Залоговая недвижимость, квартиры, дома от банков в Испании

Недвижимость от банков, или как еще ее называют — залоговая недвижимость от банков, в данное время пользуется большим спросом у местных коренных жителей и сейчас это достаточно популярный способ покупки квартиры или дома. Недвижимость здесь всегда пользовалась большим спросом по следующим причинам — южная страна, море, низкое налогообложение по сравнению со странами Европы, гостеприимность местного населения и, конечно же, беспроблемное получение шенгенской визы, получение ипотечного кредита в банках Испании под низкий процент.

Недвижимость в Испании от банков

С 2000 по конец 2008 года в Испании произошел ошеломляющий строительный бум, появился огромный спрос на недвижимость. Строительные компании как крупные, так и небольшие, росли как на дрожжах. Соответственно, и банки, подсчитав предпологаемую прибыль, не упускали своего момента и предлагали новые интересные способы ипотечного кредитования для местного населения и для иностранцев, включая граждан стран, не входящих в Евросоюз.

В период бума в Испании, дома и квартиры продавались на стадии строительства, что давало возможность строительным фирмам расти и быстро приумножать свои капиталы. Но, этого оказалось мало и им стало не хватать своих инвестиций, вернее сказать появилось желание строить больше и продавать быстрее, получая соответственно более высокую прибыль. Но, где взять денежные средства? И тогда строительные фирмы начали брать у банков кредиты под залог самой недвижимости, которые с удовольствием выдавались сберкассами и банками.

Стоимость недвижимости в Испании росла из года в год. В вышеуказанный период цены на квартиры и дома росли не ежегодно, а ежемесячно, что породило большой спрос ипотечного кредитования у банков. Банки Испании предлагали выгодные условия кредитования для своих клиентов. Дошло до того, что у местного населения появилась возможность купить дом или квартиру не отдавая ни одного евро, — т.е. банки финансировали покупку под всю стоимость квартиры или дома — выдавали 100% кредиты под залог недвижимости, и даже еще больше — плюс 11-12% денежных средств от суммы, указанной в купчей, — на государственное налогообложение и полное переоформление и регистрацию недвижимого имущества в Испании. Не удивляйтесь, но при всех этих предоставленных банками возможностях, заемщик мог взять еще и кредит на приобретение мебели для своего нового дома! То есть, коренной житель этой южной страны покупал себе недвижимость не потратив ни одного евро — всю сделку финансировали банки. Соответственно, при таких взаимовыгодных условиях большая часть населения приобретала недвижимость размышляя, — зачем жить в аренду и платить арендодателю, если есть возможность купить собственную недвижимость не платя ничего и потом выплачивать месячную квоту банку, а не арендодателю.

Еще про залог: Взять кредит в банке Ренессанс Кредит в Москве наличными со ставкой от 5.5%

Иностранным инвесторам, в том числе гражданам бывшего Советского Союза, испанские банки предоставляли ипотеку до 80% от стоимости покупаемого объекта, которая была указана в купчей. Если испанскому жителю требовался поручитель при получении заема, то иностранцу он не требовался, что существенно облегчало получение кредита от банка.

Залоговая недвижимость от банков

Наступил конец 2007 года и произошел всемирный экономический кризис, вырос евроибор (euroibor) , соответственно выросли месячные выплачиваемые заемщиком квоты банку. На предоставленные банками деньги, строительные компании настроили столько…, но продажи обрушились в один миг. Люди начали терять работу, новостройки и вторичный рынок недвижимости стал, кредиты банкам нужно возвращать — как частным лицам, так и строительным фирмам… В такой сложившейся ситуации строительные компании перестали продавать готовую и еще недостроенную недвижимость, перестали выплачивать заемы банкам. За невыплаты долгов банки стали забирать у населения и строительных фирм залоговую недвижимость, которая начала накопляться и продать которую уже не было возможности — вот так появилась залоговая недвижимость от банков. Но, у банков появилась проблема — цены на недвижимость понизились и продать быстро многочисленные дома и квартиры не представлялось возможным.

Квартиры и дома от банков в Испании

В данное время продается, по крайней мере для внутреннего рынка, довольно перспективно, т.к. банки изменили политику финансирования. Если раньше местным жителям выдавали кредиты как на вторичное жилье, так и на новое — под 110-112 %, включая налогообложение и переоформление, под залог квартиры или дома в Испании, — то сейчас выдают только под залог недвижимости вторичного рынка до 80% от ее стоимости, при этом требуя большой пакет документов, участие поручителей и т.д., что усложняет приобретение испанцам собственного жилья. Банки теперь больше страхуются, чтобы у них не прибавилось еще залоговой недвижимости, которой и так в данное время хватает.

