Процесс продажи залогового имущества в Сбербанке — Информационный гид по услугам Сбербанка России

Объявить себя банкротом, чтобы избежать реализации имущества

Существует один официальный способ, как всё-таки избежать продажи жилья и другого имущества с аукциона. Необходимо объявить себя банкротом. Но это не говорит о том, что к методу может прибегнуть любой злостный неплательщик. Клиент Сбербанка действительно должен быть банкротом, то есть человеком, у которого нет возможности и средств для оплаты долга.

Банкротом объявляют себя по разным причинам, например: потеря трудоспособности, низкий доход, увольнение с основного места работы, ликвидация бизнеса и т.д. То есть основания должны быть,а причина банкротства обязательно указываются в обращении к Сбербанку.

Если он правдивый, то имущество можно спасти от реализации с аукциона Сбербанка. Но дело касается не абсолютно всего, а только того, что не может быть продано с торгов по закону:

• Жильё, являющееся единственным для проживания клиента Сбербанка и его семьи.
• Участок земли, числящийся за жилым домом или его частью. Последние тоже должны быть единственным зарегистрированным местом для проживания заёмщика.
• Все личные вещи, одежда, продукты детей.
• Предметы первой необходимости, продукты питания.
• Автомобиль, если он необходим для заработка или зарегистрирован на инвалида.
• Спортивные кубки и награды.
• Вся техника, оборудование и те предметы, что требуются для получения основного дохода.

Если у должника есть более одной зарегистрированный квартиры или другого вида недвижимости, то они уж точно будут проданы. Конечно же, реализуется такое количество, оценочная стоимость которого позволит погасить задолженность.

Залоговое имущество – основные категории

Какая бывает залоговая недвижимость Сбербанка? По смыслу ст. 336 Гражданского кодекса в залог может предоставляться любое ликвидное имущество заемщика, в том числе имущественные права.

Недвижимость в залог

Взаимоотношения сторон регулирует закон Об ипотеке

Под кредитное обеспечение Сбербанк охотно оформляет:

• жилые дома полностью или долями, коттеджи;
• квартиры, комнаты;
• гаражи, машино-места;
• садовые дома и дачи;
• земельные участки;
• административные здания организаций, постройки, используемые в хозяйственной и предпринимательской деятельности.

В этом случае взаимоотношения сторон регулирует закон «Об ипотеке».

Что понимать под движимым имуществом

Определение категории дано в ст. 130 ГК. Изложим диспозицию на житейском языке. Во-первых, все эти объекты не должны относиться к недвижимости.

И второе: они не связаны прочно с землею. То есть свободно перемещаются в пространстве без невосполнимых повреждений. Далеко не каждую движимость Сбербанк примет в качестве кредитного обеспечения. Реально оформить залог:

• на транспортные средства;
• ценные бумаги, счет в банке;
• на товары, находящиеся в обороте ИП или предприятия.

Важное условие – сделки с такими вещами должны подлежать государственной регистрации.

Имущественные права

Все чаще банки оформляют залог на имущественные права – юридически закрепленные основания владения, использования и распоряжение имущественными ценностями (ч.2 ст. 337 ГК).

Физически объекта пока нет, но существует договор о его приобретении в будущем. Квартиры в новостройках по договорам долевого участия граждан в строительстве — самый распространенный вариант правовых залогов граждан.

Порядок обременения «долевки»:

• после регистрации ДДУ в Росреестре банк оформляет закладную на право требования;
• ставится отметка о залоге на договоре;
• после оформления недвижимости в собственность залог переоформляется на этот объект.

При кредитовании представителей предпринимательской/хозяйственной деятельности в качестве обеспечения принимаются права на будущие движимые вещи, право выручки, права по банковским счетам, обязательственные права.

Выгоды и подводные камни покупки залогового актива

Покупка арестованного имущества и даже построение «маленького бизнеса» на этом стремительно набирает популярность. Причины тому есть:

• Сбербанк тщательно проверяет состояние конфиската;
• получить право на участие в торгах достаточно просто и не накладно;
• проводить сделки можно из любой точки страны;
• имущество продается по привлекательной стоимости;
• Сбербанк предоставляет кредиты и оформляет ипотеку для покупателей арестованного имущества.

