Продажа залогового имущества. Какие проводки и на какие суммы надо отразить банку

Описание ситуации

Банк, являясь Конкурсным кредитором, после несостоявшихся торгов залога по кредиту физлица (недвижимость и земельный участок) принимает решение об оставлении имущества за собой по сниженной цене (100 млн. руб.), зафиксированной в протоколе о проведении торгов посредством публичного предложения, направив конкурсному управляющему соответствующее уведомление с согласием.

В соответствии с Соглашением с конкурсным управляющим имущество (залог) передается Банку (Конкурсному кредитору) по цене, указанной в протоколе несостоявшихся торгов (100 млн. руб.).

Условиями соглашения и в соответствии с положениями п. 4.1, 4.2 ст. 138 закона «О банкротстве» № 127-ФЗ от 26.10.2002 15% цены (15 млн. руб.) перечисляются Конкурсным кредитором на специальный счет конкурсного управляющего. Остальная часть стоимости имущества (85 млн. руб.) закрывается за счет погашения долга заемщика (физлица).

Мнение консультантов

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику этого имущества. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 223 ГК право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (пункт 2).

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, перечисленных в пункте 2 статьи 235 ГК, когда по основаниям, предусмотренным законом, в числе прочего, производится обращение взыскания на имущество по обязательствам.

В силу статьи 237 ГКизъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором (пункт 1). Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество (пункт 2).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (пункт 1 статьи 1 закона № 102-ФЗ).

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2 закона № 102-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона № 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю:

• основной суммы долга по кредитному договору, обеспечиваемому ипотекой, полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке;
• процентов за пользование кредитом;
• сумм в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом, в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (пункт 2 статьи 3 закона № 102-ФЗ).

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

• земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего закона;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
• машино-места (пункт 1 статьи 5 Закона № 102-ФЗ).

В случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном законом № 218-ФЗ (пункт 4 статьи 25 закона № 102-ФЗ).

На основании пункта 3 статьи 50 закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на объект недвижимости осуществляется без заявления собственника (правообладателя) объекта недвижимости при переходе права собственности на недвижимое имущество, права аренды недвижимого имущества или права участника долевого строительства в результате обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество или указанные права либо в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества указанных в статьях 3 и 4 настоящего закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве (пункт 1 статьи 50 закона № 102-ФЗ).

В соответствии со статьей 25 ГК гражданин, который не способен удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, может быть признан несостоятельным (банкротом) по решению арбитражного суда (пункт 1). Основания, порядок и последствия признания арбитражным судом гражданина несостоятельным (банкротом), очередность удовлетворения требований кредиторов, порядок применения процедур в деле о несостоятельности (банкротстве) гражданина устанавливаются законом, регулирующим вопросы несостоятельности (банкротства) (пункт 2).

Отношения, связанных с банкротством граждан, регулируются главой X закона № 127-ФЗ, согласно которой:

• неурегулированные настоящей главой связанные с банкротством граждан отношения регулируются главами I — III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI настоящего закона (пункт 1 статьи 213.1);
• при рассмотрении дела о банкротстве гражданина применяются реструктуризация долгов гражданина, реализация имущества гражданина, мировое соглашение (статья 213.2);
• условия, касающиеся погашения требований конкурсных кредиторов, обеспеченных залогом имущества гражданина, должны содержаться в плане реструктуризации долгов гражданина. Эти условия должны быть одобрены залоговым кредитором. В случае, если в плане реструктуризации долгов гражданина отсутствует порядок погашения требований кредиторов, обеспеченных залогом имущества гражданина, в отношении заложенного имущества применяется порядок продажи, установленный пунктом 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона (пункт 3 статьи 213.10);
• продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 — 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом. Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества (пункт 4 статьи 213.26).

Пунктом 5 статьи 18.1 закона № 127-ФЗ определено, что продажа предмета залога в ходе финансового оздоровления и внешнего управления осуществляется организатором торгов в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 — 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона. В случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Сумма превышения размера оценки имущества, оставленного конкурсным кредитором за собой, над размером обеспеченного залогом требования возвращается должнику. Не удовлетворенные за счет стоимости предмета залога требования конкурсного кредитора по обязательствам, которые были обеспечены залогом имущества должника, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди.