На рынке Испании сейчас огромное колличество залоговой недвижимости. Нельзя сказать, что вся предлагаемая недвижимость от банков перспективная или выгодная по стоимости, — все мы понимаем, что хорошее расходиться среди своих, — но иногда бывают очень интересные и даже уникальные предложения.

Также, у многих людей есть неправильное понятие о залоговой недвижимости от банков продоваемой в данное время в Испании, они думают, что такое жилье стоит на 50% дешевле его рыночной стоимости, но это мнение ошибочно. Да, такая недвижимость может быть дешевле на 10-20%, но не на все 50%.

Сейчас банки и сберкассы предлагают залоговую недвижимость под 100% финансирование, плюс финансирование на расходы при покупке, которые составляют 11,5-12%. Данный способ покупки банки предлагают для местного населения, а также для резидентов, которые могут собрать определенный пакет документов для такого финансирования. Иностранцам-нерезидентам банки выдают кредиты на приобретение залоговой недвижимости Испании в размере до 50-60% от ее стоимости.

Наше агенство предлагает залоговуюнедвижимость от банков как иностранцам, так и россиянам и жителям бывшего СССР — с финансированием до 80% от стоимости такого жилья.

Ипотека в испании для россиян, украинцев и других нерезидентов

Ипотеку в Испании можно получить во многих испанских банках:

Sabadell

BBVA

Santander

La Caixa

Bankinter

IngDirect

Deutsche Bank

Abanca

Bankia

и других. В целом, условия займа и списки документов во всех банках схожи. На практике, ряд банков более лоялен к выдаче кредитов на покупку жилья иностранцам, в том числе россиянам. Некоторые банки более охотно выдают кредиты украинцам, какие-то банки более лояльны к пенсионерам. Список этих банков может быть разным в зависимости от региона Испании, и эту информацию обязательно предоставит риэлтор или агентство недвижимости, через которое проходит сделка.

Рассмотрим условия ипотеки в некоторых из них.

Ипотека на базе фиксированной процентной ставки.

Вариант 1:
— Срок кредита: до 30 лет.
— Условия кредита: финансирование покупки основного жилья до 80% (применяется к меньшей из сумм: цена продажи или оценочная стоимость), финансирование покупки дополнительного жилья до 70%.
— Фиксированная ставка: 2,70% с ежегодным увеличением ежемесячных квот на 2% до достижения определенного максимума.
— TAE: 3,63%.

Вариант 2:
— Срок кредита: до 30 лет.
— Условия кредита: финансирование покупки основного жилья до 80% (применяется к меньшей из сумм: цена продажи или оценочная стоимость), финансирование покупки дополнительного жилья до 70%.
— Фиксированная ставка: от 2,90%.
— TAE — 3,93%
Чем меньше срок кредита, тем ниже ставка по ипотеке, например, для кредита на 15 лет ставка будет 3.5%

Еще про залог: Статья 106 УПК РФ. Залог

Вариант 1:

Фиксированная процентная ставка на первые 6 месяцев, затем переход на плавающую процентную ставку.

— Плавающая ставка: от Euribor 1,25% до Euribor 2,25% (в зависимости от соблюдения всех условий либо их части — пользование кредитной картой, страхование жилья, жизни и пр., перевод зарплаты на счет, отчисления в частный пенсионный фонд и т.п.)
.—TAE: от 1,957% до 2,664%.
— TIN: 1,25% в течение первого семестра.

Вариант 2:
Фиксированная процентная ставка на первые 10 лет, затем переход на плавающую.

— Плавающая ставка: от Euribor 1,25% до Euribor 2,25% (в зависимости от соблюдения всех условий либо их части – пользование кредитной картой, страхование жилья, жизни и пр., перевод зарплаты на счет, отчисления в частный пенсионный фонд и т.п.).
— TAE: от 2,498% до 2,543%.
— TIN — 2% в течение первого года.

Как оформить ипотеку в испании?

Как оформить ипотеку в Испании? Первым шагом чтобы оформить ипотеку в Испании будет: первое, само собой, выбрать квартиру, дом или коммерческую площадь. Далее, Банки Испании которые продают недвижимость будут сами заинтересованы не только продать жилье, но и готовы профинансировать сделку. Но не все так просто.

Кредитоваться могут резиденты и нерезиденты Испании. С одним различием, что от иностранных граждан, потребуют подтвердить их финансовую состоятельность. Для оценки платежеспособности заемщика банк потребует от будущих клиентов предоставить

стандартный пакет документов для оформления ипотеки:

— справка с места работы,— 2-ндфл за текущий и предыдущие 2-3 года,— свидетельства на собственность в своей стране,— выписки по счетам в своей стране и иностранных банках— выписка из Бюро кредитных историй

Данный список может быть, расширен и дополнен по усмотрению Банка, также отметим, что все эти и другие документы должны быть предоставлены на Испанском языке с апостилем или заверены юридическим переводчиком (Traduccion Jurada).

Недвижимость от банков испании — купить залоговую недвижимость от банков недорого | rusol prime

Банковская недвижимость в Испании

Недвижимость от банков в Испании (залоговая, конфискованная, арестованная) занимает особое положение на рынке недвижимости. В большинстве случаев банковская недвижимость представлена вторичным рынком, но также возможно подобрать квартиру или дом в новостройках.

Важно понимать, что бум так называемой банковской недвижимости в Испании уже давно прошел. Ведь большое скопление залогового жилья пришлось на период 2008 – 2021 годов. На сегодняшний день испанские банки уже не являются крупными собственниками на рынке недвижимости и практически все из них имеют собственные риэлтерские агентства, через которые производится реализация доставшихся им объектов, залоговой недвижимости в Испании, по ценам ниже рыночных.

Как купить залоговую недвижимость от банков в Испании и каковы ее особенности

Уполномоченная компанией Rusol Prime команда, занимающаяся банковскими
активами, специализируется на сопровождении, подготовке и совершение сделок с банковскими активами по поручению коммерческих структур основных банков. Мы имеет партнерские соглашения со всеми крупными банками Испании, которые имеют в своем активе залоговую недвижимость.

Мы можем предоставить большой выбор недвижимости от следующих банков:

Servihabitat
Altamira
Cajamar
Bankinter
DeutscheBank
Aliseda

Поможем выбрать и выгодно купить недвижимость в Испании от банка

Банковская недвижимость в Испании – одно из направлений работы компании Rusol Prime. При работе с нами наши клиенты получают следующий спектр услуг:

Полное сопровождение сделки;
Индивидуальный подбор банковской недвижимости;
Лучшие проверенные объекты, квартиры, дома и коммерческая;
Организация просмотров;
Покупка недвижимости в ипотеку;
Комплекс послепродажных услуг и многое другое.

Наше агентство поможет вам подыскать достойную недвижимость от банков, заключить успешную сделку и обеспечит прозрачность всех процедур. С нами покупка залоговой недвижимости на испанском побережье будет простой, приятной и выгодной. Чтобы начать сотрудничество, заполните заявку на нашем сайте или свяжитесь с нами по телефону.

Этап второй: обсуждение условий конкретной сделки

Представим такую ситуацию. Собственник недвижимости не платит по кредиту на протяжении многих месяцев. Банк понимает, что от владельца денег он не получит, а терять, скажем, €250 тыс., которые должник не доплатил, совсем не хочется. Заниматься переводом недвижимости в собственные активы – не лучший вариант.

Можно ли на этом этапе торговаться с банком и выбивать у него большую скидку? Как правило, это за вас делает испанский партнер.

Alegria Properties S.L.: «Наш партнер в Мадриде уже четыре года работает исключительно в этой сфере, выбирает наиболее ликвидные объекты и сам проводит переговоры с банком. Соответственно, клиент получает готовый продукт, с которым можно сразу работать.

Предложение составляется так, чтобы с учетом дисконта и последующего роста долга инвестор в случае покупки недвижимости на торгах получил прибыль в размере до 100% от вложенного капитала. Конечно, это не всегда возможно, но если прогнозируемая прибыль не превышает 50%, мы не берем на реализацию такие объекты».

Главное условие для инвестора – внесение всей суммы долга сразу. Именно единовременная оплата позволяет претендовать на внушительную скидку.

Этап первый: поиск информации и анализ предложений

Общей базы, где были бы собраны все объекты недвижимости в Испании, которые продаются по такой схеме – покупка долга, – нет. Находясь в России, самостоятельно отследить такие варианты сложно. Самый простой путь для инвестора – найти в Испании партнера, агентство недвижимости, которое занимается данной деятельностью, собирает информацию у банков и предоставляет покупателям актуальные предложения.

Еще про залог: Деньги под залог недвижимости в Прокопьевске — взять займ под залог недвижимости срочно в 2022 году

По этой схеме продаются все виды объектов, от студий до отелей, во всех регионах страны, от маленьких курортных поселков до столицы и других мегаполисов.

Alegria Properties S.L.: «Никаких ограничений по стоимости объектов, долги на которые банк хочет продать инвестору, нет. Это могут быть небольшие квартиры за €50 тыс. или многоэтажные здания ценой €25 млн. Например, сейчас мы имеем два апартамента на Коста-дель-Соль, две виллы в Марбелье, одну виллу в Эстепоне, два многоэтажных здания в центре Мадрида.