Однако в банковских аукционах неприятных моментов также немало:

• кредитор может намеренно завышать стартовую стоимость ликвидных объектов;
• если в квартире прописаны несовершеннолетние/недееспособные лица, выписывать их придется по суду. В основном это оборачиваются затяжными судебными тяжбами и расходами;
• придется побегать со снятием обременения с аукционного имущества;
• за объектом может тянуться внушительный хвост коммунальных или налоговых долгов. При огромных задолженностях ценовая выгода сводится к нулю.

Но самая главная опасность покупки арестованного имущества в том, что его можно попросту лишиться. Дело в том, что не все «проблемные» заемщики согласны с изъятием недвижимости, поэтому обращаются в суды с протестными исками. Отстоять свои интересы не так просто: понадобятся знания, юридическая практика, финансовые затраты.

Однако «подводные камни» — не повод уходить от возможности выгодного приобретения привлекательных активов. Просто нужно проштудировать относящееся к данной области законодательство, изучить особенности работы ЭТП и тщательно проверять торгующиеся лоты.

Как банк становится собственником

Сбербанк становится собственником залогового имущества различными путями:

• в ходе судебного заседания, когда предмет залога переходит в пользу банка за неуплату долгов, часто сопровождается банкротством заемщика;
• в ходе досудебного урегулирования, когда заемщик передает предмет залога в пользу банка после подачи иска в суд;
• добровольно, когда заемщик не может исполнять свои обязательства и передает залоговое имущество банку в качестве оплаты за кредит.

В первом случае имущество передается банку безвозмездно, во втором и третьем заемщик может получить частичную компенсацию от кредитно-финансового учреждения в размере уплаченных по кредиту средств (но не процентов). На конечной цене реализуемого имущества это не отражается.

Как происходит реализация арестованного имущества сбербанком?

Угроза потерять залог возникает при кредитных просрочках от 90 суток

Реальная угроза потерять залог возникает при кредитных просрочках от 90 суток. Для реализации необходимо одно из следующих условий:

• договоренность с несостоятельным заемщиком о покрытии его долгов за счет закладной;
• решение суда об аресте и выставлении залогового имущества на торги, когда заемщик отказывается решать вопрос с просроченной задолженностью.

Дело не дойдет до судебных тяжб при заключении двухстороннего соглашения между кредитором и должником об имущественном покрытии неустоек. Тут есть один нюанс:

• с письменного согласия банка гражданин может самостоятельно продать объект обременения. Разумеется, в пользу залогополучателя;
• на добровольную распродажу имущества закон отводит от 2 до 3 месяцев.

Погашение просроченных долгов заемщика за счет собственности осуществляется путем инициирования процедуры банкротства.

Предварительно банк предлагает должнику реструктурировать платежи. Если такой вариант неосуществим, необходимо подтвердить в суде неплатежеспособность ответчика и заручиться судебным вердиктом на реализацию имущества. Этапы принудительной распродажи:

• судебный арест и опись имущества должника;
• определение имущественных категорий, реализуемых через открытые торги;
• выставление объектов на аукционные торги.

На практике суды в 90% ситуаций принимают сторону кредитора. В результате гарантийное имущество арестовывается и направляется на торги.

Недвижимость под залогом

Рассказываем о том, сколько можно сэкономить на покупке залоговой недвижимости банков

https://www.youtube.com/watch?v=2eA7Tl3UzWI

Купить квартиру можно не только у частных лиц и застройщиков. Куда дешевле в сравнении с аналогичными рыночными предложениями реализуется недвижимость, по тем или иным причинам конфискованная у бывших собственников.

На аукционах, публичных торгах и в базах залогового имущества выставляют не только квартиры. Иногда там продают загородные дома, садовые участки и коммерческую недвижимость.

Вместе с юристами разбираем основные преимущества и недостатки покупки банковского конфиската.

К категории залоговой недвижимости банков относятся те объекты, которые приобретались с привлечением заемных средств.

«Действует правило: если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость», — говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. Для справки: долг россиян по ипотеке достигает 5,9 трлн руб.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на такое имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, объясняет юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека.

Среди предложений о продаже залоговой недвижимости есть действительно выгодные варианты. Купить такое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются неодинаковой степенью риска.

Залоговую недвижимость банки продают в основном на аукционах, считает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

При такой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника — банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке.

«Скорее всего, в ближайшие годы аукционы будут проводиться чаще, поскольку банкам так или иначе надо избавляться от такой недвижимости», — говорит Старинский.

Все участники аукциона вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Проигравшим этот задаток возвращается в полном объеме, а у победителя он идет в счет будущей покупки. «При этом стоит отметить, что торги выигрывает лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемую недвижимость.

Начальную цену лота определяет независимый оценщик», — добавляет Александр Тарасов. При этом если стоимость оценки явно существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью и организацией торгов, предупреждает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Приобрести имущество проблемных заемщиков со значительной скидкой по такой схеме вряд ли удастся. «Банки стараются реализовывать такую недвижимость по более или менее рыночной цене», — объясняет Евгений Корчаго. А в результате азартной борьбы стоимость объекта в ходе аукциона может запросто превысить среднерыночные показатели.

К тому же есть риск приобрести жилье с сюрпризом. В квартире могут быть прописаны бывшие собственники, дети или люди с инвалидностью, которых бывает невозможно снять с регистрационного учета.

Таким образом, освобождение квартиры может растянуться на длительный срок.

«Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой залоговой квартиры целесообразно обратиться в регистрирующий орган и убедиться, что в квартире никто не прописан», — советует адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов.

Если заемщик не платит по кредиту и не готов продавать жилье добровольно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Они проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах.

«Реализация конфискованного банком за невыплату кредита имущества через публичные торги — более длительный и сложный способ.

Они проходят только после окончания судебного процесса, в котором суд по иску банка-кредитора принял решение обратить взыскание на заложенное имущество», — рассказывает Александр Тарасов.

Как и в случае с аукционом, квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. «Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта может быть снижена на 15%.

Но, безусловно, на наиболее востребованные объекты недвижимости немало претендентов для покупки, в связи с чем цена на них снижаться не будет.

Реальный шанс выгодно приобрести недвижимое имущество на публичных торгах — постоянно отслеживать проводимые торги», — объясняет Маргарита Захарова.

Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными — это один из ключевых рисков. Например, если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов и тем самым повлияют на их результат.

«Чтобы убедиться в том, что торги санкционированы, следует запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта либо иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах.

Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения торгов», — предупреждает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

В течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. «Если суд удовлетворит жалобу бывшего собственника, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговую недвижимость.

А банк, в свою очередь, вернет ему потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс.

Если недвижимость была конфискована на основании решения суда — важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки», — предостерегает Александр Тарасов из «АВТ Консалтинга».

Квартиры, которые не удалось реализовать в процессе торгов, банки размещают у себя на официальных сайтах. Задача банка — продать залоговое жилье в короткие сроки, чтобы покрыть долг и образовавшиеся убытки.

«Как правило, цена реализации таких объектов недвижимости соответствует среднерыночной стоимости.

При этом банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность проведения сделки», — рассказали в пресс-службе банка ВТБ.

Однако если кредитная организация не может продать имущество по надлежащей цене, она всегда будет стремиться продать ее дешевле, считает Евгений Корчаго. «Недвижимость — это нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать.

Поэтому скидка может составлять до 50% в сумме, а иногда и больше. Могу привести свой пример.

Квартира, которая приобреталась мною у банка, за последние полгода была не продана и трижды переоценена в сторону уменьшения», — делится он.

Многие банки для покупки жилья из залоговой базы предоставляют кредиты с более выгодной процентной ставкой. «Клиент может рассчитывать на льготные условия.

Например, на льготную ставку по ипотеке или бесплатный аккредитив для расчетов», — комментирует директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин.

«Оплатить покупку имущества покупатель может как за счет собственных средств, так и привлекая кредитные средства банка на специальных льготных условиях», — добавили в пресс-службе ВТБ.

Рисков для покупателя при такой схеме действительно очень мало, подтверждает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. «Но стоит учитывать, что покупатель сам должен изучить историю квартиры, так как банк не обязан сообщать ему обо всех нюансах», — предупреждает он.

Однако, как и в случае с торгами, посмотреть квартиру до покупки не получится. «Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни судебные приставы-исполнители.

Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние подъезда и дома. То есть узнать, когда он был построен или из какого материала сделан.

Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно купить напрямую у заемщика

Заемщик, который оказался в сложной финансовой ситуации, может самостоятельно продать свое жилье и на вырученные средства погасить остаток задолженности.

«Залоговое имущество, пока оно не перестало быть частной собственностью и просто находится в залоге у банка, банками не продается.

Такое имущество в случае дефолта заемщика продается самим заемщиком с согласия банка», — объясняет руководитель департамента по информационной политике АО «Российский аукционный дом» Алина Куберская.

Если должник не может или не хочет платить кредит, обе стороны заинтересованы погасить долг в кратчайший срок. «Происходит сделка купли-продажи между должником и покупателем, расчет между должником и банком и снятие обременения. В результате покупатель приобретает квартиру, банк получает деньги, а должник избавляется от долга», — рассказывает юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов.

При таком варианте потенциальный покупатель получает большое преимущество — он может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку.

«В данной ситуации заемщику необходимо как можно быстрее найти покупателя и получить денежные средства в счет оплаты своего долга перед банком, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены», — считает Иван Лабека из «Инкома».

Перерегистрировать собственность по закону можно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. А вот бывший должник тем временем может передумать продавать свою квартиру.

В результате покупатель не сможет ни получить у банка уплаченные по договору деньги, ни принудить продавца оформить переход права собственности.

Кроме того, нечестные заемщики иногда берут задатки сразу у нескольких заинтересованных лиц.

Самый простой способ обезопасить себя — заключить всестороннюю сделку между покупателем, продавцом и залогодержателем, уверен член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «Погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

При этом денежные средства закладываются в банковскую ячейку, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель. Если сумма от продажи квартиры больше, чем сумма по залогу, то денежные средства могут быть заложены в две ячейки.

Этот способ действительно работает, нам нередко приходится сопровождать подобные сделки», — говорит он.

Покупка залоговой недвижимости привлекает своим ценником. Логика здесь простая — торговой площадке нужно продать объект, поэтому начальная цена недотягивает до рыночной, объясняет эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека.

«А поскольку рядовой покупатель не ищет себе квартиру на сайтах электронных торговых площадок, в этом сегменте рынка ажиотажа среди покупателей нет, поэтому квартира продается часто по цене ненамного выше начальной», — добавляет он.

«Если анализировать цены на залоговую недвижимость, то они ниже рыночных в среднем на 10–15%», — говорит Александр Тарасов.

«Практика показывает, что такие схемы покупки недвижимости могут быть интересны тем, кто ищет, например, квартиры в конкретном районе, определенного метража, а аналогичные предложения на рынке отсутствуют», — добавляет Александр Тарасов из компании «АВТ Консалтинг».

Риск купить проблемный объект среди залоговой недвижимости снижен. До заключения сделки кредитная организация самостоятельно проверяет предмет залога.

Такое жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным на тот случай, если в будущем банку потребуется реализовывать его своими силами. «Риски покупателя такой недвижимости не больше, чем при обычной купле-продаже.

Разница состоит только в большом объеме документов, которые требуется изучить перед совершением такой сделки», — рассказывает юрист Дени Мурдалов из «А2».

Эксперты рекомендуют покупателям залоговых квартир заранее запрашивать выписку из ЕГРН, техническую документацию, выписку из домовой книги, внимательно изучать отчет о независимой оценке недвижимости.

Пошаговая инструкция, как купить залоговую квартиру сбербанка с торгов

После подбора подходящего варианта недвижимости, необходимо отправить заявку на участие в аукционе.

Делается это следующим образом:

1. Оформление электронной подписи. Без нее не получится принять участие в электронном аукционе, т.к. все исходящие от участника предложения заверяются именно таким образом. Такую подпись оформляют специальные удостоверяющие центры, аккредитованные Министерством связи. Заявку на получение подписи можно оформить в самом центре либо на сайте. Вам понадобятся паспорт, СНИЛС и ИНН. Стоимость такой услуги варьируется от 2 тыс. рублей и выше. Все зависит от того, к скольким торговым площадкам будет допуск по оформляемой подписи (чем больше площадок, тем выше стоимость).
2. Регистрация на сайте торговой площадки. Для этого потребуется скан-копии паспорта и электронная подпись. Рассмотрение заявки может занять до 5 дней.
3. Подача заявки на участие в торгах и внесение задатка. Сделать это необходимо до конца срока принятия заявок. Сумма задатка и реквизиты счета для оплаты указываются организатором торгов в аукционной документации по конкретному лоту.
4. Допуск к участию в торгах, если заявка и приложенные к ней документы соответствуют установленным требованиям.
5. Участие в аукционе. В назначенное время участнику торгов необходимо зайти на электронную торговую площадку, где в аукционной таблице будет отражаться весь ход торгов (время, количество участников, ценовые предложения). По окончании торгового периода публикуется протокол подведения итогов с указанием победителя либо признанием торгов несостоявшимися.

Обратите внимание, что купить залоговую квартиру у Сбербанка на электронном аукционе можно не только в своем регионе, но и по всей территории РФ (в том числе и в Москве).

Процесс продажи залогового имущества

Распродажа объектов осуществляется на аукционах, проводимых на официальном сайте банковской организации. Система торгов автоматизирована. Для участия в торгах по реализации залогового имущества Сбербанка нужно зарегистрироваться и пройти аккредитацию, для чего используется электронная торговая площадка (ЭТП).

В торгах предусмотрено участие как физических, так и юридических лиц. Чтобы процесс купли-продажи прошел оперативно и легко, при регистрации используют электронную цифровую подпись (ЭЦП).Российский аукционный дом» (РАО). Продажа конфискованной Сбербанком недвижимости, автомобилей и другого залогового имущества происходит на электронной торговой площадке (ЭТП).
Ее работа круглосуточная, а участники торгов получают уведомления на email автоматически.
В разделе залогового имущества предоставлена информация о лотах, которые выставлены на аукцион, обозначена их стоимость, местонахождение и другие особенности.

Например, реализация залоговых квартир Сбербанка происходит довольно просто. Каждый лот на аукционе имеет собственный номер. Чтобы следить за ставками, страницу нужно обновлять вручную или автоматически.
Побеждает в торгах участник, предложивший наибольшую стоимость продаваемого объекта. Когда аукцион закончился, в течение 10 минут продолжается прием дополнительных ставок.

Это делается на случай, если победитель откажется от выкупа лота.
Стоимость объекта формируется двумя способами:

• на открытых аукционах, когда ставки видят все участники;
• на закрытом аукционе, когда ставки открываются при переходе торгов в открытую форму.

Ставка считается принятой, при условии превышения ею первоначальной цены, установленной продавцом.
Пройдя регистрацию, участник торгов получает возможность сортировки объектов и установки собственных ставок. Объект считается проданным, при участии в аукционе двух покупателей, предложивших стоимость, выше первоначальной цены.

Должник и покупатель могут договориться о купле-продаже и без аукциона. В этом случае первый сообщает банку о невозможности выполнять обязательства по кредитному договору и о наличии лица, согласного взять на себя эти обязательства. Банк изучает информацию о новом заемщике, а в случае принятия положительного решения переоформляет заем на нового клиента. Последний выплачивает ссуду и становится собственником имущества.

Реальные истории о «подводных камнях»

Зачем нам красивая теория, если можно поискать жуткую практику? О том, что залоговая недвижимость коварна, знают все. Мне захотелось разобраться в вопросе и найти реальные примеры ужасов, с которыми сталкивались покупатели. Как минимум – это судебные тяжбы, когда пользоваться приобретённым объектом нельзя. Как максимум – отмена сделки, заморозка денег на долгий срок.

Судебная практика вокруг ПАО «Сбербанк» и залогового имущества обширна. Например, решением Липецкого райсуда от 17.07.2020 был снят арест с недвижимого имущества (двух жилых домов и участков), наложенный судебным приставом в интересах «Сбера». Но в этой ситуации покупатель просто приобрёл залоговое имущество у должника банка.

А вот решение Бузулукского райсуда Оренбургской области от 29.01.2020 явно скрывает интересную историю. Из опубликованного текста удалось понять, что истица С. ранее брала кредит в «Сбербанке», рассчитаться не смогла, и в обеспечение долга у неё было изъято залоговое имущество.

Ответчица Д. приобрела эти объекты с торгов, оформила в собственность. И спустя время С. пыталась оспорить эту сделку, утверждая, что новый покупатель получил больше площади, чем ту, за которую заплатил. Полагаю, что разбирательство длилось не один месяц и стоило покупателю нервов. Хотя истице С. в удовлетворении требований отказали (предсказуемо!), но всё равно неприятно.

Куда запутаннее дело, которое разрешено Ноябрьским городским судом Ямало-Ненецкого АО 25.11.2021. Истец С. приобрёл залоговую недвижимость, реализованную в ходе торгов по банкротству. Но зарегистрировать право собственности не получилось из-за того, что препятствия чинила супруга должника – гражданка Ч. Не буду вдаваться в подробности, но для оформления своего актива С. пришлось изрядно потрудиться.

Риски приобретения залоговой недвижимости

Главный нюанс, который нужно знать при покупке – это способ обращения взыскания на объект. Согласно ФЗ №299, недвижимость может быть изъята по судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса. Хотя юридически документы имеют равную силу, на практике надёжность альтернатив отличается.

Самый «сильный» вариант – это исполнительный лист, состоявшийся на основе судебного решения. Это значит, что законность обращения взыскания на имущество была обстоятельно проверена и вопросов не вызвала. Суды, как известно, действуют неспешно, а зарплаты специалистов не зависят от объёма рассмотренных дел.

Пример такого акта – решение Свердловского райсуда от 29.10.2021. Им разрешено исковое заявление ПАО «Сбербанк» к должникам С.А. и С.Е. Решением суда расторгнут кредитный договор, взыскана задолженность и обращено взыскание на залог – квартиру. Кроме того, суд установил начальную продажную стоимость объекта.

Наиболее «опасный» способ обращения взыскания – это исполнительная надпись нотариуса. Она может быть выдана при формальном соответствии предъявленных документов требованиям законодательства. Но нотариус не будет вникать в проблему так глубоко, как судья.

А новый собственник при оформлении документов узнаёт, что объект является спорным. Далее – суды, время, нервы. В этой статье мы не будем останавливаться отдельно на исполнительной надписи нотариуса, но это – крайне спорный способ взыскания долгов. Учитывая, что институт только развивается, он может преподнести массу сюрпризов.

Продаваемая на торгах недвижимость может иметь обременения. Собственно, они и составляют базу для дисконта при покупке таких активов. В их числе – арендаторы или жильцы. Новому собственнику придётся самостоятельно разбираться с «квартирантами».

Иногда банк самостоятельно «выселяет» жильцов, утративших право пользования жилым помещением. Пример тому – решение Ломоносовского райсуда г. Архангельска от 20.07.2020. Этим актом бывшие владельцы жилья признаны прекратившими право пользования квартирой и выселены без предоставления другого жилого помещения.

Стоит ли связываться с квартирой в залоге: плюсы и минусы

Приобретение залогового жилья, находящегося под обременением кредитной организации, безусловно, отличается от покупки обычного жилья. Практика показывает, что покупатели избегают подобных сделок или же относятся к ним с высокой степенью осторожности.

Сделка по продаже квартиры в залоге Сбербанка имеет ряд объективных преимуществ и недостатков. К плюсам можно отнести:

Среди минусов:

• сложности при поиске покупателя (многие потенциальные покупатели отказываются практически сразу после того, как слышат, что квартиры находится в залоге у Сбербанка);
• затянутость процедуры продажи (сделка не является стандартной и сопровождается необходимостью снятия предыдущего обременения и оформления новой документации, что существенно затягивает итоговые сроки регистрации);
• возможные риски для покупателя (факт внесения любых средств со стороны покупателя, а также сроки и порядок расчета следует четко фиксировать в подписываемых документах, чтобы избежать последующего отказа продавца от сделки и других неблагоприятных последствий).

ВЫВОД: В целом риски сделки по продаже залоговой квартиры сильно преувеличены. Важно внимательно изучать подписываемые бумаги и условия реализации такого жилья.

Объективно, рассматриваемая сделка выгодна для каждой из участвующих сторон. Банк вернет свои деньги и, возможно, покроет понесенные издержки плюс проценты по ипотеке. Продавец погасит задолженность и избавится от проблемного кредита. Покупатель же купит подходящий объект недвижимости по выгодной цене.