Как составить договор аренды с залогом? Зачем и как организовать

Есть несколько видов платежей, с помощью которых стороны страхуют риски при подписании договора на аренду квартиры. Например, арендодатель может попросить квартиранта оплатить страховой депозит или внести залог. Рассказываем, что это такое и в чём разница между этими понятиями, а также приводим образцы договоров с депозитом и с залогом.

• Залог и депозит — не одно и то же, но на практике понятия смешивают
• Что такое страховой депозит
• Что такое залог на квартиру и когда его нужно платить
• Как составить договор аренды квартиры с депозитом и с залогом
• На заметку: таблица с отличиями депозита от залога

Что такое страховой депозит

В Гражданском кодексе РФ, который регулирует имущественные отношения, нет понятия «страховой депозит». Но оно активно применяется на практике и приравнивается к термину «» (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Положения о страховом депозите, согласно статье 329 ГК РФ, можно прописать в договоре найма жилья как способ обеспечить исполнение обязательств.

Депозит — это денежный резерв, из которого хозяин квартиры может удержать деньги за ущерб квартире и имуществу в ней. Например, если арендатор сломает диван или выбьет окно, то арендодатель удержит сумму, необходимую на ремонт, из депозита.

Как правило, этот платеж равен месячной оплате жилья, но стороны могут договориться и о другой сумме.

Когда и как нужно внести. Вносится страховой депозит только после подписания договора. Подтверждением является квитанция, банковская выписка о зачислении денег на расчётный счёт собственника квартиры,

На что идёт. Депозит можно потратить на покрытие ущерба имуществу. Иногда, в случаях, если жилец не навредил квартире и ничего в ней не сломал, такой платёж засчитывают как плату за последний месяц проживания в квартире, но об этом следует отдельно договориться.

В договоре аренды можно прописать, что страховой депозит возвращается в полном объёме после прекращения договора, в том числе при досрочном расторжении по инициативе арендатора. Последняя формулировка станет гарантом безопасности для квартиросъёмщика, если у него что-то резко поменяется в жизни и ему придётся быстро съехать.

Страховой депозит возвращается также и в том случае, если у хозяина квартиры нет претензий к состоянию имущества, которые было в квартире. Тут важно учитывать естественный износ мебели и техники. А чтобы можно было быстрее разрешить потенциальные проблемы при выезде жильца из квартиры, лучше заранее заключить акт приёмки-передачи жилья.

Квартиры Яндекс Аренды сдаются без залога, а всё имущество в них и ответственность жильцов перед соседями застрахованы на сумму до 1,7 млн ₽. Арендаторам не приходится оплачивать двойную стоимость аренды в первый месяц, а собственникам — не надо переживать, что суммы залога не хватит на возмещение возможного ущерба. И никаких споров при прекращении договора!

Что такое залог на квартиру и когда его нужно платить

Понятие залога в Гражданском кодексе РФ есть — оно описано в статье 334. Наниматель помещения вносит залог в счёт обеспечения исполнения принятого на себя обязательства вовремя вносить арендную плату за квартиру.

Что такое залог. Это один из способов исполнения обязательств. Арендатор обязуется вовремя платить за квартиру и передаёт закреплённую в договоре сумму в залог арендодателю. Если квартирант задержит плату, то арендодатель имеет право использовать деньги из залога.

Как правило, сумма залога равна месячной арендной плате.

Когда и как нужно внести. Вносится залог после подписания договора. Подтверждением является квитанция, банковская выписка о зачислении денег на расчётный счёт собственника, расписка арендодателя.

На что идёт. На погашение долга за квартплату, услуги ЖКХ или на оплату последнего месяца проживания арендатора в квартире.

Если внесён залог, то последний месяц чаще всего не оплачивают и используют на это ранее внесенную сумму. Если такой договорённости нет, то залог возвращается в полном объёме. А вот если наниматель неожиданно съехал и не заплатил за проживание, то арендодатель гасит долг из залога.

Как составить договор аренды квартиры с депозитом и с залогом

Залог и страховой депозит — разные понятия. От того, какую формулировку вы пропишете в договоре найма, будет зависеть, в каких ситуациях арендодатель сможет оставить полученную сумму себе, а когда будет обязан вернуть её арендатору.

Договор аренды с депозитом. Условия использования страхового депозита следует отразить в разделах, где прописаны правила расчёта и ответственность сторон по договору.

Договор аренды с залогом. Условия внесения и использования залога также прописываются в разделе о порядке расчётов нанимателя с наймодателем.

Арендодателю лучше указывать в договоре одновременно условия и о депозите, и о залоге, чтобы быть застрахованным от ущерба имуществу и от долгов за арендную плату и за ЖКУ. Но нужно понимать, что далеко не каждый наниматель будет готов заплатить сразу три месячных арендных платы за квартиру. В таком случае можно прописать, что обеспечительный платёж может быть потрачен на оплату ущерба квартиры и на покрытие долгов по аренде.

На заметку: таблица с отличиями депозита от залога

Кратко перечислим основные отличия страхового депозита от залога.

Аренда или наём?

Чтобы снять жильё на законных основаниях, арендаторы заключают договор найма с физлицами-владельцами недвижимости. Но в обиходе чаще используют понятие «договор аренды», поэтому и мы будем употреблять этот термин.

Что такое залог при аренде недвижимости

Сдавая собственную недвижимость в наём, владелец квартиры, кроме прибыли в виде арендной платы, может получить и ряд проблем. В таком случае страховой депозит выступит как спасательный круг и поможет защититься от ряда «сюрпризов».

• Потеря ежемесячного дохода: если жильцы внезапно съедут, собственнику потребуется время, чтобы найти новых нанимателей. В этот период жилплощадь простаивает, а дохода нет.
• Расходы на восстановительный ремонт: если жильцы испортят отделку, разобьют окна или стекло в двери, владельцу придётся за свой счёт всё восстанавливать.
  
• Затраты на оплату коммунальных услуг: недобросовестные жильцы зачастую оставляют после себя не только погром, но и долги по квартплате.
  
• : съезжая, наниматели могут забрать с собой предметы интерьера или технику.
  
• Возмещение ущерба третьим лицам: действия жильцов нередко вредят соседям. Самая распространенная проблема — затопление. Но ответственность за возмещение убытков лежит на собственнике квартиры.
  

Страховой депозит поможет владельцам недвижимости избежать подобных проблем. Поэтому ещё на этапе подачи объявления стоит определить сумму, которую арендатор должен внести при заселении вместе с арендной платой. Чаще всего это называется залогом, но встречаются и такие понятия, как страховой депозит или обеспечительный платёж. Несмотря на разные названия, все они имеют общий смысл.

Залог (страховой депозит) — денежная сумма, гарантирующая выполнение обязательств и защищающая стороны от возможных рисков. С точки зрения закона, заключить договор аренды можно и без залога. В Гражданском кодексе РФ (ГК РФ ст. 329) залог определён лишь как один из способов обеспечения исполнения договорённостей:

«Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими сп особами, предусмотренными законом или договором».

Размер взноса владелец квартиры устанавливает самостоятельно, исходя из состояния ремонта и стоимости имущества. В большинстве случаев страховой депозит равен размеру арендной платы за один месяц. Наниматель вправе согласиться с таким условием заключения договора или отказаться и искать другой вариант жилья.

Иногда собственники и арендаторы используют термин «задаток», подразумевая залог. Это неверно. Задаток — это деньги, которые наниматель передаёт собственнику жилья в подтверждение своих намерений снять квартиру или дом. Например, Мария Петровна сдаёт свою «однушку» в Москве. Желающих вселиться — огромное количество, в том числе Андрей из Воркуты. Чтобы Мария Петровна не сдала квартиру другим, Андрей сразу после осмотра вручает владелице задаток в размере 10% от стоимости ежемесячной оплаты и договаривается с ней о дате подписания договора аренды и вселения.

Задаток включается в счёт арендной платы за первый месяц. Если сделка срывается, деньги возвращаются или остаются у владельца недвижимости — в зависимости от того, кто отказался от заключения договора. Пopядoк и ycлoвия внeceния зaдaткa зa apeндy ycтaнoвлeны статьями 380 и 381 ГK PФ.

Как грамотно составить договор аренды с залогом

Договор аренды с залогом между физическими лицами нужно составлять в письменной форме. Это требование предусмотрено статьей 674 ГК РФ. Правильно составленный договор аренды квартиры с залогом защищает каждую из сторон: собственника жилья — от недобросовестных нанимателей и убытков, арендаторов — от досрочного расторжения договора и невыполнения условий соглашения. 

Стандартный договор аренды жилплощади включает в себя следующие обязательные пункты:

• сведения об арендодателе и арендаторе: ФИО, паспортные данные и адрес регистрации;
  
• предмет договора: характеристики недвижимости, которая сдаётся в аренду (площадь, количество комнат, этаж), адрес расположения, основание возникновения права собственности;
  
• срок найма: указывается количество месяцев или лет аренды. Максимальный срок найма жилого помещения — пять лет. Если в договоре срок не определён, соглашение считается заключённым именно на пять лет (ГК РФ, ст. 683);
  
• условия оплаты: устанавливается размер ежемесячной арендной платы, дата внесения платежа, способ передачи денежных средств, банковские реквизиты для безналичной оплаты;
  
• обязанности сторон: арендатор должен своевременно вносить арендную плату, бережно относится к жилплощади и имуществу, не использовать помещение по другому назначению или сдавать его в субаренду. Арендодатель же обязуется предоставить квартиру в подходящем для проживания состоянии, делать ремонт и уведомлять жильцов о планируемых визитах;
  
• решение разногласий: допустимо разрешение споров путём переговоров или в судебном порядке;
  
• особенности расторжения договора: по инициативе арендатора — в любой момент, но если он оповестит собственника за 90 дней (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Если инициатор разрыва сделки — собственник, решать вопрос придётся в суде (п. 2 ст. 687 ГК РФ);
  
• реквизиты и подписи сторон.
  

Владелец квартиры и наниматели вправе вносить изменения и дополнения в отдельные пункты договора. Но обязательное условие — со всеми корректировками должны быть согласны обе стороны. 

Если собственник и потенциальные наниматели пришли к общему решению по страховому депозиту, нужно определиться, как написать про залог в договоре аренды. Это можно сделать одним из способов:

• выделить в договоре отдельный пункт про залог или внести сведения о страховом депозите в раздел «Условия оплаты» или «Дополнительные условия»;
• составить дополнительное соглашение о залоге к договору аренды.

Вне зависимости от выбранного способа, условие о залоге в договоре аренды необходимо прописывать детально. Это поможет избежать недоразумений и получить деньги обратно в полном объёме при выселении. Рекомендуем указать в договоре или дополнительном соглашении следующее:

• размер страхового депозита и способ передачи денежных средств;
• запрет на использование залога в личных целях: это значит, что страховой депозит передаётся собственнику жилой площади лишь на хранение и не должен быть потрачен;
  
• варианты использования залога: для компенсации ущерба, в счёт оплаты аренды, если со стороны владельца квартиры нет претензий;
  
• случаи, когда залог нанимателю не возвращается: порча имущества, отделки, пропажа вещей, задолженность по коммунальным услугам, ущерб, нанесённый соседям, и так далее;
  
• срок возврата залога при отсутствии претензий: чаще указывают дату выселения и возврата ключей владельцу квартиры.
  

Какие ещё документы понадобятся 

Акт приёма-передачи жилого помещения

Простой договор аренды квартиры с залогом необходимо дополнить другими обязательными документами — актом приёма-передачи жилого помещенияраспиской о залоге

Акт приёма-передачи — это документ, в котором скрупулёзно фиксируется состояние жилплощади на момент сдачи в аренду, а также перечисляется и описывается имущество, находящееся в квартире. 

Например, собственник сдаёт квартиру с новым ремонтом и частичной меблировкой. В акте приёма-передачи необходимо расписать состояние каждого помещения, отметить, что окна целые, двери нормально открываются, перечислить предметы мебели, бытовую технику, посуду и прочие вещи вплоть до полотенец и комплектов постельного белья. Желательно провести фото или видеосъёмку с указанием даты и времени. Это послужит доказательством реального состояния квартиры и имущества, если возникнет конфликтная ситуация.

Акт приёма-передачи жилого помещения составляется в присутствии обеих сторон договора аренды. Если собственник предлагает подписать уже заполненный документ, нанимателю нужно внимательно с ним ознакомиться и провести инспекцию по жилому помещению. Если всё, что написано в документе, совпадает с реальностью, — можно смело подписывать акт.

Расписка о залоге

Расписка о залоге — документ, подтверждающий передачу денежных средств, которые используют для страхового депозита. Обязательное нотариальное заверение не требуется, но когда будете передавать залог, рекомендуем пригласить нескольких свидетелей, которые смогут это подтвердить.

Расписка составляется в свободной форме с обязательным указанием этих пунктов:

• информация об участниках сделки и свидетелях (если они есть): ФИО, паспортные данные, адрес регистрации;
• точная сумма залога числом и прописью, без сокращений;
  
• дата передачи денежных средств в формате число/месяц/год;
  
• предназначение денежной суммы: залог (страховой депозит) к договору аренды;
  
• подписи сторон и свидетелей с расшифровкой.
  

Сумму залога наниматель вручает собственнику недвижимости лично в руки. Посредников лучше избегать. Передавать деньги третьим лицам можно, но только если их полномочия подтверждены нотариальной доверенностью.

Как вернуть залог

Когда срок аренды закончился, наниматель вправе требовать возврата страхового депозита. Рассмотрим несколько вариантов развития событий.

Собственник отказывается возвращать залог по уважительной причине.

Это может случиться, если:

• имуществу арендодателя был нанесён ущерб;
• возникли проблемы, описанные в договоре аренды или в соглашении о залоге.
  

В этих случаях страховой депозит может быть удержан, чтобы возместить убытки. Но иногда проще и дешевле договориться с владельцем. Например, заменить стекло в межкомнатной двери или поменять экран под ванной за счёт нанимателя. А после этого — забрать деньги, оставленные в залог.

Собственник не возвращает депозит без причины.

Если по акту приёмки-передачи ремонт и имущество в целости и сохранности, а собственник не торопится вернуть деньги, стоит попытаться решить дело путём переговоров. Договориться не получается? Придётся решать вопрос в судебном порядке. Для этого потребуются все имеющиеся документы: договор аренды, акт приёма-передачи жилого имущества и расписка о залоге. Подробнее об этом мы написали в отдельной статье.

Собственник готов вернуть залог в полном объёме.

Если претензий нет, наниматели могут спокойно забирать деньги или по согласованию сторон заплатить ими за аренду.

Сегодня сложно снять жильё, заплатив только за первый месяц аренды. Как правило, при заключении сделки от арендаторов требуют залог. И чтобы он не пропал безвозвратно, необходима расписка. Рассказываем, как вернуть залог за квартиру, как правильно оформить расписку и зачем она вообще нужна.

Зачем нужна расписка о получении залога за аренду квартиры

По закону наниматели не обязаны платить . Но объявлений о сдаче жилья без депозита почти не бывает — если только вы не снимаете квартиру через Яндекс Аренду. Если арендатор готов внести залог, ему необходимо оформить документы об аренде так, чтобы увеличить свои шансы на возврат этих денег. Ведь договор лишь фиксирует обязательства сторон — но как квартиранту доказать, что он передал собственнику жилья какую-то сумму? Как и в случае с оплатой аренды: взяв расписку с получателя.

Расписка о получении залога за аренду квартиры

Расписка — документ, подтверждающий передачу любого имущества от одного человека другому. По закону расписка требуется для того, чтобы зафиксировать передачу любой суммы выше 10 тысяч рублей, в том числе залога. Текст расписки о передаче залога за съём квартиры можно распечатать или написать от руки — закон признаёт оба способа и не устанавливает строгих правил, как именно должен выглядеть этот документ. Но, если расписка составлена вручную, она не должна содержать никаких помарок: фраза «исправленному верить» здесь не работает. 

Расписка за залог аренды квартиры на юридическом языке считается односторонним договором, поэтому достаточно сделать её в единственном экземпляре. Оформляет её именно арендодатель, то есть тот, кто получил деньги. Чтобы этот документ признал суд, залоговая расписка при аренде квартиры должна быть составлена без ошибок и содержать следующую информацию:

• Место и дату составления документа.
• Название — расписка о залоге за аренду квартиры.
• Полностью фамилии, имена, отчества наймодателя и нанимателя.
• Полные паспортные данные тех же лиц.
• Сумму залога числом и прописью.
• Цель залога. Например, в обеспечение пункта такого-то, договора найма за номером таким-то, от такого-то числа.
• Условия и срок возврата залога. Например, если квартиросъёмщик не нарушил условия договора аренды и нет претензий со стороны наймодателя, залог возвращается в полном объёме в трёхдневный срок после расторжения договора.
• Подписи сторон с расшифровкой.

Все эти пункты не просто формальность. Отсутствие любого сделает расписку бесполезной в суде. Например, если в документе будет просто указано, что одна из сторон передала другой деньги, но не названы порядок и условия возврата, то потребовать залог назад не получится.

Образец расписки за залог аренды квартиры

                            Расписка за залог при аренде квартиры

г. Москва, 30 июля 2022 года

Я, Петров Сергей Игоревич, паспорт (серия и номер), выдан (орган и дата выдачи), зарегистрированный по адресу (адрес регистрации), получил от Васина Ивана Викторовича, паспорт (серия и номер), выдан (орган и дата выдачи), зарегистрированного по адресу (адрес регистрации), деньги в сумме 60 000 (шестидесяти тысяч рублей) в качестве залога по договору найма квартиры от 15 мая 2022 года (далее Договор), расположенной по адресу (адрес помещения). При соблюдении Васиным Иваном Викторовичем условий Договора и отсутствии претензий с моей стороны обязуюсь возвратить деньги в сумме 60 000 (шестидесяти тысяч рублей) в полном объёме в трёхдневный срок после расторжения Договора.

Петров Сергей Иванович _________________

Васин Иван Викторович __________________

Срок действия расписки о залоге за аренду

Срок исковой давности в России по гражданским делам три года. Столько же действует и расписка. Поэтому, если договор найма заключен на больший срок, через три года залоговую расписку необходимо переписать. На этот же срок следует ориентироваться арендатору, который не получил свой залог назад и хочет это оспорить. Если обратиться в суд позднее чем через 3 года, заявление рассматривать не будут.

Нужна ли расписка о возврате залога за аренду квартиры?

Тоже не помешает — чтобы избежать претензий от бывших арендаторов. После возврата залога или его части хозяину жилья нужно получить от бывших жильцов документ, юридически подтверждающий это. Доказательством может быть и соглашение о расторжении договора, но только если в нём сказано о возврате залога.

Если хочется найти квартиру без залога и при этом избежать споров с собственником о каждой поломке или неприятности, произошедшей за время вашего проживания в арендованной квартире, пользуйтесь сервисом Яндекс Аренда. Все квартиры сервиса застрахованы на сумму до 1,7 млн ₽,  причём не только от глобальных проблем типа потопа или пожара, но и от мелких бытовых поломок, происходящих по вине жильца.