Продажа квартиры с обременением: способы, документы, риски — Твой риелтор

Продажа квартиры с обременением: способы, документы, риски - Твой риелтор Залог недвижимости

Безвозмездное пользование

Квартирой может безвозмездно пользоваться человек, в свое время отказавшийся от приватизации. Россияне вправе приватизировать жилье и получать в нем свою долю. Если зарегистрированный в квартире человек не принимает участия в приватизации, то он приобретает пожизненное право пользования этой жилой площадью.

Сложность заключается в том, что данный факт не отражается в выписке ЕГРН. Бывают ситуации, когда приобретается жилье, а потом выясняется, что посторонний человек имеет право на безвозмездное пользование недвижимостью. Лишить его этого права никто не может.

https://www.youtube.com/watch?v=

Иногда новые владельцы вынуждены покупать отдельную квартиру только для того, чтобы выселить нежелательных жильцов.

    При покупке квартиры необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) либо единый жилищный документ (ЕЖД).

В этих документах будет указано, кто в квартире прописан по месту жительства и имеют ли право эти люди проживать на данной жилплощади при ее продаже. В идеале — получить справку об отсутствии зарегистрированных лиц.

Необходимо настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца и прочих зарегистрированных лиц сняться с учета и освободить жилую площадь.

    Дополнительно можно подстраховаться и попросить нотариально заверенное обязательство выписать живущих в квартире людей в течение определенного времени после регистрации договора купли-продажи.

Чтобы приобрести недвижимости, где зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, необходимо, чтобы еще до подписания договора эти люди прописались в другой квартире.

В такой ситуации они лишатся права на пожизненное проживание.

Залог имущества лизинговых компаний

lising-finexpert24

Предмет лизинга – разновидность любого движимого (транспортные средства) и недвижимого (виды зданий, сооружений) имущества. Исключение составляют земельные участки и иные природные ресурсы.

Выгода лизинговых фирм зависит о сдачи имущества, которое приобретено у поставщика, путем аренды. Поэтому такие организации должны обладать достаточным количеством средств, чтобы иметь возможность покупать дорогостоящее оборудование либо заниматься привлечением финансов из иных источников.

Как говорят положения закона №164 от 29-го октября 1998-го года, лизингодателем могут быть привлечены денежные средства как использование в качестве залога лизингового предмета (который приобретут в будущем по договорным условиям). У лизингополучателя также есть вариант с передачей в залог имущества, приобретенного по договору у лизинговых фирм. Но сделать это можно только в том случае, если они дадут на то свое согласие.

Лизингополучатель (как и лизинговый предмет) могут нести риски – они связаны с тем, что на лизинговый предмет можно обратить взыскание (по долгам наследодателя). Если даже и происходит переход права собственности на предмет финансовой аренды после совершения всех выплат лизингополучателю, у кредитора все равно остается право на предъявление требований к заложенному имуществу.

Взыскания же третьих лиц, если они обращены на имущество лизингодателя, могут относиться лишь к определенному объекту права собственности лизингодателя касательно лизингового предмета.

Как снять?

Чтобы снять обременение, в первую очередь нужно исполнить обязательство, в обеспечение которого это обременение возникло. Проще говоря, нужно полностью оплатить квартиру и погасить возможные долги в виде неустоек и штрафов, если они были предусмотрены договором.

Чтобы исключить запись о залоге из ЕГРН:

  1. Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка – договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)Обратиться лично в офис Росреестра или МФЦ для подачи заявления. Заявление подают совместно продавец и покупатель (в некоторых регионах Росреестр допускает, чтобы заявление подавал один продавец – уточните этот момент в вашем ведомстве).
  2. С собой взять пакет документов – паспорта, договор купли-продажи квартиры, выписку на квартиру, которую выдали после регистрации права собственности. Пригодится также и документ об оплате квартиры (расписка, выписка из банка).
  3. Специалист МФЦ или Росреестра заполняет заявление о снятии обременения, которое нужно проверить и подписать.
  4. Заявление вместе с документами направляется в отдел обременений Росреестра.

Процедура снятия обременения занимает примерно три рабочих дня. По итогам регистрации покупатель получит выписку с отсутствием сведений об обременениях.

