При выборе арендатора прежде всего стоит учитывать характеристики объекта недвижимости, который предлагается в аренду: его расположение, перспективность отрасли потенциального арендатора и т.д. Если локация востребована, а помещение имеет удобную входную группу и плотный пешеходный трафик, то можно рассматривать арендаторов, готовых платить более высокую арендную плату, говорит Максим Сергеев. Связано это с тем, что на такие объекты проще найти нового арендатора в случае съезда предыдущего. Часто перспективность локации понимает и потенциальный арендатор, что позволяет избежать дополнительных условий, таких как арендные каникулы, ремонт помещения в счёт аренды и прочих.
Если помещение специфическое, которое не позволяет быстро найти арендатора, например производственное, то прежде всего надо искать арендаторов, готовых заключить долгосрочный договор аренды. При этом не лишним будет предусмотреть штрафные санкции на случай досрочного расторжения договора. В любом случае следует иметь в виду, добавляет эксперт, что крупный сетевой арендатор всегда более надёжен, чем малый бизнес в этой же отрасли. Но и платить за аренду первый хочет меньше, понимая, что формирует стабильный арендный поток.
Окончательное решение для каждого собственника помещений всегда индивидуально, но в условиях неопределённости на рынке эксперт советует жертвовать незначительной личной прибылью в угоду стабильности.
Чтобы не тратить время на ведение переговоров с арендаторами, потенциально не подходящими под предлагаемое помещение, стоит изучить все особенности своего помещения — мощность электросети, ограничения по получению лицензий, возможность обустроить кухню или производство, установить вытяжку. Например, если сдаётся помещение в жилом доме, будет сложно организовать там пекарню или кафе с кухней, так как такая деятельность требует обязательного наличия отдельной вытяжки, которую вряд ли согласуют жильцы и власти. Аптекам не подойдёт помещение меньше 90 м², а барам и ресторанам — помещения вблизи школ, детских садов и госучреждений. В этом случае в помещении нельзя будет продавать алкоголь.
Самое простое и эффективное — разместить объявления на популярных сервисах, таких как Домклик, Авито и ЦИАН. На каждом их них есть раздел для коммерческой недвижимости. «Если предложение точечное или объект нетиповой, можно обратиться в специализированные компании за помощью в поиске потенциального арендатора», — советует эксперт.
Важно правильно оценить потенциал объекта недвижимости. Получить такую оценку возможно с помощью геоаналитического сервиса, входящего в состав . Недвижимость. «Он позволит определить наиболее востребованную отрасль в выбранной локации и подготовит отчёт, который можно использовать как часть бизнес-плана при ведении переговоров с потенциальными арендаторами», — говорит эксперт.
В переговорах стоит заранее проговорить ожидания по выручке от объекта и предусмотреть повышение арендной ставки в год с указанием минимальной суммы, добавляет Максим.
Как и в любом другом договоре, в договоре аренды стоит предусмотреть условия по штрафам и пеням, даже если нет намерения их применять, а также не забыть об условиях пролонгации и расторжения договора.
Лайфхак: заменить оплату за последний месяц на аккредитив
При заключении договоров большинство владельцев помещений заинтересованы в получении гарантийного платежа, который, как правило, равен сумме месячной арендной платы. Но некоторые арендаторы опасаются сложностей в возврате этого платежа в будущем и иногда могут даже отказываться от выгодных площадей из-за этого.
Найти компромисс можно с помощью аккредитива. В таком случае гарантийный платеж на период аренды будет находиться в банке на специальном, недоступном обеим сторонам счёте, а арендодатель и арендатор будут уверены в безопасности сделки. Также банк может открыть непокрытый аккредитив*. В таком случае будет не только обеспечена безопасность сделки, но и арендатору не придётся отвлекать деньги из оборота, что особенно важно для малого бизнеса.
* Для возможности открытия непокрытых аккредитивов банку необходимо сначала провести кредитный анализ арендатора.
Перед сдачей в аренду помещения стоит проверить потенциального арендатора c помощью таких сервисов, как «Прозрачный бизнес» от ФНС и «Проверка контрагентов» от СберБизнеса. Так можно получить основные сведения о компании, её статусе, учредителях и уставном капитале, а также о том, участвует ли она в судебных разбирательствах и возбуждены ли в отношении неё исполнительные производства. По информации о финансовой и бухгалтерской отчётности можно оценить финансовую устойчивость арендатора и риски банкротства.
В первую очередь, собственники недвижимости оплачивают налог на имущество, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.
Также арендодатели должны платить налог с доходов в зависимости от выбранной системы налогообложения. Наиболее распространенная и выгодная система среди предприятий арендного бизнеса — УСН 6%. Если плательщик УСН 6% в течение отчётного периода уплатил страховые взносы за себя или за работников, то рассчитанный авансовый платёж можно уменьшить.
Причём уменьшение налога УСН на сумму страховых взносов в 2022 году для ИП без работников производится в особом порядке — уменьшать авансовый платёж они могут на всю сумму уплаченных взносов. Если же у предпринимателя есть наёмные работники, то уменьшать налог разрешено не более чем на 50%.
Сдавать нежилое помещение самозанятым нельзя, а если делать это просто как физическое лицо, то придётся заплатить НДФЛ в размере 13%, так что выгоднее всё же зарегистрировать ИП и выбрать УСН. Важно также помнить, что такая деятельность физического лица может быть расценена налоговыми органами как незаконное предпринимательство.
Арендодатели могут применять патент на арендный бизнес, стоимость которого зависит не только от возможного дохода, но и от площади помещения, а также срока аренды. Узнать, сколько придётся платить, можно в налоговой по месту деятельности, или воспользоваться ФНС. Сумму патента можно уменьшить на взносы ИП за себя и работников.
Сбер предлагает решение для управления арендным бизнесом. Это единое окно, которое включает в себя набор полезных сервисов и инструментов, встроенных в СберБизнес: формирование счетов и отслеживание их статуса, история платежей, поиск арендаторов, хранение контактов и другие. А также уникальный функционал по геоаналитике данных для анализа как собственных помещений, так и тех, которые рассматриваются к приобретению. Все сервисы адаптированы под потребности арендного бизнеса и позволяют автоматизировать большинство бизнес-процессов, чтобы повысить эффективность.
В основном стоимость объекта аренды зависит от локации. Кроме того, на цену влияет этаж помещения, класс здания, наличие ремонта, расположение входной группы и многое другое, вплоть до наличия ступенек при входе в помещение. Чтобы определить стоимость, проще всего ориентироваться на арендные ставки соседей и в целом по локации, советует Максим. «Если помещение выгодно отличается от ближайших конкурентов, квадратный метр в аренду должен стоить дороже», — уточняет эксперт.
Чтобы узнать цены объектов-аналогов, достаточно поискать на специализированных сайтах помещения в той же локации, схожие по метражу и состоянию отделки. Ещё варианты: обратиться к риелтору, который сам посоветует оптимальную цену. Либо воспользоваться сервисом геоаналитики данных в составе решения для коммерческой недвижимости в .
Главное — внимательно следить за ситуацией и поведением остальных участников рынка. Например, во время пандемии в итоге выиграли арендодатели, согласившиеся пойти на уступки бизнесу и сделать скидку или отсрочку по аренде. Во время самого жёсткого локдауна те, кто позволил арендаторам работать за процент от оборота, продолжили получать хотя бы какую-то прибыль и сохранили арендаторов, которые через некоторое время снова начали платить полную стоимость. Те же, кто изначально настаивал на полной цене, потеряли арендаторов и получили несколько месяцев простоя — текущие арендаторы вынуждены были от них уйти, а найти новых в разгар пандемии было непросто.
