Региональное Агентство Недвижимости с 2005 года оказывает услуги жителям и гостям города Балашиха на рынке недвижимости Балашихинского района.
Конечно же у всех, и у арендаторов и у арендодателей возникают вопросы относительно прав и обязанностей при сдаче квартиры в Балашихе в найм или аренду, например: «Считается ли устный договор о сдачи квартиры законным?» Можно сразу ответить на этот вопрос —
Нет. Договор найма-аренды заключённый в устной форме считается ничтожным.
Прежде всего, это противоречит положениям статьи 674 ГК РФ, согласно которой договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, а требования гражданского кодекса распространяются на всю территорию российской федерации, в том числе и на Московскую область и на Балашиху в частности. Если же обе стороны по договору аренды проигнорировали требования статьи 674 ГК РФ и договор найма жилого помещения был заключен в устной форме, то тогда при возникновении разногласий будут применены положения статьи 168 ГК РФ, в соответствии с которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, признается ничтожной.
Что это означает на практике? А это значит, что с самого начала сделка не была заключена, а раз она не была заключена, то добиться защиты своих прав и интересов через суд будет невозможно как арендодателю так и арендатору.
Например арендодатель не сможет взыскать задолженность по арендной плате или коммунальным платежам, как и ущерб причиненный его имуществу. Да даже доказать саму сумму арендной платы становится невозможно, так же как и факт получения или передачи арендной платы.
А арендатор не сможет ничего доказать в правоохранительных органах, если его внезапно выселят. Даже если Вы сдаете помещение друзьям или близким родственникам — всегда заключайте договор. Лучше лишний раз подстраховаться для уверенности обоих сторон. Да и со временем могут возникнуть разногласия о том кто должен платить за телефон или интернет, капитальный ремонт, консьержа и т.д.
Таким образом, при сдаче или найме квартиры или иного другого помещения, в том числе и нежилого, необходимо (именно необходимо, а не желательно) заключать договор, иначе требования законодательства не будут соблюдены, а у Вас не будет никаких гарантий. Это нужно прежде всего для самих сторон договора.
Арендодателю это даст уверенность в том, что арендатор не причинит помещению ущерб и скроется от ответственности, а арендатору — что его не попросят покинуть занимаемое им помещение раньше времени. Плюс, будут оговорены все условия по оплате помещения: сроки, сумма, ответственность (можно прописать в договоре найма неустойку за несвоевременный взнос арендной платы).
В дополнение к договору рекомендуется составлять акт, в котором будет прописано все имущество, которое находится в помещении и будет передано в пользование Арендатору.
Есть ещё один небольшой нюанс — договор найма и аренды — это не одно и то же.
Договор найма заключается при сдаче помещения физическому лицу (глава 35 ГК РФ), а договор аренды — при сдаче юридическому лицу (глава 34 ГК РФ).
Не смотря на то, что существенных различий в содержании договоров нет, важно юридически грамотно его составить. Конечно, Вы можете попросить опытного риэлтора или юриста составить или проанализировать договор найма или аренды. В этом случае он проследит, чтобы в договоре соблюдались все требования действующего законодательства, не было нарушений прав как арендодателя, так и арендатора.
Лучше всего заручится поддержкой опытного риелтора из Регионального Агентства Недвижимости или практикующего юриста который умеет вести переговоры при заключении договора и сможет убедить противную сторону в необходимости включения в договор того или иного пункта.
Если же у Вас нет такой возможности, ниже приведены некоторые ключевые моменты, которые очень желательно отразить в договоре найма или аренды.
1. Описать объект, например однокомнатная квартира расположенная по адресу: Московская область, город Балашиха, микрорайон Алексеевская роща, ул Дмитриева, д.1 кв 11.
2. Описать наймодателя — собственника квартиры, например Весёлый Иван Уварович, серия-номер паспорта, проживающий по адресу: Московская область, г.Балашиха, ул Прямая 8-19
3. Описать нанимателя — Довольный Владимир Владимирович, серия-номер паспорта, проживающий по адресу: Ленинград, 3-я улица Строителей 3-54
4. Описать срок найма
5. Описать сумму за которую нанимается жилое помещение
6. Описать что включено в данную сумму (или что не включено)
Сотрудники отдела аренды Регионального Агентства Недвижимости ещё рекомендуют записать показания счётчиков электроснабжения, холодной и горячей воды, в том случае если оплата по ним не включена в стоимость найма.
