Продажа залогового имущества банком: особенности процедуры

Необходимость продать ипотечную квартиру возникает по разным причинам: смена места жительства, работы, потеря доходов или желание поменять квартиру на меньшую, чтобы рассчитаться с банком и избавиться от непосильной нагрузки ежемесячных платежей. Кроме того, если цены на квартиры будут падать, то выплатить долг  без потерь станет сложнее. Может быть, сейчас самый момент подумать о продаже, если обстоятельства вынуждают, и постараться сделать это максимально продуманно и эффективно? Но как именно?

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Задолженность по просроченным ипотечным кредитам граждан выросла в России к началу 2021 года, по данным Центробанка, примерно на 12%. При этом многие заемщики при появлении финансовых проблем стараются сохранить квартиру и договориться с банком о реструктуризации долга. У должника есть только три варианта: продолжать платить, изменить условия выплаты (воспользоваться платежными каникулами, увеличить срок кредита и снизить размер платежей, взять еще один кредит, например, на 12 мес., и т.д.) и продать квартиру. Есть и четвертый, самый простой, но бессмысленный и неразумный вариант, который в конечном счете никак проблему не решит, – просто перестать платить и оттянуть время долгими судебными разбирательствами с банком в надежде как-нибудь «прорваться».

Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга: «При общении с банком по своему ипотечному кредиту, который вы уже не можете обслуживать, важно трезво понимать всю серьезность вопроса, с которым вы столкнулись. На рекламные объявления юристов, которые предлагают решить вопрос с банком, лучше вообще не обращать внимания – это лишние траты, которые ни к чему не приведут. Возвращать долг банку по кредиту придется в любом случае. Первое, о чем нужно подумать, что именно вы хотите от банка: реструктуризировать долг или продать жилье и погасить долг. Реструктуризация долга – это, по сути, отсрочка исполнения договора в связи с временными финансовыми трудностями заемщика. Продажа жилья – это способ избавиться от обязательства в принципе.

Если оплачивать кредит не получается, необходимо до момента возникновения задолженности обратиться в банк за реструктуризацией кредита. Образование задолженности ведет к изменению статуса заемщика на статус просроченного должника, и порядок работы с такими клиентами в банке меняется в худшую для клиента сторону.

Необходимость банку формировать до 100 процентов резервов от суммы просрочки по оплате кредита и процентов – серьезный мотив не любить неаккуратных заемщиков».

Если временная отсрочка проблему не решит, придется продавать квартиру.

Виталий Пономарев, управляющий «БЕСТ-Недвижимость», отделение «На Тверской»: «Если человек принял решение продать заложенную квартиру, он, конечно, вначале может обратиться в банк. Но максимум, что сможет ответить банк, так это назвать способы погашения кредита. А затем или отправит к риэлторам, или решать эту задачу самостоятельно».

Кирилл Брюлин, компания Brulin&Partners: «К сожалению, в реалиях нашей действительности такое может случиться: у заемщика изменилась жизненная ситуация, попал под сокращение на работе, развод супругов-созаемщиков. Но от этого ипотека не исчезает, за кредит надо платить, а банк не хочет идти навстречу».

Алексей Комаров:  «Согласовывая реструктуризацию, заемщику следует немедленно начать продажу жилья. В связи с тем, что на рынке жилья к заложенным под ипотеку объектам относятся с опаской, нужно рассчитывать, что вопросов будет много, сделка пройдет дольше, чем обычно, и цена за жилье будет с определенным дисконтом от аналога в рынке на 3-7 процентов. Хотя некоторые покупателю видят и плюсы такой покупки. История квартиры «прозрачна», документы были проверены банком, оценочной и страховой компаниями.  Сделки на вторичном рынке – это в 80% случаев цепочки, в которых завязано несколько сделок сразу, поэтому, не понимая тонкостей организации и расчетов, без помощи профессионала не обойтись.  Мой совет –  найти агента, который займется продажей, будет проще и эффективней, чем продавать самому».

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Как продать?

Если с банком обговорены условия погашения долга, то как быть дальше? Какой способ продажи выбрать и как привлечь покупателей, которые до сих пор настороженно относятся к залоговым квартирам?

Кирилл Брюлин: «Есть различные механизмы и способы урегулирования данной ситуации. Самое сложное, на мой взгляд, – определиться со способом реализации квартиры. Я не буду рассматривать такие способы, как продажа квартиры должника на торгах (с аукциона), выкуп ликвидной квартиры сотрудником банка-кредитора и т.п. Предлагаю рассмотреть два наиболее распространенных способа: первый – найти деньги, досрочно погасить ипотечный кредит и продавать квартиру, уже не обремененную ипотекой, второй, более сложный – продавать «как есть», когда квартира находится в залоге у банка.

Первый способ – досрочное погашение ипотеки и последующая продажа – легок с точки зрения реализации квартиры, поскольку продать квартиру, ничем не обремененную, проще всего. Сложность заключается в том, что нужно найти некоторую сумму денег для погашения, и тут возникают сразу несколько аспектов: если сумма относительно небольшая, несколько сотен тысяч рублей, то можно обратиться к друзьям и знакомым. Или взять потребительский кредит и погасить его с продажи квартиры. Итак, все более-менее понятно: заемщик нашел деньги, погасил ипотечный кредит, получил от банка все необходимые документы, получил в Росреестре новое свидетельство о государственной регистрации права, где уже указано, что обременений нет. Можно спокойно продавать квартиру. А что делать, если друзей с деньгами нет, а потребительский кредит не дают? Как быть в этой ситуации? Или, чтобы погасить кредит, нужно иметь несколько миллионов?  А вот тут уже без второго способа не обойтись.

Способ второй: продажа квартиры с одновременным погашением ипотечного кредита и снятием залога. Я считаю такой способ наиболее приемлемым для большинства людей, «не справившихся» с ипотекой. Заключается он в том, что квартира ставится в рекламу на продажу, при этом потенциальному покупателю надо сразу объяснить, в чем тут загвоздка: часть его денег будет заложена в отдельную ячейку, которую открывать будет сотрудник банка и в которой будет сумма, необходимая для погашения всех денежных обязательств заемщика перед банком-кредитором. Или сумма должна поступить на счет заемщика. Ну и, соответственно, банк даст согласие на снятие залога только в том случае, если увидит деньги. Согласится ли покупатель на такие условия? В большинстве случаев это вопрос компетентности риэлторов или юристов, которые участвуют в сделке и представляют интересы своих клиентов.

Сразу хочу оговориться относительно участия риэлторов или юристов: на эту тему было сломано много копий, и повторяться я не вижу смысла. Если мы рассматриваем риэлтора или юриста как профессионального участника рынка недвижимости, то я считаю его участие обязательным. Тем более что часто человек просто не знает, как правильно действовать в сложившейся ситуации, куда обращаться, какие документы ему нужны и пр.».

Действительно, без намерения лишний раз приводить доводы в пользу риэлторов, хочется отметить, что продажа залоговой квартиры – непростая сделка, где обе стороны, как правило, нуждаются в поддержке профессионалов. Это тот самый случай, когда экономия средств едва ли оправдана.

«Со вторым способом все гораздо сложнее, поэтому я считаю, что заемщику, который принял решение «завязать» с ипотекой в силу тех или иных обстоятельств, нужно обратиться к риэлтору и поручить ему все остальные действия или действовать вместе с ним. Это позволит сэкономить достаточную сумму денег и большое количество собственного времени. При обращении желательно иметь на руках все имеющиеся документы, хотя бы в копиях, чтобы можно было понять, о чем идет речь, какие проценты нужно платить банку, какие штрафные санкции предусмотрены в кредитном договоре и прочее.

После обращения заемщика к риэлтору следующий шаг – выйти на переговоры с банком, поскольку необходимо согласовать несколько моментов. Во-первых, надо сообщить банку, что вы намерены продавать ипотечную квартиру, и в связи с этим просите остановить начисление процентов и оговорить окончательную сумму, которую надо погасить. Зачастую банки идут навстречу клиенту, банку невыгодно иметь заемщика, который перестает платить. Во-вторых, нужно согласовать с банком процедуру снятия залога: готов ли банк выдать соответствующее письмо о снятии залога, если сумма погашения будет заложена покупателем в ячейку и доступ, после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Покупателю, будет у сотрудника банка? Или письмо не выдается банком до тех пор, пока сумма погашения не поступит на счет заемщика? В этом случае самое сложное – объяснить покупателю, что его деньгами погашается ипотечный кредит, что другого способа договориться с банком нет и, конечно, нужно составить необходимые соглашения или предварительный договор купли-продажи, условия которых удовлетворяли бы обе стороны. В-третьих, нужно выяснить возможность продажи квартиры по ипотеке (то есть, когда покупатель также берет ипотеку) в этом же или в другом банке. Если ипотека возможна, я бы рекомендовал заранее заказать необходимые для ипотечной сделки документы, которые изготавливают 10-15 дней (кадастровый паспорт, поэтажный план с экспликацией и т.д.).

После согласования всех условий у риэлтора должна сложиться четкая картинка о способе реализации данного объекта, что позволяет при общении с потенциальными покупателями грамотно описать не только объект, но и тонкости механизма проведения сделки. Это также позволяет максимально быстро выйти на сделку, тем самым сократив финансовые потери и банка, и продавца.

Что касается самого механизма проведения сделки, он примерно всегда одинаковый, различия только в способе погашения кредита заемщиком и способа оплаты квартиры покупателем: «свободные деньги» или ипотечный кредит».

Виталий Пономарев: «В настоящий момент практикуется банками в основном два способа продажи заложенной квартиры:

Первый способ. Вначале погасить кредит (собственными средствами или средствами покупателя), а затем снять залог банка и продать квартиру покупателю.

Данный способ применяется очень редко, и лишь когда у продавца есть собственные средства для погашения кредита. Привлечь деньги покупателя на погашение кредита на данном этапе почти невозможно – рисков для покупателей здесь больше, и чаще всего, они не будут рисковать.

К сожалению, есть несколько банков, к тому же крупных, которые рассматривают только такой вариант погашения кредита при одновременной продаже. Клиентом таких банков будет намного сложнее продать ипотечную квартиру.

Но многие банки (что радует) рассматривают иной способ продажи такой квартиры, который более выгоден как продавцу, так и покупателю.

Второй способ. Вначале – с письменного разрешения банка продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи ещё заложенной квартиры. Регистрируется право собственности на покупателя, при этом квартира остаётся в залоге у банка, где должником по кредиту является продавец (срок регистрации, как ипотечной квартиры, пять рабочих дней).

Затем продавец средствами покупателя гасит задолженность перед банком в полном объёме. Банк выдаёт письмо о погашенной задолженности (это занимает 1-3 дня, в зависимости от банка), на основании чего регистрируется снятие залога с принадлежащей уже покупателю квартиры (срок регистрации четыре дня).

Только после этого продавец получает разницу от суммы продажи квартиры и суммы погашенного долга, что является гарантией для покупателя.

Вроде всё просто и понятно, но сложности есть на каждом этапе. Первая и основная задача – это как привлечь на такую сделку покупателя, особенно когда предложения преобладают над спросом. Какой бы ни была замечательной квартира, но в такой ситуации она становится менее ликвидной. Не каждый покупатель готов идти на более сложную сделку. Даже если покупателя и интересует данная квартира в данной ситуации, не всегда его ситуация подходит этой сделке.

Если у покупателя ипотека, то он может её взять только в том банке, где заложена квартира – исключаются потенциальные покупатели с ипотекой в других банках.

Если у покупателя есть альтернатива (продажа своей квартиры), то, скорее всего, он не сможет купить ипотечную квартиру – деньги идут от «верхнего» покупателя цепочки, а тот уж, вероятнее всего, не захочет их вносить под такую сделку.

Снижение цены неизбежно, но где начинается ее «дно»?

Вот и получается, что круг потенциальных покупателей значительно уменьшается, тем самым уменьшается потенциальный спрос. Квартира переходит в статус неликвидной.

Основные способы продажи такой квартиры такие же, как и при продаже любой неликвидной: снижение цены, поиск дополнительных плюсов (улучшений), которые могут привлечь покупателей.

У продавцов часто возникает вопрос: а на сколько нужно понизить стоимость квартиры, чтобы заинтересовать покупателей, и максимально получить денег за неё? Можно ответить, что на 10, 15, 20, 30% ниже рыночной, но однозначного ответа на этот вопрос нет. Как минимум, ипотечная квартира должна быть внизу списка цен подобных квартир (на уровне минимальных цен). Если продажа сверхсрочная, то цена должна быть на порядок ниже, чем у всех подобных квартир. В процессе продажи «методом проб» подбирается та цена, которая привлечёт спрос. Но это не гарантирует быструю продажу.

Также в совокупности нужно рассматривать и иные параметры квартиры, которые влияют на спрос. И при этом не всегда залог квартиры является основной причиной снижения спроса – причиной могут быть и другие условия.

Потенциальному покупателю при принятии решения покупать (или даже смотреть) квартиру нужно знать, что не будет никаких сбоев, потерянного времени или денег, со стороны покупателя будет понимание, как проводить такую сделку, и кто-то будет покупку гарантировать. Таким гарантом может выступить агентство недвижимости, сотрудники которого знают все нюансы сложной процедуры сделки и имеют опыт продаж неликвидных квартир.

Все дополнительные расходы, отличные от обычной сделки, ложатся на продавца. Расходы по оформлению сделки увеличиваются лишь на дополнительную регистрацию снятия залога в размере 6-10 тысяч рублей. В зависимости от условий кредитного договора в различных банках может взиматься какая-либо дополнительная плата за досрочное погашение кредита, но это можно заранее уточнить у сотрудников банка».

Новый способ – сделка и все расчеты через нотариуса

Алексей Комаров:  «Основанием приобретения ипотечной квартиры для покупателя является договор купли-продажи, однако возникает вопрос, связанный с тем, в какой момент и как покупатель должен погасить долг, чтобы не купить квартиру с ипотечным обязательством. Покупатель должен выплатить большую часть стоимости квартиры до перехода на него права собственности, а по факту – еще и до заключения договора купли-продажи, что у многих вызывает страх и недоверие. Опасения покупателей обоснованы, так как после погашения кредита деньгами покупателя продавец может изменить условия продажи или вообще отказаться от сделки. Вот почему неоправданно рискованный способ передавать денежные средства продавцу для погашения кредита до проведения сделки и вне помещения банка, например, по предварительному договору купли-продажи.  Приобретая квартиру с долгом, при наличии согласия банка на проведение сделки, встает вопрос о необходимости несения расходов по страхованию нового владельца и объекта до момента оплаты долга, да и вообще приобретение жилья под ипотекой отпугнет многих покупателей. Решением проблемы может стать расчет через депозит нотариуса. Принятый в конце 2021 года ФЗ-457 предоставил нотариусам возможность проведения расчетов для сторон как по нотариальной сделке, так и по сделке, заключенной в простой письменной форме. Это хорошая альтернатива банковскому аккредитиву и ячейкам. Стоимость за услугу нотариуса составляет всего 1500 рублей. После удостоверения сделки купли-продажи нотариус перечислит сумму долга для погашения банку и после предоставления сторонами документа о погашении задолженности подаст сделку на регистрацию перехода права собственности, и после регистрации перечислит остаток стоимости на счет продавца. Заверенный нотариусом договор купли-продажи с удостоверенными в нем фактами имеет особую доказательственную силу, оспорить недобросовестному продавцу такую сделку практически невозможно – юридические гарантии нового покупателя перед предварительным договором купли-продажи, заключенном в простой письменной форме, очевидны».

Итак, если выплачивать ипотечный кредит стало невозможно, а реструктуризация долга проблему не решит, то лучше всего договориться с банком и продать квартиру.  Заемщик может досрочно погасить остаток долга и снять обременение, после чего квартиру можно спокойно продавать. Однако у самого продавца обычно денег нет, а покупатель редко соглашается на подобный риск. Чаще выбирают второй способ – продажу квартиры с одновременным погашением ипотечного кредита и снятием залога (продается заложенная квартира, затем гасится задолженность, затем снимается обременение). В любом случае, количество желающих купить ипотечную квартиру уменьшается из-за некоторых рисков и сложностей, что снижает ликвидность и стоимость самой недвижимости. Сделка непростая и нуждается в аккуратном и профессиональном подходе. С 2021 года появился новый способ денежных расчетов между продавцом и покупателем (в том числе и ипотечной квартиры) – как по нотариальной сделке, так и по сделке, заключенной в простой письменной форме: расчет через депозит нотариуса.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!