Что же представляет собой авансовое соглашение?
В авансовом соглашении фиксируется не только факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство ЦДН – покупателя или продавца.
Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя.
- Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену. Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца. Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д.
- Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют.
- Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении. Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении. Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.
- Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом. Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись. То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение.
- Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя. Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги. Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину.
- Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней. На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки. Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели.
- Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок. Мы советуем сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре. Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.
На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется. Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности.
Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс. Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата?
Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!
энциклопедия решений. отличия аванса от задатка и залога | гарант
Отличия аванса от задатка и залога
Одними из самых широко применяемых на практике способов обеспечения обязательств являются залог и задаток (п. 1 ст. 329 ГК РФ). Их необходимо отличать от предоплаты (аванса).
Задаток представляет собой сумму денег, которую одна сторона выдаёт другой в счет причитающихся с нее по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ).
Таким образом, задаток имеет сразу 3 назначения:
— часть оплаты;
— доказательство заключения договора;
— обеспечение исполнения сторонами своих обязательств по договору.
Дополнительная доказательственная сила задатка обусловлена обязательной письменной формой соглашения о задатке вне зависимости от его суммы (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Письменная форма соглашения об авансе регулируется общими положениями о письменной форме сделок (ст.ст. 160, 161 ГК РФ) и специальными нормами о конкретных видах договоров, т.е. в некоторых случаях может не применяться.
В случае прекращения обязательства по вине стороны, давшей задаток, он остаётся у получателя. В случае вины получателя — задаток возвращается контрагенту в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Помимо этого виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (абзац второй п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Таким образом, задаток, как и аванс, выдается в счет платежей, причитающихся со стороны договора, но, в отличие от аванса, имеет обеспечительную функцию.
К мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком, также могут применяться нормы об уменьшении размера неустойки (ст. 333 ГК РФ). При взыскании двойной суммы задатка со стороны, ответственной за неисполнение договора, суд вправе по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы в случае явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2021 N 81).
В отличие от аванса и задатка, залог в момент заключения соответствующего соглашения не связан с расчетами по обеспеченному залогом договору.
Главная цель залога — обеспечить кредитору возможность получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника — залогодателя в случае неисполнения должником своего обязательства (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Требования залогодержателя будут удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества.
Основным предметом залога является имущество, в том числе недвижимое (ипотека). В этом состоит дополнительное отличие залога от задатка и аванса, всегда выраженных в денежной форме.
Несмотря на то, что гражданское законодательство не содержит прямого запрета на залог денежных средств, суды придерживаются позиции, согласно которой денежные средства не могут быть предметом залога. Так, ВАС РФ указывает на то, что существенным признаком предмета залога является возможность его реализации на публичных торгах для погашения суммы долга, обеспеченного таким залогом. В силу этого денежные средства, как наличные, так и безналичные, не могут быть предметом залога (п. 3 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26, постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.1996 N 7965/95).
Вместе с тем существуют и примеры судебных решений, в которых суды допускают использование залога денежных средств (безакцептного списания безналичных средств) в качестве непоименованного в гражданском законодательстве средства обеспечения обязательств (см. постановление ФАС Московского округа от 15.09.2000 N КГ-А40/4120-00).
Однако, принимая во внимание сложившуюся позицию ВАС РФ, использование в качестве способа обеспечения исполнения обязательств залога денежных средств связано с существенными рисками.
Необходимо отметить, что действовавший до 01.01.2021 Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон N 94-ФЗ) прямо предусматривал такой способ обеспечения исполнения обязательства, как залог денежных средств (см., например, ч. 4 ст. 29, ч. 4 ст. 38 этого федерального закона). Вступивший в силу с 01.01.2021 Федеральный закон от 05.04.2021 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» не упоминает о залоге как о способе обеспечения исполнения обязательств по контракту, но содержит положения, по существу аналогичные ранее действовавшим, предусматривая такой способ обеспечения заявок при проведении конкурсов и аукционов, а также исполнения контракта как внесение денежных средств на счет заказчика (ст.ст. 44, 96 этого федерального закона). Это соответствует п. 1 ст. 329 ГК РФ, согласно которому исполнение обязательства может обеспечиваться не только теми способами, которые перечислены в этой норме, но и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Важные нюансы
Для приобретения договора купли продажи с авансом и задатком юридической значимости важно указать полный перечень данных:
- перечислить всех владельцев объектов недвижимости и покупателей;
- внести достоверные паспортные сведения (ФИО полностью, адреса регистрации) всех участников сделки;
- прописать сумму задатка, цену имущества цифрами и прописью, срок, во время которого вносится платеж, способ перечисления финансовых средств. Если этого не сделать, продавец в одностороннем порядке может пролонгировать договор на неопределенный срок, увеличить цену;
- вписать характеристики квартиры/дома: кадастровый номер, этаж, площадь помещения и т.д.;
- обязанности и права обеих сторон в случаях недобросовестного исполнения или срыва сделки.
При планировании покупки квартиры с заключением договора задатка при ипотеке необходимо поставить в известность кредитора о своем намерении заранее. При одобрении со стороны кредитной организации такой операции сумма уплаченного задатка будет вычтена из цифры первоначального взноса.
Дальнейшие процедуры по оформлению задатка при покупке квартиры в ипотеку точно такие же, как и без нее. Участники сделки подписывают двусторонний договор о задатке. В банк относят копию контракта и расписку от продавца о получении наличных средств или перечислении на банковскую карту.
Еще одним важным аспектом является подтверждение права собственности на квартиру. Не следует передавать задаток прежде, чем собственник предоставит свежую выписку из Росреестра.
Перед заключением сделки нужно изучить платежные квитанции бывшего владельца. Если имеется задолженность перед коммунальными службами, необходимо прописать ее в предварительном договоре. Иначе расплата по долгам ляжет на плечи будущего хозяина.
Часто покупатели контактируют с продавцом через риэлторские агентства. Такой вариант удобен, т.к. экономит время клиента. Часть взноса можно передать через посредника – сотрудника конторы. Если риэлтор просит задаток за квартиру по ипотеке, на него необходимо составить нотариальную доверенность с соблюдением всех аспектов.
Как оформляются документально (договор)
Соглашение задатка по законодательству РФ включает в себя:
- полные инициалы участников сделки, в том числе — даты рождения, паспортные данные (серия, номер, кем и когда именно был выдан), адрес регистрации;
- до какого именно периода покупатель должен получить покупаемое имущество;
- по какому конкретно адресу и какова суммарная себестоимость;
- подробное описание предмета соглашения для возможности его с легкостью идентифицировать;
- размер задатка;
- до какого времени должен быть подписан договор купли-продажи;
- полная себестоимость предмета сделки;
- срок, до которого реализатор должен вернуть внесенную предоплату, если по его вине будет аннулирована сделка. Дополнительно нужно указать основания, по которым можно избежать привлечения к ответственности в случае не заключения соглашения в установленный период;
- персональные подписи каждого участника сделки.
Важно помнить — соглашение должно быть обязательно подписано в нескольких экземплярах.
Авансовый договор, составленный в письменной форме, в обязательном порядке должен включать в себя:
- полные сведения о каждой стороне соглашения, в том числе даты рождения, паспортные сведения (серию, номер, кем и когда именно был предоставлен), адреса регистрации;
- какой срок отведен с целью передачи предмета сделки;
- себестоимость;
- полные инициалы тех лиц, которые в дальнейшем оформляют на себя договор купли-продажи;
- подробные параметры предмета договора – для легкости его идентификации в случае судебных разбирательств;
- размер денежных средств, которые переданы в качестве аванса;
- полное наименование документации относительно права собственности;
- перечень зарегистрированных граждан на жилплощади – если в качестве предмета сделки выступает недвижимость;
- размер штрафных санкций, которые могут применяться в случае неисполнения взятых на себя обязательств одной из сторон;
- правила заключения будущей сделки;
- сведения о расписке, которая подтверждает получение денежных средств в установленном размере;
- персональные подписи участников.
По законодательству РФ документ должен быть составлен в нескольких экземплярах. Для минимизации рисков занесения недостоверных сведений рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированным юристам.
Судебная практика
Задаток, обеспечительный платеж или аванс возвращаются при отмене сделки по договоренности сторон. Если же решить вопрос мирным путем не удается, сторона, имеющая право на получение денег, может обратиться в суд для принудительного взыскания.
Вот несколько примеров решений по реальным делам:
- Решение № 2-345/2021 от 26 марта 2021 г. по делу № 2-345/2021.
- Решение № 2-1927/2021 2-1927/2021~М-1749/2021 М-1749/2021 от 20 августа 2021 г.
- Решение № 2-554/2021 2-554/2021~М-475/2021 М-475/2021 от 15 августа 2021 г. по делу № 2-554/2021.
Чем отличаются аванс, задаток и залог при купле-продаже недвижимого имущества?
Одним из основных вопросов, стоящих перед любой семьёй, особенно молодой, только начавшей жить вместе, обустраивать свой быт, формировать и культивировать семейные обычаи и традиции, мечтать о детях является приобретение собственной жилплощади. И предпосылки для воплощения этой мечты есть, и вполне реальные.
Строительная отрасль в нашей стране – одна из самых динамично развивающихся. Можно найти жильё на разный вкус и кошелек. Активно развиваются и становятся всё более доступными ипотечные программы. Согласно ст.7 Конституции РФ, Российская Федерация социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.
- Что такое аванс при купле-продаже недвижимости?
- Что такое задаток при купле-продаже жилья?
- Что такое залог и каковы его особенности?
В связи с этим государство в рамках заявленного социально-ориентированного характера своего существования, заинтересовано в улучшении жилищных условий, как отдельных лиц, так и особенно семей.
На практике это проявляется в стремлении государства финансово помочь с решением жилищного вопроса некоторым категориям граждан – обычно самым уязвимым и социально-незащищенным, путем составления и принятия различных госпрограмм социальной помощи или субсидирования.
Дополнительной мерой поддержки можно считать возможность получить налоговый имущественный вычет при приобретении жилья.
Приобретение жилья – процесс, затратный по времени, ресурсам и документам. Жильё, являясь объектом недвижимого имущества, имеет высокую стоимость и, соответственно, связанные с этим риски. Главный вопрос, волнующий большинство покупателей жилья – как обеспечить безопасность, прозрачность и законность всей сделки.
Одними из основных финансовых инструментов, чаще всего используемых большинством сторон таких сделок, являются аванс, задаток и залог.
Все они и связанные с их применением моменты, четко регламентированы российским законодательством (ст.ст. 224, 316, 328, 329, 334, 380, 381, 432, 433, 448, 487 Гражданского Кодекса РФ, ст.
57 «Федерального Закона об ипотеке» и некоторыми другими).
Как же не ошибиться при выборе нужного способа защиты своих прав при купле-продаже жилой недвижимости и максимально учесть свои интересы? Для этого рассмотрим каждый из этих инструментов подробнее.
