Соглашение об оплате коммунальных услуг образцом арендатора и Оплата арендной платы через агентский договор как средство оптимизации налогообложения в арендных отношениях

Когда владелец договаривается об условиях сдачи недвижимости с нанимателем, обязательно возникает вопрос оплаты коммунальных платежей. Так как счета оформляются на собственника, вне зависимости от того, кто пользуется услугами на самом деле, а объем потребляемых услуг возникает довольно значительный, требуется урегулировать проблему оплаты ЖКХ. Существует два варианта внесения платы нанимателем: путем включения расходов в общую стоимость арендного платежа, либо отдельным договором на возмещение коммунальных услуг арендатором, с детальным описанием конкретных статей расходов.

Способы организации оплаты ЖКХ арендатором

Первый способ оплаты коммунальных платежей представляет собой включение стоимости услуг ЖКХ в основное соглашение с собственником.

В таком случае, договор аренды включает раздел об оплате из 3 составляющих:

• фиксированная сумма за использование предоставленных площадей;
• сумма, зависящая от фактических расходов собственника по предоставленным от обслуживающих организаций счетам, включая затраты на интернет, связь и т.д.

Расходы второй части платежа могут различаться в зависимости от полученных владельцем счетов, либо на основе показаний счетчиков.

Кроме того, существуют и другие варианты определения платежа за коммуналку:

• На основе величины занятой площади.
• Исходя из мощности используемых приборов энергопотребления.
• В зависимости от числа использующих арендованную площадь граждан (например, при определении расходов на воду с учетом утвержденных средних значений).

Если по каким-либо причинам арендатор не согласен включать коммунальные расходы в платежи, фиксируемые в основном документе о найме, прибегают ко второму способу юридического оформления оплату коммуналки – через подписание отдельного соглашения по оплате ЖКХ арендатором (договор на возмещение коммунальных услуг арендатором). Данный документ представляет собой приложение к основному, и не существует отдельно от него.

Чтобы избежать неприятных разбирательств с нанимателем, отказывающимся компенсировать расходы собственника по счетам обслуживающих организаций, следует тщательно изучить темы, как правильно составить и применять юридически значимое соглашение, определяющее правила оплаты ЖКХ.

Для удобства собственников недвижимости разработано множество образцов, облегчающих процесс составления соглашения. Юридически значимый документ будет считаться действительным, если:

• Содержит основные реквизиты, обязательные для договоров данного типа.
• Оформлен в соответствии с установленным форматом, без помарок, зачеркиваний, дополнений.
• Обе стороны заявили о своем согласии с указанными правилами оплаты, о чем свидетельствуют подписи в конце.

Надлежаще оформленный документ является основанием для наймодателя требовать оплаты начисленных ЖКХ платежей, а для арендатора – высчитывать стоимость дополнительных расходов. Действует соглашение с момента подписания вплоть до расторжения основного документа об аренде недвижимости.

Нарушение каких-либо пунктов является основанием предъявления претензий с дальнейшим разбирательством в суде.

Основные реквизиты и разделы

Специального унифицированного бланка на оплату ЖКХ за арендованное помещение не существует, в связи с чем, сторонам при составлении необходимо руководствоваться основными требованиями, предъявляемыми федеральным законодательствам к юридически значимым документам.

При составлении рекомендуется придерживаться следующей структуры:

• Основные положения, с указанием сторон, заключивших соглашение, а также основания возникшей потребности в документе (аренды конкретного помещения с указанными характеристиками).
• Стороны договариваются о доле расходов на ЖКХ, которые обязывается возместить наниматель.
• Права, обязанности нанимателя и лица, предоставившего недвижимость в аренду.
• Детали расчета, способы внесения оплаты.
• Штрафные санкции на случай просрочки или отказа от исполнения обязательств.
• Период действия документа.
• Положения об урегулировании спорных ситуаций.
• Условия досрочного расторжения.
• Реквизиты и подписи сторон.

Так как закон не дает строгих ограничений в вопросе составления данной бумаги, допускается включение дополнительных условий, исходя из конкретных обстоятельств сдачи в аренду. Главное условие – взаимное согласие сторон на зафиксированные письменно положения.

Предмет договора

В первой части документа определяются основания и причины, побудившие оформить договоренности между нанимателем и владельцем недвижимости.

После полного указания сторон первым разделом следует предмет договора. Обобщенное название «коммунальные платежи» может быть расшифровано более подробно с указанием потребляемых благ:

• отопление;
• использование водопровода;
• уборка мусора;
• канализация;
• электричество;
• лифт;
• газ и т.д.

Полный список статей расходов заранее предсказать невозможно – многое зависит от конкретных условий, предоставляемых нанимателю арендодателем.

На усмотрение граждан, плата за ЖКХ может быть представлена:

• постоянной усредненной суммой, взимаемой без учета объема потребленных услуг;
• переменной, основанной на цифрах в приходящих счетах и показанных приборами учета.

Следует отличать договор по возмещению коммунальных платежей от первичного договора поставки услуг ввиду того, что собственник жилья по умолчанию не вправе выступать в роли снабженца, поставляющего различного рода коммунальные услуги (см. Письмо ВС РФ №22 от 11 января 2002).

Раздел Права и обязанности при оплате коммунальных услуг при найме

Регулирование платежей требует определения прав и обязанностей каждой из сторон:

• Права арендодателя могут быть представлены возможностью определения срока выставления счета.
• Права нанимателя включают определение сроков, в течение которых арендатор оплачивает коммунальные услуги.
• В обязанности арендодателя входит расшифровка статей расходов по коммунальным отчислениям, своевременном оповещении об изменении расценок коммунальными службами, бесперебойное обеспечение поставляемыми услугами.
• К обязанностям нанимателя относят согласование с владельцем помещений времени использования занимаемой площади, запрет на внесение существенных изменений, включая монтажные/демонтажные работы, компенсация ущерба, нанесенного имуществу арендодателя в связи с нарушениями правил эксплуатации имеющегося в помещении оборудования и инженерных сетей.

Стороны могут вносить иные пункты, касающиеся порядка взаимодействия в различных ситуациях, при условии достижения согласия.

