Верховный суд обязал жильцов разрешить беспрепятственный доступ в помещение

12 февраля вместе с Ларисой Лапиной, заместителем исполнительного директора Ассоциации управляющих организаций «Новое качество», в рамках онлайн-семинара мы обсудили новые правила доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в МКД.

Эксперт рассказала, каким требованиям должны соответствовать указанные объекты и как управляющие компании участвуют в процессе обеспечения доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в МКД.

Жилые помещения и общее имущество МКД станут более доступны для инвалидов

Почему эта тема важна для УО

Тема доступности жилых помещений и общего имущества МКД для инвалидов нова для управляющих организаций. А между тем, в ней нужно разобраться в ближайшее время – с 1 января этого года начались проверки на соблюдение требований к доступности жилого помещения и общего имущества МКД для инвалидов и требований по приспособлению жилого помещения с учётом потребностей инвалида.

Вместе мы разобрались в сложном вопросе, кто проводит обследования и проверку экономической целесообразности проведения реконструкции и капитального ремонта дома или части дома, в котором проживает инвалид. Участники онлайн-семинара узнали, что такое минимальный, оптимальный и максимальный перечень, из чего они складываются и на какие средства можно выполнить каждый перечень.

Что нужно знать из законодательства

25 сентября 2008 года Россия подписала конвенцию о правах инвалидов, которая была принята резолюцией Генеральной Ассамблеи ООН от 13.12.2006 № 61/106. Этот документ говорит о необходимости полного и эффективного вовлечения инвалидов в жизнь общества.

Доступность для инвалидов должна обеспечиваться в новых, строящихся объектах и в старых домах. При новом строительстве отдаётся предпочтение универсальному дизайну, который ещё называют инклюзивным. Это такой дизайн, который решает проблемы людей с инвалидностью разных видов. Старые дома рекомендуется разумно приспосабливать для нужд инвалидов.

Основной закон, гарантирующий права инвалидов в России, в том числе право на доступную среду жизнедеятельности, – Федеральный закон от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в РФ». Он определяет государственную политику в социальной области защиты инвалидов.

В связи с принятием конвенции в 2016 году вступил в силу Федеральный закон от 01.12.2014 № 419-ФЗ. Он внёс изменения в 25 нормативных актов, в том числе в № 181-ФЗ и в Жилищный кодекс РФ. Существенно расширил обязанности органов власти и органов местного самоуправления в части обеспечения вопросов доступности различных объектов для инвалидов.

На основании статей 12 и 15 Жилищного кодекса РФ были приняты Правила обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в МКД (ПП РФ от 09.07.2016 № 649). В этих Правилах представлен порядок обеспечения доступности и требования к жилому имуществу и общему имуществу МКД, в котором проживает инвалид.

ПП РФ № 649 внесло изменения в постановления Правительства РФ № 491 и № 290. В ПП РФ № 290 в 3 разделе были введены два пункта:

• проверка состояния и при необходимости восстановление оборудования, предназначенного для доступности помещений в МКД для инвалидов возлагается на организацию, которая управляет этим домом;
• работы и услуги, которые могут повлиять на обеспечение условий доступности помещений для инвалидов должны выполняться с учётом обеспечения доступа для инвалидов в помещения общего пользования.

Таким образом расширился круг обязанностей управляющих организаций, в состав обязательных работ и услуг теперь включаются работы по надлежащему содержанию оборудования в МКД, предназначенного для обеспечения доступности для инвалидов помещений в МКД.

Формы документов, которые создаются после проведения проверок на соответствие жилых помещений и общего имущества МКД для инвалидов, утвердили три приказа Минстроя РФ:

В конце декабря 2017 года в законодательстве, защищающем права инвалидов, произошли важные изменения. 29 декабря вышел Федеральный закон № 462-ФЗ, который внёс изменения в ст. 36 ЖК РФ: теперь приспособление общего имущества МКД для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям МКД допускается без решения ОСС, но только в случае, если средства собственников не были привлечены для этого.

УК против снега: ответственность за содержание ОИ в МКД

Как обследуются помещения и составляется план мероприятий

Обследование жилого помещения и общего имущества в МКД, в котором живёт инвалид, проводится для того, чтобы оценить:

• приспособление жилого помещения инвалида и ОИ в МКД с учётом потребностей инвалида и обеспечения условий их доступности для него;
• возможность их приспособления с учётом потребностей инвалида.

Обследование проводится в соответствии с планом мероприятий по приспособлению жилых помещений инвалидов и ОИ в МКД, в которых проживают инвалиды, с учётом их потребностей и обеспечения условий их доступности для инвалидов.

План мероприятий включает в себя:

• Рассмотрение документов о характеристиках жилого помещения инвалида, ОИ в МКД. Это технический паспорт (технический план), кадастровый паспорт и иные документы.
• Рассмотрение документов о признании гражданина инвалидом, в том числе выписки из акта медико-социальной экспертизы гражданина, признанного инвалидом.
• Проведение визуального, технического осмотра жилого помещения инвалида, ОИ в МКД, при необходимости проведение дополнительных обследований, испытаний несущих конструкций жилого здания.
• Проведение беседы с инвалидом, проживающим в жилом помещении, для выявления его потребностей по приспособлению жилого помещения.
• Оценку необходимости и возможности приспособления жилого помещения инвалида и ОИ в МКД с учётом потребностей инвалида и обеспечения условий их доступности для инвалида.

Обследования проводят на федеральном и региональном уровнях федеральная и региональная межведомственные комиссии соответственно, на муниципальном – муниципальная комиссия. Лариса Лапина подробно рассказала о работе каждой из них.

Минстрой РФ: как спроектировать двор многоквартирного дома

Что является результатом проверки

Результатом работы комиссий становится акт обследования.

Если комиссия делает вывод о технической возможности для приспособления жилого помещения инвалида и ОИ в МКД, в котором проживает инвалид, с учётом потребностей инвалида и обеспечения условий их доступности для инвалида, в акте отображается перечень мероприятий по приспособлению жилого помещения инвалида и общего имущества в МКД.

