Помещения находятся в аренде и что следует учитывать компании при заключении договора аренды

Постоянная ссылка на документ

• URL
• HTML
• BB-код
• Текст

Аренда – это такой вид гражданско-правовых отношений, при котором собственник (арендодатель) на основании договора аренды передаёт своё имущество (движимое или недвижимое) другому лицу (арендатору) во временное владение и пользование или временное пользование.

Правовые аспекты аренды

Арендодатель, заключая договор имущественного найма, не перестаёт быть собственником, но результаты использования арендуемой вещи, такие как продукция, плоды иные доходы являются собственностью нанимателя.

Выступать в роли арендатора могут дееспособные лица, достигшие совершеннолетнего возраста. Несовершеннолетние, недееспособные могут распоряжаться своим имуществом только лишь с согласия родителей или попечителей.

В аренду могут передаваться следующие категории имущества:

• здания и сооружения,
• земельные участки и природные объекты,
• оборудование и техника,
• транспортные средства и т. д.

Законом может быть введено ограничение или запрет на сдачу в аренду некоторых видов имущества.

Арендуемое имущество эксплуатируется согласно условиям, прописанным в договоре, а если их нет, то по его прямому назначению.

Сроки аренды и условия заключения  договара

Соглашение имущественного найма может быть срочным. Если срок использования имущества в договоре не оговорён, то такое соглашение считается бессрочным, т. е. заключённым на неопределённый срок. Стороны

заключившие договор на бессрочный срок, обладают правом в одностороннем порядке расторгнуть его в любое время. В случае когда в аренду передано недвижимое имущество, то обязанность предупредить о расторжении соглашения возлагается на сторону за три месяца до фактического его прекращения, во всех остальных случаях – за один месяц.

Письменная форма заключения соглашения обязательна в случаях, когда:

— один из участников договора юридическое лицо;

— договор имущественного найма заключается сроком больше, чем на один год.

Законодатель оставил за собой право устанавливать максимальные (предельные) сроки соглашения в отношении определённых видов арендуемого имущества.

Поэтому, несмотря на то, оговорён ли какой-либо срок в заключаемом договоре, по истечении определённым законом предельного срока данное соглашение будет прекращено. 

Во всех остальных случаях стороны сами определяют срок действия заключаемого договора аренды. По истечении оговорённого срока, если стороны не имеют никаких взаимных претензий, этот договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, что и раньше.

В случае, когда наниматель планирует в дальнейшем выкупить временное имущество, договор аренды заключается в форме договора купли-продажи.

В договоре имущественного найма в обязательном порядке должны быть прописаны данные, которые позволят определённо установить, какое именно имущество передаётся арендатору, т. е. указывается его цвет, размер, формы, модель и пр. В противном случае такой договор будет считаться ничтожным. Кроме того, в договоре аренды существенными условиями являются: обязанности сторон соглашения, срок, на который передаётся имущество, размер арендных платежей.

Стороны договора имущественного найма, решая вопрос, какими правами будет обладать новый временный владелец, составляют договор с соответствующими правами и обязанностями.

Обязанности сторон

Права и обязанности арендодателя:

• В обязанности собственника входит передача имущества, указанного в договоре аренды, другой стороне на оговорённых условиях.
• Арендодатель вправе получать вознаграждение (плату) за предоставленное имущество.
• При окончании действия договора имущественного найма собственник имеет право истребовать свое имущество обратно от арендатора.

Права и обязанности арендатора:

• Право на требование предоставления арендатором имущества, указанное в договоре аренды.
• Право использовать или владеть и использовать арендуемую вещь по своему усмотрению.
• В обязанности нанимателя входит платить оговоренную в соглашении сумму за временное использование имущества.
• Арендатор должен вернуть имущество по истечению срока действия заключённого соглашения.

Виды договоров аренды

Существует два вида договора имущественного найма:

• договор, согласно которому имущество переходит во владение и пользование арендатору,
• соглашение, по которому имущество передаётся только во временное пользование.

Наиболее частым случаем является первый вариант вещных отношений по договору аренды.

Передача имущества только для использования возможен лишь в таких ситуациях, когда арендодатель может постоянно наблюдать арендуемое имущество, например, в случае, где вещью пользуются в его помещении.

