Залог земельного участка: способы оформления и существующие программы

Почему могут отказать в кредите под залог земельного участка?

Даже если земля соответствует всем вышеперечисленным требованиям, то все равно могут отказать выдаче кредита.

Основные причины отказа:

1. Земля имеет обременения (находится под арестом, в залоге, есть право на бесплатное использование третьим лицом или заключен договор аренды).
2. Земля принадлежит по факту банку. Это бывает тогда, когда еще не погашен кредит, который был оформлен на покупку данного участка.
3. Присутствуют не все документы права собственности.
4. Земельный план предназначен для использования в сельском хозяйстве, например, для выращивания зерна и других растений.
5. Входит в категорию «Земля населенных пунктов».
6. Если на участке находится дом, который не является собственностью заемщика.

Некоторые факторы могут повлиять на то, что цену на земельный участок снизят.

Например, земля находится возле свалки, промышленного завода, автомагистрали, стройки и т.д.

Банк изначально рассчитывает на то, чтобы продать эту землю. Купить участок, где постоянно шумно и даже опасно для здоровья, никто не захочет, а если и найдется клиент на такой товар, то цена будет существенно занижена.

Банки, которые выдают кредиты под ипотеку земли

Последний вопрос касается того, какие банковские учреждения на сегодняшнее время выдают кредиты под ипотеку земельных участков.

Их перечень следующий:

• Россельхозбанк;
• Сбербанк России;
• Международный Московский банк;
• Росевробанк;
• Московский кредитный банк;
• Банк Москвы.

Это примерный перечень, так как с каждым годом в таких программах начинает участвовать большее количество кредитных учреждений, потому что с каждым годом стоимость земельных наделов, особенно в крупных населенных пунктах постоянно растет.

Интересно знать, что перед тем как оформить такой кредит, заемщик должен посетить несколько банков, чтобы выбрать для себя оптимальную программу.

Получить кредит под залог земли можно, но не все банковские учреждения имеют такие программы. Кроме этого нужно подготовить необходимый пакет документов, плюс земля должна быть в собственности заемщика.

Где лучше оформить кредит под залог земельного участка?

• Наличные под залог земельного участка, да еще и с целью строительства дома – это специфичная форма кредитования.
• Чтобы найти выгодные условия для себя, необходимо ознакомиться с предложениями многих финансовых учреждений.
• В качестве примера мы взяли несколько надежных финансовых учреждений России, которые выдают деньги под залог земель:

Залог земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый статус, поэтому кредитные правоотношения с ними особенные. На них нельзя строить, а только вести личное хозяйство.

Исходя из этого, банки могут выдать займ гражданам, собственникам сельскохозяйственных земель на потребительские нужды, либо приобретения оборудования, сельскохозяйственного инвентаря.

Теоретически, полученные деньги можно использовать для индивидуального строительства, но только на другом земельном участке (где это разрешено делать).

Оценивать сельскохозяйственные земли сложно, поэтому в банковские учреждения лучше предоставлять кадастровую стоимость.

Интересно знать, что в процессе выполнения кредитных обязательств, такой земельный надел может сменить свое целевое назначение, то есть на нем могут разрешить строительство.

От этого его номинальная стоимость может повыситься или наоборот увеличится. Поэтому о смене целевого назначения, необходимо уведомить банк.

Иные программы

Есть ряд менее крупных и именитых банков с аналогичными предложениями. Так, РосЕвроБанк берет под залог лишь площади со зданиями (жилая застройка). Ставка начинается с 16,5%, а размер субсидии ориентировочно 0,35-4 млн. рублей с привязкой к стоимости залога.

Совкомбанк также кредитует под землю на очень лояльных и демократичных условиях. Свой доход клиенту официально подтверждать не придется, а возрастная категория шире, чем у конкурентов (предельный возраст 84 года на момент окончательного расчета). Сама земля также не должна обладать какими-то специфическими свойствами.

Альфа-Банк предлагает кредитки. Объем средств 300 000 – 3 000 000 рублей, а ставка 24%, но при этом предусмотрен льготный период в пределах 100 дней. Это предложение действует как под залог недвижимости, так и без него. В первом варианте сумма к выдаче будет больше.