  1. Залог – это работающий способ обеспечить своевременную оплату квартиры покупателем. Включите в договор условие о залоге, чтобы снизить риски сделки.
  2. Включите в предварительный договор условие о задатке, чтобы обеспечить заключение основной сделки.
  3. Если приходится искать покупателя на заложенную квартиру, будьте готовы потерять часть от ее рыночной стоимости – цены на заложенные квартиры традиционно ниже цен на свободное жилье.
  4. Не затягивайте со снятием обременения. Подайте заявление сразу же после полной оплаты квартиры.
Еще про залог:  Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 июня 2015 г. N 327 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка для целей залога (ФСО N 9)" (не вступил в силу)

Обращение взыскания на заложенное движимое имущество: как доказать добросовестность приобретателя?

Особое место среди актуальных судебных споров в настоящее время занимают споры по залоговым обязательствам сторон. Так, участились ситуации, когда лицо берет кредит в банке в целях покупки транспортного средства, машин, техники, оборудования или иного движимого имущества, которое затем становится предметом залогового обязательства. Исполнять обязательство по погашению кредита заемщик не может, допускает просрочку, и банк обращается в суд с требованием о взыскании денежных средств по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Однако в ходе рассмотрения дела выясняется, что залоговое имущество уже продано или иным образом отчуждено третьему лицу, которое владеет и пользуется этим имуществом, и тут начинаются судебные тяжбы.

В связи с кризисом в экономике обострилась проблема невозможности исполнения лицами своих кредитных обязательства перед кредиторами. В настоящее время такая тенденция носит довольно массовый характер и сопряжена с большим количеством нарушений прав как заемщиков, так и кредиторов.

Категория дел по обращению взыскания на заложенное имущество является довольно значимой, т.к. необходимо допустить соблюдение прав не только заемщика и кредитора (залогодержателя), но и конечного собственника залогового имущества, который зачастую ни сном, ни духом не знает о наличии обременений своего имущества.

Законодательное регулирование.

В соответствии с действующей редакцией п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в п/п 2 п. 1 ст. 352 и ст. 357 Гражданского кодекса РФ) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Данные изменения были внесены Федеральным законом от 21.12.2021 г. № 367-ФЗ. Также данный закон ввел расширенный перечень оснований прекращения залога, что существенно усилило охрану прав третьих лиц-добросовестных приобретателей.

Согласно п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ одним из оснований для прекращения залогового обязательства стало обстоятельство, при котором заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2). Данные изменения вступили в силу с 01.07.2021 г.

Ранее действующая редакция Гражданского кодекса РФ позволяла залогодержателям во всех случаях обращать взыскание на предмет залога. Право банков на обращение взыскания на заложенное имущество пользовалось абсолютной защитой. Такой перекос в защите прав явно не учитывал баланс интересов сторон и не защищал прав добросовестных участников гражданских правоотношений – приобретателей залогового имущества.

Одновременно с внесением указанных выше изменений законодатель ввел и механизм защиты прав залогодержателя, закрепив институт реестра уведомлений о залоге.

В соответствии с п. 4 ст. 339.1 Гражданского кодекса РФ залог большинства видов движимого имущества, в том числе автомобилей, транспортных средств и т.д., может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге, поступивших от залогодателя, залогодержателя или в случаях, установленных законодательством о нотариате, от другого лица, в реестре уведомлений о залоге такого имущества (реестр уведомлений о залоге движимого имущества). Реестр уведомлений о залоге движимого имущества ведется в порядке, установленном законодательством о нотариате.

Данный реестр является общедоступным и располагается в сети Интернет по адресу www.reestrzalogov.ru. Значимыми принципами ведения данного реестра является его публичность – любой и каждый может получить выписку из данного реестра либо просмотреть его в режиме онлайн на сайте в сети Интернет.

Что говорят суды?

Изменяя действующее законодательство и вводя в правовое поле реестр уведомлений о залоге движимого имущества, законодатель все же не реализовал институт регистрации залога движимого имущества и, как следствие, придание юридической силы тем залоговым правоотношениям, сведения о предмете которых содержатся в нотариальном реестре уведомлений о залоге движимого имущества.

Вместе с тем, в судах рассматривается немало дел, связанных с обращением взыскания кредиторами на предметы залога по залоговым сделкам.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие обстоятельства:

По сути, краеугольным камнем судебного спора по поводу обращения взыскания на предмет залога, находящегося в собственности лица, не являющегося залогодателем, становится доказывание факта добросовестности при приобретении предмета залога.