Перечень мероприятий бывает трёх видов: минимальный, оптимальный и максимальный. На онлайн-семинаре Лариса Лапина рассказала, что из себя представляет каждый из них.

Мы обсудили порядок проведения проверки экономической целесообразности реконструкции и капремонта, расчёт потребности в финансовых ресурсах на приобретение нового жилого помещения, на проведение реконструкции и (или) капремонта, форму заключения комиссии о возможности приспособления жилого помещения или ОИ в МКД и обеспечения условий их доступности.

Эти изменения подготовлены в рамках корректировки находящегося на рассмотрении в Госдуме законопроекта, изначально направленного на уточнение перечня инсайдерской информации. Он был внесен в Госдуму в 2015 году, а первое чтение прошел в январе 2016 года.

Однако теперь стало известно, что правительство предлагает дополнить статью 14 (о полномочиях Банка России) Закона «О противодействии неправомерному использованию инсайдерской информации» новым положением. Согласно ему, сотрудники ЦБ в рамках своих полномочий и при предъявлении служебных удостоверений «имеют право беспрепятственного доступа» в помещения юридических лиц, органов и организаций, с правом доступа к их документам и информации, компьютерам и системам хранения информации.

Согласно поправкам, ЦБ сможет требовать от юридических и физических лиц в ходе такой проверки выдачи различных документов и сведений, даже если они составляют коммерческую, служебную или банковскую тайну. Правда, некоторые документы, составляющие гостайну и налоговую тайну, регулятор все же получить не сможет. Также ЦБ не пустят в помещения органов, осуществляющих оперативно-разыскную деятельность. Зато эти изменения коснутся некоторых государственных властных органов.

Сейчас Центробанк таких широких полномочий не имеет – он может только запросить документацию у организации в рамках борьбы с незаконным распространением инсайдерской информации.

«Да, действительно, обсуждались такие полномочия ЦБ, но мы их сузили, и все это согласовано», – сообщил замминистра финансов Алексей Моисеев. Он отметил – проверки с беспрепятственным доступом в помещения организаций будут осуществляться «только в случае наличия серьезных оснований предполагать нарушения законодательства об инсайдерской информации». «Не просто вы шли мимо и решили зайти – должны быть подозрения. Там целый перечень процедур принятия решения, все будет утверждено специальным органом внутри ЦБ», – пояснил Моисеев.

Ограничение арендатору доступа в помещение при задолженности – нередкая мера, к которой прибегают арендодатели. Они вправе приостановить доступ к объекту, если контрагент не платит. Рассмотрим, что арендатор может предпринять в таком случае.

Обязанности по договору аренды — это встречные обязательства: арендодатель обязан предоставить имущество в пользование, а арендатор — вносить платежи (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). По закону, если обязательство нарушается, встречное обязательство приостанавливается (ч. 2 ст. 328 ГК РФ). Кроме того, в договоре могут быть специальные пункты, которые дают арендодателю право на ограничение доступа арендатора в помещение при задолженности. В рамках этого он может право реализовать.

Ограничение доступа в арендуемое помещение отрицательно скажется на способности арендатора вести свою деятельность. Но и у арендодателя есть риски.

Если в договоре не зафиксируете, кто оплачивает улучшения арендуемого помещения, или согласитесь на арендные каникулы вместо компенсации, арендодатель откажется возмещать расходы на ремонт, а суд встанет на его сторону.

При ограничении доступа в арендуемое помещение арендная плата не взимается

• Ограничение арендодателем доступа арендатора в арендованные помещения скажется на арендной плате. Средства за этот период взыскать с должника не удастся. Если арендодатель ограничил доступ в арендуемое помещение, предупредите его о последствиях. Арендодатель вправе требовать оплаты только за период, истекший с момента передачи имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования им (постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.13 по делу № А67-3141/2011, решение АС Свердловской области от 21.02.2020 по делу № А60-58333/2019).
• Однако арендатору потребуется доказать ограничение доступа (отключение электроэнергии, отказ сотрудникам в доступе к помещению, смену замков и т. п.). Если, например, он не подтвердит факт отключения электричества, то внести плату за период ограничения придется.

Пример №1. Суд взыскал платежи. Доказательства, которые бы подтвердили ограничение доступа арендатора в помещение, отсутствовали, а задолженность подтвердилась (постановление АС Московского округа от 18.10.2018 № Ф05-15765/2018 по делу №А41-75297/2017).

Пример №2. В этом споре арендодатель использовал право на ограничение доступа в арендуемое помещение в случае долга. Арендатор задолжал за несколько месяцев, и арендодатель распорядился не пускать сотрудников арендатора в здание, им аннулировали пропуска. Должник фактически не мог пользоваться помещением. Суд пришел к выводу: если арендодатель пресек доступ в арендуемое помещение, требовать оплату можно только за период, который начался с момента передачи имущества и закончился в момент прекращения возможности владеть и пользоваться им (решение АС Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.08.2020 по делу № А56-29305/2020).

Ограничение доступа арендатора в помещение может не зависеть от воли арендодателя

• арендаторы не желали платить за доступ в арендуемое помещение, которым не могли пользоваться;
• арендодатели не хотели терять доход.

И хотя часть компаний получила право на отсрочку, договориться без конфликта смогли не все. Подобные ситуации также отразились на практике разрешения споров о величине задолженности и ограничении доступа арендатора в помещение. Некоторые споры проходят по второму кругу, поскольку трудно установить обстоятельства, определить размер долга и момент прекращения действия договора (решение АС Московской области от 17.09.2020 по делу № А41-39008/2020).