Статус владельца со всеми правовыми последствиями у арендатора появляется в первом случае арендных отношений (владение и пользование).

Смыслом любого договора имущественного найма является получение нанимателем возможности эксплуатации арендованного имущества. За эту возможность соответственно арендатор и платит. Владение имуществом в арендных отношениях является вторичным правом. Ключевым значением здесь обладает слово «возможность».

Важно, чтобы у временного владельца было законное право воспользоваться имуществом, а воспользуется он этим правом или нет – вопрос другой. Это самый важный момент. По идее наниматель может не вносить арендные платежи собственнику за тот временной период, в котором он фактически не имел доступа к арендованному имуществу. Наниматель имеет право взыскать с собственника внесённые им за этот период денежные средства, квалифицируя это как неосновательное обогащение арендодателя.

Что такое право владения?

 Владение – это возможность фактически обладать вверенным имуществом, оказывать на него физическое воздействие. Право владеть вещью позволяет арендаторам решать вопрос о доступе к имуществу, и если то нужно, повлиять на его местонахождение. К примеру, если арендуемое имущество движимое, арендатор может переместить его в пространстве.

Право владения дает возможность арендатору использовать имущество с большей целесообразностью. В зависимости от возникших условий и потребностей, арендатор сможет использовать временное имущество без задержки в эксплуатации по своему усмотрению, в любое время и в любом месте. Судебная практика подтверждает этот факт.

Право владения позволяет нанимателям защищать свои вещные права как собственник в соответствии со ст. 305 Гражданского кодекса (далее — ГК РФ), а именно:

• арендатор вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения или от добросовестного приобретателя,
• наниматель вправе требовать возврат или возмещение доходов, которые незаконный владелец получил или должен был получить за все время своего владения имуществом,
• временный владелец также может защищать права от нарушений, не связанных с лишением владения.

Имущество, которым владеет арендатор по заключенному договору аренды, все время находится под его контролем; у нанимателя имеется возможность на своевременное реагирование в случае посягательства на вверенное имущество со стороны третьих лиц, в том числе используя возможность ограничить доступ к нему.

Особенности владения

Право владения имеет еще такую особенность: арендатор может защищать свои вещные права в общем порядке только с момента фактического поступления во владение арендуемого имущества. Дата заключения договора аренды может не совпадать с датой фактического перехода вещи от собственника к нанимателю, поэтому передачу вещи от собственника к новому временному владельцу целесообразно оформить актом приёмки-передачи.

Право владения и пользования имуществом позволяет арендатору, с согласия собственника, сдавать арендуемое имущество по договору субаренды, предоставлять его в безвозмездное пользование, закладывать арендные права на имущество, вносить арендные права в уставной капитал некоторых видов юридических лиц. Кроме того, арендные права могут передаваться по наследству.

Временный владелец должен поддерживать арендуемое имущество в надлежащем состоянии, нести расходы по его содержанию, проводить текущий ремонт за свой счет. Капитальный же ремонт входит в обязанности арендодателя. Если капитальный ремонт проводится нанимателем, то он вправе потребовать у собственника возместить потраченные средства, как вариант, засчитать её в счёт арендной платы.

При прекращении арендных отношений, наниматель должен вернуть имущество в том состоянии, в котором получил с учетом нормальной амортизации, или в том виде, что обусловлён договором.

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.

Как составить договор аренды

Виды договора аренды

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.

Какие документы нужны для заключения договора аренды

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.

Как правильно оформить договор аренды

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер () и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.

Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

1. бесплатный ремонт;
2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
3. уменьшение арендной платы;
4. замена имущества.

Если недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у  еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Рассказываем о законах простым языком

Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и арендодатель должны действовать добросовестно. За недобросовестность виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в Гражданском кодексе РФ. Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить друг друга исполнять свои обязанности, например включить в договор право арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет платить.

Но споры все равно возникают, чаще всего просрочки внесения арендной платы. Например, в 2018 году в Москве арбитражный суд взыскал 947 тысяч рублей долга по арендной плате и 81 тысячу рублей пени за просрочку платежей, а в 2019 году арбитражный суд взыскал 770 тысяч рублей долга по арендной плате и 492 тысячи рублей в качестве штрафных санкций, предусмотренных договором.

