Ипотека под залог участка земли: порядок оформления процедуры

Что может повлиять на оценку стоимости участка

Оценкой стоимости участка должен заниматься профессионал. При этом на конечную стоимость могут повлиять следующие факторы:

Оценивается именно рыночная стоимость, то есть приблизительная цена, за которую предмет залога может быть реализован.

Возможные риски

Один из главных рисков при заключении сделок подобного типа – вероятность нарваться на мошенников. Нечистые на руку люди могут либо сфальсифицировать документы, чтобы земля сразу же переходила в их собственность, либо составить договор таким образом, что заемщик не сможет его корректно выплачивать из-за скрытых комиссий или искаженных условий.

Кроме того, лишиться собственного имущества можно в случае, если относиться к собственным кредитным обязательствам недобросовестно: задерживать выплаты, вносить неполные суммы ежемесячных платежей или, и вовсе, не платить несколько месяцев. Конечно, профессиональные и дорожащие своей репутацией кредиторы не спешат идти в суд после малейшего нарушения условий договора, однако, если нарушения будут регулярными и нанесут компании убытки, клиент может лишиться залогового земельного участка.

Ипотека земельного участка, на котором имеются (возводятся) здания залогодателя

Ипотека под залог земельных участков

Перед детальным рассмотрением, как и зачем происходит это деяние с недвижимостью, нужно уточнить, что юридический смысл «ипотека» и «ипотечное кредитование» не однозначные понятия. Разняться они в следующем:

1. Первый термин означает, что под гарантию выдается недвижимость, которая уже имеется. Этот вариант для кредитодателей предпочтителен, так как он что снижает риск для банка, в виде уже существующего заклада. В таком варианте более выгодная тарификация соглашения. Ипотека под залог участка земли максимально выдается с ограничением в виде стоимости самого земучастка и имеющихся на нем построек (даже, если строительство в перспективе, но существует вся разрешительная документация).
2. Кредитование же предоставляется под заклад только сейчас приобретаемой недвижимости. Из-за невозможности провести точную оценку предмета обеспечения финучреждения считают это неоправданными рисками и компенсируют его повышением тарификации. Финансовая составляющая этого неопределенного случая, в зависимости от индивидуальности договора, колеблется от 2 до 10 млн. рублей.

Внимание! Заключение соглашений обоих порядков сопровождается начислением комиссии за услуги финучреждения, которые обычно колеблется от 3 до 5% от оформленной суммы.

Несмотря на существующую разницу, общего у них довольно много. К основным параметрам можно отнести:

• при нарушении условий договоренностей, кредитор правомочен через тяжбу взыскать в свою пользу предмет обеспечения;
• условием соглашения с кредитором является внесение первоначального задатка, который в зависимости от политики учреждения существует в пределах 15-40% от объема запрошенных средств;
• длительность срока кредитования;
• для увеличения суммы кредита возможно привлечение созаемщика;
• в ряде организаций допускается досрочное аннулирование соглашения без штрафов;
• сделки, заключенные ранее, чем полгода назад можно рефинансировать.

Как взять заем под залог земельного участка?

Механизм получения микрокредита под залог земельного участка может отличаться в зависимости от конкретной компании. Однако, большинство из них гарантируют полное завершение сделки и выплату одобренной ссуды в течение 2-3 дней, а некоторые готовы сократить этот срок до суток.

В первую очередь, потенциальному заемщику необходимо обратиться в офис выбранной компании, сразу взяв с собой все необходимые документы, что значительно сократит скорость принятия решения со стороны кредитора. Кстати, некоторые организации готовы рассмотреть предварительную заявку дистанционно: для этого клиент должен заполнить электронную форму на официальном сайте компании в режиме онлайн.

Во время визита в офис специалист кредитной организации совместно с клиентом заполняет заявку на одобрение ссуды и проверят подлинность всех документов, после чего объявляется предварительное решение. В случае, если оно положительное, с клиентом заключается договор сотрудничества и, в некоторых случаях, выплачивается аванс в размере не более 10%-15% от предполагаемой стоимости участка.

