- — оценка для залога
- Администрирование залогового портфеля
- Виды залогового имущества
- Выбор критериев оценки структуры и качества залогового портфеля
- Залоговые подразделения банков
- Информация, необходимая для залогового портфеля
- Как правильно подготовить залоговый портфель
- Как происходит оценка залогов в банке
- Как происходит справедливая оценка стоимости обеспечения
- Комитет по проблемным кредитам
- Наши клиенты
- Необходимые документы
- Обеспечение, полученное в собственность за неплатежи
- Отслеживание залогового портфеля
- Оценка обеспечения
- Стоимость оценки залога для банка
- Функции банковского залога
- Итоги
— оценка для залога
В условиях развития современного бизнеса, выдача кредитов является одним из главных направлений деятельности коммерческих банков. Для снижения своих рисков банки используют различные инструменты, такие как залог, поручительства и гарантии.
При оценке залогов для целей кредитования возникает множество особенностей, связанных с разнообразием видов имущества, передаваемого в залог. Необходимо определить, какие трудности могут возникнуть при продаже имущества, в случае невозврата кредита, правильно рассчитать реальную стоимость объекта оценки. Очень важна точная идентификация имущества, которое будет служить залогом и рынка, к которому он относится.В условиях развития современного бизнеса, выдача кредитов является одним из главных направлений деятельности коммерческих банков. Для снижения своих рисков банки используют различные инструменты, такие как залог, поручительства и гарантии.
Оценка имущества для залога, передаваемое банку в залог, должно быть ликвидным, т.е. проданным за достаточно короткий срок. Кредитным учреждениям также необходимо провести оценку на условиях вынужденной срочной продажи, они устанавливают свои собственные ограничения на время реализации залогов. В таких случаях, требуется оценка на базе, отличной от рыночной стоимости. Чаще всего определяется ликвидационная или ипотечная стоимость, но следует понимать, что такая стоимость не является рыночной.
Объекты, используемые для кредитования, но при этом занимаемые собственниками, оцениваются, исходя из возможности продажи в случае невозврата кредита, без обремененности текущим собственником. То есть их покупатель приобретает полномочия полного юридического контроля и владения.
Если объекты недвижимого и движимого имущества, подлежащего оценке, объединены между собой, при определении различия между типами имущества необходимо проявить особую осмотрительность. Бывают случаи, когда продавцы имущества, в том числе недвижимости, предлагают своим покупателям стимулы для совершения сделки. Это могут быть оплата расходов на переезд, мебель или оборудование. Определяемая рыночная стоимость не должна учитывать повышение цены за счет стимулов к сделке.
При оценке специализированных объектов имущества для залоговых целей, как правило, применяется оценка на основе наиболее эффективного альтернативного их использования. Оценка недвижимости для залога должна учитывать возможные при таком использовании затраты и возможные риски.
Иногда требуется оценить специализированное имущество, если такое имущество продолжает оставаться частью бизнеса действующего предприятия. Кредитора следует поставить в известность, что результат такой оценки будет зависеть от продолжающейся прибыльности данного действующего предприятия. Если есть возможность, что имущество будет отторгнуто от предприятия, его стоимость потенциально может оказаться более низкой.
Если доходность имущества, сдаваемого в залог, сильно зависит от определенного арендатора или арендаторов , или от некоторого другого фактора, который может вызвать будущую нестабильность дохода, необходимо рассмотреть все возможные обстоятельства в отчете об оценке. В некоторых случаях может оказаться целесообразным определение стоимости специализированного имущества, исходя из его альтернативного использования и предположения о его незанятости текущим собственником.
Особые кредитные проблемы возникают в связи с оценкой истощимых активов, таких, например, как права на разработку месторождений полезных ископаемых (шахты, каменоломни, нефтяные скважины и проч.). Следует привлечь внимание кредитора к рискам, связанным с рассматриваемым типом истощимого актива, и плановой программе по его разработке и эксплуатации.
