Проектное финансирование. Причины отмены ДДУ. Новый порядок привлечения средств застройщиками.

Что такое задаток на торгах и как его вносить? | гевея — имущественные торги россии, банкротство, приватизация, залоги банков

Давайте поговорим о порядке внесения задатка для участия в аукционах и публичных предложениях. Размер задатка не может превышать 20% от начальной стоимости лота. Точный его размер определяет комитет кредиторов, но, чаще всего, это 10%. Без него организатор торгов не вправе вас допустить к торгам. Задаток вносится как обеспечение и/или возможная компенсация потерь понесенных в случае вашего отказа от заключения договора или оплаты имущества. Управляющий должника несет серьезные расходы на организацию торгов и публикации. Информацию о торгах нужно опубликовать в официальном издании «Коммерсантъ», в СМИ по месту нахождения должника, разместить в ЕФРСБ, заплатить электронной торговой площадке, оплатить услуги привлеченного организатора торгов и т.д. – в среднем торги обходятся от 40 до 100 т.р. Поэтому, если вы откажетесь от выкупа имущества, став победителем в торгах, ваш задаток вам точно не вернут.
Фактом оплаты задатка является выписка со счета должника или организатора торгов. Если вы оплатили задаток и подкрепили копию платежного поручения (квитанцию об оплате), но задаток не поступил на счет к моменту рассмотрения заявок – вас не допустят.
Если вы победили на аукционе, задаток вам не вернется. Если же победа оказалась не на вашей стороне, то задаток вам должен вернуться в течение 5 рабочих дней. Случаи задержки задатков единичны и, как правило, связаны с действиями самих участников торгов.
В случае оплаты задатка через кассу какого-либо банка, ваши реквизиты в платежном поручении становятся не полными (другой расчетный счет) – при этом организатор торгов не может вернуть деньги в кассу банка. Для корректного зачисления и возврата задатка рекомендуем использовать интернет-банк привязанный к вашей карте.

К каждой торговой процедуре организатор прикрепляет договор о задатке – рекомендуем вносить свои полные, в том числе банковские реквизиты в данный документ (или внесите свои реквизиты в анкету пользователя). Это поможет своевременно вернуть задаток в случае возникновения вопросов.

В первую очередь, до оплаты задатка, еще раз убедитесь в реальности, законности торгов, в том, что вы не собираетесь случайно поучаствовать в мошеннической схеме. Так, например, в 2021 году мошенники, воспользовавшись официальной информацией о еще не проведенных торгах, организовали на официальной площадке торги с высоколиквидным имуществом. Время для подачи заявок было ограничено буквально парой дней, что не дало людям хорошенько подумать, посмотреть на торги здраво. В итоге, мошенники собрали несколько миллионов рублей задатков и безнаказанно исчезли. К счастью, после этого случая электронные площадки стали внимательно относиться к публикации торгов и самостоятельно проверяют полномочия лица объявившего торги.
Неоднократно на публичные предложения выставлялись лоты, задаток для которых исчислялся определенным процентом от начальной цены лота. Суть в том, что постепенно цена на лот снижалась настолько, что почти сравнивалась с суммой задатка. Верховный суд РФ признал такую практику незаконной и сейчас задаток исчисляется только от действующий на данный момент цены лота, пропорционально снижаясь вместе с ней и не превышая 20%.
Повторно советуем вам при возможности оплачивать задаток не по квитанции в кассе банка, а с помощью интернет-банка у себя дома. В некоторых банках существуют шаблоны реквизитов юридических лиц для облегчения работы кассирам-операционистам. То есть, вводя название, ИНН организации, кассир просто выбирает предложенный программой счет. Однако, счет для задатка отличается от основного расчетного счета компании-должника, а значит, не проверив вводимый номер счета, можно отправить деньги не на специальный задатковый счет, а на основной счет должника, где лежат инкассовые поручения и ваши деньги безвозвратно разойдутся по картотеке.

