Рынок земли в Тверской области
(доклад на VIIIКонгресс по
недвижимости)
Тверской земельный рынок, как в прочем, и по всей России, ещё очень молод
и слабо развит. Лишь в последние годы с принятием Земельного Кодекса ситуация
на рынке стала изменяться в лучшую сторону. Не касаясь законодательных актов,
обеспечивающих функционирование земельного рынка, историю его становления,
отметим, что в настоящее время рынок стал более открытым и постепенно, по мере
развития спроса и предложения, стали формироваться цены в зависимости от разных
ценообразующих факторов.
Информация о предложениях на продажу или даже об уже свершившихся
продажах различных земельных участков в Тверской области представлена на
многочисленных сайтах и в газетах рекламных объявлений. Основными носителями
информации о предложениях на продажу различных земельных участков в Тверской
области стали сайты «Тверьзем», «Росзем» и «ВОЛГА-ЭСТЕЙТ».
Основную массу этих предложений составляют земельные участки
сельскохозяйственного назначения. На втором месте – земельные участки под
индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Есть некоторое количество
достаточно больших участков, предназначенных для ведения личного подсобного
хозяйства, размещения баз отдыха, яхт клубов и др. В данном сообщении
рассмотрено 516 предложений на продажу земельных участков. Из них 387 – сельскохозяйственного назначения и 129
– под ИЖС.
В таблице 1 представлены средние, минимальные и максимальные значения
предлагающихся к продаже площадей земельных участков и цен на них.
Таблица 1.
Характеристика земельных участков, предлагавшихся к продаже в конце 2004 –
начале 2005 года
Из рисунка 1 и таблицы 1 наглядно видно различие в ценах участков
сельскохозяйственного назначения и участков для ИЖС.
Практически половина всех
участков сельхозназначения предлагается по цене до 100 долларов за одну сотку.
Причём среди них есть достаточно много предложений по ценам от 10 до 40 $/сотку. А в диапазон до 200 $/сотку
попадают 75% всех участков. С ценами больше 400 – 500 $/сотку можно встретить
только отдельные предложения. Причём один
участок предлагается даже по цене 2300 $/сотку.
Рисунок 1.
Распределение цен, предлагавшихся к продаже земельных участков в тверской
области.
Из представленных данных видно, что для участков, предназначенных под
ИЖС, при средней цене около 750 $/сотку наблюдается разброс от 66,6 до 2100 $/сотку,
а наибольшее количество участков имеет цену в районе 900 $/сотку (рис.1).
Рассмотрим по отдельности предложения на продажу участков под ИЖС и
участков сельскохозяйственного назначения.
Уже беглый анализ показывает, что стоимость земельных
участков под ИЖС формируется в зависимости от степени приближенности данных участков к большим водоемам: Иваньковское
водохранилище, бассейн реки Волга (Калининский, Конаковский, Кашинский,
Калязинский, Кимрский районы), бассейн озера Селигер (Осташковский район), от
возможности присоединения к различным инженерным коммуникациям, от
транспортного сообщения, от степени удалённости от Твери и Москвы. Влияют на
стоимость и другие факторы:
− наличие
непосредственно на участке или рядом насаждений (сосны, смешанный лес);
− наличие
рядом базы отдыха или коттеджной застройки;
На рисунке 2 наглядно представлено
влияние коммуникаций на усреднённую стоимость земельных участков под ИЖС. В
анализируемой базе оказалось 34 участка не имеющих каких либо коммуникаций
(категория «0») и их усреднённая стоимость оказалась равной $590, на
59 участков – подведено электричество непосредственно на участок (категория
«1»), что подняло среднюю стоимость земельных участков на $100 и 36
предложений – это земельные участки, имеющие подвод электричества и природного
газа (категория «2»), средняя стоимость которых оказалась равной $925,
то есть почти на 60% дороже участков, не имеющих ни каких коммуникаций.
Рисунок
2. Влияние коммуникаций на усреднённую стоимость земельных участков под ИЖС
(пояснения в тексте).
На рисунке 3 показано влияние степени удалённости
земельных участков от крупных водоёмов (1 – участки, расположенные на первой линии, непосредственно у большой
воды; 2 – вторая линия, недалеко от большой воды; 3 – третья линия, в глубине
массива).
Рисунок
3. Влияние удалённости от большой воды на усреднённую стоимость земельных
участков, предназначенных под ИЖС (пояснение в тексте).
Необходимо отметить, что три четверти всех
выставленных на продажу земельных участков под ИЖС находятся в непосредственной
близости от хотя бы небольших водоёмов
и только одна четверть – на удалении от них.