Так как бумага относится к числу юридически значимых документов, рекомендуется серьезно отнестись к его составлению. Это позволит избежать двусмысленных ситуаций и споров.

Основания для расторжения

Любой из договоров имеет свой срок действия, начиная с момента подписания, заканчивая датой, указанной в тексте. В некоторых ситуациях возникает необходимость разорвать возникшие договоренности в одностороннем порядке. В разделе досрочного расторжения могут быть указаны любые причины, которые, по мнению сторон, служат веским основанием для прекращения действия указанных в документе условий.

Чаще всего, основаниями для одностороннего разрыва отношений становятся:

• накопившаяся в течение определенного периода времени задолженность;
• нарушение запрета на монтаж оборудования;
• несоблюдение обязательств по поддержанию инженерных сетей в исправном состоянии;
• нарушение санитарных и противопожарных нормативов при оказании коммунальных услуг.

Не стоит пускать на самотек ситуацию, предполагая, что проблем с использованием помещения не возникнет. Так как вопрос внесения платежей нанимателем не имеет четкого регламента на законодательном уровне, снизить риски возникновения проблем при оплате услуг ЖКХ при аренде позволит документальное оформление устных соглашений.  Если одна из сторон нарушит условия возмещения расходов на ЖКХ, договор станет основанием для предъявления претензий в судебном порядке.

Остались вопросы? Пройдите уточняющий опрос и задавайте вопрос в форме нижн

Ежемесячная плата за проживание в съёмной квартире – это только одна часть расходов арендатора, хотя и самая большая. К ней плюсуются и некоторые другие траты. И вот тут нужно разобраться, за что должен платить квартиросъёмщик хозяину квартиры, а за что – нет.

Если обобщить расходы арендатора по максимуму, то вот примерный список опций, которые входят в стоимость аренды квартиры (или могут входить):

• комиссия риелтору, который помог найти квартиру,
• оплата первого месяца проживания и затем ежемесячные платежи,
• депозит в размере ежемесячного платежа за проживание,
• оплата коммунальных услуг и интернета,
• расходы на мелкий ремонт,
• возмещение убытков собственнику за порчу имущества, если страховой депозит их не покрывает.

Но давайте разберёмся, за что должен платить квартиросъёмщик на самом деле, и все ли указанные здесь расходы в реальности ложатся на его плечи.

Кто платит комиссию риелтору

Это зависит от ценового сегмента, к которому относится квартира. На рынке аренды в основном представлено жильё низких и средних ценовых сегментов. Здесь действует правило: риелтору платит арендатор. Это объяснимо, ведь желающих снять хорошее жильё значительно больше, чем действительно подходящих вариантов. Есть, впрочем, исключение: если и потенциальный квартиросъёмщик, и владелец жилья искали друг друга через агентов по недвижимости, то при заключении сделки каждый из них будет платить комиссию своему риелтору. Кстати, в элитном сегменте, где не очень легко найти подходящих арендаторов, так обычно и происходит (или услуги агента вообще оплачивает собственник).

Комиссия риелтора на рынке аренды составляет от 50% до 100% стоимости одного месяца аренды конкретной квартиры.

Первый взнос за проживание

Оплата первого месяца проживания производится при заключении сделки, а именно – после  подписания договора найма, все пункты в котором заранее оговорены. Но ни в коем случае не раньше: сначала арендатору нужно убедиться, что он имеет дело именно с собственником и что этот собственник единственный (либо у него есть документальное согласие остальных владельцев на сдачу жилья в аренду). Предварительно также хорошо бы составить акт приёма-передачи квартиры с перечнем находящегося в ней имущества и фиксацией дефектов. Вот после этого можно вносить первый платёж.

Как будут осуществляться последующие ежемесячные платежи, стороны договариваются индивидуально: наличными или переводом, лично владельцу или через посредника и т.п. При желании все эти тонкости можно внести в договор, но обычно в документе указывают только сроки, в которые нужно уложиться с оплатой (допустим, не позднее определённого числа месяца).

Как оплачивать съёмную квартиру ежемесячно

Самый удобный способ передачи денег владельцу за аренду его жилья – банковский перевод. Он удобен тем, что сторонам не нужно ежемесячно встречаться, к тому же квартиросъёмщик может просто настроить автоматический платёж, например, с зарплатной карты в определённый день. Но этот вариант больше подходит собственникам, которые сдают жильё на законных основаниях.

Те владельцы, которые не платят налоги, предпочитают получать деньги наличными. Тогда оплата аренды квартиры производится при личной встрече с арендаторами. Согласно Федеральному закону № 115 («О противо­действии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»), ежемесячный перевод на карту владельца фиксированной суммы может быть признан банком подозрительным, и есть риск, что счёт  заблокируют. Но если владелец квартиры действует как ИП и добросовестно платит налоги, то он может не волноваться.

Что такое депозит и как его вносить

Депозит – это страховая сумма, из которой будут возмещаться убытки владельца квартиры в случае порчи его имущества арендаторами. Депозит вносится в размере первого платежа при заключении договора аренды. Предложений, где не предусмотрен депозит, на рынке сейчас практически не найти. Поэтому арендатору надо заранее подготовиться к тому, что придётся одномоментно выложить денежную сумму, равную трём месячным платежам за проживание: риелтору — комиссионные, а первый платёж и депозит — владельцу. Очень часто собственники соглашаются на рассрочку залогового платежа: его выплату можно разбить на два или три месяца, это нормальная практика.

Когда арендаторы покидают квартиру и договор аренды расторгается или истекает, депозит может быть им возвращён или зачтён как платёж за последний месяц проживания. Часто практикуется второй вариант, поэтому депозит многие называют «платой за последний месяц». Но, напомним, это именно страховая сумма, и зачёт её в виде платы за последний месяц проживания возможен лишь в том случае, если у владельца нет к арендаторам претензий по состоянию квартиры, если всё имущество сохранно и возмещения убытков не требуется.

Возмещение убытков

Арендаторам надо быть готовыми к тому, что страховой суммы (депозита), которую они выплатили владельцу, может не хватить, чтобы покрыть убытки в случае серьёзной порчи имущества. Небольшие поломки депозит покрыть может. Но если по вине квартиросъёмщика произошёл пожар, потоп, вышла из строя мебель или крупная бытовая техника – это уже значительный ущерб. И компенсировать владельцу стоимость ремонта, покупки мебели и техники опять же придётся из своего кармана.

