Комментарий к статьям 381.1–381.2 новой редакции ГК

Обеспечительный платёж — это деньги, из которых арендодатель получит своё, если арендатор не заплатит или испортит помещение. Для арендатора идеально, когда в конце аренды платёж засчитывают за последний месяц или возвращают. Но на деле платёж легко потерять — это зависит от условий договора аренды.

Как работает обеспечительный платёж

Арендатор вносит обеспечительный платёж, если в договоре аренды есть пункт об этом. По закону такой обязанности у арендатора нет. Довод «так делают все, когда снимают недвижимость» не работает без записи на бумаге.

В договорах обеспечительный платёж называют по-разному — депозит, страховой платёж, гарантийный платёж. Суть от этого не меняется.

Обеспечительный платеж работает по правилам из ст. 381.1 ГК РФ. Если арендатор задерживает арендную плату или портит помещение, арендодатель удерживает нужную сумму без писем и судов. Если нарушений не было или от платежа что-то осталось, в конце аренды арендатор получает деньги назад. Проценты за пользование деньгами арендодатель не платит. По сумме платежа договариваются. Обычно она равна ставке за один-два месяца.

В договоре аренды стороны могут изменить и уточнить правила из закона:

• Записать больше ситуаций, когда арендодатель списывает деньги. Например, платёж идёт в счёт штрафов за нарушение арендатором режима работы торгового центра. Или платёж покрывает убытки арендодателя при досрочном выезде арендатора;
• Сделать обеспечительный платёж невозвратным;
• Установить, что платёж списывают в счет арендной платы за последний месяц;
• Обязать арендатора пополнять платёж в определенный срок, если арендодатель делает списание;
• Записать, в какой срок арендодатель возвращает арендатору деньги после окончания аренды.

Тут важно следующее. В споре по поводу обеспечительного платежа будут работать условия из договора аренды. Даже если арендатор лишается этих денег, ничего не получая взамен. Стороны видели, что подписывают, отказаться теперь нельзя. Это принцип свободы договора из ст. 421 ГК РФ.

Если арендодатель не отдаёт возвратный платёж после окончания аренды, у него возникает неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ. На сумму платежа можно насчитать проценты за каждый день задержки. Но, скорее всего, за долгом и неустойкой арендатору придётся идти в суд.

Бывает другая ситуация. Арендатор заплатил, но что-то пошло не так, и в помещение он так и не въехал. В итоге договор разорвали, аренда не состоялась. Тут арендодатель обязан вернуть даже невозвратный депозит — ст. 453 ГК РФ.

Когда обеспечительный платёж остаётся арендодателю

Арендодатель списывает деньги, если арендатор нарушает условия аренды. Получается, для арендатора главное — внимательно прочитать договор и не нарушать обязанности.

Вот самые частые причины потери обеспечительного платежа.

Досрочный выезд из помещения

Если записано, что депозит остаётся как штраф за односторонний отказ арендатора от договора, так оно и будет. Арендатор теряет платёж, даже когда ничего не ломал, а просто нашёл помещение с лучшей проходимостью. Предприниматели могут так договариваться по п. 3 ст. 310 ГК РФ. Верховный Суд подтверждал, что это законно в п. 16 Постановления № 54.

Ещё арендодатель может не возвращать депозит, если попросил арендатора съехать по его вине. Например, за просрочку арендной платы или пожар в помещении.

Однако арендодатель обязан вернуть деньги, если сам выгнал арендатора. Суды поддерживают, вот пример — дело № А41-85970/2019.

Забыли вернуть помещение по акту

Когда аренда заканчивается, арендатор обязан съехать и вернуть помещение по акту. Пока акт не оформили, за каждый день начисляется арендная плата, даже если арендатор уже вывез мебель и отдал ключи — ст. 622 ГК РФ. Арендодатель спишет долг из депозита.

Ущерб помещению

Сломанную дверь или разбитую люстру арендатор чинит за свои деньги. Это его обязанность делать текущий ремонт из ст. 616 ГК РФ. Иначе арендодатель запишет поломки в акт возврата, посчитает сумму ремонта и вычтет из депозита. Для арендодателя депозит — это чужие деньги, и он вряд ли будет искать подрядчика подешевле.

Но арендатор отвечает только за ремонт в границах своего помещения. За общие лестницы, санузлы и коридоры — нет. Ремонтировать и мыть общее имущество в здании обязан собственник — ст. 210 ГК РФ.

🔨 Статья: как не потерять деньги на ремонте арендованного помещения

Просрочка арендной платы и другие нарушения

Арендатор обязан платить за помещение в срок, который записан в договоре — ст. 614 ГК РФ. За просрочку арендодатель может насчитать пени и вычесть из платежа.

Торговые и офисные центры часто прописывают в договорах правила внутреннего режима и штраф за нарушения. Если сотрудники арендатора в разгар дня закрывают магазин на жалюзи или вносят товар через центральный вход, администрация выписывает штраф. Это тоже минус из депозита.

Что записать в договор, чтобы обеспечительный платёж вернули

Арендатору принципиально проследить, чтобы по условиям договора арендодатель всегда возвращал платёж или засчитывал его в последний месяц аренды. Не все арендодатели согласны переписывать договор не в свою пользу. Но вести переговоры стоит.

Хороший набор пунктов для арендатора выглядит примерно так:

В качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатор в течение 3 дней после подписания договора перечисляет на расчётный счёт Арендодателя обеспечительный платёж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы.

Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платёж на расчётный счёт Арендатора в течение 3 дней после окончания срока договора аренды или его досрочного расторжения по инициативе любой из сторон.

По требованию Арендатора Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платёж в счёт арендной платы за последний месяц.