Рассматривая дела об обращении взыскания на предмет залога, находящийся в собственности у лица, не являющегося залогодателем (для удобства назовем его «приобретателем»), суды уделяют внимание таким следующим обстоятельствам:

  • наличие либо отсутствие в договоре купли-продажи или ином договоре положения об отсутствии притязаний третьих лиц на предмет сделки, не нахождении его в споре, под запрещением или арестом, отсутствии залоговых обязательств на данное имущество. Такие положения договора являются безусловно формальными, автоматически прописываемыми в каждой сделке, однако несмотря на это, важными в плане доказывания добросовестности приобретения спорного имущества;
  • наличие и юридическое качество документов, подтверждающих право собственности. Например, в отношении транспортных средств суды обращают внимание на паспорт транспортного средства: является ли ПТС дубликатом, имеются ли на нем какие-либо надписи и записи, указывающие на нахождение ТС под режимом предмета залога;
  • прошел ли автомобиль процедуру постановки на учет и возникали ли у нового собственника проблемы с его постановкой на учет;
  • указаны ли сведения о спорном автомобиле в реестре уведомлений о залоге движимого имущества и если такие сведения внесены в указанный выше реестр, то когда это было сделано: до перехода права собственности к приобретателю или после.
Еще про залог:  Кредит под залог авто в Москве ставка от 6.4% на 26.08.2021 | Банки.ру

В силу п. 4 ст. 339.1 Гражданского кодекса РФ залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого. Отсутствие записи об учете не затрагивает отношения залогодателя с залогодержателем.

В свою очередь кредиторы зачастую связывают добросовестность приобретателя именно с установлением факта отсутствия в реестре уведомлений о залоге движимого имущества сведений о наличии залога в отношении спорно имущества.

С одной стороны, лицо, проявляя должную осмотрительность, при приобретении в собственность имущества конечно же должно проверить это имущество всеми возможными способами, в том числе и по нотариальному реестру уведомлений о залоге движимого имущества. Ссылка приобретателя на то, что он не знал о существовании такого реестра, разбивается о юридическую максиму – незнание закона не освобождает от ответственности.

Вместе с тем, с другой стороны, в соответствии с ч. 2 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ). Аналогичные по своей сути нормы содержатся и в Арбитражном процессуальном кодексе РФ (ч.ч. 1, 4, 5 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Данные правовые нормы не позволяют судам при принятии решения ограничиваться одним лишь формальным подходом к делу, что положительно влияет на качество рассмотрения дела с учетом всех его обстоятельств.

В пользу такого подхода свидетельствует и еще одно обстоятельство. Все же внесение в нотариальный реестр уведомлений о залоге движимого имущества не равнозначно регистрации залога, а потому не является обязательным ни для залогодателя, ни для залогодержателя, в связи с чем, говорить о какой-то исключительной роли наличия записи в нотариальном реестре не приходится.

Если применять аналогию, то можно обратиться к регистрации залога в отношении недвижимого имущества. Такие данные содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае если приобретатель заключит с залогодателем договор, направленный на возникновение у первого права собственности, то орган Росреестра откажет в регистрации перехода права собственности по причине наличия обременения в отношении предмета сделки. В случае приобретения движимого имущества какой-либо регистрирующий орган отсутствует, а соответственно и отсутствует возможность отследить наличие залогового обязательства в отношении данного имущества с абсолютной степенью уверенности.

Способ решения проблемы.

Конечно, можно оставить все как есть и ничего не менять, но существующая правовая конструкция представляется неэффективной, т.к. допускает возникновение судебных споров и загрузку судов делами, возникновение которых можно в принципе избежать.

Учитывая, что предметом залога является имущество, имеющее, как правило, стоимость соразмерную денежному (кредитному, заемному) обязательству, то способом недопущения спорных ситуаций было бы принятие законодателем механизма регистрации залога и в отношении движимого имущества на базе какой-либо государственной структуры или нотариата. Так, например, обязательная регистрация залога имела бы следующие принципы:

  • залог возникает с момента его регистрации;
  • к договору, направленному на переход права собственности на движимую вещь, должна быть приложена выписка из соответствующего реестра регистрации залога об отсутствии залоговых обязательств в отношении предмета залога;
  • исключить из сферы регистрации залогов в отношении движимого имущества определенной стоимости либо определенного вида. Скажем, залог движимого имущества – транспортных средств, оборудования, механизмов, имеющих идентификационные номера – должен подлежать обязательной регистрации в соответствующем реестре. Из видов движимого имущества, в отношении которых обязательна регистрация залога, исключить вещи, переданные залогодержателю. Можно также ввести стоимостной ценз в отношении предметов залога, которые должны содержаться в соответствующем реестре.
Еще про залог:  Кредит под залог земельного участка — как взять за 5 шагов

Однако внесение таких изменений в настоящий момент представляется вряд ли возможным.

И что в итоге?