Интерес представляет и вопрос, как распределены эти
участки по области. На рисунке 4 представлена диаграмма распределения земельных
участков, находящихся вблизи водоёмов, по районам области.
Рисунок 4.
Удельный вес предложений земельных участков категории «ИЖС»,
расположенных у водоемов на территории
Тверской области
Данная диаграмма позволяет сделать вывод, что основную долю рынка земли
занимают предложения операторов Калининского и Осташковского районов Тверской
области. Причиной этого является поэтапное расширение рынка земли Калининского
района, где основной спрос распространяется на берега Волги с заросшим сосновым
лесом и появление новых предложений Осташковского района.
Привязка Твери к Москве и Московской области и сегодня
обеспечивает постоянство потока москвичей, желающих приобрести земельные
участки для строительства дач, коттеджей на берегу реки или озера.
Аналогичное распределение земельных участков, расположенных вдалеке от
водоёмов (рисунок 5), показывает, что
больше всего подобных участков находится в том же Осташковском районе.
Видимо, некоторых владельцев ввёл в заблуждение первоначальный повышенный спрос
Московских и Петербургских покупателей на земли около озера Селигер, в
результате чего наиболее интересные участки были распроданы ещё несколько лет
назад. В результате на рынок было выброшено избыточное количество земельных
участков, причём не только у воды.
Рисунок 5.
Распределение по районам области предложений земельных участков, находящихся в
удалении от водоёмов.
Одним из первых стал Конаковский район. В настоящий
момент стоимость земли непосредственно у водоема, варьируется от 1000 до более
чем в 2000 $/сотку.
Поэтому, земельный участок, расположенный вблизи базы
отдыха/коттеджной застройки, имеющий пологий берег с соснами, с подведенным
электричеством и газом, имеющий небольшой пляж, может стоить более 2000 $/сотку.
В Кимрском районе стоимость отдельных участков по 20
соток, расположенных непосредственно у водоема (р. Волга), между городами Дубна
и Кимры составляет 1000 $/сотку (д. Прислон,
д. Богунино).
В Кашинском районе стоимость участков в 15 – 20 соток,
расположенных непосредственно у Волги
составляет от 500 до 1000 $/сотку (д. В.Устье, д. Каданово, д. Горки).
В Калязинском районе стоимость участков, расположенных
непосредственно у водоема (р. Нерль) составляет 500 $/сотку.
Осташковский район известен бассейном озера Селигер,
место отдыха и спорта. Поэтому в настоящее время высоким спросом со стороны
потенциальных инвесторов пользуются земли рекреационного назначения.
Калининский район охватывает как часть бассейна
Иваньковского водохранилища (р. Волга), так и пригородную зону г. Твери,
поэтому стоимость земельных участков в различных частях района значительно
различается. Если рассматривать бассейн Иваньковского водохранилища, то
стоимость земли, расположенной в 150 метрах от реки Шоша составляет от 700 до
1000 $/сотку. Стоимость земельных участков, расположенных в непосредственной
близости к водоему, составляет свыше 1000 $/сотку. В пригородной зоне г. Твери
стоимость земли, расположенной непосредственно у рек Тьма, Тверца,
Волга составляет от 900 до 2000 $/сотку. Нижняя граница диапазона
соответствует продаже целиком отдельного массива по 900 – 1000 $/сотку (д. Прудище, БО «Волжанка»), а
верхняя граница – продаже участка в 15 соток по 2000 $/сотку (д. Прудище).
Поскольку в Тверской области пока ещё
нет рынка земли под закрытые охраняемые посёлки, то отдельные выводы о
возможной стоимости подобных участков в ближайшее время можно сделать на основе
анализа рынка загородной недвижимости ближнего Подмосковья и экспертных мнений специалистов. Проведённый
анализ показал, что стоимость земельных участков, предназначенных для
строительства закрытых охраняемых посёлков возрастает примерно на 10% при наличии хорошо организованной охраны, на 10
-15%, если недалеко от участка имеется лес,
и на 20 – 30%, если сосновый лес имеется непосредственно на участке. Ещё
на 10 -15% увеличивается стоимость, если на территории закрытого посёлка, либо
в непосредственной близости от него имеется спортивный комплекс и вся
необходимая другая инфраструктура.
Безусловный интерес представляет информация о площадях
земельных участков, предлагаемых к продаже в Тверской области.