Оценка при кредитовании под залог движимого или недвижимого имущества В соответствии со статьей 2 Федерального Закона г. № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства согласно кредитного договора, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. При проведении независимой оценки залогов для целей кредитования возникает множество особенностей, связанных с разнообразием видов имущества, передаваемого в залог.
Объекты, которые мы оцениваем:
Порядок проведения оценки для залога:
- Осмотр оцениваемого объекта и сбор информации о его физических и качественных характеристиках;
- Анализ окружения объекта недвижимости или движимого имущества;
- Сравнительный анализ рынка, к которому относится оцениваемый объект;
- Анализ наиболее эффективного использования;
- Проверка достоверности и обработка полученной информации;
- Выбор применяемых подходов и методов к оценке;
- Оценка стоимости объекта недвижимости;
- Согласование полученных результатов и выявление итоговой стоимости;
- Составление и оформление отчета об оценке.
Отчет об оценке рыночной стоимости для залога является официальным документом, выполненным в строгом соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации и Федеральных стандартов оценки ФСО обязательных к применению субъектами оценочной деятельности от 20 июля 2007 г.
Объем отчета об оценке, в зависимости от целей проведения оценки и специфики оцениваемого объекта, составляет от 60 до 180 страниц.
Отчет об оценке для залога содержит следующие основные разделы:
- Основные факты и выводы, в которых указывается сводная общая информация, идентифицирующая объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов, а также итоговая величина стоимости;
- Задание на оценку, содержащее следующую информацию: объект оценки, имущественные права на объект, цель оценки, предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения, вид стоимости, дата оценки, срок проведения оценки;
- Применяемые стандарты оценочной деятельности;
- Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике;
- Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при проведении оценки;
- Описание оцениваемого объекта с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики;
- Цветные фотографии оцениваемого объекта;
- Общий сводный макроэкономический анализ рынка, и отдельный анализ того сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект;
- Описание процесса оценки в части применения стандартных подходов к оценке с приведением расчетов;
- Оценка стоимости на основе затратного, доходного и сравнительного подходов (или аргументированный отказ от применения одного или двух подходов к оценке)
- Подробное обоснование всех применяемых методик и коэффициентов;
- Согласование результатов, полученных с применением различных подходов;
- Приложение к отчету, в котором содержатся копии документов, используемых Оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, в т.ч. правоустанавливающие документы, а также документы технической инвентаризации.
Отчет об оценке пронумерован постранично, прошит, подписан специалистами, проводившими оценку, а также скреплен печатью и подписью руководителя.
К каждому отчету об оценке в обязательном порядке мы подшиваем копии наших документов подтверждающих право ведения оценочной деятельности на территории РФ (лицензии, свидетельства СРО, разрешения, сертификаты, дипломы об оценочном образовании, страховки и другие документы).
Администрирование залогового портфеля
Система администрирования – это организация процесса формирования обеспечения залогового портфеля в плане информации. Для удобного и действенного управления портфелем и гарантированным обеспечением возврата банковского кредита, залоговый портфель должен иметь необходимую информационную базу.
Система администрирования должна включать в себя следующее:
Виды залогового имущества
В качестве объектов залога могут быть использованы следующие виды активов:
· объекты жилой и нежилой недвижимости: производственные здания, различные сооружения, квартиры, частные домовладения, участки земли и прочие объекты с документами на право собственности;
· частный и коммерческий транспорт: легковые автомобили, грузовые машины, катера, воздушные суда и пр.;
· различные виды производственного и сельскохозяйственного оборудования и техники;
· товары промышленной и продовольственной групп, в том числе и оборотные активы предприятия;
· Нематериальные активы: изобретательские, авторские, имущественные и прочие права;
· Ценные бумаги: акции, облигации, векселя и пр.
Выбор критериев оценки структуры и качества залогового портфеля
Залоговый портфель формируется путём сочетания видов залога с различными характеристиками с учетом основных параметров выданных кредитов.