В нашей практике был подобный случай. Кассир, подставив счет из шаблона, не проверил его соответствие предоставленным реквизитам, а плательщик, доверившись кассиру и ничего не проверяя, подтвердил платеж подписью. В итоге, после оплаты, сумма задатка в 970 тысяч рублей была отправлена на основной расчетный счет предприятия-должника, а оттуда деньги быстро разлетелись по счетам кредиторов. Вернуть потраченные таким образом деньги не удалось. Еще раз повторим, будьте внимательны, проверяйте реквизиты, чтобы своими деньгами не заплатить за чужие долги. Проверяйте каждую цифру!!! Основной и задатковый счет должника могут отличаться на 1-2 цифры в середине, при этом начало и концовка счета будут идентичны!!! Данная проблема возникает только в случае оплаты через кассу.  Пользуясь мобильным банком, вы защитите себя подобных ошибок.

Для удобства внесения задатка и для того, чтобы исключить возможность ошибиться, при подаче заявки на zalognedvigimosti.ru формируется плтёжное поручение с реквизитами и назанчением платежа. 

Недостатки

Если заемщик не вносит платежи в строго указанные сроки, то тогда ему придется распрощаться со своим заложенным имуществом, при оформлении данного кредита.

Есть необеспеченные кредитные займы, которые имеют личный статус, позволяющий покупать все, что захочется. Конкретный обеспеченный кредитный займ напрямую связан с залоговой частью, которая будет выставлена самим заемщиком. К примеру, ипотечное кредитование напрямую связано с покупкой квартиры или дома. Автокредитование напрямую связано с авто, которое вы собираетесь купить.

Предложение по обеспеченному кредитованию может поступить из таких мест, как традиционный банк, кредитный союз и online-кредиторы.

К примеру, если вы хотите купить квартиру или дом, тогда вам необходимо найти банк по ипотечному кредитованию. Нужно сравнить банки и получить предварительное решение, чтобы понять, у кого будет самая минимальная процентная ставка и лучшее предложение по закрытию кредита.

Кредитор может обрабатывать большое количество заявок в течение пары часов, к примеру, нужен кредит на покупку нового автомобиля, а чтобы одобрили ипотечное кредитование нужно ждать от 30 до 60 дней. Сумма денежных средств будет варьироваться в соотношении от кредитного займа, который вам необходим.

Большая часть предложений в виде альтернатив по обеспеченному кредитованию имеют высокую стоимость предложений. Это микрофинансовые организации, которые готовы выдать вам кредит в день обращения, но процентная ставка может достигать чуть ли не 400 процентов.

Обеспеченная кредитка может привлечь внимание заемщика, но это не считается хорошим выбором, чтобы получить кредитный займ, необходимо пополнить лицевой счет. Есть еще вариант – это необеспеченная кредитка с наличием плохих отметок в КИ. Процент по кредиту может быть выше среднего значения, но за счет кредитной линии заемщик сможет быстрее погасить займ.

Обеспеченное кредитование – это внесение залоговой части, в виде имущества, активов или наличных денежных средств.

Существуют такие типы обеспеченного кредитования, как ипотечный кредит, кредит для приобретения жилого имущества и кредит на автомобиль.

Если заемщик не может выплатить кредит в строго указанные сроки, кредитная организация арестовывает заложенную собственность, до момента пока не перекроется займ, либо выставляет имущество на аукционе, чтобы получить свои денежные средства. Сюда относится квартира/дом, авто, но все будет зависеть от типа кредитования, который вы взяли.

Альтернативный вариант обеспеченному кредиту – это необеспеченный, т.е. личного типа, кредиты до зарплаты, потребительские кредиты, а также обеспеченная и необеспеченная кредитная карта.

В соответствии с традиционным обеспеченным кредитованием, можно банку предъявить созаемщика/поручителя или залоговую часть собственности. Но некоторая часть кредиторов выдает кредитные займы под залог автомобиля или паспорт транспортного средства.