В этом случае владелец самостоятельно составляет акт с указанием ущерба и его стоимости. Арендатор подписывает этот акт, выражая согласие со всем, что указано в документе, и, соответ­ственно, возмещает собственнику убытки. Но это идеальный сценарий, в котором обе стороны подходят к делу добросовестно. В реальности добиться полного возмещения убытков бывает непросто.

Что же делать владельцу, если арендаторы отказываются возмещать ему причинённый ущерб? Если договориться не удалось, собственник может обратиться в суд. Перед этим следует вызвать независимого оценщика, который определит стоимость ущерба и составит соответствующее заключение.

В связи с этим — ещё два полезных совета собственникам:

• Лучше сдавать квартиру по закону: с выплатой налогов и заключением официального договора найма жилья – это поможет при обращении в суд. Тем более, что при неофициальной сдаче квартиры факт неуплаты налогов может открыться в ходе судебных разбирательств и у налоговой возникнут вопросы к самому владельцу.
• Сдаваемую в аренду квартиру хорошо бы застраховать. В случае пожара, потопа и других серьёзных неприятностей, повлекших порчу имущества, ущерб покроет страховка.

Бытовые ситуации и расходы на ремонт

За что ещё платит арендатор при съёме квартиры? Среди возможных расходов – мелкий или средний ремонт. Вообще, ремонт – это зона дополнительных договорённостей между арендатором и владельцем. Если квартира в целом устраивает квартиросъёмщика, но находится в изношенном состоянии, он может попросить сделать косметический ремонт. Тут возможны варианты.

• Владелец сам делает косметический ремонт перед въездом квартирантов. Таким образом он сам контролирует свои расходы на материалы и работу.
• Собственник предоставляет арендаторам необходимые стройматериалы, и они делают ремонт самостоятельно. В этом случае владелец обычно тратится только на материалы, а работу выполняет арендатор – своими силами или за свой счёт.
• Арендаторы сами закупают материалы и производят работу, а стоимость всего этого при предоставлении чеков и квитанций вычитается из ежемесячных платежей.
• Бывает также, что владелец не готов платить за ремонт и заново обустраивать квартиру под каждого нового жильца. Такие квартиры обычно сдаются относительно недорого, и ремонт в них квартиросъёмщики при желании делают за свой счёт и в соответствии со своими предпочтениями.

Ремонт квартиры, починку труб, мебели, сантехники и бытовой техники, если поломки произошли не по вине арендаторов, а в результате естественного износа или других факторов (например, жильё залили соседи), тоже берёт на себя владелец.  Если виноваты арендаторы, то расходы на ремонт или замену испорченного имущества ложатся на них.  Например, если они разбили окно, испортили холодильник или стиральную машину, их дети изрисовали обои, а собака испортила мебель.

Кто платит квартплату при аренде квартиры

Об оплате коммунальных услуг стороны договариваются при заключении сделки. Самый распространённый вариант: арендатор оплачивает электричество по счётчикам и водоснабжение (если в квартире также установлены счётчики расхода воды), а прочие услуги, указанные в единой платёжке (газ, отопление, капитальный ремонт дома и т.п.), оплачивает владелец. При наличии счётчиков вода и электричество – это то, за что должен платить арендатор квартиры обязательно.

Если счётчиков на воду нет, то, как правило, собственник оплачивает всё, кроме электричества. Нередко также стороны договариваются о том, что оплата коммунальных услуг целиком ложится на плечи арендатора. Это часто бывает, если владелец по каким-то причинам не может вносить деньги сам (например, живёт в другом городе или стране). Но в этом случае ежемесячная арендная плата за квартиру обычно устанавливается несколько ниже среднерыночной. Это удобный, но не самый безопасный вариант для владельца – чтобы избежать просрочек, лучше всё-таки контролировать или самостоятельно оплачивать счета за услуги ЖКХ.

Договорённости о порядке и форме оплаты коммунальных услуг желательно отразить в договоре аренды: кто за что и в какие сроки должен платить. Это поможет избежать конфликтных ситуаций и неразберихи в платежах.

Все дополнительные услуги (интернет, кабельное или спутниковое телевидение) во всех случаях оплачивает квартиросъёмщик. Если, конечно, ими пользуется. Что касается домашнего телефона, –традиционно за него тоже платил арендатор. С развитием мобильной связи ситуация изменилась. Сейчас большинству арендаторов домашний телефон не нужен вообще, а значит, и платить за него они не согласны.

В инициативах местного ТСЖ обычно участвует (или не участвует вовсе) собственник. Сборы денег на оплату услуг консьержа, смену домофона, ремонт подъезда, установку дополнительной двери на лестничной площадке или благоустройство палисадников – всё это арендаторов, как правило, не касается.

Как оплачивать коммунальные услуги

Тут может быть множество вариантов. Например, собственник сам снимает показания счётчиков, если между сторонами есть договорённость о его ежемесячных визитах, либо арендатор предоставляет ему эти показания любым удобным способом. В этом случае владелец жилья сам оплачивает счета и предъявляет арендаторам набежавшую по счётчикам сумму за месяц. Плата за услуги по счётчикам может взиматься как одновременно с арендными платежами, так и в другой оговоренный день.

Если все платежи за услуги ЖКХ осуществляет арендатор, он предоставляет владельцу либо оплаченные квитанции, либо выписки с банковского счёта, с которого производилась оплата. Словом, здесь всё зависит от того, как договорятся между собой собственник и квартиросъёмщик.

Что делать, если квартиранты не оплачивают коммуналку

Просрочки оплаты коммунальных платежей – одна из самых распространённых проблем, с которой сталкиваются владельцы квартир при сдаче их в аренду. Что же делать, если просрочки стали систематическими?

Самый безопасный для собственника способ – взять все платежи на себя. Хоть это и не всегда выгодно: арендатор, который сам не платит по счётчикам, не заинтересован в том, чтобы экономить воду и электричество. Поэтому многие владельцы идут по другому пути: снимают показания счётчиков, самостоятельно оплачивают счета, а оговоренные строки из коммунальных квитанций плюсуют к ежемесячным платежам за проживание.

Если по договорённости арендаторы должны оплачивать счета сами, но не делают этого, для начала необходимо попытаться найти общий язык с ними, определив чёткий срок, в течение которого долги должны быть погашены. Если этого не произошло, владелец может обратиться в суд. На момент подачи иска просрочка должна превышать два месяца. Если суд расторгает договор аренды, то выселением арендаторов и взысканием долгов будут заниматься судебные приставы. Но надо понимать, что судебное разбирательство – дело хлопотное и небыстрое, поэтому владельцу лучше сразу взять контроль за оплатой на себя.

С сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости все спорные вопросы относительно оплаты счётчиков помогает решать менеджер консьерж-сервиса. Он же напоминает жильцам о необходимости вовремя снять показания счётчиков и контролирует их передачу собственнику.

Добрый день, Для того, чтобы арендодатель (в том числе, применяющий УСН (доходы)) мог не учитывать стоимость коммунальных услуг, возмещаемых арендатором, то есть, для перевыставления арендодателем арендатору стоимости коммунальных услуг, дополнительно должен быть заключен агентский договор на оплату коммунальных услуг. В этом случае, арендодатель выступает в роли посредника между ресурсоснабжающими организациями и арендатором. Такой договор дает арендодателю право перевыставлять арендатору счета-фактуры (и иные документы), полученные от ресурсоснабжающих организаций (поставщиков коммунальных услуг), а арендатору принимать к вычету суммы НДС, указанные в счетах-фактурах поставщиков коммунальных услуг, если аренда-тор является плательщиком НДС.То есть, между арендодателем и арендатором составляется посреднический договор (кроме договора аренды), согласно которому, арендодатель, являясь посредником (агентом) по заданию и за счет принципала (арендатора) приобретает для него коммунальные услуги непосредственно у ресурсоснабжающих организаций, с которыми у арендодателя заключены прямые договоры. В дальнейшем, арендодатель, полученные документы от ресурсоснабжающих организаций, перевыставляет принципалу (арендатору) по тем же тарифам и ценам, по которым они получены. Поскольку посреднический договор является возмездным, то необходимо предусмотреть выплату вознаграждения за выполнение арендодателем функций посредника.

На указанные суммы выставляются счета на оплату.

В конце года многие продляют договоры аренды или ищут новые офисы. Что важно учесть бухгалтеру при выборе помещения и составлении договора аренды, чтобы минимизировать налоговые, коммерческие и гражданско-правовые риски?

Внимание — на полномочия

Когда подходящий объект найден, не торопитесь подписывать договор. Если вы планируете арендовать помещения у собственника-организации, проверьте документы, дающие право подписывать соответствующий договор: устав, протокол о назначении (избрании) на должность, доверенность и т п. Если же речь идет о представителе собственника, изучите доверенность или договор (доверительного управления или посреднический). В нем должно быть указано, что представитель имеет право сдать данное помещение в аренду на требуемых условиях. Не забудьте посмотреть и документы, подтверждающие, что полномочия представителю выдал именно собственник.

Проверяйте недвижимость

Чтобы проверить объект недвижимости, запросите выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в подразделении Федеральной регистрационной службы. Этот документ подтвердит, что свидетельства, предъявленные вам арендодателем, действительны по настоящее время. Также вы узнаете, нет ли каких-то притязаний на данное имущество со стороны третьих лиц. Это особенно важно, если аренда планируется на длительный срок, а адрес будет указываться в рекламных материалах.

Выбирайте юрлицо

Если в течение всего срока аренды в арендуемом помещении планируется проведение ремонта за счет арендатора, рекомендуем арендовать помещение у юрлица. Договор с индивидуальными предпринимателями и тем более с физлицами таит потенциальный риск непризнания расходов на ремонт. Поскольку наверняка включать в расходы можно только затраты на ремонт амортизируемого имущества (п. 2 ст. 260 НК РФ), а амортизируют имущество арендодатели-юрлица. Законность учета расходов на ремонт такого имущества у арендодателя ИП или физлица — предмет постоянных споров. Причем единого мнения нет даже у контролирующих органов (см., Письма Минфина России от 01.02.2011 № 03-03-06/1/51 и от 13.12.2010 № 03-03-06/1/773).

Указывайте цель аренды

Избегайте подобных формулировок: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается арендатору для ведения хозяйственной деятельности». В данном случае не получится предъявить претензии в части несоответствия помещения конкретным нуждам арендатора, например, если нельзя организовать столовую из-за несоответствия требованиям пожарной безопасности или требованиям СЭС.

Если в договоре прописано, для каких целей арендуется помещение, а оно не соответствует ожиданиям арендатора, он может отказаться от оплаты и расторгнуть договор (ст. 612 ГК РФ). Например, в договоре указано, что помещение снимается под магазин, но переданное в аренду имущество запрещено реконструировать, и арендатор не может использовать помещение по целевому назначению. Значит, нет оснований для перечисления арендной платы (см. Определение ВАС РФ от 26.02.2008 № 1897/08).

Прописывайте все «блага цивилизации»

Также не стоит писать: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается в состоянии, соответствующем потребностям арендатора». Такая формулировка не позволяет отказаться от оплаты аренды, если в помещении прекращено оказание коммунальных услуг, услуг связи, демонтировано или отключено необходимое оборудование. Причем не важно, пользовался ли арендатор какое-то время этим оборудованием или нет, в том числе и для ведения бизнеса.

Пропишите конкретные условия в договоре или в акте приемки-передачи. Перечислите все коммуникации (электричество, воду, канализацию, газ, интернет, телефон), к которым подключено помещение, укажите, какое оборудование установлено, и проверьте его работоспособность. Тогда при полном (не временном!) прекращении оказания соответствующих услуг или отключении оборудования  у вас будет основание не оплачивать аренду.

Четко распределяйте расходы

Согласно ГК РФ расходы по содержанию арендуемого имущества должен нести арендатор, если договором не установлено иное. Но на практике часто арендатор не может оплатить коммунальные платежи, потому что у него нет прямых договоров  с поставщиком этих услуг. Эти договоры заключены арендодателем, поэтому он обязан их оплачивать.

Также не стоит писать: «Арендатор оплачивает стоимость потребленных при использовании арендуемого имущества коммунальных услуг на основании счетов коммунальных служб». Это условие не позволяет точно определить, являются ли выплаты компенсирующими расходы арендатора или уплачиваются напрямую коммунальным службам. В последнем случае проверяющие могут признать их необоснованными и документально неподтвержденными.

Укажите в договоре, что арендатор перечисляет оплату коммунальных платежей арендодателю сверх арендной платы, при этом арендатор компенсирует арендодателю стоимость потребленных услуг. Это позволит бухгалтериям не запутаться в учете доходов и расходов, а также устранить возможные налоговые риски, поскольку соответствует рекомендациям налоговых органов.

Регулируйте госрегистрацию

С одной стороны, регистрация договоров дает дополнительные гарантии сторонам. С другой — это финансовые и временные затраты. Регистрируются только те договоры аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если вы решили не регистрировать договор аренды, можно:

• Заключить его на срок менее года и установить правило об автоматической (при отсутствии возражения сторон) пролонгации на новый срок на тех же условиях. Будьте внимательны при указании сроков аренды. Например, указание срока с 1.11.2013 по 31.10.2014 означает, что договор заключен на год и его надо регистрировать. Лучше указать, например, 11 месяцев.
• Не указывать в договоре срок аренды. Тогда он будет считаться бессрочным и регистрировать его не надо (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
• Установить в первоначальном договоре срок 11 месяцев, а по его окончании не выполнять зафиксированную в ГК РФ процедуру прекращения договора. Тогда он «трансформируется» в бессрочный (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Улучшения — в договор!

Несмотря на то, что часто арендатор производит улучшение имущества еще до того, как въедет в помещение, правила проведения таких улучшений крайне редко прописывают в договоре. А ведь для улучшений в НК РФ установлен особый режим налогообложения, который напрямую зависит от условий договора. Есть три варианта, как можно прописать улучшения в договоре:

• Расходы на улучшения, произведенные без согласия арендодателя, не возмещаются, а согласованные улучшения компенсируются арендодателем, но лишь по окончании срока аренды (ст. 623 ГК РФ).
• Стоимость улучшений возмещается (засчитывается в арендную плату) не по окончании договора аренды, а сразу после их выполнения. Тогда арендатор не сможет амортизировать данные улучшения, поскольку сразу после зачета стоимости улучшений право на их амортизацию перейдет к арендодателю (п. 2 ст. 259 НК РФ).
• Стоимость неотделимых улучшений не возмещается вообще никогда, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя. Это позволяет арендатору амортизировать стоимость произведенных улучшений в течение всего срока действия договора аренды.

Правда, рассчитываться амортизация будет исходя из срока полезного использования объекта аренды в целом. И, хотя норма амортизации будет относительно небольшой, часть (тем большую, чем дольше срок аренды) расходов на улучшения арендатор все же сможет компенсировать за счет снижения налоговой базы.

Алексей Крайнев, налоговый юрист

При аренде зданий, строений, помещений для предпринимательских целей стороны нередко предусматривают обязанность арендатора возмещать арендодателю стоимость потребленных коммунальных ресурсов и услуг (электроэнергия, вода, газ, тепло и др.). В договоре аренды эта обязанность арендатора может быть выражена в виде компенсационных платежей или в виде переменной части арендной платы (размер которой как раз и зависит от стоимости потребленных коммунальных ресурсов и услуг).

Но если, например, арендодатель применяет УСН с объектом налогообложения «доходы» (а это весьма распространенный вариант в арендном бизнесе), то при возмещении арендатором стоимости коммунальных ресурсов и услуг возникают сразу два аспекта, которые условно можно определить как налоговые «потери» в цепочке «поставщик коммунальных ресурсов (услуг) – арендодатель – арендатор»:

1. Уплачиваемое арендатором возмещение арендодатель вынужден включать в качестве доходов в налоговую базу по УСН, поскольку к числу неучитываемых доходов (п. 1.1 ст. 346.15, ст. 251 НК РФ) такое возмещение не отнесено (эта позиция подтверждена, например, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.07.2011 № 9149/10, Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.02.2013 по делу № А78-2586/2012, Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.12.2018 № Ф04-5241/2018 по делу № А75-738/2018, Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.12.2019 № Ф07-15815/2019 по делу № А05-5434/2019, Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 05.07.2017 № Ф09-3869/17 по делу № А76-16850/2016, Письмах Минфина России от 05.12.2012 № 03-11-06/2/142, от 17.04.2013 № 03-11-06/2/13097, от 17.04.2013 № 03-11-06/2/13101, от 09.08.2013 № 03-11-11/32283, от 12.05.2014 № 03-11-11/22068, от 21.03.2017 № 03-11-11/16222, от 19.12.2017 № 03-11-06/2/84953, от 15.01.2018 № 03-11-11/995 и др.). Но оплату коммунальных ресурсов (услуг) их поставщику арендодатель в расходы включить не может (поскольку при объекте налогообложения «доходы» учет расходов в принципе не предусмотрен). Эта налоговая «потеря» приводит к тому, что арендодатель, являясь своего рода лишь «ретранслятором» между арендатором и поставщиком коммунальных ресурсов (услуг), теряет на этом налог в рамках УСН (по общему правилу, по налоговой ставке 6%). Соответственно, арендодатель вынужден либо за свой счет дофинансировать оплату коммунальных ресурсов (услуг), либо предусматривать в отношениях с арендатором некий «компенсационный» платеж сверх стоимости коммунальных ресурсов (услуг).

2. Если поставщики коммунальных ресурсов (услуг) предъявляют НДС (а это стандартная ситуация), то арендодатель не принимает этот «входящий» НДС к вычету, а далее, соответственно, не предъявляет НДС арендатору. В результате в этом случае НДС как бы «теряется» в отношениях «поставщик коммунальных ресурсов (услуг) – арендодатель – арендатор». Понятно, это имеет значение, когда арендатор – плательщик НДС.