При удержании из обеспечительного платежа Арендодатель направляет Арендатору письмо с расчётом и обоснованием удержанных сумм.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Что поменялось из-за коронавируса

В 2020 году арендаторы из особо пострадавших отраслей бизнеса могли съехать из помещений досрочно без штрафов, если не договорились с владельцами недвижимости о скидке. Это мера господдержки из ст. 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г.

Но об интересах владельцев недвижимости тоже подумали. При досрочном съезде пострадавшему арендатору депозит не возвращают. И неважно, что было в договоре аренды. Искать нарушения на стороне арендатора тоже не придётся. Арендатор утрачивает право на обеспечительный платёж полностью. Здесь суды поддерживают арендодателей, пример — дело № А13-7469/2020.

P. S. «Особенно пострадавшие» арендаторы получили право на отсрочку арендной платы. Отсрочка распространяется на платежи с даты введения режима повышенной готовности до даты отмены. Если режим повышенной готовности сняли раньше 1 октября, то ещё на 50% от даты отмены до 1 октября. Выплачивать долг арендаторы должны с 1 января 2021 до 1 января 2023.

На практике у компаний, заключивших договор аренды, постоянно возникает вопрос о порядке выплаты, а также налогового и бухгалтерского учета коммунальных платежей. Причем вопрос стоит остро как у арендодателя, так и у арендатора в налоговом и бухгалтерском учете. А если учесть, что Министерство финансов никогда не относилось к данной проблеме однозначно, то запутаться можно довольно легко. Автор анализирует рекомендации Минфина, отмечая спорные моменты в позиции финансистов. Рассмотрен вопрос по включению в состав расходов, учитываемых в целях исчисления прибыли, затрат по оплате коммунальных платежей. Более того, автор не только раскрывает способы, которые используют на практике бухгалтеры при решении этой проблемы, но и дает свои рекомендации для минимизации потерь.

Общие положения

Отношения между сторонами при сдаче имущества в аренду регулируются главой 34 Гражданского кодекса. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Такое определение дано в статье 606 Гражданского кодекса. При этом арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, а также нести расходы на содержание этого имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). К таким расходам, в частности, относятся коммунальные расходы, сумма которых из месяца в месяц изменяется.

В то же время размер арендной платы может меняться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса, не чаще одного раза в год. По этой причине на практике чаще всего по договору аренды арендатор компенсирует арендодателю долю стоимости потребленных им коммунальных услуг отдельно от арендной платы. Арендодатель напрямую заключает договоры с организациями, оказывающими коммунальные услуги. Те в свою очередь ежемесячно представляют арендодателю первичные документы на их услуги, а также выставляют счета-фактуры. Общая стоимость коммунальных услуг определяется по фактическому их потреблению на основании счетов, выставленных коммунальными службами.

Доля расходов арендатора, компенсируемая им по договору аренды, может определяться разными способами:

• расчет суммы фактически потребленных коммунальных услуг ­производится в доле занимаемых арендуемых площадей помещений;
• сумма потребляемой электроэнергии определяется показаниями отдельных счетчиков;
• потребляемая энергия определяется исходя из мощности ­оборудования партнеров и времени его работы.

В любом случае методику расчетов необходимо закрепить в договоре аренды.

Налоговый учет

Возникает вопрос о порядке проведения данных услуг как ­у арендодателя, так и у арендатора в налоговом и бухгалтерском учете.

Так, в письме Минфина России от 03.03.2006 г. № 03-04-15/52 изложена позиция по применению НДС в отношении сумм, перечисленных арендатором арендодателю в порядке компенсации расходов арендодателя по оплате электроэнергии. В нем в частности сказано, что у арендодателя нет оснований относить операции по поставке (отпуску) электроэнергии в рамках данных договоров к операциям по реализации товаров для целей налогообложения НДС. Поэтому данные операции объектом налогообложения НДС не являются, счета-фактуры по электроэнергии, потребленной арендатором, арендодателем не выставляются.

Данное утверждение Минфин России основывает на подпункте 1 пунк­та 1 статьи 146 Налогового кодекса, из которого вытекает, что объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг), а также передача имущественных прав на территории Российской Федерации.

Кроме того, отмечается, что согласно пункту 1 статьи 539 Гражданского кодекса по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплатить принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в ее ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. Абонентом в данном случае является лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий энергию.

Арендодатель не является для арендатора энергоснабжающей организацией, так как сам в качестве абонента получает электроэнергию (постановление Президиума ВАС Российской Федерации от 06.04.2000 г. № 7349/99).

На основании вышеизложенного отмечается, что арендатор компенсирует расходы арендодателя на оплату электроэнергии и не получает счета-фактуры по потребляемой им электроэнергии, поэтому право на вычет сумм НДС, перечисленных им арендодателю в составе сумм компенсаций, у него отсутствует.

Но и у арендодателя возникают сложности в учете НДС по коммунальным услугам. Минфин, ссылаясь на нормы статьи 170 Налогового кодекса, отмечает, что суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг) в случае их использования для осуществления операций, не облагаемых НДС, к вычету не принимаются. Следовательно, у арендодателя не подлежат вычету суммы НДС по электроэнергии, предъявляемые ему энергоснабжающей организацией, в части электроэнергии, потребленной арендатором.

В письме от 24.03.2007 г. № 03-07-15/39 Минфин России в своих рассуждениях пошел еще дальше, распространив вышеизложенную точку зрения о применении НДС и в отношении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате не только на электроэнергию, но и на все коммунальные услуги, услуги связи, а также услуги по охране и уборке арендуемых помещений в рамках договоров, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения указанные расходы не включаются.