В течение следующих 2-3 дней эксперт кредитора проводит оценку участка, после чего заключается кредитный договор с наложением обременения на землю, на основании которого и будут производиться все выплаты задолженности со стороны клиента. Чаще же, этап заключения предварительного договора и выдачи аванса не проводят, составляя лишь основной договор после ознакомления с решением оценщика участка.

Как производится оценка земельного участка под ипотеку

Не стоит забывать, что оформление ипотечного продукта всегда сопровождается процедурой оценки рыночной стоимости закладного объекта. Отчет о проделанной оценке всегда запрашивается кредитором и включен в список обязательных документов для заключения договора.

Проведение оценки ЗУ – это стандартная процедура, которая проводится в каждом регионе страны одинаково, лишь с некоторыми особенностями. Экспертная практика использует два вида проведения оценки:

1. Массовая, проводимая как аналогия с уже выполненной ранее оценкой. Поскольку эксперты уже имеют готовый отчет идентичного ЗУ, то стоимость проведения такой экспертизы для соискателя обойдется дешевле.
2. Единичная, выполняемая в индивидуальном порядке в зависимости от нестандартности ситуации.

Применимость варианта определяется экспертом. В основу их целесообразности по отношению к ЗУ входит физическая характеристика объекта и принадлежность к рынку. Наличие доступной информации касательно объекта проведения экспертизы. Специалистом используются все имеющиеся сведения о сделках аналогичными земучастками.

Независимо от способа проведения экспертизы, перед ее проведением инициатору следует предоставить пакет бумаг, без которых проведения мероприятия невозможно. К ним относятся:

• свидетельства, удостоверяющие собственнические права на объекты;
• кадастровые документы;
• сведения об обременениях в справочной форме;
• техданные, предоставленные БТИ;
• при наличии на территории зданий – подготовить полную документацию на эти объекты.

Проведенная работа по оцениванию надела собирается в таблицу, прилагаемую к отчету. Также в отчетной документации должны присутствовать графические построения данных.

При проведении оценивания объекта внимание сосредоточено не только на похожие ЗУ, реализованные недавно, а и на имеющиеся актуальные предложения по принципу замещения: потенциальный покупатель не переплатит за предмет, если имеется большой выбор аналогичных по характеристикам, но более дешевых по стоимости поместий.

Какая документация требуется для банка

При заключении договора залога потребуется ряд бумаг, среди которых:

Чаще всего этих бумаг достаточно, но в некоторых случаях потребуются дополнительные документы, такие как согласие от сособственников, если участок находится в долевом владении, межевой план и так далее.

Кредит пенсионерам под залог земельного участка

Пенсионер также может оформить кредит под залог участка. Такая обеспечительная мера существенно увеличивает его шансы получить деньги, некоторые банки заключают договора даже с лицами, превышающими их возрастной ценз.

Основная причина отказа в предоставлении кредита пенсионеру — существенный возраст. Банк не хочет иметь проблемы в случае кончины заёмщика, так как придётся судиться с наследниками, взыскивать средства за счёт реализации наследственной массы, которой может вовсе не быть.

Рассчитывать на длительный кредит не стоит. Срок будет не слишком большим, как правило, до пяти лет.

Механизм действия займа под залог

Что представляет собой залоговый заем или кредит, и почему многие клиенты боятся его оформлять? Безусловно, главное опасение потенциальных заемщиков – остаться без своего имущества, на которое налагается обременение со стороны банка до тех пор, пока задолженность перед компанией не будет выплачена.

Проще говоря, весь срок кредита недвижимость находится в залоге у банка, однако собственником, несмотря на это, остается клиент. Также, в большинстве случаев, заемщик может беспрепятственно пользоваться залоговым имуществом, например, жить в квартире или сдавать ее в аренду, обрабатывать землю на залоговом участке или ремонтировать дом.

В зависимости от стоимости участка банк или микрофинансовая компания определяет максимально возможный размер ссуды, как правило, больше в процентном отношении обещают последние. Условия возврата кредита заемщиком могут быть самые разные: стандартные с ежемесячным погашением суммы основного долга и процентов равными платежами, с обратным выкупом или отсрочкой платежей по основному долгу.