Вышеуказанные аспекты не проявляются, например, когда арендодатель – организация или индивидуальный предприниматель, применяющие ОСН (поскольку они учитывают как доходы, так и расходы; принимают к вычету «входящий» НДС от поставщика коммунальных ресурсов (услуг) и при выставлении переменной части арендной платы предъявляют «исходящий» НДС арендатору).

Но похожие налоговые «потери» частично имеют место также и в ситуации, когда арендодатель – физическое лицо без статуса индивидуального предпринимателя (про эту ситуацию мы далее еще вспомним).

Пытаясь как-то избежать налоговых «потерь», контрагенты, естественно, ищут варианты оптимизации налогообложения. В качестве одного из таких вариантов в некоторых случаях используется агентский договор.

Рассмотрим далее уплату коммунальных платежей через агентский договор в качестве варианта оптимизации налогообложения в арендных отношениях.

Общее описание варианта

Конкретное оформление рассматриваемого варианта может отличаться, но, как правило, в общих чертах структура отношений выглядит так (рассмотрим применительно к арендодателю на УСН с объектом налогообложения «доходы»):

1. В договоре аренды стороны предусматривают, что арендатор самостоятельно обеспечивает и оплачивает снабжение объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами).

2. Арендатор заключает с арендодателем отдельный агентский договор, по которому арендатор (уже в статусе принципала) поручает арендодателю (в статусе агента):

• организовывать и совершать необходимые действия для снабжения объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами), заключать и оформлять необходимые для этого документы;
• получать (аккумулировать) от принципала денежные средства в счет оплаты коммунальных ресурсов (услуг) и перечислять (ретранслировать) их поставщикам таких ресурсов (услуг);
• получать и передавать принципалу и (или) поставщикам коммунальных ресурсов (услуг) информацию и документы по снабжению объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами) – первичные документы, счета, счета-фактуры, показания приборов учета и др.;
• участвовать в качестве представителя принципала при разрешении спорных, конфликтных, аварийных ситуаций, при проведении проверок, поверок, связанных со снабжением объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами).

В качестве агента может выступать и иное лицо (не арендодатель). Но, как правило, агентом выступает сам арендодатель, при этом от своего имени (для того, чтобы не «выпускать из своих рук» снабжение объекта и не перезаключать потом, при смене арендатора, соответствующие договоры с поставщиками коммунальных ресурсов (услуг)).

3. За выполнение посреднических функций принципал уплачивает агенту некое агентское вознаграждение, которое может быть не очень высоким (согласно ст.ст. 1005, 1006 ГК РФ агентский договор обязательно должен быть возмездным).

В приведенной ситуации получаемые агентом от принципала денежные средства в счет оплаты коммунальных ресурсов (услуг) не являются доходом агента в целях налогообложения, поскольку агент получает их как посредник – для последующего перечисления (ретранслирования) таких денежных средств поставщикам ресурсов (услуг) (пп. 9 п. 1 ст. 251, пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). Доходом агента для целей налогообложения будет являться только агентское вознаграждение.

В свою очередь, для принципала (арендатора) агентский договор не препятствует учету в расходах платежей за коммунальные ресурсы (услуги). Понятно, если применяемая арендатором система налогообложения в принципе позволяет учитывать расходы; при этом по общему правилу учитываемые расходы должны быть обоснованными (экономически оправданными), документально подтвержденными и направленными на получение дохода – п. 1 ст. 252 НК РФ.

Таким образом, с точки зрения «доходов-расходов» вариант с агентским договором решает вопрос с налоговыми «потерями» у арендодателя, сохраняя расходную часть у арендатора. Единственный момент – агентское вознаграждение, включаемое в доходы агента, но, повторимся, в такой ситуации оно не обязательно должно быть большим.

С точки зрения «входящего» НДС от поставщиков коммунальных ресурсов (услуг) тоже все хорошо, поскольку, даже если агент применяет УСН и действует от своего имени, арендатор получает перевыставленный счет-фактуру с «входящим» НДС (п. 3.1 ст. 169 НК РФ).

Конечно, рассматриваемый вариант с агентским договором требует надлежащего документального оформления:

1. Необходимо правильно выстроить договор аренды, возложив на арендатора обязанность по самостоятельному обеспечению и оплате снабжения объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами).

2. Понятно, потребуется сам агентский договор с соответствующим функционалом агента. Примерный функционал агента мы изложили выше.

3. Агент должен выполнять целый ряд действий и учитывать некоторые особенности при перевыставлении счетов-фактур принципалу (см., например, особенности, предусмотренные в п. 3.1 ст. 169 НК РФ, пп. «а», «в», «г», «д», «е», «ж», «и», «к», «л» п. 1, пп. «а» п. 11 Правил заполнения счета-фактуры, пп. «а» п. 7, пп. «а» п. 11 Правил ведения журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур, пп. «г» п. 19 Правил ведения книги покупок, п. 3 Правил ведения книги продаж, утв. Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137 (ред. от 19.01.2019)).

4. Агенту необходимо представлять принципалу отчеты с подтверждающими «входящими» документами от поставщиков коммунальных ресурсов (услуг) (ст. 1008 ГК РФ) и отдельно акты по своему агентскому вознаграждению.

Но в целом оформление при рассматриваемом варианте с агентским договором не является очень сложным.

Не превышаются ли пределы допустимой оптимизации налогообложения?

Один из важных вопросов по рассматриваемому варианту с агентским договором – не признает ли налоговый орган (а в последующем и суд) такой вариант недопустимым способом оптимизации (минимизации) налогообложения?

Статья 54.1 НК РФ признает недопустимой минимизацию налогообложения, являющуюся результатом искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика (п. 1 ст. 54.1 НК РФ), или являющуюся результатом сделок (операций), преследующих такую минимизацию налогообложения в качестве основной своей цели (пп. 1 п. 2 ст. 54.1 НК РФ).

Нельзя забывать и о выработанных в судебной практике доктринах о реальной деловой цели операции и преобладании содержания (существа) над формой, по смыслу которых действительная деловая суть отношений и подлинные (фактические) обстоятельства хозяйственной деятельности имеют преимущество над их оформлением в документах (см., например: п.п. 3, 7, 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.2006 № 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды»).