Чтобы понять, насколько обоснованы просьбы о скидке, можно читать деловые СМИ и аккаунты представителей малого бизнеса в соцсетях, советоваться с другими участниками рынка и предпринимателями.
Крупным компаниям городскую недвижимость не сдают — арендаторами могут стать физлица, а также ИП и организации, которые относятся к малому и среднему бизнесу с оборотом до 2 млрд рублей. Проверить себя можно в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства. Это обязательное условие.
Арендатора выбирают на онлайн-торгах, в Москве их организует Департамент по конкурентной политике. Доступные для аренды помещения публикуют на Инвестиционном портале Москвы. Там же в описании объекта есть информация об электронной площадке, где будут проводиться торги. Для участия в них нужно пройти аккредитацию на электронной площадке. Лучше это сделать до того, как выберете конкретное помещение: «Аккредитация занимает от трёх до пяти дней, а некоторые лоты вывешивают всего на неделю. Если вы обнаружите лот на третий или четвёртый день, велика вероятность, что не успеете», — говорит Александр Саяпин.
Чтобы получить аккредитацию, подайте онлайн-заявку со сканами документов:
Выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ, полученная не ранее чем за полгода до публикации извещения о проведении аукциона на сайте торгов.
Заявления об отсутствии решения о ликвидации компании; признания компании или ИП банкротом; открытого конкурсного производства; приостановления деятельности из-за административного правонарушения.
Если заявка от юрлица — сканы учредительных документов.
Решение о согласии на совершение крупной сделки, с указанием её суммы и других существенных условий. Его составляет директор, который пишет буквально следующее: «Я разрешаю своей компании проводить крупные сделки».
Выберите лот на электронной площадке. Если нет ничего подходящего, подождите: город выставляет лоты регулярно. Посмотреть, какие помещения Москвы могут появиться на торгах в ближайшее время, можно на mos.ru.
Он указан на электронной площадке и, по словам Александра Саяпина, может быть очень высоким — до 50% начальной стоимости лота.
Дождитесь уведомления, что электронная площадка приняла заявку. Оно должно прийти на электронную почту в течение часа.
В назначенное время на электронной площадке состоятся торги. Если вы предложите лучшую цену, с вами заключат договор аренды.
Договор заключают либо на 5, либо на 10 лет. Читайте его внимательно: порой там есть невыгодные предпринимателю условия.
— рассказывает Александр Саяпин.
Проверить, передали ли вам в пользование городское имущество, можно через выписку Росреестра.
Снять помещение у города непросто, предупреждает Саяпин. Прежде всего, потому что о лучших помещениях становится известно только после объявления торгов — и приходится действовать быстро. К тому же, возникают сложности с согласованием осмотра помещения, особенно во время пандемии.
«На сайте указывают телефон специалиста, до которого практически невозможно дозвониться. Иногда они просят писать письма, на которые тоже не отвечают. В общем, приходится всеми правдами и неправдами находить специалиста, чтобы договориться об осмотре помещения. Если вам удалось договориться об осмотре помещения, дальше всё просто, проблем нет. Либо вам говорят «Приходите завтра, охрана в курсе, вас пропустят», либо приезжает человек и показывает помещение. Но, как правило, 80% участников торгов арендуют помещения у города без осмотра, потому что их цена в большинстве случаев реально ниже рыночной. Но таких лакомых кусочков осталось совсем немного в Москве и практически не осталось в области», — поясняет эксперт.
Назначение помещений, арендованных у города, — свободное. Вы сами решаете, как его использовать: открыть спортзал, кофейню или коворкинг. Однако если захотите передать права по аренде другой компании или ИП, нужно получить согласие властей. Для этого в Департаменте городского имущества надо оформить госуслугу: «Предоставление согласия на совершение сделок в отношении права аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города N».
Сбербанк России — один из крупнейших коммерческих банков в России с быстроразвивающейся сетью отделений не только по нашей стране, но и ближнему зарубежью и Европе.