Подтвердите документально факт ограничения доступа в арендуемое помещение

• Если арендодатель ограничил доступ в арендуемое помещение, зафиксируйте все факты. Арендатор может требовать досрочного расторжения договора через суд. ГК РФ дает такое право, если арендодатель создает препятствия пользованию имуществом (п. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ). Однако риски судебных тяжб не останавливают арендодателей. Они не желают мириться с просрочками и отключают электричество и воду, зачастую делая это скрытно: ссылаясь на аварии или действия третьих лиц.
• Для успешного разрешения дела в суде арендатору нужно:

• задокументировать факт ограничения доступа в арендуемое помещение и период действия препятствий;
• убедить суд, что он не мог использовать в этот период объект аренды по назначению.
• Если помещение невозможно использовать по назначению по причинам его отключения от систем жизнеобеспечения (водо-, электроснабжения, отопления и т. п.), подтвердите это. Помогут в этом:

• двусторонний акт, фиксирующий ограничения в пользовании объектом, подписанный представителями сторон с привлечением независимых третьих лиц;
• материалы, составленные органами внутренних дел, по факту обращения арендатора о неправомерных действиях со стороны арендодателя (например, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела);
• переписка сторон, свидетельские показания, видеоматериалы.

В случае подобного ограничения доступа в помещение при задолженности арендатору лучше действовать не в одиночку, а привлекать арендодателя, уведомлять его с требованием прислать представителя. Иначе суд может не принять доказательства.

Пример №3. Здесь арендатор перестал платить, и арендодатель в судебном порядке взыскал долг. Доводы о препятствовании суд отклонил, поскольку арендатор не смог подтвердить факт неправомерного ограничения доступа в арендуемое помещение (постановление АС Уральского округа № А60-33779/2019 от 10.03.2020).

Пример №4. В этом деле суд также не поддержал арендатора из-за недоказанности факта ограничения доступа в арендуемое помещение. Истец не представил какой-либо переписки, уведомления арендодателя о невозможности доступа с указанием периода времени, невозможности пройти на территорию арендуемого помещения вследствие противоправных действий сотрудников арендодателя, требования о предоставлении доступа. В иске о взыскании упущенной выгоды было отказано (постановление 9 ААС от 30.09.2020 № 09АП-39522/2020-ГК по делу № А40-21395/2020).

Встречаются и другие ситуации.

Пример №5. Суд не принял доводы арендатора о проблемах с электричеством и невозможностью использовать здание по назначению. Арендодатель сам уведомлял о сбоях и не ограничивал доступ арендодателя в арендуемое помещение. Владелец здания предлагал арендатору вернуть помещение, но контрагент продолжал им пользоваться. В такой ситуации арендная плата подлежит уплате за все время, пока помещение не вернулось владельцу по акту (решение АС Курской области А35-1779/2018 от 04.10.2018).

Так, арендатор обратился в суд, который посчитал незаконным, что в арендуемое помещение арендодатель ограничил доступ. Суд установил, что поскольку правоотношения прекратились, только факт погашения задолженности по аренде не восстанавливает их (постановление АС Московского округа от 25.10.2019 № Ф05-18383/2019 по делу № А40-240666/2018).

Арендаторам предоставлялась отсрочка, которая не позволяла арендодателю взыскивать пени за периоды, когда действовали ограничения (постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, постановление АС Западно-Сибирского округа от 10.03.2021 N Ф04-6749/2020 по делу № А70-10245/2020).

Но правило не распространялось на лиц, которые вели себя недобросовестно. Если арендатор продолжал пользоваться помещениями вопреки ограничительным мерам, рассчитывать отсрочку нельзя (абз. 8 вопроса 4 Обзора № 2, утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2020).

Собрали в статье рекомендации юристов, органов Госжилнадзора и судебную практику по вопросу, как управляющей организации получить доступ в квартиру для устранения аварий на общедомовых сетях. Узнайте алгоритм действий и доводы для обращения в суд.

Собственники обязаны незамедлительно пускать в квартиру ремонтную бригаду для ликвидации аварий

ГЖИ Ставрополья на сайте рассказала о случае в одном из многоквартирных домов в регионе. В выходные дни в сетях водоотведения дома образовался засор, и специалисты УО пытались получить доступ к стояку через нежилое помещение. Но собственник не пустил рабочих, и МКД более суток оставался без канализации. ГЖИ и УО только на второй день удалось добиться доступа к трубам.

Орган Госжилнадзора напомнил жителям МКД, что:

• если на общедомовых инженерных сетях произошла авария, собственники должны незамедлительно предоставить УО доступ к общедомовому имуществу.
• при плановом ремонте владелец обязан пустить рабочих в помещение после письменного уведомления;
• для профилактического осмотра представители УО вправе согласовать время допуска в квартиру, но не чаще 1 раза в 3 месяца.

Отказ в доступе может привести к судебному разбирательству, компенсации затрат по оплате госпошлины и оплате последствий аварии, возникших по вине собственника, не пустившего в квартиру или офис аварийную бригаду.

Должна ли УО платить за отключение дома от теплосети при аварии

При отсутствии соседей жители дома могут на долгое время остаться без коммунальных услуг из-за аварии

Требовать доступ в помещение собственника для локализации и устранения аварий и проведения ремонтных работ на общедомовых инженерных системах – одно из прав сотрудников аварийно-диспетчерской службы УО. Это необходимо, если нет другого способа ликвидировать аварию.

В такой ситуации диспетчер АДС обязан проинформировать собственника о причинах, из-за которой аварийной бригаде нужно попасть в помещение, и согласовать с ним дату и время визита. Сотрудник диспетчерской передаёт владельцу фамилию, имя и отчество работников, которые приедут для ремонта.

О такой ситуации рассказал один из членов Ассоциации «Р1». В доме, которым управляла УО, произошёл прорыв на внутридомовых сетях горячего водоснабжения. Аварийная бригада отключила воду в МКД. Ремонт необходимо было провести на трубах в квартире, и УО не смогла найти собственников.

Неприкосновенность жилища можно преодолеть с помощью полиции при угрозе жизни людей или через суд

Юристы Ассоциации «Р1» отметили, что процедура получения доступа в квартиру при аварии сложна из-за конституционного права каждого гражданина РФ на неприкосновенность его жилища (ст. 25 Конституции РФ). Это право может отменить только суд (ст. 3 ЖК РФ). В ином случае проникновение в квартиру вопреки воле собственника квалифицируется как уголовное преступление по ст. 139 УК РФ.