В каких случаях можно досрочно расторгнуть договор. Арендодателя можно наказать за предоставление имущества с опозданием по оговоренным срокам, не пригодного для использования и без обязательств:

• без важных документов типа полиса ОСАГО;
• без принадлежностей, например без ключа от электрощита;
• с недостатками, мешающими пользованию, например со сломанной входной дверью;
• с неоговоренным обременением, например, через сдаваемое помещение разгружают товары соседнего магазина.

В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и договорных санкций.

Арендатора можно наказать за:

• использование имущества не по назначению, например, когда запрещено таксовать договором аренды автомобиля;
• порчу имущества или уклонение от ремонта;
• просрочку оплаты больше двух раз подряд;
• другие действия, запрещенные договором.

Арендодатель вправе направить арендатору письменное предупреждение о нарушении договора, а если реакции не последует — досрочно расторгнуть договор через суд. При этом с виновника отдельно взыскивают убытки и отдельно штрафы за недобросовестность.

Расторжение договора не прекращает ответственность сторон. За просрочку или возврат поврежденного имущества арендатор должен заплатить неустойку, плату за время просрочки и убытки. Но и арендодатель обязан компенсировать убытки, если новый договор заключен не с добросовестным арендатором.

Особенности договора аренды недвижимого имущества

Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения действует только в письменном виде, а если срок аренды больше года — только после государственной регистрации.

Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.

Отдельный договор аренды земли под зданием подписывать не нужно. Продажа земли ни на что не повлияет.

Арендная плата — существенное условие договора аренды здания или сооружения. Договор не действует, пока стороны не согласовали цену.

В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.

Арендатор получает недвижимость по передаточному акту. Пока акт не подписан, договор не исполняется. Но можно и в самом договоре аренды указать, что он имеет силу передаточного акта. После окончания срока аренды снова подписывается передаточный акт.

Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

Особенности договора аренды движимого имущества

Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Прокат — это аренда движимого имущества. Договор проката всегда публичный, то есть условия известны заранее и одинаковы для всех.

Арендную плату за прокат согласовать нельзя, она всегда имеет фиксированный денежный размер. Деньги за неиспользованный период арендодатель возвращает.

Максимальный срок договора проката — один год. Договор не продлевается, и право преимущественного возобновления для прежних арендаторов не действует. Арендатор может отказаться от проката, предупредив об этом за 10 дней.

Вещи отдают не просто так: сначала проверяют их исправность, а потом объясняют арендатору, как пользоваться. Или дают письменную инструкцию.

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.

Взятую в прокат вещь нельзя никому передавать. А все обязанности по ремонту лежат на собственнике вещи.

В своей многолетней практике я не встречал идеальных договоров. Но правильно составленное соглашение поможет сберечь деньги, время и нервы.

У тех, кто ведет свой бизнес и арендует помещение под магазин, кафе, офис или производство, часто возникают сложности. Например, предприниматель проговорил с собственником все важные условия, но в текст договора они или не попали, или включены в таком виде, что арендодатель может их не выполнять.

Бывают случаи, когда уже после подписания арендодатель требует выполнить , о чем не договаривались — и ссылается на пункты, на которые арендатор не обратил внимания, когда подписывал договор.

В статье я расскажу о некоторых правилах, которые помогут избежать подобных проблем.

Убедитесь, что помещение действительно подходит

Аренда — это передача имущества в пользование за плату на какое-то время.

Чтобы арендовать помещение законно, нужно заключить договор. Но до того как приступать к согласованию условий, важно правильно выбрать объект аренды, то есть помещение.

Коммерческая недвижимость — инструмент бизнеса. И если помещение не отвечает задачам предпринимателя, даже безупречный договор аренды не спасет. Одна из самых типичных ошибок: арендовали больше квадратных метров, чем нужно.

«Посмотрел помещение — красивый вид из окна, нужно брать», — думает предприниматель. «А что делать с подвалом, потом придумаю. Найду субарендатора и отобью затраты».

Эмоции не должны перекрывать расчет. Для владельца недвижимость — это актив, каждый метр которого должен приносить прибыль. Ведь платить нужно независимо от того, используется помещение или нет, хорошо идет торговля или сейчас несезон. Дополнительные метры можно добавить в будущем, когда будет ясно, что без них не обойтись.

Не только площадь, но и другие характеристики объекта также должны соответствовать целям аренды. Вот на что стоит обратить внимание.