Однако совершенно иную точку зрения по данному вопросу высказывает УФНС России по Московской области в своем письме от 03.02.2005 г. № 21-27/28632 (далее – письмо УФНС по МО). Она основывается на том, что при определении налоговой базы по НДС выручка от реализации товаров (работ, услуг) определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг) (п. 2 ст. 153 НК РФ). Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 162 Налогового кодекса налоговая база увеличивается на суммы, полученные за реализованные товары (работы, услуги) в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

Из этого делается вывод, что денежные средства, полученные арендодателем от арендатора в виде компенсации стоимости коммунальных платежей (энергоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и т.д.), в части, потребляемой арендаторами, подлежат обложению НДС. Следовательно, суммы НДС, уплаченные арендодателями поставщикам коммунальных услуг, в том числе в части, потребляемой арендаторами, принимаются к вычету у арендодателя на основании статей 169, 171, 172 Налогового кодекса. Арендатор также может принять НДС к вычету по указанным (компенсируемым арендодателю) расходам только на основании счетов-фактур.

На сегодняшний день налоговые органы отказываются высказывать и комментировать свою точку зрения по данному вопросу.

Как быть с расходами?

Также очень интересен вопрос по включению в состав расходов, учитываемых в целях исчисления прибыли, затрат по оплате вышеуказанных расходов.

Минфин России в письме от 04.08.2005 г. № 03-03-04/2/41 «Об учете коммунальных платежей при субаренде имущества» высказал следующую точку зрения. Ссылаясь на подпункт 10 пункта 1 статьи 254 Налогового кодекса, он подтвердил право арендатора учитывать в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей и (или) услуг связи, относящиеся к помещениям, полученным в аренду. Субарендатор также может учитывать в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, расходы по оплате коммунальных и эксплуатационных расходов, понесенных им по договору субаренды. При этом арендатор при получении от субарендатора арендных и коммунальных платежей учитывает данные суммы в составе прочих расходов (п. 4 ст. 250 НК РФ). Несмотря на то что в письме говорится о субарендных отношениях, мнение, отраженное в нем, справедливо и для отношений, возникающих между арендатором и арендодателем.

Мнение налоговых органов по вопросу исчисления прибыли изложено в упомянутом выше письме УФНС по МО. В нем говорится, что если возмещение арендатором арендодателю расходов по содержанию и эксплуатации арендуемого имущества (коммунальные расходы) предусмотрено договором аренды, то данные платежи отражаются у арендодателя в составе внереализационных доходов или доходов от реализации, при этом ­у арендатора – в составе внереализационных расходов.

В случае заключения на возмещение вышеуказанных расходов между сторонами отдельного договора данные платежи учитываются у арендодателя в составе доходов от реализации на основании пункта 2 статьи 249 Налогового кодекса. У арендатора данные платежи не признаются расходами в целях налогообложения прибыли.

Что же касается коммунальных платежей, то данные расходы в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 254 Налогового кодекса учитываются в составе материальных расходов у стороны, которая заключила прямые договоры с организациями – поставщиками коммунальных услуг. Это очень важно, так как в данной ситуации у арендатора нет прямых договоров с коммунальными службами и он не сможет включить в расходы суммы коммунальных платежей, возмещаемых арендодателю.

Но в уже более поздних письмах УФНС по г. Москве от 06.07.2005 г. № 20-12/47837, а также от 26.06.2006 г. № 20-12/56637 и от 28.06.2006 г. № 19-11/58877 высказывается точка зрения, аналогичная мнению Министерства финансов.

В этих письмах указывается, что в случае если договором аренды предусмотрены обязанности по уплате фактически потребленных коммунальных расходов и расходов на оплату услуг связи на арендатора, указанные расходы он включает в состав материальных и прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией. При этом должно выполняться условие обоснованности и документального подтверждения данных расходов первичными документами в силу пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса. Также в нем приведен перечень этих документов: счета арендодателя, составленные на основе аналогичных документов, выставленных арендодателю коммунальными службами, в отношении фактически используемых арендатором этих услуг.

Арендодатель в свою очередь имеет право учитывать в составе расходов суммы, перечисляемые организациям, оказывающим коммунальные услуги и услуги связи.

Бухгалтерский учет

Все вышеизложенное касается налогового учета. Теперь рассмотрим данную ситуацию в рамках бухгалтерского учета на следующем примере.

Фирма «Зодиак» предоставляет в аренду складские площади, находящиеся у нее на праве собственности. По арендному договору фирма «Звезда» как арендатор компенсирует ей 10 процентов расходов стоимости коммунальных услуг отдельно от арендной платы. Стоимость коммунальных услуг рассчитывается исходя из фактического их потребления по счетам, выставленным арендодателю соответствующими коммунальными службами, и составляет за июль 2007 года 70 800 руб. (в том числе НДС – 10 800 руб.). Доля фирмы «Звезда» равна 7 080 руб. (в том числе НДС – 1 080 руб.). Арендная плата составляет 17 700 руб. (в том числе НДС – 2 700 руб.) Предоставлен акт и счет-фактура арендатору. Расчеты производятся ежемесячно.

Арендная плата и суммы компенсации коммунальных услуг за июль ­перечислены фирме «Зодиак» 9 августа 2007 года.

Представление площадей в аренду является основным видом деятельности фирмы «Зодиак». Для целей исчисления прибыли фирмы работают по методу начисления.

Следует отметить, что во избежание споров с налоговыми органами арендодатель в счете, выставленном арендатору, указывает в тексте не «Оплата коммунальных услуг», а «Расходы, возмещаемые арендатором».