Что выгоднее покупать? Это зависит от целей и объема средств инвестора. Если стоит задача найти недвижимость для себя, надо выбирать объект, который с солидной вероятностью не будет продан на торгах и останется у инвестора. Если же цель заработать и избавиться от недвижимости, надо подбирать вариант, который точно уйдет на аукционе».

Этап пятый: проведение аукциона и переход прав собственности

Определяется дата проведения аукциона, и объект выставляется на торги. Минимальная цена назначается из учета долга, набежавших процентов, издержек и прочих побочных расходов. Аукцион проходит в одном из залов суда. Участвовать в нем могут все, кто внесет определенный залог, демонстрирующий серьезность намерений.

Alegria Properties S.L.: «Например, сейчас мы имеем на продажу виллу в Марбелье, которая оценена независимой компанией в €1 490 000. Инвестор может выкупить долги владельца перед банком за €560 000. На торги вилла будет выставлена за €800 000 (стартовая цена, которая учитывает все издержки).

Таким образом, если вилла будет продана, то прибыль инвестора составит €240 000. В данном случае прибыль не самая высокая, зато практически гарантированная, так как в этом месте (первая линия гольф-поля, виды на море и 2 км от него) подобные виллы стоят в районе €2 000 000».

Возможно, что на аукционе недвижимость так и не найдет нового владельца (на практике, такое часто случается). В этом случае происходит переоформление прав собственности на инвестора, как при обычной сделке купли-продажи объекта вторичного рынка, и оплачиваются все соответствующие налоги.

Этап четвертый: подготовка публичного аукциона

Сразу после выкупа долга и оформления инвестора в качестве кредитодателя начинается подготовка публичного аукциона. В Испании, как и в любой другой стране, суды не привыкли торопиться. Поэтому этот процесс может занять от шести месяцев до года. Все это время нарастает пеня (на тех же условиях, которые были прописаны в договоре об ипотеке) и сумма, которую предыдущий владелец должен инвестору.

Alegria Properties S.L.: «В среднем, на подготовку аукциона уходит около восьми месяцев. На суд никто повлиять не может, разве что в сторону противоположную от желаемой».

При подаче в суд на должника инвестору необходимо оплатить судебный сбор, который зависит от размера долга. Перед аукционом необходимо произвести оценку стоимости объекта, которую также оплачивает инвестор (в зависимости от объекта — от €300 до €500).

Пока идет разбирательство, прежний владелец продолжает нести ответственность за недвижимость, т.е. оплачивает все налоги и коммунальные услуги. Теоретически за время подготовки аукциона он может «наскрести» денег и расплатиться с долгами.

Alegria Properties S.L.: «Для этого собственник должен будет оплатить весь свой долг банку и все набежавшие пени. Если он в состоянии это сделать, инвестор получит свой возросший капитал значительно раньше, не дожидаясь аукциона. Однако, на практике, такое почти никогда не случается».

Этап третий: заключение договора на покупку долга владельца

Инвестор принимает решение о покупке долга. Далее его ждет простая процедура, состоящая из двух этапов. Первый – подписание договора с банком. Второй – внесение изменений в документ о собственности в раздел обременений – в качестве кредитодателя вместо банка записывается инвестор.

Причем, собственник недвижимости остается должен новому кредитору столько же, сколько был должен банку (в нашем примере, €250 тыс.), несмотря на то, что инвестор заплатил меньше (€200 тыс.). Именно это нотариально зарегистрированное обременение и является гарантией для инвестора, который может сразу оценить свою минимальную прибыль.

Alegria Properties S.L.: «Подписание договора происходит у нотариуса так же, как оформление сделки купли-продажи любого другого объекта. Инвестор должен иметь средства, лучше всего на собственном счету в испанском банке. Оплата в Испании, как правило, производится в присутствии нотариуса в момент подписания договора посредством выставленного накануне банковского чека».

Эта сделка, как и любая другая с участием нотариуса, занимает один-два часа. Если инвестор заранее дал адвокату доверенность, его личное присутствие не обязательно. В момент подписания договора дополнительно оплачиваются услуги нотариуса, регистрация, а также налог на передачу прав собственности в размере 1% от цены недвижимости.

Alegria Properties S.L.: «Комиссионные риэлтора при такой сделке оплачивает инвестор, и они во многом зависят от цены предлагаемого объекта. В любом случае, этот гонорар включен в ту цену, которая называется инвестору, а не приплюсовывается к ней».

Итого

Покупка у банка долга владельца недвижимости может быть интересна инвестору, который:1. Хочет приобрести ликвидный объект по цене, невозможной на «нормальном» рынке.2. Готов ждать прироста капитала или перехода прав собственности в течение года.3. Располагает необходимой суммой на основной взнос, судебные и другие издержки, не нуждается в кредитах или рассрочках.

Автор Анастасия ФалейФото Илья Огородников