В любом случае — Вы всегда можете обратиться в Региональное Агентство Недвижимости, где опытные специалисты помогут Вам сдать квартиру или дом, найти подходящий вариант для проживания или сопроводить сделку по аренде-найму жилого помещения т. 7-495-223-02-13
Ситуация: Вы сдаёте принадлежащую Вам квартиру очень приятной семейной паре. Условия найма очень просты — 20000 руб в месяц, всё включено. Вместо того чтобы записывать, Вы решили заключить этот договор устно в присутствии риэлтора и соседа — сотрудника МВД. Через 3 месяца приятная пара съехала, на заплатив за последний месяц. Вы решили обратиться в суд
Вопрос: Будут ли судья рассматривать показания соседа — сотрудника МВД, если он уже 2 месяца как уволен из органов?
Артем Садовничий* оставил свой автомобиль КАМАЗ в боксе ремонтной мастерской Сергея Павлова*, своего знакомого. О том, что машину можно держать в помещении, Садовничий и Павлов договорились по телефону. В боксе произошел пожар, и автомобиль сгорел. Тогда его владелец потребовал от собственника помещения возместить ущерб в размере 1 млн.
В первой инстанции ему отказали. Суд обосновал свою позицию тем, что стороны не заключали договор хранения в письменной форме и ответчик не принимал на себя обязательств относительно автомобиля. Кроме того, отметили в суде, не было никаких доказательств нарушения ответчиком правил пожарной безопасности или его вины в возникновении пожара. Так что возложить на Павлова ответственность за последствия пожара нельзя. В апелляции согласились с таким подходом.
Когда обязательно соблюдение простой письменной формы сделки?
– Для любых сделок между юридическими лицами.– Для сделок между физическими и юридическими лицами.– Для сделок граждан между собой на сумму, превышающую 10000 руб.– Сделки, для которых законодатель предусмотрел обязательную простую письменную форму вне зависимости от суммы и сторон сделки (договор поручительства, кредитный договор, договор купли-продажи недвижимости, договор аренды, договор найма жилого помещения, договор страхования и др.).
Однако коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова заключила, что позиция судов ошибочна (дело № 66-КГ18-9). По договору хранения одна сторона обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной, и возвратить ее в сохранности, напомнил ВС ст. 886 ГК. При этом в случаях, указанных в ст. 161 ГК, договор хранения должен быть заключен в простой письменной форме, но договор может быть и устным.
«Если иное прямо не предусмотрено законом, несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительности договора, а лишь ограничивает стороны в средствах доказывания», – указал Верховный суд в определении по делу.
Так, использовать свидетелей для подтверждения сделки и её условий при устном соглашении нельзя – но можно приводить письменные и другие доказательства. Также при договоренности на словах стороны по-прежнему имеют право ссылаться на свидетельские показания при споре о тождестве вещи, принятой на хранение, и возвращенной вещи.
При этом недействительным без простой письменной формы договор будет в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или соглашением сторон.
Что должен выдать хранитель при заключении письменного договора хранения?
– Сохранную расписку, квитанцию, свидетельство или другой документ, подписанный хранителем.– Номерной жетон (номер), иной знак, удостоверяющий прием вещей на хранение, если такая форма подтверждения приема вещей на хранение предусмотрена законом или иным правовым актом либо обычна для данного вида хранения.
ВС обратил внимание, что ответчик не оспаривал, что машина истца находилась в его здании и признавал, что в телефонном разговоре он позволил пользоваться боксом. Но эти обстоятельства суд не учел, делая вывод о том, что договорных обязательств не было вообще. Кроме того, в сложившейся ситуации именно ответчик должен доказать, что исполнял обязательства надлежащим образом. То есть сам Павлов, как собственник здания, в котором произошёл пожар, должен был доказать, что не виноват в причинении ущерба. Дело в итоге отправили на новое рассмотрение в апелляцию (еще не рассмотрено).
Действительно, отсутствие письменной формы договора лишь запрещает сторонам ссылаться на свидетельские показания, подтверждает Денис Быканов, партнер
Банкротство (споры high market)
. При этом лица, не участвующие в этом договоре, могут ссылаться на показания очевидцев, отмечает он: этим правом часто пользуются налоговые органы в спорах о переквалификации отношений и доначислении налогов, а также кредиторы в процессах о банкротстве при оспаривании сделок.
По словам Быканова, для действительности договора необходимо доказать не наличие подписи – письменной формы договора, а наличие волеизъявления.
В отношении формы договора судебная практика не отличается единообразием, несмотря на общую тенденцию формализма и опоры на письменные доказательства, которая укоренилась еще в советский период. Нежелание судов учитывать другие доказательства, помимо самого договора, породило множество сопутствующих проблем, которые частично были разрешены в ходе реформы гражданского законодательства. Это касается преддоговорной ответственности, сопутствующих договору заверений и гарантий, регистрации сделок и ряда других договоров.
В гражданских делах не так часто используют аргументы о заключении договора в устной форме. Судебная практика исходит из того, что устный договор должен быть подтвержден каким-либо документами, отмечает Надежда Попова, юрист
Семейное и наследственное право
Банкротство (споры mid market)
Профайл компании
: «Например, устный договор займа, заключенный между гражданами на сумму свыше 10 МРОТ может быть признан таковым судом, а в пользу займодавца взыскана задолженность по договору, но для этого заявителю необходимо доказать, что правоотношения между ним и заёмщиком возникли». В таких делах доказательствами служат документы, подтверждающие сложившиеся между сторонами правоотношения: расписка, график платежей, чек подтверждающий направления денежных средств заемщику с соответствующим назначением платежа и другие документы, позволяющие идентифицировать отношения между сторонами. Взыскать же сумму по договору займа, заключенному в устной форме при наличии только чека без назначения платежа, не получится (см. апелляционное определение Мосгорсуда от 30 мая 2018 года по делу № 33-23683/2018, апелляционное определение Ульяновского областного суда от 26 сентября 2017 года по делу № 33-4043/2017).
Когда не удалось предоставить письменных доказательств о цене и других условиях договора, можно поднимать вопрос о заключении договора конклюдентными действиями, а цена должна определяться исходя из аналогичных сделок, отмечает Быканов.
Необходимая в определенных случаях нотариальная форма сделки не может быть заменена никакой иной формой, предупреждают юристы: несоблюдение нотариальной формы приводит к признанию сделки ничтожной (п. 3 ст. 163 ГК).
* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.
Договор аренды на срок более одного года или — в случае, когда хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, — независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Это требование — общее для всех видов договора аренды. Оно подлежит обязательному исполнению всегда, когда специальными нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, не установлены иные требования к форме договора.
Специальные правила, касающиеся формы договора аренды, предусмотрены ГК РФ для следующих договоров: проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), аренды транспортного средства (ст. ст. 633 и 643 ГК РФ), аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ), а также аренды предприятий (п. 1 ст. 658 ГК РФ). Такие договоры должны заключаться в письменной форме независимо от срока договора и от того, кто является стороной по сделке.
Таким образом, устная форма договора аренды приемлема только тогда, когда договор заключен между физическими лицами и отвечает следующим требованиям:
— срок договора составляет менее одного года;
— договор не является договором проката;
— объектом аренды не являются транспортные средства, здания, сооружения, помещения, предприятия.
В качестве примера можно привести следующий случай из арбитражной практики. Акционерное общество (арендодатель) потребовало от арендатора освободить помещение в связи с истечением срока аренды. Но арендатор отказался это сделать. Возник спор, который был передан на рассмотрение арбитражного суда.
В суде арендатор заявил, что у него с арендодателем были устные договоренности о продлении договора аренды. Арендодатель это отрицал. Суд вынес решение в пользу арендодателя. Арендатору он указал на то, что устные договоренности в данном случае не имеют юридической силы, так как договор аренды между юридическими лицами, а также изменения и дополнения к нему должны заключаться только в письменной форме (Постановление ФАС Московского округа от 28.12.2001 N КГ-А40/7735-01).
Следует иметь в виду, что стороны могут заключить договор аренды в письменной форме даже в том случае, когда закон этого не требует. Для этого нужно лишь соответствующее желание сторон (п. 1 ст. 434 ГК РФ).
Договор аренды будет считаться заключенным в письменной форме, если:
— стороны составят единый документ, выражающий содержание совершаемой сделки, который будет подписан лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434 ГК РФ). Отметим, что на сегодня это самый распространенный на практике способ, когда арендодатель и арендатор составляют один документ (договор), подписывают его и заверяют печатями свои подписи;
— стороны обменяются документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Заключение договора подобным способом возможно только в том случае, если переписка позволяет достоверно установить отправителя и получателя такой «корреспонденции»;
— если сторона, которой было направлено письменное предложение заключить договор (оферта), совершит в определенный срок действия по выполнению указанных в оферте условий договора (акцепт) (п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК РФ).
Суть оферты и акцепта поясним на следующем примере. Организация направила предпринимателю предложение взять у нее в аренду оборудование для шиномонтажа. Предпринимателя это предложение заинтересовало. В срок, отведенный для ответа на полученное предложение, предприниматель перечислил организации денежную сумму в счет арендной платы за месяц. Такой договор в соответствии с п. 3 ст. 434 и п. 3 ст. 438 ГК РФ считается заключенным в письменной форме.
Важно, что для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом ГК РФ не требует выполнения условий оферты в полном объеме. В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте и в установленный для ее акцепта срок (п. 58 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ»). Например, арендатор, получивший оферту, может акцептовать ее посредством перечисления не всей суммы арендной платы, а ее части.
Внимание! В случаях, когда в аренду передается здание, сооружение или предприятие, договор аренды должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами, и никак иначе (п. 1 ст. 651, п. 1 ст. 658 ГК РФ).
Это означает, что с точки зрения закона нельзя заключить договор аренды здания, сооружения или предприятия путем обмена документами с помощью специальной связи или в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ. Данное правило относится и к аренде помещений (см. п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Согласно общему правилу несоблюдение простой письменной формы договора аренды не влечет его недействительность, а только усложняет положение сторон в случае возникновения между ними споров. Стороны не смогут при возникновении спора ссылаться на показания свидетелей, однако вправе будут привлечь письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
Представим такую ситуацию. Гражданин передал во временное пользование организации свой автомобиль. Вопреки требованиям закона стороны не заключили договор аренды в письменной форме, а лишь подписали акт о передаче автомобиля. Отсутствие письменного договора в данной ситуации вовсе не означает, что соглашение, заключенное между организацией и гражданином, недействительно. Доказательством того, что договор все-таки существует, может служить, например, тот же самый акт передачи автомобиля.
Следует знать, что несоблюдение простой письменной формы договора аренды влечет его недействительность только тогда, когда это прямо предусмотрено в законе или в соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК РФ). На сегодняшний день такое основание недействительности сделки как несоблюдение ее формы установлено лишь в отношении договоров аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ) и аренды предприятий (п. 3 ст. 658 ГК РФ).
Если стороны договора аренды захотят изменить условия заключенного договора или вовсе решат расторгнуть его, то соглашение об изменении или о расторжении договора они должны будут оформить в той же форме, что и сам договор (ст. 452 ГК РФ). Например, если договор аренды оборудования стороны заключили в письменной форме, то и соглашение о расторжении этого договора им придется оформлять тоже письменно.
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает общие требования к форме договора аренды, согласно которым возможны как устная форма сделки, так и письменная. При этом письменная форма обязательна в двух случаях: если одна из сторон договора является юридическим лицом и если договор заключен на срок более года независимо от статуса сторон. В первом случае срок договора не имеет значения.
3. Если по договору аренды предусмотрен в последующем переход права собственности на арендуемое имущество от арендодателя к арендатору, форма договора определяется согласно требованиям, предъявляемым к договору купли-продажи такого имущества.