Если из-за непроведения ремонта произойдёт новая авария, причинение ущерба общему имуществу или имуществу жителей дома, то УО в суде нужно будет доказать, что она сделала всё возможное, чтобы выполнить свои обязанности по надлежащему содержанию дома. Поэтому УО нужно оформить следующие документы:

При этом можно попытаться убедить участкового в необходимости вскрыть квартиру на основании ст. 15 Федерального закона от 07.02.2011 № 3-ФЗ – для спасения жизни людей или их имущества, обеспечения безопасности граждан.

«Аварийная ситуация и отсутствие горячей воды на протяжении долгого времени потенциально влекут угрозу жизни и здоровья других собственников, поэтому, возможно, у УО получится убедить участкового обеспечить допуск», – отметили юристы Ассоциации «Р1». – «Но следует учитывать, что участковый на законных основаниях может и отказать, ссылаясь на неприкосновенность жилища».

Какие важные права есть у аварийно-диспетчерской службы УО

При авариях на сетях в МКД суды встают на сторону УО и требуют у собственников пустить рабочих в квартиру

Если в досудебном порядке УО не удалось получить доступ в помещение для ликвидации аварии, ей необходимо подать исковое заявление об обязании предоставить доступ в помещение к собственнику. Отсутствие собственника в суде не является препятствием для решения по иску. Такие дела рассматриваются быстро – около 10 дней.

После вынесения решения компании необходимо с исполнительным листом обратиться в службу судебных приставов. Приставы обязаны обеспечить доступ в помещение.

В судебной практике есть примеры таких дел с положительным для УО исходом:

Мы также писали о подобных случаях на портале:

УО может получить доступ в квартиру не только при авариях, но и при других ситуациях на общем имуществе

Рассмотрим ещё один пример из судебной практики, когда УО добилась доступа в квартиру собственника – определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 25.01.2022 по делу № 88-1921/2022. В компанию обратился житель дома: в его квартире уже 10 лет не было холодной и горячей воды.

УО проверила квартиру заявителя и установила, что трубы выходят из стены смежного помещения. Тогда компания осмотрела соседнюю квартиру и установила, что на смежных с соседями трубах установлены металлические заглушки. При перекрытии кранов подача воды в кухню и ванную заявительницы прекращалась.

УО отметила, что такие заглушки нужно демонтировать: они позволяют перекрывать воду соседям и при этом безучётно потреблять ресурсы. Но собственники не позволили представителям управляющей организации это сделать, не пустив рабочих в квартиру.

Компания подала иск в суд, чтобы обязать владельцев квартиры с заглушками на трубах впустить работников УО для демонтажа кранов и сварки. Суды трёх инстанций сделали выводы, что:

• установленные запорные устройства не позволяют жителям соседней квартиры беспрепятственно получать коммунальные услуги;
• демонтаж запорных устройств не является переустройством и не приведет к изменению объёма общедомового имущества, не нарушит функционирование системы водоснабжения.

Суды обязали владельцев квартиры впустить сотрудников УО для демонтажа заглушек, и собственники не смогли обжаловать это решение.

Как УО получить доступ к стоякам водоснабжения в квартире

На заметку

Если УО или ТСЖ попали в ситуацию, когда им необходимо попасть в квартиру для устранения аварий, ей следует:

• Зафиксировать причину, почему нужен допуск в квартиру.
• Уведомить владельца помещения о необходимости попасть в помещение.
• В случае отказа – пригласить участкового для оформления акта недопуска.
• Обратиться в суд с требованием обеспечить УО доступ в квартиру для ликвидации аварии.

Есть ли в вашей практике положительные кейсы получения допуска в квартиру собственника? Поделитесь практикой в комментариях.

Фабула дела

Евгений Терлин* застрял в лифте многоэтажки. Сотрудники аварийной службы не смогли установить причины случившегося и отремонтировать лифт, поскольку у них отсутствовал доступ к лифтовому оборудованию. Как выяснилось, машинное помещение лифта и часть лифтовой шахты теперь находятся в частной собственности – в трехэтажной квартире площадью 1486,4 кв. м с надстройкой и бассейном, которая принадлежит Ивану Бондарю*. Из-за этой квартиры ООО «УК Плющиха», которое управляет многоквартирным домом, не имеет доступа к общедомовому инженерному оборудованию (шахте лифта, водопроводной сети, вентиляционной системе). Соответственно, общество не может в полном объеме управлять домом и оказывать услуги надлежащего качества.

ООО «УК Плющиха», Терлин и другие жильцы обратились в суд с иском к Бондарю о признании действий по перепланировке помещений незаконными и обязании устранить выявленные нарушения. Они настаивали: переустройство квартиры создает угрозу жизни и здоровью других жильцов, в подъезде образуются трещины, а заполнение бассейна на крыше водой может привести к затоплению и непредсказуемому поведению перекрытий дома. Кроме того, собственники помещений не могут беспрепятственно пользоваться общим имуществом и не давали на это согласия.

ИСТЕЦ: ООО «УК Плющиха», Евгений Терлин* и другие жильцы

ОТВЕТЧИК: Иван Бондарь*

СУТЬ СПОРА: О признании перепланировки и переустройства помещений незаконными и обязании привести помещения в соответствие с проектной документацией

РЕШЕНИЕ: Акты нижестоящих судов отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции

Суд запросил и изучил ответ Мосжилинспекции по ЦАО г. Москвы, согласно которому Бондарь представил пакет документов на согласование переустройства и перепланировки, на основании которого оформлены соответствующие распоряжения. На момент обследования в 2006 году комиссия отклонений от указанной разрешительной документации не выявила, поэтому составила комиссионный акт о завершенном переустройстве, утвержденный начальником инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по ЦАО г. Москвы. Хамовнический районный суд г. Москвы отметил: выданные Мосжилинспекцией распоряжения о проведении перепланировки не отменялись, не оспаривались и не признавались незаконными. При этом истцы не представили доказательств, что после законной перепланировки Бондарь включил часть общего имущества в состав своей квартиры. Поэтому суд первой инстанции отказал в иске.