В бухгалтерском учете фирмы «Зодиак», арендодателя, будут сделаны проводки:

31 июля 2007 года:

Дебет 20 Кредит 60 – 54 000 руб. ((70 800 руб. – 10 800 руб.) – (7 080 руб. – 1 080 руб.) – отражена стоимость коммунальных ­расходов арендодателя;

Дебет 19 Кредит 60 – 9 720 руб. (10 800 руб. – 1 080 руб.) – отражена часть суммы НДС, предъявленная коммунальными службами ­на основании счетов-фактур, в части услуг, потребляемых арендодателем;

Дебет 68 Кредит 19 – 9 720 руб. – принята к вычету сумма НДС, соответствующая расходам по коммунальным услугам, потребляемым арендодателем.

При этом в книге покупок фирма регистрирует не все суммы по полученным счетам-фактурам за коммунальные услуги, а только суммы, потребляемые конкретно им, то есть 9 720 руб.

Дебет 60 Кредит 51 – 70 800 руб. – произведена оплата ­за коммунальные услуги;

Дебет 76 Кредит 90-1 – 15 000 руб. (17 700 руб. – 2 700 руб.) – ­начислена арендная плата за июль 2007 года;

Дебет 90-3 Кредит 68-2 – 2 700 руб. – произведено начисление НДС с суммы арендной платы;

Дебет 76 Кредит 60 – 7 080 руб. – предъявлена арендатору сумма расходов по коммунальным услугам, подлежащая возмещению.

9 августа 2007 года:

Дебет 51 Кредит 60 – 24 780 руб. (17 700 руб. + 7 080 руб.) – получена сумма арендной платы и компенсация расходов по коммунальным услугам от арендатора.

В налоговом учете фирма «Зодиак», как было сказано, может принять арендную плату в качестве доходов от основного вида деятельности с начислением НДС с этих сумм в бюджет. Сумма коммунальных платежей, компенсируемых фирмой «Звезда» по договору аренды, не принимается ею в качестве доходов в целях исчисления прибыли. Не подпадает под налогообложение НДС, так как не является реализацией.

Обратимся к рассмотрению бухгалтерского учета фирмы «Звезда» как арендатора.

Бухгалтерией фирмы будут сделаны следующие проводки:

Дебет 20 (25, 26, 44) Кредит 76 – 15 000 руб. (17 700 руб. – 2 700 руб.) – отражена арендная плата за июль 2007 года;

Дебет 19 Кредит 76 – 2 700 руб. – отражена сумма НДС с арендной платы в соответствии с договором;

Дебет 68 Кредит 19 – 2 700 руб. – принята к вычету сумма НДС по арендной плате.

Напоминаем, что арендодатель выставляет счет арендатору на сумму компенсации коммунальных платежей без выделения суммы НДС, а также копии счетов коммунальных служб. Фирма «Зодиак», арендатор, всю сумму по счету за коммунальные платежи отражает в расходах как в налоговом, так и в бухгалтерском учете, без самостоятельного выделения НДС.

Дебет 20 (25, 26, 44) Кредит 76 – 7 080 руб. – отражена стоимость коммунальных расходов, подлежащих возмещению арендодателю за июль 2007 года.

Дебет 76 Кредит 51 – 24 780 руб. (15 000 руб. + 2 700 руб. + 7 080 руб.) – перечислена арендная плата и суммы возмещаемых коммунальных услуг арендодателю.

Как решить проблему?

Чтобы избежать спорных вопросов в ведении учета с налоговой инспекцией, некоторые фирмы упрощают договорные отношения при сдаче помещений в аренду. В сумму стоимости арендных платежей по договору включаются суммы компенсации возмещаемых арендодателю коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране, уборке помещений. В этом случае указанные суммы у арендодателя отражаются в составе внереализационных доходов или доходов от реализации с начислением НДС. Арендатор при этом имеет право учесть их в качестве внереализационных расходов, а также принять по ним суммы НДС к вычету на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем.

Есть и другой способ решения данного вопроса. Он также связан с соответствующим оформлением договорных отношений между сторонами по договору аренды. Суть его состоит в следующем. Из договора аренды, заключаемого сторонами, должно четко следовать, что арендодатель, оплачивая услуги коммунальным службам, выступает от своего имени, но за счет арендатора. Содержание и форма договора должны соответствовать ­посредническим договорам. В частности, договору комиссии, определенному в главе 51 ГК РФ, или агентскому договору согласно главе 52 ГК РФ. В этом случае арендодатель перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС.

Чтобы принять суммы «входного» НДС к вычету, арендодатель, выступающий посредником между арендатором и коммунальными службами, должен выставить от своего имени счета-фактуры на суммы коммунальных платежей. Такое разъяснение дано в письме Минфина России от 14.11.2006 г. № 03-04-09/20.

Кроме того, в соответствии с положениями Гражданского кодекса, арендодателю положено вознаграждение за посреднические услуги. Чтобы избежать дополнительных расходов со стороны арендатора, стороны могут договориться о снижении размера арендной платы на сумму вознаграждения.

На основании полученных документов арендатор имеет право принять к вычету суммы НДС, уплаченные арендодателю, а также отразить их в книге покупок.

Рассмотрим данную ситуацию на примере.

Обратимся к условию предыдущего примера. С тем лишь изменением, что фирма «Зодиак» в части расходов на коммунальные услуги арендатора является комиссионером и выступает перед коммунальными организациями от своего имени, но по поручению фирмы «Звезда»; при получении счетов от коммунальных служб перевыставляет их в адрес арендатора с выделением сумм НДС, а также выдает счета-фактуры на указанные суммы от своего имени. Кроме того, выступая как комиссионер в данной сделке, получает вознаграждение в размере 1 770 руб. (в том числе НДС – 270 руб.).