Основными параметрами кредитного продукта – это сумма, сроки кредитования и процентная ставка по кредиту.
Формирование качественного портфеля и удобное управление гарантирует возврат денежных средств банку при необходимом случае. Структурирование залогового портфеля происходит в зависимости от политики кредитования в банке и управления кредитным риском в целом.
Данный подход позволяет снизить риски, оптимизировать расходы на обслуживание залога и в удобно задавать целевые показатели залоговой политике банка. Для повышения эффективности работы с залогами требуется внедрить новые технологии по следующим направлениям:
Залоговые подразделения банков
Важную роль при выборе и оценке обеспечения выполняют залоговые подразделения банка, которым во время процесса необходимо учитывать следующее:
Надежно защищать интересы банка залог может только при следующих условиях:
Информация, необходимая для залогового портфеля
У залогового портфеля обязательно должно быть информационное обеспечение для корректной работы с ним. Для того, чтобы правильно его составить, нужно следовать приведённому ниже плану. Состав информационного обеспечения:
- Структура всех видов залога, его характеристики, правоустанавливающая документация и аккумулирование сведений о залоговом портфеле
- Местонахождение залога, результаты осмотра залога, внутренние доку менты банка и оптимизация процесса в части проверки, наличия и сохранности обеспечения
- Результаты обязательного мониторинга залога, обременения залога, переоценки залога, нормативные и внутренние банковские документы, автоматизация процесса для стандартных операций
- Определение периодичности проведения оценки залога и ее результата, отчет об оценке залога и сведения о стоимости обеспечения.
- Сведения о местонахождении адреса сюрвейерских, страховых и оценочных компаний и количестве действующих договоров, заключенных банком с компаниями
- Рыночная стоимость залога, залоговая стоимость имущества, справедлива стоимость и другое, отчет об оценке залога, данные интернет-ресурсов, внутренних документов и иных источников, определение размера денежных средств, которые будут получены в случае реализации залога.
Как правильно подготовить залоговый портфель
Формирование залогового портфеля состоит из следующих пунктов:
В этом деле должны быть четко определены параметры залогового риска в целом, также должны быть установлены следующие пункты:
Как происходит оценка залогов в банке
Кредитный рейтинг России опустился ниже инвестиционного уровня, что оказывает влияние на работу и финансовое положение банковского сектора. Из-за этого сейчас для банков важно эффективно проводить кредитный процесс, вследствие чего возрастают требования к получению кредита.
Оценка обеспечения банковских кредитов – это необходимый элемент в работе банка с кредитами, так как от выбора вида обеспечения и его правильной оценки зависит риск обеспечения кредита, поэтому важно знать, как правильно подготовиться к этому процессу.
В сегодняшний день уровень резервов под обесценение кредитов устанавливается в соответствии с применяемыми стандартами бухгалтерского учета, но сейчас больший упор идёт на внедрение современных технологий управления и оценки.
Как происходит справедливая оценка стоимости обеспечения
Честная стоимость обеспечения определяется по видам имущества, предоставленного в залог, в том числе:
Оценка недвижимого имущества производится оценщиками, имеющих лицензию на проведение оценочной деятельности. Остальные виды имущества оцениваются сотрудниками Кредитного отдела.