АК Барс Банк выделяет также минимум 0,3 млн. рублей, а вот верхний порог 30 000 000 рублей при достаточно умеренной ставке в 12,5% и больше. Для привлекательного процента требуется имущественное страхование объекта и личное присутствие. Отказ от полиса автоматически влечет рост ставки на 3 пункта. Период займа ограничен 15 годами.

Нужно ли согласие арендодателя?

Арендатор должен в разумные сроки предупредить собственника – арендодателя о том, что он собирается оформить право аренды в залог, иными словами – заключить ипотечный договор.

https://www.youtube.com/watch?v=TkN9Ivu8I5c

Согласно статье 22 Земельного кодексазаемщик имеет право не ждать согласия собственника, если он направил ему соответствующее уведомление о сделке в письменной форме. Необходимо, чтобы у отправителя хранилось письменное подтверждение того, что он своевременно направлял уведомление (например, квитанция почтовой службы).

Согласие собственника не требуется, если передача в залог строения и права аренды земли, на котором постройка расположена, были поданы одновременно.

Если соглашение подписано более чем на 5 лет, то арендатор имеет право не получать согласие у государства или муниципалитета. Если же договор заключен на меньший срок, то согласие владельца необходимо.

В случае, если арендная плата внесена не в полном объеме, либо на участке расположены незаконные постройки, условия договора нарушались и т.д., собственник имеет право отказаться.

Если по арендному соглашению предписаны другие условия получения согласия владельца, то стороны – участники договора должны опираться именно на них.

Особенности займа

Если рассматривать в разрезе всех кредитных продуктов, то имеются особенности залога земельных участков:

• Оформление занимает больше времени. Это потому что пакет документов большой и требуется произвести оценку. На все уходит порядка месяца.
• Выгодные условия. Для банков использование земли в качестве залога снижает риски потерь от невозврата средств, а значит, они могут позволить более низкие ставки, большие сроки и прочие плюсы для клиентов. Неспособность заемщика выплатить долг будет компенсирована выручкой от реализации участка.
• Договор займа (ипотеки) или залога должен обязательно пройти государственную регистрацию, поскольку это обременение. Отсутствие таковой расценивается как недействительность договора залога. Регистрацию осуществляет Росреестр, а все сведения аккумулируются в ЕГРН. Обременение снимается после погашения долга в 100% размере, после чего органы Росреестра вносят соответствующие данные в базу.

Плюсы и минусы

Использование земли в качестве залога имеет как преимущества, так и недостатки при этом для двух сторон. Из положительного для заемщиков:

• Более выгодные условия (сравнительно низкий процент и большой срок) при получении крупных сумм и необязательность предоставления справок о доходах и подтверждение официальной занятости на постоянном рабочем месте или же наличие маленького дохода.
• Испорченная кредитная история в меньшей степени влияет на вероятность одобрения заявки.
• Отсутствие необходимости в привлечении поручителей.
• Доступен объем заемных средств на порядок больше, чем при обычном потребительском кредите (при условии, что рыночная стоимость объекта высока).

Для банка есть одно, но очень весомое и неоспоримое преимущество – сведение рисков убыток от такой сделки к минимуму. Даже если клиент не сможет выплачивать кредит, есть ликвидное имущество, цена которого перекрывает долг, которое можно выставить на продажу и из вырученной суммы покрыть убытки.

К негативу для заемщика использование участка в качестве залога можно отнести следующее:

• Требуется доп.пакет бумаг, которые касаются объекта обеспечения (правоустанавливающие, согласие прочих собственников и т.д.).
• Длительность оформления. Между подачей заявки и получением денег может пройти порядка месяца. За это время нужно подать все документы и произвести оценку.
• Необходимость страховки закладываемого имущества для меньшей ставки.
• Дополнительные траты в виде арендной платы, если участок будет находиться на сохранении у КФО весь срок действия кредитного договора до выплаты долга.
• Банки не стремятся идти на уступки клиенту, который попал в ситуацию, при которой возникли финансовые трудности и не одобряют реструктуризацию, а спешат пустить имущество с молотка.
• Риск потерять землю. Да, разница между выручкой с продажи и размером долга будет возвращена, но это крохи, по сравнению с потерями. А если смотреть на перспективу, то такой объект может вырасти в цене и это очень выгодное капиталовложение на сегодняшний день.