Стороны договорились уменьшить величину ежемесячной арендной платы на эту сумму. Фирма «Зодиак» представляет отчет комиссионера, акт ­выполненных работ и счет-фактуру на свое вознаграждение.

В бухгалтерском учете фирмы «Звезда» будут сделаны следующие проводки:

Дебет 20 (25, 26, 44) Кредит 76 – 13 500 руб. (15 930 руб. – 2 430 руб.) – отражена арендная плата за июль 2007 года;

Дебет 19 Кредит 76 – 2 430 руб. – отражена сумма НДС с арендной платы в соответствии с договором;

Дебет 68 Кредит 19 –2 430 руб. – принята к вычету сумма НДС по арендной плате;

Дебет 20 (25, 26, 44) Кредит 76 – 1 500 руб. (1 770 руб. – 270 руб.) – отражено вознаграждение комиссионера (фирмы «Зодиак») ­за выполненные услуги;

Дебет 19 Кредит 76 – 270 руб. – отражена сумма НДС ­по комиссионному вознаграждению;

Дебет 68 Кредит 19 – 270 руб. – принята к вычету сумма НДС ­по комиссионному вознаграждению;

Дебет 20 (25, 26, 44) Кредит 76 – 6 000 руб. (7 080 руб. – 1 080 руб.) – отражена стоимость коммунальных расходов, подлежащих ­компенсации арендодателю за июль 2007 года на основании его счета;

Дебет 19 Кредит 76 – 1 080 руб. – отражена сумма НДС с коммунальных платежей по счетам-фактурам, перевыставленным арендодателем;

Дебет 68 Кредит 19 – 1 080 руб. – принята к вычету сумма НДС по коммунальным платежам.

Сумма НДС в размере 1 080 руб., указанная в полученных от арендодателя счетах-фактурах по коммунальным расходам, так же, как и сумма НДС по арендной плате в размере 2 430 руб. и сумма НДС по комиссионному вознаграждению в размере 270 руб., отражаются в книге покупок фирмы «Звезда».

Дебет 76 Кредит 51 – 24 780 руб. (13 500 руб. + 2 430 руб. + 1 500 руб. + 270 руб. + 7 080 руб.) – перечислена арендная плата, комиссионное вознаграждение и суммы возмещаемых коммунальных услуг арендодателю.

Сверх арендной платы

Читателям следует обратить внимание на последнее письмо Минфина России от 19.06.2007 г. № 03-11-04/2/166.

В нем рассматривается ситуация, когда, в соответствии с условиями договора аренды, стоимость услуг связи арендатором оплачивается сверх арендной платы. Минфин России поясняет, что сумму компенсации арендодатель должен учесть как полученный доход при определении объекта налогообложения по налогу. А оплату услуг телефонной связи принимать в расходы.

Несмотря на то что письмо направлено арендодателям, находящимся на упрощенной системе налогообложения, выводы Минфина России строятся на статьях главы 25 Налогового кодекса «Налог на прибыль организаций». А именно – статьи 249, затрагивающей понятие доходов, и статьи 259, ­регламентирующей расходы.

Поэтому налогоплательщику, находящемуся на общем режиме ­налогообложения, необходимо его учитывать.

Прежде всего, отметим, что под обеспечительным платежом в п. 1 ст. 381.1 ГК РФ понимается денежная сумма, вносимая одной стороной обязательства другой стороне, в счет обеспечения исполнения обязанности возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора. Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 381.1 ГК РФ при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, а в случае их ненаступления в предусмотренный договором срок или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Приведенные нормы свидетельствуют о том, что обеспечительный платеж по своей правовой природе носит обеспечительную и компенсационную функцию, так как его внесение имеет своей первоочередной целью гарантировать стороне договора покрытие причиненных нарушением этого договора убытков, а не оплату товаров, работ или услуг, являющихся предметом соответствующего договора.

Безусловно, в определенных случаях он может иметь и признаки аванса (например, по соглашению сторон засчитываться в счет последнего арендного платежа или покрывать невнесенную в срок арендную плату), однако от аванса его отличает то, что непосредственно на оплату аренды (товаров, работ, услуг) он направляется лишь при наступлении указанных в договоре и заранее определенных сторонами обстоятельств (расторжение договора, нарушение сроков внесения платы и т. п.), а не изначально (как, например, предварительная оплата по договору).

В свою очередь, положения гл. 23 ГК РФ не содержат прямого запрета на обеспечение исполнения одного вида обеспечительных обязательств другим их видом, в том числе и на обеспечение обязанности внести обеспечительный платеж неустойкой (ст. 330 ГК РФ).

В п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017), утвержденного Президиумом ВС РФ 26.04.2017, разъяснено, что в силу п. 1 ст. 329 и п. 1 ст. 330 ГК РФ любое обязательство, в том числе дополнительное, может быть обеспечено неустойкой, если гражданское законодательство не содержит исключений для данного вида обязательства и обеспечение неустойкой не является несовместимым с характером обязательства.

В связи с изложенным суды приходят к выводу о возможности взыскания со стороны, обязанной внести обеспечительный платеж по договору, но не исполнившей указанную обязанность, как суммы такого платежа, так и начисленной на данную сумму неустойки (см., например, определение Верховного Суда РФ от 26.06.2020 № 305-ЭС20-4196, постановления Арбитражного суда Московского округа от 10.03.2021 № Ф05-2055/21, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.05.2020 № Ф07-4903/20, Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2021 № 09АП-5319/21).