Анализ рынка загородной недвижимости Подмосковья показал, что в настоящее время (конец 2004 –
начало 2005 года) наибольшим спросом у
покупателей пользуются участки площадью 15 –
20 соток (рисунок 4). Следует только иметь в виду, что эти данные
получены из рекламных объявлений в основном по закрытым коттеджным посёлкам.
Рисунок 4.
Распределение по площади земельных
участков под коттеджами в Московской области.
Анализ Тверского земельного рынка показал,
что более 40% участков предлагается размером до 15 соток (рисунок 5). В
основном это индивидуальные участки, расположенные в разных местах области, и только
в одном объявлении предлагается к продаже участок 18,8 га, разбитый на 30
участков по 50 соток каждый.
Рисунок 5. Распределение
земельных участков, предлагаемых для ИЖС, по размерам.
Что касается земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственных
целей, то, как отмечалось выше,
примерно 25 % из них выставлены на продажу, скорее всего, по завышенной
цене. Анализ показывает, что для этих участков характерны те же зависимости,
что и для участков, предназначенных под ИЖС. Для примера на рисунке 6 показано
влияние на среднюю цену предложения
земельных участков сельхозназначения их удалённости от озера Селигер.
Аналогичные зависимости наблюдаются и для других районах области.
Это говорит о том, что некоторые продавцы полагают, что целевое
назначение таких участков без особого труда может быть изменено на назначение
под индивидуальное жилищное строительство.
Об этом же, в частности, свидетельствует тот факт, что повышенные цены
характерны для участков, находящихся в непосредственной близости от крупных
водоёмов и имеющих возможность подключаться к основным инженерным
коммуникациям.
Рисунок 6.
Влияние удалённости участков сельхозназначения от озера Селигер на их среднюю
цену предложения.
Из рисунка 7 наглядно видно, что 65% земельных участков сельхозназначения
предлагается к продаже в Осташковском районе, в котором существует определённый
дефицит участков для ИЖС. Ещё 25% предлагается в Кимрском районе. Всего 12 – в
Конаковском и совсем не было обнаружено предложений в Калининском районе.
Рисунок 7. Распределение участков сельскохозяйственного
назначения по районам Тверской области.
Таким образом, рынок земли в Тверской области всё ещё находится в начале
своего развития, цены на земельные участки не установились, а влияние различных
факторов на стоимость земли ещё не полностью определено. Для прогнозирования
развития ситуации на рынке земли в Тверской области в ближайшие годы полезно,
не обращая внимания на абсолютные значения стоимостей, проанализировать
сегодняшнюю ситуацию в существенно более развитом рынке Подмосковья.
Рынок земли Тверской области. Год 2014.
. Известные особенности
функционирования рынка недвижимости: неперемещаемость товара, локальный
характер, закрытость информации и т.д. не позволяют достичь такой же полноты,
доступности и оперативности его информационного обеспечения свойственной,
например, фондовому рынку. В этой связи в странах с развитой рыночной
экономикой мониторинг рынка недвижимости и открытый доступ к его результатам
рассматриваются как важнейшие составляющие аналитической работы, обосновывающие
в какой-то степени применение к нему закономерностей совершенного рынка.
АсРБ «ГК «ТИТАН» в
инициативном порядке провела очередное, ежегодное выборочное исследование
состояния земельного рынка Тверской области в 2014 году.
Сведения о предложениях на
продажу земельных участков в Тверской области были получены в результате
анализа данных, представленных на различных сайтах и в газетах рекламных
объявлений, опубликованных в июне — июле текущего года. Основными источниками
этой информации продолжают оставаться сайты «.», «.», «.», «.», «,» и другие.
В качестве первичной информации
использовались предложения продаж на территории региона участков земли без
существенных улучшений. Данные о продажах земель, расположенных в границах
городских муниципальных округов и других сравнительно крупных городских
поселений Тверской области, не включались в состав выборки из-за недостатка
достоверной информации.
В ходе анализа первичной
информации было отобрано 561 предложение на продажу земельных участков.
Структура массива выставленных на рынке предложений в зависимости от
разрешенного использования и категории земель, на которых расположены
продаваемые участки, представлена в табл. 1
Структура предложений продажи на земельном рынке
Тверской области по категориям земель
Из данных,
приведенных в табл. 1, следует, что на рынке продолжают доминировать предложения
участков двух категорий земель, имеющих сельскохозяйственное назначение (с/н) и
для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Это обстоятельство положено
в основу сегментирования регионального рынка для характеристики его ценовой
ситуации.
