Залоговое имущество банков / КОНФИСКАТОР

 Залоговая недвижимость — это имущество, которое переходит в собственность кредитора, например банка, если заемщик нарушает или не исполняет обязательства по договору займа, обеспеченного залогом. Другими словами, если клиент банка перестает выплачивать ипотеку, его квартира в конечном счете может достаться кредитной организации. Владеть такой недвижимостью заимодателю невыгодно, поэтому он старается продать ее поскорее — иногда даже с некоторым дисконтом.

В этой связи залоговая недвижимость нередко ассоциируется у обывателя с покупкой по бросовым ценам. Это не совсем так, хотя, по словам опрошенных участников рынка, в некоторых случая экономия действительно может составить 15-30% от рыночной стоимости.

Тем не менее россияне все чаще обращают внимание на  залоговое имущество. «Риелторы наблюдают рост продаж залоговых ипотечных квартир. Если в 2021 году соотношение залоговых и «обычных» квартир, выставляемых на продажу, составляло 1 к 35, то сейчас каждая 10-я квартира из выставленных на продажу является залоговой», — комментирует аналитик рынка недвижимости Дмитрий Апряткин.

По словам брокера агентства недвижимости «CENTURY 21 Серебряный Век» Карины Дохикян, в среднем по рынку залоговые объекты составляют 10% от предложения. Несмотря на то что имущество становится залоговым после многочисленных случаев неуплаты по займу, на нем нет какой-то «черной метки», — риелторы работают с такой недвижимостью так же, как и с обычными квартирами. «Работать по сделкам с залоговым имуществом можно и нужно: зачастую продажа квартиры, находящейся в залоге, — единственный выход для человека, попавшего в трудную ситуацию», — отмечает Дохикян.

Существуют три варианта покупки квартиры «с историей»: напрямую у должника, в ходе аукциона и у самого заимодателя. Каждый способ имеет свои нюансы и сопряжен со специфическими рисками. Разберем их подробнее.

Кредитор и должник нередко пытаются решить проблему во внесудебном порядке. Это предполагает, что должник погасит кредит и образовавшуюся неустойку за счет самостоятельной продажи заложенного объекта.

Преимущество «добровольной» продажи в том, что покупатель может без труда изучить объект до заключения сделки. Правда, всесторонняя проверка чистоты сделки и того, насколько этот актив свободен от посягательств предыдущего собственника, всецело ложится на плечи покупателя.

«Риелтор может только потребовать у продавца предоставить документы — особых прав по получению информации о сторонах сделки у него нет. По этой причине риелторские организации зачастую стараются не выдавать письменных заключений о чистоте объекта недвижимости, чтобы в дальнейшем было затруднительно привлечь их к ответственности», — объясняет адвокат Сергей Головин.

Что касается выгоды от сделки — в зависимости от обстоятельств она может быть и «в рынке», и колебаться в ту или иную сторону.  

«В случае продажи по соглашению, стороны обычно пытаются продать вещь на 10-15% дороже от первоначальной стоимости, чтобы погасить долг по процентам, а также остаться в некоторой выгоде», — предупреждает юрисконсульт компании Alta Via Леонид Титов.

По словам управляющего Санкт-Петербургским филиалом «Росгосстрах Банка» Елены Веревочкиной, в некоторых случаях на этапе добровольной реализации банки с согласия должников размещают информацию об объекте на своем сайте или обращаются к услугам специализированного агентства. За счет этого стоимость квартиры может сразу же повыситься на 10-15% относительно рыночной, но это нивелируется сниженными рисками — опять же за счет участия банка.

Руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров, в свою очередь, утверждает, что цена при добровольной продаже имущества, скорее всего, будет равна рыночной либо на несколько процентов ниже.

Опрошенные эксперты сходятся во мнении, что главный риск подобной сделки — это недобросовестность продавца. Дело в том, что оформить договор купли-продажи можно только после полного погашения займа и снятия обременения с объекта недвижимости.  

«Погашение долга и снятие обременения растянуты по времени. Перерегистрация объекта на нового собственника откладывается, и, как следствие, недобросовестный бывший должник может не исполнить своих обязательств», — поясняет глава комплаенс-службы Castle Family office в России и СНГ Анатолий Плосконос.

Таким образом, в худшем сценарии деньги до банка могут так и не дойти: обременение останется на заемщике, а покупатель окунется в череду судебных тяжб в попытках что-либо доказать.  Еще один вариант: продавец может взять несколько задатков от заинтересованных покупателей и в итоге отменить сделку.

Мощной страховкой от приобретения жилья «с сюрпризом» может стать совершение сделки под контролем кредитной организации — к примеру, осуществление расчета через две банковские ячейки. Также можно подстраховаться, перечислив деньги напрямую в кредитную организацию в счет погашения долга предыдущего владельца.