В заключение отметим, что положения п. 4 ст. 381.1 ГК РФ о том, что на сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 указанного Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором, в рассматриваемом случае неприменимы, поскольку неустойка представляет собой штрафную санкцию за неисполнение обязательства, тогда как положения ст. 317.1 ГК РФ регулируют вопросы уплаты процентов за правомерное пользование денежными средствами (например, в случае предоставления коммерческого кредита) (п. 53 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

15 октября 2020 года Верховный суд принял позицию Арендатора – возмещение коммунальных платежей не может признаваться формой арендной платы, даже, если Арендатор соглашался и подписывал акты на выше сумму, чем выставляла энергетическая компания.

Казалось бы, очевидный факт. Еще в 2002 году Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в п. 12 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 указал, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных платежей не может рассматриваться как форма арендной платы. Однако арендатор вынужден был доказывать свою правоту в СКЭС ВС РФ (А07-29248/2018).

Договором аренды стороны предусмотрели, что переменная арендная плата означает плату, состоящую из платы за фактически потребленные арендатором коммунальные услуги, которые рассчитываются как сумма следующих показателей: фактический объем потребленных умноженный на тариф, установленный энергоснабжающей организацией.

Все было бы очевидно, но ситуацию осложняли некоторые обстоятельства. Энергоснабжающая организация выставляла счета Арендодателю по завышенному тарифу, которые транслировал ись Арендатору. Арендатор оплачивал счета и подписывал акты оказанных услуг на указанную сумму (не спрашивайте «почему?» — вопрос риторический). Однако, спустя некоторое время, Арендодатель обнаружил, что он опосредованно присоединен к сетям через организацию, не являющуюся сетевой. А потому, оплата должна производиться по тарифу высокого напряжения, который примерно на 20-30% дешевле. Арендодатель просудил неосновательное обогащение у энергоснабжающей организации, а вот в возвращении данных денежных средств Арендатору отказал.

Позиция судов нижестоящих инстанций

Суды, отказывая в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения, указали, что арендатор подписывал акты оказанных услуг, тем самым соглашался с суммой и порядком начисления арендной платы. Суды указали, что Истец не доказал неравноценность предоставления.

Арендатор настаивал на том, что да, несмотря на то, что тариф завышен, но это все равно тариф, а потому нарушений условий договора нет. «Все очень просто, —  говорит Арендодатель, — я содержу сети в помещении, деньги, которые поступают от Арендатора, делю на два – часть отправляю непосредственно на оплату электроэнергии, а вторую часть оставляю себе, чтобы содержать сети». Возможно, такой аргумент «выстрелил» бы, если бы Арендодатель именно в таком порядке и делал указанные действия. Но вмешался его величество случай – Арендодатель сам не знал, что тарифы завышены, а потому полностью отправлял все денежные средства энергоснабжающей организации. В связи с чем, сработал аргумент Истца об отсутствии встречности (ст. 328 ГК РФ), отсутствии свободы договора в данной части (ст. 421 ГК РФ) и императивности стоимости услуг по поставке электроэнергии. Арендодатель выступает посредником, а не оказывает какие-либо услуги/не осуществляет поставку электрической энергии. Денежные средства идут транзитом и даже, с учетом судебной практики, не облагаются налогом.

Вопрос императивности и диспозитивности является спорным. Можно рассуждать далее, а что если бы стороны установили в договоре, что размер коммунальных платежей не может превышать, например, 50 000 рублей? В этом случае, Арендодатель должен доплачивать самостоятельно суммы сверх или имел бы право взыскать их? Если использовать аналогичный подход относительно императивности цен на электроэнергию, то условие об ограничении размера не действует и Арендодатель имеет право на компенсацию в полном объеме. Нельзя придерживаться разночтений в вопросе того, что в случае увеличения – императивно, а в случае уменьшения – диспозитивно.

Неизвестно, как бы разрешилось дело, если бы, судьи не учли, волю сторон при заключении договора, применив ст. 421 ГК РФ. Очевидно, что при существующей формулировки, воля сторон была направлена на зависимость стоимости электрической энергии от регулируемой, а не свободной цены.

Касаемо встречности по поставке электроэнергии, то она отсутствует между Арендодателем и Арендатором. В случае отсутствия встречности по обязательству, предоставление квалифицируется в качестве неосновательного обогащения. Но тут возникает проблемка в другом – содержании сетей. По-моему мнению, обязанность содержать данные сети в надлежащем состоянииявляется одним из элементов общего обязательства Арендодателя по предоставлению помещения, а не встречным обязательством Арендатор оплачивать электрическую энергию.

Другим интересным моментом, которым я озадачилась, является то, что в случае, если в договоре аренды закреплена обязанность Арендатора по заключению договору напрямую с ресурсоснабжающей. Вправе ли Арендодатель взыскать убытки в соответствие со ст. 393 ГК РФ, которые будут заключаться в расходах на содержание сетей после точки присоединения?! Думаю, что ответ на данный вопрос утвердительный.

С учетом всех рассуждений, нужно сказать, что ситуация была не типичная. В данном деле сыграла и формулировка договора, и упор на отсутствии встречности и то, что Ответчик сам ранее не знал о завышении тарифа, в связи с чем сам взыскал с ресурсоснабжающей организации денежные средства.

Присутствуя в судебном заседании и анализируя слова судей, позиция которых склонялась то к одной стороне, то к другой, могу дать несколько советов, чтобы не возникало подобных ситуаций:

• Арендатору внимательно отнестись к формулировкам, связанным с компенсацией коммунальных платежей. Ни в коем случае, нельзя называть их переменной арендной платой. Именно данная формулировка, на мой взгляд, сбила суды нижестоящих инстанций. Назовите ее компенсация или возмещение, тогда более чем понятно будет для третьих лиц, что стороны имели ввиду.
• Если Арендодатель желает, чтобы Арендатор возмещал ему потери и расходы на содержание, связанное с обеспечением ресурсами помещения, можно предусмотреть такой вид арендной платы и определить по своему усмотрению. Кстати, именно такой вариант только в виде вопроса был озвучен судьей в процессе.

Продолжаю выкладывать отдельные блоки комментария к нормам ГК об обязательствах и договорах. На этот раз речь идет о нормах, посвященных такому способу обеспечения как обеспечительный платеж. Данный текст не является окончательным и еще будет дорабатываться. Буду благодарен за любые замечания и предложения.

Статья 381.1. Обеспечительный платеж

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

1.                 Статья 381.1 ГК, вступившая в силу с 1 июня 2015 года, вводит регулирование такого известного практике способа обеспечения как обеспечительный платеж.  В реальной договорной практике такие условия нередко обозначают также как гарантийный платеж (депозит), страховой депозит или обеспечительный депозит.

1.2.             Суть конструкции обеспечительного платежа состоит в том, что одна из сторон договора в обеспечение возможных в будущем, но не предопределенных своих денежных обязательств перед кредитором вносит ему вперед некую сумму на своего рода «депозит», сумма которого (или часть суммы которого) может быть кредитором зачтена к сумме возникшего у лица, внесшего такой платеж, денежного обязательства (если таковое, действительно, возникнет). Такие денежные платежи часто вносятся при получении вещей в прокат (при этом нередко ошибочно называются залогом) и нацелены на обеспечение возможных требований прокатной конторы о погашении ущерба в случае порчи или гибели объекта проката. В аренде недвижимости такого рода «депозиты» покрывают возможный ущерб недвижимости, вскрытый при возврате объекта недвижимости арендодателю. Чаще всего требованиями, ради гарантирования которых вносятся такие «депозиты», являются требования о возмещении убытков или неустойки. Но потенциал такой конструкции достаточно широк. Так, например, в финансовых сделках деривативного типа подобного рода «депозиты» могут гарантировать оплату соответствующих платежей, если оные в результате колебания цены базового актива будут причитаться с внесшей такой «депозит» стороны.

1.3.             При возникновении денежного обязательства, обеспеченного внесением должником обеспечительного платежа, у другой стороны возникает право на зачет требования по данному обязательству к встречному требованию плательщика о возврате обеспечительного платежа. Соответственно, зачет происходит не автоматически, а на основе инициативы лица, получившего обеспечительный платеж. При этом данный зачет имеет определенную специфику. Во-первых, он происходит, несмотря на то, что срок возврата обеспечительного платежа к моменту зачета еще не наступил, что отличает этот зачет от общего режима зачета встречных требований (ст.410 ГК). Во-вторых, по смыслу ст.381.1 ГК правом на такой зачет обладает только кредитор по обеспеченному обеспечительным платежом обязательству. Лицо, внесшее такой платеж, не вправе инициировать такой зачет и освободиться от исполнения данного обязательства, сославшись на наличие у кредитора обеспечительного платежа. Реализация зачета по смыслу ст.381.1 ГК происходит посредством уведомления должника в точном соответствии с общими правилами о зачете.

При этом ничто не блокирует право сторон договориться в договоре о том, что правом на зачет обладает также и лицо, внесшее обеспечительный платеж. Кроме того, стороны могут договориться о том, что зачет будет происходить автоматически в момент возникновения обеспеченного обязательства.

1.4.             Стороны могут договориться о восполняемом характере обеспечительного платежа. В последнем случае, если в ходе исполнения договора возникло обеспечиваемое денежное обязательство, и кредитор воспользовался своим правом на зачет, у него возникает право потребовать довнесения обеспечительного платежа с целью восстановления размера обеспечения на случай повторного возникновения соответствующих обязательств (например, выявления нового ущерба арендованному имуществу).

1.5.              От обычного аванса обеспечительный платеж отличается тем, что он вносится не за товар, работы или услуги, а на покрытие денежных обязательств внесшего такой платеж лица, возникновение которых в будущем не предопределено. Вероятностный характер возникновения обеспечиваемых денежных обязательств (то есть самого основания для оплаты) препятствует  признанию таких «депозитов» классическим авансированием. Этот квалифицирующий признак обеспечительного платежа не вполне четко отражен в тексте ст.381.1 ГК, но может быть выведен из толкования п.1 данной статьи и самой природы этого института. Во-первых, если бы речь шла о внесении обеспечительного платежа в счет уже возникших денежных обязательств (например, по оплате), то данная конструкция была бы обычным авансом и лишалась бы статуса обеспечения и не заслуживала бы указания в Главе 23 ГК, посвященной средствам обеспечения. Во-вторых, указанные в п.1 ст.381.1 ГК примеры тех обязательств, которые могут быть обеспечены обеспечительным платежом, как раз и состоят в обязательствах, возникновение которых не предопределено (убытки, неустойка, платежи по деривативным договорам). В-третьих, в норме п.1 ст.381.1 ГК указывается на то, что обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. Данное положение следует толковать не как устанавливающее одну из возможностей, а как указание на квалифицирующий признак обеспечительного платежа. Иначе говоря, условие договора должно квалифицироваться как обеспечительный платеж только тогда, когда этот платеж обеспечивает обязательство, которое может возникнуть в будущем.

Но при этом ничто не мешает сторонам предусмотреть в договоре комбинированное условие о внесении аванса, который может использоваться арендодателем одновременно и в качестве обеспечительного платежа. Например, стороны договора аренды могут согласовать внесение арендатором аванса за последний месяц аренды и установить, что данную сумму арендодатель может использовать в качестве обеспечения возможных обязательств арендатора по покрытию убытков арендодателя, связанных с причинением вреда арендованному имуществу, или неустойки, начисленной за нарушение арендатором тех или иных обязательств. В подобных случаях при возникновении соответствующих денежных обязательств арендатора в ходе исполнения договора арендодатель может зачесть сумму такого аванса в счет своих возникших требований и предъявить арендатору требование о повторном внесении аванса за последний месяц аренды.

1.6.              Обеспечительный платеж отличается от залога тем, что а) объект обеспечительного платежа однороден объекту обеспечиваемого обязательства (в обоих случаях речь идет о денежных средствах), и, соответственно, залоговый режим, предполагающий процедуру обращения взыскания на объект залога, здесь просто неприменим, б) объектом обеспечения является денежная сумма, которая переходит в «собственность» кредитора и подлежит возврату в случае невозникновения обеспеченного денежного обязательства и нереализации получаталем своего права на зачет. Обеспечительный платеж в чем-то похож на эскроу, но в отличие от последнего тут стороны обходятся без привлечения третьего лица: «депозит» передается в руки самого кредитора.

1.7.              Обеспечительный платеж следует также отличать от такого условия договора как гарантийное удержание. Последнее нередко используется в договорах купли-продажи или подряда и состоит в том, что определенная часть причитающейся продавцу (подрядчику) цены задерживается и выплачивается по окончании гарантийного срока с той целью, что, если в период гарантийного срока будут выявлены дефекты, покупатель (заказчик) сможет зачесть свои требования по возмещению расходов на устранение дефектов и иных убытков к сумме данного гарантийного удержания, с него причитающейся. В отличие от гарантийного удержания обеспечительный платеж вносится одной из сторон договора «наперед».

1.9.              Если обеспечительный платеж был внесен арендатором, а впоследствии арендодатель отчуждает объект аренды и договор аренды сохраняется и связывает нового собственника по правилам п.1 ст.617 ГК, к новому собственнику переходит и обязательство по возврату обеспечительного платежа по окончании согласованного арендатором в договоре с прежним собственником срока его «удержания», и право зачесть обеспеченные таким платежом требования к арендатору к сумме платежа. Положение арендатора не должно ухудшится или иным образом меняться в связи с изменением арендодателя, но требование о возврате обеспечительного платежа арендатор будет предъявлять уже новому арендодателю. Данное обстоятельство должно учитываться сторонами договора об отчуждении объекта аренды в цене такого договора.

2.                 Согласно п.2 ст.381 ГК если обеспеченное денежное обязательство возникло, но до реализации зачета прекращено (например, путем добровольного погашения должником возникшего денежного обязательства), а также если в течение срока, на который обеспечительный платеж предоставлен, не возникло обеспечиваемое денежное обязательство и не реализовано право на зачет, полученный обеспечительный платеж подлежит возврату.

3.                 Пункт 3 предусматривает и без того очевидную возможность согласовать в договоре условие о коррекции размера обеспечительного платежа в течение срока действия договора. Стороны могут указать, что при наступлении определенных обстоятельств лицо, внесшее такой платеж, обязано уплатить дополнительную сумму, увеличив размер «зарезервированного» у другой стороны обеспечительного платежа, либо лицо, получившее такой платеж, обязано вернуть его часть, уменьшив соответствующий размер обеспечительного платежа. Таким образом, размер «зарезервированного» у одной из сторон обеспечительного платежа может быть плавающим и регулярно корректироваться. Такая возможность может быть особенно востребованной применительно к финансовым сделкам деривативного типа.

4.                 Пункт 4 ст.381.1 ГК содержит правило о том, что на сумму обеспечительного платежа проценты по ст.317.1 ГК по общему правилу не начисляются, но сторонам не запрещается согласовать в договоре иное. Предполагается, что стороны учитывают период пользование деньгами, полученными в качестве обеспечительного платежа, в цене договора. В то же время стороны, как правило, не могут учесть в цене сверхнормативное использование этой суммы в случае уклонения получателя такого платежа от его возврата при возникновении обязательства вернуть платеж (например, при истечении срока действия договора и невозникновении оснований для зачета). Поэтому представляется, что проценты по ст.317.1 ГК наряду с процентами годовыми по ст.395 ГК должны начисляться на сумму обеспечительного платежа с момента просрочки в его возврате.

Статья 381.2. Применение правил об обеспечительном платеже

Правила об обеспечительном платеже (статья 381.1) применяются также в случаях, если в счет обеспечения вносятся подлежащие передаче по обеспечиваемому обязательству акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками.

Согласно ст.381.2 ГК правила об обеспечительном платеже подлежат применению к аналогичным условиям договора, единственной особенностью которых является то, что предмет обеспечиваемого будущего обязательства состоит не в уплате денег, а в передаче вещей определенных родовыми признаками или ценных бумаг. При этом важно понимать, что в такого рода случаях, когда объектом обеспечительного платежа являются ценные бумаги или родовые вещи, обеспечиваемое обязательство должно иметь однородный предмет. Иначе говоря, в обеспечение обязательства по передаче определенного вида акций определенной компании, которое может возникнуть у одной из сторон в будущем, в договоре может быть согласована передача потенциальному кредитору по такому обязательству определенного количества однородных акций в качестве обеспечительного «платежа».

Если ценные бумаги или родовые вещи передаются кредитору в обеспечение будущего денежного обязательства, имеет место залог или в той степени, в которой закон допускает такого рода конструкцию, – обеспечительная передача права собственности.