Распределения
числа предложений продажи земельных участков с/н и для ИЖС по ценовым
интервалам удельной стоимости единицы площади (одной сотки) представлены на
рис. 1.
Как видно из
рисунка, более 50% всех выставленных на продажу участков с/н имеют стоимость
до пяти тысяч рублей за одну сотку. Распределение участков внутри этого
диапазона по ценовым интервалам в тысячу рублей, также показано на рисунке. Из
него следует, что 16% предлагаемых к продаже участков имеют удельную стоимость
в пределах 1 тыс. рублей и ещё 16% — от 1 тыс. до 2 тыс. руб. за одну сотку.
При этом минимальная удельная стоимость, зафиксированная в наблюдениях,
оказалась равной 200 руб./сотка. А более 70% участков, как показывает
приведенное на рис. 1 распределение, имеют удельную стоимость до 10 тыс.
руб./сотка. При этом обращает на себя внимание, что 1,2% выставленных на
продажу участков, т.е. в абсолютных величинах 2 участка, имеют удельную цену
даже более 70 тыс. руб./сотка (рис.1).
Рисунок 1. Распределение числа предложений на продажу
земельных участков с/н и для ИЖС по ценовым интервалам удельной стоимости
единицы площади (одной сотки)
Распределение
числа предложений на продажу участков для ИЖС по ценовым диапазонам (рис.1)
существенно отличается от представленного распределения для участков с/н.
Удельные стоимости участков для ИЖС находятся в более широком диапазоне ценовых
интервалов. Конечно, имеются и достаточно дешёвые предложения, но их
сравнительно мало. Доля участков, имеющих удельную стоимость в диапазоне до
5,0 тысяч рублей за сотку составляет 2,1%. В то же время, согласно рис. 1,
свыше 24% предлагаемых к продаже участков для ИЖС имеют удельную стоимость
больше 70 тыс. руб./сотка.
В связи с этим
на рис. 2 представлено распределение числа предложений на продажу участков
для ИЖС по ценовым интервалам, ширина которых в 4 раза больше (20 тысяч рублей
за сотку), чем на предыдущем рисунке.
Рисунок 2. Распределение числа предложений продажи
земельных участков для ИЖС по ценовым интервалам удельной стоимости единицы
площади (одной сотки)
Из этого
рисунка видно, что более половины участков (52%) выставлены на продажу с
удельной стоимостью до 40 тыс. руб./сотка, а 88% участков от общего их
количества имеют цену предложения в диапазоне до 100 тыс. руб./сотка. При этом
4 участка или 1,1% предложений на продажу имеют стоимость свыше 221 тыс.
руб./сотка.
Более широкий
размах изменения удельной стоимости земли для ИЖС (отношение максимального
значения показателя в выборке к минимальному), по сравнению с данной
характеристикой для участков с/н, обусловлен большим количеством факторов,
влияющих на её величину. Прежде всего, среди них выделяются такие как: наличие
инженерной инфраструктуры, транспортной доступности, близость воды, леса, и
другие.
Не маловажное
значение при ценообразовании имеет и размер предлагаемых к продаже земельных
участков.
Распределение
числа продаваемых участков с/н по диапазонам (Га) и для ИЖС по диапазонам
(сотки) представлено на рис.3 и рис.4, соответственно.
Рисунок 3. Распределение числа предлагаемых к продаже
земельных участков сельскохозяйственного назначения по диапазонам площади (Га)
Рисунок 4. Распределение числа предлагаемых к продаже
земельных участков для ИЖС по диапазонам площади (сотки)
При анализе и
сравнении приведенных на рис.3 и рис.4 распределений , прежде всего, обращает
на себя внимание существенное различие в размерах участков в зависимости от их
целевого назначения. Так, почти 80% предложений, касающихся земель сельхоз
назначения, имеют площадь, не превышающую 20 Га, а около 74% участков для ИЖС по размеру не превосходят 20 соток. Каждое из распределений содержит интервал
площади, которой обладают наибольшее число участков, представленных на рынке.
Эти числа существенно отличаются в каждой целевой группе.
Свыше 50%
выставленных на продажу участков с/н имеют площадь в пределах до 10 га, а более 50% предложений продаж земли для ИЖС относятся к участкам площадью от 10 до 20
соток.
Площадь
отдельного участка, удельная стоимость единицы его площади (сотки) и цена
взаимосвязаны определенным образом. На земельном рынке, т.е. большом количестве
продаваемых участков, связь удельной стоимости единицы площади, представляющей
характеристику ценовой ситуации, с площадями участков не является
детерминированной, как для каждого участка. Однако, такая связь может
существовать в виде регрессионой зависимости.