Если обратиться к статистике, то таких кредиторов очень мало, это также могут быть ломбарды, где выкупают автомобили. Банк рассмотрит следующие варианты:

Ссуда будет не высокой, примерно 70 процентов от рыночной стоимости.

В данном случае, вид обеспеченного кредитования будет немного изменен. ИП может привлечь поручителя/созаемщика, предоставление залоговой части в виде коммерческой и жилой недвижимости, так же возможно получить ссуду под ТС (легковая, грузовая, специальный транспорт).

Другая часть кредиторов в обеспечение включают ценные бумаги, оборудование, товар, находящийся в обороте и многое другое. Факт остается фактом, здесь может быть любая залоговая часть, которая будет ликвидна в соответствии с компанией заемщика.

Проектное финансирование

Развитие проектного финансирования в россии

Проектное финансирование за рубежомВ 70-90-ые годы 20 века проектное финансирование интенсивно развивалось в электроэнергетике и других отраслях общественной инфраструктуры, широко применялось для финансирования мирового распространения мобильной телефонии.

Важнейшими драйверами развития проектного финансирования в конце 20-го – начале 21века стала интернационализация глобального финансового рынка и рынка инвестиций и приватизация предприятий общественной инфраструктуры (в частности – ЖКХ) в большинстве развитых рыночных стран.

По данным международного журнала «Project finance and Infrastructure Finance» объем сделок проектного финансирования в мире вырос с 2001 г по 2008г. более, чем в 3 раза и составил на конец 2008 г. 193,5 млрд. долл. США. В 2008 г.отмечен максимальный объем сделок на рынке проектного финансирования начиная с 2001 г..

В 2009г. в результате глобального финансово-экономического кризиса объем проектного финансирования в мире сократился на 41% и составил в 2009 г. 115 млрд. долл. США. Лидирующий сектор экономики по применению проектного финансирования – энергетика. На долю этого сектора приходится 40% объема глобального рынка проектного финансирования. 38% приходится на долю инфраструктуры.

По результатам 2009 г. на долю Западной Европы приходилось 22% рынка проектного финансирования, Азии – 31%, Северной Америки – 11%, Средней Азии и Африки -11%, прочие -25% (в том числе 2 наиболее крупных проекта, реализуемых в Бразилии).

Проектное финансирование в России

В России проектное финансирование начало развиваться с середины 90-х гг. 20 века. В 90-ые гг. Россия участвовала в нескольких международных проектах на принципах проектного финансирования (Морской старт, Голубой поток, Сахалин-2). В этот период во многих российских коммерческих банках были созданы подразделения проектного финансирования, которые в основном занимались инвестиционным кредитованием.

При этом в качестве заемщика рассматривалось действующее предприятие, которому требовалось финансирование инвестиционного проекта. Вся процедура рассмотрения заявки и принятия решения о кредитовании предприятия в этом случае осуществлялась в соответствии с нормативными документами Банка России и действующими в банках регламентами кредитования.

Наибольшего прогресса в развитии инвестиционного кредитования и в последующем проектного финансирования добились Сберегательный банк РФ, ВТБ, Росбанк. В настоящее время (2021-2021 гг.) проектное финансирование, соответствующее современному определению, принципам и моделям, применяется в большинстве крупных коммерческих банков России, а также в институтах развития — госкорпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности», Евразийском банке развития.

Проектное финансирование, активно применяемое за рубежом, в российской практике применяется пока недостаточно.

Причин тому несколько. К ним относятся:

• упрощенное понимание термина «проектное финансирование»,
• отсутствие необходимой законодательной базы проектного финансирования, применения международных стандартов ответственного финансирования;
• недостаточное развитие и емкость российского фондового рынка и применения проектных ценных бумаг,
• отсутствие у банков возможности формировать «длинные» обязательства,
• ограниченность спектра финансовых инструментов, используемых для финансирования инвестиционных проектов.

Определение проектного финансирования

Чаще всего в литературе и в практике работы с инвестиционными проектами под термином «проектное финансирование» упрощенно понимается кредитование проектной компании, созданной для реализации инвестиционного проекта.

Такое упрощенное толкование приводит к нескольким негативным последствиям.

Во-первых, у банков отсутствует стимул к применению новых инструментов финансирования, сокращается спрос на финансовый инжиниринг, применение ценных бумаг и их производных.

Во-вторых, рассмотрение проектного финансирования лишь как вида кредитования сокращает глубину анализа проектных рисков при проектном финансировании и сужает возможности применения инструментов, обеспечивающих их сокращение.

Современное определение проектного финансирования намного глубже и отражает основные особенности этой формы финансирования проектов.

Ниже приведены несколько определений проектного финансирования:

1. целевое кредитование заемщика для реализации инвестиционного проекта без регресса или с частичным регрессом кредитора на заемщика: обеспечение – денежные потоки проекта;
2. способ мобилизации различных источников финансирования и комплексного использования различных инструментов и оптимального распределения рисков;
3. финансирование отдельной хозяйственной единицы, при котором кредитор готов на начальном этапе рассматривать финансовые потоки и доходы этой хозяйственной единицы как источник погашения займа, а активы этой единицы — как дополнительное обеспечение по займу (Nevitt P.K.);
4. метод привлечения долгосрочного заемного финансирования для крупных проектов посредством “финансового инжиниринга”, основанный на займе под денежный поток, создаваемый только самим проектом (Yescombe E.R.)

Наиболее известными зарубежными специалистами в области проектного финансирования являлись NevittP.K. и Benjamin Esty.

Все приведенные определения подчеркивают отдельные особенности проектного финансирования, но не дают системного представления о проектном финансировании как специфической форме финансирования проектов. Перечислим эти особенности и сформулируем современное определение проектного финансирования.

Важнейшая особенность проектного финансирования состоит в том, что для реализации конкретного проекта создается специальная проектная компания (SPV, SPE), которая привлекает ресурсы (не только денежные) для реализации проекта, осуществляет реализацию проекта и рассчитывается с кредиторами и инвесторами проекта из средств (денежного потока), генерируемых самим проектом.

Вторая особенность проектного финансирования заключается в практическом отсутствии активов для обеспечения возврата получаемых заемных средств на начальном этапе инвестиционной стадии проекта. Обеспечением возврата заемных средств, привлекаемых SPV, является денежный поток, генерируемый проектом.

По мере освоения средств на инвестиционной стадии проекта создаваемые (приобретаемые) активы могут оформляться в качестве залогового обеспечения. Именно эта особенность позволяет отнести проектное финансирование к наиболее рискованным формам финансирования проектов.

Третья особенность проектного финансирования состоит в использовании провайдерами финансовых ресурсов для проекта различных финансовых инструментов (долевых, долговых, производных) и разнообразных типов договоров. В структуре мировых сделок проектного финансирования кредиты составили (за 2009 г.)

Учитывая перечисленные три особенности можно дать следующее определение проектного финансирования: — мультиинструментальная форма финансирования специально созданной для реализации проекта компании (SPV), при которой будущие денежные потоки проекта являются основным обеспечением возврата заемных средств и выплаты доходов инвесторам.

Проектное финансирование основано на прогнозах БУДУЩЕГО развития проекта и проектной компании, зависит от эффективности функционирования проектной компании и эффективной реализации проекта. В проектном финансировании важны стратегия развития соответствующего бизнеса и стратегический менеджмент проекта..

Поэтому косвенным результатом применения проектного финансирования является развитие стратегического менеджмента проектов и компаний.

Что тормозит развитие проектного финансирования в России

Современное проектное финансирование требует применения большого количества различных финансовых и нефинансовых инструментов, разнообразной правовой базы контрактов и договоров, проведения конкурсов, тендеров, что обуславливает значительные затраты проектной компании на правовую проработку проекта и юридическое сопровождение.

Для финансирования таких проектов необходимы «длинные деньги», «длинные гарантии», отсутствие которых на российском финансовом рынке также тормозит развитие и проектного финансирования, и инвестиционного кредитования, и ГЧП.. «Длинные деньги» – это ресурсы, формируемые пенсионными накоплениями населения, страховыми резервами страховых компаний, средства Фонда национального накопления РФ и Резервного фонда РФ. «Длинные гарантии» органов государственного или муниципального управления ограничены действующим Бюджетным Кодексом.

Учитывая запланированную реформу в области формирования госбюджета и сокращения госрасходов прежде всего за счет сокращения госинвестиций в национальную экономику, необходима либерализация инвестиционной политики пенсионных фондов и страховых компаний, а также внедрение механизмов целевых долгосрочных внутренних займов государства у Банка России для реализации приоритетных программ развития и модернизации российской экономики.

Сжатие господдержки развития российской экономики несомненно отразится на темпах ее развития и приведет к стагнации всех рыночных механизмов обеспечения реализации крупных инвестпроектов, включая и проектное финансирование и ГЧП.

Тем более важно в этих условиях развитие законодательной базы проектного финансирования и ГЧП, от состояния которой напрямую зависят перспективы реализации крупных инвестпроектов на принципах проектного финансирования даже в условиях сокращения госинвестиций.

Существующее в российском праве регулирование отношений в сфере проектного финансирования в настоящее время можно охарактеризовать как недостаточное и фрагментарное.

Основными законами, регулирующими отдельные элементы в сфере проектного финансирования, являются Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 19.07.2007 № 197-ФЗ. «О залоге», Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон от 26 декабря 1995 г.

№ 208-ФЗ «Об акционерных обществах», Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О банкротстве, Федеральный закон от 25 февраля 1999 г.

В определенной степени на развитие проектного финансирования в России влияют федеральные законы N 115-ФЗ 21.07.05 “О концессионных соглашениях” и N 94-ФЗ от 21.07.2005 г. “О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд”.

Наряду с федеральными законами в России более чем в 30 регионах разработаны и работают региональные законы о ГЧП.

Однако перечисленные законы не регулируют такие аспекты проектного финансирования, как:

• обособление имущества проекта с помощью специализированного юридического лица — проектной компании;
• предоставление имущества проекта в обеспечение кредиторам по проекту;
• использование будущего дохода для погашения обязательств перед кредиторами стадии строительства;
• коллективная реализация прав кредиторов;
• защита денежного потока проекта.

В связи с недостаточностью правового регулирования проектного финансирования в российском праве российские спонсоры и кредиторы вынуждены обращаться к инструментам зарубежного права для заключения сделок проектного финансирования. Инструменты российского права используются в сделках проектного финансирования в ограниченной степени или не используются вовсе в силу их неконкурентоспособности по сравнению с инструментами зарубежного права.

В 2021 г. разработан и активно обсуждался проект федерального закона «О внесении изменений в Гражданский Кодекс РФ и другие законодательные акты Российской Федерации (в части развития проектного финансирования)».

Данный законопроект предусматривает введение ряда новых для российского законодательства понятий и инструментов в области проектного финансирования:

• специализированные хозяйственные общества (проектные компании);
• соглашения кредиторов;
• новый механизм уступки прав и обязанностей по оговору, в частности уступка прав на будущую выручку, денежный поток, создаваемые активы;
• новые виды залогов (прав по договору, будущего объекта недвижимости, будущих прав);
• управляющий залогом.

Главная цель создания проектной компании — обособление имущества проекта и использование этого имущества для реализации проекта и предоставления обеспечения кредиторам. Поскольку требования кредиторов по проекту удовлетворяются только за счет имущества проекта, необходимо устранить возможность предъявления к проектной компании требований со стороны лиц, которые не вовлечены в проект.

В законопроекте данный вопрос решается путем введения в федеральные законы «Об акционерных обществах» (новая статья 2.1) и «Об обществах с ограниченной ответственностью» (новая статья 2.1) конструкции специализированного хозяйственного общества (далее — СХО), в уставе которого может быть предусмотрен исчерпывающий список сделок, которые вправе совершать СХО в целях реализации проекта.

Для защиты третьих лиц от возможных злоупотреблений со стороны органов СХО при совершении сделок в нарушение положений устава СХО в законопроекте вводится правило о том, что СХО использует в своем наименовании слова «специализированное хозяйственное общество», а иные лица не вправе использовать такое наименование. Это дает третьим лицам сигнал о том, что их контрагент (СХО) может заключать только ограниченный круг сделок.

Наиболее значимым имуществом проекта является построенный/реконструированный объект, а также доход, генерируемый таким объектом. Но на момент предоставления финансирования это имущество отсутствует, и у кредиторов нет гарантий того, что когда объект будет построен и будет приносить доход, заемщик (проектная компания) предоставит им объект и доход в качестве обеспечения.

Залог будущих прав по договорам, которые проектная компания заключает на момент предоставления финансирования или заключит в будущем, обеспечивает предоставление дохода по проекту в качестве обеспечения кредиторам по проекту. Такими договорами, например, являются договоры о продаже продукции или оказании услуг, производимых в рамках проекта, договоры о предоставлении в аренду помещений объекта, построенного в рамках проекта.

Существенной особенностью залога будущих прав является тот факт, что на момент заключения договора о залоге проектной компании могут быть неизвестны точные условия будущих договоров, конкретные лица, с которыми будут заключаться такие договоры, а также даты заключения договоров.

Соответственно для предоставления в залог прав из будущих договоров у кредиторов и проектной компании должна быть правовая возможность описывать такие права в договоре о залоге путем указания их родовых признаков. Те же проблемы касаются и залога иного будущего движимого имущества проектной компании.

Поэтому кредиторам необходим правовой инструмент, который бы позволил предоставлять в обеспечение объект недвижимости еще до начала его строительства. В сделках долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости таким инструментом является договор долевого участия в строительстве.

В связи с этим в законопроекте (изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)») предлагается общий инструмент залога будущего объекта недвижимости — договор о предоставлении ипотеки, в котором так же, как и в договоре долевого участия строительства, идентификация строящегося объекта осуществляется на основе земельного участка, на котором строится объект.

Кроме того, законопроект (изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») вводит норму о внесении записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора о предоставлении ипотеки в момент регистрации права собственности на строящийся объект недвижимости.

В новом законопроекте много новаций, стимулирующих развитие проектного финансирования. Однако требуется его доработка в части уточнения определения проектного финансирования, отражающего его мультиинструментальный характер, предложения о введении специального счета, аккумулирующего все потоки проектной компании и обеспечивающего контроль целевого использования средств проекта. Выход этого закона придаст дополнительный стимул к развитию проектного финансирования в России.

Важным направлением развития проектного финансирования в России является внедрение в практику работы финансовых организаций принятых за рубежом стандартов в области устойчивого развития (УР), корпоративной социальной ответственности (КСО), ответственного финансирования.

Стандарты и политики в области ответственного финансирования банками (и другими финансовыми организациями) инвестиционных проектов и программ развития предприятий-клиентов определяют требования к учету социальных и экологических рисков и оценке социальных и экологических эффектов деятельности предприятий, реализующих финансируемые банками проекты.

Применение адекватных подходов к управлению социально-экологическими рисками и стандартов ответственности в финансовом секторе – неотъемлемый элемент членства в Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), объединяющей наиболее экономически развитые государства Европы, Северной Америки и Австралии.

Всемирный фонд дикой природы (The World Wide Fund for Nature — WWF) предлагает следующие меры, направленные на повышение социально-экологической ответственности и подотчетности российских финансовых организаций:

• гармонизация внутренних процедур и политики российских финансовых институтов с существующей наилучшей практикой, включая такие международно признанные механизмы социально-экологической ответственности, как Стандарты деятельности МФК, социально-экологические стандарты ЕБРР и Азиатского банка развития, «Общие подходы к вопросам охраны окружающей среды при кредитовании экспорта, получившем официальную поддержку» ОЭСР, Принципы Экватора, Принципы ответственных инвестиций ООН и ряд других. Данные механизмы могут рассматриваться как отраслевые ориентиры для деятельности в области кредитования и портфельных инвестиций, и российские банки могут использовать их в качестве основы для формирования собственных подходов в сфере устойчивого развития;
• раскрытие нефинансовой информации для всех заинтересованных лиц, например, в форме отчетов о корпоративной социальной ответственности в соответствии с международными стандартами;
• создание различных механизмов обеспечения соответствия требованиям и работы с жалобами, а также площадок для открытого диалога с представителями гражданского общества и местных сообществ, в особенности в тех случаях, когда эти группы выступают в роли заинтересованных сторон, непосредственно затрагиваемых финансируемыми проектами.
• использование дифференцированных условий кредитования, включая размер кредитных ставок, в зависимости от социальных и экологических аспектов деятельности заемщика или предлагаемого проекта, например льготные (на больший период и/или под меньший процент) займы для энерго- и ресурсоэффективных проектов и более высокие ставки для энергоемких и загрязняющих производств;
• различные внутренние инициативы по устойчивому функционированию офисов («зеленый офис»), например использование бумаги из вторсырья, применение таких схем экономии энергии (и средств), как замена командировок телеконференциями, создание систем экологического менеджмента и их сертификация в соответствии со стандартами ISO14000.

Важной особенностью проектного финансирования, ограничивающей возможности его применения, являются высокие требования к квалификации и профессионализму специалистов, занимающихся структурированием схемы сделки и организацией ее выполнения и последующего сопровождения.

В целях развития рынка инвестиционных проектов, формирования профессиональной среды для их реализации Внешэкономбанк продолжает выполнение в Москве и регионах образовательного проекта «Подготовка специалистов – участников инвестиционных проектов, реализуемых при поддержке институтов развития, а совместно с Финансовым университетом при Правительстве Российской Федерации — проектов повышения квалификации специалистов органов государственного и муниципального управления в области подготовки и реализации проектов ГЧП.

В силу своей специфики, сложности и трудоемкости проектное финансирование еще длительное время в России будет развиваться в основном крупнейшими коммерческими банками и институтами развития, успехи которых в этой области станут драйверами развития проектного финансирования в России.

Трансформация рынка жилищного строительства с внедрением целевой модели финансирования проектов

Введение эскроу-счетов для сбора средств на жилищное строительство стало причиной появления новых механизмов финансирования отрасли. Первые прогнозы и аналитика пессимистично оценивали перспективы работы и существования небольших застройщиков. Последующий анализ показал, что прозрачная схема с использованием целевой модели финансирования по проектному принципу все же реализуема. В общем виде новый порядок взаимодействия и выделения средств выглядит так:

Таким образом формируется модель проектного целевого финансирования, позволяющая исключить вывод полученных средств, использовать намеренное банкротство и другие схемы. Застройщик получает финансирование, при этом Агентство страхования вкладов берет на себя возмещение потерь дольщиков при реальном банкротстве.

Процесс перехода на новую схему финансирования был спланирован как многоэтапный и достаточно плавный, позволяющий избежать шокового для рынка провала. До 21.07.2021 г. застройщик мог использовать старую систему и привлекать средства дольщиков по ДДУ без дополнительных условий. После этой даты наступил переходный этап, позволяющий:

Анализ данных показывает, что на первом этапе основная масса средств поступала от дольщиков, незначительная — от банков–кредиторов, и еще меньшую долю составили собственные средства застройщиков. На втором этапе произошло замещение: 4,3 трлн. руб. поступило от банков, и только 0,4 составили собственные средства девелоперов.

Стоит особо отметить, что панические прогнозы обвала рынка и повышения цен на 20-30 % не оправдались. Новый механизм заработал, застройщики могут легально получить средства на реализацию проекта и не прибегать к серым схемам, например, к продаже через переуступки подрядчикам. Размещение средств на эскроу-счетах выгодно. Оно дает покупателю уверенность в проекте и повышает доверие к девелоперу.

Система проектного финансирования строительства новых жилых комплексов может быть реализована на основе практической схемы — на рынке кредитования доступен гибкий продукт для взаимодействия банка и застройщика. Как это выглядит? 

1. Изучение проекта кредитной организацией, вычисление запаса прочности девелопера по объективной формуле — при наличии проектно-разрешительной документации и собственных средств банк вычисляет соотношение, разделив сумму от реализации квартир (выручку) на сумму кредита и процентов.
2. Схема ориентирована на оценку рентабельности проекта, а не самой компании, что очень важно для небольших организаций с ограниченными собственными средствами. При достижении порогового запаса прочности банк может взять на себя финансирование строительства инфраструктуры на условиях кредитования (проектного финансирования).
3. Застройщик получает возможность управлять кредитным продуктом в установленных банком рамках — выбирать размеры собственного участия, выбирать стратегию продаж и опции, изменять проценты по кредиту в зависимости от поступления средств на эскроу-счета.
4. На этапе инвестирования средств проценты на кредит не начисляются, а по мере накопления средств дольщиков начинают снижаться. Важно и то, что погашение процентной части кредита может быть согласовано заранее, но после того, застройщик получит доступ к средствам на эскроу-счетах.

Для небольшой компании, не располагающей собственными средствами для полного завершения проекта, это самое выгодное решение. Оно позволяет получить финансирование, рассчитаться с кредитом после получения выручки и использовать возможности гибкой кредитной ставки с гарантиями снижения по мере накопления средств от дольщиков.

Ставка по кредиту формируется и изменяется по гибкой системе, в зависимости от суммы и динамики поступления средств на эскроу-счета. Эти деньги рассматриваются как средства фондирования и позволяют оперировать размерами ставки. Приведем пример.

Если базовая процентная ставка составляет 11-13 %, то при увеличении объема средств на эскроу-счетах она может снизиться до 5-7 %. В основе расчета лежит сумма риска невозврата кредита (суммарного), маржа и расходы банка по обслуживанию финансирования проекта.

По мере накопления денег дольщиков (используем понятные и привычные названия), фондирование растет, значит, ставка может быть снижена. Эти изменения фиксируются в истории финансирования, и после раскрытия эскроу-счетов банк производит списание суммы кредита, начисленных по нему процентов и своих расходов. Застройщику остается его прибыль.

Если средства начинают поступать на счета в период инвестиционной фазы проекта, то ставка снижается в зависимости от того, насколько сумма средств на счетах превышает общую сумму кредита. Применяется средневзвешенная ставка, отражающая все колебания, поэтому расчет прозрачен — каждые 10 % превышения суммы поступлений над суммой кредита дают эффект снижения ставки на 0,6 %. Так, при превышении в 50 % ставка с 12 % опускается до 9 %. Далее по схеме:

Если учесть, что покрытие суммы кредита на 150 % — 200 % достигается ближе к окончанию строительства, в его последнюю треть, то банк не рискует потерять маржу, но может стимулировать застройщика как надежного кредитополучателя. Выгода для застройщика очевидна, поскольку эффективность продаж и накопление суммы на счетах прямо влияют на его прибыль, проценты снижаются, на момент раскрытия эскроу-счетов там останется больше.