При этом налоговая выгода не может рассматриваться в качестве самостоятельной деловой цели (п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.2006 № 53). Иными словами, налоговая выгода может быть только попутной, «побочной» целью. Но у любой сделки, у любой операции в предпринимательской сфере должна быть и основная – подлинно деловая – цель.

Здесь уместно вспомнить также и доктрину добросовестности/недобросовестности налогоплательщика, нашедшую свое отражение в ряде решений Конституционного Суда РФ (см., например: Постановления Конституционного Суда РФ от 12.10.1998 № 24-П, от 19.01.2017 № 1-П, Определения Конституционного Суда РФ от 25.07.2001 № 138-О, от 10.01.2002 № 4-О, от 14.05.2002 № 108-О, от 22.01.2004 № 41-О, от 08.04.2004 № 168-О), исходя из которой при выявлении недобросовестности, злоупотреблений в действиях налогоплательщика ему может быть отказано в признании и реализации тех или иных прав, в том числе по минимизации налогообложения, и в удовлетворении даже формально законных требований.

Из Определений Конституционного Суда РФ от 08.04.2004 № 169-О и от 04.11.2004 № 324-О следует также, что оценка добросовестности налогоплательщика предполагает оценку заключенных им сделок на предмет их действительности. Заключенные сделки должны не только формально соответствовать законодательству, но и не вступать в противоречие с общим запретом недобросовестного осуществления прав налогоплательщиком. В случае, когда единственным результатом гражданско-правовой сделки или совокупности таких сделок является умышленное занижение налогов, цели налогоплательщика не могут быть признаны добросовестными (такое толкование указанных решений Конституционного Суда РФ содержится, например, в судебно-арбитражной практике: Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 08.07.2009 по делу № А11-1893/2008-К2-21/93, Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.07.2012 по делу № А78-7422/2011, Постановлениях Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.08.2019 № Ф03-3555/2019 по делу № А04-6254/2018, от 14.08.2019 № Ф03-3141/2019 по делу № А51-17928/2018, Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 04.07.2019 № Ф05-9310/2019 по делу № А40-202848/2018, Постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 14.06.2019 № Ф06-46926/2019 по делу № А55-14956/2018, от 10.06.2019 № Ф06-46925/2019 по делу № А55-13849/2018, Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.12.2016 № Ф07-9878/2016 по делу № А56-95484/2015, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.09.2019 № Ф08-6891/2019 по делу № А25-2124/2018, Постановлениях Арбитражного суда Уральского округа от 02.07.2019 № Ф09-3413/19 по делу № А50-31979/2018, от 18.03.2019 № Ф09-171/19 по делу № А76-284/2018, Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.12.2016 № Ф10-5163/2016 по делу № А68-12091/2015 и др.).

Соответственно, любые договорные конструкции, равно как и иные гражданско-правовые инструменты, не должны быть искусственными (фиктивными, номинальными), направленными только лишь на получение налоговой выгоды. В противном случае такие договорные конструкции (инструменты) могут быть квалифицированы как недопустимая схема по минимизации налогообложения.

Рассматриваемый вариант с агентским договором (при его правильном оформлении) на первый взгляд вроде бы не приводит к искажению реальных взаимоотношений сторон:

• в законности самого по себе агентского договора сомневаться не приходится; в том числе, ничто не запрещает арендатору использовать агентский договор для обеспечения и оплаты снабжения объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами);
• при рассматриваемом варианте правоотношения в рамках агентского договора обособлены от собственно арендных правоотношений, т.е. агентские правоотношения являются в достаточной степени реальными и самостоятельными (конечно, если они сопровождаются надлежащими документами), протекают параллельно с арендными правоотношениями.

Таким образом, нельзя сказать, что вариант с агентским договором как-то явно искажает реальные взаимоотношения сторон.

Возможность достижения того же экономического результата с меньшей налоговой выгодой, полученной налогоплательщиком путем совершения других предусмотренных или не запрещенных законом операций, не является основанием для признания налоговой выгоды необоснованной (п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.2006 № 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды»; аналогичная позиция закреплена в п. 3 ст. 54.1 НК РФ). Иными словами, целенаправленный выбор сторонами более выгодного с точки зрения налоговой оптимизации варианта снабжения объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами) – через агентский договор – сам по себе не делает полученную налоговую выгоду необоснованной или недопустимой.

С другой стороны, если в качестве агента выступает сам же арендодатель, то в той или иной степени может проявиться другой «плохой» признак – налоговая оптимизация как главная цель заключения агентского договора. Этот признак тоже делает налоговую оптимизацию недопустимой (пп. 1 п. 2 ст. 54.1 НК РФ, п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.2006 № 53).

Как мы уже упоминали выше, налоговая оптимизация не должна являться главной целью сделки (операции). Она может быть только попутной, «побочной» целью совершаемых в предпринимательской сфере сделок и операций, при том, что у них обязательно должна быть и основная – подлинно деловая – цель.

Понятно, что многое зависит от оценки и усмотрения правоприменителя в каждом конкретном случае, но, полагаем, можно выделить следующие обстоятельства и ситуации, при которых в рассматриваемом варианте с агентским договором в большей мере проявляется налоговая оптимизация в качестве главной цели:

1. Первоначально договор аренды предусматривал оплату арендатором потребленных коммунальных ресурсов и услуг непосредственно через арендодателя (в виде компенсационных платежей арендодателю или в виде переменной части арендной платы). И лишь через какое-то время стороны изменили свои договорные взаимоотношения, предусмотрев, что арендатор самостоятельно обеспечивает и оплачивает снабжение объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами). Для исполнения своих новых обязанностей арендатор привлек агента по агентскому договору – арендодателя. Т.е. «исторически» агентский договор был «придуман» арендодателем и арендатором уже в процессе сложившихся между ними отношений.

2. Договоры с поставщиками ресурсов (услуг) заключены арендодателем до появления агентского договора. А после перехода на рассматриваемый вариант с агентским договором арендодатель (уже в статусе агента) взаимодействует с поставщиками ресурсов (услуг) в рамках тех же самых договоров.

Про эту ситуацию мы еще упомянем ниже.

3. Агент фактически не выполняет никаких других функций, кроме как:

• ретранслирование платежей от принципала (арендатора) поставщикам коммунальных ресурсов (услуг);
• передача принципалу (арендатору) документов от поставщиков коммунальных ресурсов (услуг).