Указанные
зависимости, которые в результате исследований были установлены на рынке
Тверской области для сегментов земель сельхоз назначения и для ИЖС,
представлены на рис.5 и рис.6, соответственно.
Рисунок 5. Зависимость удельной стоимости одной сотки
земли сельхозназначения от площади предлагаемого к продаже участка
Рисунок 6. Зависимость удельной стоимости одной сотки
земли для ИЖС от площади предлагаемого к продаже участка
На рисунках 5
и 6 приведены графики средней удельной цены одной сотки земли участков, имеющих
площадь, относящуюся к заданному диапазону её значений. Аппроксимация указанных
графиков параметрическими функциями и уравнения найденных трендов также
показаны на рисунках.
Полученные
результаты свидетельствуют, что в обоих сегментах, с увеличением площади
выставленных на продажу участков, наблюдаются тенденции падения удельной
стоимости единицы площади (сотки) по мере увеличения площади продаваемых
участков. Однако, характер выявленных закономерностей неодинаков. Вид
аппроксимирующей функции для участков сельхоз назначения свидетельствует о
нелинейном характере этой зависимости в данном сегменте (рис.5), а тренд
снижения удельной стоимости единицы площади (сотки) участков для ИЖС имеет
характер близкий к линейному.
Динамика
изменения данного показателя в сегменте рынка участков для ИЖС в абсолютных
величинах значительно выше. Согласно аппроксимирующей зависимости уменьшение
удельной стоимости происходит со скоростью около 0,5 тыс. руб. на одну сотку
площади участка, если его размеры находятся в пределах до 100 соток.
Сравнение
закономерностей снижения удельной стоимости единицы площади по мере увеличения
размеров продаваемых участков в данных сегментах в интервалах, в которых
сосредоточено основное количество участков, до 30 Га – для земель с/н и до 30
соток – для земель ИЖС, показывает, что падение удельной стоимости сотки на
рынке участков для ИЖС происходит с скоростью, примерно. 0,8 тыс. руб. при
возрастании общей площади участка на одну сотку, а для земель с/н при
увеличении общей площади участка на один Га снижение составляет 0,4 тыс. руб.
на единицу площади.
География
земельного рынка Тверской области определяется в основном двумя факторами:
наличием на территории крупных водных объектов и близостью к границе с
Московской областью. Выставленные на продажу участки располагаются в основном
в районах области, по территориям которых протекает река Волга, а также
находится озеро Селигер. По большей части эти административно-территориальные
образования граничат также с Московской областью. На их территориях находятся
более 90% участков всей выборки, а также им принадлежат 95% всех участков для
ИЖС и 86% от общего числа участков с/н, выставленных на продажу.
Для
территориальной характеристики рынка в табл.2 внесены, по мере убывания объема
рынка – количества выставленных на продажу участков, первые десять районов, а
также средние по их территориям удельные цены (одной сотки) земель сельхоз
назначения и для ИЖС.
Таблица 2. Территориальные характеристики земельного рынка Тверской
области
Из данных
табл.2 следует, что по числу участков лидируют районы, на территории которых
действуют оба упомянутых выше привлекательных фактора, т.е. расположены
значительные водные объекты, а также граничащие с Московской областью и
условно входящие в дальнее Подмосковье.
По ценовым
характеристикам предлагаемых участков выделяются Кашинский и Конаковскй районы,
известные своей популярностью у москвичей. Границы ценового диапазона земель
для ИЖС в зависимости от района их расположения по величине отличаются почти в
4 раза. Размах ценовой характеристики, по представленным в табл.2 районам, для
земель сельхоз назначения, т.е. отношение максимальной средней удельной
стоимости к минимальной ещё шире и составляет более 7 раз.
Таково
состояние земельного рынка Тверской области на сегодняшний день. Земельный
рынок представляет собой сложное, многомерное явление. Его состояние, как
видно из материалов статьи, имеет ценовой аспект, площадной (размеры участков),
географический и некоторые другие. Их сравнение с данными предыдущих лет
представляет естественный, самостоятельный интерес и по объему необходимых для
этого сведений является предметом рассмотрения отдельной статьи.
Для
характеристики вектора развития рынка приведем динамику наиболее общего
параметра ценовой ситуации – средней удельной цены 1 сотки земли. В 2013 году
средняя по всей выборке наблюдения удельная цена одной сотки земли сельхоз
назначения была равна 11,3 тыс. руб., а величина этого параметра для земель
поселений – 58,2тыс. рублей. В текущем году указанные характеристики составили
для земель с/н – 10,2 тыс. руб., для ИЖС – 53,3 тыс. руб. В результате,
коэффициент изменения средней удельной цены единицы площади в 2014 году
относительно 2013 года в сегменте участков сельхоз назначения равен Кс/н =
0,90, а в сегменте земель для ИЖС – этот коэффициент равен 0,92.
Отрицательная
динамика ценовых показателей земельного рынка не является неожиданной в
складывающихся условиях функционирования народного хозяйства. Замедление темпов
его развития, начавшееся во второй половине 2013 года, сложная внешнеполитическая
обстановка, падение курса рубля, отток капитала, снижение инвестиционной
активности отразились в снижении уровня жизни населения. В Тверской области
реальные располагаемые денежные доходы населения за период январь – май 2014
года, в % к соответствующему периоду предыдущего года, составили 96,2%.
И
госструктуры, и аналитики не предсказывают скорейшего улучшения ситуации. В
этой связи предполагать заметного улучшения состояния земельного рынка, который
является существенным элементом экономики, в ближайшей перспективе нет
оснований.
Зав. отделом
анализа рынка
Президент
группы компаний «ТИТАН”,
сертифицированный
РГР аналитик рынка недвижимости ,
кандидат
технических наук
Мониторинг
Рынок
земли Тверской области. Год 2012.
Известные
особенности функционирования рынка недвижимости: товара, локальный характер, закрытость информации и т.д. не позволяют достичь такой же полноты,
доступности и оперативности его информационного обеспечения свойственной,
например, фондовому рынку. В этой связи
в странах с развитой рыночной экономикой мониторинг рынка недвижимости и
открытый доступ к его результатам рассматривается как важнейшая составляющая
аналитической работы, обосновывающая в какой-то степени применение к нему закономерностей совершенного рынка.
ЗАО
«ТИТАН» в инициативном порядке провело очередное, ежегодное выборочное исследование состояния земельного
рынка Тверской области в 2012 году.
Сведения о
продаже земельных участков в Тверской области были получены в результате
анализа данных, представленных на 13
различных сайтах и в газетах рекламных объявлений, опубликованных в августе —
сентябре месяцах текущего года. Основными источниками этой информации
продолжают оставаться сайты «.», «.», «.», «.», и другие.
В качестве
первичной информации использовались предложения продаж на территории региона
участков земли без существенных улучшений. Данные о продажах земель, расположенных в границах городских муниципальных округов и других
сравнительно крупных городских поселений
Тверской области, не включались в состав выборки из-за недостатка достоверной
информации.
В ходе анализа
первичной информации было отобрано 522 предложения о продаже земельных
участков. Структура массива выставленных на рынке предложений в зависимости от разрешенного использования и
категории земель, на которых расположены продаваемые участки, представлена в
табл. 1
Структура
предложений продажи на земельном рынке Тверской области по категориям земель
Из данных,
приведенных в табл. 1, следует, что на рынке продолжают доминировать
предложения участков двух категорий земель, имеющих сельскохозяйственное
назначение (с/н) и для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Это
обстоятельство положено в основу сегментирования регионального рынка для характеристики его ценовой
ситуации.
Распределения
числа предложений продажи земельных участков с/н и для ИЖС по ценовым
интервалам удельной стоимости единицы площади (одной на рис. 1.
Рисунок 1. Гистограммы распределения удельной
стоимости предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения и жилищного строительства
Как видно из
рисунка, более 60% всех выставленных на продажу участков с/н имеют стоимость до пяти тысяч рублей за одну
сотку. Распределение участков внутри
этого диапазона по ценовым интервалам в тысячу рублей, также показано на
рисунке. Из него следует, что более 30% предлагаемых к продаже участков имеют удельную стоимость в
пределах 1 тыс. рублей. При этом
минимальная удельная стоимость, зафиксированная в наблюдениях, оказалась равной
23 руб./сотка. А немного менее 80% участков, как показывает приведённое на рис.
1 распределение, имеют удельную стоимость до 10 тыс. руб./сотка. При этом обращает на себя внимание, что 0,4%
выставленных на продажу участков, т.е. в абсолютных величинах 1 участок, имеет
удельную цену даже более 70 тыс. руб./сотка (рис.1).
