Процент от дохода по договору аренды и Топ-5 договорных условий в интересах владельца

Как арендатор может подтвердить товарооборот магазина для расчета аренды в розничной торговле

Холостой ход экономики, который мы наблюдаем, изменившиеся не в лучшую сторону условия для бизнеса в стране, меняют отношения арендаторов и арендодателей. Отсрочка арендных платежей стала насущной проблемой для малого бизнеса.

В этом видео вы узнаете, кому и почему важно знать товарооборот в торговле, какой процент от товарооборота плятят арендаторы и как его подтверждают.

В розничной торговле довольно часто возникают спорные ситуации из-за ставок арендной платы, они приводят к смене и ротации арендаторов в пределах торговых центров, населенных пунктов и даже регионов.

Оборот торговой точки — важный показатель торговли

Начнем с того, что Оборот торговой точки — это важный показатель торговли, в том числе для анализа торгового центра.

За Арендаторами наблюдают владельцы коммерческой недвижимости и арендного бизнеса. Подтвердить свою эффективность должны все — якорные арендаторы торгового центра — ритейлеры, арендаторы в островной торговле и операторы сервисных служб.

Деятельность арендаторов оценивается владельцами торговых площадей с точки зрения их соответствия общей концепции торгового центра и его целевой аудитории.
Эффективность арендатора в торговом центре оценивается с помощью оборота торговой точки, — имеют значение средний кассовый чек, ассортиментная политика оператора, частота пополнения товарного запаса, уровень продаж.
Все показатели, которые подтверждают успешность бизнес идеи торгового оператора.

Взимание арендных платежей в виде процента от оборота магазина или торговой точки помогает избежать резкого падения продаж, доходов как арендаторов, так и арендодателей.
Доля такого способа расчета аренды достигает уже половины договоров аренды в торговых центрах, и эта цифра растёт.

Какой процент от оборота платят арендаторы

Ставка аренды напрямую привязывается и зависит от суммы, полученной за продаваемые товары или оказанные услуги за выбранный период времени. От неё арендатор платит оговОренный процент в виде арендной платы, как переменную часть аренды.

Постоянная же часть аренды (оплата коммунальных и других обязательных платежей согласно договору аренды) остаётся неизменной.

Процент различается и зависит от локации торгового центра, определяющей его посещаемость и специализации самого арендатора.

Самый большой процент платят магазины одежды (до 15 — 18 %), чуть меньше — магазины товаров для детей и электроники.
Меньше всех — якорные брендовые арендаторы и продуктовые ритейлеры (до 4%).

Как подтвердить товарооборот магазина

Безусловно, собственник помещения может запросить у арендатора отчетность по товарообороту и кассовые документы.

Порядок предоставления данных должен найти своё отражение в договоре аренды, в приложении к нему, с указанием сроков и перечня предоставляемой информации.

Как отработанный вариант подойдет ежемесячный отчёт о товарообороте магазина (или торговой сети) на основании кассовых z-отчётов и книг контролёров-кассиров за месяц.
У кассиров есть специальная форма отчётов КМ-6, по её данным можно отследить продажи в магазине.

Кроме этого, в обязанности арендатора входит составление налоговых деклараций по данным кассовых аппаратов в магазине.

В арендную плату по соглашению сторон может быть включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии.

Итак, арендодатель выставляет счёт на оплату арендной платы на основании отчёта о товарообороте арендатора. Это если магазин уже давно торгует.
Возможно ли применить схему в случае, когда торговли ещё нет и магазин планирует открыться?

В моей практике, когда я работал с федеральной торговой сетью, если магазин планирует открытие, и стороны пришли к решению применить для расчета аренды схему процента от оборота, то начисление арендной платы шло с даты начала коммерческой деятельности в помещении, когда для покупателей официально открывается магазин, работают кассовые аппараты и начинаются продажи.

Этот факт фиксируется подписанием Акта о начале коммерческой деятельности в магазине.

До этой даты начисление арендной платы не производится, как вариант арендных каникул.

Важно, что данные по товарообороту в таком случае берутся в аналогичной локации, где уже давно ведётся торговля, известны выручка и прибыль магазина.

Расчетным периодом товарооборота для расчета аренды чаще является календарный месяц, хотя в случае торговых сетей применяются и расчеты по товарообороту в год.

По прошествии значительного времени можно сменить схему арендных платежей, поскольку нарабатывается практика и уже можно перейти на фиксированную ставку, не привязанную к обороту, которая устраивает обе стороны.

Если информация оказалась полезной для вас, ставим под видео палец вверх, подписываемся на Канал Sergio Mioni. Недвижимость и Бизнес

Буду рад ответить на вопросы в комментариях! Всем удачи в делах!

Схема оплаты аренды помещения от оборота, условия и правила применения арендаторами

Обязательство арендатора вносить арендную плату предусмотрено Ст.614 ГК РФ, его первой частью.
Всё чаще арендная плата принимается сторонами как состоящая из нескольких частей: постоянной части, расчётной части (плату с товарооборота), переменной части (в том числе эксплуатационных расходов).

Условия оплаты аренды определяются договором

Договор аренды — основной документ во взаимоотношениях предпринимателей, устанавливающий то, как и в какие сроки стороны производят расчеты за пользование имуществом.

Ориентироваться следует на условия, которые стороны принимают совместно при заключении договора аренды аналогичного недвижимого имущества в таких же (или сравнимых) обстоятельствах.

Нужно напомнить, что арендная плата может быть заменена в договоре аренды на один или несколько видов: как определённых в виде фиксированной суммы периодических (или выплачиваемых единовременно) платежей, так и в виде определенной доли полученной продукции, доходов, предоставления услуг, затрат на улучшение арендованного имущества, в том числе.
Возможно их сочетание согласно Ст.614 ГК РФ (часть 2).

На арендатора возлагается обязательство следить за состоянием арендованного имущества, делать текущий ремонт и т.п., если иное не установлено законом или договором аренды.

Схема оплаты аренды от оборота арендатора в помещении

Арендная плата может быть в виде чистого процента от оборота арендатора, либо в виде комбинированной (минимальной фиксированной части плюс процент).

Судя по практике и правилам применения из делового оборота, всё чаще арендная плата по договору аренды принимается сторонами как состоящая из нескольких частей: постоянной части, расчётной части (плату с товарооборота), переменной части (в том числе эксплуатационных расходов).

Постоянная часть арендной платы выражается в виде денежной суммы, принятой в качестве оплаты за 1 квадратный метр арендуемой площади или фиксированной суммы в месяц (плюс НДС по установленной ставке, если арендодатель является плательщиком данного налога).

Переменной частью арендной платы становится стоимость потребляемых арендатором коммунальных услуг (отопления, электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации).

Расчетная часть арендной платы представляет собой плату с товарооборота, исчисляемую как правило в виде положительной разницы между процентом от товарооборота и величиной постоянной части арендной платы за период аренды.
Отчётным периодом, как правило, считается календарный месяц.

Размер процента от товарооборота в целях исчисления расчётной части арендной платы устанавливается по соглашению сторон и зависит от сферы деятельности (от оборотов и специализации оператора, например) арендатора.
Оплата для якорных арендаторов торговых центров составляет например 2-5% от их выручки, для торговых галерей там же — до 25%.

Подробнее здесь: От чего зависит процент с оборота магазина

Товарооборот — это общая сумма денежных средств, полученных арендатором как в форме наличных денег, так и в форме безналичных платежей от реализации товаров и услуг в помещении за месяц (или другой выбранный сторонами отчетный период).

То, каким образом и в какие сроки происходит отчет по оборотам магазина, должно найти своё отражение в договоре аренды или в его приложениях. Также там указывается, к каким именно документам имеет доступ арендодатель.

Финансовые консультанты практикуют определение арендных ставок методом изучения средней величины товарных (или кассовых) чеков.

Часто арендатор соглашается предоставить арендодателю отчет о товарообороте за оплачиваемый месяц по установленной форме (Форма Отчета о товарообороте) не позднее, допустим, 5-го рабочего дня месяца, следующего за отчетным. Подписанный главным бухгалтером арендатора и скрепленный печатью арендатора.

Схема оплаты аренды от оборота может трансформироваться и со временем может принять форму фиксированной ставки, которая будет устраивать обе стороны.
Получается, что владельцы коммерческой недвижимости готовы делить риски с арендаторами, эта схема позволяет поэтому сохранить арендаторов и даже обеспечить торговым центрам приемлемый показатель вакансии.

Она также способствует развитию коммуникаций между управляющими компаниями и арендаторами ТЦ, последние (торговые центры) заинтересованы уже не только в сдаче площадей в аренду, но и в росте продаж у арендаторов.

Как арендатор, так и арендодатель при заключении, исполнении, изменении и расторжении договора аренды сталкиваются с различными проблемами. Например, можно ли менять арендную плату чаще одного раза в год, относить ли арендную плату на затраты, если долгосрочный договор аренды не зарегистрирован, в каких случаях собственник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения срочного договора и т. д.? Данная статья ответит на эти и другие вопросы.

Договор аренды нежилого помещения регулируется общими положениями Гражданского кодекса о договоре аренды – параграфами 1 и 4 главы 34. По этому договору одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок арендного использования имущества.

При заключении договора желательно детально описать передаваемое помещение, чтобы его можно было идентифицировать:

Если условиями договора определено, что арендатор получил в пользование помещение до его государственной регистрации, арендные платежи могут учитываться для целей налогообложения с момента получения здания в пользование.

Состояние передаваемого имущества должно соответствовать условиям договора и его назначению (ст. 611 ГК РФ), в помещении должны находиться все необходимые принадлежности. Все документы для использования помещения передаются арендатору (техпаспорт и т. п.). Договором эти правила могут изменяться.

Форма договора аренды

Как известно, договор аренды нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Если стороны решили договориться устно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 651 ГК РФ). При этом договор аренды нежилых помещений, заключенный на год и более, должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Сформировавшаяся практика дает ответы на спорные вопросы, касающиеся регистрации:

Если стороны достигли соглашения в письменной форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но так и не зарегистрировали его, то ни одна из них не может самовольно изменить договор или отказаться от обязательства, в т.ч. по оплате неустойки (ст. 310 ГК РФ). Договор считается заключенным.

Вместе с тем преимущества арендатора не должны противопоставляться третьим лицам. Так, он не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ); а если помещение было передано третьему лицу, то договор с первым арендатором прекращается (п. 1 ст. 617 ГК РФ) (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73»)

Цена договора

Цена — существенное условие договора аренды помещения. Размер арендной платы или способ ее определения должен быть четко прописан. Отсутствие условия о цене говорит о незаключенности соглашения (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом нельзя, применив статью 654 Гражданского кодекса, определить цену аренды в размере, который обычно взимается при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата необязательно выплачивается деньгами. Стороны могут выбрать вид оплаты из пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса:

Если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления, в договоре надо указать их стоимость. Это нужно также для вычисления размера НДС.

Изменение размера арендной платы

Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса позволяет изменять размер арендной платы по соглашению сторон сколь угодно часто, даже если указание на возможность такого изменения в договоре аренды отсутствует.

Нередко стороны оговаривают возможность изменения арендной платы по обоюдному согласию при возникновении определенных обстоятельств (росте инфляции, изменении базовой ставки платы за аренду муниципального имущества). Такое условие для арендаторов выглядит менее жестко, чем повышение платы арендодателем по своему усмотрению. При этом собственники помещений полагают, что они могут обратиться в суд, если арендатор откажется от изменения цены. Теоретически закон это позволяет. Однако Президиум ВАС РФ в постановлении от 13.04.2010 № 1074/10 указал, что такое соглашение должно быть заключено без какого бы то ни было принуждения, абсолютно добровольно. Отказ арендатора от заключения соглашения не дает права арендодателю потребовать в судебном порядке изменения договора.

В договор допустимо включать условие, позволяющее собственнику изменять арендную плату в одностороннем порядке (ст. 310 ГК РФ). Если такое право арендодателя стороны не оговорили, то изменять стоимость аренды разрешается исключительно по обоюдному согласию.

Расходы по незарегистрированным договорам не могут быть учтены для целей налогообложения как не соответствующие условиям, установленным статьей 252 Налогового кодекса.

Арендатор будет обязан выполнить условие о повышении арендной платы в случае роста инфляции, если в договоре будет указано:

Если в договоре будет прописано, что арендная плата может быть изменена арендодателем или по его требованию, арендатор может не соглашаться с таким изменением, а арендодатель вправе обратиться в суд для исполнения этого условия.

Практика показала, что изменение суммы арендной платы считается изменением ее размера лишь в случае, когда арендная плата установлена в договоре в твердой сумме. Если в договоре стороны оговорили порядок (механизм) изменения арендной платы, то рассчитанная таким образом сумма может меняться хоть каждый месяц. Арендатор будет обязан вносить арендную плату в новом размере, потому что это не считается изменением размера арендной платы и не нарушает закон. Как указал Президиум ВАС РФ, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, содержащегося в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Если договор заключен на срок менее одного года, может быть предусмотрена индексация твердой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя в случае изменения стоимости коммунальных услуг, роста инфляции и иного конкретного показателя.

Арендная плата может быть и уменьшена, как по договоренности сторон, так и по закону. Так, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы независимо от того, какой порядок ее изменения предусмотрен договором, если по независящим от него обстоятельствам условия пользования помещением, предусмотренные договором, существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Недопустимо включать в договор аренды условие о праве арендодателя изменять арендную плату чаще одного раза в год (п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13). Даже если в договоре будет прописано иное, такое условие будет недействительным (определение ВАС РФ от 21.02.2011 № ВАС-9525/10).

Если стороны не обговорили возможность одностороннего изменения размера арендной платы, то любая из них вправе обратиться в суд по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Кроме этого, закон позволяет договариваться о полном запрете на изменение арендной платы.

Срок аренды

Срок аренды согласовывается непосредственно в договоре. Если он не определен, каждая сторона может в любое время отказаться от договора. Надо только предупредить об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Эту норму можно корректировать в соответствии с интересами сторон, например, установить иной срок для предупреждения о прекращении договора.

Но нельзя полностью исключить право на отказ от договора, потому что в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер (постановление Пленума ВАС от 14.03.2014 № 16).

Бывает, что стороны включают в договор регрессное условие о применении соглашения к ранее сложившимся отношениям (п. 2 ст. 425 ГК РФ). В этом случае срок действия исчисляется с момента подписания договора. Обязанности сторон по исполнению договора возникают с этого же времени (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть срочный договор становится бессрочным, и какое-либо его перезаключение необязательно.

Расторжение срочного договора аренды

Срочные арендные договоры до окончания срока их действия можно расторгнуть по обоюдному согласию, в одностороннем или судебном порядке. Закон устанавливает обстоятельства, при которых стороны могут обратиться в суд за расторжением договора. Прежде чем подать иск, сторона должна направить контрагенту письмо с предложением о расторжении договора аренды (п. 2 ст. 452 ГК РФ), иначе суд оставит заявление без рассмотрения (ст. 148 АПК РФ).

Статья 619 Гражданского кодекса устанавливает случаи, когда арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора судом:

Прежде, чем обратиться в суд, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный, предложенный им срок.

По требованию арендатора суд расторгнет договор аренды в следующих случаях:

Как арендатор, так и арендодатель вправе потребовать расторжения договора, когда одна из сторон допустила существенное нарушение соглашения, которое повлекло для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Во всех вышеперечисленных ситуациях стороны могут расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив уведомление об отказе от исполнения договора. Такой отказ будет правомерен, только если в договоре предусмотрено соответствующее основание. Причем важно, чтобы было указано именно о внесудебном порядке. В противном случае уведомление об отказе другая сторона может просто игнорировать. Допустимо оговорить право на досрочное одностороннее расторжение срочного договора без конкретных причин, на что прямо указал ВАС РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 № 5782/08).

Если арендатор решит воспользоваться односторонним отказом, ему нужно будет вернуть помещение до момента прекращения договора аренды, указанного в договоре или уведомлении. Пока имущество не возвращено арендодателю, арендатору придется оплачивать счета.

Суды считают, что отсутствие регистрации соглашения или уведомления о расторжении договора аренды не свидетельствует о продолжении договорных отношений. Так, несмотря на то, что уведомление о расторжении договора аренды не было зарегистрировано, суд признал, что договор аренды прекратился с момента подписания сторонами акта приема-передачи (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.06.2011 по делу № А75-8354/2010). Поэтому для расчета последнего платежа за аренду важна не столько дата прекращения договора и запись в Росреестре, сколько момент возврата помещения арендодателю.

Анна Полетаева, юрист, для журнала «Практическая бухгалтерия»

Если у Вас есть вопрос — задайте его здесь >>

Ремонтные налоги или как учесть «переделку» арендованного помещения

Регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: необходимые документы

Налог на недвижимость, приобретенную с целью перепродажи

Размер арендной платы может быть определен через долю доходов, полученных в результате использования арендованного имущества (п. 2 ст. 585 ГК).

Приведем пример расчета, который поможет определить сумму арендной платы исходя из выручки арендатора.

Организация сдает в аренду помещение на длительный срок.

Исходные данные за октябрь:

Цель расчета — определить арендную плату за октябрь.

1. Определим арендную плату за октябрь исходя из выручки арендатора

105 000 руб. x 7% / 100% = 7350 руб.

2. Сравним рассчитанную исходя из выручки арендатора арендную плату за октябрь с минимальным размером арендной платы, установленной договором аренды

Рассчитанная исходя из выручки арендатора арендная плата за октябрь больше установленного договором аренды минимального размера арендной платы. Следовательно, арендная плата за октябрь составит 7350 руб.

Итог расчета: арендная плата за октябрь составила 7350 руб.

Процент с оборота как размер платы за помещение, адекватный прибыли арендатора

Тема видео — Процент с оборота взамен фиксированной арендной ставки, как посчитать прибыль арендатора и узнать адекватный ей размер платы за помещение, — формула рентабельности арендатора.

Изменившиеся экономические условия в стране ударили по арендному бизнесу на рынке торговой недвижимости.
Это прежде всего пересмотр ставок арендной платы и связанная с ним ротация арендаторов торговых центров.

Как понять, есть ли экономическое обоснование, проще говоря, смысл — идти в переговорах навстречу арендатору и снижать плату по аренде? Например, если это большой магазин в торговом центре.

В практику владельцев готового арендного бизнеса и управляющих компаний уже прочно вошло брать арендные платежи в виде процента с оборота торговой точки.
Арендаторы вынуждены делиться с владельцами своими финансовыми результатами.

Перед владельцами коммерческой недвижимости встает задача — нужно оценить финансовый результат деятельности арендатора, посчитать прибыль магазина, — доход, который генерирует для арендатора помещение.

Какая должна быть доля аренды в выручке

Существует правило — доля аренды в выручке предприятия не должна превышать 20%. Если она достигает 30%, — торговый бизнес арендатора не приносит дохода и становится убыточным.

Сколько же должна составлять минимальная выручка арендатора в месяц, чтобы бизнес оставался жизнеспособным?
Расчет минимальной выручки арендатора делается просто по формуле — ставка аренды в месяц х 100/20.

Пример: аренда в месяц 100 тысяч, считаем выручку 100 тр х 100/20 — 500 тр.

Кстати, в случае многоуровневых торговых центров в формулу вводятся дополнительные коэффициенты, такие как посещаемость торгового центра, коэффициент потери посетителей верхних уровней по сравнению с первым этажом, средний чек арендаторов в торговом центре и конверсия — отношение общего числа посетителей ТЦ к числу посетителей, сделавших в нем покупки.
Для ритейла 20% — средняя величина конверсии.

В математике ритейла для анализа успешности деятельности торговой точки используются такие показатели как товарооборот, наценка и маржа.

Подробнее, как они рассчитываются, вы можете узнать на сайте: Как рассчитать выручку арендатора, учитывая товарооборот и рентабельность ритейла

От чего зависит процент с оборота магазина

Итак, арендаторы вынуждены делиться с собственниками торговой недвижимости своими финансовыми данными по обороту и выручке.

В схеме «Процент от оборота» ставка аренды магазина напрямую зависит от суммы, полученной за продаваемые товары за месяц. От неё арендатор платит определённый процент в виде арендной платы — это становится переменной частью аренды.
Та же часть аренды, которая связана с оплатой коммунальных и других обязательных платежей согласно договору аренды, остаётся неизменной.

Выплачиваемый арендодателю процент зависит от:

— местоположения торгового центра, определяющего его посещаемость;
— специализации торгового оператора или магазина.

Больше всего процент с оборота берется у магазинов, торгующих одеждой (в Москве до 15-18 %), чуть меньше — у магазинов детских товаров и электроники. Меньше всех процент у якорных брендовых арендаторов и продуктовых ритейлеров (до 4%).

Схема оплаты аренды от оборота тоже меняется со временем, в дальнейшем она может принять форму фиксированной ставки, которая устраивает обе стороны.
Она позволяет, наряду с антикризисной коррекцией ставки аренды, сохранить арендаторов и обеспечить приемлемый показатель заполняемости торгового центра.

Доступ к отчётности арендатора

Естесственно, принцип «Процент с оборота взамен фиксированной арендной ставки» невозможен без взаимного доверия.

Обе стороны должны решить, как обеспечить доступ арендодателя к информации о показателях торговли арендатора.
Для эффективной работы схемы она нуждается в поддержке обеими сторонами.

То, каким образом и в какие сроки происходит отчет по оборотам магазина, должно отражаться в договоре аренды. Также там указывается, к каким именно документам имеет доступ арендодатель.

Арендаторы могут готовить отчеты по обороту магазина самостоятельно, иначе — арендодатель получает доступ к кассовым документам.

Бывают и другие способы, такие как например, привлечение стороннего аудитора, отчёты налоговой инспекции и доступ к внутренним документам компании, — однако к ним обращаются крайне редко.

В состав процентов, подлежащим уплате, с 2022 года арендаторы включают проценты, начисленные по арендным платежам. При подготовке отчета за 2022 год нужно учесть ряд существенных новшеств.

Новые объекты учета у арендатора

Арендатор на дату предоставления предмета аренды одновременно признает в бухучете два объекта: обязательство и актив (п. 10 ФСБУ 25/2018).

Актив — стоимостная оценка права пользования активом — предметом аренды (ППА). После принятия к учету его стоимость погашается путем начисления амортизации.

Обязательство – это стоимостная оценка обязательства по аренде. После принятия к учету величина обязательства по аренде увеличивается на начисляемые проценты и уменьшаются на уплаченные арендные платежи.

При отражении в бухучете обязательства по аренде нужно сделать проводки:

Дебет 08 Кредит 76

— отражено арендное обязательство по первоначальной оценке;

Дебет 91 Кредит 76 Дебет 91 Кредит 76

— списаны проценты по арендному платежу.

Обязательство по аренде

Величина обязательства по аренде – это кредиторская задолженность арендатора по уплате арендных платежей в будущем. Она определяется в порядке, установленном пунктом 14 ФСБУ 25/2018.

Обязательство по аренде оценивается как сумма приведенной стоимости будущих арендных платежей на дату получения предмета аренды (лизинга).

Теоретически дисконтирование осуществляется с применением ставки, при использовании которой приведенная стоимость будущих арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды становится равной справедливой стоимости переданного объекта.

Негарантированная ликвидационная стоимость — это предполагаемая справедливая стоимость предмета аренды, которую он будет иметь к концу срока аренды, за вычетом сумм, подлежащих получению в связи с гарантиями выкупа по окончании срока аренды (п. 15 ФСБУ 25/2018).

Как рассчитать приведенную стоимость обязательства по аренде

На практике для расчета приведенной стоимости обязательства применяют ставку, по которой арендатор мог бы привлечь заемные средства на срок, сопоставимый с периодом аренды.

Как правило, расчет приведенной стоимости будущих арендных платежей и их суммы осуществляется с помощью функций Exel.

Рассмотрим особенности нового учета у арендатора на примере.

Пример. Как начислять проценты на обязательство по аренде

Предположим, фирма не имеет права на упрощенный учет аренды.

Во временном пользовании компания имеет помещение склада (используется в производственной деятельности). По условиям договора арендная плата в месяц составляет 120 000 руб. (в том числе НДС — 20 000 руб.). Срок аренды — 2 года.

Номинальная стоимость арендного обязательства составляет 100 000 руб. х 24 мес. = 2 400 000 руб.

Теперь определим приведенную стоимость платежей. Для этой цели используем процентную ставку, по которой компания может получить заемные средства на сопоставимых условиях. Предположим, что такая ставка составляет 15% годовых.

Для дисконтирования арендных платежей с периодичностью менее года (месячных, квартальных) определяется месячная или квартальная ставка дисконтирования по формуле:

Ставка дисконтирования = ((1 + R/100)1/4 или 1/12 — 1) х 100%,

где R – годовая процентная ставка под заемные средства.

В нашем случае в результате расчета получилась месячная ставка дисконтирования = ((1 + 0,15)0,0833 – 1) х 100% = 1,17% (показатель степени 0,0833 получился путем деления 1 на 12).

Далее эта ставка используется для определения приведенной стоимости каждого будущего арендного платежа. Платежи дисконтируются по формуле:

Приведенный платеж = Номинальная стоимость платежа/(1 + Ставка дисконтирования)t,

где t — количество периодов (месяцев или кварталов) до момента осуществления платежа.

После этого находят приведенную стоимость обязательства по аренде, суммируя все приведенные платежи.

Смотрите таблицу в примере из бератора

На основании расчета первоначальная оценка обязательства по аренде составляет 2 081 955 руб.

Бухгалтер сделал проводку:

— 2 081 955 руб. отражено арендное обязательство (первоначальная оценка обязательства по аренде).

Начиная с первого месяца нужно начинать списывать проценты. Проводка будет такая:

— 1156 руб.- списаны проценты за первый месяц аренды.

Таким образом, арендное обязательство будет ежемесячно уменьшаться. Всего за срок аренды будет начислена сумма процентов в размере 318 045 руб.

Фирмы нередко используют принадлежащие им помещения не полностью. Чтобы получить дополнительный доход, компании сдают «лишнюю» площадь в аренду. Собственники недвижимости, которые рассчитывают налоги по общей системе, закладывают в арендную плату 18 процентов НДС. Если арендодатель применяет «упрощенку», НДС ему платить не нужно. Однако действительно ли спецрежим выгоден владельцу недвижимости и его партнерам? Об этом рассуждает автор статьи.

Налоги включают в стоимость аренды независимо от места расположения и качества сдаваемого помещения. При общей системе это налог на прибыль по ставке 24 процента и НДС (18%). «Упрощенцы» отдают в бюджет существенно меньше – единый налог по ставке 6 процентов от доходов или 15 процентов с разницы между доходами и расходами (ст. 346.20 НК РФ).

Упрощенная система налогообложения (УСН) стала очень популярной с самого момента ее введения в 2003 году. На спецрежим перешло немало собственников коммерческой недвижимости, которые получают доход от сдачи ее в аренду. Принесла ли «упрощенка» выгоду таким фирмам? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно проанализировать и обобщить опыт арендодателей, который они приобрели за несколько лет существования спецрежима.

Льготы – не для всех

Не каждый собственник недвижимости может перейти на упрощенную систему и платить единый налог. Компании, которые не вправе это делать, перечислены в пункте 3 статьи 346.12 Налогового кодекса. Например, «упрощенцем» не может быть организация, у которой есть филиалы и представительства. Также компания не должна применять УСН, если более четверти ее уставного капитала принадлежит другой фирме. Поэтому нельзя, например, создать холдинг, в котором одна организация владеет несколькими компаниями-арендодателями. Ограничение по средней численности работников – не более 100 человек – как правило, не влияет на собственника недвижимости. Ведь если передача площадей в аренду – его единственный бизнес, вряд ли штат сотрудников будет значительным.

Существенным препятствием для желающих применять УСН будет ограничение по доходам – 20 миллионов рублей в год. В Москве нижний предел стоимости аренды одного квадратного метра коммерческой недвижимости составляет около 100 долларов США в год. Легко подсчитать, что максимальный размер самой дешевой площади при курсе доллара, равном 27 рублям, не должен превышать примерно 7400 квадратных метров (7400 кв. м x 27 руб. x 100 долл. = 19 980 000 руб.). Покажем на примере, с какими трудностями столкнутся крупные арендодатели, которые желают использовать «упрощенку».

Организация владеет складскими помещениями общей площадью 6000 квадратных метров. Фирма сдала эту недвижимость другой компании во временное пользование. Договор аренды заключен на срок 11 месяцев. Арендная плата составляет 300 рублей за 1 квадратный метр в месяц. Подсчитаем общий объем выручки арендодателя:

6000 кв. м. x 300 руб. x 11 мес. = 19 800 000 руб.

На первый взгляд, арендодатель может использовать «упрощенку», при условии, что арендная плата – его единственный доход. Однако по прошествии 11 месяцев участники договора аренды намереваются продлить соглашение на такой же срок. Эта нехитрая схема позволяет избежать государственной регистрации договора. Поэтому годовой доход арендодателя нужно определять с учетом арендной платы еще за один месяц (6000 кв. м x 300 руб. x 1 мес. = 1 800 000 руб.). В сумме он составит:

19 800 000 руб. + 1 800 000 руб. = 21 600 000 руб.

Общий доход собственника превысил предел, установленный законодательством для применения «упрощенки». Некоторые арендодатели, которые оказались в подобной ситуации и не желают расставаться со спецрежимом, занижают сумму арендной платы в договоре и таким образом скрывают часть выручки. Понятно, что данное решение проблемы не соответствует законодательству. К тому же и арендатору оно невыгодно – сумма расходов, которые он может учесть при расчете налога на прибыль, также будет занижена.

Вычитать ли из доходов расходы?

После того как владелец помещений выполнит все требования, дающие ему право применять «упрощенку», он встанет перед новой дилеммой – как рассчитывать спецрежимный налог. Статья 346.20 Налогового кодекса предоставляет фирме выбор – платить 6 процентов от всех поступлений или 15 процентов от доходов, уменьшенных на величину расходов. Арендодатели могут отнести к затратам коммунальные платежи и другие расходы, связанные с эксплуатацией здания (подп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Многое в этом случае зависит от условий договора аренды. Рассмотрим ситуацию, когда ремонт произвел собственник недвижимости.

Фирма владеет офисными помещениями и сдает их в аренду по 6000 рублей за квадратный метр в год. Согласно условиям договора, текущий ремонт является обязанностью арендатора, а капитальный – арендодателя. В здании необходимо заменить деревянные окна на пластиковые. К текущему ремонту эта операция не относится. Следовательно, работы должен оплатить владелец помещений.

Арендодатель вправе уменьшить свою прибыль на расходы по замене окон. Однако инспекторы могут усомниться в необходимости ремонта или правильности оценки произведенных затрат. И фирме, скорее всего, придется отстаивать свою правоту в суде. Компании нужно будет доказать, что затраченные на ремонт суммы достоверны, а работы были плановыми. В этом случае судьи встанут на сторону фирмы. Указанный вывод также подтверждается письмом Минфина России от 14 сентября 2004 г. № 03-03-01-04/1/39.

Если собственник помещений решил платить единый налог по ставке 6 процентов от доходов, об учете расходов он может не думать. Однако и в этом случае есть свои сложности. По общему правилу стоимость аренды недвижимости должна быть рыночной. В определенных случаях контролеры вправе проверять достоверность цен, указанных в договоре аренды (ст. 40 НК РФ). В частности, фирма может заинтересовать ревизоров, если стоимость одних и тех же услуг, которые она оказывает, в течение небольшого периода времени изменяется больше чем на 20 процентов. На практике такая ситуация встречается, когда собственник сдает части одного помещения нескольким арендаторам или если сумма договора ежемесячно меняется.

В первом случае владельцу недвижимости можно посоветовать составить маркетинговую политику. В этом документе необходимо обосновать, почему организация устанавливает цены с большой амплитудой.

Компании принадлежит торговый павильон. Фирма сдает его в аренду трем организациям одновременно. Один из арендаторов торгует меховыми изделиями. Арендодатель заинтересован в том, чтобы весной и летом такой арендатор платил небольшую фиксированную сумму, а осенью и зимой – процент от выручки. Законодательство подобный способ расчетов не запрещает. Два других арендатора хотят платить фиксированную плату весь год. Однако они арендуют разные по размеру площади. Поэтому и цены на аренду одного квадратного метра для них отличаются.

Итак, фирма сдает в аренду схожие по характеристикам площади с разницей в цене. Допустим, она существенна и значительно превышает 20 процентов. Чтобы обезопасить себя от претензий инспекторов, арендодатель составил маркетинговую политику. В этом документе фирма указала, что обычная арендная плата составляет от 20 000 до 30 000 рублей за один квадратный метр в год. В том случае, если арендуемая площадь превышает 10 квадратных метров, арендатор получает скидку от 5 до 30 процентов. Согласно принятой на фирме политике, арендная плата для организаций, которые продают в розницу одежду из кожи и меха, зависит от времени года. Так, весной и летом она составляет от 1250 до 2000 рублей в месяц за один квадратный метр. А осенью и зимой – от 2 до 10 процентов от выручки арендатора. Кроме того, внутренний документ компании содержал положение, что конкретная стоимость аренды должна быть определена в договоре.

Аренда зданий имеет особенности

Согласно действующему законодательству, арендная плата не является существенным условием договора аренды. Единственное исключение из этого правила – аренда зданий. В таких договорах обязательно должна быть прописана сумма арендной платы. Если данный пункт в соглашении отсутствует, оно будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Размер арендной платы допустимо изменять не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В договоре аренды можно прописать способ ее расчета (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Например, сумму платы можно определять ежемесячно и закреплять в протоколе согласования цены. В этом случае, как и в примере 3, размер арендной платы будет меняться чаще, чем один раз в год. При этом все нормы законодательства будут соблюдены.

Если собственник здания применяет УСН, у него возникает вопрос, как учитывать коммунальные платежи. Их суммы можно включить в договор аренды по-разному.

В некоторых случаях арендную плату делают фиксированной. Если размер коммунальных платежей превысит установленный лимит, который включен в стоимость аренды, владельцу недвижимости придется доплатить разницу за счет собственных средств.

Существуют и другие способы учета «коммуналки». Например, в договоре можно указать, что арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Первая из них – фиксированный платеж за один квадратный метр площади. А вторая будет включать в себя эксплуатационные расходы. Собственник будет ежемесячно выставлять клиенту счета на них.

«Спецрежимный» партнер может быть невыгоден

Независимо от того кому арендатор перечисляет коммунальные платежи, они включают НДС в размере 18 процентов. Однако фирма не сможет принять налог к вычету. Ведь собственник помещения находится на упрощенной системе налогообложения. Съемщик может снизить свои расходы, если договорится с хозяином здания, чтобы тот уменьшил арендные платежи на сумму НДС с «коммуналки».

Итак, если арендодатель применяет «упрощенку», арендатор фактически утрачивает право на зачет НДС. Разумеется, для «спецрежимных» съемщиков это некритично. Если же арендатор находится на общей системе налогообложения, то невозможность зачесть НДС может стать большим минусом работы с «упрощенным» собственником.

Компания арендует помещения под магазин. За 2005 год ее выручка от реализации составила 1 миллион долларов США. С этой суммы фирма должна заплатить налог на добавленную стоимость в размере 18 процентов. В то же время организация имеет право на зачет «добавленного» налога. Таким образом, если фирма за год закупила товаров на 700 000 долларов, ей придется начислить НДС только на 300 000. Компания может зачесть налог и по арендной плате. Допустим, за год ее сумма составила 50 000 долларов. В итоге налогооблагаемая база НДС уменьшится до 250 000 долларов. Если же собственник помещения применяет упрощенную систему налогообложения, арендатору придется отдать бюджету больше.

А вот арендную плату съемщик всегда может отнести к расходам. Такие затраты уменьшают расчетную базу налога на прибыль независимо от того, применяет собственник помещений упрощенную систему налогообложения или платит налоги в обычном порядке (подп. 10 п. 1 ст. 264, подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Арендатор также может применять «упрощенку». В этом случае налоговый статус собственника помещений для него не будет иметь значения. Если съемщик платит единый налог по ставке 15 процентов с разницы между доходами и расходами, сумму арендных платежей он может полностью отнести на затраты. Конечно, прямой экономии на арендной плате за счет отсутствия НДС для съемщика не возникает.

Как мы выяснили, «упрощенка» имеет свои плюсы и минусы как для арендатора, так и для арендодателя. Так что в каждом конкретном случае собственнику помещений необходимо определить, стоит ли применять спецрежим.

Как решить «коммунальную» проблему

«Арендатор может избежать потери “входного” НДС по коммунальным платежам. Для этого ему нужно заключить договор обслуживания напрямую с коммунальщиками. В этом случае фирма без проблем получит вычет по НДС и подтвердит свои расходы при расчете налога на прибыль. Выиграет в данной ситуации и арендодатель. Ведь ему не придется увеличивать выручку, а значит и налогооблагаемую базу, на сумму полученной от арендатора “коммуналки”. Такая схема поможет компании не превысить 20-миллионный порог доходов для упрощенной системы. На практике этот вариант лучше всего подойдет организациям, которые заключают долгосрочные договоры аренды».

Александр Елин, генеральный директор аудиторской компании «АКАДЕМИЯ АУДИТА»

В договоре аренды можно указать, что арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Первая из них – фиксированный платеж за один квадратный метр площади. А вторая будет включать в себя эксплуатационные расходы

Наталья Фиш, начальник юридического отдела ООО «Аудиторская служба “СТЕК”»