Что делать, если продавец не возвращает аванс или задаток за квартиру?
Если же Продавец квартиры отказывается вернуть аванс или задаток, несмотря на то, что по условиям договора он обязан это сделать, то Покупателю дорога одна – в суд. Долго, муторно, но что делать… А чтобы Покупателю не так обидно было, он может добавить в иск не только требование возврата переданной Продавцу суммы, но и взыскать проценты, и моральный ущерб, и понесенные убытки из-за срыва намеченной сделки.
Что можно предъявить Продавцу квартиры, когда он необоснованно отказывается возвращать аванс? Здесь закон дает Покупателю следующие аргументы:
На практике бывает, что указав Продавцу квартиры на эти статьи закона, добиваются добровольного возврата денег и без обращения в суд. Особенно, с учетом того, что время только увеличивает сумму к возврату – проценты накапливаются.
Конечно, при этом подразумевается, что сам Договор об авансе (задатке) должен быть составлен юридически грамотно, и условия в нем должны трактоваться однозначно, со ссылками на конкретные статьи закона.
Поэтому Покупателю очень желательно перед внесением аванса (равно как и задатка) и заключением соответствующего договора, проконсультироваться с юристом насчет возможных последствий. А лучше – заказать тому же юристу подготовку этого самого договора с условиями внесения предоплаты в том виде, в котором он отвечает интересам Покупателя.
Как действовать Покупателю квартиры при внесении аванса, например, на вторичном рынке (сумма, сроки, условия возврата и т.п.) – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Возврат аванса за квартиру
в виде аванса, то Покупатель может вернуть ее всегда, за исключением случаев, когда в договоре (по которому этот аванс передавался) имеются условия удержания этого аванса (или его части) в виде штрафа (неустойки) за неисполнение условий.
А как понять, что передача денег оформлена именно в виде аванса? Здесь все просто. Если в договоре нет прямого указания, что сумма передается в виде задатка, то эта сумма признается авансом.
При этом, в самом договоре эта сумма может называться по-разному, например – обеспечительный взнос, авансовый платеж, предоплата и т.п. Не имеет значения! Если не задаток, значит – аванс (п.3, ст. 380, ГК РФ). А аванс, передаваемый в счет будущих платежей по сделке, подлежит возврату всегда, если покупка квартиры не состоялась.
Правда, если в условиях передачи денег стороны предусмотрели штраф для Покупателя за нарушение (неисполнение) условий договора, то этот аванс (или его часть) Продавец имеет право оставить у себя. Например, в случае, если Покупатель не явился в назначенный день на сделку.
Условие о штрафных санкциях вносится в договор на усмотрение сторон сделки. При этом, штраф может быть предусмотрен не только для Покупателя, но и для Продавца. Например, если тот в процессе подготовки сделки нашел другого покупателя и отказывается продавать квартиру первому.
То есть Покупатель и Продавец могут произвольно задавать в договоре условия возврата и невозврата аванса при покупке квартиры (см. ниже пример). Это относится и к первичному рынку (например, к договору бронирования новостройки), и ко вторичному рынку (к предварительному договору или договору аванса).
С задатком же дела обстоят немного сложнее.
Возврат задатка за квартиру
Задаток, переданный за квартиру, можно вернуть Покупателю только если Продавец добровольно согласится это сделать, либо если наступил форс-мажор, в результате которого покупка квартиры сорвалась (когда нет вины Покупателя – см. п.1 ст.416 ГК РФ).
Задаток, в отличие от аванса – это строго регламентируемое законом понятие (ст. 380, 381 ГК РФ). В этих статьях указано, когда и при каких обстоятельствах может вноситься задаток, когда его можно вернуть, и что происходит при нарушении условий договора.
По общему правилу, указанному в законе, задаток остается у Продавца квартиры, если сделка не состоялась по вине Покупателя, и задаток возвращается Покупателю в двойном размере, если сделка сорвалась по вине Продавца. Здесь ни о каких штрафах или неустойках речь не идет. Сам факт задатка определяет условия его возврата и невозврата.
Чтобы эти «стандартные» условия возврата задатка начали действовать, нужно чтобы в договоре, по которому вносится предоплата за квартиру, обязательно было указано, что эта сумма является именно задатком. Обычно там же добавляют и соответствующие статьи закона (см. выше), чтобы исключить сомнения.
Но есть нюанс. Продавец и Покупатель имеют право указать в договоре о задатке особые (свои собственные) условия его возврата. Например, если Покупатель заболеет и не сможет вовремя явиться на сделку, тогда задаток он не теряет.
Условия о задатке могут быть вписаны и в состав Предварительного договора купли-продажи (это позволяет сделать п.4, ст.380, ГК РФ), и в отдельный Договор о задатке при покупке квартиры. Принципиальной разницы здесь нет.
На практике и аванс и задаток вносят как непосредственно Продавцу квартиры (т.е. ее владельцу), так и агентству недвижимости (посреднику). Но хитрость агентства, обычно, в том, что они так составляют договор, что ответственность по нему возникает односторонняя. Т.е.
если Покупатель отказался от сделки, то он теряет свой задаток (согласно статье закона) или аванс (в виде штрафа). Агентство оставляет его себе. Если же само агентство (точнее, его клиент-продавец) отказывается от продажи квартиры, то оно просто возвращает Покупателю полученную предоплату. Ни под какие штрафы за своего клиента агентство подписываться не будет.
А что делать Покупателю, если он отказывается от сделки по причине того, что в процессе проверки документов, обнаружил для себя повышенный риск? Как тогда вернуть обратно внесенную предоплату?
Кaк cocтaвить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли пpoдaжи квapтиpы c зaдaткoм
Кaк мы гoвopили вышe, зaкoнoдaтeльcтвo тpeбyeт oбязaтeльнoгo пиcьмeннoгo oфopмлeния пpeдвapитeльнoгo coглaшeния c зaдaткoм. Eгo нyжнo пoдпиcывaть в нecкoлькиx экзeмпляpax: пo oднoмy для кaждoгo yчacтникa cдeлки.
Нaпpимep: вы пoкyпaeтe квapтиpy, coбcтвeнникoм кoтopoй являeтcя oдин чeлoвeк. B этoм cлyчae нyжнo двa экзeмпляpa: oдин ocтaeтcя y вac, дpyгoй — y пpoдaвцa. Ecли coбcтвeнникoв тpoe, cлeдyeт cocтaвить чeтыpe экзeмпляpa coглaшeния: пo oднoмy для пpoдaвцoв и пoкyпaтeля.
Дoгoвop зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы — oбpaзeц 2021 — дoлжeн coдepжaть:
📃 Дaнныe cтopoн. Укaжитe дaнныe o пoкyпaтeлe и вcex влaдeльцax нeдвижимocти, ecли иx нecкoлькo. Oбычнo пишyт фaмилию, имя и oтчecтвo, cepию и нoмep пacпopтa, мecтo peгиcтpaции либo фaктичecкoгo пpoживaния.
📃 Дaтy зaключeния. Этo пoмoжeт дoкaзaть, чтo дoгoвop был зaключeн в oпpeдeлeннyю дaтy, в cлyчae cпopoв.
📃 Дaнныe o нeдвижимocти. B coглaшeниe o зaдaткe внocят aдpec квapтиpы, ee кaдacтpoвый нoмep, oбщyю и жилyю плoщaдь, cтoимocть. Пpи жeлaнии мoжнo yкaзaть дoпoлнитeльныe дaнныe — нaпpимep, нoмep выпиcки, cвидeтeльcтвyющeй o пpaвe coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.
📃 Cyммy зaдaткa. Ee oбязaтeльнo yкaзывaют цифpaми и pacшифpoвывaют пpoпиcью.
📃 Пopядoк пepeдaчи дeнeг. Укaжитe, кoгдa и кaким cпocoбoм пoкyпaтeль пepeдacт пpoдaвцy дeньги. Нaпpимep, нaпишитe peквизиты pacчeтнoгo cчeтa или yкaжитe, чтo вcя cyммa бyдeт пepeдaнa нaличными в мoмeнт пoдпиcaния coглaшeния.
📃 Bpeмя, в тeчeниe кoтopoгo coвepшитcя cдeлкa. Укaжитe cpoки, в тeчeниe кoтopыx нyжнo oфopмить ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Жeлaтeльнo yкaзывaть кoнкpeтныe дaты, нaпpимep — дo 31.10.2021, a нe фpaзы «в тeчeниe мecяцa».
📃 Пpaвa и oбязaннocти cтopoн. Нaпpимep, нyжнo yкaзaть, чтo пoкyпaтeль oбязaн cвoeвpeмeннo внecти ocтaвшyюcя cyммy пo cдeлкe, a пpoдaвeц — пepeдaть квapтиpy в cocтoянии, кoтopoe былo пpи ocмoтpe.
📃 Фopc-мaжopныe oбcтoятeльcтвa. Cлeдyeт yкaзaть, чтo мoжнo oтнocить к фopc-мaжopным oбcтoятeльcтвaм и кaк oни пoвлияют нa ycлoвия иcпoлнeния дoгoвopa.
📃 Дaтy вcтyплeния в cилy. Oбычнo yкaзывaют, чтo coглaшeниe вcтyпaeт в cилy c мoмeнтa eгo пoдпиcaния.
📃 Пoдпиcи. B кoнцe дoгoвopa вce cтopoны oбязaтeльнo cтaвят пoдпиcи и pacшифpoвкy — фaмилию c инициaлaми.
Coглaшeниe o зaдaткe мoжнo cocтaвить caмocтoятeльнo или иcпoльзoвaть типoвoй oбpaзeц. Чтoбы cкaчaть типoвoй дoгoвop o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, нaжмитe нa ccылкy.
Можно ли вернуть залог за квартиру
Здравствуйте.
Из описания ситуации неясно, что это было — аванс, предоплата или задаток. Залог в ГК РФ используется в ином смысле — как средство обеспечения обязательств.
В данном случае нужно отличать понятие задатка, предоплаты и аванса. Проще всего дело обстоит с задатком хотя бы потому, что имеются его четкое законодательное опреде ление и признаки. Пункт 2 ст. 380 ГК РФ устанавливает, что со глашение о задатке должно быть совершено в письменной форме.
Анализируя п. 1 этой же статьи, можно сделать вывод, что размер задатка должен быть точно установлен в соглашении о нем. Задаток может быть совершен только в денежной форме и не распространя ется на случаи оплаты векселями, ценными бумагами и т. д. Однако нигде в Гражданском кодексе не говорится о том, что соглашение должно содержать само слово «задаток», что может вызывать опре деленные споры. Положения о задатке носят императивный харак тер (за исключением п. 2 ст. 381), поэтому, если есть какие-нибудь отступления от ст. 380, 381 ГК РФ, можно смело квалифицировать заранее уплаченную сумму авансом или предоплатой, ссылаясь на п. 3 ст. 380. На практике суды квалифицируют задаток через его функции: платежную, удостоверительную (подтверждение наличия обязательств), обеспечительную и компенсационную. В целом поло жения о задатке больше соответствуют интересам плательщика, так как устанавливают двойной размер взыскания. При этом проценты за пользование чужими денежными средствами рассчитываются ис ходя из суммы двойного задатка (постановление ФАС Московского округа от 21 февраля 2005 г. № КГ-А40/18–05).
Не надо путать задаток с отступным, так как в последнем случае имеет место добросовестное исполнение договора. Выплата задатка является штрафной санкцией, прекращающей все отношения между сторонами. Отступное не влечет взыскания убытков.
Сложнее дело обстоит с разграничением понятий предоплаты и аванса. Законодательно эти понятия не раскрыты. При этом ст. 711 ГК РФ использует эти понятия как синонимы, а ст. 823 содержит перечисление: «в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рас срочки оплаты товаров», что свидетельствует о наличии разницы в этих понятиях. Возникает вопрос: можно ли применять нормы об авансе (ст. 380, 735, п. 2 ст. 711) к предоплате, а нормы о предоплате (ст. 487, 500, 1092, п. 1 ст. 711) – к авансу? Учитывая схожесть этих понятий, можно сказать, что в большинстве случаев на этот вопрос нужно дать положительный ответ. Однако на практике встречаются ситу ации, когда эти понятия необходимо отграничивать. Ниже будет рассмотрен один из таких случаев. Сейчас же отметим, что отграничение аванса от предоплаты име ет большое значение для налоговых правоотношений. Публичное право в отличие от Гражданского кодекса чаще использует эти понятия в разных значениях, но также не дает их четкого определения. За неимением четких дефиниций необходимо знать аргументы более теоретического характера, дабы иметь возможность использовать хотя бы их. Анализ законодательства говорит о том, что предоплата является общим, а аванс частным понятием. Так в Инструкции ЦБ от 26 июля 1995 г. № 01–20/105381 устанавливалось: «Предоплата может быть частичной (аванс), то есть покрывать только часть стоимости товара, подлежащего отгрузке». Статья 735 ГК РФ содер жит такой же подход: «Работа может быть оплачена им при
заключении договора
полностью или путем выдачи аванса». На практике это влечет множество важных последствий. Так, если в договоре фигурирует термин «предоплата», но не указана ее точная величина, то предполагается, что предоплата должна быть 100%, аванс же будет 100% только в случае прямого указания2. Однако неточность законодательс тва позволяет оспорить данный подход. В ст. 487 ГК РФ законодатель вкладывает в понятие предоплаты как общее, так и частное: «Обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата)». Есть мнение, что сама формулировка «предварительная оплата» предпо лагает, что соответствующие обязанности могут выполняться после того, как оплата была произведена, тогда как понятие «аванс» не предполагает освобождения контр агента от выполнения своих обязательств, независимо от наличия или отсутствия факта выплаты аванса. Автор считает, что данный аргумент может быть использован в суде, но спешит подчеркнуть его умозрительность. В таких условиях необходимо более детально согласовывать
договорные условия
о предварительном платеже.
Благодаря принципу свободы договора сумма, которая сначала относилась к одному виду предварительной оплаты, может впоследствии относиться к другому виду.
При этом суд будет устанавливать, каким из видов предварительной оплаты она являлась на момент, существенный для принятия решения. Так, по становлением ФАС Волго-Вятского округа от 11 ноября 2005 г. № А17–150/3–2005 сумма была признана задатком несмотря на то, что договор содержал условие: «А. обязана внести сумму в размере ххх рублей, которая впоследствии при заключении договора субаренды будет засчитана в счет арендных платежей первого месяца субаренды».
Существенным моментом является момент совершения предварительной оплаты. Задаток и предоплата могут передаваться как в момент заключения со ответствующего договора, так и после него, до выполнения контрагентом своего обязательства. Сложнее дело обстоит при совершении предварительной оплаты до заключения договора – в этом случае необходимо учитывать нормы ст. 429 ГК РФ о предварительном договоре. Если предварительный договор не содержит условий, позволяющих установить предмет и другие существенные условия основного дого вора, а также не заключен в форме, установленной для основного договора, можно попробовать вернуть деньги на основании его ничтожности. В соответствии с п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 593 предва рительный договор не подлежал государственной регистрации. Встречаются случаи, когда одна из сторон пытается подстраховаться и инициирует оформление предва рительной оплаты соглашением, которое фактически является предварительным договором. В этом случае важно не просрочить срок заключения основного договора, иначе в соответствии с п. 6 ст. 429 контрагент будет освобожден от обязанности заключать договор. При этом имеет смысл заранее зафиксировать факт предложе ния о заключении основного договора4. В
судебной практике
нет единого подхода к возможности выдачи задатка по основному договору с помощью предваритель ного. Некоторые суды взыскивают задаток с той стороны, из-за которой не состоя лось заключение основного договора (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11 ноября 2005 г. № А17-150/3-2005), другие считают, что таким образом не мо жет выдаваться задаток, и уплаченная сумма как авансовый платеж взыскивается не в двойном, а в однократном размере (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17 июня 2004 г. № Ф04/3281-399/А67-2004).
Иногда законодательство вводит определенные условия по отношению предва рительной оплаты для субъектов договорных отношений. Как правило, для юриди ческих лиц, чья собственность принадлежит РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию, существуют ограничения по величине предварительной оплаты. Такие ограничения обычно содержатся в постановлениях органов исполнительной власти (правительств разного уровня) по вопросу реализации законов (решений) законо дательных (представительных) органов о бюджете на текущий год. Соответствен но предварительная оплата сверх установленной суммы может быть возвращена в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Как правило, в таких нормативных правовых ак тах фигурирует понятие «аванс». В связи с этим были высказаны предположения, что данные ограничения не распространяются на предоплату5.
Сложности могут возникнуть при переходе предварительной оплаты от полу чателя к третьему лицу. Так, постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 5 июля 2005 г. № А79-9688/2004-СК2-9052 не была признана уступка права требования от по лучателя денежных средств к плательщику по отношению к налоговому органу, кото рый в безакцептном порядке списал средства со счета получателя. Требования о воз врате задатка и проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами плательщик должен был предъявлять к самому получателю. Получатель же должен был сам судиться с налоговым органом по поводу списания денежных средств.
В судебной практике выработаны определенные подходы к взысканию предва рительно уплаченных денежных средств. Положения о возвращении задатка прямо регламентированы в Гражданском кодексе и вызывают меньше трудностей. Также ряд трудностей по отношению к возврату предварительно уплаченного по договору купли-продажи снимается п. 3 ст. 487: «Покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не пе реданный продавцом».
Лица же, не желающие возвращать предоплату или аванс, ссылаются на п. 4 ст. 453 ГК РФ: «Стороны не вправе требовать возвращения того, что было ис полнено ими по обязательству до момента изменения или
расторжения договора
, если иное не установлено законом или соглашением сторон». Также возможна неправильная трактовка тех норм, которые регламентируют последствия растор жения договора при добросовестном поведении сторон, например ст. 806 ГК РФ: «При одностороннем отказе от исполнения договора сторона, заявившая об отказе, возмещает другой стороне убытки, вызванные расторжением договора». Для взыс кания предварительно уплаченного необходимо доказать вину получателя в рас торжении договора, в этом случае можно ссылаться на п. 5 ст. 453 ГК РФ: «Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора». Так, ФАС При волжского округа постановлением от 08.05.2008 № А12-11223/07 (оставленным без изменения определением ВАС РФ от 30.07.2008 № 9782/08) признал предо плату в качестве убытков и обязал их вернуть на основании этой нормы. Вместе с тем суды первой инстанции иногда отказывают в возвращении предварительной оплаты на основании п. 4 ст. 453 ГК РФ.
Но данный подход нельзя использовать в случаях расторжения договора по со глашению сторон. ВАС РФ в определении от 05.10.2007 № 11826/07 указал, что, так как договор оказания услуг расторгнут по соглашению сторон и п. 2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, обращение истца в суд с требованием о
взыскании задолженности
по договору является не надлежащим способом защиты нарушенного права. В данном случае можно ссы латься на ст. 1102, 1103 ГК РФ о возврате
неосновательного обогащения
. Такой подход довольно часто применяется судами (ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.08.2006 №А19-11593/05-31-Ф02-4219/06-С2, ФАС Центрального округа от 02.08.2006 № А23-488/06Г-19-32). Данный подход освобождает от доказывания виновности получателя в расторжении договора, но накладывает на плательщика новые обязанности по доказыванию. Суд в обязательном порядке будет исследовать вопрос об освоении получателем суммы предварительной оплаты. Из-за этого необ ходимо будет предоставить точные расчеты необходимых и произведенных затрат. Эти расчеты можно основывать на статистических данных о рыночных ценах. При этом получатель может доказывать, что предварительный платеж не предназначался для оплаты его затрат по выполнению обязательств, поэтому имеет смысл заранее оговаривать в договоре цель предоплаты.
Исходя из вышеуказанного, выберете свой вариант предварительного внесения средств и Вы ответите на свой вопрос. Появяться сомнения или вопросы по существу обращайтесь, буду рад помочь.
Удачи