Во время рассмотрения дела в Московском городском суде выяснилось, что ранее другие жильцы дома уже пытались через суд оспорить право собственности Бондаря и изъять из его владения спорные помещения, но ничего не вышло. Суд отказал в требовании из-за пропуска срока исковой давности, соответствующее определение вступило в силу. Мосгорсуд сослался на преюдицию этого определения и подтвердил законность решения Хамовнического суда.

Верховный суд изучил пояснения к архитектурному проекту и поэтажные планы квартиры Бондаря по состоянию на 2004 и 2006 годы и установил: после проведенных работ этажность квартиры и ее общая площадь увеличились, но это обстоятельство нижестоящие суды не учли. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды, по мнению ВС, ограничились лишь формальным указанием на наличие распоряжений Мосжилинспекции о проведении перепланировки. ВС уверен: нужно было определить способ изменения спорного объекта (реконструкция, перепланировка или переустройство), установить наличие у ответчика надлежащего разрешения и согласия всех собственников помещений. Кроме того, апелляция нарушила принцип преюдициальности судебного решения, не указав, какие фактические обстоятельства не нуждаются в доказывании. ВС считает, что у Мосгорсуда отсутствуют основания для применения преюдиции по этому делу. Поэтому ВС отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (№ 5-КГ 18-320). Пока еще оно не рассмотрено.

Мнения экспертов

Эксперты поддержали позицию ВС. «Нижестоящие суды формально подошли к рассмотрению дела. Это нормальная практика для российских судов: судьи, обладая возможностями и полномочиями, ничего не делают, обычно ссылаясь на неправильные формулировки или действия истцов. Но ВС подчеркивает, что даже в таких случаях у суда есть все полномочия, чтобы самостоятельно установить фактические обстоятельства дела», – сообщил юрист компании
Владимир Шалаев.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК). При уменьшении общедомового имущества недостаточно формально согласовать перепланировку – нужно получить согласие всех собственников дома (п. 3 ст. 36 ЖК). Это уже не первое дело, в котором ВС защищает права жильцов (№ 18-КГ17-86, № 4-КГ18-13).

Гульнара Ручкина, руководитель департамента правового регулирования экономической деятельности Финуниверситета при Правительстве, д. ю. н., профессор

Руководитель юридического отдела юрбюро

Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market)

Банкротство (споры mid market)

место
По выручке на юриста

место
По количеству юристов

место

Дмитрий Штыков уверен: по такой категории дел должна проводиться судебная строительно-техническая экспертиза. «Она ответит на технические вопросы о соответствии имеющегося переустройства с согласованным Мосжилинспекцией, установит наличие угроз жизни и здоровью и соответствие переустройства действующим строительным, санитарным и противопожарным нормам», – объяснил Штыков. Доцент Финуниверситета при Правительстве РФ, к. ю. н., партнер

АПК и сельское хозяйство

Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)

Семейное и наследственное право

Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)

Недвижимость, земля, строительство

Интеллектуальная собственность (Консалтинг)

ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)

Профайл компании

Сусана Киракосян считает иначе: «Когда в доме аварийная ситуация и не удается получить доступ к общему инженерному оборудованию, предъявлять надо негаторный иск. Факт законного расположения оборудования внутри квартиры значения не имеет, ведь доступ к нему в любом случае должен быть предоставлен. Негаторный иск может быть предъявлен в любой момент, пока сохраняется нарушение (ст. 208 ГК)».

* – имя и фамилия изменены редакцией.

Пускать ли в квартиру?

ООО «УК «Вертикаль» хотело проверить, как семья Исаковых* сделала перепланировку своей квартиры. Управляющая компания попросила Исаковых прислать согласование перепланировки, но получила отказ. Тогда она захотела попасть в квартиру, чтобы осмотреть техническое и санитарное состояние оборудования, а также измерить площадь отапливаемого помещения. Управляющая объяснила: это необходимо для обслуживания инженерных систем. Исаковы в квартиру пустили, но в комнату, на кухню и лоджию представители управляющей компании так и не попали. Поскольку полный доступ в помещение не был предоставлен, общество обратилось с соответствующим иском в суд. Жильцы настаивали, что это их личная собственность и пускать посторонних они не обязаны.

Legal Digest Допуск в квартиру и аффилированность кредитора: важные дела ВС

Красногорский городской суд Московской области обязал Исаковых обеспечить доступ в квартиру для осмотра кухни и комнаты. Он решил, что управляющая компания имеет на это право как минимум для предотвращения аварийных ситуаций (ст. 31, 161 Жилищного кодекса, Правила № 354).

Московский областной суд отменил это решение и вынес новое, которым отказал в удовлетворении иска ООО «УК «Вертикаль». Он пришел к выводу, что основания для предоставления доступа на кухню и в комнату отсутствуют, поскольку в этих помещениях нет технического и санитарного внутриквартирного оборудования; авария не произошла. По мнению апелляции, управляющая не доказала, что другие жильцы жаловались на проведенную Исаковыми перепланировку. А значит, права ООО «УК «Вертикаль» не нарушены.

ИСТЕЦ: ООО «УК Вертикаль»

ОТВЕТЧИКИ: семья Исаковых*

СУТЬ СПОРА: о возложении обязанности предоставить доступ в жилое помещение

РЕШЕНИЕ: апелляционное определение отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции

Тогда общество обратилось в Верховный суд. Тот разъяснил: управляющая компания обязана периодически осматривать помещения для эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования. Поэтому она вправе требовать допуска в занимаемые жилые и нежилые помещения в согласованное время, но не чаще одного раза в три месяца (пп. «е» п. 3 Правил № 354). ВС решил: апелляция сделала ошибочный вывод, что представитель управляющей может зайти в квартиру только в аварийной ситуации или в связи с жалобами других жильцов. У нее есть соответствующее право в силу прямого указания в законе, оно не зависит от конкретных обстоятельств и установлено для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем. Поэтому ВС отменил апелляционное определение, оставив в силе решение суда первой инстанции (№ 4-КГ19-6).

