Оформление в залог нетипичного имущества, носящего специфический характер
КарьерДанный вид залога является специфичным и неликвидным (с точки зрения залоговой службы банка). С точки зрения предмета залога данный залог относится к категории редких, и залоговая экспертиза такого имущества имеет множество нюансов.
По сути, карьер — это земельный участок с соответствующим разрешенным использованием. Однако сразу стоит заметить, что залоговая операция по принятию в залог карьера (разреза) не тождественна операции по принятию в залог земельного участка.Необходимо сразу рассмотреть вопрос о возможном обращении взыскания на такой предмет залога: в каком случае он может быть ликвидным (в его покупке могут быть заинтересованы) и что необходимо, чтобы новый инвестор мог использовать данное имущество по его прямому назначению.
- иметь права на земельный участок, в пределах которого будет вестись добыча;
- обязательное наличие карьерного оборудования и карьерной техники;
- обязательное наличие лицензии на разработку месторождения (на право пользования недрами). Лицензия выдается собственником месторождения.
Если принять в залог само право на земельный участок, в пределах которого расположен карьер, и все оборудование, которым владеет на праве собственности залогодатель и использует на данном месторождении, то залог все равно будет неликвидным. Необходимо добиться ситуации, когда приобретатель предмета залог способен будет производить работы на данном месторождении, другими словами, чтобы он обладал соответствующей лицензией.
Стоит отметить, что на разработку одного месторождения выдается только одна лицензия определенному лицу (в нашем случае при обращении взыскания обладателем лицензии все равно останется залогодатель). Если исходить из того факта, что лицензия выдается юридическому лицу, то при принятии в залог карьера (разреза, месторождения) необходимо оформлять в залог уставный капитал либо акции того юридического лица, на которое выдана соответствующая лицензия.
Другими словами, при поступлении заявки на экспертизу залога в виде карьера/месторождения параллельно обязательно должны быть рассмотрены залог карьерного оборудования на предлагаемом в залог месторождении, а также залог уставного капитала или пакета акций компании, которой выдана лицензия на разработку (добычу) полезных ископаемых на месторождении.
Воздушное судноК воздушным судам относятся аэростаты, дирижабли, вертолеты, самолеты, махолеты, экранолеты и пр. Воздушные суда подразделяют на гражданские, экспериментальные и государственные. При этом предметом залога могут выступать только гражданские воздушные суда.
Согласно п. 9 статьи 33 Воздушного кодекса Российской Федерации от 19.03.1997 № 60-ФЗ государственная регистрация прав собственности и иных вещных прав на воздушное судно, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а также установление порядка государственной регистрации и оснований для отказа в государственной регистрации прав на воздушное судно и сделок с ним осуществляются в соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом стоит обратить внимание, что статья 131 ГК РФ регулирует государственную регистрацию недвижимого имущества, что дает основания отнести воздушное судно к недвижимому имуществу, хотя такое понятие за воздушным судном в законодательстве РФ не закреплено.
Регистрация согласно данной статье ГК РФ проводится не в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, а в Государственном реестре гражданских воздушных судов Российской Федерации. Данные вносятся в Единый государственный реестр прав на воздушные суда и сделок с ним.
Данная процедура регулируется на законодательном уровне согласно Федеральному закону от 14 марта 2009 года № 31-Ф3 «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними». При этом, согласно Воздушному кодексу РФ, регистрация залога на воздушные суда гражданской авиации производится также в Государственном реестре гражданских воздушных судов Российской Федерации (п.
10 статьи 33 Воздушного кодекса РФ).Идентификацию такого вида залога можно проводить с помощью специально нанесенных на борт судна опознавательных знаков. На гражданское воздушное судно, подлежащее государственной регистрации, помимо государственного и регистрационного опознавательных знаков должно наноситься изображение государственного флага Российской Федерации, могут наноситься изображение флага субъекта Российской Федерации, а также товарные знаки — символы, надписи, эмблемы и иные знаки, зарегистрированные в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
Изображение государственного флага Российской Федерации должно располагаться выше изображения флага субъекта Российской Федерации и по размеру быть больше размера изображения флага субъекта Российской Федерации.В соответствии с требованиями Международной конвенции о гражданской авиации регистрационный номер воздушного судна обычно состоит из пяти символов — латинских букв и цифр, которые наносятся на хвостовое оперение или другие участки самолета.
По символам номера можно определить национальную принадлежность (авиационный регистрационный префикс) воздушного судна, а иногда и его тип. Авиационный регистрационный префикс для воздушных судов гражданской авиации в Российской Федерации обозначается буквами RA, а регистрационные номера выглядят следующим образом: RA-00001 …
- документ-основание (документ, на основании которого залогодатель приобрел в собственность предлагаемое в залог воздушное судно — договор купли-продажи, мены и т.д.);
- свидетельство о государственной регистрации воздушного судна;
- выписка из Государственного реестра гражданских воздушных судов РФ;
- выписка из Единого государственного реестра прав на воздушные суда (ЕГРП ВС);
- документ, подтверждающий проверку технического состояния и определения годности воздушного судна к полетам;
- сертификат летной годности.
При этом действующие сертификаты летной годности очень легко проверить. На официальном сайте Федерального агентства воздушного транспорта (Росавиация) в подразделе «поддержание летной годности» раздела «деятельность» представлены все действующие сертификаты летной годности воздушных судов.
Оценка данного вида имущества так же нетипична, как и сам вид залога. На практике оценка производится только затратным подходом (единственным возможным подходом при оценке воздушных судов). Методы оценки в рамках затратного подхода при определении рыночной стоимости воздушного судна должны быть нетиповыми и учитывать специфику конкретного объекта оценки.
Права требования (имущественные права)Права требования (или имущественные права) по договорам поставки, подряда, контрактам подразумевают сумму, причитающуюся продавцу (поставщику) от покупателя. Данный вид залога специфичен и с точки зрения залоговых рисков является слабым залогом.
Такой вид залоговых операций применяется, как правило, при финансировании пула контрактов заемщика. Для более полного контроля расчетный счет, через который залогодатель (он же продавец или поставщик) контролирует денежный поток по соответствующему договору (контракту), должен быть в обязательном порядке открыт в банке-кредиторе.
Необходимость в таких кредитных операциях обусловлена недостаточностью собственных средств залогодателя для финансирования работ по контракту, по которому ему причитаются определенные платежи в соответствии с данным контрактом. Соответственно залогодателем может быть только продавец (поставщик), обладающий имущественным правом на получение денежных средств от покупателя.Залоговый анализ по данным сделкам проводится с обязательным соблюдением следующих условий:
- расчетный счет залогодателя (продавца, поставщика) должен быть открыт в банке-кредиторе, и реквизиты данного расчетного счета должны быть отражены в контракте, права требования по которому передаются в залог;
- обязательно полное изучение условий контракта, имущественные права (права требования) по которому передаются в залог. В контракте могут быть прописаны запреты на передачу прав требования в залог и на передачу конфиденциальной информации без письменного согласия на это контрагента по контракту (покупателя). При наличии таких запретов в договоре перед заключением договора залога прав требования в обязательном порядке должны быть получены оригиналы писем от покупателя о его согласии на передачу продавцом (поставщиком) конфиденциальной информации и прав требования в залог третьему лицу (банку);
- залоговая стоимость по данному виду залога определяется по оставшимся поступлениям по контракту, имущественные права по которому принимаются в залог, в пользу поставщика (продавца). Необходимо обратить внимание на условия контракта, которые могут повлиять на сумму поступлений, таких как предварительные и авансовые платежи, штрафные санкции по отношение поставщика (продавца). Такие платежи необходимо вычесть из общей суммы контракта. На основании полученной суммы и определяется график финансирования контракта;
- особым моментом, который неразрывно связывает кредитную составляющую сделки с залоговой, является график оплаты услуг по контракту продавцу. Если финансирование контракта банком производится ввиду недостаточности на это собственных средств заемщика, то платежи, причитающиеся заемщику по финансируемому контракту, являются источником погашения. Поэтому сроки выдаваемых траншей в рамках кредитной линии должны быть жестко «завязаны» на график платежей по контракту. Чтобы у заемщика наличествовал положительный финансовый результат от такой операции, в погашение выданного транша на финансирование контракта, права требования по которому переданы в залог, идет не полная сумма поступлений по контракту, причитающихся продавцу, а определенная ее часть. Возможно ограничение задолженности по кредитной линии, открытой заемщику на финансирование контрактов, в определенном размере от оставшихся поступлений по финансируемому контракту за минусом предварительных или авансовых платежей, штрафных санкций в отношении продавца (поставщика), например в размере 80%.
Стандартный набор документов для проведения залогового анализа по данному виду залога выглядит следующим образом:
- копия контракта;
- график выполнения работ/поставки продукции с соотношением с графиком оплаты по контракту;
- согласие контрагента по финансируемому контракту на передачу третьей стороне (банку) конфиденциальной информации, содержащейся в условиях контракта (при наличии соответствующей оговорки в условиях контракта);
- согласие контрагента по финансируемому контракту на передачу третьей стороне (банку) имущественных прав (прав требования) в залог (при наличии соответствующей оговорки в условиях контракта);
- выписка из книги залогов и/или выписка из реестра уведомлений о залоге движимого имущества.
Последний документ при залоговом анализе спорен, так как реестр уведомлений, в который нотариусы вносят обременения на движимое имущество, касается именно движимого имущества. Однако для минимизации залоговых рисков некоторые банки в данный реестр вносят обременения на принимаемые в залог имущественные права по контракту, поскольку судебная практика в данном случае спорная: залогодатель может передать имущественные права (права требования) по контракту нескольким кредиторам, но первичным будет считаться тот кредитор, который ранее других внес обременения в реестр уведомлений о залоге движимого имущества.
Согласно п. 6 статьи 3 Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» от 21.12.
2022 № 367-ФЗ очередность удовлетворения требований залогодержателей, возникших на основании совершенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона договоров залога имущества, не относящегося к недвижимым вещам, сведения о которых внесены в реестр уведомлений о залоге движимого имущества в период с 1 июля 2022 года по 1 февраля 2022 года включительно, определяется по дате совершения договоров залога.
Начиная со 2 февраля 2022 года удовлетворение требований залогодержателей по заключенным ранее договорам залога будет определяться по дате внесения записи в реестр уведомлений о залоге движимого имущества.Еще одной разновидностью залога имущественных прав является залог прав требования по договорам долевого участия.
Как правило, данный вид залога имущественных прав распространен при кредитовании компаний — застройщиков жилой недвижимости. Необходимость в данном залоге при кредитовании застройщиков вызвана недостаточностью активов строительных компаний для того, чтобы покрыть всю задолженность по кредиту, так как для строительства жилого фонда требуется большой объем финансирования.
Залог прав требования по договорам долевого участия подразумевает залог имущественных прав, залогодателем выступает строительная компания/подрядчик. Она обладает правом на жилые площади в строящемся объекте (за исключением реализованных объектов по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.
- необходимо подключение жилого дома к коммуникационным сетям (электроснабжение, отопление, канализация, газоснабжение), для чего запрашиваются документы, подтверждающие выполнение технологических подключений;
- обязательным условием является реализация жилых помещений (квартир) согласно Закону № 214-ФЗ.
Дополнительно при принятии в залог прав требования по договорам долевого участия необходимо запросить следующий пакет документов:
- строительная декларация со всеми изменениями и дополнениями;
- договоры долевого участия;
- расшифровка прав требований на квартиры по этажности и количеству комнат.
Пакет документов может различаться в зависимости от залоговой политики банка-кредитора.
ПортПорт является довольно редким видом залога. Принятие в залог такого вида имущества может быть обусловлено определенной политикой в отношении клиента, так как ликвидность такого залога минимальна. По сути, залог порта представляет собой с точки зрения технологии процесса залог земельного участка, на территории которого расположен порт.
Категориями земель таких земельных участков являются земли населенных пунктов, разрешенное использование — для причалов. Если посмотреть кадастровый паспорт такого земельного участка, то в особых отметках можно встретить следующую фразу: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».
Данная оговорка указана по причине условности границы акватории портов. Территорию порта составляют земельные участки, предоставленные для размещения порта в соответствии с земельным законодательством. Акваторию порта составляет водное пространство внутренних водных путей, выделяемое в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Порт — территория в бухтах или гаванях, устроенная для стоянки кораблей и судов, имеющая комплекс специальных сооружений для их обслуживания: причалы, вокзалы, краны, склады, терминалы, вспомогательный транспорт и т.д. Порты подразделяются в зависимости от территориального признака на речные и морские. Основными характеристиками портов, на которые стоит обратить внимание при экспертизе данного вида залога, являются:
- длина береговой линии;
- грузооборот;
- габаритность морских судов;
- количество причалов;
- акватория порта.
В зависимости от местоположения порта, конъюнктуры морской деятельности на территории местоположения порта данные параметры имеют очень важное значение. Исходя из перечисленных выше характеристик порта можно определить его соответствие осуществлению того или иного вида деятельности.
К примеру, для рыбных портов необходима возможность большого грузооборота порта, а также причалы с соответствующими характеристиками для возможности стоянки рыболовных судов. Для пассажирских портов необходимы иные характеристики, поскольку габариты рыболовных и пассажирских судов различаются, порт должен отвечать требованиям для определенного пассажиропотока.
При этом стоит обратить внимание на развитие того или иного вида деятельности на территории местонахождения порта.Длина береговой линии порта зачастую имеет превалирующее значение, так как от данного параметра зависит число размещаемых причалов, как следствие — габариты морского судна.
Такая характеристика, как грузооборот порта, применима для портов, занятых предпринимательской деятельностью. Данный параметр обозначает соответственно объем разгружаемого в данном порту поставляемого груза.Акватория порта состоит из внешнего и внутреннего рейдов, бассейнов или оперативной акватории у причалов.
Наибольшей по площади частью акватории являются рейды. Внешний рейд, за пределами основных оградительных сооружений, обычно может быть использован для отстоя судов, для перегрузочных операций на плаву и бункеровки судов, снабжения пресной водой, продовольствием и т.д.
Внутренний рейд включает акваторию, обеспечивающую удобный вход и выход судов, а также их разворот и маневрирование. Внутренний рейд примыкает непосредственно к причалам, которые могут быть расположены фронтально или на пирсах. Размеры бассейнов и ширина полосы оперативной акватории у причалов должны обеспечивать удобство выполнения погрузочно-разгрузочных операций.
Следует учитывать, что указанное разделение акватории на отдельные части носит в известной мере условный характер. В некоторых портах отсутствует разделение на внешний и внутренний рейды. Иногда перегрузка на плаву и другие подобные операции производятся как на внешнем рейде, так и на внутреннем.
Соответственно для соблюдения законодательства РФ совместно с залогом земельного участка, на территории которого расположен порт, требуется передача в залог всех объектов капитального строительства, принадлежащих залогодателю и находящихся на данном земельном участке.
Стандартный перечень документов на залог морского или речного порта в основном идентичен пакету документов для залога земельного участка, с одним лишь отличием, выражающемся в специфике данного объекта недвижимости.Оценка порта опирается на доходный подход, в основе которого лежит либо расчет арендной платы за использование порта, либо денежный поток от предпринимательской деятельности (характерен для портов, занятых коммерческой деятельностью).