Когда все обязательства клиента перед кредитором будут выполнены, с недвижимости будет снято обременение и все связанные с ним ограничения. В случае же неприятного развития событий, если клиент перестанет выплачивать задолженность, недвижимость будет изъята из его собственности в пользу выплаты задолженности кредитору.

Минусы кредита под залог земельного участка?

Есть у кредита под залог участка и некоторые недостатки:

Как правило, заявки обрабатываются длительный период времени. К минусам можно также отнести тот факт, что многие банки требуют наличие документа о проведении независимой оценки, то есть возникнут дополнительные расходы.

Можно ли взять кредит под залог земли без подтверждения дохода?

Учитывая тот факт, что участок выступает обеспечением факта возврата банку денежных средств, получить займ под залог такой собственности без подтверждения вполне реально. При этом шансы резко возрастут, если участок будет оценен на сумму, немного превышающую сумму кредитования, с учётом возможных процентов и штрафных санкций.

На какую сумму кредита может рассчитывать заемщик?

Сумма кредита, в основном, будет зависеть от двух факторов:

Как правило, сумма кредита не будет превышать стоимость участка, наоборот, участок должен быть дороже примерно на двадцать процентов. Но каждый случай индивидуальный и решение принимается банком персонально.

Незарегистрированное строение на участке — есть ли шанс получение кредита?

В данном случае конечное решение будет приниматься банком. Как правило, крупные кредиторы отказывают в заключении договора, если на участке имеется незарегистрированное строение. Рекомендуется сначала оформить его или зарегистрировать.

Шанс получить кредит всё же имеется, но он будет существенно меньше. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Особенности кредитования под залог земельного участка

Кредитование под залог — достаточно популярный тип кредитных сделок. Банк получает дополнительные гарантии, а должник может рассчитывать на более мягкие условия.

В качестве залога может быть использовано практически любое имущество, например, недвижимость, транспорт, промышленное оборудование и так далее. Земельные участки, как подвид недвижимости, тоже могут быть использованы в данном случае.

Применение в качестве залога земельного участка будет иметь ряд особенностей, которые должны быть учтены:

При оформлении договора в расчёт берётся рыночная стоимость участка, а не кадастровая и, тем более, не инвентаризационная, которая может быть существенно ниже. Банк будет интересовать цена, за которую он сможет указанный участок продать.

Перечень банков с предложением ипотеки на приобретение земли

Согласно правовому соглашению банковская система Российской Федерации дает гражданам возможность приобрести земельную собственность на ипотечных условиях. Многие банки России позволяют приобретать землю в кредит тем гражданам, которые являются их партнерами.

Тенденция развития ипотечного кредитования показывает, что почти у всех банков одинаковые условия на оформление кредита. Обычно денежные средства, которые нужно потратить на покупку земельных участков, составляют от двухсот тысяч рублей до сорока миллионов рублей.

Некоторые банки разрешают осуществить первый взнос посредством материнского капитала.

Если ипотека на долгосрочную перспективу не выдается банком, то граждане могут взять обычный потребительский кредит или же нецелевую ипотеку. Проблемой в данном случае является то, что срок на осуществление выплат за приобретенную собственность значительно сокращается, а, следовательно, растет и размер ежемесячных платежей по кредиту.

Российская банковская система, которая способна предоставить условия гражданам для покупки земли, представлена рядом банков, поддерживающих ипотечное кредитование. У них имеются различные условия приобретения недвижимого имущества. В то же время есть и перечень сходств в требованиях к заемщикам и самим ЗУ.

Для сравнения проанализированы ипотечные системы двух банков России: Сбербанка и Россельхозбанка.

Плюсы кредитования под залог земли

Существенными положительными моментами получения кредита под залог земли считаются:

Положительные моменты есть и для кредитора. Он получит дополнительную гарантию возврата средств за счёт реализации предмета залога.

Сроки кредитования

Взять кредит банки предоставляют на самый разный срок. Ввиду того что суммы к выдаче внушительные они могут составлять несколько десятилетий. Все зависит еще и от категории заемщика. Хозяйствующим субъектам средства, как правило, одалживаются на меньший период.

В каждом банке могут быть установлены свои сроки

Так, минимальный срок займа составляет полгода, максимум в каждом банке свой. Сбербанк дает деньги до 30 лет, это самый длительный период предоставления ссуды. В среднем эти рамки ограничиваются 10 годами у остальных конкурентов. Но, опять-таки, все зависит от категории заемщика, выдаваемой суммы, и решается в индивидуальном порядке.

Требования к заемщикам

Одно из главных преимуществ получения займа под залог земельного участка в микрофинансовых компаниях – лояльные требования к потенциальным клиентам. В отличие от банков, в большинстве таких компаний не требуется предоставление документов, подтверждающих наличие трудоустройства и уровня дохода.

Кроме того, заем готовы выдать пенсионерам, индивидуальным предпринимателям, работающим на себя или неофициально и даже безработным. Для МФК в этом случае главным гарантом того, что их возможные риски будут компенсированы, выступает именно залоговый земельный участок.

Логика более чем проста и понятно: клиент сам в ответе за свое имущество, и, если он решил отдать его в залог, значит готов либо своевременно выплачивать задолженность, либо остаться без данного имущества. Кредитор же и в той, и в другой ситуации остается в плюсе – свои расходы он компенсирует в любом случае.

Руководствуясь этой же логикой, лояльно в микрофинансовом секторе относятся и к потенциальным клиентам с испорченной кредитной историей. И, если при оформлении беззалоговых кредитов на текущее состояние дел, таких как отсутствие открытых просрочек, обращают внимание, то в случае предоставления клиентом залога, деньги могут выдать даже тем, кто в данный момент имеет действующие просроченные задолженности.

Поскольку требования микрофинансовых компаний более чем лояльные при предоставлении залоговых ссуд, то и отказы случаются крайне редко, что позволяет рассчитывать на быстрое решение текущих финансовых проблем. Для заключения сделки необходимо будет предоставить лишь минимальный пакет бумаг, который состоит из:

• Российского паспорта потенциального заемщика.
• Правоустанавливающих документов на залоговую землю, таких как документы о купле-продаже и вступлении в наследственные права.
• Документа, который подтверждает право собственности потенциального клиента на данный участок или его часть.
• Кадастровый паспорт оцениваемого земельного участка.

Упрощает процесс заключения сделки и подготовки к ней тот факт, что все из перечисленных выше документов, априори, уже должны быть у каждого потенциального клиента: специально их оформлять не требуется. В банках же, например, в подавляющем большинстве случаев, помимо этих документов, необходимо предоставление справок с работы и документов подтверждающих размер дохода.

Требования, предъявляемые к залоговому участку

К участку, который будет использоваться в качестве залога, предъявляются уже совершенно иные требования:

Решение о заключении договора залога принимается в каждом случае индивидуально. Банк должен внимательно оценить ситуацию, перспективу сделки и только после этого заключать её.

Условия выдачи

Стоит сказать, что займы под залог земли не столь популярны как подобные же сделки с другими типами недвижимости, например, квартирами. Чаще всего возможность взять ссуду под залог собственной земли используют фермеры или владельцы подсобных хозяйств, чтобы, например, в начале сезона закупить необходимый инвентарь или расходные материалы для грядущей посевной.

Обычно, в этом случае, риски для них минимальны – получив прибыль от последующей реализации товара они могут сразу же закрыть долговые обязательства и снять с имущества обременение. Впрочем, берут ссуды под залог земли и владельцы дачных участков или небольших подсобных хозяйств, благо, советское наследие одарило подобным имуществом многих жителей страны.

Кроме того, не всегда бывает возможно достоверно оценить стоимость земельного участка, кроме того, многие кредиторы выдвигают достаточно серьезные требования к наделам, что ограничивает возможность использования их в качестве залога. Особенно строги в этом отношении классические банки, где и залог под квартиру или дом получить не так-то просто, поэтому в отношении земельных участков политика подобных организаций выстраивается достаточно жесткая.