Распределение
числа предложений на продажу участков
для ИЖС по ценовым диапазонам (рис.1) существенно отличается от представленного
распределения для участков с/н. Удельные стоимости участков для ИЖС находятся в
более широком диапазоне ценовых интервалов. Конечно, имеются и достаточно
дешёвые предложения, но их сравнительно мало. Доля участков, имеющих удельных
стоимость в диапазоне до 5,0 тысяч
рублей за сотку составляет 2,4%. В то же время, согласно рис. 1, около 35%
предлагаемых к продаже участков для ИЖС имеют удельную стоимость больше 70 тыс.
руб./сотка.
В связи с этим на
рис. 2 представлено распределение удельной стоимости земли для ИЖС, по ценовым
интервалам, ширина которых в 4 раза больше (20 тысяч рублей за сотку), чем на
предыдущем рисунке. Из этого рисунка
видно, что почти половина участков (46%) выставлены на продажу с удельной
стоимостью до 40 тыс. руб./сотка, а 83% участков от общего их
количества имеют цену предложения в диапазоне до 100 тыс. руб./сотка. При этом
3 участка или 1% предложений на продажу имеют стоимость более 221 тыс. руб./сотка.
Более изменения удельной стоимости земли для ИЖС
(отношение максимального значения показателя в выборке к минимальному), по
сравнению с данной характеристикой для участков с/н, обусловлен большим количеством факторов, влияющих на её величину. Прежде всего, среди них
выделяются такие как: наличие инженерной инфраструктуры, транспортной
доступности, близость воды, леса, и
другие.
Рисунок 2. Гистограмма распределения удельной стоимости предложения земельных участков для
индивидуального жилищного строительства
Не маловажное
значение при ценообразовании имеет и размер предлагаемых к продаже земельных участков.
Гистограммы
распределения площадей продаваемых участков с/н по диапазонам ( для ИЖС по
диапазонам (сотки) представлены на рис.3
и рис.4, соответственно.
Рисунок 3. Гистограмма распределения площади
предлагаемых к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения
При анализе и сравнении приведенных на рис.3 и рис.4 гистограмм, прежде
всего, обращает на себя внимание
существенное различие в размерах участков в зависимости от их целевого
назначения. Так, почти 80% предложений, касающихся земель сельхоз назначения,
имеют площадь, не превышающую 30 га, а около 90% участков для ИЖС по размеру не
превосходят и трети гектара. Каждое из распределений содержит интервал площади,
которой обладают наибольшее число
участков, представленных на рынке. Эти числа существенно отличаются в каждой целевой группе.
Почти 45% выставленных на
продажу участков с/н имеют площадь в пределах до 10 га, а около 60% предложений
продаж земли для ИЖС относятся к участкам площадью 10,1 – 20 соток.
Рисунок 4. Гистограмма распределения площади
предлагаемых к продаже земельных участков для ИЖС
Площадь отдельного участка, удельная стоимость единицы его площади
(сотки) и цена взаимосвязаны определенным образом. На земельном рынке, т.е.
большом количестве продаваемых участков, связь удельной стоимости единицы
площади, представляющей характеристику ценовой ситуации, с площадями участков
не является детерминированной, как для каждого участка. Однако, такая связь
может виде зависимости.
Указанные зависимости, которые в результате исследований были
установлены на рынке Тверской области для сегментов земель сельхоз назначения и
для ИЖС, представлены на рис.5 и рис.6, соответственно.
Рисунок 5. Зависимость удельной
стоимости одной сотки земли от
площади предлагаемого к продаже участка
Рисунок 6. Зависимость удельной
стоимости одной сотки земли для ИЖС от площади предлагаемого к продаже участка
На рисунках 5 и 6 приведены графики средней удельной стоимости одной
сотки земли участков, имеющих площадь, относящуюся к заданному диапазону её
значений. Аппроксимация указанных графиков параметрическими функциями и
уравнения найденных трендов также показаны на рисунках.
Полученные результаты свидетельствуют, что в обоих сегментах, с
увеличением площади выставленных на
продажу участков, наблюдаются тенденции падения удельной стоимости единицы
площади (сотки) по мере увеличения площади продаваемых участков. Однако, характер выявленных закономерностей
неодинаков. Вид аппроксимирующей функции для участков сельхоз назначения
свидетельствует о нелинейном характере этой зависимости в данном сегменте
(рис.5), а тренд снижения удельной стоимости единицы площади (сотки) участков
для ИЖС имеет линейный характер.
