Корректировка на права представляет собой разницу между чистым доходом, который возможно получить при полной собственности и при других правах, и численно равна текущей стоимости этих потерь за весь рассматриваемый период.
Поправка на условия финансирования должна отражать различия в цене, вызванные неодинаковым соотношением собственных и заемных средств при совершении сделки.
Привлечение заемных средств осуществляется в двух случаях: когда не хватает имеющихся собственных средств для совершения сделки, и когда существует необходимость повысить доходность собственных средств инвестора (собственника), не внося изменения в сам объект, порядок его эксплуатации и т.п.
Эффект изменения доходности собственных средств за счет привлечения заемных носит название эффекта финансового левереджа или эффекта финансового рычага.
Таким образом, корректировка на условия финансирования представляет собой разницу в денежных потоках при различном соотношении собственных и заемных средств и численно равна величине финансового левереджа. В отечественной практике оценки недвижимости поправка на условия финансирования менее распространена, чем в западной практике, т.к. в современных российских условиях количество сделок с привлечением заемных средств невелико.
Поправка на условия продажи вносится, во-первых, в тех случаях, когда в качестве ценовой информации об объектах-аналогах используются цены предложения или спроса, во-вторых, при таких особых условиях, как продажа в рассрочку и т.п. Введение каждого из особых условий продажи неминуемо оказывает влияние на цену объекта.
Поправка на условия продажи представляет собой разницу в стоимости при различных условиях продажи и численно равна скидке на уторгование (случай «сделка-предложение») или приведению всех платежей к настоящему времени (случай «прямая продажарассрочка»). Величина скидки на уторгование определяется эмпирическим путем и в настоящее время на рынке недвижимости составляет 10 – 15%.
Необходимость внесения корректировки на дату продажи вызвана тем, что информация о сделках с аналогичными объектами
недвижимости, как правило, датируется прошлыми временными периодами. Более того, часты случаи, когда дату совершения сделки с объектом-аналогом и дату оценки разделяет значительный временной период.
Следовательно, поправка на дату продажи представляет собой приведение к моменту оценки цен сделок на объекты-аналоги. Скорректированная же стоимость объекта-аналога численно равна будущей стоимости указанной цены продажи объекта-аналога.
Поправка на местоположение объекта недвижимости связана с тем, что часто район расположения объекта недвижимости является главным ценообразующим фактором недвижимого имущества. Стоимость абсолютно одинаковых объектов, расположенных в разных районах города, может отличаться на весьма значительную величину. Связано это с тем, что понятие местоположение весьма обширно и включается в себя конкурентное окружение, инженерную, социальную и транспортную инфраструктуры, престижность и т.п.
Именно из-за такой широты данного термина корректировка на местоположение вносится первой из физических корректировок. Эта поправка представляет собой отражение влияния место расположения на разницу в стоимости одинаковых объектов и численно равна разнице в средних стоимостях соответствующих территорий или капитализированной разнице в средних доходах. Под словом территория могут пониматься районы города, исторические сложившиеся районы и т.п.
Поправки на иные физически характеристики слишком индивидуальны, чтобы их можно было свести к некоторому единому алгоритму.
Необходимо отметить, что каждая следующая поправка вносится в цену объекта-аналога, скорректированную с учетом предыдущих поправок. После внесения всех поправок оценщик получает скорректированные цены по каждому из подобранных аналогов. Для вычисления стоимости объекта оценки сравнительным подходом необходимо усреднить полученные результаты. Если разница между минимальной и максимальной скорректированными ценами объектов-аналогов не превышает 10%, то усреднение проводится по методу средней арифметической. Если же отличия более значительные, то стоимость объекта недвижимости
вычисляется, как средняя взвешенная. В качестве весов используются величины, обратные количеству поправок.
При оценке торгового центра, рассматриваемого в нашем примере в качестве аналогов были выбраны четыре торговых центра. Основные характеристики аналогов приведены в таблице 5.
Таблица 5. Описание аналогов продаж
Поскольку объекты различаются по размеру и числу, входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым во избежание больших сложностей было проведено приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым в данном случае мог быть либо 1 мобщей площади, либо 1 маренднопригодной площади (торговой). Учитывая, что данные об общей площади второго аналога отсутствуют, то в качестве единицы сравнения выбран 1 мторговой площади. Расчет цены сравнительной единицы объектов-аналогов приведен в таблице 6.
Таблица 6. Расчет цены единицы площади объектов-аналогов
В процессе корректировки цен аналогов определялись и вносились как денежные (стоимостные), так и процентные поправки. При внесении поправок соблюдалась следующая последовательность:
поправка за право собственности,
поправка за условия финансирования,
поправка за условия продажи.
