Сводная таблица (часть 1), содержащая ответы на наиболее часто задаваемые вопросы по применению новой ОФС

Допущения и ограничения в работе оценщика

При составлении отчета об оценке, оценщик всегда использует и включает в него определенные допущения и ограничения. Делается это по целому ряду причин о которых и пойдет речь в данной статье.

Основными целями введения в отчет об оценке определенных допущений и ограничений являются:

• Обезопасить оценщика от потенциальных жалоб на нарушение оценочного законодательства
• Определить круг компетенций оценщика и показать моменты, за которые он “может отвечать” и те за которые он ответственности в случае чего не несет (т.к. они не входят в его компетенцию).

Далее приведу определение допущений и ограничений, сформулированные специалистами Некомерческого партнерства “Саморегулируемая организация оценщиков “Экспертный совет””:

• допущения — гипотетические суждения Оценщика, повлиявшие на результат оценки. Природа формирования допущений заключена в необходимости освобождения Оценщика от излишней ответственности по тем вопросам, которые находятся за пределами его компетенции, и в информировании Заказчика о существенных обстоятельствах, которые могут повлиять на результаты проводимой оценки;
• ограничения (ограничительные условия) — пределы применения полученного результата оценки;
• возможность использования инструмента «допущения и ограничения» для защиты Оценщика установлена ст. 11 135-ФЗ, п.п. «з» п. 17 ФСО №1 и п.п. «г» п. 8 ФСО №3.

Исходя из указанного выше, допущения могут применяться оценщиком в различных ситуациях:

• при недостатке рыночной информации об объекте оценки;
• при недостатке технической информации;
• при недостатке или невозможности получения информации о правовом статусе объекта оценки (сведения о праве собственности на объект, ограничениях, обременениях и т.д.).
• при невозможности получения получить заключение от профильного специалиста относительно специфических свойств объекта оценки.

Примеры допущений

Оценка квартиры. Предоставлены технические документы, а также документы о праве собственности. Но документ о праве собственности (например) пятилетней давности.

За эти пять лет правовой статус объекта мог измениться (например могли появиться ограничения или обременения). Но по словам заказчика ничего такого нет.

Оценщик работает с теми данными, которые ему предоставлены.

Поэтому указывает в отчете допущение, что (как утверждает заказчик) никаких ограничений и обременений на квартиру на данный момент не наложено. И указывает это в отчете об оценке. Таким образом он страхует себя от того, что какие то обременения все же выявятся и повлияют на стоимость объекта.

Пример 2

Оценка здания. Представлена старая техническая документация на здание в которой написано, что оно находится в хорошем состоянии. При этом заказчик отказался дополнительно привлекать профильного строительного эксперта для выяснения текущего технического состояния здания.

В этой ситуации оценщик вынужден работать “с тем что есть” но при этом в отчете указывает допущение, что техническая документация рассматривается как актуальная и отражающая действительное состояние здания. Также указывает, что клиент отказался привлекать профильного специалиста и проводить дополнительное исследование.

В итоге, если выяснится что здание имеет дефекты и его стоимость снизится, то всякая ответственность с оценщика снимается так как он (как и должен был в этой ситуации) указал в отчете необходимое в данной ситуации допущение, а также то, что информация полученная от заказчика была неполной.

Таким образом допущения и ограничения, указываемые в отчете об оценке выполняют две основные функции:

Во-первых указывают клиенту и контролирующим органам на факторы, способные повлиять на стоимость оценки (недостаток или неточность информации об объекте и другие спорные моменты).

Во-вторых, правильно указанные допущения и ограничения страхуют оценщика от потенциальных неприятностей.

Основные предположения и ограничивающие условия.

1. В процессе подготовки отчета об оценке, оценщики исходят из допущения о достоверности предоставленных заказчиком документов.

2. Копии предоставленных документов соответствуют оригиналам.

3. Ответственность за законность получения и достоверность предоставленных заказчиком документов несет заказчик.

4. Не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета об оценке или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с заказчиком или официального вызова суда.

5. об оценке предназначен для заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью, не предусмотренной назначением настоящей оценки. Использование результатов отчета об оценке по другому назначению будет некорректно.

6. Исполнитель обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от заказчика, и содержащихся в отчете об оценке выводов.

7. При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо факторов, помимо оговоренных в отчете, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На исполнителях не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

8. Ни заказчик, ни оценщики не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке и настоящим Заданием на оценку.

9. полученные результатов оценки действительно только на дату оценки, оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

10. Прочие допущения и ограничения, обусловленные спецификой конкретного объекта оценки, выбранными методами оценки и прочими факторами, приведены в п. 5.

11. Заказчик не может обеспечить доступ в помещение, в связи, с чем оценщик основывается на состояние объекта оценки со слов заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.

Требования к проведению оценки.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1 Этап. Определение проблемы. Задача оценки объекта недвижимости определяется четырьмя составляющими, к числу которых относятся идентификация объекта или объектов, которые подлежат оценке; определение оцениваемых прав собственности; определение цели проведения оценки; установление даты, на которую производится оценка.

