Залог права аренды земельного участка: образец договора

Залог права аренды земельного участка: образец договора Залог недвижимости

Возможно ли строительство?

Кредит может потребоваться для постройки частного или многоквартирного дома. При этом, заемщик вправе возводить недвижимость даже на заложенной земле, что часто практикуют фирмы-засройщики.

По нормам законодательства, строительство на заложенном объекте регламентируется ФЗ №102. В таких случаях оформляется ипотека либо кредит, где займодателем выступает банк. Договор является долгосрочным, и выдается на 10 — 30 лет. При досрочном погашении долга, контракт автоматически расторгается. Однако, не каждый участок возможно оформить под залог.

Земельный надел должен соответствовать следующим требованиям:

  1. Участок должен находиться в той же местности, что и отделение банка либо его филиал;
  2. Территория надела должна быть в частной собственности. Не допускается оформлять на территории закрытого образовательного учреждения, либо другой организации, а также в государственных муниципальных зонах: заповедниках, водохранилищах, исторических памятниках, в санитарной зоне, территории отчуждения после аварии или катастрофы и др.;
  3. Открытый доступ;
  4. Вблизи не должно производиться археологических раскопок;
  5. Территория должна быть оснащена минимальными коммунальными услугами — электроэнергия, водопровод;
  6. Вид земельного надела может использоваться для:
    • ведения сельского хозяйства;
    • застройки;
    • личного пользования.

Помимо этого, на недвижимость не должно быть наложено какого-либо обременения до подписания сделки (например, арест). Также, банк проведет экспертизу по оценке стоимости. Если земельный участок стоит меньше, чем указанная кадастровая цена, в кредите откажут.

В основном, сумма денег, которая выдается в залог земельного участка, значительно ниже чем недвижимость (квартира либо дом). Исключения составляют ликвидность близлежащей местности, например, участок на берегу моря, реки, озера, в престижном районе, центре города и т.д.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Залог долевого права аренды земельного участка

Данный вариант также не до конца урегулирован законодательством. В целом по закону арендатор, который обладает таким правом на долевой основе с одним или несколькими другими арендаторами обладает возможностью заложить именно свое право аренды.

В том случае, когда должник-залогодатель не выполняет своих обязательств и кредитор получает право истребовать его долевое право аренды, обнаруживается невозможность отделить права одного соарендатора от прав остальных. Именно поэтому в судебной практике существуют решения относительно недопустимости оформления залога на долевое право аренды, так как применение прав в отношении этой категории собственности по сути невозможно.
zalog-prava-arendy-zemelnogo-uchastka-bankov

Проведение аукциона

Проведение аукциона на землю

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются.  Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Еще про залог:  Снять комнату 🏢 в Москве без посредников - аренда комнат без залога без комиссии на ONREALT.RU

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

Специфика передачи права на недвижимое имущество в ипотечный займ

К залоговому обеспечению применяются общие принципы и условия по ипотечному займу. В том случае, если заемщик перестанет выплачивать кредит, то банк будет вправе направить взыскание на залоговое обеспечение и продать его на торгах. При этом банковское учреждение обязано заключить договор цессии на арендные права.

Владельцем арендованной территории может стать физлицо или муниципалитет. Однако согласно ФЗ №102 передача в залог арендных прав госземли и муниципальных участков не может быть допущена, если они не предназначаются для застройки жилыми комплексами.

К примеру, если территория была выделена под пользование торговой недвижимости, то она не может стать залогом.

Запрещено оформлять ипотечный займ на участки, находящиеся в государственной собственности, если они являются самостоятельным предметом залогового имущества без дома, расположенного на нем, конфискованы или имеют ограничения в правах.

Получение ипотечного займа на арендные права не может стать причиной для расторжения договора лизинга, и не требует составления еще одного документа.

В случае, когда речь заходит об арендном праве на долевую часть территории, то в этой ситуации все неоднозначно. Это может доставить трудности, которые будут связаны с регламентированием порядка эксплуатации каждым нанимателем собственной доли. Именно по этой причине суды часто признают такие сделки недействительными.

Передача арендных прав обладает своей спецификой, которая имеет плюсы и минусы. Среди них можно выделить следующие преимущества:

  1. Взять ипотеку может заемщик, не имеющий во владении никакого быстрореализуемого обеспечения под залогом.
  2. Нет необходимости отправляться на поиск денежных средств для приобретения земли, поскольку можно взять ипотечный займ, имея статус нанимателя.
  3. Если арендные права переданы под обеспечение вместе с недвижимым имуществом, находящемся на этой территории, то наличие этого договора с банковской организацией не закрывает возможность нанимателю выкупить участок под недвижимое имущество для личного владения.

Этот вопрос уже неоднократно рассматривался в суде. Чаще всего суд принимал сторону заемщика. Сами банковские учреждения, как правило, не препятствуют заключению подобного соглашения, поскольку им так будет гораздо выгоднее, ведь участок перейдет во владение заемщика.

Еще про залог:  Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 17 декабря 2014 г. по делу N 33-3867/14 (ключевые темы: залог - кредитный договор - автомобиль - добросовестный приобретатель - обращение взыскания)

К недостаткам ипотечного кредитования арендных прав на территорию стоит отнести:

  1. Такие ипотеки могут быть выданы только на небольшой срок, ограниченный по времени действия арендного договора. К примеру, если договор на лизинг составлен на 60 месяцев, то человек обязан в течение этого срока полностью закрыть кредит. Тогда, как при стандартной ипотеке сроки могут варьироваться в пределах 20-30 лет. Это позволяет сделать все взносы по кредиту менее проблемными для бюджета семьи.
  2. Под залоговое обеспечение арендных прав могут выдаваться в займ небольшие суммы, которые, как правило, составляют от 50 до 70% от размера арендной платы. Довольно часто людям приходится нести дополнительные финансовые затраты, связанные непосредственно с выездом на место оценщика, который определит ликвидность территории.
  3. По сравнению с рынком Европы и Америки такие кредитные продукты предлагаются в нашей стране только некоторыми банковскими учреждениями. Это значительно ограничивает возможности заемщика, и приводит его к тому, что он берет ипотечный займ по невыгодным для него условиям с финансовой стороны. Прежде всего, это связано с тем, что довольно трудно сразу объективно определить вероятную стоимость арендных прав. По этой причине многие банковские структуры отдают предпочтение не брать на себя ответственность и не принимать такой вариант обеспечения, поскольку у них нет гарантии покрытия всех затрат на выдачу займа в случае продажи залога.
  4. Арендные права на конкретную территорию, как правило, обладают меньшей ликвидностью, нежели сама недвижимость. Именно поэтому такая ипотека если выдается, то под, гораздо более высокую процентную ставку. Банковские учреждения, выдавая ипотечный займ, в этой ситуации рискуют, закладывая свой риск, тем самым, в увеличение процента.

Практически во всех случаях заемщику необходимо заранее получить согласие от владельца территории на залог арендных прав. Если владелец участка – физлицо либо юрлицо, то его согласие обязательно.

Если же собственником является госорган или муниципалитет, то договор на аренду территории может быть продлен на более продолжительное время. В таком случае согласие запрашивать не требуется.

Для этого достаточно отправить извещение о желании взять ипотечный займ под залог арендных прав территории в администрацию.

Договор лизинга может предусматривать пункт, который включает в себя запрет на переуступку арендных прав под залоговое обеспечение, в то время, когда владелец участка может сам решить, каким образом он будет распоряжаться своим имуществом.

Для передачи арендных прав в залог необходимы два участника: наниматель и залогодержатель. Участвовать в соглашении третьим лицам можно исключительно на промежуточном этапе.

Таким образом, залоговое обеспечение арендных прав на территорию – один из видов ипотечного займа, который предусматривает предоставление банковской структуре в качестве залогового обеспечения непосредственно право лизинга, а не само имущество.

Еще про залог:  Росреестр

Судебная практика: уведомление о залоге права аренды

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 37 «Отчуждение заложенного имущества» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
(В.Н. Трофимов)
По мнению суда, разъяснившего порядок применения п. 1 ст. 25 и п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в рассматриваемом случае необходимость представления согласия залогодержателя не свидетельствовала о нарушении прав арендодателя, принимая во внимание то обстоятельство, что последний был уведомлен о заключенном договоре ипотеке, давал письменное согласие на передачу права аренды в залог, был извещен банком (залогодержателем) о том, что расторжение договора аренды, а также снятие зарегистрированного обременения в Росреестре должно было осуществляться по согласованию с залогодержателем. Следовательно, арендодатель не мог не предвидеть наступающие в связи с ипотекой последствия в виде определенных ограничений во владении и пользовании заложенным имуществом.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 442 «Защита прав других лиц при исполнении судебного постановления либо постановления государственного или иного органа» ГПК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)
Руководствуясь статьей 442 ГПК РФ и установив, что транспортное средство зарегистрировано за должником, на основании чего в рамках исполнительных производств о взыскании административных штрафов за правонарушения в области дорожного движения судебными приставами-исполнителями вынесены постановления о запрете на регистрационные действия в отношении транспортного средства; истец указал, что является собственником автомобиля, в подтверждение чего представил копии договора купли-продажи автомобиля, договора финансовой аренды (лизинга), уведомление о расторжении договора лизинга, акт изъятия предмета лизинга (транспортного средства), суд правомерно отказал в снятии запрета на регистрационные действия с транспортного средства, исходя из того, что доказательств, подтверждающих право собственности истца на транспортное средство, не представлено, доказательств добросовестности истца при заключении договора купли-продажи транспортного средства не имеется; учитывая, что реестр уведомлений о залоге движимого имущества не содержит сведений о собственнике транспортного средства, наличие обременений в отношении автомобиля не исключало возможность наложения судебными приставами-исполнителями ограничений в отношении данного имущества.

Форма, образец уведомления о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

В администрацию муниципального образования
_______________________________________
от главы кфх, и/п ________________________,
зарегистрированного по адресу:
_______________________________________,
Тел. ___________________________________

Уведомление

    Руководствуясь пунктами 5, 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации передаю свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ________20____ года, № _____ в отношении земельного участка с кадастровым номером ___________________, площадью ____________,
расположенным по адресу(местоположению): _____________________________________________________________

ООО «____________________», ОГРН___________, ИНН____________,
юридический и почтовый адрес:____________________________________,
телефон : _______________________.

 Приложение: копия соглашения

  _____________________________________  глава кфх, и/п _______________

______________ 20______ г.


Оцените статью
Добавить комментарий