поправка за дату продажи,
поправка за местоположение,
поправка за прочие физические характеристики. Поправка на право собственности вносилась в четвертый
аналог, как единственный, отличающийся от оцениваемого объекта по данному. Корректировка на права представляет собой разницу между чистым доходом, который возможно получить при полной
собственности и при других правах, и численно равна текущей стоимости этих потерь за весь рассматриваемый период. В рассматриваемом аналоге потерями являются 4 000 руб/мв год, для нахождения потерь за вест период аренды необходимо рассчитать текущую стоимость данного аннуитета:
руб. Расчет цен аналогов, скорректированных на отличия в вещных
правах, произведен в таблице 7.
Таблица 7. Внесение корректировок на право собственности
Поправка на условия финансирования должна отражать различия в цене, вызванные неодинаковым соотношением собственных и заемных средств при совершении сделки. Собственно, корректировка на условия финансирования представляет собой разницу в денежных потоках при различном соотношении собственных и заемных средств и численно равна величине финансового левереджа. В отечественной практике оценки недвижимости поправка на условия финансирования менее распространена, чем в западной практике, т.к. современных российских условиях количество сделок с привлечением заемных средств невелико.
В рассматриваемом примере необходимо внести поправку на условия финансирования во второй аналог. Из таблицы 5 нам
известна ставка аренды для данного аналога, следовательно, используя средние операционные расходы, рассчитанные в части 2, можем рассчитать общую доходность от данного объектааналога:
42000 * 7400 310,8 310800000 * 92% 285,9
285900000 6000 * 7400 241,5
Учитывая, что при сделке использовались заемные средства, данный чистый доход не идет полностью собственнику объекта. Из данной суммы необходимо погашать кредит, следовательно, собственный доход собственника будет меньше:
Финансовый левередж 26% 18% 8%
Расчет цен аналогов, скорректированных на отличия в условиях финансирования, произведен в таблице 8.
Таблица 8. Внесение корректировок на условия финансирования
Поправка на условия продажи вносится, во-первых, в тех случаях, когда в качестве ценовой информации об объектах-аналогах используются цены предложения (в рассматриваемом примере – третий аналог) или спроса, во-вторых, при таких особых условиях в условиях продажи, как продажа в рассрочку (в рассматриваемом примере – первый аналог) и т.п. Введение каждого из особых условий продажи неминуемо оказывает влияние на цену объекта.
При расчете поправки на условия продажи для первого аналога сначала был произведен расчет аннуитетных платежей, необходимых для погашения рассрочки, а затем осуществлено их приведение к моменту оценки.
руб. Расчет цен аналогов, скорректированных на отличия в условиях
продажи, произведен в таблице 9.
При расчете поправки за дату продажи использовался фактор будущей стоимости денежной единицы. При этом использовалась ставка дисконтирования, рассчитанная выше.
Таблица 9. Внесение корректировок на условия продажи
Поправка в третий аналог составит +8 199.
руб. Поправка в четвертый аналог составит +2 236 руб.
Расчет цен аналогов, скорректированных на отличия в дате продажи, произведен в таблице 10.
Таблица 10. Внесение корректировок на дату продажи
Поправка за местоположение представляет собой разницу между ставками арендной платы в соответствующих районах города. Первые два аналога располагаются в центральном административном округе, третий и четвертый аналоги – в южном административном округе, оцениваемый объект – в восточном.
Средние ставки аренды в центре города составляют 42 000 руб/м/год, в ВАО – 37 000 руб/м/год, а в ЮАО – 24 000 руб/м/год.
Капитализируя разницу этих средних ставок, получим поправки в соответствующие аналоги:
Расчет цен аналогов, скорректированных на отличия в местоположении, произведен в таблице 11.
Таблица 11. Внесение корректировок на местоположение
Поправка за процент занятых площадей вводится во все аналоги кроме первого, т.к. в нем наблюдается загруженность аналогичная оцениваемому объекту. Поправки вычисляются путем расчета пропорции.
Расчет цен аналогов, скорректированных на отличия в доле занятых площадей, произведен в таблице 12.
Корректировка за площадь земельного участка производилась, исходя из разницы в стоимости земельного участка, в качестве которой применяется стоимость выкупа права аренды, рассчитываемая по методикам правительства города. Чтобы рассчитать величину поправки, необходимо разность между площадями земельных участков под оцениваемым объектом и объектом-аналогом умножить на базовую величину выкупа права аренды и разделить на торговую площадь объекта.
