепередач.

Зона имеет неудовлетворительную репутацию по экологичности вви­ду близости проезжей части автомагистрали с большой интенсивностью

Двора практически нет, рядом расположен стадион, огражденный металлической сеткой. Пространство между домом и стадионом занято

Источников потенциальной опасности не обнаружено.