В сегменте земель сельхоз назначения при малых площадях участков
уменьшение удельной стоимости происходит наиболее быстро, а по мере возрастания
площадей продаваемых участков снижение удельной стоимости замедляется. Так,
если при увеличении площади участков в диапазоне 0 – 10 Га удельная стоимость
снижается, согласно аппроксимирующей кривой, на 0,5 тыс. руб. при возрастании общей площади участка на один гектар, то в диапазоне 20,1 – 30 Га
уменьшение происходит на 0,1 тыс. руб.
на один Га или в пять раз медленнее.
Динамика изменения данного показателя в сегменте рынка участков для ИЖС
значительно выше. Согласно аппроксимирующей зависимости уменьшение удельной
стоимости происходит со скоростью 0.6 тыс. руб. на одну сотку площади участка.
Таким образом, если сравнивать закономерности снижения удельной
стоимости единицы площади по мере увеличения площади продаваемых участков в
данных сегментах (Га земель с/н и сотка – для ИЖС), то следует заметить, что на рынке участков для ИЖС падение
удельной стоимости сотки происходит с
большей скоростью.
География земельного рынка Тверской области определяется в основном
двумя факторами: наличием на территории крупных водных объектов и близостью к
границе с Московской областью. Выставленные на продажу участки располагаются в
основном в районах области, по территориям которых протекает река Волга, а
также находится озеро Селигер. По большей части эти
административно-территориальные образования граничат также с Московской
областью. На их территориях находятся почти 80% участков всей выборки, а также
им принадлежат свыше 80% всех участков для ИЖС и 60%, от общего числа участков
с/н, выставленных на продажу.
Всего на земельном рынке представлены 29 районов области, т.е. 80% всех
административных образований данного уровня. Из них число районов с указанным
выше признаком равно 10 от представленных на рынке.
В табл.2 внесены, по мере убывания объема рынка – общее количество
выставленных на продажу участков, включая участки, относящиеся к землям
промышленности и землям особо охраняемых
территорий рекреационного назначения. Кроме того представлены первые десять
районов, а также средние по их территориям удельные цены земель (одной сотки)
сельхоз назначения и для ИЖС.
Из данных табл.2 следует, что по числу участков лидируют районы, на
территории которых действуют оба упомянутых выше привлекательных фактора, т.е.
расположены значительные водные объекты, а также граничащие с Московской
областью и условно входящие в дальнее Подмосковье.
По ценовым характеристикам предлагаемых участков выделяются Кимрский и район, известный своей популярностью у
москвичей. Границы ценового диапазона земель для ИЖС в зависимости от района их
расположения по величине отличаются почти в 5 раз. Размах ценовой характеристики, по
представленным в табл.2 районам, для земель сельхоз назначения, т.е. отношение
максимальной средней удельной стоимости к минимальной ещё шире и составляет
более .
Таблица 2. Территориальные
характеристики земельного рынка Тверской области
Таково состояние земельного рынка Тверской области на сегодняшний день.
Земельный рынок представляет собой сложное, многомерное явление. Его
состояние, как видно из материалов
статьи, имеет ценовой аспект, геометрический (размеры участков), географический
и некоторые другие. Их сравнение с данными предыдущих лет представляет
естественный, самостоятельный интерес и по объему необходимых для этого
сведений является предметом рассмотрения отдельной статьи.
Для характеристики вектора развития рынка ниже приведена динамика
наиболее общего параметра ценовой ситуации – средней удельной цены 1
сотки земли за последние два года. В 2011 году средняя по всей выборке
наблюдения удельная цена одной сотки
земли сельхоз назначения была равна 9,3 тыс. руб., а величина этого параметра
для земель поселений – 57,7 тыс. рублей. В текущем году указанные
характеристики составили для земель с/н – 7,2 тыс. руб., для ИЖС – 62,0 тыс. руб. Следовательно,
коэффициент изменения средней удельной цены единицы площади в 2012 году относительно
2011 года в сегменте участков сельхоз назначения равен Кс/н = 0,77, а в сегменте земель для ИЖС – КИЖС = 1,07.
На основании приведенной динамики развития ценовой ситуации можно
сделать вывод о разнонаправленном движении рынка в данных сегментах. Если в категории земель сельскохозяйственного
назначения кризисные явления на
земельном рынке Тверской области пока не преодолены и цены падают, то участки,
предлагаемые к продаже для ИЖС, в среднем выросли в цене, свидетельствуя о
начавшемся улучшении на этом сегменте рынка.
Зав. отделом анализа рынка ООО «ТИТАН-ОЦЕНКА Е. Песня
Президент группы компаний «ТИТАН”,
РГР
аналитик рынка недвижимости ,
кандидат технических наук