Если заемщику и банку не удалось решить вопрос мирным путем, то заложенный объект по решению суда выдвигается на публичные торги. Обычно кредитная организация запускает работу с просроченной задолженностью спустя три месяца полного отсутствия платежей по займу, обеспеченному залогом, однако весь процесс может растянуться на два года.

Кроме того, операторы электронных площадок вправе устанавливать дополнительные комиссии за участие в торгах. «Тарифы для участников и организаторов торгов на каждой из площадок разнятся. В среднем эта сумма составляет 5-10 тыс. руб., причем для организаторов цены выше, чем для участников», — комментирует исполнительный директор НПО «Мостовик»  Иван Киселев.

Партнер группы компаний SRG Максим Русаков отмечает, что для участия также необходимы усиленная квалифицированная подпись (электронно-цифровая) и обеспечительный залог, обычно в размере до 5% от стоимости имущества. «Залог учитывается в случае выигрыша на аукционе и возвращается, если объект вы не приобрели», — поясняет эксперт.

Торги считаются состоявшимися, если в них задействованы не меньше двух участников. Имущество достается тому, кто предложил лучшую цену. Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта снижается на 15%. «Это уже последние торги. Если и они не состоятся, то банк оставляет квартиру за собой, приобретая ее в собственность в зачет долга», — поясняет генеральный директор ЮК «Правовые ресурсы» Александр Бездворный.

Иван Киселев добавляет, что 15% — максимальный дисконт на повторных торгах. Все остальное за границами правового поля.

Цена на недвижимость, выставленную на публичные торги, определяется отчетом независимого оценщика, поэтому соответствие рыночной ситуаций будет максимальным. Если стоимость квартиры заметно занижена — это может стать сигналом к более тщательной проверке, подчеркивает ведущий юрист «КСК групп» Денис Ладыгин.  

По мнению директора по развитию «1Капиталь» Дмитрия Соломникова , приобрести актив по действительно выгодной цене поможет регулярный мониторинг торгов. «Купить действительно интересный актив по бросовой цене человеку с улицы невозможно, это как играть начинающему трейдеру на фондовой бирже — опытный трейдер всегда в конечном итоге переиграет и будет в плюсе», — считает он.

В целом, участие банка в торгах — гарантия чистоты сделки и снижения рисков.

«При реализации имущества банки обеспечивают максимальную прозрачность, указывая все ограничения связанные с объектом.  Можно быть уверенным, что сделка с банком прозрачнее типовых сделок на рынке вторичной недвижимости», — говорит Максим Русаков.

Директор Азиатско-Тихоокеанского банка по корпоративному кредитованию Инна Наумова соглашается, что, приобретая залоговое имущество с торгов, покупатель может быть уверен, что объект проверен на юридическую чистоту и залогодержателем, и организатором торгов.

«Покупателю следует отказаться от участия в торгах, если извещение об их проведении было опубликовано не на официальном сайте, поскольку такие торги могут быть признаны несостоявшимися», — поясняет Спиридонов.

С момента публикации сообщения о торгах у потенциальных покупателей есть возможность в течение 25 дней ознакомится с лотами и правоустанавливающими документами, подтверждающими основания нахождения этого имущества в собственности должника, напоминает генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова.

Андрей Комиссаров рекомендует обратить внимание еще и на то, что в квартирах, выставленных на публичные торги, могут оставаться прошлые жильцы, не желающие освобождать помещение, поскольку судебное постановление об обращении не равно моментальному выселению. «Таким образом, после покупки около года может уйти на выселение и юридическую очистку жилого помещения», — поясняет Андрей Комиссаров.

Квартиры, не проданные на торгах и аукционах, остаются на балансе кредитора. В дальнейшем он будет вынужден продавать такую квартиру как собственник, чтобы погасить образовавшийся долг и, по возможности, покрыть убытки.

Управляющий Санкт-Петербургским филиалом «Росгосстрах Банка» Елена Веревочкина утверждает, что для кредитных организаций такой вариант не является предпочтительным: принимая имущество на баланс, банку приходится создавать под него резервы. Таким образом, он стремится продать объект поскорее.

«В большинстве случаев продажа залогового имущества после принятия его на баланс осуществляется по среднерыночной цене. Многие банки предоставляют кредиты на покупку залогового жилья с более выгодной процентной ставкой», — комментирует Веревочкина. По опыту управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, на этом этапе банк готов давать большие скидки на имущество в залоге — они могут достигать 30% от стоимости.

Риски при покупке залоговой недвижимости непосредственно у банка сохраняются те же, что и при участии в первичных или повторных торгах, — есть шанс получить квартиру вместе с жильцами.

Чтобы наверняка избежать проблем с залоговым имуществом, особенно в случае приобретения напрямую у собственника, эксперты рекомендуют не пренебрегать информацией из открытых источников.