Авито продажа вторичного жилья в Москве. Как мы купили квартиру на Авито?

Продажа квартир — Москва

37 000 000 ₽2-комн. квартира, 77 м², 44/74 эт.Москва, 1-й Красногвардейский проезд, 22с225 000 000 ₽2-комн. квартира, 60 м², 3/7 эт.Москва, улица Алабяна, 10к450 000 000 ₽3-комн. квартира, 70.2 м², 3/9 эт.Москва, Мантулинская улица, 9к112 300 000 ₽1-комн. квартира, 39.1 м², 18/22 эт.Москва, Рублёвское шоссе, 16к3, подъезд 347 886 373 ₽3-комн. квартира, 97.6 м², 24/27 эт.ул. Дубининская, вл. 59-69, стр. 636 923 057 ₽3-комн. квартира, 79.5 м², 17/27 эт.ул. Дубининская, вл. 59-69, стр. 648 269 377 ₽3-комн. квартира, 98 м², 26/27 эт.ул. Дубининская, вл. 59-69, стр. 610 550 000 ₽1-комн. квартира, 28 м², 7/43 эт.ул. Лобачевского, стр. 217 700 000 ₽2-комн. квартира, 59 м², 22/22 эт.Москва, улица Академика Королёва, 8к125 900 000 ₽4-комн. квартира, 93 м², 2/17 эт.Москва, Онежская улица, 13к142 000 000 ₽4-комн. квартира, 139 м², 4/28 эт.Москва, Дмитровское шоссе, 134 750 000 ₽Квартира-студия, 19 м², 3/5 эт.Москва, Сельскохозяйственная улица, 17к44 800 000 ₽Квартира-студия, 19.2 м², 3/5 эт.Москва, Сельскохозяйственная улица, 17к44 825 000 ₽Квартира-студия, 19.3 м², 4/5 эт.Москва, Сельскохозяйственная улица, 17к121 995 000 ₽3-комн. квартира, 97 м², 6/11 эт.Москва, 6-я Радиальная улица, 3к94 650 000 ₽Квартира-студия, 13 м², 1/3 эт.Москва, Варшавское шоссе, 17с526 497 806 ₽2-комн. квартира, 62.9 м², 2/27 эт.ул. Дубининская, вл. 59-69, стр. 614 400 000 ₽3-комн. квартира, 54.7 м², 2/9 эт.Москва, проспект Андропова, 2614 000 000 ₽3-комн. квартира, 80.5 м², 2/5 эт.Москва, Зеленоград, к840, подъезд 412 500 000 ₽2-комн. квартира, 45 м², 2/10 эт.Москва, Сколковское шоссе, 40к126 900 000 ₽2-комн. квартира, 53.4 м², 14/23 эт.Москва, Западный административный округ, район Очаково-Матвеевское, жилой комплекс Городские резиденции Спайрс, к358 000 000 ₽3-комн. квартира, 124 м², 49/75 эт.Москва, 1-й Красногвардейский проезд, 22с26 350 000 ₽Квартира-студия, 22.5 м², 13/13 эт.ш. Рязановское, д. 31, корп. 121 380 000 ₽2-комн. квартира, 83.5 м², 3/7 эт.Москва, Верейская улица, 29с15139 786 817 ₽1-комн. квартира, 66.7 м², 13/41 эт.1-й Сетуньский пр-д, вл. 6-1038 050 285 ₽2-комн. квартира, 63.3 м², 10/41 эт.1-й Сетуньский пр-д, вл. 6-1041 727 367 ₽2-комн. квартира, 72.3 м², 13/41 эт.1-й Сетуньский пр-д, вл. 6-10

Результаты с 1 по 27 из 109227

На аукционе можно купить недвижимость со скидкой до 20%.

В июле 2019 года в нашей семье родился второй ребенок. Старшей дочери на тот момент было почти три года. Мы жили в однокомнатной квартире в городе Одинцово, и вчетвером в ней стало уже тесно.

Мы озадачились поиском более просторного жилья. И в итоге купили новую двушку через инвестиционный портал — официальную платформу правительства Москвы. В статье расскажу, как это работает и как можно купить недвижимость на аукционе по цене ниже рыночной.

Все, что нужно знать о недвижимости

Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Какую квартиру мы искали

О том, что нужно расширяться, мы думали давно. Постоянно мониторили рынок, но не могли никак определиться. Смотрели Москву и окрестности: Павшинскую пойму, Одинцово, Красногорск и другие. Думали даже о таунхаусе в 40 километрах от Москвы по Новорижскому шоссе.

В 2019 году я забеременела, и это ускорило процесс: мы четко определили требования к новому жилью. Решили, что это будет двух- или трехкомнатная квартира площадью 55—90 м². Поблизости должны быть детские сады, школы, поликлиники и хорошая транспортная доступность. Бюджет — не более 8,5 млн рублей. Хотели взять ипотеку.

Рассматривали как новостройки, так и квартиры на вторичном рынке.

Новостройки.
В новостройках нас смущали сроки сдачи, надежность застройщиков и их документов. Мы искали комплексы, которые уже готовы или будут сданы в течение года.

Сначала нас заинтересовал ЖК «Мякинино парк» в двух-трех километрах от Москвы по Новорижскому шоссе. Кроме жилых домов там планировались бизнес-центры, красивые прогулочные зоны, набережные, детский сад и школа. Рядом расположены районы Крылатское и Строгино с богатой инфраструктурой. На тот момент трехкомнатная квартира нам в 7,3 млн рублей.

Но там только еще возводили стены, а сдать должны были лишь в  Ждать года до вселения для нас было слишком. Плюс в 2008 году у нас был негативный опыт покупки квартиры в строящемся доме: тогда стройку заморозили и нам пришлось одновременно платить по ипотеке и снимать жилье.