1. Идентификация объекта недвижимости. При идентификации объекта недвижимости указываются его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты, фактические характеристики.

2. Выявление предмета оценки. Важнейший момент при осуществлении оценки объекта недвижимости – выявление предмета оценки, то есть того, что подлежит оценке — весь комплекс имущественных прав на недвижимость или некоторые имущественные права.

3. Определение даты оценки. Дата оценки – это момент времени, в который выполняется оценка. С течением времени стоимость объектов недвижимости изменяется. Например, существуют сезонные колебания цен на недвижимость в зависимости от времени года. Причём изменения в короткие промежутки времени могут быть значительными. В связи с этим необходимо установить с самого начала дату оценки. Это может быть дата его осмотра, дата судебного разбирательства, связанного с разделением имущественного комплекса.

Дата оценки стоимости объекта важна также при использовании сравнительного подхода к оценке, когда стоимость оцениваемого объекта сравнивается с данными сопоставимых сделок. Используя данные по сопоставимым объектам, важно знать дату их оценки. В случае если оценка объекта недвижимости производится в связи с судебным разбирательством, например в связи с неплатёжеспособностью предприятия, дату оценки может определить суд.

4. Формулирование цели и функции оценки. Определение цели оценки – очень важный этап. От цели оценки зависит выбор её методики. Неправильно сформулированная цель влечёт за собой использование неадекватной методики оценки и ошибочный результат. В связи с этим в отчёте по оценке необходимо указать, что данная оценка действительна лишь для цели или целей, указанных в данном отчёте. Использование полученных результатов в других целях некорректно. Например, методы оценки объекта недвижимости для налогообложения имущества отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации.

Цель оценки определить вид стоимости, которую требуется определить. Функция оценки – это сфера её последующего использования. Например, оценка необходима для помощи продавцу или покупателю в определении цены объекта недвижимости.

5. Ознакомление заказчика с ограничительными условиями. На первой стадии оценки необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями, которые сопровождают оценку стоимости объекта недвижимости. Они формулируются для защиты интересов заказчика и эксперта-оценщика. Часть их при необходимости следует отражать в отчёте об оценке, чтобы избежать в будущем в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком конфликтных ситуаций.

2 Этап. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку. Вторая стадия оценки – это предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку. Эта стадия оценки включает:

1 предварительный осмотр объекта и знакомство с его администрацией;

2 определение исходной информации и её источников;

3 определение состава группы экспертов-оценщиков;

4 составление задания на оценку и календарного плана;

5 подготовку и подписание договора на оценку.

1. Предварительный осмотр объекта и знакомство с его администрацией. На этой стадии оценки объект предварительно осматривается, и эксперт знакомится с его администрацией. Предварительный осмотр объекта лучше провести с одним из опытных представителей заказчика, чтобы, осматривая объект, попытаться больше узнать у него о предыстории развития объекта, выпускаемой им продукции, его физическом состоянии, квалификации работников и руководителей предприятия, психологическом климате в коллективе, перспективах развития предприятия, более глубоко понять, что представляет собой данный объект.

Важно на этом этапе оценки определить представителя заказчика, который будет формулировать задание, подписывать договор об оценке и осуществлять приёмку отчёта, обеспечивать исходной информацией. Важно также определить эксперта-оценщика, ответственного за подготовку и сдачу отчёта заказчику.

2. Определение исходной информации и её источников. На данном этапе необходимо определить типы данных, используемых для оценки, а также их источники. Это могут быть сведения о рынке, на котором функционирует объект, данные о других аналогичных объектах, финансовые и технико-экономические показатели деятельности предприятия и перспектив его развития на ближайшее будущее, данные о социальных, политических, правовых, экономических и экологических факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Самый распространённый способ представления общих данных – это разбивка их на подразделы, касающиеся рынка и сектора рынка, на котором функционирует объект, вида продукции, цен на неё, местоположение объекта (то есть данные о городе, районе, где расположен объект). Преимущество данного способа представления информации заключается в том, что, собрав и систематизировав информацию один раз, её можно использовать для проведения оценок и других объектов. В настоящее время, когда рынок, связанный с оценочной деятельностью, не развит, сбор информации для объектов недвижимости – наиболее трудоёмкая часть всего процесса оценки. Определив виды данных, необходимых для оценки, важно

выявить источники их получения. Это могут быть управленческие службы заказчика, специальные периодические издания, государственные органы управления, специальная справочная литература. При заключении договора на оценку объектов недвижимости необходимо указать состав документов, которые заказчик должен представить эксперту-оценщику к определённому сроку, с тем, чтобы он смог начать оценку объекта.

3. Определение состава группы экспертов-оценщиков. Ответственный за проведение оценки эксперт-оценщик должен определить состав группы экспертов, которые будут участвовать в оценке стоимости объектов недвижимости. Небольшой объект недвижимости может оценивать один эксперт. Если объект крупный, то для оценки необходимо привлечь несколько человек-экономистов, специалистов по маркетингу, технических экспертов, экологов.