Таблица 12. Внесение корректировок на долю занятых площадей
Таким образом, поправка в первый аналог составит:
во второй аналог:
в третий аналог:
руб, в четвертый аналог:
Расчет цен аналогов, скорректированных на отличия в площади земельного участка, произведен в таблице 13.
Корректировка
на условия финансирования для
самоамортизирующегося кредита может
определяться с использованием функций
сложного процента (взноса на амортизацию
единицы, настоящей стоимости аннуитета,
будущей стоимости аннуитета), в том
числе по формуле
—
настоящая стоимость аннуитета по
рыночной норме процента.
Приращение
платежа по кредиту определяется по
формуле
—
платеж по кредиту по льготной норме
процента при соответствующей периодичности
начисления сложных процентов в течение
года, д.е.
Платеж
по кредиту по рыночной (льготной) норме
процента при соответствующей периодичности
начисления сложных процентов в течение
года определяется по формуле
где
— сумма кредита, д.е.;
взнос
на амортизацию единицы по рыночной
(льготной) норме процента.
Если
кредит выплачивается изменяющимися
платежами, корректировка может
определяться методом капитализации по
норме отдачи, в том числе при годовых
платежах по кредиту и годовом начислении
процентов по формуле
,
— приращение платежа по кредиту в году
t,
д.е.;
—
норма дисконтирования в году
t
при рыночных условиях кредитования; n
— срок кредита, лет.
Изменение
цены (стоимости) объекта недвижимости
может определяться с применением
индексов изменения цен объектов-аналогов
на рынке недвижимости и строительства
новых капитальных строений (зданий,
сооружений), индексов (коэффициентов)
СМР, КИС ОС, других данных рынка
недвижимости, в том числе по формуле
—
цена объекта-аналога на дату продажи,
д.е./м2.
При
наличии статистической информации по
объектам-аналогам корректировка на
состояние рынка (время продажи) может
быть выполнена с использованием методов
статистического анализа.
В
условиях отсутствия или при незначительном
количестве данных о динамике цен объектов
недвижимости (цены 1 м2),
сходных по функциональному назначению
с объектом оценки, корректировка на
состояние рынка (время продажи) может
быть выполнена по статистическим данным
о динамике цен предложения (цене 1
м2)
на квартиры в г. Минске или в областном,
районном центре Республики Беларусь.
При
невозможности выявления нетипичных
для рынка отношений между продавцом и
покупателем объект недвижимости из
перечня объектов-аналогов исключается.
Корректировка
на местоположение может определяться
любым из методов проведения корректировок,
в том числе как разница между рыночной
стоимостью земельного участка объекта
оценки и рыночной стоимостью земельного
участка объекта-аналога в случае, когда
единицей сравнения выступает цена
одного объекта недвижимости, либо как
разница между рыночной стоимостью 1 м2
земельного участка объекта оценки и
рыночной стоимостью 1 м2
земельного участка объекта- аналога в
случае, когда единицей сравнения
выступает цена 1 м2
земельного участка, по формуле
~ рыночная стоимость земельного участка
объекта оценки и объекта-аналога или
рыночная стоимость 1 м2
земельного участка объекта оценки и
объекта-аналога соответственно, д.е.
или д.е./м2.
Корректировка
на местоположение может выполняться
путем исключения из стоимости
объектов-аналогов рыночной стоимости
(рыночной стоимости в текущем использовании)
земельного участка. В этом случае
корректировка на местоположение
выполняется сразу за корректировками
первой группы. После выполнения
корректировок на другие выбранные
элементы сравнения к скорректированной
стоимости недвижимых улучшений
объектов-аналогов добавляется рыночная
стоимость (рыночная стоимость в текущем
использовании) земельного участка
объекта оценки.
Для анализа рыночных условий и приведения
объектов сравнения
к оцениваемому, требуется выполнить
корректировки продажной цены объекта
сравнения по элементам сравнения.
Наиболее типичные элементы сравнения:
а)право
собственности на недвижимость и землю
(учитывается разница в наборе прав,
передаваемых в сделке);
б)условия
финансирования (учитывается разница в
условияхфинансирования
сделки: оплата наличными, перечисление,
с использованием заемных средств,
оформление закладной, использование
ипотечного кредита и т.д.);
в)условия
продажи (учитывается взаимосвязь
продавца и покупателя и возможные
скидки в цене продажи);
г)время продажи
(в процессе сравнения даты оценки с
датой продажи сопоставимых участков
следует учитывать, что рыночные условия
время от времени меняются);
д)месторасположение
(фактор доступности к центру и т.д.);
е)плотность
застройки (уровень оценок возрастает
одновременно с нарастанием плотности
застройки по направлению к центру
города);
ж)физические
характеристики (качественная характеристика
земель);
з)экономические
характеристики, влияющие на величину
чистого дохода;
и) характер пользования.