Т.е. появление агентского договора не «облегчило» деятельность принципала (арендатора) и не освободило его от сколь-нибудь существенных действий и функций.

Во всех перечисленных случаях реальную деловую цель заключения агентского договора обосновать будет непросто и, соответственно, может проявиться другая главная цель заключения агентского договора – налоговая оптимизация. В этом случае налоговый орган (а затем, возможно, и суд) могут признать, что:

• реальных агентских отношений фактически не было;
• реальная деловая цель у агентского договора отсутствовала;
• псевдоагент ретранслировал платежи от арендатора поставщикам коммунальных ресурсов (услуг) фактически в статусе арендодателя.

Понятно, при таком развитии событий платежи по коммунальным ресурсам (услугам) будут включены в налогооблагаемую доходную часть у арендодателя (с налоговыми пенями и штрафами), а перевыставленные псевдоагентом счета-фактуры от поставщиков ресурсов (услуг) будут признаны ненадлежащими для вычета «входящего» НДС у арендатора.

Правоприменительная и праворазъяснительная практика

Минфин РФ на удивление лоялен к описанному варианту с агентским договором. Ссылаясь на ст. 346.15 НК РФ и пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ, Минфин России в своих разъяснениях указывает, что при данном варианте в состав доходов агента (даже если он совпадает с арендодателем) подлежит включению только размер агентского вознаграждения. Уплачиваемые арендатором (принципалом) агенту суммы в счет возмещения стоимости потребленных коммунальных ресурсов и услуг в доходы агента (арендодателя) не включаются (Письма Минфина России от 17.09.2012 № 03-11-06/2/126, от 18.09.2012 № 03-11-11/277, от 05.12.2012 № 03-11-06/2/142, от 21.01.2013 № 03-11-06/2/07, от 24.01.2013 № 03-11-06/2/12, от 17.04.2013 № 03-11-06/2/13097, от 17.04.2013 № 03-11-06/2/13101, от 09.08.2013 № 03-11-11/32283, от 19.12.2017 № 03-11-06/2/84953, от 15.01.2018 № 03-11-11/995 и др.).

Имеется и судебная практика, подтверждающая такой подход (например, Постановление ФАС Московского округа от 15.10.2009 № КА-А41/10689-09 по делу №А41-2078/09, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2015 № 07АП-4121/2015 по делу № А03-23093/2014).

В то же время из ряда писем Минфина России следует, что использование рассматриваемого варианта возможно только в том случае, если договоры на снабжение объекта коммунальными ресурсами и услугами заключены агентом после заключения с принципалом (арендатором) агентского договора. В противном случае они не могут считаться заключенными во исполнение агентского договора (Письма Минфина России от 17.09.2012 № 03-11-06/2/126, от 18.09.2012 № 03-11-11/277, от 21.01.2013 № 03-11-06/2/07, от 24.01.2013 № 03-11-06/2/12). Такой вывод Минфина России основывается на правовой позиции, закрепленной в п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2004 № 85, по смыслу которой сделка, совершенная до установления отношений по посредническому договору, не может быть признана заключенной во исполнение поручения в рамках данного посреднического договора.

Выше мы уже упомянули, что при рассматриваемом варианте факт заключения агентского договора после заключения договоров с поставщиками ресурсов (услуг) может негативно сказаться и при определении основной цели заключения агентского договора (основной целью может быть признана налоговая оптимизация).

Но главное финансовое ведомство здесь делает акцент на другом: агент не может ссылаться на возмещение принципалом (арендатором) стоимости потребленных коммунальных ресурсов и услуг через агентский договор (с неучетом их в доходах на основании пп. 9 п. 1 ст. 251, пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ), если агентский договор заключен после заключения договоров с поставщиками соответствующих ресурсов и услуг.

И все же, на наш взгляд, этот «плохой» признак нельзя считать абсолютно критичным.

Многое зависит от определения предмета агентского договора.

Из ст. 1005 ГК РФ следует, что предметом агентского договора может являться не только заключение агентом по поручению и в интересах принципала каких-либо договоров, но и, возможно, совершение агентом по поручению и в интересах принципала других юридических и иных действий.

Соответственно, в агентском договоре может быть предусмотрено, что агент совершает от своего имени и в интересах принципала только следующие юридические и иные действия:

• обеспечение бесперебойного снабжения объекта коммунальными ресурсами и услугами (т.е. без акцентирования внимания на том, по каким договорам будет происходить такое «обеспеченное» снабжение – по вновь заключенным или по ранее заключенным агентом-арендодателем договорам);
• разрешение с поставщиками коммунальных ресурсов (услуг) всех спорных и аварийных ситуаций;
• получение и проверка счетов от поставщиков ресурсов (услуг);
• участие в фиксации показаний приборов учета, при необходимости – организация замены и поверки этих приборов;
• оплата поставщикам ресурсов (услуг) стоимости потребленных коммунальных ресурсов (услуг) за счет принципала (т.е. аккумулирование и ретранслирование соответствующих сумм);
• перевыставление принципалу счетов и иных документов по потребленным ресурсам и услугам.

Т.е. по такому агентскому договору принципал конкретно не поручает агенту заключить договоры с поставщиками коммунальных ресурсов (услуг).

Факт заключения договоров на снабжение объекта коммунальными ресурсами и услугами до заключения агентского договора можно несколько «сгладить» включением в агентский договор следующего положения: «В отношении договоров с поставщиками коммунальных ресурсов (услуг), заключенных до заключения настоящего агентского договора, стороны пришли к соглашению, что такие договоры также могут быть использованы (задействованы) агентом для исполнения своих обязанностей по настоящему агентскому договору.».

При изложенном варианте все основные действия и операции в рамках предмета агентского договора начинают осуществляться агентом уже после его заключения, т.е. логичная последовательность «сначала агентский договор, затем действия (операции) в рамках него» – соблюдается.

Хотя, повторимся, Минфин РФ все же настаивает на том, что при использовании рассматриваемого варианта договоры на снабжение объекта коммунальными ресурсами и услугами должны быть заключены агентом после заключения с принципалом (арендатором) агентского договора.