Для оценки залоговой стоимости обеспечения применяется система понижающих коэффициентов (К) в зависимости от предлагаемого вида залога, а именно:
- котируемые ценные бумаги государств, если указанные государства имеют инвестиционные рейтинги не ниже «ВВВ» по классификации S&P и (или не ниже аналогичного по классификации «Fitch IBCA», «Moody’s», а также ценные бумаги центральных банков этих государств. К = не менее 0,9 от текущей рыночной стоимости
- облигации банка России. К = не менее 0,9 от текущей рыночной стоимости
- ценные бумаги, эмитированные Министерством финансов РФ. К = не менее 0,9 от текущей рыночной стоимости
- векселя Министерства финансов РФ. К = не менее 0,9 от номинала
- котируемые ценные бумаги, эмитированные третьими юридическими лицами с инвестиционным рейтингом не ниже «ВВВ» по указанной выше классификации. К = не менее 0,7 от текущей рыночной стоимости
- векселя, авалированные и (или) акцептованные РФ, Банком России, правительствами и (или) центральными банками стран, входящих в группу развитых стран, в части суммы, обеспеченной поручительством, К = не менее 0,9 от номинала;
- собственные долговые бумаги Банка, то есть ценные бумаги, не относящиеся к акциям, срок предъявления которых к платежу превышает срок погашения обязательств заемщика по ссуде, либо сроком по предъявлении, если указанные бумаги находятся в закладе в Банке. К = не менее 0,9 от номинала
- аффинированные драгоценные металлы в слитках: золото, серебро, платина, палладий. К = не менее 0,8 от рыночной стоимости
- залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества и (или) оборудования. К = 07-0,9 от рыночной стоимости
- залог сырья, материалов, готовой продукции К = 0,5-0,7 от балансовой стоимости
- залог товаров в обороте и товарно-материальных ценностей, К = 0,5-08 от закупочной стоимости
- залог автотранспорта, К = 0,5-0,8 от рыночной стоимости
- залог основных средств (кроме основных средств, приобретаемых заемщиком лизингодателем с целью передачи в лизинг), К = 05-0,7 от остаточной балансовой стоимости
- залог недвижимости, К = 1 от стоимости определенной органами технической инвентаризации или, К=не более 0,9 от рыночной стоимости, проведен ной независимым оценщиком, или от рыночной стоимости, определенной самостоятельно банковскими работниками
Комитет по проблемным кредитам
Все корпоративные проблемные кредиты рассматриваются Комитетом по работе с проблемной задолженностью или Малым комитетом по работе с проблемной задолженностью в зависимости от установленных полномочий.
На случай возможных просроченных заёмщиком или недействительных кредитов банк выполняет анализ кредитных операций и портфелей кредитования, проводя расчет ожидаемых убытков и определения непредвиденных убытков. Спектр вопросов, возникающий при построении технологичной системы достаточно широкий, и чтобы их список уменьшился, а процедура кредита стала проще для обеих сторон, в первую очередь необходимо повышение эффективности бизнес-процесса.
Будущие инновации в мониторинге залогов, которые поспособствуют этому, можно увидеть на изображении, представленном ниже.
Наши клиенты
В нашей базе более 5000 довольных клиентов
Необходимые документы
- Документы на право землепользования (Свидетельство о регистрации права собственности/ Выписка из ЕГРН или договор аренды с приложением расчета арендных платежей);
- Генеральный план участка (схема);
- Кадастровый план земельного участка;
- Первичный план объекта недвижимости;
- Технический паспорт на объект недвижимости;
- Поэтажные планы;
- Ведомость помещений (экспликация к поэтажному плану);
- Свидетельство о регистрации права на объект;
- Основание возникновения права (договор купли-продажи и т.д.)
- При наличии ограничений по охране объекта оценки, предоставить документы (распоряжение или справка КГИОП, перечень охраняемых ценностей, охранное обязательство)
- Инвентарный номер и балансовая (первоначальная, остаточная) стоимость объекта на дату оценки и земельного участка;
- В случае, если заказчик и собственник разные юр. или физ. лица, то разрешительное письмо на проведение оценки от собственника объекта.
- Данные об эксплуатационных расходах по объекту за период (год, месяц).
- Сведения о действующих долгосрочных договорах аренды.
- Информация о залоге объекта оценки (копии действующих договоров залога либо письмо с указанием реквизитов договора, срока действия, информация о выгодоприобретателе)
- Выписка из ЕГРН на улучшения и земельный участок, Выписка из реестра федерального имущества.
- Сведения о проведенных ремонтах и работах по благоустройству объекта.
- Сведения, подтверждающие инженерную обеспеченность объекта (письма инженерных ведомств города или заключенные договоры на электроснабжение, водоснабжение, канализацию, газоснабжение и др.).
- Сведения о системах безопасности, вентиляции и телекоммуникаций
- Реквизиты собственника объекта оценки и заказчика с указанием ОГРН и датой его выдачи
Необходимо указать на наличие перепланировок. Если данные технического плана и фактической конфигурации объекта недвижимости не совпадают, то Оценщик обязан это отразить в Отчете. Не важно, речь идет о жилой или коммерческой недвижимости.
Обеспечение, полученное в собственность за неплатежи
Обеспечение, полученное в собственность за неплатежи – это финансовые и нефинансовые активы, полученные банком при урегулировании просроченных займов.
Оценка по справедливой стоимости производится регулярно силами специалистов с надлежащей квалификацией. Проверка оценки должна делаться на основании «принципа двойного контроля». Оценка обеспечения вместе с периодической переоценкой проводится кредитным департаментом Банка или независимым оценщиком с помощью проработанных методик.
Для оценки используются следующие методы и модели:
1. жилая недвижимость:
2. котирующиеся финансовые инструменты:
Важным моментом в технологии управления залогом и его оценкой является распределение функций управления между подразделениями банка. По итогам месяца осуществляется обработка результатов мониторинга по всему залоговому портфелю.
Отслеживание залогового портфеля
Когда залог стал обеспечением по кредиту, был правильно оценен и оформлен, важным этапом является контроль качественных, количественных и стоимостных параметров залога, что называют мониторингом залогового портфеля.
В настоящее время залоговый портфель банков представляет собой все виды залога (имущество, имущественных и не имущественных прав, обеспечивающие исполнение обязательств по кредитам). К основным характеристикам залогового портфеля относятся: сумма принятого банком залога, виды залога, риски, связанные с обесценением, порчей, и утратой залога. Он формируется с учетом кредитной стратегии банка, структурирования залогодателей и сегментирования залогового имущества.
Оценка обеспечения
Согласно Федеральным стандартам для оценки обеспечения банковского кредита применяются доходный, сравнительный и затратный методы. При этом у банков возникает существенная проблема – сложность оценки из-за недостаточной проработки методов. Также имеет место стремление к завышению оценки залога участниками сделки.
Оценка стоимости бывает непрофессиональной и неадекватной, а некоторые банкиры стоимость залогового объекта завышают специально для снижения резерва на потери, что могут быть возможны, оценочные компании делают это для получения больших комиссионных.
Недобросовестный оценщик несет крайне низкую материальную ответственность, получая с этого выгоду. В связи с этим Центральный банк РФ планирует в свой штат набор профессиональных оценщиков с целью проверки достоверности стоимости залогового обеспечения.
Стоимость оценки залога для банка
Учитывая разнообразие объектов, которые могут быть предоставлены банку в виде обеспечения кредита, стоимость операций по оценке, естественно, будет разной. На окончательную цену услуги влияют такие факторы, как тип имущества, его технические особенности, цели и задачи оценки, трудоемкость работ и срочность заказа.
Вопрос стоимости оценки в нашей компании обсуждается с каждым Заказчиком в индивидуальном порядке.
Функции банковского залога
Имущество, выступающее в роли кредитного обеспечения, выполняет несколько важных функций:
· гарантирует кредитору возможность возврата одолженных средств путем взыскания с заемщика предмета залога;
· делает невозможным досрочный вывод активов заемщика;
· стимулирует заемщика к погашению долга;
· тормозит рост задолженности заемщика по кредитам в других банках;
· регулирует резервы в случае нарушения заемщиком сроков очередного платежа.
Итоги
Контроль качества и степени ликвидности залога с минимальными издержками — актуальная задача в банковской сфере. Качество залога влияет на многие показатели эффективности работы банковского сектора и на показатели банка в целом. Если эффективность работы будет повышаться, то в дальнейшем процедура оценки залога будет проходить намного легче и быстрее для каждой из сторон.