Дом достроили, но с задержкой на два с половиной года. Вкладывать деньги на этапе строительства нам больше не хотелось. Несмотря на введенные эскроу-счета и защиту дольщиков, мы боялись ввязаться в долгострой.

В уже сданных застройщиком комплексах квартиры стоили дорого — примерно на  млн дороже. И в этом случае мы не вписывались в бюджет.

Параллельно мы перебирали варианты в Зеленограде. Он расположен в 25 километрах от Москвы — мы давно присматривались к этому району, так как о нем хорошо отзывались наши знакомые. Там много парков, прогулочные зоны, лес и развитая инфраструктура. Но и здесь квартира в сданном доме была нам не по карману. Например, в ЖК «Жемчужина Зеленограда» в июне 2019 года готовая двухкомнатная квартира площадью стоила около 10 млн рублей.

Вторичка.
На вторичном рынке жилья подходящих вариантов также не было. Нам попадались собственники, сделки с которыми можно легко оспорить в суде. Например, собственник одной из рассматриваемых квартир страдал болезнью Паркинсона. Об этом мы узнали случайно от его родственников.

Владельцы другой продавали квартиру, которая все еще была в собственности у банка. В процессе общения выяснилось, что у них двое маленьких детей и они вложили в квартиру материнский капитал. Они еще не выплатили долг, а потом не могли выделить детям доли, как требует закон. До сделки родители не собирались решать этот вопрос — представления, как и где будут выделены доли, у них вообще не было. При этом они хотели, чтобы мы выплатили их долг и только потом вышли на сделку купли-продажи.

Позже мы вполне могли столкнуться с органами опеки и попечительства, они посчитали, что в сделке ущемлены права детей. Нас могли просто выселить, а дальше затяжные суды.

Затем я стала просматривать предложения от правительства Москвы. Все началось с социальных квартир — это жилье, которое одинокие пожилые люди отдают городу за уход и присмотр за собой. И тут выяснилось, что город строит и продает квартиры в новых домах по программе реновации.

На инвестиционном портале правительства Москвы можно посмотреть не только квартиры, но и помещения для бизнеса, паркинги, землю. Здесь я и нашла подходящие варианты квартир. Их стартовая цена была ниже рыночной.

Мы решили, что попробуем купить квартиру на аукционе в ипотеку.

А если получится и мы выиграем аукцион, то уже после сделки продадим свою однушку в Одинцове. В январе 2020 года, когда все закончилось, мы действительно продали свою квартиру за 5,1 млн рублей. Это позволило нам частично погасить ипотеку за новую квартиру.

Фото нашей однокомнатной квартиры 42 м², которую мы выставили на продажу. Жилая комната площадью 19,8 м²

Совмещенный санузел. Ремонт в квартире новый

Вид из комнаты на коридор

Кухня 8,3 м² с утепленной лоджией

Как устроены аукционы квартир

Существуют разные аукционы квартир. Я расскажу только о тех, о которых знаю.

Есть торги от Моссоцгарантии — городской службы, которая помогает одиноким пенсионерам и инвалидам безопасно прожить старость. Сотрудники присматривают и ухаживают за стариками. Взамен те отдают свои квартиры городу, который после их смерти выставляет недвижимость на торги.

Кроме этого, есть аукционы, куда попадает жилье должников, например, если человек перестал платить банку и тот реализует квартиру через торги, чтобы покрыть часть долга. Или если человек проходит процедуру банкротства и его жилье выставляют на торги.

Нам такие аукционы не нравились, поскольку в таких квартирах есть следы прежних жильцов. А в некоторых случаях предыдущих жильцов еще, возможно, и придется выселять самостоятельно. Поэтому, когда мы обнаружили аукцион, где можно купить новую квартиру, обрадовались. Расскажу о них подробнее.

С 2012 года в Москве работает казенное предприятие «Управление гражданского строительства». Оно занимается социальными объектами: проектирует и строит дороги, больницы, школы, а еще жилье.

В городе действует программа реновации: ветхие дома сносят, строят новые и переселяют в них жителей. В новых домах остается количество свободных квартир, которые город выставляет на торги.

Мы присмотрели себе квартиру в таком доме в старой части Зеленограда. Всего три минуты ходьбы до платформы, затем 30 минут на «Ласточке» — и мы в центре Москвы. Еще здесь развита инфраструктура: сады, школы, спортивные и творческие секции, парки и транспорт. А пробок меньше, чем в «большой» Москве. Сама сделка нам показалась безопасной и выгодной по нескольким причинам.

Готовность.
Город продает готовое жилье. Поэтому не придется ждать, когда дом достроят, и переживать, его вообще.

Цена ниже рынка.
Стартовая стоимость квартиры на аукционе ниже рыночной. Цена за квадратный метр формируется в зависимости от места расположения и класса строительства жилья. При этом дома могут быть монолитными или панельными, а квартиры — с обычной планировкой и повышенной комфортности.

В 2018 году в Северном районе Москвы цена за квадратный метр до аукциона начиналась с 98 000 , а в центре города доходила до 163 000 . По информации «Циана», средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке на тот момент составляла 192 400 .

В процессе торгов стоимость обычно поднимается примерно на  от первоначальной. Бывает, что спрос на квартиры высок, претендентов много, а предложений в доме мало. Тогда стоимость может вырасти даже на 40%. Так, в соседнем с нами 9-м микрорайоне в декабре 2021 года прошли торги по реновационному жилью. Квартира площадью 64 м² на старте стоила 10 млн рублей, а выиграли ее уже за 14 млн рублей.

В чате нашего дома соседи делятся информацией по торгам, которые прошли в 9-м в декабре 2021 года

Квартиры могут уйти с торгов по номиналу, если предложений в доме много или квартира менее востребована. Так, параллельно с нами шли торги по четырехкомнатной квартире в  доме. Был всего один участник аукциона на этот лот, и он приобрел квартиру по номиналу.

Наша квартира площадью 64,2 м² в ноябре 2019 года на старте продаж стоила 7 743 611 . Цена за квадратный метр до аукциона — 120 617 . Мы выкупили ее за 8 322 750 . То есть в процессе аукциона цена выросла на 7%. По нашим подсчетам, это было примерно на 20% ниже рыночной стоимости нового жилья.

В  доме на «Циане» продавались квартиры от перекупщиков — тех, кто купил квартиры на предыдущих торгах. Продавцы не скрывали, что квартиры с муниципальным ремонтом, но продавали их уже по рыночной цене.

Цена за 1 м² в двухкомнатной квартире нашего дома у перекупщиков была 144 500 , а от города по окончании торгов за нашу квартиру — 129 638 . То есть у перекупщиков наша квартира на 1 млн рублей дороже.

Бывали и хитрые схемы. Например, продавцы преподносили муниципальный ремонт как новый косметический. Собственники делали небольшие изменения в квартире, например меняли двери и поверх линолеума стелили ламинат, а также обставляли квартиру мебелью. Наши соседи купили такую «меблированную» квартиру аналогичной площади 64 м² за 10 200 000 , хотя на аукционе с муниципальным ремонтом она стоила не более 8 322 750 .

Дома в 70% случаев сдают с муниципальной отделкой. Для нас это было удобно: можно было въехать в квартиру с двумя маленькими детьми, а ремонт делать поэтапно.

Дальше я расскажу, что делать, чтобы найти и купить квартиру от города.

Этот монолитный дом построен в 2018 году по госпрограммам. Здесь шесть подъездов разной этажности. Наша квартира — на  этаже

Документы по переходу дома из статуса строящегося в готовый под заселение

Этап 1
Найти квартиру и договориться о показе

Первым делом нужно изучить предложения города на любом из ресурсов ниже.

Инвестиционный портал правительства Москвы. Информацию о лотах можно посмотреть на сайте. Здесь представлены все объекты, которые находятся в собственности у города.

Как только выберете желаемую для просмотра квартиру, можно связаться с менеджером из информационного киоска и договориться о показе. Телефон киоска будет сразу виден на странице объекта. Информационный киоск инвестора — государственное бюджетное учреждение, которое показывает квартиры от государства и при необходимости сопровождает сделки.

Официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов. Здесь будет информация о лотах, сроках подачи заявок, предстоящих и проведенных торгах.

«Мой адрес» — проект КП «УГС». Это организация, которая показывает квартиры и сопровождает сделки, если вы не готовы пройти этот этап самостоятельно.

Мы обратились в АО «Мосреалстрой». Компания учреждена правительством Москвы в 1998 году и помогает проводить сделки по покупке жилья, машино-мест и бизнес-помещений. Они просто попались нам самыми первыми из всех компаний, которые предлагают эту услугу. Их менеджеры показывали квартиры.

Когда решили, что будем участвовать в аукционе, то заключили с ними договор на сопровождение сделки и стали готовиться к торгам. Мы заплатили 10 000 . Хотя при желании все этапы процедуры можно пройти самостоятельно.

Официальный сайт для размещения информации о проведении торгов

Этап 2
Съездить и посмотреть квартиру

Квартиры мы приезжали смотреть дважды: на показы нет ограничений. Главное — определиться с объектом и успеть подать заявку на участие в электронном аукционе.

Мы посмотрели две квартиры по одному стояку — на 12-м . 15-й этаж в нашем подъезде был последним. Квартира площадью 63,7 м² до торгов стоила 7 683 303 , что нас устраивало. Но связываться с последним этажом не захотелось.

На торги были также выставлены двухкомнатные квартиры площадью в соседних подъездах. Но нас подкупила планировка нашей квартиры — большая комната 21 м² с двумя окнами. И так как у нас разнополые дети, в будущем можно каждому сделать отдельную комнату.

Планировка нашей квартиры. Из комнаты в центре мы собираемся в будущем сделать две

Вид из окна. Недалеко проходит железная дорога

Этап 3
Подготовиться к торгам

Расскажу, как выйти на торги и что для этого нужно сделать.

Допустим, вы посмотрели и выбрали квартиру. Теперь нужно подать заявку для регистрации на торговой площадке и указать, за какой лот вы будете бороться в аукционе.

Срок приема заявок ограничен. На сайте города по каждой квартире указаны даты начала и окончания приема заявок на участие в торгах — в среднем два месяца. За этот период претенденты смотрят квартиры, принимают решение об участии, готовят документы и переводят взнос за лот.

Затем около трех дней идет отбор участников. Дата и время финального отбора тоже сразу известны на сайте. Проверяют регистрацию на торговой площадке, соответствие документов, наличие обеспечительного взноса и готовность электронной подписи.

Дата и время торгов определены заранее. Они также прописаны на инвестиционном портале на странице конкретной квартиры и в лотовых документах.

Вся эта информация известна с момента публикации лота на сайте инвестиционного портала города.

Затем следует пройти аккредитацию участника. Физические лица загружают на сайте торговой площадки документы: заявление на аккредитацию, заявление на открытие счета и копию паспорта со всеми листами.

Документы нужно отсканировать с разрешением 75—100 dpi и вставить в вордовский документ весом не более 20 Мб. Все страницы должны быть читаемыми. Данные отправляют оператору площадки, который проверяет документы и выдает аккредитацию. Если отказывают в аккредитации, можно устранить ошибки и подать заявку повторно. Физических лиц могут аккредитовывать до трех рабочих дней.

Обеспечительный взнос.
Его нужно внести за лот, за который будете бороться. Обеспечительный взнос — это сумма, благодаря которой допускают до торгов за конкретный объект. Если победили в аукционе, но отказываетесь покупать квартиру или не хватает на нее денег, взнос не вернут.

Размер взноса — от 0,5 до 4% от стоимости лота. Наш взнос составил 154 000 . Это 2% от стартовой стоимости квартиры. Точный размер взноса за конкретную квартиру устанавливает город.

Деньги перечисляют по реквизитам из личного кабинета банка участника торгов. Их зачисляют в течение рабочего дня. Можно торговаться за несколько объектов, но тогда за каждый отдельно придется вносить лотовый взнос.

Электронная подпись.
Затем нужно купить электронную цифровую подпись — аналог личной, только для документов в электронном виде. По сути, это комбинация знаков и паролей, которая нужна для сделок. Заказать ее можно на  сайте ЕЭТП. Мы заплатили за ЭЦП на USB-носителе 3000 .

Электронная подпись хранится на флеш-карте. Ее делают один-два дня после оплаты. Забрать можно из точек выдачи, которые указал изготовитель. Флешку нужно вставить в USB-порт компьютера и по инструкции установить программное обеспечение. Затем — проверить ее работу через сервис проверки электронной подписи. Сделать это нужно заранее. Подробные инструкции есть на сайте «Росэлторга».

Деньги для сделки.
Лучше заранее определить для себя финансовый потолок, до которого можно торговаться, и собрать необходимую сумму. Если нужно привлечь деньги банка, понадобится предварительное одобрение по ипотеке. Если не выкупить квартиру в срок, взнос за лот теряется.

Обеспечительный взнос также не входит в стоимость квартиры и возвращается участникам после того, как стороны заключили сделку купли-продажи. То есть у участника должны быть деньги на квартиру и отдельно — на взнос. Его вернут банковским переводом в течение пяти рабочих дней после окончания торгов. Победителю, а также второму и третьему участникам вернут деньги позже. Об этом более подробно расскажу ниже.

Форма регистрации на сайте «Росэлторга». Выбираем правовую форму, отметив пункт «физическое лицо». На этом этапе вам уже понадобится электронная цифровая подпись. Если она не готова, закажите ее. На компьютере должно быть установлено программное обеспечение для работы с площадкой. Все инструкции есть на сайте «Росэлторга»

Информация об аккредитации на торговой площадке и внесению обеспечительного взноса. 154 000  — это наш обеспечительный взнос за выбранную квартиру

Информация о лоте на другом объекте. На сайте инвестпортала вся информация о квартире выложена подробно. Площадь квартиры — 50,3 м², 10-й этаж, двухкомнатная квартира № 70. Стартовая цена — 9 652 419 . Обеспечительный взнос — 193 048,38 . Шаг аукциона — 19 304,84

Электронная подпись. Ее нужно купить, а стоимость заложить в бюджет. Наша в 2019 году стоила 3000

Мы предварительно одобрили ипотеку, чтобы понимать свои возможности и финансовый потолок на торгах. Одобрение получили легко: муж был зарплатным клиентом ВТБ

Этап 4
Принять участие в аукционе

Участвовать в аукционе можно из дома со своего компьютера. Предварительно нужно установить программное обеспечение.

• macOS, MS Windows 7, Windows 8 (8.1) или Windows 10.
• Internet Explorer версии 11, Google Chrome версии 45 и выше.
• Средство криптографической защиты информации «КриптоПро CSP» версии 4.0 и выше.

Мы заключили договор с АО «Мосреалстрой» и в день торгов приехали в их офис, где за нас настроили компьютер и открыли торговую площадку. Нам было так спокойнее.

В определенный день и час нужно выйти на электронную площадку торгов и начать соревноваться с претендентами. Стоимость шага определена заранее. Участники делают ставки.

У нас не было запасного плана и понимания, как будем действовать дальше, если проиграем. Мы сосредоточились на этом этапе. Никакой уверенности в победе не было. Тем более что на торгах мы очень близко приблизились к своему пределу по деньгам.

На нашу квартиру было три претендента, и мы волновались. Один быстро вышел из игры, а со вторым мы боролись все основное время.

Период ожидания по шагу — десять минут. Если за это время никто не предложил цену выше, торги закрываются. Предложивший наибольшую стоимость считается победителем. Мы отторговались минут за 25.

Но процесс может и затянуться. Например, наши соседи проходили торги с сопровождением компании — АО «Мосреалстрой», только годом ранее. Они торговались за свою квартиру почти сутки: начали в десять утра, а закончили в пять утра следующего дня. Тогда на шаг аукциона отводился час, а не десять минут, а их оппонент всегда делал ставку на последних секундах по истечении этого времени.

Некоторые участники подключают к торгам ботов, то есть специальные программы, которым задаются лимит суммы и время шага, — и они ведут торги вместо человека.

Определить бота легко: он обычно перебивает ставку в одно и  время. Рядом с нами торговалась семья, которая соревновалась с такой программой. Бот делал ставку всегда на 9-й минуте 58-й секунде. В итоге победили наши соседи. Они выиграли двухкомнатную квартиру на 15-м этаже площадью 63,7 м² за 7 867 702 . Для них цена квартиры выросла всего на 184 400 , и на торги ушел час.

У нас тоже в  момент торговал бот. Когда мы выиграли очередной шаг, поведение оппонента сразу изменилось: торг пошел быстрее. Такое поведение типично для участников, которые торгуются сразу за несколько квартир, или перекупщиков. За одну квартиру торгуется человек, за другие — бот. Затем, когда аукцион по одному из лотов закрывается, в борьбу подключается человек и торги уже идут быстрее.

Но вообще, повышать ставку на последних секундах не рекомендуют. Всегда нужно держать в голове, что могут произойти технические неполадки и вы упустите квартиру.

Уведомление на электронную почту о победе на торгах. Еще мы получили уведомление на самой торговой площадке

Этап 5
Совершить сделку купли-продажи после аукциона

После победы на торгах придет уведомление на электронную почту и в письменном виде. В нем указаны даты, в какой период должна пройти сделка купли-продажи.

Если квартиру вы оплачивате своими деньгами.
Для оформления такой сделки нужно:

• Уплатить госпошлину за регистрацию права собственности в Росреестре — 2000 .
• Оплатить услуги КП «УГС» по организации и проведению аукциона, формированию комплекта документов и организации перехода права собственности — 35 000 .
• Оформить нотариальную доверенность на регистраторов. Это требование КП «УГС», чтобы процесс регистрации оформляли их сотрудники, независимо от того, заключался договор сопровождения сделки или нет.
• Назначить день сделки с продавцом. Продавцом выступает представитель юридического лица, через которое правительство Москвы проводит сделку.
• В день сделки подписать договор купли-продажи, предоставить оригиналы квитанций об уплате пошлины и оплате услуг КП «УГС», а также доверенность на регистраторов. Отдать сотрудникам КП «УГС» все документы для регистрации права собственности.
• После регистрации права собственности выдают договор купли-продажи и выписку из ЕГРН. Регистрируют все обычно в течение двух недель. Наша сделка прошла 5 декабря 2019 года, а зарегистрировали нас 16 декабря 2019 года.
• Получить ключи и подписать акт приема-передачи квартиры. По сути, это была формальная встреча, так как квартиру мы видели и в ней ничего не менялось.
• Получить деньги обеспечительного взноса в течение пяти рабочих дней после заключения сделки купли-продажи — они автоматически вернутся на банковский счет, который участник указывает при регистрации на сайте ЕЭТП.

Возврат обеспечительного взноса на торговой площадке

Если в сделке есть ипотечные деньги.
Именно так было у нас. Мы брали ипотеку в ВТБ, чтобы оплатить эту квартиру. В тот момент действовала программа льготной ипотеки, но мы не смогли ей воспользоваться сразу.

Причина — город не может совершать сделку напрямую с покупателем, поэтому реализует квартиры через юридическое лицо. воспринял это как сделку на вторичном рынке, даже несмотря на то, что это была новостройка. В итоге он оставил нам стандартный процент по ипотеке для вторички — 9,5%. В ипотеку мы взяли 7 489 750 .

Для ипотечных сделок срок проведения увеличивается до 15 рабочих дней, а этапы выглядят так.

• Заказать оценку квартиры в компании, аккредитованной банком, — 30 000 .
• Получить новое одобрение на точную сумму по выигранной квартире — 7 489 750 .
• Открыть текущий счет для ипотечного кредита и разместить на нем свой первоначальный взнос. В нашем случае — 833 000 .
• Открыть мастер-счет в любом отделении банка ВТБ — 5000 .
• Застраховать ипотеку по трем рискам — сюда входит страхование имущества, здоровья и жизни, а также титула, то есть защита от утраты права собственности на имущество. На все страховки ушло 59 814 .
• Подготовить и прислать документы: копии паспортов заемщика и поручителя, справку 2-НДФЛ о доходах заемщика, СНИЛС заемщика, правоустанавливающие документы. Правоустанавливающие документы предоставляет КП «УГС» — это выписка из ЕГРН, договор безвозмездного пользования земельным участком, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, экспликация к поэтажному плану, поэтажный план, план квартиры, титул переходящей стройки. Нам этот пакет собирал АО «Мосреалстрой».

Перед сделкой с КП «УГС» нужно:

• Передать документы и информацию для КП «УГС» — ФИО победителя, адрес выкупаемой квартиры, контакты для связи, копии паспорта и СНИЛС, контакты менеджера в банке, где одобрена ипотека.
• Оплатить услуги КП «УГС» по организации и проведению аукциона, формированию комплекта документов и организации перехода права собственности — 35 000 .
• Оформить нотариальную доверенность на регистраторов — 1700 .
• Уплатить госпошлину за регистрацию права собственности в Росреестре.
• Согласовать дату сделки с менеджерами банка и КП «УГС» в рабочий день, который подойдет трем сторонам.

• Подписать договор купли-продажи с КП «УГС».
• Заключить кредитный договор с банком.
• Передать документы менеджерам КП «УГС» для регистрации права собственности.

Дальше нужно дождаться регистрации права собственности. Обычно на это уходит две недели. После регистрации выдадут договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, кредитный договор.

Затем нужно получить ключи и подписать акт приема-передачи квартиры после того, как банк перечислит деньги продавцу.

Уведомление победителю аукциона, в котором указывается период подписания договора купли-продажи в случае покупки за наличные и за ипотечные деньги

Акт выполненных услуг от КП «УГС»

Акт купли-продажи — по сути, стандартный договор

Этап 6
Получить обратно стартовый взнос

Деньги лотового взноса возвращаются победителю аукциона в течение пяти рабочих дней после того, как он заключил сделку купли-продажи. Проигравшие, кроме позиций второго и третьего участников после победителя, получают назад деньги в течение срока.

Второму и третьему участникам деньги возвращаются в течение пяти рабочих дней после того, как победитель заключит договор купли-продажи. Делается это на случай, если сделка сорвется, тогда квартиру предложат второму участнику — за ту цену, которую он ставил последней. При отказе второго предлагают третьему.

Нужно быть готовым, что обеспечительный взнос вернется через месяц-полтора с момента, как участник переведет деньги торговой площадке.

Мы перевели деньги 1 ноября 2019 года. Торги состоялись 19 ноября. Сделка прошла 5 декабря. Деньги лотового взноса нам вернули 11 декабря.

Второму и третьему участнику после победителя придется ждать, когда завершится сделка по квартире, за которую они торговались. Затем можно заново участвовать в аукционах.

На наш взгляд, в торгах важно определить свой потолок — сумму, которую вы реально потянете. Мы поняли, что больше 8 500 000  не можем потратить, и  только до этой суммы.

Если торгуетесь за несколько квартир одновременно, то по ходу аукциона придется смотреть, за какую квартиру бороться. Можно вообще не делать ставки, если видите, что за конкретный объект началась активная борьба.

Если не делать ни одной ставки или оказаться в позиции ниже третьего участника, обеспечительный взнос вернется за пять рабочих дней после окончания торгов.

Какую квартиру мы купили

Мы купили двушку 64,2 м² за 8 322 750 . В квартиру можно было сразу въехать и жить там.

В ней был простой ремонт, и мы к нему были готовы. На стенах бумажные обои, на полу линолеум. В санузле на стенах и на полу плитка. Установлены ванна, раковина, унитаз. На кухне электрическая плита и раковина.

Санузел у нас раздельный. Сантехника бюджетная, местами строители накосячили. Нам досталась ванна с уклоном сливной трубы в обратную сторону. Полотенцесушитель был выведен над раковиной, где обычно вешают шкафы и зеркала. Поэтому первым делом мы довели до ума ванную и туалет.

Мы избавились от чугунной ванны и раковины от застройщика. Поменяли напольную плитку. Развернули ванну. Поставили более короткую акриловую и новую раковину с тумбой. Заменили смесители, повесили электрический полотенцесушитель.

Санузел, который мы сразу отремонтировали, потому что там было много косяков. Фотография до ремонта

А так у нас получилось, когда сделали ремонт

Через год мы сделали кухню. Ее площадь — 11,9 м². Раковину и плиту заменили, а кухню поставили из предыдущей квартиры. Когда мы продавали свою однушку в Одинцове, то предложили покупателям плиту и мойку из этой квартиры. Их этот вариант очень обрадовал, так как все работает исправно.

Мы спокойно относимся к тому, что дети в комнатах и коридоре рисуют на стенах и местами обрывают обои.

В квартире была такая кухня

Маленькая комната — 16,8 м². Здесь находится выход на лоджию

В доме двухтарифные счетчики электричества и счетчики на горячую и холодную воду. Из новшеств — счетчики отопления. Пока еще мы с ними только разбираемся: платим по среднему тарифу, но ежемесячно подаем в управляющую компанию показания тепла. Через год ежемесячной подачи данных обещали начислять оплату по счетчикам, но у нас еще год непрерывной передачи показаний не прошел.

Управляющая компания от города — «Жилищник». В среднем плата по единому платежному документу за нашу квартиру выходит около 6900  в месяц. Электричество — около 850 .

Стоит ли покупать квартиру на торгах

Все не так сложно, как кажется.

Нужно найти квартиру, которая нравится или устраивает по параметрам. Нам квартира в Зеленограде подходила по транспортной доступности и инфраструктуре. Город предлагает разные варианты жилья на разный вкус, и можно выбрать в зависимости от своих приоритетов.

Когда выигрываешь аукцион, совершаешь сделку. В случае с ипотекой она может занять на 15 дней больше. Для сопровождения сделки мы обратились в фирму, но можно сделать это и самостоятельно.

Для участия в торгах и заключения сделки нам понадобились собственные наличные деньги — 1 098 514 . Из них нам вернулись 154 000  — обеспечительный взнос за лот. Остальное пошло на первоначальный взнос по ипотеке и другие расходы.

Прошло два года с тех пор, как мы купили квартиру через аукцион. Полноценно живем в ней чуть больше года. Мы купили ее в декабре 2019 года, а после Нового года началась пандемия. Поэтому мы уехали жить на дачу и только в августе 2020 года въехали в новую квартиру, когда старшего ребенка оформляли в сад.

За это время цены выросли. Двухкомнатная квартира в нашем доме, по данным «Циана» на 1 декабря 2021 года, продавалась за 12 850 000 .

И даже тот факт, что мы вынуждены были взять ипотеку под 9,5%, меня не печалит. Позже мы рефинансировали свою ипотеку в  банке, где и брали, и получили ставку с господдержкой 5%.

Потратили на покупку квартиры на торгах 8 469 264

Стоимость квартиры после победы на аукционе. Из них 833 000  — первоначальный взнос, остальное — деньги банка

Страхование ипотеки по требованию банка

Оценка выигранной квартиры

Услуги сопровождения сделки

Мастер-счет для проведения ипотечной сделки в банке ВТБ

Госпошлина за регистрацию права собственности

Нотариальная доверенность на регистраторов

зарабатывает на купле-продаже квартир с торгов

В 2019 году моя близкая родственница Татьяна начала зарабатывать на недвижимости с торгов.

Она приобретала квартиры, изъятые судом по банкротству или неуплате ипотеки, делала в них ремонт и продавала. Такой метод заработка оказался прибыльным: на торгах продают квартиры по цене в среднем на 30% ниже рыночной, затраты на ремонт обходились Татьяне максимум в 150 000 , а заработать на продаже получалось более миллиона.

Конечно, в купле-продаже квартир с торгов есть сложности. Придется подготовить много документов, процесс участия в торгах новичку может показаться запутанным, а еще иногда приходится иметь дело с жильцами, которые отказываются покидать квартиру и пакостят в ней перед уходом. В одной из таких проблемных квартир, которую купила Татьяна, позже жила и я. Мы вместе ходили в суд, договаривались с предыдущим жильцом и устраняли проблемы, оставленные им в квартире.

Для этой статьи я узнала у Татьяны, на каких площадках искать недвижимость, как участвовать в торгах, выселять проблемных должников и  все усилия заработанных денег.

Что такое торги недвижимостью

Торги — это процедура, в процессе которой государство или банк продает имущество должников:

• того, кого признали банкротом;
• того, кто взял кредит под залог недвижимого имущества и не смог его погасить;
• не платил ипотеку.

Торги по продаже имущества банкротов. Если у человека долги от 500 000  и нет возможности их выплатить, его могут признать банкротом — по собственному заявлению или через суд по заявлению кредитора. В таком случае для погашения задолженности используют имущество банкрота — так на торги попадает его недвижимость.

Торги по банкротству организует финансовый управляющий должника, а арестованное имущество передает на продажу территориальное управление Росимущества.

На торги по продаже арестованного имущества попадает недвижимость людей, не плативших кредит, который взяли под залог недвижимого имущества, или ипотеку. По заявлению банка суд заводит дело об обращении взыскания на залоговое имущество.

По закону банк не может сразу взять квартиру в собственность, поэтому после судебного решения она уходит на торги.

Где и как проходят торги. Суд устанавливает цену, недвижимость размещают на электронной площадке для торгов — ее сокращенно называют ЭТП. Это специальные аккредитованные государством сайты, где публикуется информация о лотах и проходит процедура торгов: , и другие. Подробнее об ЭТП расскажу дальше в статье.

Процедура торгов и набор документов для участия одинаковы и в торгах по банкротству, и по арестованному имуществу. Различаться может только ЭТП и формат торгов. Я участвовала в торгах, проходивших в формате аукциона. В этом случае на недвижимость устанавливают начальную стоимость, покупатели делают ставки на повышение цены. Побеждает тот, кто предлагает наибольшую цену.

Бывает так, что на первых торгах на квартиру не находится покупатель — чаще всего такое происходит, потому что начальная цена была завышена. В этом случае организуют вторую процедуру торгов, на которых устанавливают цену на 15% ниже. Если и со вторых торгов квартира не продается, то в течение 30 дней по заявлению банка имущество передается ему в собственность — тогда сам банк продает квартиру.

Некоторые банки продают недвижимость на «Авито» или «Циане», другие организуют торги на собственных ЭТП. Банку нужно как можно быстрее покрыть убытки, поэтому он делает еще большую скидку. Например, у должника перед банком долг 1 500 000 , изначально на торги квартиру выставляли по цене 2 200 000 . После несостоявшихся торгов банк получает квартиру в собственность и продает ее за 1 800 000 .

Конечно, так квартиру гораздо выгоднее купить, чем на первоначальных торгах. Но у банков выбор квартир меньше, и объявления напрямую от банка встречаются гораздо реже.

Как я купила первую квартиру на торгах у банка

Я живу в Уфе и работаю юристом — консультирую людей по гражданским делам и участвую в судах в качестве представителя. В 2019 году у меня появились свободные деньги, которые я могла инвестировать. В тот момент я обратила внимание на торги недвижимостью. По специфике своей работы я знала, как недвижимость оказывается на торгах и с какими документами и законами придется иметь дело.

Первую квартиру, которую я впоследствии и купила, я увидела случайно на «Авито». Продавцом был указан сотрудник банка из отдела по работе с непрофильными активами. Меня не насторожило это объявление, поскольку я знала, что банки часто выкладывают объявления о продаже залогового имущества на «Авито».

Подробно о процессе покупки недвижимости на торгах расскажу дальше в статье, а здесь поделюсь опытом покупки первой квартиры на торгах у банка.

В 2019 году я купила двухкомнатную квартиру в спальном районе Уфы. Она попала на торги, так как за нее перестали выплачивать ипотеку. Начальная цена была 1 900 000 , я купила ее за 2 400 000  — по цене ниже рыночной на 30%.

Квартира была в ужасном состоянии — грязный ковролин, пожелтевшие грязные батареи, ржавая сантехника и обвалившаяся кафельная плитка. Я понимала, что недвижимость с долгами по ипотеке будет в хорошем состоянии, поэтому была готова ко всему.

За два месяца мы с мужем своими силами сделали в квартире косметический ремонт: поменяли окна и сантехнику, постелили ламинат, поклеили обои. Ремонт обошелся примерно в 150 000 . Через месяц нашелся покупатель, и я продала квартиру за 3 700 000 . С учетом затрат на ремонт я заработала на квартире 1 150 000  до вычета НДФЛ.

Процедура покупки квартиры, ремонт и ее последующая продажа прошли без стресса и особых усилий. Во всех юридических вопросах я подкована в силу своей профессиональной деятельности. А ремонт в квартире меня никогда не пугал — в собственном жилье я делала ремонт раза три точно.

Дальше я начала думать о том, как можно зарабатывать на купле-продаже квартир. Поскольку банки предлагают очень ограниченное количество недвижимости, я заинтересовалась процедурой торгов недвижимостью, не перешедшей в собственность банков.

За четыре года я купила пять квартир на торгах и заработала 4 000 000 . Далее в статье поделюсь своим опытом, ошибками и сложностями работы с квартирами должников.

Как правильно платить налоги, если покупаете квартиры на торгах

Размер налога на доход от продажи недвижимости зависит от того, как долго недвижимость была у вас в собственности.

Стандартный минимальный срок владения — пять лет, льготный — три года. Он применяется для жилья, которое получили в дар от близкого родственника, в наследство, по приватизации либо по договору ренты. Еще один случай, когда действует срок три года: жилье на день продажи было единственным.

Если вы продали квартиру ранее минимального срока владения, то доход от продажи облагается НДФЛ. Если срок истек, платить налог не надо, подавать декларацию — тоже.

При продаже недвижимости до завершения минимального срока владения доходом считаются 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года сделки. Если сумма по договору меньше, налоговая пересчитает НДФЛ «по кадастру».

Чтобы вывести налогообложения часть доходов, нередко в договоре цену делят на стоимость недвижимости и «компенсацию неотделимых улучшений». В последнюю включают расходы на ремонт, мебель и технику, если она остается.

Рассуждение такое: раз мне компенсируют затраты, то выгоды нет, следовательно, и доходов нет. Но это обывательское представление — глава 23 НК о НДФЛ ничего подобного не предусматривает. Так что стоимость неотделимых улучшений — тоже налогооблагаемый доход продавца квартиры. Причем из него ничего вычитать нельзя. Вот разбор Тинькофф Журнала для покупателя, но и о продавце там тоже есть.

Есть два законных способа уменьшить доход от продажи жилья, который облагается НДФЛ.

Вычесть расходы на приобретение объекта — сумму, уплаченную продавцу, проценты по ипотеке. А вот затраты на ремонт сюда не входят, кроме случая, когда приобреталась новостройка по ДДУ без отделки.

В ситуации из статьи за счет этого сумма, с которой нужно было заплатить НДФЛ, — 1 800 000 :

• 3 700 000  — сумма, за которую автор статьи продала квартиру;
• 1 900 000  — начальная стоимость квартиры на торгах;
• 3 700 000 − 1 900 000 = 1 800 000 .

Налог по ставке НДФЛ — 13%.

1 800 000 × 13% = 234 000  — размер НДФЛ, который нужно заплатить.

Применить вычет — миллион рублей. Он один для всех продаж в календарном году. Если реализовать две квартиры, вычет останется  — миллион рублей, а не по миллиону для каждой.

База для НДФЛ в истории из статьи с учетом вычета — 2 700 000 , НДФЛ — 351 000 .

3 700 000 – 1 000 000 = 2 700 000 .

Подробно о каждом варианте можно прочитать в отдельной статье.

По итогам года продажи квартиры ранее минимального срока владения нужно сдать декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС — до 30 апреля следующего года. Налог, получившийся в декларации, надо заплатить до 15 июля года, не дожидаясь уведомления из инспекции.

Если декларацию не сдать, налоговая посчитает НДФЛ сама. Возьмет 70% кадастровой стоимости недвижимости на 1 января года продажи, применит вычет в миллион рублей и умножит на 13%. После чего пришлет уведомление на уплату налога. В ситуации из статьи это выгодно, скорее всего, НДФЛ получится больше, чем налог с доходов за вычетом расходов по декларации.

Почему стоит зарегистрировать ИП

Поскольку квартиры — дорогая штука, дело может кончиться уголовным наказанием за незаконное предпринимательство, а это 300 000  штрафа или арест на срок до шести месяцев. А вот налоговых доначислений не будет при условии, что со всех сделок был уплачен НДФЛ.

Если человек зарабатывает на купле-продаже жилья и решил стать ИП, скорее всего, будет выгодна общая система налогообложения — ОСН. С ней будет возможность применить профессиональный вычет, то есть уменьшить доходы на коммерческие расходы. Причем в этом случае последними будут и затраты на ремонт квартир.

ИП на ОСН платят НДС, но продажа жилья этим налогом не облагается — подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. Однако ежеквартально подавать электронную декларацию по этому налогу все равно придется.

Есть еще УСН «Доходы минус расходы», но там выше ставка — 15% вместо 13% НДФЛ, который платят ИП на ОСН. Однако у регионов есть право снижать ставку налога при УСН для всех упрощенцев или некоторых категорий. Проверить, такая в вашем регионе, можно на сайте ФНС. После перехода по ссылке надо промотать страницу до раздела «Информация ниже зависит от вашего региона».

Если пониженная ставка действует, УСН будет выгоднее ОСН, в том числе за счет того, что не придется сдавать декларацию по НДС: упрощенцы не платят этот налог.

Где искать торги недвижимостью

Я ищу недвижимость на официальном сайте ГИС «Торги». Сайт можно сравнить с метапоисковиком: на нем собраны лоты, информация о них и об электронных торговых площадках, на которых будут проходить торги. Например, я покупаю квартиры в Башкирии, а здесь торги чаще всего проходят на площадке РТС «Тендер». Есть и другие площадки — , и так далее. Все площадки, которые встречаются на ГИС «Торги», аккредитованы государством, поэтому их можно считать надежными.

Я нередко слышала, что торги — это мошенническая схема. На самом деле, обмана здесь быть не может. ГИС «Торги» — это государственный сайт, утвержденный постановлением правительства. Лоты попадают сюда по решению суда, а торги — это процедура со строгим регламентом и правилами, которые соответствуют всем положениям федерального законодательства. Чтобы не нарваться на мошенников, нужно пользоваться только сайтом ГИС «Торги» и аккредитованными ЭТП.

Доступ на ГИС «Торги» бесплатный, лоты можно посмотреть без регистрации. Новые лоты появляются минимум за 15 дней до даты проведения торгов. Можно подключить оповещение о новых лотах, это стоит 1000  в месяц. Но я такой услугой не пользуюсь, просто захожу на сайт и проверяю, что появилось нового.