Для банка одобрение заявок по крупным кредитам обеспеченным землей негативом признается:

• В случае перехода обязательства в просроченные, потребуется заняться процедурой реализации объекта недвижимости. А это небыстро, ведь покупателя на недвижимости из-за дороговизны найти трудно и весь процесс достаточно волокитный, с точки зрения бумаг.
• Клиенты не спешат расставаться с имуществом, в итоге до продажи дело может так и не дойти, а вот до суда вполне (будут всячески оттягивать торги и отстаивать свои права на землю). Тем более на практике нередко признание залога недействительным.

Да и минимизация рисков не означает, что их нет совсем. Заложенное имущество может упасть в цене как в силу экономических процессов в стране и мире, так и в силу других действий, например, возведение неподалеку объектов и сооружений, которые сказываются на потребительских качествах.

Правовое регулирование залога земельного участка

Нормативно-правовая база института залога земли базируется на:

• ГК РФ. Определяет базовые единые для схожих правоотношений стандарты и положения о способах обеспечения обязательств, включая залог недвижимости.
• ЗК РФ. Предусматривает правила для осуществления всевозможных сделок с землей.
• З-н №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость …».
• З-н №102-ФЗ «Об ипотеке».

Согласно данным актам, залог недвижимости, он же ипотека, — обеспечительное средство в обязательственных правоотношениях. При этом участником-должником, представляющим землю в залог, должен быть собственник участка. Использоваться надел как гарантийную меру в таком качестве может в случаях получения:

• Ипотечного кредита под залог покупаемого участка.
• Иного займа под землю, которая является его собственностью.

В рамках первого варианта могут привлекаться следующие наделы:

• Пребывающие в собственности у физ или юрлица, объединений граждан, целевое назначение которых ведение садоводства, животноводства, строительства (индивидуального дома жилого, дачи или гаража).
• Приусадебные площади личного подсобного хозяйства.
• Территории под постройками в размерах, которые необходимы для их хоз.обслуживания.

Кроме того, необходимо, чтобы участки соответствовали ряду критериев:

• Не входили в состав тех, что не подлежат ипотеке в соответствии с 62 нормой одноименного закона.
• Являлись выделенными в натуре из площадей, пребывающих в общей собственности.

Независимо от категории закладываемого участка, тот должен быть зарегистрирован в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество.

Ипотека не охватывает построенное или только возводимое строение на земле, если только в договоре прямо это не предусматривалось.

Предложения крупных банков

Сбербанк предоставляет кредит под гарантию земли в размере от 0,5 млн. рублей со ставкой не ниже 12% и на срок не больше 10 лет. При этом прежде чем узнать размер конкретной суммы выдаваемого займа предоставляется весь пакет документов, проводится оценка объекта и только потом в индивидуальном порядке решается вопрос с объемом кредитования.

Потолок 60% от оценки но не больше 10 млн.рублей. Кредит доступен как физлицам, так и юрлицам. В последнем случае это руководители или владельцы дела, ИП. Условия кредитования такой категории отличаются. Размер займа начинается с 300 тыс. рублей, на срок от полугода до 4 лет.

Требования стандартные к клиенту, но незарегистрированным предпринимателям, участникам КФХ, владельцем малого бизнеса (численность штата до 30 человек) рассчитывать на положительное решение по заявке не стоит.

Условием выгодного получения средств является обязательное имущественное страхование объекта залога. Отказ клиента от полиса повышает существенно процент.

В Россельхозбанке, можно сказать, есть привилегии для представителей сельскохозяйственной отрасли. Ориентированы подобные продукты на представителей малого предпринимательства и микробизнеса. Объектом залога выступают только земли сельхозназначения.

Участок должен свободно без ограничений обращаться и подлежит в случае использования в качестве обеспечения страхованию. Размер кредита начинается с 100 000 до 10 000 000 рублей, при этом максимум по заявке ограничивается 70% от оценки. Ставка составляет минимум 16%, но предусмотрена отсрочка по телу кредита продолжительностью до 2 лет, при этом проценты подлежат уплате регулярно согласно графику.

ВТБ24 не предлагает самостоятельных кредитных продуктов с использованием такого обеспечения, как залог земли. Но нецелевой заем можно оформить. В его рамках в качестве залога используется любая недвижимость, принадлежащая на праве собственности и земельные участки не исключение.

Срок кредитования составляет до 20 лет, а минимально доступная ставка – 12% (для каждого клиента она определяется индивидуально). Сумма, которая выделяется, ограничивается 80% от оценки объекта (вероятнее всего, речь идет о квартире, поскольку конкретики относительно вида недвижимости в условиях на сайте нет), а что касается земли, то наверняка процент составит лишь половину стоимости.

Тинькофф Банк как и предыдущий конкурент не делает отдельных предложений по займам под землю, но предусмотрено кредитование под залог любой недвижимости. Оформление всех своих продуктов Тинькофф осуществляет дистанционно, и этот не исключение. Клиенту придется заполнить на сайте заявку, а все документы приобщить в электронном виде (сканированные или фотоварианты).

Далее заемщику позвонит сотрудник банка, чтобы уточнить вопросы, если таковые всплыли. Рассмотрением заявки занимается банк-партнер, если принято положительное решение, то курьером высылается кредитный договор. Как только стороны подпишут документ и тот поступит в банк, на счет клиента будут зачислены средства в оговоренном в договоре размере, который определяется для каждого случая в частном порядке и не может превышать 70% стоимости надела. Продолжительность предоставления средств составляет до 15 лет при ставке в диапазоне 12-15%.

Условия займа под залог земли

Правоотношения с использованием такого обеспечения, как залог земли, достаточно сложные, особенно в части юридического оформления.

От лица требуется собрать внушительный пакет документов, чтобы на землю могли наложить обременение. В него входят:

• Кадастровый паспорт. Он содержит исчерпывающую, идентифицирующую информацию об участке.
• Бумаги, которые подтверждают возможные права третьих лиц (сервитут и т.д.).
• Межевой план.
• Акты, которые отражают стоимость земли на рынке. Они должны содержать подпись профессионального оценщика.
• Если владельцев участка несколько, то потребуется согласие всех, что предполагает привлечение их к участию в договоре и оформление отсутствия возражений через нотариуса.

Сам залог сопровождается оформлением соответствующего договора. В нем должна сосредотачиваться информация о:

• Владельце земли.
• Залогодателе.
• Предмете обязательств.
• Стоимости.

Также можно и чаще всего так и делается, указывается размеры выплат, суммы процентов и т.д.

Такая щепетильность и детальность гарантирует возможность защитить сторонам свои интересы в суде в случае нарушений контрагентом. Не каждому клиенту банк дает добро на кредит под залог земли. Все потому что есть определенные критерии как к самим заемщикам, так и к участкам.

Так, в общем надел должен:

• Пребывать в единоличной собственности клиента.
• Назначение его – строительство, ведение сельского хозяйства или приусадебного. В первом случае при намерении возводить здание или прочий объект предоставляются разрешения властей на подобные действия, а также акт будущих работ (ДДУ и т.д.).
• Регион места расположения надела должен совпадать с офисом банка.

Если имеются постройки, то на них также нужны правоустанавливающие, технические и разрешительные документы. Если лицо не является собственником зданий и сооружений, то с большой долей вероятности ему откажут в одобрении кредита.

На условиях сказывается и результат оценки участка, а точнее, на размер ассигнований, который готов предоставить банк. В ходе оценки эксперт учитывает:

• Расположение земли.
• Наличие коммуникаций.
• Площадь.
• Целевое назначение.
• Грунт.
• Транспортную инфраструктуру и подъездной путь вплоть до их состояния.
• Действующие обременения.

https://www.youtube.com/watch?v=ypS9BCHJB1g

Даже при высокой ликвидности рассчитывать больше чем на 50% от оценки не стоит.