- Порядок проведения корректировок цен продажи сравниваемых объектов
- Методика оценки недвижимости
- 1этап. Определение задачи оценки недвижимости
- 2 этап. Составление плана и договора на проведение оценки недвижимости
- 4 этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
- Модель капитализации дохода
- Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода
- Сравнительный подход базируется на принципах
- Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости
- Преимущества сравнительного подхода при оценке недвижимости
- Информация, необходимая для применения затратного подхода
- Недостатки затратного подхода
- 7 этап. Составление отчёта об оценке
Порядок проведения корректировок цен продажи сравниваемых объектов
Механизм внесения корректировок может
быть разным. Во-первых, корректировки
можно вносить прибавлением или вычитанием
соответствующей денежной суммы. При
этом денежная поправка может вноситься
как к цене всего участка (абсолютно
денежная корректировка), так и к цене
единицы сравнения (относительная
денежная корректировка). Во-вторых,
поправки могут вноситься путем сложения
или вычитания отклонений в процентном
выражении.
Окончательное решение о величине
стоимости, определенной методом сравнения
рыночных продаж, принимается на основании
анализа скорректированных цен продажи
объектов сравнения, имеющих
максимальное сходство с объектом
сравнения.
Пример
1. Оценить свободный земельный
участок по состоянию на 01.04.09 г.,расположенный
в торговом районе города. Общая площадь
участка — 0,35 га, целевое назначение —
автостоянка. Для сравнения выбрано
5 участков, проданных на местном рынке
с таким же целевым назначением (табл.13).
Таблица 13
Характеристика оцениваемых объектов
Окончание табл. 13
По остальным
элементам сравниваемые участки не имеют
существенных различий.
Результаты корректировки цены сравниваемых
участков приведены в табл. 14
Таблица 14 Результаты
корректировки
2. Объяснение вносимых поправок.
В цену продаж участка 2 внесена поправка
+5%, так как оплата наличными
деньгами является нетипичной для рынка
земельных участков, величина поправки
равна издержкам перевода денег из
безналичной формы в наличную.
Особые условия продажи
В цену продажи участка 2 внесена поправка
ввиду короткого срока продажи земельного
участка (1 месяц вместо «типичных» для
данного рынка сроков).
Это свидетельствует о вынужденности
продажи для продавца. Поэтому
можно признать его понижающее действие
на цену сопоставимой
продажи, и вносимая экспертно определенная
повышающая поправка+10%.
Основанием для
внесения данной поправки является
изменение цен
на земельном рынке. Так как за период с
января по апрель 2009 г. рост цен на
земельном рынке не был зафиксирован,
то в цены сопоставимых продаж участков
1 и 5 поправки не вносятся.
За период с июля 2008 г. по апрель 2009 г.
зафиксирован рост цен на земельном
рынке, равный 15%, поэтому в цену сопоставимой
продажи участка 2 вносится поправка
+15%.
Так как за период с ноября 2008 г. по апрель
2009 г. рост цен составил
6%, то поправка в цену сопоставимой
продажи участка равна+6%.
За период с декабря 2008 г. по апрель 2009
г. рост цен составил 4%, поправка на цену
участка 4 равна +4%.
Спрос на участки 1
и 2 под автостоянку, находящиеся в
административно-деловом центре и
торговом районе, не отличаются друг от
друга.
Участок 3, находящийся в жилом районе
города, имеет лучшее расположение для
автостоянки, пользуется большим спросом.
Поэтому вносится экспертно определенная
понижающая поправка на местоположение
-5% (анализ прошлых парных продаж
устанавливает разницу в пределах
5-7%).
Участки 4 и 5 имеют худшее расположение
(промышленные районы города), где
загруженность участков под автостоянку
ниже, чем в торговом
и жилом районах. Экспертно величина
корректировок для участков 4 и 5
определена +8 и +20%.
На участке 1 расположен
овраг. Это ухудшает физические условия.
Экспертно определенная величина поправки
в цену продажи участка равна +2%.
Участок 2 имеет лучшие физические
условия, поскольку там расположен
стадион (ровная поверхность), поправка
-5%.
После введения поправок разброс цен по
сопоставляемым участкам
земли составил от 1120 до 1280 у.е. за га.
При выборе окончательной стоимости
больший вес придается участку 1, так как
по своим характеристикам он наиболее
близок к оцениваемому объекту, и
корректировка его цены требует немногих
и незначительных поправок. Следовательно,
цену за 0,1 га можно принять равной 1280
у.е., а стоимость всего участка 1280 х 3,5 =
4480 у.е.
Следует заметить, что цена участков не
находится в прямой зависимости от
размеров.
Пример 2.
Оценить коттедж общей площадью 120 м2
. Коттедж – законченный подвал. Гараж
на дату оценки отсутствует. Имеется
информация по 5 сравнимым объектам
(табл.15).
Таблица 15 Сравниваемые
объекты
1.Корректировка
на условия финансирования.
Рассматриваем
объекты 1 и 2. Объект 1: 65000 – 3000 = 62000.
Объект 2: 78000 – 8000 = 70000.
2.Корректировка
на время продажи.
Рассматриваем
объекты 1 и 3. После корректировки на
условия финансирования имеем: (62000 –
56000) / 56000 = 0,1 или 10%, т.е. за год цены
на рынке увеличились на 10%.
3.Корректировка
на размер дома.
Рассматриваем
объекты 1 и 2. Так как корректировка на
условия финансирования
произведена, то стоимостное отличие
заключается в площади дома, т.е.:
70000 – 62000 = 8000.
4.Корректировка
на наличие подвала.
Определяется из сравнения объектов 2 и
4: 77000 – 70000 = 7000.
Определяется из сравнения объектов 3 и
5: 61600 – 59400 = 2200.
Так как объекты 1,
2, 3, 4 имеют близкие стоимостные значения,
полученные
после корректировок, то стоимость
объекта определяется как
среднее арифметическое значение этих
величин, а данные по объекту 5 не
учитываются.(табл. 16).
Стоимость объекта
оценки (ОО) = (66800+66800+66400+66800)
/ 4 = 66700 долл.
Таблица 16 Расчет стоимости
объекта. Введение корректировок
Информация для клиентов
Методика оценки недвижимости
Данная статья посвящена непосредственно методике оценки. Если вас интересует оценка стоимости недвижимости, как услуга — перейдите, пожалуйста, на страницу оценка стоимости недвижимости.
Методика оценки недвижимости может быть разбита на этапы:
1этап. Определение задачи оценки недвижимости
Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки. В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходим в соответствии с поставленной целью.
В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:
Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.
Устанавливается дата проведения оценки — календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Формулируются ограничивающие условия — заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.
2 этап. Составление плана и договора на проведение оценки недвижимости
Сбор и обработка следующей информации и документации:
4 этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
Оценка стоимости на основе доходного подхода. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Капитализация дохода — это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Базовая формула доходного подхода:
С (V) — стоимость недвижимости; ЧД (I) — ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период; К ( R ) — норма дохода или прибыли — это коэффициент или ставка капитализации. Коэффициент капитализации — норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Ставка капитализации — это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ставка дисконтирования — норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Модель капитализации дохода
Этапы доходного подхода:
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
Доходный подход используется при определении:
Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода
Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:
Сравнительный подход базируется на принципах
Изучение рынка — проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис.)
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.
а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках. Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.
Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.
Последовательность внесения поправок:
Преимущества сравнительного подхода при оценке недвижимости
Оценка стоимости на основе затратного подхода. Затратный подход — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
Информация, необходимая для применения затратного подхода
При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
Недостатки затратного подхода
Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.
Итоговая величина стоимости имущества выводится на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке. Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки.
1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.
2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы — aij — представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии j.
Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9: 1 — равная важность; 3 — умеренное превосходство одного над другим; 5 — существенное превосходство; 7 — значительное превосходство; 9 — очень сильное превосходство; 2,4,6,8 — промежуточные значения.
Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5, cравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.
Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент.
Согласование результатов оценки недвижимости:
Структурирование по иерархии:
А — возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца.
Б — тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ.
В — способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.
Г — способность методов учитывать специфические методы оценки объекта, влияющие на сто стоимость (размер, местоположение и т.д.).
Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев.
Матрица согласования критериев
Затем проводится сравнение результатов на нижнем уровне по каждому критерию.
Оценка результатов по критерию А
После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитывается итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице.
Матрица согласования результатов
Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по формуле:С= (ДС*Хд) + (ЗС*Хз) + (СС*Хс), где
ДС — стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода; ЗС — стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода; СС — стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода; Хд, Хз, Хс — вес каждого подхода.
Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.
Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации.
7 этап. Составление отчёта об оценке
Подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.
Если Вам нужно оценить стоимость недвижимости любого имущества — обратитесь к нам, используя контактную информацию. Звоните, мы поможем!