Пунктом 4 статьи 110 закона № 127-ФЗ определено, что продажа предприятия осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса.

Начальная цена продажи предприятия на повторных торгах устанавливается на десять процентов ниже начальной цены продажи предприятия, установленной в соответствии с настоящим Федеральным законом на первоначальных торгах (пункт 18 статьи 110 закона № 127-ФЗ).

Согласно пункту 4.1 статьи 138 закона № 127-ФЗ в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах. При этом конкурсный кредитор обязан перечислить денежные средства в размере, определяемом в соответствии с пунктом 1 и 2 настоящей статьи, на специальный банковский счет в порядке, установленном пунктом 3 настоящий статьи, в течение десяти дней с даты направления конкурсному управляющему заявления об оставлении предмета залога за собой (пункт 4.1).

В свою очередь из пункта 2 статьи 138 Закона № 127-ФЗ следует, что 80% направляется на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, а оставшиеся средства вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке:

• 15% от суммы, вырученной от реализации предмета залога, — для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника в целях погашения указанных требований;
• оставшиеся денежные средства — для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Пленум ВАС в постановлении от 23.07.2009 № 58 указал на то, что при рассмотрении споров судам следует принимать во внимание, что по смыслу пункта 4.1 статьи 138 Закона № 127-ФЗ «право собственности у залогового кредитора возникает после осуществления им указанной оплаты и передачи ему предмета залога» (пункт 13).

Денежные средства, предназначавшиеся для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и оставшиеся на специальном банковском счете должника после полного погашения таких требований, направляются на погашение части обеспеченных залогом имущества должника требований конкурсных кредиторов, не погашенной из стоимости предмета залога в связи с удержанием части стоимости для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи.

Не удовлетворенные за счет стоимости предмета залога требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди (пункт 2.1 статьи 138 Закона № 127-ФЗ).

Денежные средства на выплату вознаграждения финансовому управляющему в размере, равном фиксированной сумме вознаграждения финансового управляющего за одну процедуру, применяемую в деле о банкротстве гражданина, вносятся в депозит арбитражного суда (пункт 4 статьи 213.4 Закона № 127-ФЗ).

Таким образом, Банк — залогодержатель недвижимого имущества по договору об ипотеке вправе обратить взыскание на это имущество для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований к должнику — физическому лицу, в отношении которого применяются процедуры банкротства. В случае признания несостоявшимися повторных торгов по реализации недвижимого имущества кредитор вправе оставить недвижимое имущество за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

При этом без заявления залогодателя осуществляется в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ, государственная регистрация прав собственности Банка на объекты недвижимости и погашение записи об ипотеке.

Оставленная Банком за собой недвижимость в рассматриваемой ситуации оценена в 100 млн. руб. Если обеспеченные недвижимостью требования Банка составляют не менее 100 млн. руб., то Банк обязан 20 млн. руб. перечислить на специальный банковский счет должника (для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и в уплату судебных и других расходов финансового управляющего).

Порядок бухгалтерского учета основных средств, нематериальных активов, недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, долгосрочных активов, предназначенных для продажи, запасов, средств труда и предметов труда, полученных по договорам отступного, залога, назначение которых не определено, установлен Банком России в Положении № 448-П, согласно пункту 7.3 которого объекты недвижимости, включая землю, полученные по договорам отступного, залога, подлежат бухгалтерскому учету в порядке, определенном главами 2, 4 и 5 настоящего Положения, в качестве объектов основных средств, недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, долгосрочных активов, предназначенных для продажи, в зависимости от намерений руководства кредитной организации в отношении указанных объектов либо отражаются на балансовом счете № 62101 «Средства труда, полученные по договорам отступного, залога, назначение которых не определено», если их назначение руководством кредитной организации не определено или принято решение завершить их продажу до начала следующего отчетного периода.

При этом первоначальной стоимостью объектов недвижимости, включая землю, полученных по договорам отступного, залога, является их справедливая стоимость на дату признания.

Если справедливая стоимость полученных по договорам отступного, залога, объектов недвижимости, включая землю, не поддается надежной оценке, то их оценка производится:

• по договорам отступного — в сумме прекращенных обязательств заемщика (должника) по договору на предоставление (размещение) денежных средств;
• по договорам залога — в сумме, определенной с учетом требований законодательства Российской Федерации и нормативных актов Банка России.

При признании объектов недвижимости, включая землю, полученных по договорам отступного, залога, осуществляются бухгалтерские записи:

Дебет счетов 604 «Основные средства», 619 «Недвижимость, временно неиспользуемая в основной деятельности», 62001 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи», 62101

Кредит счетов по учету обязательств заемщика, которые подлежат прекращению в соответствии с договором о предоставлении (размещении) денежных средств.

Оценка справедливой стоимости основных средств, нематериальных активов, недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, долгосрочных активов, предназначенных для продажи, запасов, средств труда и предметов труда, полученных по договорам отступного, залога, назначение которых не определено, осуществляется в порядке, определенном МСФО (IFRS) 13 (пункт 1.4 положения № 448-П).

Таким образом, при оставлении предмета залога за залогодержателем в случае признания повторных торгов несостоявшимися, его стоимость в бухгалтерском учете будет складываться из суммы погашаемых требований и средств, перечисляемых на специальный банковский счет должника.

В рассматриваемой ситуации оставленная Банком за собой недвижимость должна быть учтена по стоимости в 100 млн. руб. путем отражения следующих проводок:

Дебет 604, 619, 62001 или 62101 — на сумму 100 млн. руб.

Кредит счетов по учету обязательств заемщика, которые подлежат прекращению — на сумму 85 млн. руб.

Кредит счетов по учету денежных средств — на сумму 15 млн. руб., перечисленных на специальный банковский счет должника.

Обращаем внимание Банка, что в соответствии с нормой пункта 2 статьи 138 Закона № 127-ФЗ на погашение требований конкурсного кредитора направляется не более восьмидесяти процентов стоимости залогового имущества.

В соответствии со статьей 247 НК объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций (далее по тексту — налог) признается прибыль, полученная налогоплательщиком.

Прибылью в целях главы 25 НК для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с настоящей главой.

К доходам относятся (пункт 1 статьи 248 НК):

• доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее — доходы от реализации);
• внереализационные доходы.

Доходы определяются на основании первичных документов и других документов, подтверждающих полученные налогоплательщиком доходы, и документов налогового учета.

Доходы от реализации определяются в порядке, установленном статьей 249 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей главы.

Согласно статье 249 НК в целях настоящей главы доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (пункт 1).

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах. В зависимости от выбранного налогоплательщиком метода признания доходов и расходов поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, признаются для целей настоящей главы в соответствии со статьями 271 или статьей 273 настоящего Кодекса (пункт 2).

Особенности определения доходов от реализации для отдельных категорий налогоплательщиков либо доходов от реализации, полученных в связи с особыми обстоятельствами, устанавливаются положениями настоящей главы (пункт 3).

Особенности определения расходов при реализации товаров определены статьей 268 НК, согласно подпункту 2 пункта 1 которой при реализации прочего (не относящегося к амортизируемому) имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость реализованного имущества, определяемую как цена приобретения (создания) этого имущества, если иное не предусмотрено пунктом 2.2 статьи 277 настоящего Кодекса, а также на сумму расходов, указанных в абзаце втором пункта 2 статьи 254 настоящего Кодекса.

На основании приведенных норм для целей налогового учета стоимость недвижимости, оставленной Банком за собой, будет формироваться из суммы погашаемой задолженности и суммы, перечисляемой на специальный банковский счет должника.

Такая позиция подтверждается мнением специалистов финансового ведомства, изложенным в письме от 06.03.2012 № 03-03-06/2/25.

Продажа через рефинансирование

Во многих банках можно подать заявку на рефинансирование. Клиент берет кредит в новом банке, чтобы этими средствами закрыть кредитное обязательство в другом банке. Таким способом можно закрыть задолженность и вывести недвижимость из-под обременения. По таким программам могут быть более выгодные условия и выше вероятность одобрения.

Обратите внимание: нужно найти банковское предложение, в котором ваша жилплощадь не остается под залогом. Еще один вариант — оставить в качестве залогового имущества другую квартиру.

Пошаговый план, как может продаваться квартира:

• Найдите банк и программу. Важно среди всех предложений выбрать то, в котором разрешается покрыть задолженность заемными средствами. Или предложить в кредитной организации под залог другое имущество — автомобиль, дачу, дом.
• Возьмите справку об остатке задолженности. В ипотечном банке нужно заказать и получить выписку с информацией о сумме, которая потребуется для полного досрочного погашения займа. Помните о том, что эта сумма регулярно меняется.
• Соберите документы для рефинансирования. Обратитесь за перечнем бумаг в банк, где планируется рефинансирование, затем соберите все необходимые документы и предоставьте их сотрудникам кредитной организации. Подождите, когда все проверят и одобрят. Об этом обычно приходит уведомление — СМС или звонок.
• Закройте ипотеку. Новый банк переводит в ипотечный ту сумму, которая необходима для закрытия задолженности. Перед первым банком у вас больше нет долгов.
• Получите справку о погашении займа и снятии обременения. Обратитесь в первый ипотечный банк и заберите справку о том, что долг полностью погашен и ничто не мешает вам распоряжаться собственностью.

Теперь можно спокойно продавать недвижимость, она больше не находится под обременением.

Досрочное погашение долга

Клиент может внести полную стоимость жилья до того, как продаст квартиру в ипотеке. Тогда запрет на действия с недвижимостью будет снят, владелец получает право свободно распоряжаться своим имуществом — продавать, дарить, делить или отчуждать любыми другими способами.

Когда это удобно:

• есть достаточная сумма, чтобы погасить остаток задолженности;
• есть покупатель, который готов внести достаточный аванс, чтобы хватило на полное погашение.

Если нужно как можно быстрее продать жилье, а найти покупателя на квартиру не получается, можно:

• подать заявку на кредит;
• оформить его на сумму, которой хватит на полное погашение долга;
• закрыть этими средствами ипотеку, продать квартиру, а затем вырученными от реализации деньгами погасить кредит.

Это простой вариант вывода квартиры из-под обременения, но к нему нужно относиться внимательно. У потребительского кредитования, как правило, не такой большой срок, как у ипотечного, — всего 5-7 лет, тогда как у ипотеки — до 30 лет. Процентная ставка тоже будет выше. Если остаток долга большой, то при перекрытии обычным кредитом ежемесячный платеж значительно возрастет.

Так можно сделать, если у вас уже есть потенциальный покупатель и весь процесс продажи займет не больше 2 месяцев. Если придется искать покупателя больше полугода, это может серьезно ударить по вашему бюджету. Поэтому заранее подумайте, получится ли быстро реализовать жилплощадь, и просчитайте будущие траты.

Если увеличение платежа вас не пугает, можно оформить кредит и спокойно продавать жилье. Ежемесячный платеж будет существенным, но срок кредитования при этом уменьшится в несколько раз, а недвижимость не будет находиться под залогом.

Продавец сам находит деньги, гасит ипотеку и продает квартиру

Именно так. Собственник-продавец самостоятельно находит средства для погашения ипотечного кредита — берет потребительский кредит или обращается за помощью к родственникам.

Наиболее простой вариант для всех сторон — продавца, покупателя, банка. Продавец в таком случае может рассчитывать, что спрос и цена на его уже необремененную залогом квартиру будут соответствовать рыночным условиям. У покупателя, в свою очередь, меньше рисков, благодаря чему он спокойнее и быстрее принимает решение о приобретении жилья.

❗️Читайте обновлённую версию статьи «Как продать квартиру в ипотеке»

Взяли ипотеку, а потом передумали? Вместе с партнерами ДомКлик — экспертами Российской Гильдии Риелторов — рассказываем о том, как можно перепродать ипотечную недвижимость.

Для большинства людей ипотека — это обычный, просто более длительный кредит, когда банк предоставляет заемщику денежные средства на покупку недвижимости. Однако законы, юристы и банковские специалисты смотрят на ипотеку иначе. В соответствии с законодательством ипотека — это форма залога недвижимого имущества.

Если переводить на простой и понятный язык, это значит, что собственник, (то есть заемщик) без согласия кредитора (банка) не может продавать, передавать или обременять предмет ипотеки (недвижимость).

Однако риелторам и банковским специалистам постоянно приходится работать с ситуациями, когда собственники продают ипотечную квартиру, чтобы, например, купить жилье побольше. Такого рода сделки — обычное явление, хотя тут есть свои нюансы и особенности.

Итак, вы хотите продать ипотечную квартиру. Вот самые распространенные схемы, которые встречаются на практике.

Как перепродать ипотечную квартиру в Сбербанке

Квартиру, купленную в ипотеку от Сбербанка, тоже можно продать и купить, в том числе в ипотеку.

Если покупатель хочет купить такую квартиру в ипотеку, залог переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк все оформит сам. Подробнее о сделках такого типа читайте в материале Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

Однако, у покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения: купить ее можно только в том же городе, где оформлялась ипотека.

Важно, что при выборе любого из трех способов проведения сделки, продавец и покупатель должны согласовывать свои планы и действия с банком. В противном случае, может наступить много негативных последствий. Например, отказ в государственной регистрации перехода права собственности.

При этом продавцам и покупателям не стоит бояться таких сделок — при правильном оформлении взаимоотношений всегда можно избежать рисков. В такого рода сделках всегда оправдана помощь специалистов.

Во-первых, профессиональный риелтор обратит внимание на спорные моменты, он проверит документы, проинформирует клиента о рисках и подводных камнях, предложит оптимальный вариант. Найти в своем городе сертифицированное агентство и аттестованных специалистов, владеющих всеми необходимыми знаниями для работы на рынке недвижимости, можно на сайте Единого реестра РГР.

Во-вторых, сотрудники банков и агенты по недвижимости говорят на одном языке, владеют общей терминологией, что, конечно, упрощает коммуникации и ускоряет процесс совершения сделки.

Вопросы

Правильно ли понимает Банк, что оставление имущества /залога за собой является для заемщика реализацией имущества, а для Банка покупкой имущества, расчеты по которой осуществляются:

• перечислением 15% стоимости на спецсчет конкурсного управляющего (наличная часть);
• погашением долга заемщика в сумме 85% от стоимости получаемого имущества.

Таким образом, стоимость приобретаемого имущества для целей учета составляет 100 млн. руб.

Просим указать проводки для целей бухучета.

Покупатель дает деньги продавцу на погашение ипотеки

В этом случае покупатель предоставляет собственнику деньги для погашения ипотечного кредита. Как правило, деньги передаются под расписку, либо на основании заключения предварительного договора купли-продажи объекта.

После того, как собственник гасит ипотечный кредит, банк снимает с квартиры обременение. Затем заключается уже основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности на покупателя.

Это более рискованный для покупателя вариант, хоть и удобный для продавца. Во-первых, есть риск, что предоставленные покупателем деньги для погашения кредита собственник потратит на иные цели. Во-вторых, собственник может отказаться от сделки.

Покупатель в этом случае должен здраво оценить имеющиеся риски, тщательно проверить объект недвижимости и оформленные на него имущественные права. Ему нужно совместно с собственником собрать и сформировать полный пакет документов, необходимых для совершения сделки, заключить договор, подробно устанавливающий права и обязанности сторон, а также их ответственность за неисполнение обязательств. Это может быть, как предварительный договор купли-продажи, так и основной с рассрочкой платежа.

Продажа квартиры и погашение ипотеки во время проведения сделки

Если выбрать этот вариант, то долг будет погашен покупателем во время заключения сделки и подписания договора. Для этого сначала нужно взять разрешение от банка на такой способ реализации и выписку об остатке долга, а затем искать покупателя.

В договоре прописываются все условия, покупатель перечисляет полную стоимость жилья, а банк делит деньги на два счета. На одном будет храниться достаточная сумма для полного закрытия задолженности, на другом — остаток, который получит продавец после завершения окончательных расчетов и оформления всех документов.

Документы по сделке передаются на регистрацию в Росреестр, где при получении необходимого пакета документов и разрешения банка происходит одновременное снятие обременения с продавца квартиры и регистрация перехода права в пользу покупателя.

Такой вариант продажи удобен, если:

Банк полностью контролирует сделку и гарантирует ее безопасность. Обе стороны будут находиться под защитой — покупатель приобретает жилплощадь, продавец получает деньги, условия не могут измениться в процессе совершения сделки.

Покупатель имеет право задействовать любые имеющиеся средства для приобретения. Это может быть материнский капитал, свои накопления или кредит, не обязательно в этом же банке.

Легко ли продать квартиру с ипотекой

Это зависит множества факторов: например, от остатка долга, целей продавца, вероятности найти покупателя на конкретную жилплощадь. Не все готовы участвовать в сложной сделке и ждать столько, сколько потребуется для оформления документов. Некоторые потенциальные покупатели предпочитают сразу отказаться от идеи купить вашу недвижимость, а не разбираться в формальностях.

Иногда процесс продажи задерживается из-за того, что не удается найти покупателя. Но, если вы не торопитесь, можно подождать — обязательно найдется человек, который обладает нужной суммой и которому понравится ваше жилье.

Со стороны банка обычно не возникает препятствий, если покупатель соответствует выставленным условиям. Поэтому лучше уточнить все вопросы еще до начала подготовки договора.

Три шага — и квартира ваша

Рассчитайте ипотеку в несколько кликов, авторизуйтесь на Госуслугах и оформите заявку

Получите финальное одобрение

Выберите недвижимость и загрузите документы онлайн в личном кабинете

Получите ипотеку в удобном для вас офисе банка

Посчитайте ипотеку в банке ВТБ и отправьте заявку с использованием Госуслуг.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Если вы оформили ипотечный кредит и приобрели жилплощадь, это не значит, что вам придется оставаться в ней всю жизнь. Если планируется приобрести жилплощадь в другом районе или городе, а имеющаяся уже не подходит, есть несколько вариантов, как ее продать.

Но важно помнить — при приобретении жилья в ипотеку оно остается в залоге у банка до окончательного погашения долга. Поэтому для продажи потребуется одобрение финансового учреждения. Это касается как введенных в эксплуатацию объектов, так и тех, которые продолжают строиться на момент вашего решения продавать права.

Сейчас читают

У большинства банков есть разделы на сайте, где предлагают к покупке квартиры и частные дома, владельцы которых планируют продавать имущество в залоге.

Клиент обращается в банк и пишет заявление о том, что больше не хочет или не может выплачивать задолженность, с просьбой реализовать его имущество. Вместе с этим он передает банку право реализовать недвижимость.

Банк без участия заемщика ищет клиента, который согласен купить эту собственность, проверяет его, изучает документы, продает жилье. Продавцу не нужно приезжать показывать недвижимость, участвовать в остальных этапах сделки.

Полученные от покупателя деньги уходят на полное закрытие ипотечного кредита. Если оплаченная сумма больше остатка долга, излишек переводится бывшему владельцу недвижимости.

Сделку полностью ведет банк

Собственник продает предмет ипотеки с согласия банка, который курирует сделку от начала и до конца. Такие сделки менее рискованные, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Есть две разновидности таких сделок.

В первом случае, покупатель берет ипотеку в том же банке, где и продавец получал кредит, и гасит его задолженность. Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на объект к покупателю.

Во втором случае происходит переоформление кредита на другое лицо — таким образом покупатель становится и собственником объекта, и ипотечным заемщиком. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя.