Всё, что о ней нужно знать любому предпринимателю и менеджеру

Всё, что о ней нужно знать любому предпринимателю и менеджеру

Рассказали, что такое оценка бизнеса, в каких случаях она требуется и как проходит.

Иллюстрация: Оля Ежак для SKillbox Media

Рассказывает просто о сложных вещах из мира бизнеса и управления. До редактуры — пять лет в банке и три — в оценке имущества. Разбирается в Excel, финансах и корпоративной жизни.

Оценка бизнеса — определение стоимости компании.

Стоимость компании нужно знать, если её планируют продавать или покупать. Также бизнес обязательно оценивают при его реорганизации или банкротстве.

• что такое оценка бизнеса и для чего её проводить;
• какие есть подходы и методы в оценке бизнеса и от чего зависит стоимость компании;
• как компании подготовиться к оценке и какой пакет документов нужно собрать;
• как проходит оценка бизнеса поэтапно.

Оценка бизнеса — процесс определения его стоимости. Объектом оценки может быть компания целиком, доля в её уставном капитале или пакет акций.

Оценкой бизнеса занимаются независимые . Они анализируют состояние отрасли, изучают документы компании, делают финансовый анализ, проводят расчёты и подготавливают отчёт об оценке. Дальше бизнес использует этот отчёт для своих целей.

Вот ситуации, когда нужна оценка бизнеса:

• продажа/покупка компании или её доли;
• слияние, поглощение, ликвидация и другие типы реструктуризации компании;
• выкуп акций или имущества у акционеров компании;
• решение споров о стоимости имущества компании — например, налоговых или конфискационных;
• страхование бизнеса.

Во всех этих случаях компания должна обязательно обратиться к оценщикам для того, чтобы они подготовили отчёт об оценке.

Также компания может проводить оценку «для себя». Например, чтобы:

• понимать реальную стоимость компании;
• принимать грамотные управленческие решения — от каких бизнес-процессов лучше отказаться, а в какие, наоборот, инвестировать;
• готовить корректные бизнес-планы, основанные на действительных, а не прогнозных показателях;
• оценить кредитоспособность компании и возможность использовать активы как залог.

Есть три подхода к оценке бизнеса: сравнительный, затратный и доходный. При каждом используют свои методы оценки. Подробно все подходы и методы оценки описаны в ФСО V — Федеральном стандарте оценки. Мы расскажем главное, что о них нужно знать.

Сравнительный подход. Чтобы понять, сколько стоит компания, её сравнивают с аналогичной, стоимость которой известна. Для этого используют цены совершённых сделок или цены из объявлений о продаже.

Предпочтительнее использовать цены совершённых сделок — так стоимость оцениваемого бизнеса будет достовернее. Если сведений о совершённых сделках у оценщика нет или их недостаточно, он может использовать цены в объявлениях.

При сравнительном подходе цены компаний-аналогов корректируют в зависимости от разных нюансов. Вот некоторые из них:

• Возможная разница между ценой предложения и итоговой ценой сделки. На момент оценки итоговая цена сделки неизвестна, поэтому оценщик снижает стоимость для возможного торга.
• Период, в который предложение о продаже находится на рынке. Чем он больше, тем выше вероятность торга.
• Насколько характеристики компаний-аналогов соответствуют характеристикам оцениваемой компании. Например, если у оцениваемого бизнеса три склада, а у аналога четыре, оценщик должен внести корректировку на «лишний» склад.
• Насколько цены аналогов соответствуют другим предложениям на рынке. Если они завышены или занижены, оценщик должен исключить их из расчёта.

В оценке бизнеса сравнительный подход применим не всегда — сложно найти две одинаковые или хотя бы похожие компании. Даже если такой аналог найдётся, будет сложно получить достоверную информацию о нём.

Затратный подход. Опирается на стоимость активов компании. Предполагает, что стоимость бизнеса зависит от размера понесённых на него расходов.

Согласно этому подходу, стоимость бизнеса — деньги, которые останутся у собственников, если они продадут всё имущество компании и раздадут все долги.

Есть два основных метода затратного подхода в оценке бизнеса:

• Метод чистых активов. Оценщик оценивает материальные и нематериальные активы компании — например, недвижимость, транспорт, оборудование, ценные бумаги, товарные знаки, собственные изобретения компании. Затем из этой суммы вычитает величину обязательств — долгов.
• Метод ликвидационной стоимости. Оценщики рассчитывают сумму, которую собственник получит, если ликвидирует компанию и распродаст все материальные активы по отдельности. В этом случае учитывают затраты на демонтаж, комиссионные выплаты, налоги на продажу имущества и другие сопутствующие затраты.

Затратный подход используют в случаях, когда бизнес не приносит стабильных доходов. Например, когда компания создана недавно либо находится на этапе ликвидации. Подход не применяют, когда у компании мало или нет активов.

Доходный подход. Опирается на возможные будущие доходы компании. Предполагает, что стоимость компании зависит от размера доходов, которые компания будет генерировать в будущем. Соответственно, чем больше прибыли приносит бизнес, тем он дороже.

В доходном подходе есть два метода — метод прямой капитализации и метод дисконтирования. Чаще всего применяют метод дисконтирования. Оценщик прогнозирует будущие доходы компании на несколько лет вперёд. Затем с помощью дисконтирует их к дате оценке. То есть рассчитывает, сколько будущие доходы будут стоить «сегодня». Дальше суммирует эти будущие потоки и делит на величину (1 + i)n, где i — ставка дисконтирования, n — период прогноза в месяцах. Получившееся значение — стоимость бизнеса.

Как правило, покупателей компаний или будущих инвесторов интересует не количество и стоимость её активов, а размер доходов, который они смогут от неё получить. Поэтому доходный подход лучше всего работает, когда нужно определить стоимость бизнеса для дальнейшей покупки/продажи или инвестиций в него.

У каждого подхода своя логика расчётов — ни один из них не применим во всех случаях оценки. Поэтому оценщик учитывает индивидуальные особенности и специфику бизнеса, цель оценки, вид стоимости.

Оценщик может использовать все три подхода, может — только два или один, если этого достаточно для достоверного расчёта. При этом он должен обязательно обосновать в отчёте об оценке, почему не применял другие подходы.

Вот три шага, которые компания должна сделать перед оценкой.

Первый шаг — определить цель оценки. Основные цели оценки мы перечисляли выше — чаще всего это:

• купить или продать компанию или её долю;
• провести реструктуризацию компании;
• разработать бизнес-план или долгосрочную стратегию развития;
• оценить финансовые результаты деятельности компании и на основе них принять дальнейшие управленческие решения.

От цели оценки будут зависеть подходы и методы, которые оценщик будет использовать, а также вид стоимости, который он будет определять.

Стоимость бизнеса может быть рыночной, ликвидационной или инвестиционной. Например, рыночную стоимость определяют для целей покупки/продажи компании. Инвестиционную — чтобы понять целесообразность инвестирования в компанию. Ликвидационную стоимость рассчитывают в случаях вынужденного отчуждения бизнеса — например, при банкротстве.

Второй шаг — выбрать оценщика. Оценщики могут работать в оценочных компаниях или на себя. У них обязательно должны быть такие документы:

• диплом о профессиональной переподготовке в области оценочной деятельности;
• квалификационный аттестат по направлению оценки бизнеса;
• свидетельство о членстве в  оценщиков;
• полис страхования профессиональной ответственности оценщика.

При выборе оценщика важно обращать внимание на его опыт работы в этой сфере и репутацию. Репутацию можно проверить, например, по отзывам в открытых источниках.

Третий шаг — собрать документы. Окончательный пакет документов запросит оценщик, но заранее можно подготовить:

• копии учредительных документов (Устав, Учредительный договор);
• копии документов об образовании юридического лица;
• бухгалтерскую отчётность за последние три года (формы 1–5);
• копии документов о деятельности компании (например, бизнес-план);
• информацию о наличии или отсутствии у бизнеса обременений и иных ограничений (например, обременения залогом);
• документы на объекты недвижимости компании (выписку из , правоустанавливающие документы, технические документы, договоры долгосрочной аренды);
• документы на движимое имущество (правоустанавливающие документы, );
• реквизиты заказчика оценки (для юридических лиц — карточку организации, для физических лиц — копию паспорта РФ).

После того как компания определила цель оценки и собрала первичный пакет документов, она обращается к оценщику.

Дальше процесс оценки бизнеса проходит пять этапов.

Подготовка. На этом этапе оценщик и компания-заказчик согласовывают цель оценки, сроки работ и их стоимость. На основании этого составляют задание на оценку и заключают договор.

Задание на оценку — обязательный документ, в который включают информацию:

• об объекте оценки и имущественных правах в отношении него;
• о цели оценки;
• о предполагаемом использовании результатов оценки;
• о виде стоимости, которую нужно определить;
• о дате оценки;
• о допущениях, которые нужно будет учесть при оценке.

Подробнее о задании на оценку, а также об общих понятиях оценки, подходах и требованиях к проведению оценки можно почитать в ФСО IV.

Идентификация и анализ объекта оценки. На этом этапе оценщик изучает предоставленные и запрашивает дополнительные документы, которые понадобятся для определения стоимости бизнеса. При необходимости — выезжает в офис компании, получает недостающую информацию от собственников или менеджеров.

Анализ рынка и окружения. Оценщик проводит маркетинговые исследования рынка — анализирует факторы, которые могут повлиять на экономическую деятельность и развитие компании.

Расчёты. Это основной этап. Специалист подбирает подходы и методы оценки, которые подойдут для оцениваемого бизнеса и целей оценки. Затем проводит расчёты: определяет стоимость нематериальных активов компании, недвижимого и движимого имущества. На этом же этапе на основе бухгалтерской отчётности компании оценщик рассчитывает рентабельность и ликвидность бизнеса — делает вывод о финансовом состоянии компании.

Составление отчёта об оценке. Это заключительный этап оценки. Оценщик собирает данные о проделанной работе и оформляет их в отчёт.

Отчёт об оценке — документ, которые составляют в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, ФСО VI и правилами СРО, в которой состоит оценщик. В отчёте оценщик отражает своё профессиональное суждение относительно стоимости бизнеса.

Вне зависимости от вида объекта оценки отчёт об оценке должны содержать разделы, перечисленные в разделе II ФСО VI. Вот основные разделы:

• Основные факты и выводы. Это информация о бизнесе, результаты оценки и итоговая величина стоимости бизнеса.
• Задание на оценку.
• Сведения о заказчике оценки и об оценщике.
• Допущения и ограничительные условия, которые оценщик использовал при проведении оценки.
• Описание объекта оценки.
• Анализ рынка объекта оценки и других внешних факторов, которые не относятся непосредственно к объекту оценки, но влияют на его стоимость.
• Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов. Оценщик также должен обязательно приложить проведённые расчёты.
• Согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчётов, полученных с применением различных подходов.

Дальше оценщик передаёт подготовленный отчёт заказчику, а заказчик использует его для своих целей.

• Оценка бизнеса — процесс определения его стоимости. Чаще всего бизнес оценивают при его продаже или покупке, реорганизации или банкротстве.
• Оценкой бизнеса занимаются независимые оценщики. Они анализируют состояние отрасли, изучают документы компании, делают финансовый анализ, проводят расчёты и подготавливают отчёт об оценке.
• Перед оценкой бизнеса компании нужно определить цель оценки, выбрать оценщика и подготовить пакет документов.
• При оценке используют три подхода — затратный, доходный и сравнительный. При выборе подхода оценщик учитывает индивидуальные особенности и специфику бизнеса, цель оценки, вид стоимости.

Руководство по чтению отчетов по оценке бизнеса для непрофессионалов

Филип Д. Пардо, Джеймс С. Ригби
Из материалов Клуба оценщиков Appraiser.ru

Не являясь оценщиком, вы можете успешно оценить отчет об оценке бизнеса с помощью проверочного списка на одну страницу, а именно Руководство по Чтению Отчетов по Оценке Бизнеса для Непрофессионалов. В этом проверочном списке обобщены стандарты, применяемые профессиональными оценщиками для составления отчетов об оценке бизнеса, которые были выпущены Фондом оценки и Американским обществом оценщиков.

В соответствии с федеральным законодательством был создан Фонд оценки для установления стандартов при государственном лицензировании оценщиков. В рамках этой деятельности Фонд оценки выпустил Единые стандарты профессиональной практики оценки (USPAP), которые объединяют десять стандартов оценки. Стандарты 9 и 10 USPAP, в частности, касаются оценки бизнеса и соответствующего отчета об оценке.

Комитет по оценке бизнеса Американского общества оценщиков (АОО) принял девять стандартов: Терминология, Содержание отчета, Общие требования к выполнению оценки бизнеса, Подход на основе активов к оценке бизнеса, Метод оценки сопоставимых компаний, Рыночный подход к оценке бизнеса, Доходный подход к оценке бизнеса, Вынесение заключения о стоимости и корректировка финансовых отчетов. Стандарты оценки АОО дополняют стандарты, принятые Фондом оценки.

При вынесении решения суд не принял во внимание отчет об оценке и показания эксперта по оценке стоимости бизнеса из-за недостатков отчета. Эти недостатки включали следующее:

Не было дано ясного объяснения того, каким образом оценщик получил применявшийся коэффициент цена/прибыль (Ц/П);

• Не было указано, использовалась ли простая средняя или средневзвешенная величина прибыли;
• Не был указан идентификационный номер по стандартной промышленной классификации (не были указаны наименования сопоставимых публичных компаний, упоминавшихся в отчете).

Отклоняя показания эксперта, суд в своем заключении отметил:

“Несмотря на звания (оценщика), суд не может принять во внимание его необоснованное экспертное заключение”.

В наш век специализации при проведении изучения и подготовке экспертных заключений мы постоянно зависим от других специалистов. В приведенном выше деле адвокат должен сожалеть, что не смог оценить отчет оценщика бизнеса, прежде чем идти в суд. Однако мы можем заявить, что, даже не являясь опытным оценщиком, вы можете оценить достаточность отчетов об оценке стоимости бизнеса.

Оценщики зачастую используют понятие “профессионального суждения” для обоснования своих заключений о стоимости. Хотя профессиональное суждение и является существенным фактором в оценке бизнеса, оценщик должен уметь приводить факторы, которые подтверждают его профессиональное суждение. Оценщик бизнеса уже не может заявить “скидка на ликвидность составляла от 20 до 50 процентов и, исходя из моего профессионального суждения, я использовал скидку 45%”. Оценщик должен указать факторы, вследствие которых скидка находится у верхней границы шкалы, а не у нижней. Кроме того, оценщик должен подкреплять применимые интервалы скидок ссылками на опубликованные исследовательские данные.

Не являясь оценщиком, вы можете с успехом оценить отчет об оценке бизнеса с помощью проверочного списка на одной странице, а именно прилагаемое Руководство по чтению отчетов по оценке бизнеса для непрофессионалов. В этом проверочном списке обобщаются стандарты оценки для составления отчетов об оценке, которые были приняты Фондом оценки и Американским обществом оценщиков.

В соответствии с федеральным законодательством был создан Фонд оценки для установления стандартов при государственном лицензировании оценщиков. В рамках этой деятельности Фонд оценки выпустил Единые стандарты профессиональной практики оценки (USPAP), которые объединяют десять стандартов оценки. Стандарты 9 и 10 USPAP, в частности, касаются оценки бизнеса и соответствующего отчета об оценке.

• Подпись и сертификация
• Допущения и ограничивающие условия
• Формулировка оценочного задания
• Описание бизнеса
• Финансовый анализ
• Методология оценки
• Полный письменный отчет
• Конфиденциальность отчета

ПОДПИСЬ И СЕРТИФИКАЦИЯ

Стандарты требуют, чтобы были указаны имена всех оценщиков, выполняющих значительную профессиональную работу по заданию, а также их подписи. Это касается любых оценщиков, которые проверяют отчет и отвечают за выполнение задания.

Кроме того, отчет должен содержать заявление о сертификации, например:

“Я свидетельствую, что, насколько мне известно:

• факты, изложенные в настоящем отчете являются достоверными и точными;
• приводимые анализ, мнения и заключения ограничены только принятыми допущениями и ограничивающими условиями, и являются моим личным непредвзятым профессиональным анализом, мнением и заключением;
• у меня нет (есть определенный) интереса в настоящем и будущем в имуществе, оцененным в настоящем отчете, и у меня нет (есть определенный) личного интереса или предубеждения относительно участвующих сторон;
• размер моего гонорара не связан с действием или событием, которое последует в результате проведения анализа, вынесения мнений или заключений, или использования настоящего отчета;
• мой анализ, мнения заключения сделаны, а настоящий отчет составлен в соответствии с Едиными стандартами профессиональной практики оценки;
• никто не оказывал значительной профессиональной помощи лицу, подписавшему настоящий отчет. (Если есть исключения, то необходимо указать имя лица, оказавшего значительную профессиональную помощь)”.

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ

Каждый отчет должен содержать заявление о допущениях и ограничивающих условиях. Ограничивающие условия касаются таких вопросов, как использование отчета в специфических целях. В качестве примера можно привести такое допущение: “Делается допущение, что заявление о собственности на предприятие и его активы имеет законную силу”.

ФОРМУЛИРОВКА ОЦЕНОЧНОГО ЗАДАНИЯ

В отчете об оценке должно быть четко определено:

• Хозяйствующий субъект и его часть, подвергающаяся оценке
• Стандарт стоимости (обоснованная рыночная стоимость, рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, стоимость по учредительным документам, экономическая или стратегическая стоимость, или какой-либо иной стандарт)
• Цель оценки (развод, налогообложение и т.д.)
• Дата, на которую определена стоимость
• Дата подготовки отчета

Полученная в результате оценки стоимость бизнеса может варьироваться в зависимости от цели или стандарта стоимости, применяемого в оценке. Например, стратегическую стоимость определяют по способности покупателя получить экономические результаты благодаря синергии действия сил, которых нет у нынешнего владельца. Поэтому продавец может получить от стратегического покупателя более высокую продажную цену, ожидаемую при определении обоснованной рыночной стоимости, чем от обычного покупателя.

Отчет о бизнесе должен содержать полное описание предприятия, включая его организационно-правовую форму (корпорация, товарищество, единоличное владение), историю, продукцию или услуги, рынки и потребителей, руководство, основные активы (материальные и нематериальные), прогноз по экономике страны, отрасли и компании, данные от стоимости по прошлым сделкам, чувствительность к сезонным или цикличным факторам, конкуренцию и источники информации.

Отчет – это документ, предназначенный для информирования читателя о рассмотренных фактах и сделанных заключениях. Без этой информации невозможно понять бизнес и основные факторы, влияющие на определяемую оценщиком стоимость.

Отчет об оценке должен содержать анализ основных тенденций в финансовых делах предприятия. К отчету необходимо приложить краткие балансы и финансовые отчеты с пояснениями. Если в применяемых методах дисконтированного дохода/потока денежных средств использовались прогнозы по балансу или финансовому отчету, то необходимо включить и описать положенные в основу допущения. При необходимости следует рассмотреть финансовые результаты компании в сравнении с результатами по отрасли.

Отчет должен включать обсуждение выбранных методов оценки и причин такого выбора. Оценщик должен описать этапы применения каждого метода и каким образом они ведут к полученному заключению оценки.

Наиболее противоречивой областью в теории оценки являются переменные величины, такие как коэффициент капитализации, скидки за неликвидность, премии за контроль, скидки, обусловленные неконтрольным характером участия. Стандарты требуют, чтобы отчет включал пояснение о том, как были получены и как применялись переменные. Необходимо ясно изложить подтверждающие данные. Для обоснования применения переменных уже недостаточно просто заявить “по моему профессиональному мнению или исходя из моего опыта”.

ПОЛНЫЙ ПИСЬМЕННЫЙ ОТЧЕТ

Стандарт АОО требует: “Полный письменный отчет должен в логической последовательности представлять ясное изложение соответствующей информации, методов оценки и заключений, а также отражать иные специфические требования этого стандарта, включая положения о подписи и сертификации”.

Стандарты требуют, чтобы оценщик рассматривал отчеты как конфиденциальные, предназначенные только для клиента, если клиент не дает конкретных разрешений. Но отчеты оценщика обычно не имеют такой привилегии и могут быть раскрыты по решению суда.

Прилагаемый проверочный список предназначен в помощь вам для того, чтобы оценить полноту письменного отчета об оценке, полученного вами от оценщика. В случае судебного разбирательства адвокатам зачастую не нужен полный письменный отчет. В таких случаях проверочный список служит хорошим руководством для ведения обсуждения со свидетелем-экспертом.

Поскольку отчет об оценке предназначен для лиц, не являющихся оценщикам, подобно вам, ваше мнение имеет большое значение. Можете ли вы ответить утвердительно на следующие вопросы:

• Был ли отчет написан так, что я мог понять его и следить за обсуждением? (Это не значит, что вы должны понимать все технические вопросы).
• Отражены ли в отчете, по вашему мнению, все существенные факторы, влияющие на стоимость предприятия?
• Обосновано ли заключение о стоимости, учитывает ли оно все факторы, представленные в отчете?

Хотя отчет может соответствовать всем требованиям проверочного списка, это не является гарантией качества отчета. Однако вы можете быть уверенными, что если отчет не отвечает стандартам, то и сам оценщик не соответствует минимальным стандартам, предъявляемым к профессии оценщика.

Ясно ли изложено следующее?

Достаточно ли описание нижеследующего для того, чтобы иметь общее представление о:

Представлена ли в подтверждении квалификации оценщика информация о наличии соответствующей квалификации для данной оценки?

Прилагается ли к отчету заявление о допущениях и ограничивающих условиях1 в отношении –

1 Специально упомянуто в Единых стандартах Фонда оценки и Стандартах оценки бизнеса Американского общества оценщиков.

2 Специально упомянуто в Единых стандартах Фонда оценки и Стандартах оценки бизнеса Американского общества оценщиков.

к приказу Минэкономразвития России

от 14 апреля 2022 г. № 200

Составление отчета об оценке объекта оценки

Отчет об оценке объекта оценки (далее — отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований):

• в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки;
• существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников;
• отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с частью второй статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2021, № 27, ст. 5179) (далее — Федеральный закон).

Отчет об оценке на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор в соответствии с частью седьмой статьи 11 Федерального закона.

Отчет об оценке в форме электронного документа должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщика или оценщиков, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор, или уполномоченным им лицом.

Отчет об оценке может состоять из нескольких частей, в одной или в разной форме — как на бумажном носителе, так и в форме электронного документа (характерно, например, для приложений). В таком случае оценщик должен обеспечить идентификацию отчета об оценке как совокупности всех частей, оформленных в соответствии с требованиями, установленными в пунктах 4 и 5 настоящего федерального стандарта оценки.

Приложения к отчету об оценке являются его неотъемлемой частью.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона и настоящим федеральным стандартом оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:

Подтверждение полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 настоящего федерального стандарта оценки, должно быть выполнено следующим образом:

К раскрытию источников информации применимы положения пунктов 9 и 10 настоящего федерального стандарта оценки.

Детализация раскрытия информации в отчете, состав и объем приводимых в нем документов и материалов зависят от целей оценки, специфики объекта оценки и проведенного исследования, а также могут устанавливаться заданием на оценку. 10. В случае если это предусмотрено заданием на оценку, в отчет об оценке должны быть включены расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, которые не являются результатами оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки. 11. В отчет об оценке могут быть включены иные сведения, необходимые, по мнению оценщика, для полного и достаточного представления результата оценки. К таким сведениям может относиться в том числе описание факторов неопределенности, которые существенно влияют на результаты оценки, в частности связанных с ограничениями оценки, если они имели место в процессе оценки. 12. Оценщик должен хранить копии отчетов, документов и материалов, на основании которых проводилась оценка, в течение срока, установленного Федеральным законом.

Как выглядит отчет об оценке бизнеса?

Как выглядит отчет об оценке бизнеса? Структура отчета, независимо от цели оценки, является практически всегда одной и той же: она основана на принципе «от общего к частному». Исходя из целей оценки и специфики объекта, в структуру отчета могут быть внесены некоторые изменения. Например, анализ данных по аналогичным предприятиям можно выделить в отдельном разделе. Если общая экономическая ситуация в стране или регионе важна для оценки бизнеса, то в отчете ей могут быть посвящены специальные разделы. Анализ финансового состояния такжен может быть включен в раздел отчета, который описывает эту компанию.

Порядок определения стоимости предмета состоит из следующих этапов оценки объекта:   * заключение договора;   * контроль объекта;   * определение количественных и качественных характеристик объекта, в том числе сбор и обработка:   * правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта правами других лиц;   * учет и отчетность по данным об объекте;   * информация о технических и эксплуатационных особенностях объекта;   * другая информация, необходимая для определения количественных и качественных характеристик объекта с целью определения его стоимости, а также другая информация (включая фотографические документы), относящаяся к предмету.   * анализ рынка, к которому принадлежит Объект;  * выбор методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и выполнение необходимых расчетов;   * обобщение результатов, полученных по каждому из подходов к оценке и определение общей стоимости объекта;   * подготовка и сдача данног отчета клиенту.

Основные положения об оценке объекта

В соответствии с Соглашением Оценщик оказал услуги по оценке Субъекта, и Оценщик выполнил следующие положения (см. Таблицу. «Основные положения об оценке Объекта»):

Таблица 1. Основные положения об оценке Объекта.

Сведения об оценщике

Детали эксперта (см. Таблицу. «Сведения об Оценщике»):

Таблица 2. Сведения об Оценщике

Сведения о специалистах оценщика

Группа специалистов, сотрудники Оценщика (далее — «Специалисты») в следующем составе, приняли участие в оценке Субъекта (см. Табл. «Сведения о специалистах Оценщика»).

Таблица 3. Сведения о специалистах Оценщика

Стандарты, подходы и методы оценки объекта

Стандартами оценки для определения типа стоимости предмета, соответствующего Соглашению, являются Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 года. № 519 «Об утверждении Стандартов оценки» (// Российская деловая газета. — 24 июля 2001 года, № 29). Заявка. Вышеуказанные стандарты обоснованы обязательством применять их Оценщиком в рамках оценки. При оценке Объекта Оценщик использовал следующие подходы к оценке:   * дорогой подход;   * сравнительный подход;   * доходный подход. В рамках затратного подхода оценщик использовал метод чистых активов. В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод транзакции.В рамках метода получения дохода Оценщик использовал метод дисконтированных денежных потоков.

Перечень использованных при проведении оценки объекта данных

13. Прогноз привлечения заемных средств. средств ОАО «МТП» ХХХ-ХХ-Х «на 2004-2006 гг. 14. Прогноз доходов от реализации фруктов и овощей ОАО» МТП «ХХХ-ХХ-Х», в тысячах рублей 15. Остаток по счету 08.3 «Расходы на строительство» «С 01.01.2004 — 01.01.2004 ОАО« МТП »ХХХ-ХХ-Х» Аутентификация, аудит не проводились. Все документы были предоставлены в виде копии.

Заявление о качестве

Оценщик, подготовивший настоящий Отчет, гарантирует, что в соответствии с имеющимися у него данными: 1. Расчеты, выводы, выводы и заключения, содержащиеся в данном Отчете, принадлежат Специалистам и действительны с учетом согласованных допущений, ограничений и пределов применения полученного результата Оценки объекта. 2. Оценка Объекта проводилась Оценщиком в соответствии с требованиями независимости оценщика, предусмотренными законодательством Российской Федерации в области оценочной деятельности.3. Была проведена оценка и подготовлен настоящий отчет в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценке деятельности в Российской Федерации» (// Российская газета. — 6 августа 1998 г., № 148–149). , а также в соответствии с действующими в субъектах оценки стандартами оценки, утвержденными постановлением правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки» (// Российская деловая газета. — 24 июля 2001 г. № 29) , 4. Данные, представленные в настоящем Отчете, на основании которых был оценен Предмет, были собраны экспертом и обработаны добросовестно и точно, и, следовательно, обеспечивают надежность этого Отчета как документа, содержащего доказательства.5. В своей команде оценщик имеет специалиста, для которого это рабочее место является наиболее важным, и который имеет документ, подтверждающий приобретение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с органом контроля за осуществлением мероприятий, утвержденных Правительством Российской Федерации — оценка программ профессионального образования в рамках высшего образования, программы дополнительного профессионального обучения или переподготовки работников. 6. Защита прав клиента обеспечивается страхованием ответственности перед третьими лицами (полис RESOprofi по страхованию ответственности перед третьими лицами оценщиков № 922/05997 от 22 июня 2004 года, страховая сумма 30 000 000 рублей).

Принятые допущения, ограничения и пределы применения результата оценки объекта

При проведении оценки объекта оценщик сделал следующие допущения и установил следующие ограничения и пределы применения для полученного результата оценки объекта: 7. Этот отчет не может использоваться, кроме как в соответствии с целями и задачами оценки объекта. 8. При оценке Объекта предполагалось, что не было никаких скрытых факторов, прямо или косвенно влияющих на общую стоимость Объекта. Оценщик не был обязан искать такие факторы. 9. Оценщик, используя документы и информацию, полученную от Заказчика, а также из других источников при оценке Объекта, не удостоверяет факты, указанные в таких документах или содержащиеся в такой информации.10. Данные, использованные при оценке объекта, считаются достоверными, в то время как владельцы источников их получения несут ответственность за соответствие действительности и формальной достоверности таких данных. 11. Оценщик не обязан доказывать существующие права в отношении Субъекта. 12. Предполагается, что права на объект полностью соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации и других правовых актов, если в настоящем Отчете не предусмотрено иное. 13. Объект должен быть свободным от прав третьих лиц, если иное не предусмотрено в настоящем Отчете.14. Общая стоимость значения Предмета действительна только на дату определения стоимости Объекта (дата оценки), в то время как общая стоимость стоимости Объекта может считаться рекомендуемой для заключения сделки с Предметом, если с даты составления настоящего Отчета прошло не более 6 месяцев. Сделка с Предметом или дата подачи публичной оферты. 15. Информация, выводы и выводы, содержащиеся в настоящем Отчете, касающиеся методов и методов проведения оценки, а также общей стоимости объекта оценки, относятся к профессиональному мнению специалистов на основе их специальных знаний в области оценочной деятельности и соответствующей подготовки. 16. Расчеты в рамках оценки объекта были выполнены специалистами с использованием Microsoft® Excel 2002 (10.2701.2625).Таблицы расчета и формулы, представленные в этом отчете, показывают округленные значения показателей. Целочисленные значения также получены с использованием округленных показателей. 17. В ходе оценки предполагалось, что не было никаких существенных изменений в составе исходных данных, которые могли бы повлиять на результат оценки, который произошел в период с даты последнего финансового отчета (04/01/2004) до даты оценки (08/07/2004, сол. ).

Глава 2. Информация по оцениваемому бизнесу

ОАО «МТП» ХХХ-ХХ-Х «располагает значительным комплексом недвижимости (земля, недвижимость и оборудование), расположенным по адресу: Москва, 2-й проезд, 1. Компания не имеет дочерних и зависимых обществ.