Гораздо лояльнее и к потенциальным клиентам, и к предполагаемой залоговой земле, традиционно, выступают игроки сектора микрокредитования. Здесь в качестве залога готовы принять земли как сельскохозяйственного назначения, так и отведенные под жилищное строительство.

Расположены они могут быть в любом месте, быть обработанными или невозделываемым, пустующим или с имеющимися на нем постройками. По сути, единственное выдвигаемое кредиторами условие – отсутствие действующего обременения на землю, то есть, рассматриваемый участок уже не должен находиться в залоге и принадлежать непосредственно потенциальному заемщику целиком или в размере доли.

Поскольку размер кредита, который будет одобрен клиенту напрямую зависит от стоимости участка, стоит учесть факторы, которые ее повышают. Главное – его расположение относительно крупных населенных пунктов, развлекательных комплексов, магазинов, аптек и других важных социальных и коммерческих объектов.

Кроме того, рассматривается возможность комфортного подъезда к участку со стороны крупных трасс, состояние местных дорог и возможность проезда крупногабаритного транспорта. И, конечно, учитывается площадь земельного участка и общее ее состояние: замусоренность, состояние земли, наличие насаждений и прочее.

Оценку проводит собственный эксперт со стороны кредитора, который в итоге и обозначает стоимость земли – часто, ниже реальной рыночной. Впрочем, оспорить его решение будет крайне трудно, поэтому, если заем необходим, придется с ним согласиться. В отличие от банков, которые обычно готовы выдать кредит в размере 40%-60% от стоимость земельного участка, в микрофинансовых компаниях эта цифра увеличивается до 80%-90% и более процентов, что позволяет получить в долг довольно крупные суммы денег.

Еще один немаловажный вопрос – размер процентной ставки, которую предлагают по залоговым займам с использованием земли. В зависимости от конкретной компании и индивидуальных условий рассмотрения каждой сделки эта цифра может варьироваться от 5% до 25%-30%, поэтому однозначно сказать, будет ли подобное соглашение выгодным заранее нельзя.

Участок, который может предоставляться в качестве обеспечения

Поскольку все действия связанные с земельным оборотом совершаются только по регламенту законодательства, то и давать земучасток в качестве обеспечения можно с соблюдением таких правил:

1. Все сделки, касающиеся ЗУ, в том числе и с банками, осуществляет только лицо, ими владеющее. При долевой собственности, заложить можно только свою часть владений.
2. Рассматриваемый в качестве закладного предмета участок не должен быть исключенным из оборота, иметь какие — либо ограничения и соответствовать своему назначению.
3. В случае нахождения земучастка во владении муниципалов или ГО ипотечные договора невозможны. Также не рассматриваются наделы национальных землевладений или закрытых ТО.
4. Разрешено использовать в качестве закладной наделы сельхозназначения, ЗУ под ИЖС и дачные землеотводы.
5. Для рассмотрения надела в качестве обеспечения, он должен обладать достаточной квадратурой, то есть быть больше допустимого региональными госструктурами минимума.
6. Процедура постановки на кадастровый учет и сопровождающий его процесс размежевания, и оформления правообладания должен быть произведен до инициирования кредитования.
7. Арендаторы ЗУ также должны использовать залог права аренды земельного участка, но только на срок, совпадающий с окончанием лизингового соглашения. При этом арендодатель должен предоставить письменное согласие на оформление арендатором сделки.
8. Если земучасток уже используется в качестве обеспечения и по нему числится неаннулированная кредитная сделка – новый договор оформлен не будет.
9. Расположение закладного объекта должно находиться в регионе, где есть представительство кредитодателя.

Для справки! Для большей вероятности получения кредитования оптимальное расположение закладываемого предмета не должно превышать 75 километров от крупного НП. Хорошо рассматриваются банками территории, расположенные в коттеджном поселке или заселенной сельскохозяйственной местности с соответствующей инфраструктурой.