Практика существовала давно

Юрист направления «Налоги и право» ГК
Михаил Прихожан напомнил: суды и ранее выносили решения об обязании собственников обеспечить доступ представителям управляющих компаний и органов власти (№ 56-КГ14-9, № 33-42342/2017, № 33-8651/2017, № 33-231/2017). «В целом решение ВС является логичным развитием уже имевшейся судебной практики. Оно послужит прецедентом для разрешения аналогичных споров», – отметил Прихожан. Аналогичной точки зрения придерживается адвокат КА «Меклер и партнеры» Анатолий Клейменов: «ВС лишь установил единообразное толкование норм жилищного права».

Это решение ВС не следует воспринимать как начало «гонений» на собственников, сделавших незначительные перепланировки. Оно касается только тех, кто внес весьма существенные изменения. Например, снес несущие стены или соединил лоджию с комнатой. Также стоит беспокоиться тем, чьи перепланировки были проведены с нарушением строительных норм и правил.

к приказу Федеральной

службы судебных приставов

от 31 января 2011 г. N 28

(Ф.И.О./наименование и адрес должника)

ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕо вскрытии помещения

(наименование и адрес структурного

подразделения территориального органа ФССП России, фамилия, имя, отчество

на основании исполнительного документа___________________________________

(наименование и реквизиты

возбуждено исполнительное производство от «__»_____________N_____________

о взыскании с Вас задолженности в пользу_________________________________

(наименование и адрес взыскателя)

Требования исполнительного документа Вами в добровольном порядке не

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

N 118-ФЗ «О судебных приставах», п. 5, 6 ч. 1 статьи 64 Федерального

закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

судебный пристав-исполнитель имеет право входить в помещения и хранилища,

занимаемые должниками или принадлежащие им, производить осмотры указанных

помещений и хранилищ, при необходимости вскрывать их, а также на

основании определения соответствующего суда совершать указанные действия

в отношении помещений и хранилищ, занимаемых другими лицами или

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

N 118-ФЗ «О судебных приставах», ст. 6 Федерального закона от 2 октября

2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» законные требования

судебного пристава-исполнителя обязательны для всех государственных

органов, органов местного самоуправления, граждан и организаций и

подлежат неукоснительному выполнению на всей территории Российской

Федерации. В случае невыполнения законных требований судебного

пристава-исполнителя он применяет меры, предусмотренные законодательством

об исполнительном производстве. Невыполнение законных требований

судебного пристава-исполнителя, а также воспрепятствование осуществлению

судебным приставом-исполнителем функций по исполнению судебных актов,

актов других органов и должностных лиц влекут ответственность,

предусмотренную законодательством Российской Федерации.

Вам надлежит обеспечить беспрепятственный доступ в помещение

(адрес помещения, подлежащего вскрытию)

«___»___________в________час. для проведения исполнительных действий.

В случае невыполнения требований судебного пристава-исполнителя о

беспрепятственном доступе в занимаемое Вами помещение, судебным

приставом-исполнителем будет произведено принудительное вскрытие

В соответствии со статьями 116, 117 Федерального закона от 2

октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» расходы по

совершению принудительного вскрытия будут возмещаться за Ваш счет.

Судебный пристав-исполнитель _____________ ___________________________

(подпись) (фамилия, инициалы)

Предупреждение мне объявлено и о вскрытии занимаемого мною помещения я

предупрежден, копия предупреждения мною получена

«___»________________200_г. _____________ ____________________

(подпись) (фамилия, инициалы)

Предупреждение объявил и копию вручил

Судебный пристав-исполнитель _________________ ______________________

(подпись) (фамилия, инициалы)

К и/п N___________

• Новости и аналитика
• Новости

Законно ли не пускать собственника к своему оборудованию, размещенному в общем помещении МКД, на основании решения общего собрания?

13 октября 2022

У ТСН возник конфликт с владельцем бассейна (оборудован внутри частного нежилого помещения в МКД) из-за оборудования для бассейна. Это оборудование – система водоподготовки, фильтрации, уф-лампа, автоматическая станция и другое – размещено в подвальном помещении, которое входит в состав общего имущества собственников помещений МКД. При этом вопрос о том, можно ли предоставить данное помещение как место для спорного оборудования, уже выносился на ОСС, однако собственники отказались сдавать часть общего подвала для нужд бассейна.

ТСН потребовало от владельца бассейна убрать оборудование, при этом еще и перестало пускать туда работников для эксплуатации этой аппаратуры.

Собственник помещения, в котором расположен бассейн, предъявил ТСН иск с требованием предоставить круглосуточный свободный доступ и не чинить препятствия в пользовании тем «общедомовым» помещением, в котором размещено оборудование.

Несмотря на протесты ТСН, иск был удовлетворен:

• сторонами признается тот факт, что спорное помещение, расположенное в подвальном этаже дома, является общим имуществом собственников дома;
• таким образом, в силу положений ст. 290 Гражданского кодекса, ст. 36 Жилищного кодекса, истец, как собственник общего имущества, имеет право беспрепятственно пользоваться спорным помещением;
• ТСН не доказало, что предоставление доступа истцу нарушает права иных собственников общего имущества, либо того, что в спорном помещении установлен особый режим посещения;
• а раз ТСН не доказало отсутствия у истца права наравне с другими собственниками иметь доступ в спорное помещение, а также не представило доказательств, что обеспечение доступа в спорное помещение представителей истца может нарушить каким-либо образом права ответчика или собственников дома, иск подлежит удовлетворению, поскольку истец претерпевает нарушение безусловных правомочий собственника по использованию своего имущества.
• а решение ОСС о несогласии на использование спорного помещения истцом не лишает истца права на пользование общим имуществом МКД и на обращение с настоящим иском в суд за защитой нарушенных прав.