4. Составление задания на оценку и календарного плана. Задание на оценку, как правило, подготавливает эксперт-оценщик. Практика показывает, что заказчик из-за отсутствия достаточных знаний в области оценки делает это не достаточно чётко. Недостаточная чёткость формулировки целей и функций оценки – основная причина ошибок и конфликтных ситуаций в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком. Задание на оценку включает следующее: имя заказчика, имя эксперта-оценщика, предмет оценки, дату оценки, цель и функцию оценки, применяемый стандарт стоимости, календарный план, особые условия.

Приведённый выше состав задания на оценку имеет примерный характер. В каждом случае эксперт-оценщик уточняет состав задания на оценку, исходя из конкретных особенностей объекта оценки. В процессе оценки возможны отклонения от задания или дополнения к нему. Эти случаи фиксируются экспертом-оценщиком докладными записками заказчику. Копии докладных записок прилагаются к отчёту об оценке.

Задание на оценку должно быть приложено к отчёту об оценке. Разработка и подписание заказчиком и экспертом-оценщиком подробного календарного плана оценки – важный этап, организующий стороны на целенаправленную работу.

Продолжительность оценки объекта недвижимости зависит от величины объекта. В среднем продолжительность оценки объекта недвижимости составляет 1-2 недели. Однако при работе с крупными объектами продолжительность оценки может быть значительно больше.

5. Подготовка и подписание договора на оценку. Процесс подготовки и подписания договора на оценку имеет особенности, обусловленные предметом и объектом оценки, возможностями заказчика и квалификацией эксперта-оценщика.

3 Этап. Сбор и обработка информации. Для определения рыночной стоимости объекта используется следующая информация: титул собственности и регистрационные данные по объекту, физические характеристики объекта, данные о взаимосвязи объекта с инфраструктурой, экономические факторы, характеризующие объект. Источниками этой информации могут быть городские, районные органы, где регистрируются сделки с объектами недвижимости, риэлтерские фирмы, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать. 4 Этап. Выбор методологии оценки. Четвертая стадия процесса оценки – это выбор методов оценки. При реализации этой стадии обосновывается возможность применения определённых подходов и методов, применимых для оценки данного конкретного объекта недвижимости.

В рыночных условиях хозяйствования используются три общепринятых подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и сравнительный (или рыночный), на основе которых определяются различные виды стоимости объекта — рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения. Методы оценки недвижимости зависят от принимаемого подхода.

Каждый из подходов может быть реализован несколькими методами. Выбор подходов и методов, используемых при оценке конкретной недвижимости, определяется целью оценки, выбранной базой оценки и характером объекта.

5 Этап. Согласование результатов оценки. Пятая стадия процесса оценки, разрешение противоречий в результатах, полученных при оценке стоимости недвижимости различными методами и определение наиболее вероятной оценочной стоимости объекта. При этом окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близкими. Существенные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка.

6 Этап. Составление отчёта об оценке. Это завершающая стадия процесса оценки. Отчёт должен содержать: объём оцениваемых прав, цель оценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и дату составления отчёта, краткое описание методологии оценки, описание объекта оценки и его ближайшего окружения, расчёты стоимости объекта оценки одним или несколькими методами, согласование результатов отчёта и обоснование окончательно выбранной оценочной стоимости. В конце отчёта должен быть приведён сертификат-свидетельство, указывающий на то, что оценка проведена объективно и выполнена лично данным оценщиком. В качестве приложений к отчёту могут быть приведены некоторые исходные данные, копии использованных в работе документов, отдельные расчёты, фотографии объекта или отдельных его элементов, а также копии документов, подтверждающих профессиональную квалификацию оценщика.

Допускается даже устный отчёт об оценке недвижимости, однако, как показывает практика, в подавляющем большинстве случаев применяется письменная форма отчёта в сокращённом (табличном) или расширенном (описательном) видах. Сокращённая форма отчёта применяется для небольших ординарных объектов. Каждый отчёт должен быть подписан оценщиком и скреплен печатью экспертной организации, в которой работает оценщик.

Любой отчёт об оценке достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях. Ни заказчик, ни эксперт не могут использовать отчёт или какую-либо его часть иначе, чем это предусмотрено целью оценки.

Оплата услуг эксперта-оценщика. В основу определения размера оплаты услуг эксперта-оценщика может быть положена фиксированная цена, либо почасовая оплата. Фиксированная цена определяется исходя из величины фиксированного процента от балансовой стоимости недвижимости. Фиксированная цена не оказывает влияния на результаты оценки стоимости недвижимости и может быть использована в качестве основы для оплаты услуг эксперта-оценщика.

Если после проведения оценки от эксперта-оценщика требуется выступить на суде в качестве независимого эксперта, например в ходе слушания дела, то оплата его услуг должна быть почасовой, не зависящей от исхода судебного разбирательства. Размер оплаты услуг эксперта-оценщика зависит от многих факторов, в том числе от сложности и масштабности объекта оценки, опыта, имиджа и квалификации эксперта-оценщика, финансовых возможностей заказчика.

Подготовив проект договора на оценку стоимости недвижимости, эксперт-оценщик представляет его заказчику для ознакомления. В качестве приложения к договору прилагается задание на оценку.

Задание на проведение оценки

Сведения о правах на объекты оценки: Принадлежит на праве собственности.

Цель оценки заключается в определении рыночной стоимости с учетом НДС (НДС выделен отдельно), а определения рыночной стоимости прав требования, обеспеченных залогом объектов оценки.

Оценка проводится на дату (ориентировочно): «01» ноября 2017 г.

Физическая и правовая идентификация объекта

Осмотр объекта недвижимости должен быть осуществлен непосредственно оценщиком, совместно с представителями Заказчика. Результаты осмотра должны быть оформлены в виде фотографий и общей оценки состояния объекта и приведены все факторы, влияющие на стоимость и учитываемые в дальнейшем при оценке.

Оценщику необходимо осуществить сбор и анализ правоустанавливающих документов, а также документации, устанавливающей качественные и количественные характеристики объекта, используемые в дальнейших расчетах.

По результатам анализа перечня документов формируется вывод о наличии всех необходимых документов, позволяющих установить количественные и качественные характеристики объекта.

При проведении анализа должны быть выполнены следующие действия:

• осуществлена сверка параметров объекта, указанных в технических и правоустанавливающих документах с данными, явившимися результатом осмотра;
• сопоставлены данные о местонахождении объекта с имеющейся информацией по земельному участку;
• при выявлении наличия на земельном участке иных объектов недвижимости (помимо оцениваемого), должно быть указано какие конкретно объекты были выявлены.

В Отчете об оценке должно быть указано наличие обременений.

Минимальный объем информации, который должен быть отражен в Отчете об оценке:

• объект недвижимости: здание/помещение, функциональное назначение, адрес, кадастровый номер, общая/полезная площадь, материал стен, перекрытий, окон, конструктивная система здания, год постройки, этаж/этажность, наличие подземных этажей, состав инженерных коммуникаций, систем безопасности, высота потолков, состояние и материалы отделки, общее состояние объекта, разрешенное и текущее использование объекта оценки;
• земельный участок: разрешенное и текущее использование, адрес, кадастровый номер, площадь земельного участка, площадь застройки, характеристика правоустанавливающих документов;
• местоположение – карта с указанием местоположения Объекта оценки.

Анализ рынка и анализ ликвидности имущества

В Отчете об оценке должна быть:

• указана характеристика сегмента рынка объекта оценки: емкость, динамика цен и арендных ставок, уровень доходности, доля вакантных площадей, наиболее значимые сделки по продаже и аренде, введенные в эксплуатацию объекты и т.п.;
• приведен анализ спроса, анализ предложения, указаны тенденции развития сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, представлена краткая характеристика типичных продавцов и покупателей, приведены данные о риэлторских компаниях, указан диапазон скидок при заключении реальных сделок аренды и купли-продажи;
• указаны основные ценобразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследуемого сегмента. Оценщик должен выявить ценообразующие факторы, провести анализ и указать степень значимости ценообразующих факторов для конкретного типа объектов недвижимости к которым принадлежит оцениваемый объект;
• приведены прямые ссылки на источники информации используемые в обзоре с указанием дат.

Формирование вывода о степени ликвидности объекта

В Отчете об оценке должно быть приведено обоснование степени ликвидности объекта, указаны факторы, снижающие/увеличивающие его ликвидность.

Допущения, используемые в оценке

Допущения, применяемые в оценке в отношении перспектив развития объекта оценки, должны быть обоснованы рыночными данными и тенденциями. Использование прогнозных данных заказчика или собственника объекта оценки без проверки их осуществимости и соответствия независимым от заказчика рыночным данным не допускается.

При построении прогнозов на основе нескольких сценариев или аналитических данных целесообразно воздерживаться от использования наиболее оптимистичных прогнозов, приводящих к максимизации стоимости объекта оценки.

Все преимущества, существующие у собственника в отношении объекта оценки и условий владения и пользования объектом оценки, отличающиеся от рыночных условий, не могут учитываться при оценке для целей залога, если они не сохранятся бесспорно при переходе права собственности на объект оценки иному лицу.

Все обременения и обязательства, информация о которых имеется в свободном доступе и (или) представлена оценщику сторонами договора, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, должны учитываться при проведении оценки, за исключением права залога.

Необходимо учитывать срок пользования земельным участком под объектами оценки.

Проведение оценки объекта оценки в предположении его использования не по текущему назначению подлежит обязательному согласованию с Банком. При оценке объекта оценки в предположении изменения его текущего использования все затраты, необходимые для реализации альтернативного использования, подлежат обязательному учету. Оценка имущества проводится на основании информации, предоставленной Заказчиком оценки, Собственником/эксплуатантом активов, а также лично собранной информации в процессе посещения объектов оценки. Перечень документов, необходимых Оценщику и срок предоставления согласовываются Сторонами при заключении соответствующего договора на оценку. Оценка активов производится без учета залоговых обременений. В случае наличия в отношении активов обременений в виде договоров лизинга, нерыночных долгосрочных договоров аренды проводится оценка с учетом этих обременений.

Прочие допущения и ограничения формулируются Исполнителем исходя из поставленной цели оценки, предполагаемого использования результатов оценки, а также специфики Объекта оценки. Все ограничения и допущения, применяемые Исполнителем при проведении расчетов и написании Отчета, не должны противоречить требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и должны быть предварительно согласованы с Заказчиком

Оценка имущества проводится на основании информации, предоставленной Заказчиком оценки, Собственником/эксплуатантом активов, а также лично собранной информации в процессе посещения и осмотра объекта. Перечень документов, необходимых Оценщику и срок предоставления согласовываются Сторонами при заключении соответствующего договора на оценку.

Прочие допущения и ограничения формулируются Оценщиком исходя из поставленной цели оценки, предполагаемого использования результатов оценки, а также специфики Объекта оценки. Все ограничения и допущения, применяемые Оценщиком при проведении расчетов и написании Отчета, не должны противоречить требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и должны быть предварительно согласованы с ПАО Сбербанк.

Определение подходов к оценке

При проведении оценки в зависимости от типа недвижимости могут быть использованы затратный/сравнительный/доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

При оценке объектов обязательно использование сравнительного подхода. При невозможности использования сравнительного подхода в Отчете должны быть приведены рыночные ориентиры по возможной стоимости объектов, дающие подтверждение результатов, полученных с использованием других подходов.

Основные параметры, которые должны быть обоснованы в Отчете об оценке:

• уровень используемых в расчетах ставок аренды;
• уровень используемых в расчетах эксплуатационных расходов;
• обоснование используемых прогнозов изменения ставок аренды, эксплуатационных расходов и др.;
• обоснование ставок капитализации и дисконтирования.

При расчете потока дохода от действующих договоров аренды в Отчете об оценке должна быть:

• проведена проверка данных, отраженных в реестре договоров аренды (либо ином документе, содержащем информацию об арендаторах, заключенных договорах аренды, условиях), на предмет соответствия арендных ставок рыночным условиям;
• применение арендных ставок ниже или выше рыночных условий должно быть отмечено, а затем обосновано Оценщиком в Отчете об оценке;
• в случае если объект оценки в настоящий момент не эксплуатируется, Оценщиком должны быть использованы действующие на рынке ставки аренды в соответствии с назначением объекта, рассчитанные с помощью сравнительного подхода;
• при формировании потока дохода должно быть указано включение/ отсутствие включения в арендную ставку величины НДС, операционных, коммунальных расходов. При расчете расходов в Отчете об оценке должен быть:
• приведен поэлементный состав операционных расходов;
• приведено сравнение величины операционных расходов со среднерыночными данными по величине операционных расходов сопоставимых объектов (используемые ставки операционных расходов выше или ниже среднерыночных должны быть также отмечены и обоснованы в Отчете об оценке).

При оценке сравнительным подходом не допускается проведение оценки с предварительным выделением стоимости строений (как стоимости объекта-аналога за вычетом стоимости земельного участка). Расчет по сравнительному подходу необходимо проводить с проведением корректировок к полной стоимости объектов аналогов (земля + строения).

В Отчете об оценке должно быть приведено подробное единообразное описание объектов-аналогов, дающее полное представление об их экономических и технических характеристиках, а также о физическом состоянии, включая все определенные основные ценообразующие факторы в Анализе рынка.

Аналогом может считаться объект, относящийся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, и имеющий схожие с объектом оценки характеристики: назначение, площадь, место расположения, состояние, текущее использование, класс объекта и т.п.

При формировании перечня аналогов, в Отчете должна быть представлена карта (схема) месторасположения объектов аналогов с указанием местоположения объекта оценки.

Основные требования к аналогам:

• при выборе аналогов важно максимально близкое соответствие аналога объекту оценки по дате предложения и по основным ценообразующим факторам;
• в Отчете об оценке должны быть приведены прямые ссылки на источники информации с указанием контактных телефонов, контактных лиц, в приложении приведены копии материалов (коммерческих предложений, объявлений и т.п.) и/или распечаток из сети Интернет. Информации должно быть достаточно для возможности проверки применяемых для расчета исходных данных.

Обоснование вносимых корректировок:

Данные, приведенные в качестве обоснования вносимых корректировок в Отчете об оценке, должны отвечать следующим требованиям:

• выбор ценообразующих факторов должен быть обоснован;
• не рекомендуется использование метода кодировок. В случае использования для обоснования корректировок метода кодировок, величина корректировок дополнительно должна быть подтверждена на основании парных продаж или других аналитических методов;
• если разница между максимальным значением скорректированной цены сопоставимого объекта и минимальным значением скорректированной цены сопоставимого объекта составляет более 20% (без учета скидки на торг), то в Отчете об оценке должно быть приведено аргументированное обоснование данного отклонения;
• если значение суммарной корректировки (модуля частных корректировок) по каждому из выбранных объектов-аналогов составляет более 20% (без учета скидки на торг), должно быть приведено обоснование такого значения суммарной корректировки, а также аргументация возможности позиционирования таких объектов в качестве аналогов Объекта оценки.

В рамках затратного подхода необходимо уделить внимание следующим аспектам.

• При расчете стоимости воспроизводства/замещения вновь построенного объекта коммерческой недвижимости Оценщик рекомендуется избегать использования метода индексации балансовой стоимости в качестве единственного метода расчета.
• При проведении оценки земельного участка в Отчете об оценке рекомендуется осуществить анализ следующих аспектов: соответствие/несоответствие целевого использования земельного участка текущему использованию;наличие/отсутствие прав на пользование земельным участком;достаточность земельного участка для эффективного функционирования объекта недвижимости.При расчете износа Оценщик должен придерживаться следующих правил: величина физического износа не может определяться только на основании данных, предоставленных техническими специалистами Клиента. Эти данные могут носить либо справочный характер, либо использоваться как один из методов расчета физического износа только наряду с другими;при определении величины накопленного износа Оценщик может руководствоваться методом срока жизни и методом разбиения. Определение фактического физического состояния зданий/сооружений должно подтверждаться данными о фактическом состоянии конструктивных элементов строений, зафиксированных в результате осмотра и зафиксированных в фото-материалах Отчета об оценке (либо экспертных заключениях, представленных Оценщику).При невозможности выполнения пунктов, перечисленных в рамках доходного, затратного, сравнительного подходов, указываются причины, по которым их выполнение было невозможно.При формировании итогового вывода о стоимости важно убедиться что полученные в рамках того или иного подхода результаты оценки несущественно отличаются друг от друга (расхождение между результатами должно быть не более 20%). В ином случае, в Отчете об оценке должно быть аргументированное обоснование данного отклонения.Оценка проводится в сроки, оговоренные в Календарном плане (Приложение №2 к Договору).Результаты оценки должны быть представлены Заказчику в виде письменного Отчета об оценке объекта оценки в двух экземплярах (далее – Отчет) и Банку в виде заверенной копии Отчета.Отчет выполняется в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ, федеральных стандартов оценки.Отчет комплектуется приложениями, в которых приводятся копии документов, использованных при выполнении оценки.Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан Исполнителями и Оценщиком.Результаты работ помимо Отчета об оценке также должны включать электронные расчетные таблицы в формате Excel с содержанием расчетных формул.При оценке в рамках Отчета об оценке нескольких объектов недвижимости, в дополнение к Отчету должна быть представлена сводная таблица в формате Excel по всем объектам с указанием следующих параметров: АдресТекущее функциональное использованиеНаилучшее использованиеОбщая площадьРыночная стоимость объектаРыночная стоимость объекта из расчета за 1 единицу измеренияЛюбые дополнения, изменения и предложения к настоящему Заданию на оценку действительны лишь при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями всех Сторон.ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИВ процессе проведенных работ по оценке, в рамках подходов к оценке получены следующие результаты расчета рыночной стоимости объекта оценки:Таблица 2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценкеИтоговая величина стоимости объекта оценкиВ результате проведенных расчетов Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 01.01.2011 г. округленно составляет: 178 000 рублей.ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ.Таблица 3. Задание на оценку3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ.Сведения о ЗаказчикеТаблица 4.Сведения о ЗаказчикеСведения об ОценщикеТаблица 5. Сведения об исполнителеТаблица 6. Данные об Оценщике, работающем на основании трудового договораИнформация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценкиТаблица 7. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценки организаций и специалистахДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ.Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета.1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.2. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.4. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.5. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.6. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта, и указанная стоимость является наиболее вероятной при продажи объекта на свободном рынке, при достаточной экспозиции7. Оценка рыночной стоимости объекта оценки была определена на прошедшую дату, 01.01.2012 года, с целью оспаривания результатов государственной кадастровой оценки в судебном порядке.8. Объект оценки а так же количественно и качественные характеристики объекта оценки не изменились с даты оценки до даты проведения работ.Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными:— изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;— сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятыми профессиональными анализом, мнениями и выводами;— мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного отчета: мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;— наше вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости, или тенденции в определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями;— задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;— наш анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен в полном соответствии с «Федеральными стандартами оценки» и Законом об оценочной деятельности;
• соответствие/несоответствие целевого использования земельного участка текущему использованию;
• наличие/отсутствие прав на пользование земельным участком;
• достаточность земельного участка для эффективного функционирования объекта недвижимости.
• величина физического износа не может определяться только на основании данных, предоставленных техническими специалистами Клиента. Эти данные могут носить либо справочный характер, либо использоваться как один из методов расчета физического износа только наряду с другими;
• при определении величины накопленного износа Оценщик может руководствоваться методом срока жизни и методом разбиения. Определение фактического физического состояния зданий/сооружений должно подтверждаться данными о фактическом состоянии конструктивных элементов строений, зафиксированных в результате осмотра и зафиксированных в фото-материалах Отчета об оценке (либо экспертных заключениях, представленных Оценщику).
• Адрес
• Текущее функциональное использование
• Наилучшее использование
• Общая площадь
• Рыночная стоимость объекта
• Рыночная стоимость объекта из расчета за 1 единицу измерения

3 Ноября 2022

В ходе прошедших конференций, круглых столов, вебинаров и телемоста у оценщиков появились типовые вопросы по применению новых ФСО.  Методический совет РОО подготовил ответы на  четыре вопроса, которые на данный момент больше всего волнуют оценщиков. Формулировки ответов скорректированы и одобрены Методическим Советом РОО на заседании 02.11.2022г.

Какие ФСО применяются при составлении отчетов, основанием для оценки по которым являются договоры на оценку, заключенные до даты вступления в силу новых ФСО (до 06.11.2022г. включительно)

ОТВЕТ: Согласно письму №Д20и-35699 от 01.11.2022 г. Минэкономразвития РФ, направленному в адрес Ассоциации «Русское общество оценщиков»:
Согласно статье 10 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», договор на проведение оценки должен содержать в том числе указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки объектов оценки.
В соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
При этом положениями пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса предусмотрено, что, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

С учетом изложенного при проведении оценки объектов оценки и составлении соответствующих отчетов по договорам, заключенным до вступления в силу обозначенных актов, применяются федеральные стандарты, указанные в таких договорах.

В связи с недопущением нарушения прав и законных интересов оценщика, заказчика оценки, а также потребителей оценочных услуг, для предотвращения возникновения разногласий по применению оценщиком в отчете тех или иных ФСО, рекомендуется заключить с заказчиком дополнительное соглашение к договору на оценку, когда он был заключен до 07.11.2022, и указан продолжительный срок действия (рамочные договоры) и при условии предварительной договоренности с заказчиком оценки.

Приложение 1 — Письмо МЭР Приложение 2 — Форма уведомления.

Справедливая стоимость не указана ни во вступающем в силу ФСО II, ни в ФЗ. При том, что перечисляя в совокупности рыночную, инвестиционную, ликвидационную, кадастровую и равновесную стоимости, они в остальном ссылаются друга на друга. Как корректно указать именно справедливую стоимость в качестве итогового результата, не нарушая требования ФСО и ФЗ?

Согласно ФСО II п. 22. Если законодательством, нормативными правовыми актами или иными документами, в соответствии с которыми действует заказчик оценки, предусмотрена оценка стоимости, вид которой не определен или отсутствует в пункте 12 настоящего федерального стандарта оценки, должны быть установлены предпосылки, подходящие цели оценки и соответствующие положениям настоящего федерального стандарта оценки. В этом случае в задании на оценку и отчете об оценке должны быть указаны предпосылки, основания для их установления и выбранный вид стоимости.
При этом необходимо учитывать положения статьи 7 Федерального закона о предположении об установлении рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, при составлении задания на оценку и отчета об оценке указывается вид стоимости «справедливая» и предпосылки, соответствующие применяемому МСФО (IFRS).

Как практически и в каком разделе отражать в отчете профессиональное суждение в области оценочной деятельности по уровню существенности

Согласно ФСО I п.16
В процессе оценки уровень существенности может быть определен в том числе для:
— информации, включая исходные данные (характеристики объекта оценки и его аналогов, рыночные показатели);
— проведенных расчетов, в частности, в случаях расхождений результатов оценки, полученных в рамках применения различных подходов и методов оценки;
— допущений и ограничений оценки.

Рекомендуется профессиональное суждение по уровню существенности отражать в соответствующих разделах отчета (перечень исходной информации, расчетная часть, допущения и ограничения оценки)

При этом учитывать, что уровень существенности может иметь конкретные значения (например, обоснования выполнять на уровне справочников оценщика или статистики рынка или аналитических обзоров), а также существенность может не иметь количественного измерения (суждения в свободной форме).

Может ли Методический совет или юридический отдел РОО опубликовать шаблоны описания рыночных предпосылок по наиболее распространенным случаям? Для банка, для банкротства, для оспаривания КС?

Примеры описания рыночных предпосылок:

Рыночная стоимость исходя из предпосылок, указанных в п.14 ФСО II
1) предполагается сделка с объектом оценки;
2) участники сделки являются неопределенными лицами (гипотетические участники);
3) дата оценки __;
4) предполагаемым использованием объекта является НЭИ (наиболее эффективное использование) *;
5) характер сделки добровольная сделка в типичных условиях (без влияния факторов
вынужденной продажи).

Рыночная стоимость для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определяется исходя из предпосылок, характерных для рыночной стоимости, указанных в п.14 ФСО II и п.20 ФСО-7 «Оценка недвижимости». 
Для банка, как правило, определяется рыночная и ликвидационная стоимость.
Соответственно две стоимости предполагают два набора предпосылок (рыночная исходя из предпосылок, указанных в п.14 ФСО II и ликвидационная исходя из предпосылок, указанных в п.п. 14 и 20 ФСО II).

Ликвидационная стоимость исходя из предпосылок, указанных в п.п.14 и 20 ФСО II
1) предполагается сделка с объектом оценки;
2) участники сделки являются неопределенными лицами (гипотетические участники);
3) дата оценки __;
4) предполагаемым использованием объекта является НЭИ (наиболее эффективное использование)* или текущее (фактическое) использование исходя из требований банка;
5) характер сделки вынужденная продажа в срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий.
* НЭИ может не соответствовать текущему использованию.

Работа по выявлению сложных вопросов при применении новых стандартов будет продолжена! Методический совет РОО аккумулирует все поступающие вопросы, систематизирует их и готовит ответы. Несомненно, на первом этапе практического применения ФСО в отчетах, их экспертизе в СРО и появлении судебной практики таких вопросов появится еще больше.  Ряд вопросов требует консультаций с регулятором. Надеемся, что общими усилиями мы  быстро пройдем этот переходный период и адаптируемся к новым требованиям.

Напоминаем, что в личных кабинетах членов РОО размещены материалы для изучения новых ФСО: записи вебинаров, презентации к ним, примеры шаблонов отчета, проверочные таблицы.

• Письмо_МЭР_Приложение 1 pdf, 161 Кб
• Уведомление к договору_Приложение 2 doc, 36 Кб
• Вопросы_ответы_таблица docx, 18 Кб

к приказу Минэкономразвития России

от 14 апреля 2022 г. № 200

Общие положения

Вид стоимости определяется исходя из цели оценки, а также из предпосылок стоимости, представляющих собой исходные условия определения стоимости, формируемые целью оценки.

Предпосылки стоимости оказывают влияние на выбор вида стоимости, допущений, исходной информации, подходов и методов оценки и, следовательно, на результат оценки.

Предпосылки стоимости

Предпосылки стоимости включают следующее:

• предполагается сделка с объектом оценки или использование объекта оценки без совершения сделки с ним;
• участники сделки или пользователи объекта являются конкретными (идентифицированными) лицами либо неопределенными лицами (гипотетические участники);
• дата оценки;
• предполагаемым использованием объекта может быть наиболее эффективное использование, текущее использование, иное конкретное использование (в частности, ликвидация);
• характер сделки, под которым подразумевается добровольная сделка в типичных условиях или сделка в условиях вынужденной продажи.

Предпосылки о предполагаемой сделке с неопределенными лицами (гипотетическими участниками) являются рыночными предпосылками. Предпосылки о конкретных участниках сделки, конкретных пользователях объекта являются нерыночными предпосылками.

Для целей оценки дата оценки рассматривается как дата, на которую совершилась бы сделка, или дата, на которую определяются выгоды от использования объекта оценки. Дата оценки влияет на то, какую информацию оценщик принимает во внимание при проведении оценки.

Наиболее эффективное использование представляет собой физически возможное, юридически допустимое и финансово обоснованное использование объекта, при котором стоимость объекта будет наибольшей.

Наиболее эффективное использование определяется с точки зрения участников рынка, даже если сторона сделки предусматривает иное использование. При этом предполагается, что текущее использование объекта оценки является его наиболее эффективным использованием, за исключением случаев, когда рыночные или другие факторы указывают, что иное использование объекта оценки участниками рынка привело бы к его наибольшей стоимости. Наиболее эффективное использование объекта может отличаться от его текущего использования, в частности, может представлять собой ликвидацию.

Наиболее эффективное использование объекта, оцениваемого отдельно от других объектов, входящих в комплекс объектов, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе комплекса объектов.

Особенности проведения анализа наиболее эффективного использования при определении стоимости отдельных видов объектов оценки могут быть установлены соответствующими специальными стандартами оценки.

Текущее использование представляет собой фактическое использование объекта на дату оценки.

Ликвидация представляет собой прекращение использования объекта как единого целого и распродажа его по частям или утилизация. Ликвидация может проводиться в порядке добровольной продажи или носить характер вынужденной продажи.

Добровольная продажа объекта происходит путем типичного способа экспозиции подобных объектов на рынке в типичные рыночные сроки экспозиции, необходимые для поиска заинтересованного покупателя.

Вынужденная продажа представляет собой ситуацию, когда продавец вынужден совершить сделку в короткие сроки (меньше рыночного срока экспозиции). При этом условия продажи могут сокращать круг потенциальных покупателей, ограничивать доступную им информацию об объекте и иным образом влиять на цену сделки.

Цена, на которую продавец согласится при вынужденной продаже, отражает его конкретные обстоятельства, а не обстоятельства, характерные для типичного заинтересованного продавца, действующего добровольно в типичных рыночных условиях.

Предпосылки стоимости, типичные для каждого из видов стоимости, содержатся в определении данного вида стоимости и раскрыты в настоящем федеральном стандарте оценки.

Предпосылки стоимости могут отличаться от обстоятельств фактической сделки или фактического использования объекта. Предпосылкой стоимости может быть гипотетическая сделка, в том числе тогда, когда цель оценки не связана со сделкой.