В итоге, учитывая  все обстоятельства изложенные выше и практику применения существующего правового института залога судами, представляется, что основополагающим доказательством факта добросовестности приобретения будет выступать отсутствие записи в нотариальном реестре уведомлений о залоге движимого имущества. В связи с этим, при приобретении какого-либо движимого имущества, а тем более дорогостоящего, например, транспортных средств, механизмов, оборудования и др., потенциальному покупателю до заключения договора и передачи денежных средств необходимо проверить такое имущество через сервис в сети Интернет и обратиться к нотариусу, чтобы получить соответствующую выписку из реестра. Только таким способом приобретатель может максимально обезопасить себя от неблагоприятного исхода судебных тяжб.

Однако если судебный спор возник, то задача собственника – доказать факт добросовестности приобретения, который на сегодняшний день подтверждается отсутствием сведений в нотариальном реестре уведомлений о залоге движимого имущества.

(статья опубликована в газете ЭЖ-Юрист. 2021 г. № 25)

Положительные и отрицательные стороны

При сделке с недвижимостью, заложенной в банке, плюсы и минусы зависят от способа покупки, то есть – добровольно или принудительно квартира продается. Возможны три варианта:

  1. При наличии задолженности жилье изымается государственными приставами по решению суда без согласия заемщика. Далее такое помещение выставляется на торги по заниженной стоимости. Если покупателя таким образом найти не удается – квартира становится на баланс кредитной организации с дальнейшей реализацией по среднерыночной цене.
  2. С задолженностью по кредиту, но на добровольных началах на этапе досудебных разбирательств. В этом случае стоимость квартиры устанавливается заемщиком, который стремиться ее завысить с целью увеличения денежного остатка после закрытия кредита.
  3. Добровольная продажа жилья с обременением без кредитной задолженности по личным причинам заемщика. Такой вариант покупки недвижимости является наименее рискованным, так как исключает в дальнейшем оспаривание сделки бывшим владельцем или его отказ продавать недвижимость после погашения кредитного остатка.

Сделки по купле/продаже залоговой недвижимости безопаснее всего осуществлять с участием кредитной организации, что минимизирует мошеннические схемы. Так, положительными сторонами подобных сделок являются:

  • более низкие цены. Помещения, продаваемые с торгов, оценивают, как правило, на 10-20% дешевле среднерыночной стоимости. Но при этом некоторые банки возлагают на покупателя выселение предыдущих владельцев. При покупке квартиры с обременением в кредит, многие финансовые учреждения предлагают льготные ставки – на 1 – 1,5% ниже среднегодовых при обычной ипотеке;
  • юридическая чистота сделки. То есть, не нужно на проверку всех собственников и правомерность предыдущих сделок по квартире привлекать риелтора, который за эту услугу берет немалые деньги. Есть уверенность в отсутствии незаконных перепланировок жилья, так как оно являлось залоговым имуществом банка и проверялось его сотрудниками;
  • для продающей стороны поиск покупателя квартиры с обременением можно возложить на залогодержателя;
  • при покупке залоговой недвижимости с участием банка, оформлением необходимой документации занимается непосредственно кредитор.

Но есть и свои минусы у такой процедуры. Они связаны, в основном, с бюрократической сложностью сделки из-за появления третьего участника купли-продажи, а также с недобросовестными продавцами. Отрицательными моментами являются:

  • длительность и сложность процесса продажи, что связано со сменой заемщика или закрытием кредитного остатка по квартире;
  • при насильственной продаже жилья через суд высока вероятность оспаривания бывшим собственником правомерности судебного решения и законности реализации квартиры с торгов в пользу последнего. Претензии предыдущего владельца могут основываться на невыгодности условий сделки либо несоответствии параметров недвижимости прописанным в договоре и подобных нюансах;
  • прошлый собственник квартиры с обременением может заявить о личном банкротстве и чинить препятствия к вселению нового собственника;
  • сделка может быть признана незаконной по причине прописки в квартире несовершеннолетних детей. Как правило, такая недвижимость не подлежит принудительному изъятию и продаже. Но иногда родители по каким-либо причинам не регистрируют ребенка отдельно, а он получает автоматическую прописку по месту регистрации матери;
  • при произведенной незаконно и втайне от залогодержателя перепланировке квартиры, новому собственнику придется восстанавливать недвижимость до исходных параметров либо самостоятельно перерегистрировать в соответствующих органах.

Перечислены основные трудности при покупке жилья с обременением, но зачастую они компенсируются выгодой предложения. Очень многое зависит от способов купли/продажи кредитной недвижимости.

Оцените статью
Добавить комментарий