При этом суд подчеркнул, что правомерность нахождения какого-либо оборудования в спорном помещении не является предметом спора. Ответчик вправе рассматривать вопрос о режиме пользования общим имуществом, что не является предметом спора по настоящему делу.

Верховный Суд РФ отказал ТСН в пересмотре дела (Определение Верховного Суда РФ от 27 сентября 2022 г. № 305-ЭС22-16727).

В арендных отношениях не редко возникают конфликты, вызванные недопущением арендатора в арендуемое помещение.

Порой, при длительной просрочке во внесении платы, арендодатель,  в целях стимулирования должника к скорейшему погашению долга, меняет замки и ограничивает доступ последнего в здание вплоть до погашения последним имеющейся задолженности.

Подобные действия собственника объекта аренды приводят к многочисленным проблемам на стороне контрагента. Особенно в ситуации, когда при этом удерживаются находящиеся в арендуемом помещении активы арендатора (оборудование, товар и т.д.) и у последнего отсутствует возможность прибегнуть к заимствованиям. Его финансовое положение коллапсирует. Он перестает исполнять обязательства перед другими кредиторами, что приводит к многочисленным искам, штрафам, пеням и за время судебного разбирательства, на предмет арендных отношений, способно привести к банкротству предприятия.

С другой стороны, опасения собственника недвижимости так же вполне объяснимы. Частым явлением стала ситуация бегства арендатора из помещения, когда последний просит подождать, а сам экстренно вывозит свои вещи и исчезает. Далее начинается судебный процесс на предмет расторжения договора аренды и взыскания долга, без гарантий исполнения решения суда, ибо к моменту вынесения судебного постановления, у организации ранее арендовавшей недвижимость уже отсутствуют активы, за счет которых возможно погашение задолженности.

Арендодатель, наступивший на такие «грабли», в качестве средства обеспечения исполнения обязательства арендатора по договору аренды, вынужден прибегать к предусмотренному § 4 Гражданского кодекса РФ, удержанию имущества должника.

В статье 359 ГК РФ, прописано право собственника предмета аренды (недвижимости, автомобиля и т.д.) удерживать находящуюся у него вещь должника (товар, оборудование и т.д.) вплоть до погашения последним имеющейся задолженности. Более того, в случае банкротства должника, в соответствии ст.360 ГК РФ, на предметы удержания распространяются нормы законодательства о залоге. Иными словами, если арендатор имеющий множество долгов, объявит о своем банкротстве, то арендодатель имеет преимущественное право на денежные средства вырученные от продажи удерживаемых им активов организации-банкрота.

Однако применить вышеуказанные законоположения не так то просто. Применение указанной нормы, в значительной мере затруднено судебной практикой.

Для неискушенного в юриспруденции читателя поясняю. Толкование законов осуществляется судом. Несмотря на декларирование отсутствия в России прецедентного права, толкование нормы права, данное Верховным судом обязательно для нижестоящих судов. Поэтому, что бы вы не вычитали в законе и что бы там не написал законодатель – это не столь существенно! Важно, как эту норму толкует Верховный суд!

В случае возникновения спора Арендатор вправе требовать

• освобождения имущества из чужого незаконного владения;
• устранения препятствий в пользовании арендуемым помещением;
• возмещения убытков вызванных как незаконным удержанием имущества, так и ограничением использования объекта аренды (возмещению подлежат как реальный ущерб, так и упущенная выгода);
• уменьшения арендной платы на сумму исчисленную за период в который арендодатель чинил препятствия в использовании помещения.

Если действия Арендодателя будут признаны законными, то последний вправе требовать

• внесения арендной платы за период законного ограничения пользования помещением;
• взыскания задолженности арендатора за счет продажи удерживаемых активов;
• преимущественного удовлетворения его требований, за счет средств полученных от реализации удерживаемого имущества должника, признанного банкротом, так будто оно находится в залоге у арендодателя.

На результат конкретного спора влияет  множество нюансов, проистекающих из обстоятельств в которых действуют стороны и положений заключенного межу ними договора.

Для оценки ситуации и поиска выхода из нее, каждой из сторон конфликта важно иметь ответы на следующие вопросы

• Сопряжено ли ограничение доступа в арендуемое помещение с удержанием имущества должника?
• Ограничение доступа и (или) удержание активов вызваны неисполнением контрагентом встречных обязательств, или это произвольные действия арендодателя?
• Расторгнут ли договор аренды на момент осуществления арендодателем подобных действий?
• Предусмотрено ли договором право чинить указанные препятствия арендатору?

Из п.14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66  следует, что арендодатель вправе удерживать имущество должника только в случае если оно законно оказалось во владении кредитора. При этом, не является правомерным захват вещей должника против его воли.

Не существует четкого порядка разграничения обстоятельств, позволяющего однозначно расценивать действия кредитора как захват чужого имущества либо утверждать о обладании вещью должника по воле последнего. Все оставлено на усмотрение суда.

Важно понимать, что на одну и ту же вещь или объект недвижимости в юриспруденции предусмотрено несколько прав: право собственности и право владения. Когда собственник вещи пользуется ею самостоятельно, он обладает обоими вышеуказанными правами. Однако, при передаче ее в аренду, право собственности остается у арендодателя, а право владения возникает у арендатора.

Соответственно ограничение права владения, путем ограничения доступа в помещение и (или) удержания в нем имущества должника, при наличии действующего договора аренды, многие суды считают неправомерным. В этой ситуации у арендатора имеются неплохие шансы на выигрыш судебного процесса и взыскание убытков.

В случае, когда имущество осталось в помещении, после прекращения или расторжения договора аренды, большинство судов исходят из того, что арендатор добровольно оставил вещи кредитору в обеспечение своих обязательств.

Присутствует судебная практика, исходя из которой, в ситуации, когда договором предусмотрено право арендодателя ограничить арендатору пользование объектом недвижимости, при наличии просроченной задолженности последнего, действия кредитора считаются правомерными. При этом должник обязан оплатить аренду даже за время пока не мог пользоваться предметом аренды (определение ВС РФ от 22.05.16г N 303-ЭС16-3057).

