Как правильно и быстро прекратить ипотеку
Статистические данные подтверждают, что ипотека является одним из самых доступных способов обеспечения жильем граждан с разным уровнем дохода путем использования ипотечного жилищного кредитования.
Согласно статье 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог может возникнуть как в силу договора, так и на основании закона.
Порядок заключения «ипотечных» сделок и порядок их регистрации регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке) и Федеральным законом от 13 июля 2021 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Исходя из вышеуказанных норм действующего законодательства, нужно учитывать, что ипотека относится к числу тех разновидностей залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодержателя (кредитора, продавца) до тех пор, пока вы не рассчитались с кредитором. Поэтому, чтобы стать полноправным собственником недвижимого имущества после завершения взаиморасчетов сторон по кредитному или иному договору, необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию с заявлением о прекращении (погашении) записи об ипотеке.
Зачастую собственники, давно исполнившие обязательства перед залогодержателями, вспоминают о необходимости прекращения ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН) слишком поздно, столкнувшись со сложностями в распоряжении находящимся в залоге объектом. Данное промедление в отдельных случаях оборачивается невозможностью прекратить ипотеку в связи с отсутствием второй стороны обязательства (залогодержателя) по причине, например, смены его места жительства, смерти и т. д.
Чтобы избежать каких либо препятствий для погашения ипотеки, следует помнить, что после исполнения денежных обязательств перед залогодержателем необходимо оперативно предпринять предусмотренные законом действия для погашения регистрационной записи об ипотеке.
С 01.07.2021 года изменился порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, предусмотренный статьей 25 Закона об ипотеке, а именно регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:
в случае, если выдана закладная:
совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;
в случае, если не выдана закладная:
совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
заявления залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица (статья 25.1 Закона об ипотеке).
Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
В настоящее время банки (иные кредитные организации) при заключении договоров ипотеки и договоров купли-продажи объектов недвижимости с использованием кредитных средств довольно часто предлагают удостоверить права залогодержателя по обеспеченным ипотекой обязательствам закладной. О том, что такое закладная сегодня известно многим, и в связи с изменением действующего законодательства необходимо помнить, что если вам была выдана эта ценная бумага, без ее предоставления в регистрирующий орган регистрационная запись о прекращении ипотеки не будет погашена.
Так, например, в Анжеро-Судженский отдел Росреестра с заявлениями о прекращении ипотеки, обратилась одна сторона сделки – покупатели (семья из четырех человек). По сведениям ЕГРН в 2008 году был зарегистрирован залог в силу закона, между залогодержателем — ПАО Сбербанк и залогодателями — гражданами И., на основании договора купли продажи. В обеспечения обязательств при регистрации ипотеки в силу закона была выдана закладная. Однако заявление на прекращение ипотеки от граждан И. было подано без предоставления закладной. Совершение регистрационных действий было приостановлено. В дальнейшем залогодателями была представлена выданная ценная бумага, в результате чего регистрационная запись об ипотеки была погашена.
Стоит отметить, что в ЕГРН имеется немалое количество зарегистрированных ипотек в пользу юридических лиц (банков, кредитных кооперативов, фондов и т.п.), которые в обеспечения обязательств по предоставленным ими гражданам кредитам и займам, не выдавали ценные именные бумаги (закладные), поэтому законодатель предусмотрел возможность погашения регистрационной записи об ипотеке самим залогодержателем. Например: представитель банка или кредитного кооператива, который действует по нотариальной доверенности от этой организации, может один обратиться в регистрирующий орган с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке, при этом присутствие самих граждан не является обязательным.
За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается (подпункт 6 пункта 3 статьи 333.35 Налогового кодекса РФ).
Еще раз напоминаем: при покупке объектов недвижимого имущества, имеющих обременение в виде залога новый владелец должен не забывать о такой процедуре как снятие этого обременения, а именно погашении регистрационной записи об ипотеке в ЕГРН.
Чтобы избежать такой процедуры, как приостановление или отказ государственной регистрации прав и необходимость представления дополнительных документов с внесенными исправлениями, убедитесь, что собран весь пакет документов, необходимый для прекращения обязательства, по которому расчет с залогодержателем произведен.
Как прекратить сотрудничество
Участники сделки могут расторгнуть договор на основе своего единоличного решения или совместной договоренности — это зависит договора. Если одна из сторон хочет прекратить сделку, а другая против, можно обратиться в суд.
Один из участников отказывается от сделки. На юридическом языке это называется односторонний отказ от исполнения договора. По закону так можно расторгнуть договор аренды, подряда на ремонт и некоторые другие.
Предприниматель арендовал офис на полгода, а через три месяца нашел помещение получше. Гражданский кодекс позволяет отказаться от аренды в любое время, поэтому не нужно ждать окончания срока. Достаточно предупредить арендодателя.
Несмотря на то что какие-то договоры можно расторгнуть, просто потому что так захотелось, обязательства все равно надо выполнять.
Допустим, по договору предприниматель должен предупредить о переезде минимум за 30 дней. Если срок нарушается, арендодатель вправе не возвращать депозит за помещение.
Участники сделки договорились. Это называется расторжение договора по соглашению сторон. Так можно поступить практически с каждым договором, например с трудовым, договором поставки товаров или оказания услуг.
Чаще всего, если получается договориться, из сделки можно выйти на более выгодных условиях, чем прописано в договоре.
Например, компания хочет уволить сотрудника, а он увольняться по собственному желанию не собирается. У компании есть два варианта: договориться с сотрудником, чтобы он уволился на выгодных условиях, или искать причину для увольнения, например какое-то нарушение, за которое можно уволить сотрудника по закону. Проще договориться.В нашем примере сотрудник согласился уволиться, но за это попросил выплатить четыре оклада. Компания и сотрудник подписали соглашение о расторжении договора, где прописали это условие. Все в плюсе: компания рассталась с ненужным сотрудником, а работник получил компенсацию, которую хотел.
При любых конфликтах лучше сначала попробовать обсудить возможные взаимные уступки и прийти к взаимовыгодным условиям.
Участники сделки не смогли договориться. Если в одностороннем порядке договор расторгнуть нельзя, а договориться не удалось, проблему можно решить через суд.
Шаг 3. составьте соглашение о расторжении договора
Соглашение о расторжении договора — это документ, по которому партнеры без суда договариваются, на каких условиях и с какой даты сотрудничество закончится. Это допсоглашение к договору, отдельно от основного договора оно не имеет силы.
Часто встречается формулировка «договор расторжения», образец которого компании ищут в интернете. Но это некорректно, соглашение о расторжении договора — допсоглашение к основному договору, отдельно оно не имеет силы.
Содержание соглашения. Универсального шаблона нет. В таблице собрали основные сведения, которые нужны для почти всех соглашений.
| Раздел соглашения | Что написать | Пример |
|---|---|---|
| Название документа | Укажите номер и дату договора, который хотите расторгнуть | Соглашение о расторжении договора № 333 от 12.01.2021 |
| Место составления | В каком городе подготовлено соглашение | г. Санкт-Петербург |
| Дата подписания | Когда составлено соглашение | 22.04.2021 |
| Название компаний, а также должности и ФИО подписантов | Укажите, на основании чего каждый из партнеров имеет право на подпись соглашения. Например, устав компании, ОГРНИП или доверенность | ООО «Пельмения» в лице директора Петрова Андрея Игоревича, действующего на основании Устава, и ООО «Сметания» в лице коммерческого директора Лесного Валерия Сергеевича, действующего на основании доверенности № 3 от 14.05.2021 |
| Основания прекращения контракта | Это нужно указать, когда расторгнуть договор можно по закону или условиям самого договора | На основании ст. 715 ГК РФ или на основании п. 4.3 договора |
| Условия прекращения договора | Напишите, что каждая из сторон должна сделать. Если требований нет, то укажите, что стороны не имеют претензий к друг другу. А если есть какая-то договоренность, подробно ее распишите | В срок до 15.05.2021 заказчик оплачивает стоимость работ, которые выполнил подрядчик до даты расторжения договора, и компенсирует стоимость материалов, которые подрядчик купил для проекта заказчика в соответствии с приложением 1 к настоящему соглашению |
| Дата прекращения контракта | По общему правилу договор расторгается в день подписания соглашения, но можно вписать конкретную дату | Договор считается расторгнутым с момента подписания настоящего соглашения |
| Реквизиты и подписи сторон | Стандартный набор реквизитов компании или ИП | Полные реквизиты ООО «Пельмения» и ООО «Сметания» |
В случае если у партнеров нет претензий друг к другу, соглашение будет выглядеть примерно так:
Если нужно, к соглашению о расторжении договора приложите документы — например, акты о выполненной части работ, счета-фактуры о закупке материалов по проекту, акт приема-передачи арендуемого помещения и другие.
Условия расторжения отдельных договоров. Условия зависят от сделки и законодательства: в одних случаях можно просто отказаться, и все, а в других придется пройти ряд сложных процедур.
Например, арендатор может отказаться от помещения по своей инициативе и без каких-либо обоснований. А вот подписать соглашение о расторжении контракта госзакупок будет значительно сложнее.
Мы собрали частые ситуации, когда компании расторгают договоры, и выделили моменты, на которые важно обратить внимание.
| Вид договора | Нюансы при расторжении | Какой документ регулирует |
|---|---|---|
| Договор аренды | Напишите, что стороны не имеют друг к другу претензий. Если есть задолженность арендатора, пропишите ее размер и сроки выплаты. Если арендатор платил авансом, нужно вернуть пропорциональный остаток суммы. Приложите к соглашению о расторжении акт приемки-передачи арендуемого помещения. Это неотъемлемая часть соглашения | ГК РФ |
| Договор подряда | Если заказчик недоволен качеством работ, то он имеет право отказаться от сотрудничества в одностороннем порядке. Для этого нужно отправить письмом соглашение о расторжении договора. Если одна из сторон должна выплатить компенсацию, то сумму и сроки выплаты нужно прописать в соглашении | ГК РФ |
| Трудовой договор | Предложить расторгнуть трудовой договор по соглашению может как работник, так и компания. Пропишите в соглашении все условия завершения трудового договора: размер окончательного расчета и прочее. Укажите, что сотрудник и работодатель не имеют претензий друг к другу | ТК РФ |
| Контракт по 44-ФЗ | Если заказчик и поставщик подписали соглашение о расторжении контракта, заказчик не может включить исполнителя в реестр недобросовестных поставщиков. Заказчик должен оплатить товары, которые уже привезли, и вернуть обеспечение. Если контракт был зарегистрирован, то и соглашение о его расторжении должно быть зарегистрировано | 44-ФЗ, ГК РФ |
Если форма соглашения не такая, как у основного договора, оно не имеет силы.
Арендатор хотел расторгнуть договор по соглашению сторон, но из-за неправильной формы соглашения потерял 395 000 ₽
Компания арендовала складские помещения, внесла залог и предоплату — 395 000 ₽. Почти сразу она нашла более удобный вариант и решила расторгнуть этот договор.
Компания на словах договорилась с арендодателем, что он просто вернет деньги, но соглашение не подписали.
Арендодатель не вернул предоплату и залог, компания обратилась в суд. Так как соглашения о расторжении договора на бумаге не было, суд решил, что договор не был расторгнут. А значит, нет причин возвращать деньги.
Суд отказал компании в удовлетворении иска, и она потеряла
395 000 ₽.
Дело № А41-82273/2021