Являясь одним из лидеров на рынке банковских услуг, ОАО “Сбербанк России” постоянно нуждается в расширении своих возможностей и увеличении клиентской базы, которой можно добиться за счёт расширения территориального охвата. В связи с этим, на официальном сайте банка появилась информация о том, что банк готов рассмотреть предложения от физических и юридических лиц на предмет продажи или сдачи в аренду объектов коммерческой недвижимости.
Таким образом, у вас появляется реальная возможность сдать своё помещение надёжному и стабильному банку, который будет исправно выполнять все условия договора и, без сомнений, будет являться отличным арендатором, который вас никогда не подведёт.
Являясь серьёзным учреждением, Сбербанк России выдвигает ряд требований к объектам, которые могут в скором времени превратиться в очередные отделения банка. В первую очередь, помещение должно быть вообще пригодно для использования под банк, находиться в удобном для автомобилистов и пешеходов месте и отвечать современным требованиям строительства.
По мимо этого, приобретаемое или арендуемое Сбербанком помещение должно быть введено в эксплуатацию, располагаться на первом этаже здания, иметь отдельные входы и фасадные окна. Высота потолка должна быть не менее 2,5 метров для помещения с отделкой.
Помещение не должно быть заложено или находиться под арестом, а все бумаги находится в должном состоянии.
Минимальный срок аренды, на который Сбербанк готов взять помещение, — 5 лет.
Мы перечислили лишь минимальные требования к коммерческим объектам, которые могут быть рассмотрены банком для приобретения или аренды на длительный срок. Подробности оговариваются с владельцем имущества, проводятся необходимые проверки и, при удачном стечении обстоятельств, заключается договор.
Если вы желаете сдать или продать свою недвижимость данному банку, позвоните по телефону +7 (495) 755-63-49 в Московское отделение Сбербанка России. Также здесь может быть оставлена заявка на кредит наличными.
Кстати, вот уже на протяжении 4-х лет, Сбербанк отдаёт преимущество приобретению помещений на первой линии, а не их аренде. Это делается в инвестиционных целях, сдача помещения, открытие отделения в котором оказалось неликвидным, позволит банку получить дополнительный доход.
С 6 апреля физлица могут взять в Сбере ипотеку на покупку коммерческой недвижимости на вторичном рынке. Раньше такая возможность была только у юрлиц и ИП.
Ставка по коммерческой ипотеке составит от 12,7% годовых. Первоначальный взнос — от 30%. Срок кредита — от 1 года до 25 лет, сумма — от 500 тыс. рублей до 100 млн рублей. Обеспечение по ипотеке — купленная коммерческая недвижимость, другие залоги и поручительства программой не предусмотрены.
Ипотеку на коммерческую недвижимость могут взять заёмщики, подтвердившие доход и занятость, в возрасте от 21 года до 75 лет, в том числе самозанятые (за исключением индивидуальных предпринимателей, бенефициаров и собственников бизнеса с долей владения более 25%, руководителей и генеральных директоров предприятий).
Управляющий директор, и.о. директора дивизиона «Домклик» Сбербанка
Мы ожидаем, что новая ипотечная программа Сбера будет востребованной — ранее физлица не могли купить коммерческую недвижимость в ипотеку. Всё больше помещений на первых этажах многоквартирных домов переводится из статуса жилых в нежилые. Во многих новостройках первые этажи полностью или частично запланированы под коммерческую недвижимость, где можно открыть салоны красоты, кафе, магазины, спортзалы, учебные центры.Например, самозанятый репетитор, мастер маникюра или фитнес-тренер сможет найти удобное помещение и выгодно приобрести его в ипотеку на Домклик, что поможет ему успешно развивать своё дело. Клиент также может инвестировать в такое помещение средства, а впоследствии сдать его в аренду или перепродать по более выгодной цене.