Если подобное право арендодателя договором не предусмотрено, арендатор не платит арендную плату за период действия договора, в который последний был лишен возможности пользоваться объектом аренды, поскольку собственник своими действиями фактически приостанавливал действие договора аренды.

Правомерность обеспечения исполнения контракта, путем удержания вещи должника, когда такое право предусмотрено договором, не подтверждена судебной практикой автора настоящей статьи. Однако с учетом предусмотренной статьями 421, 422  ГК  РФ свободы договора, возможно суд сочтет такое условие договора допустимым и признает действия собственника предмета аренды законными.

Пошаговые действия Арендодателя

• Проверьте договор аренды. Он не должен содержать запрета на ограничение доступа и удержание имущества арендатора.
• Убедитесь в том, что договор аренды расторгнут;
• Уведомьте должника о факте ограничения доступа в здание и предложите явиться для составления описи его имущества;
• В назначенное время в комиссионном порядке составьте опись имущества. Если контрагент уклонился от подписи в акте или же не явился, сделайте об этом пометку в акте и оправьте его копию последнему, ценным письмом с описью вложения.
• Обратитесь в суд.

Что бы у должника был мотив для погашения долга, стоимость удерживаемых активов должна немного превышать величину задолженности. Удержание вещи, цена которой значительно превышает размер обязательств, может быть признано незаконным.

Действия Арендатора

• Незамедлительно обратитесь в полицию. Правоохранительные органы вам не помогут, но зафиксируют факт обращения, что в дальнейшем будет являться одним из доказательств захвата имущества против вашей воли.
• Составьте претензию и вручите ее арендодателю.
• Примите участие в описи имущества.
• Обратитесь в суд.

Хитрые должники, что бы не гасить долги, часто оформляет фиктивную продажу активов находящихся в арендуемом помещении.

Когда имущество продано «задним числом», Арендодатель может защитить свои права одним из следующих способов

• Заявить требование о признании сделки недействительной, в виду того, что она совершена в обход закона с противоправной целью, сославшись при этом на пункт 3 статьи 1 и статью 10 ГК РФ, а так же пункт 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 ноября 2008 г. N 127;
• Попытаться доказать, что должником были отчуждены иные вещи, схожие с удерживаемыми.

Судебная практика по рассматриваемому вопросу противоречива. Существуют полутона, при учете которых казалось бы заведомо проигрышная ситуация, при грамотном подходе, оборачивается победой и наоборот – якобы беспроигрышный спор может окончиться поражением!

Специалисты Центра бухгалтерской и юридической помощи «Спектр» помогут грамотно составить аренды, юридически грамотно оговорив возможность и порядок удержания имущества арендатора, а в случае, если вы являетесь арендатором, подготовим положения договора максимально препятствующие арендодателю в совершении действий по ограничению доступа в арендуемое помещение и удержанию имущества арендатора. При необходимости, отстоим ваши права в .

Для исполнения обязанностей по договору управления УО требуется доступ ко всему общему имуществу дома. Но иногда собственники создают для этого препятствия. Рассказываем, как УО решить такую ситуацию и кто отвечает за последствия аварий, произошедших из-за недопуска ремонтных бригад к общим коммуникациям.

Доступ к общему имуществу дома необходим для проведения ремонтных работ

Управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

К такому имуществу, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5 – 7 ПП РФ № 491, относятся помещения общего пользования, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нём, а также всё инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений.

При этом в многоквартирном доме должен быть обеспечен свободный доступ к общему имуществу дома: для использования собственниками и нанимателями помещений, для текущего и капитального ремонта управляющей организацией (в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).

Доступность для инвалидов жилых помещений и общего имущества в МКД

Переустройство помещений не должно мешать доступу УО к общему имуществу дома

Собственник может провести переустройство своей квартиры и расширить её за счёт общего имущества только в случае, если на это было дано согласие 100% собственников на общем собрании, поскольку такие действия влекут уменьшение состава ОИ МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Также согласовать переустройство должен орган местного самоуправления.

При этом переустройство помещения собственника не должно ограничивать доступ к коммуникациям и инженерным системам, которые относятся к общему имуществу дома. За состояние и ремонт таких элементов отвечает управляющая организация, и она вправе добиваться демонтажа перегородок и элементов, которые препятствуют доступу к элементам общего имущества МКД.

Так, через суд УО добилась от жителей дома, чтобы они убрали металлический короб колясочной: он преградил путь к люку в отсек с инженерными коммуникациями системы водоотведения.

В Московской области УО нашла другой выход из ситуации, когда перепланировка преградила ей путь к коммуникациям: было проведено ОСС, на котором монтаж новой перегородки согласовали все собственники. При этом ключи от нового помещения, где проходили инженерные системы, собственники передали в аварийно-диспетчерскую службу УО.

Собственник обязан предоставлять УО доступ в квартиру для осмотра или ремонта общего имущества

С большими сложностями, чем новые перегородки, управляющие организации сталкиваются, если текущий или капитальный ремонт требуется инженерным системам дома, расположенным в помещении собственников или нанимателей. В таком случае требуется не просто доступ к инженерным системам, а доступ в квартиру, который может предоставить только сам собственник.

Теме получения доступа в помещение собственника для ремонта транзитных инженерных коммуникаций Минстрой РФ посвятил письмо от 16.01.2019 № 794-АО/06. Ведомство отметило, что обязанность владельца помещения в МКД, через которое проходят общедомовые инженерные системы, закреплена в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354.

Собственник обязан впускать в квартиру сотрудников УО для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца. Для выполнения необходимых ремонтных работ допуск предоставляется по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.

Поэтому, как утверждает Минстрой РФ, если проложенные в стенах или полу квартиры коммуникации требуют текущего или капремонта, собственник такого помещения должен впустить ремонтную бригаду УО или представителей подрядной организации, которая проводит капремонт.

Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания