Продажа залоговых квартир и купля: можно ли отчуждать жилье, находящееся под обременением у банка, как составить договор, если есть ограничения, и его образец

Что такое залоговая гарантия кредитору?

Залог – это гарантия, которую предоставляет должник кредитору в возвращении полученных денег. Такая гарантия даётся на случай неплатёжеспособности должника или отказа в погашении долга с его стороны по иным обстоятельствам. При отказе погашения долга залоговая недвижимость изымается, на неё обращается взыскание кредитора.

Квартира в залоге – вид правоотношений владельца жилого помещения с банком, когда имущество принадлежит обеим сторонам кредитного договора.

Квартира в залоге: что это значит?

Гарантией возврата ипотечного кредита банку является имущество, переданное в залог. Это может быть квартира, дом, автомобиль, т.е. любая ликвидная движимая или недвижимая собственность. Если заемщик не выполняет обязательств перед кредитором, последний имеет право обратить взыскание на заложенное имущество: продать и возместить потери от выданного кредита.

Залог недвижимости — обременение права собственности, вступает в силу после регистрации в Росреестре. С этого момента владелец объекта теряет возможность распоряжения имуществом в части отчуждения. Но может свободно использовать по назначению: жить вместе с семьей в квартире или коттедже, регистрироваться по месту жительства, ремонтировать жилье.

Вариант 2. продажа квартиры банку

Если есть потребность реализовать недвижимость срочно, проще всего обратиться к заемщику с предложением о выкупе ее у собственника. Однако такой вариант не назовешь экономически обоснованным, ведь банк заинтересован, прежде всего, в получении суммы долга.

Чаще всего жилье уходит с торгов, когда заемщик не имеет возможности в дальнейшем обслуживать кредит. Причиной может быть потеря работы и регулярного дохода, распад семьи и необходимость делить нажитое по суду.

Важно! Это очень невыгодный для владельца вариант. При возникновении негативных жизненных обстоятельств юристы советуют не торопиться с принятием решения. Прежде чем делать банку предложение о выкупе залогового жилья, нужно постараться решить вопрос путем переговоров. Может быть, кредитор пойдет на встречу и реструктуризирует долг, либо найдется новый источник дохода.

Вариант 3. продажа со сменой заемщика

Продать квартиру в залоге у банка будет несложно, если покупатель сам планировал брать кредит на жилье. В таком случае нужно быть готовым к тому, что сделка несколько затянется. Дополнительное время потребуется банку для проведения проверки потенциального заемщика и изучение его кредитной истории.

При проведении сделки будущий владелец выплачивает продавцу разницу между полной стоимостью квартиры и его долгом перед кредитным учреждением. Долг по старому кредиту погашается будущим заемщиком путем заключения с банком нового ипотечного договора.

Это самый удобный, но не всегда надежный способ продать залоговое жилье. Банк может отказать в смене заемщика по разным причинам. Ненадежная кредитная история, сомнение в платежеспособности покупателя, нежелание идти на дополнительные финансовые риски часто становятся причинами отклонения запроса на совершение такой сделки.

И еще о рисках: несовершеннолетние в залоговой квартире

Покупка недвижимости под залогом требует обратить внимание еще на один момент: в сособственниках или среди зарегистрированных жильцов есть дети, не достигшие совершеннолетия.

Почему так происходит? Приобретение квартиры с использованием материнского капитала требует дальнейшей регистрации детей в качестве собственников жилья, наравне с родителями. Но часто, в качестве источников финансирования, привлекается еще и банковское кредитование.

Перечислим проблемы, которые приходится решать продавцу дополнительно:

• получить согласие органа опеки и попечительства на продажу залогового имущества;
• купить или предоставить несовершеннолетним альтернативное жилье, соответствующее по санитарно-гигиеническим и бытовым условиям, площадь которого не менее, чем выделенная на каждого ребенка в отчуждаемой квартире.

Банки конечно предусматривают такие случаи заранее и прежде,чем предоставить доли детям, просят орган опеки в распоряжении написать: «разрешена передача долей , принадлежащих несовершеннолетним в залог банка и разрешено последующее отчуждение».

Безусловно, перечисленные трудности ложатся на продавца. Но их решение потребует времени, что увеличивает сроки заключения договора купли-продажи.

Как продать недвижимость с обременением: пошаговая инструкция

Существует несколько способов, как продать квартиру, находящуюся в залоге. Поэтому на первом этапе продавцу следует выбрать способ проведения сделки. Далее – нужно действовать в соответствии с ним, адаптируя под него все этапы купли-продажи.

Самые распространённые способы, следующие:

1. Погашение ипотечного кредита покупателем в счёт оплаты квартиры.
2. Заключение сделки с участием банка.
3. Замена залогодателя.

После того как выбран оптимальный способ купли-продажи, последовательно проводятся следующие этапы сделки:

• получение разрешения банка;
• определение цены;
• поиск покупателя;
• подготовка документов;
• заключение договора купли-продажи (ДКП);
• расчёт по сделке;
• регистрация купли-продажи.

Нормативная база

Правоотношения сторон при продаже залоговых квартир регламентируются:

1. Статьёй 40 Конституции РФ, на основании которой продажа залоговой квартиры может происходить по решению суда.
2. Статьёй 344 ГК РФ, регулирующей сделки с залоговой недвижимостью.
3. Статьями 339, 488, 489 ГК РФ, которые дают положение о залоге.
4. Главой 10, в особенности – статьями 37, 50, 51-56 Федерального закона «Об ипотеке» № 102-ФЗ от07.98 г., которые допускают продажу квартиры под залогом и регламентируют её.

Кроме этого сделка ориентируется на общие нормы § 7 главы 30 ГК РФ, в частности – на нормы статей 549, 550 ГК РФ. А в части регистрации перехода права собственности – на Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Определение цены

Стоимость залоговой квартиры должна соответствовать рыночной стоимости, установленной в районе её расположения, а не себестоимости, с учётом оплаты процентов банку. Кроме этого, с учётом рисков, которые несёт покупка залоговой недвижимости, цену следует снизить приблизительно на 5-10% от общей рыночной стоимости.

Благодаря снижению цены на залоговую недвижимость, такие сделки приобретают популярность на рынке вторичного жилья.

Оформление договора продажи

В договоре купчей на залоговую квартиру лаконично сочетаются характеристики классической сделки и специфики её проведения, связанной с обременением залогом. Предмет договора является первым положением документа, он содержит:

1. Сведения о сторонах сделки. При участии банка, договор становится трёхсторонним, в нём, кроме Покупателя и Продавца появляется Залогодержатель.
2. Кадастровые, технические характеристики квартиры, её адрес. Если до момента сделки она не выведена из-под залога, указывается, что она обременена ипотечным кредитом.

Остальные существенные положения договора следующие:

1. Стоимость квартиры. Перечисляются нюансы определения начальной цены, остатка банку и продавцу, с учётом: погашения остатка покупателем, уплаты аванса или задатка.
2. Способ и условия расчёта по сделке и передачи квартиры покупателю.
3. Права и обязанности сторон с учётом специфики проведения сделки и передачей (снятием) обременения.
4. Ответственность сторон.
5. Условия расторжения ДКП.

В заключение ставятся подписи сторон, указываются их паспортные данные и адреса.

Залогодатель может продать свою квартиру, если кредитное учреждение, у которого недвижимость находится в залоге, даст на это своё разрешение. Существует несколько способов продажи такого имущества. Если банк участвует в сделке, составляется трёхсторонний договор купли-продажи.

Оформление покупки недвижимости под залогом в кредит

Покупатель может оформить у того же кредитора займ на покупку недвижимости, находящейся в залоге у банка. Это безрисковый вариант стать собственником понравившегося жилья, но обремененного кредитными обязательствами. Большинство банков для таких заемщиков разрабатывают специальные условия обслуживания: льготный процент по кредиту, небольшой первоначальный взнос, ускоренную процедуру оформления.

Подготовка документов

Продавец должен подготовить:

• паспорт;
• правоустанавливающий документ;
• выписку из ЕГРН (или свидетельство о собственности);
• разрешение банка на продажу;
• кредитный договор;
• кадастровый паспорт квартиры;
• технический паспорт квартиры с экспликацией из поэтажного плана;
• выписку из лицевого счёта по ипотечным платежам, с указанием невыплаченного остатка долга;
• выписку из лицевого счёта по оплате услуг ЖКХ;
• расширенную выписку из поквартирной книги;
• нотариальное согласие супруга (если квартира в совместной собственности).

Документы лучше всего начинать готовить заранее, до поиска покупателей, так как на их подготовку может быть затрачено лишнее время, затягивающее проведение сделки.

Если покупатель найден, но не все документы подготовлены, можно составить предварительный договор купли-продажи (ПДКП) и получить аванс или задаток.

Поиск покупателя

Покупателя нужно искать путём подачи объявлений на сайты или в местные СМИ. В объявлениях лучше всего сразу указывать, что квартира в ипотеке, а также вносить формулировку «недорого». Это позволит сразу выйти на целевую аудиторию. Также можно не указывать этих данных, а сообщать о них в личной беседе.

Покупка залоговой квартиры у банка

Во многих банках действует ипотечная программа «Залоговая недвижимость», направленная на продажу имущества, отягченного долгами или перешедшего в собственность кредитора в результате невыплаченной ипотеки. Чтобы сэкономить на судебных издержках, расходах на оплату исполнительного производства, банк самостоятельно занимается поиском покупателей, оформлением, тщательно следит за снятием обременений.

Покупка недвижимости у банка — наименее рискованная и прозрачная сделка. При оформлении за наличные, происходит максимально быстро и с возможным дисконтом в 5-10%. После оплаты покупки, каких-либо обязательств перед банком не существует. В случае недостаточности денежных средств, можно рассчитывать на ипотечное кредитование на выгодных условиях.

Покупка недвижимости под залогом в ипотеку

Покупка жилья в новостройках чаще всего оформляется с использованием ипотеки. Это разновидность кредитного договора, согласно которому при неисполнении обязательств заемщиком, залоговая недвижимость переходит в собственность банка, получающему право реализовать ее и покрыть образовавшиеся убытки.

Покупка недвижимости у банка в ипотеку имеет несомненные плюсы:

• банк предлагает хороший процент за пользование заемными деньгами;
• готов на длительный срок кредитования и минимальный первоначальный взнос.

Продать квартиру в ипотеке

Причин, по которым собственник желает избавиться от ипотечного жилья, бывает много. Смена места работы, переезд в другой город или страну, рождение детей и необходимость в приобретении квартиры большей площади – все эти ситуации могут случиться с каждым.

От реальных действий в таких случаях людей удерживает мнимое опасение, что они не смогут распорядиться жильем до момента окончательного расчета с банком. Так ли это? Способов продать квартиру, взятую в ипотеку, есть несколько.

Процедура оформления

Договор залога заключается сторонами, оформившими кредитные обязательства. В нём обязательно указывается положение об обращении взыскания на имущество должника:

• на основании судебного решения;
• во внесудебном порядке.

В документе должны быть предусмотрены все варианты, которые в будущем могут повлечь ту или иную форму взаимодействия сторон. Также здесь обязательно требуется внести положение, на основании которого владелец жилья вправе совершать продажу с залогового жилья с разрешения банка или не имеет такого права до полного погашения кредита.

Прощай, ипотека: 4 способа продать жилье под залогом

Разрешение от банка

Чтобы заручиться согласием банка, нужно обратиться в кредитный отдел и подать заявление о продаже с указанием причин.

В зависимости от установленных банком правил, оно может составляться:

• в свободной форме;
• на типовом бланке путём его заполнения.

Заявление может находиться на рассмотрении до 2 недель, после чего банк ответит заявителю официальным согласием, если отсутствуют веские причины для отказа. Без получения согласия сделка считается ничтожной и не вступит в юридическую силу.

Рискованно: приобретение в процедуре исполнительного производства

Но бывают ситуации, когда залоговое имущество передается на продажу принудительно. Случается это с недвижимостью, отягченной долгами, когда реструктуризация и отсрочка не привели к желаемым результатам. Тогда, по решению суда, квартира или дом подлежат реализации на открытых торгах.

Что необходимо знать покупателю, рискнувшему приобрести залоговое жилье на аукционе:

• в квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети, что сразу делает такую сделку продажи незаконной и оспариваемой;
• исполнительное производство — сложная процедура, в ходе выполнения которой сотрудники банка, службы судебных приставов допускают ошибки, что дает право должнику оспорить принудительную продажу в судебном порядке;
• чаще всего и банк, и компания-продавец процесс выселения должника перекладывают на покупателя, поэтому надо быть готовым к конфликтным ситуациям;
• если объект интересен — возможен рост первоначальной стоимости в ходе аукциона.
• задолженность по коммунальным платежам, всегда выясняйте лично долг продавцов за квартиру или совместно берите справки о задолженности.

Несомненный «плюс» такого варианта покупки — после нескольких безуспешных торгов, первоначальная цена лота существенно снижается.

Способ первый: досрочное погашение ипотеки продавцом

Если долг по ипотеке сравнительно небольшой, можно получить краткосрочный потребительский кредит либо иным способом привлечь средства для погашения ипотеки, можно попробовать обойтись без участия кредитора.

Порядок проведения сделки:

1. Погасить обязательства перед ипотечным кредитором досрочно за счет привлеченных средств.
2. Снять обременение с жилого помещения. Сбербанк осуществляет снятие обременения автоматически после полного погашения кредита без участия заемщика. Если кредит взят в другом банке, заемщику придется самостоятельно получать закладную и обращаться в Росреестр за регистрацией снятия обременения.
3. После снятия обременения жилое помещение можно продавать без участия кредитора обычным способом.
4. Закрыть кредит средствами с продажи недвижимости.

Сроки: Снятие обременения и регистрация договора купли-продажи в совокупности займут до двух месяцев. Если обременение снимается самостоятельно, для более быстрого проведения сделки можно одновременно подать в Росреестр документы и на снятие обременения, и на регистрацию купли-продажи.

Плюсы:

• самый простой и надежный способ;
• сделка не требует участия кредитора;
• проще всего найти покупателя;
• возможность продать недвижимость по рыночной цене.

Минусы:

• необходимо искать средства на досрочное погашение ипотеки;
• ипотечным или кредитным договором может быть предусмотрено условие о выплате заемщиком штрафа за досрочное погашение кредита;
• продавец самостоятельно несет риски по сделке.

Через аккредитованное агентство недвижимости

Для этого обращаются в аккредитованную компанию, уполномоченную сопровождать подобные сделки. Здесь подробно ознакомят с лотами, выставленными на продажу, проконсультируют о преимуществах и «тонкостях» объектов, тенденциях рынка. Кроме того, ознакомят с копиями документов на приобретаемую недвижимость.

Заключение

Сложная экономическая ситуация приводит к тому, что в ряде случаев заемщики вынуждены продавать жилье, приобретенное в ипотеку. Как правило, банки не заинтересованы в продаже залоговой недвижимости, и поэтому предлагают различные способы решения проблемы.

Заключение эксперта

Итак, продажа квартиры в залоге у банка возможна. Важно выбрать способ продажи, к конкретной ситуации. К примеру, наиболее выгодным для продавца является возможность досрочного погашения ипотеки, но он также делает невозможным контроль сделки со стороны банка, что повышает риски стать жертвой мошенничества.