Залог права аренды земель с/х назначения. фз «об ипотеке» vs фз «об обороте земель сельскохозяйственного назначения» какой закон применять?
ЗАЛОГ – сделка, без которой представить существование современного бизнеса достаточно сложно. Но, все ли так гладко на пути к развитию бизнеса с использованием такого инструмента?
Пожалуй, что нет. Приведу пример очередной коллизии в действующих законах.
И без того многострадальное сельское хозяйство (далее – с/х) и здесь не осталось без внимания. Основным активом с/х предприятия является право аренды на земли с/х назначения. А раз это актив, следовательно, его можно заложить в банк и получить кредит на развитие или на операционную деятельность или для выживания, что конечно несколько грустно.
В аренде у с/х предприятий находятся, как правило, государственные или муниципальные земли – так называемые земли районного фонда, и паевые земли – земельные участки принадлежащие (в абсолютном большинстве случаев) физическим лицам на праве общей долевой собственности.
Если при залоге права аренды государственных и муниципальных земель все относительно понятно, то с паевыми землями существует некое противоречие между ФЗ «Об ипотеке» и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Обращаем внимание на то, что оба закона носят характер специальной нормы права.
Отношения на рынке с/х земель регулируются ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 года (далее – закон об обороте), ну и, разумеется, Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК).
ЗК в п.5 ст.22 и закон об обороте в п.8 ст. 9 устанавливают идентичные правила в вопросе залога права аренды земельных участков – ЗК в общем, а закон об обороте непосредственно в отношении паевых земель:
«В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды не предусмотрено иное»
Но, к великому сожалению сельхозников, существует еще один закон, который регулирует залоговые отношения.
Цитирую абз.1 п.1.1 ч.1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 года:
«Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка»
Что же получается? Две статьи, в двух законах, регулирующих узконаправленные отношения, в одном и том же вопросе грубо противоречат друг другу.
Вот и возникает вопрос:
Каким законом должны руководствоваться наши коллеги, трудящиеся в юридических отделах и департаментах Управлений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, при осуществлении правового анализа документов на предмет выявления оснований для отказа в государственной регистрации залога права аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащего гражданам на праве общей долевой собственности?
Сказать что процедура получения согласия на залог права аренды у пайщиков это проблема, ровным счетом не сказать ничего.
Для получения согласия необходимо провести общее собрание собственников земельных долей, а для этого Вы обязаны опубликовать в СМИ объявление о дате месте и времени проведения общего собрания, ВНИМАНИЕ, за 40 дней до предполагаемой даты проведения собрания (ст. 14.1 п.2).
И если на это собрание явится 20% от общего числа собственников данного земельного участка или собственники, в совокупности владеющие более чем 50% долей в праве общей долевой собственности на данный земельный участок, собрание будет правомочно принимать решения по всем вопросам повестки дня. Разумеется, за такое решение должно проголосовать большинство, при этом 1 земельная доля – 1 голос (ст.14.1. п.5,8)
Но на этом проблемы не заканчиваются. Полномочия общего собрания собственников земельных долей, строго регламентировано законом об обороте.
В частности, ч.3 ст. 14 закона об обороте устанавливает вполне определённый, закрытый перечень вопросов, по которым участники общей долевой собственности вправе принимать решения. К сожалению, вопрос об одобрении сделок (а согласие на залог ни что иное, как сделка) в виде залога права аренды в этот исчерпывающий список не включен.
Вот и получается, мало того, что само собрание сопряжено с определенными сложностями так и еще и полномочия такого собрания по одобрению данной сделки вызывает некоторые сомнения.
Конечно, Вы вправе сказать: «а почему бы не включить в договор при его заключении пункт о согласии пайщиков на залог права аренды?» И Вы будете абсолютно правы. Но мне кажется, что это уже проблема предусмотрительности с/х предприятия. А в этой статье я хочу обратить внимание на очередную коллизию в нашем законодательстве.
И, возможно, эта статья заставит задуматься некоторых наших коллег об их незаменимой роли в деятельности общества, и напомнит, что профилактика проблем, лучше, чем их решение.
А мое мнение следующее. Решение проблемы по поставленному вопросу: «Какой закон применять?», лежит в плоскости теории права.
Нормативно-правовой акт принятый позже имеет большую юридическую силу. Исходя из этого, обратимся к датам принятия ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Первый из них датирован 16.07.1998, а другой 24.07.2002. По-моему очевидно, что при наличии коллизии между нормами этих законом применению подлежит ФЗ «Об оборот земель сельскохозяйственного назначения».
На практике же складывается абсолютно другая ситуация – при регистрации залога права аренды паевых земель регистраторы требуют предоставить согласие собственников.
Вывод:
Для того чтобы предоставить с/х товаропроизводителям возможность в упрощенном порядке распоряжаться принадлежащим им правом аренды, законодателю необходимо быть последовательным в своей логике и привести ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в соответствие с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», исключив из ст. 62 закона об ипотеке требование о получении согласия с собственников земельного участка, если речь идет о залоге права аренды паевых земель.
Согласие на залог, переуступку прав аренды земельного участка либо субаренду / госуслуги москвы
Досудебный
(внесудебный) порядок обжалования решений и действий (бездействия) Департамента
и его должностных лиц.
1. Заявитель имеет
право подать в досудебном (внесудебном) порядке жалобу на решение и (или)
действие (бездействие) Департамента и его должностных лиц при предоставлении
государственной услуги.
2. Подача и
рассмотрение жалоб осуществляется в порядке, установленном главой 2.1
Федерального закона от 27 июля 2021 г. № 210-ФЗ «Об организации предоставления
государственных и муниципальных услуг», Положением об особенностях подачи и
рассмотрения жалоб на нарушение порядка предоставления государственных услуг
города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 15 ноября
2021 г. N 546-ПП «О предоставлении государственных и муниципальных услуг в
городе Москве», Административным регламентом предоставления услуги.
3. Заявители могут
обратиться с жалобами в случаях:
3.1. Нарушения
срока регистрации запроса и иных документов, необходимых для предоставления
государственных услуг.
3.2. Требования от
заявителя:
3.2.1. Документов,
представление которых заявителем для предоставления государственной услуги не
предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации и города
Москвы, в том числе документов, получаемых с использованием межведомственного
информационного взаимодействия.
3.2.2. Обращения
за предоставлением услуг, не включенных в утвержденный Правительством Москвы
перечень услуг, которые являются необходимыми и обязательными для
предоставления государственных услуг.
3.2.3. Внесения
платы за предоставление государственной услуги, не предусмотренной нормативными
правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
3.2.4. Документов
или информации, отсутствие и (или) недостоверность которых не указывались при
первоначальном отказе в приеме документов, необходимых для предоставления
государственной услуги, либо в предоставлении государственной услуги, за
исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 части 1 статьи 7 Федерального
закона от 27 июля 2021 г. N 210-ФЗ «Об организации предоставления
государственных и муниципальных услуг».
3.3. Нарушения
срока предоставления государственной услуги.
3.4. Отказа
заявителю:
3.4.1. В приеме документов,
представление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской
Федерации и города Москвы для предоставления государственной услуги, по
основаниям, не предусмотренным нормативными правовыми актами Российской
Федерации и города Москвы.
3.4.2. В
предоставлении государственной услуги по основаниям, не предусмотренным
нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
3.4.3. В
исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления
государственной услуги документах либо в случае нарушения установленного срока
таких исправлений.
3.5. Иных
нарушений порядка предоставления государственной услуги, установленного
нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
4. Жалобы на
решения (действия, бездействие) должностных лиц, государственных гражданских
служащих Департамента и рассматриваются руководителем Департамента или
уполномоченным заместителем руководителя Департамента.
Жалобы на решения
и (или) действия (бездействие) руководителя Департамента, в том числе на
решения, принятые им или его уполномоченным заместителем по поступившим в
досудебном (внесудебном) порядке жалобам, рассматриваются вышестоящим органом
исполнительной власти города Москвы в соответствии с пунктами 5.6, 6 приложения
6 к постановлению Правительства Москвы от 15 ноября 2021 г. N 546-ПП «О
предоставлении государственных и муниципальных услуг в городе Москве».
5. Жалобы могут
быть поданы в органы, уполномоченные на их рассмотрение, в письменной форме на
бумажном носителе, в электронной форме одним из следующих способов:
5.1. При личном
обращении заявителя (представителя заявителя).
5.2. Почтовым
отправлением.
5.3. С
использованием Портала.
5.4. С
использованием официального сайта Департамента в информационно-телекоммуникационной
сети Интернет.
6. Жалоба должна
содержать:
6.1. Наименование
уполномоченного на рассмотрение жалобы органа либо должность и (или) фамилию,
имя и отчество (при наличии) соответствующего должностного лица, которому
направляется жалоба.
6.2. Наименование
органа исполнительной власти города Москвы, либо должность и (или) фамилию,
имя, отчество (при наличии) должностного лица, государственного или
муниципального служащего, работника, решения и действия (бездействие) которых
обжалуются.
6.3. Фамилию, имя,
отчество (при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического
лица, в том числе зарегистрированного в качестве индивидуального
предпринимателя, либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя —
юридического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса)
электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть
направлен ответ заявителю.
6.4. Дату подачи и
регистрационный номер запроса (заявления) на предоставление государственной
услуги (за исключением случаев обжалования отказа в приеме запроса и его
регистрации).
6.5. Сведения о
решениях и действиях (бездействии), являющихся предметом обжалования.
6.6. Доводы, на
основании которых заявитель не согласен с обжалуемыми решениями и действиями
(бездействием). Заявителем могут быть представлены документы (при наличии),
подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.
6.7. Требования
заявителя.
6.8. Перечень
прилагаемых к жалобе документов (при наличии).
6.9. Дату
составления жалобы.
7. Жалоба должна
быть подписана заявителем (его представителем). В случае подачи жалобы при
личном обращении заявитель (представитель заявителя) должен представить
документ, удостоверяющий личность.
Полномочия
представителя на подписание жалобы должны быть подтверждены доверенностью,
оформленной в соответствии с законодательством.
Полномочия лица,
действующего от имени организации без доверенности на основании закона, иных
нормативных правовых актов и учредительных документов, подтверждаются
документами, удостоверяющими его служебное положение, а также учредительными
документами организации.
Статус и
полномочия законных представителей физического лица подтверждаются документами,
предусмотренными федеральными законами.
8. Поступившая
жалоба подлежит регистрации в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем
поступления.
9. Максимальный
срок рассмотрения жалобы составляет 15 рабочих дней со дня ее регистрации. Срок
рассмотрения жалобы составляет 5 рабочих дней со дня ее регистрации в случаях
обжалования заявителем:
9.1. Отказа в
приеме документов.
9.2. Отказа в
исправлении опечаток и ошибок, допущенных в документах, выданных в результате
предоставления государственной услуги.
9.3. Нарушения
срока исправлений опечаток и ошибок.
10. По результатам
рассмотрения жалобы принимается решение об ее удовлетворении (полностью или в
части) либо об отказе в удовлетворении.
11. Решение должно
содержать:
11.1. Наименование
органа исполнительной власти, рассмотревшего жалобу, должность, фамилию, имя,
отчество (при наличии) должностного лица, принявшего решение по жалобе.
11.2. Реквизиты
решения (номер, дату, место принятия).
11.3. Фамилию,
имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства заявителя —
физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя —
юридического лица.
11.4. Фамилию,
имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства представителя
заявителя, подавшего жалобу от имени заявителя.
11.5. Способ
подачи и дату регистрации жалобы, ее регистрационный номер.
11.6. Предмет
жалобы (сведения об обжалуемых решениях, действиях, бездействии).
11.7.
Установленные при рассмотрении жалобы обстоятельства и доказательства, их
подтверждающие.
11.8. Правовые
основания для принятия решения по жалобе со ссылкой на подлежащие применению
нормативные правовые акты Российской Федерации и города Москвы.
11.9. Принятое по
жалобе решение (вывод об удовлетворении жалобы или об отказе в ее
удовлетворении).
11.10. Меры по
устранению выявленных нарушений и сроки их выполнения (в случае удовлетворения
жалобы).
11.11. Информацию
о действиях, осуществляемых органом исполнительной власти города Москвы,
органом местного самоуправления, подведомственной органу исполнительной власти
и органу местного самоуправления организацией, предоставляющими государственную
услугу, многофункциональным центром предоставления государственных услуг в
целях незамедлительного устранения выявленных нарушений при оказании
государственной услуги, а также извинения за доставленные неудобства и
информацию о дальнейших действиях, которые необходимо совершить заявителю в
целях получения государственной услуги (в случае удовлетворения жалобы).
11.12.
Аргументированные разъяснения о причинах принятого решения (в случае отказа в
удовлетворении жалобы).
11.13. Порядок
обжалования решения.
11.14. Подпись уполномоченного
должностного лица.
12. Решение
оформляется в письменном виде с использованием официальных бланков.
13. К числу
указываемых в решении мер по устранению выявленных нарушений в том числе
относятся:
13.1. Отмена ранее
принятых решений (полностью или в части).
13.2. Обеспечение
приема и регистрации запроса, оформления и выдачи заявителю расписки (при
уклонении или необоснованном отказе в приеме документов и их регистрации).
13.3. Обеспечение
оформления и выдачи заявителю результата предоставления государственной услуги
(при уклонении или необоснованном отказе в предоставлении государственной
услуги).
13.4. Исправление
опечаток и ошибок, допущенных в документах, выданных в результате
предоставления государственной услуги.
13.5. Возврат
заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными
правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
14. Орган,
уполномоченный на рассмотрение жалобы, отказывает в ее удовлетворении в
случаях:
14.1. Признания
обжалуемых решений и действий (бездействия) законными, не нарушающими прав и
свобод заявителя.
14.2. Подачи
жалобы лицом, полномочия которого не подтверждены в порядке, установленном
нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
14.3. Отсутствия у
заявителя права на получение государственной услуги.
14.4. Наличия:
14.4.1.
Вступившего в законную силу решения суда по жалобе заявителя с тождественными
предметом и основаниями.
14.4.2. Решения по
жалобе, принятого ранее в досудебном (внесудебном) порядке в отношении того же
заявителя и по тому же предмету жалобы (за исключением случаев обжалования
ранее принятых решений в вышестоящий орган).
14.5. Жалоба не
позволяет установить те решения и действия (бездействие) органов исполнительной
власти города Москвы, подведомственных им организаций, которые обжалуются (не
определен предмет обжалования).
15. Жалоба
подлежит оставлению без ответа по существу в случаях:
15.1. Наличия в
жалобе нецензурных либо оскорбительных выражений, угроз жизни, здоровью и
имуществу должностных лиц, а также членов их семей.
15.2. Если текст
жалобы (его часть), фамилия, почтовый адрес и адрес электронной почты не
поддаются прочтению.
15.3. Если в
жалобе не указаны фамилия заявителя (представителя заявителя) или почтовый
адрес и адрес электронной почты, по которым должен быть направлен ответ.
15.4. При
поступлении в орган уполномоченный на рассмотрение жалобы, ходатайства
заявителя (представителя заявителя) об отзыве жалобы до вынесения решения по
жалобе.
16. Решения об
удовлетворении жалобы и об отказе в ее удовлетворении направляются заявителю
(представителю заявителя) в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем их
принятия, по почтовому адресу, указанному в жалобе. По желанию заявителя
решение также направляется на указанный в жалобе адрес электронной почты (в
форме электронного документа, подписанного электронной подписью уполномоченного
должностного лица). В таком же порядке заявителю (представителю заявителя)
направляется решение по жалобе, в которой для ответа указан только адрес электронной
почты, а почтовый адрес отсутствует или не поддается прочтению.
17. В случае
оставления жалобы без ответа по существу заявителю (его представителю)
направляется в срок не позднее 5 дней со дня регистрации жалобы письменное
мотивированное уведомление с указанием оснований (за исключением случаев, когда
в жалобе не указаны почтовый адрес и адрес электронной почты для ответа, или
они не поддаются прочтению). Уведомление направляется в порядке, установленном
для направления решения по жалобе.
18. Жалоба,
поданная с нарушением правил о компетенции, установленных пунктом 5.4
Административного регламента предоставления услуги, направляется в срок не
позднее рабочего дня, следующего за днем ее регистрации в орган, уполномоченный
на рассмотрение жалобы, с одновременным письменным уведомлением заявителя (его
представителя) о переадресации жалобы (за исключением случаев, когда в жалобе
не указаны почтовый адрес и адрес электронной почты для ответа или они не
поддаются прочтению). Уведомление направляется в порядке, установленном для
направления решения по жалобе.
19. Подача жалобы
в досудебном (внесудебном) порядке не исключает права заявителя (представителя
заявителя) на одновременную или последующую подачу жалобы в суд.
20. Информирование
заявителей о судебном и досудебном (внесудебном) порядке обжалования решений и
действий (бездействия), совершенных при предоставлении государственной услуги,
должно осуществляться путем:
20.1. Размещения
соответствующей информации на Портале.
20.2.
Консультирования заявителей, в том числе по телефону, электронной почте, при
личном приеме.
21. В случае
установления в ходе рассмотрения жалобы признаков состава административных
правонарушений или уголовных преступлений соответствующие материалы должны быть
направлены в органы, уполномоченные возбуждать производство по делам об
административных правонарушениях и по уголовным делам, в течение двух рабочих
дней, следующих за днем вынесения решения по жалобе (но не позднее рабочего
дня, следующего за днем истечения установленного законодательством срока
рассмотрения жалобы).
Удастся ли передать по залогу права на участок?
Правомочия аренды на землю могут выступать в качестве залога. Это правило прописано в земельном законодательстве. Также подобные нормы закреплены в гражданском законе и ФЗ №102. Земля может быть без здания или с недвижимыми объектами на ней. Заключение соглашения о залоге допустимо, если это отражено в условиях соглашения, законодательных актах или таково желание собственника.
В некоторых ситуациях может возникнуть необходимость в обеспечении прав лизинга. Это относится к ситуации, когда требуется оформить ипотечного соглашение относительно покупки объектов недвижимости. В последнее время часто указанный вид обеспечения используется, когда происходит приобретение правомочий на жилые помещения, расположенные в строящихся домах.
ВНИМАНИЕ !!! Также может появиться у заемщика личная потребность для оформления займа на строительство здания, которое будет располагаться на территории, находящейся в аренде. В указанной ситуации право аренды выступает предметом залоговых отношений до тех пор, пока продолжаются строительные работы. Затем залог переносится на возведенный объект.
Кроме того, предусматривается вариант, что финансы будут взяты на лучные нужды. Оформить потребуется соглашение залога. Важным моментом выступает то, что в некоторых ситуациях передача в лизинг правомочий аренды может рассматриваться как отдельный и независимый объект залоговых отношений.
Чаще всего требуется сформировать соглашение рассматриваемого типа, касающееся арендных прав на конкретную часть территории. Оно образуется у лиц, предоставивших для заключения залогового договора недвижимость, находящееся у него на правах владения. Оно создается га территории, где действует временное использование.
Здесь получить заемные средства, предназначенные для приобретения жилого помещения или другого здания, не получится. Это связано с установленным в законодательстве запретом. Гражданский кодекс закрепляет, что участок и расположенное на нем строение рассматриваются как единое имущество.