Удобное месторасположение в зависимости от задач бизнеса. Помещение должно находиться в нужном месте. Если открыть модный салон красоты возле промзоны, в него выстроится очередь из посетителей. Если в радиусе ста метров уже есть четыре кофейные точки, смысл открывать пятую?

Например, магазин продуктов требует свободного проезда и зоны для разгрузки фургонов поставщиков. Если вы откроете торговую точку в красивом и удобном помещении, к которому не могут подъезжать автомобили с товаром — такой магазин, скорее всего, долго не протянет с доставкой товаров.

Какие есть требования к деятельности бизнеса с точки зрения закона. Для некоторых видов экономической деятельности действуют свои законодательные требования. Их очень много, и они могут быть установлены самыми разными нормативно-правовыми актами.

Есть требования, установленные федеральным законодательством, вот некоторые примеры:

1. Нельзя арендовать жилое помещение под офис, склад, салон красоты или для других бизнес-нужд — это запрещено Жилищным кодексом.
2. Для заведений общепита в жилом доме нужна отдельная вытяжная вентиляция. Труба должна проходить снаружи дома и выступать над крышей не менее, чем на метр. За невыполнение этих норм заведение могут оштрафовать или закрыть на 90 дней. Если планируете открывать кафе в жилом доме, надо подумать не только о дополнительных затратах на обустройство отдельной вытяжной системы, но и  такое в принципе. Против крепления трубы к стене могут выступить жильцы. Или здание может оказаться историческим объектом, на фасад которого нельзя ничего крепить.
3. В подвальных этажах запрещается размещать производства, мастерские, склады и в том числе организации детского досуга. Так что, например, под детскую студию рисования подвал лучше не арендовать.
4. Местные власти в регионах могут устанавливать дополнительные требования. Например, в Москве запрещена розничная торговля алкоголем, если на расстоянии до 100 метров от входа в магазин расположены детские, образовательные организации, студенческие общежития, библиотека, рынки.

Заранее проверьте, что помещение соответствует всем требованиям в зависимости от того, чем вы собираетесь заниматься.

Почему это важно: если уже арендованное помещение по  причинам не подходит бизнесу, риски за это несет арендатор. Если предприниматель решил торговать сигаретами и снял помещение, а потом узнал, что торговать табаком там нельзя — это проблема предпринимателя.

Арендатору не вернут вложенные в помещение деньги за аренду или ремонт, а суд в такой ситуации поддержит арендодателя — так считает Высший арбитражный суд.

Тщательно подойдите к выбору помещения

1. Продумайте, в каком районе удобнее будет выстроить логистику бизнеса.
2. Посмотрите, в выбранном районе конкурентов.
3. Посчитайте бюджет: какую часть вложенных в дело средств можно потратить на аренду. Не забудьте прибавить к ставке стоимость коммунальных и эксплуатационных платежей. Сопоставив это с планом доходов, можно определить предельную площадь помещения, оплата которой не будет в тягость.
4. Узнайте, обязательные требования для помещений под вашу деятельность — поищите информацию на сайте , обратитесь в местные органы власти, пообщайтесь с конкурентами по цеху, проконсультируйтесь с юристом.

После такой подготовки вы будете понимать, где и какое помещение необходимо, и сможете выбрать подходящее. А дальше можно приступать к договору аренды.

Договор аренды должен соответствовать закону

Совершение разных сделок и арендных в частности регулируется Гражданским кодексом РФ. Бывает так, что стороны не поняли или не выполнили норму ГК, такие споры решают в суде. Судебную практику по вопросам аренды тоже стоит учитывать, чтобы понять, как должны исполняться эти нормы.

Договор, который заключили без учета обязательных требований, могут признать незаключенным, либо недействительным в суде. С таким иском может обратиться, например, собственник помещения. Договоры аренды чаще всего признаются незаключенными , что стороны не согласовали условия или недостаточно точно описали предмет договора, поэтому нельзя доказать, что имущество было передано.

Для бизнеса это огромный риск, потеря вложений и времени и перспектива оказаться на улице. То, что стороны получили по незаключенному договору, они обязаны вернуть друг другу. А вот требовать выплаты штрафов и неустоек нельзя. То есть арендатор должен вернуть помещение, и с этим сложностей не возникнет, ведь недвижимость никуда не делась. Арендодатель должен вернуть полученную за аренду плату, но этот процесс может сильно затянуться.

Как зарабатывать на своем деле

Лучшие материалы о бизнесе в вашей почте каждую неделю. Бесплатно

Что сделать, чтобы ваш договор аренды не был признан незаключенным

Договор должны подписать уполномоченные стороны. Со стороны арендодателя это лицо, которое имеет право распоряжаться недвижимостью: собственник или его представитель. Иногда владелец передает имущество в управление, тогда со стороны арендодателя договор подписывает управляющая компания.

Право собственности подтверждается регистрационной записью в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Чтобы убедиться, что с вами общается действительно собственник, можно заказать выписку из реестра — через МФЦ. Данные лица, указанного в выписке в качестве владельца, должны совпадать с указанными в договоре данными арендодателя.

Если договор заключается с физическим лицом, и подписывает не владелец помещения, а его представитель — убедитесь, что у подписанта есть нотариальная доверенность с соответствующими полномочиями. Если собственник помещения — организация, то нотариальной доверенности не будет, в этом случае она необязательна.

В тексте доверенности должна быть фраза со смыслом: «Имеет право подписывать от имени доверителя договоры аренды, которые касаются принадлежащего доверителю недвижимого имущества». Нотариальную доверенность можно проверить по реквизитам в реестре ФНП — Федеральной нотариальной палаты.

Договор заключают письменно в виде единого документа, который подписали обе стороны. Единый в буквальном смысле означает цельный, это документ на нескольких скрепленных страницах, на котором должны быть подписи обеих сторон договора.

По желанию сторон договор может быть удостоверен нотариусом. Нотариус — дополнительный гарант законности сделки, он проверяет правоспособность сторон и не пропустит в договор противоречащие закону пункты.

Из своей практики могу сказать, что нотариуса для заверения договора аренды привлекают, если арендуют большое, надолго и за много денег. Например, складской комплекс площадью 10 000 м² на 10 лет. Нотариус — это дополнительные расходы и отсутствие гибкости — любые изменения к нотариальному договору тоже нужно будет удостоверять у нотариуса. Поэтому для аренды небольших помещений обычно заключают простой договор.

Что такое существенные условия договора и зачем они нужны

Чтобы договор считался заключенным, стороны должны согласовать в тексте существенные условия. Это главные положения, без которых сделка не будет иметь смысла. Это касается вообще любых договоров, не только арендных.

Для любого договора существенными считаются условия:

1. О предмете договора.
2. Которые прямо названы существенными в законе.
3. Которые считает такими одна из сторон договора.

Исходя из положений гражданского кодекса и судебной практики, для договора аренды нежилого помещения можно выделить такие существенные условия:

1. Предмет — объект аренды.
2. Цена.
3. Срок.
4. Момент передачи и возврата помещения.
5. Любые другие, о которых одна из сторон заявит как о существенных.

Например, в помещении протекает крыша, но по всем остальным параметрам оно подходит арендатору. Вопрос, за чей счет и в какой срок устранят протечку, для арендатора будет существенным, поэтому такие моменты нужно уточнить в договоре.

Рассмотрим каждый пункт подробнее.

Почему важно подробно описать объект аренды

Предмет договора, то есть объект аренды, должен быть индивидуализирован, то есть подробно описан в договоре.

Нужно указать площадь, адрес, номера комнат или помещений, если применимо — кадастровый номер.

Кадастровый номер — это индивидуальный номер объекта недвижимости. Если в аренду передается не все помещение, а только его часть, кадастрового номера у объекта такого договора не будет.

Если в договоре недостаточно четко описан его предмет, такой договор может быть признан судом незаключенным. Чтобы предотвратить разбирательства, на этапе заключения договора стоит приложить выписку из Единого государственного реестра недвижимости и планировку помещения. Если таких данных нет, условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор — незаключенным.

Примеры из судебной практики

Арендатор остался без помещения. Институт восстановительной медицины арендовал нежилое помещение у фирмы. Но вместо того чтобы передать помещение институту, арендодатель прислал уведомление о прекращении договора.

Институт остался без помещения и обратился в суд. Арендодатель предъявил встречное требование — признать договор аренды незаключенным. Дело было в том, что в договоре упоминались два приложения, в которых должны были перечислить все помещения и их поэтажный план — это было существенное условие. Ни одно из приложений не было подписано.

В итоге суд отказал арендатору и признал договор аренды незаключенным, так как в нем не содержалось ни одного идентификационного признака помещений, кроме указания на само здание и общую площадь.

Не определили объект аренды. Две организации заключили долгосрочный договор аренды здания площадью 5338,8 м², а в дополнительном соглашении уточнили номера и площади арендуемых помещений. Но дальше возникли проблемы с регистрацией, и арендодатель обратился в суд.

Общая сумма площадей в допсоглашении была указана 5066,4 м², а в тексте договора площадь была другая — 5338,8 м². Еще в договоре было расхождение в 10 квадратных сантиметров между площадью помещений первого этажа.

Суд решил, что объект аренды в договоре не определен, поэтому договор не заключен, значит, не может быть зарегистрирован. Это решение в итоге было отменено судом апелляционной инстанции, и стороны, изрядно потрепав себе нервы, заключили мировое соглашение.

Размер арендной платы нужно зафиксировать в договоре

Само определение аренды по закону подразумевает обязательную возмездность, поэтому в договоре должен быть прописан размер платы за использование помещения. Без этого договор считается незаключенным.

Для того чтобы это существенное условие договора считалось согласованным, достаточно указать размер платы в рублях за нужный период — чаще всего это месяц. Можно сделать оговорку про налог на добавленную стоимость, или НДС: в ставку или не начисляется. Но обычно, если из договора непонятно, цена НДС, считается, что включает.

Чтобы избежать недоразумений, в договоре следует указать, что входит в арендную плату, кроме самой платы за пользование помещением. Это может быть оплата коммунальных услуг, уборки или размещения внешней рекламной конструкции, плата за использование оборудования или еще, о чем арендатор договорился с арендодателем.

Если условие о размере арендной платы не согласовано, договор аренды не считается заключенным — это зафиксировано в гражданском кодексе.

Арендная ставка, включающая только оплату коммунальных услуг, противоречит принципу возмездности аренды, и такой договор считается незаключенным. То есть аренда только за коммуналку нарушает закон.

Кроме размера ставки при долгосрочной аренде важно договориться, как будет меняться плата. Так арендатор будет понимать, когда и на сколько будет увеличена ставка, и сможет просчитать свой бюджет.

Чаще всего если договор заключают на срок менее года, то ставка фиксируется на все время аренды. Если речь о долгосрочной аренде — больше, чем на год — обычно с каждого нового года аренды ставка увеличивается.

Обычно арендодатель и арендатор договариваются, что ставка увеличивается раз в год на некий процент от текущей ставки. Раньше этот процент любили привязывать к индексу инфляции — величине изменения цен на разные товары и услуги, которую рассчитывает Росстат. Последние годы часто указывают определенную цифру, в среднем не более 5%.

Какой срок аренды выбрать

Аренда — передача вещи в пользование на время, поэтому в договоре должен быть указан срок, на который помещение сдается. Есть три вида договора аренды, каждый имеет свои плюсы и минусы.

Договор на неопределенный срок. Основной риск такой сделки — любая из сторон может прекратить ее, когда захочет и без объяснения причин. Достаточно письменного предупреждения за три месяца до такого прекращения. Плюс такого договора — его не нужно регистрировать.

В своей практике я практически не встречал, чтобы такой договор заключали при аренде коммерческих помещений. Считаю, что такой договор для бизнеса — не очень удачный вариант, слишком большая доля риска.

Долгосрочный договор. Его заключают, если помещение сдается на год или дольше. Такой договор нужно зарегистрировать в Росреестре.

Документы на регистрацию подаются через центр госуслуг — МФЦ, это может сделать одна из сторон.

Как зарегистрировать договор

1. Записаться на конкретное время и дату на прием в МФЦ.
2. Прийти в назначенное время с паспортом.
3. Заполнить заявление — его распечатают на месте сотрудники МФЦ.
4. Уплатить госпошлину 2000 , если заявление подает физлицо или индивидуальный предприниматель. Для юрлиц пошлина 22 000 . Реквизиты для оплаты можно узнать в МФЦ, обычно стоят терминалы для оплаты.
5. Подать заявление и приложить минимум один подписанный оригинал договора аренды и копию чека, подтверждающего уплату госпошлины.
6. Также нужно приложить: согласие залогодателя, если помещение в залоге, и нотариально заверенное согласие супруги или супруга арендодателя — физлица, если помещение приобреталось в браке.
7. После подачи получить опись поданных документов, на ней будет указан номер заявки. По номеру заявки можно отслеживать статус регистрации.

Все изменения долгосрочного договора, в том числе и о досрочном прекращении аренды, тоже нужно зарегистрировать.

Если все документы в порядке, через 9 рабочих дней Росреестр должен зарегистрировать договор, то есть внести в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — запись о том, что помещение арендуют.

Заявителю возвращают экземпляр договора с отметкой Росреестра — номером записи с печатью ведомства — в  МФЦ, где подавали заявление на регистрацию.

Краткосрочный договор. Действие такого договора обычно длится 11 месяцев. Он не подлежит обязательной регистрации, а условия и порядок досрочного прекращения стороны могут согласовать по своему усмотрению.

Если срок договора истек, но стороны продолжают его исполнять — действие договора возобновляется на неопределенный срок. То есть к такому договору применяются условия договора, который заключили на неопределенный срок.

Например, предприниматель и собственник не были знакомы и заключили краткосрочный договор, чтобы присмотреться друг к другу. К окончанию краткосрочного договора поняли, что им комфортно друг с другом и продолжили работать, ничего не подписывая дополнительно, чтобы не тратить время.

В этом есть плюсы: договор по сути становится долгосрочным, но не нужно тратить деньги и время на его регистрацию в Росреестре. Минусы тоже есть: бессрочный договор любая из сторон может прекратить в любой момент, достаточно письменно предупредить об этом за три месяца.

Краткосрочный договор, действие которого продлено, регистрировать не нужно.

Зачем нужен акт приема и передачи помещения

В договоре аренды необходимо указать еще один важный момент — передачу помещения, то есть начальный срок аренды, а также дату возврата.

Все это описывается вместе с состоянием помещения, перечнем имущества и документов, которые передаются арендатору, а потом фиксируется в акте приема-передачи — обязательном документе, который подтверждает факт и дату передачи помещения.

Возвращается помещение тоже по передаточному акту. Пока не подписан акт возврата, арендатор обязан уплачивать арендную плату, даже если срок договора закончился и помещение физически свободно.

Пример из судебной практики

Компания и предприниматель спорили о дате прекращения договора, арендодатель требовал ИП выплатить ему около 3,5 млн рублей.

Арендатор отказывался от уплаты и аргументировал свою позицию тем, что он написал письменное уведомление о прекращении договора. Но арендодатель утверждал, что договор не может быть прекращен, так как они не подписали акт возврата помещения, о котором сказано в договоре.

Суд поддержал позицию собственника и обязал арендатора выплатить арендную плату, начисленную до даты подписания документа, который подтвердит возврат помещения собственнику.

В постановлении Апелляционного суда говорится: если стороны установили в договоре порядок досрочного прекращения, то этот порядок нужно соблюдать. То есть в судебном деле выше прав арендодатель, который настаивал на оформлении указанных в договоре документов.

Все договоренности должны быть зафиксированы на бумаге

Заключение сделки должно следовать логике. Если вам важен определенный вопрос — о нем нужно договориться. Если вы о  договорились — это должно быть в договоре. А когда договор подписан, его нужно выполнять.

Для сотрудничества договор аренды не нужен: чтобы начать пользоваться помещением, не нужно согласовывать все мелочи — хлопнули по рукам, и вперед. Но когда начинается спорная ситуация и стороны не могут договориться, то поднимают документ и читают, что там зафиксировано. Иногда оказывается, что текст отличается от устных договоренностей.

Когда суд разбирает условия договора, он учитывает буквальное значение содержания. Если буквальное значение неясно, то его определяют, сравнивая с другими условиями и смыслом договора в целом. То есть чем ближе договор к тому, что происходит в реальности — тем надежнее.

Поэтому важно, чтобы все значимые для вас вопросы были записаны в договоре — и были выражены однозначно. Проговорить детали лучше несколько раз — пока обе стороны не убедятся, что понимают одно положение одинаково. Если есть двусмысленность, меняйте на однозначность.

Что еще важно учесть при составлении договора аренды

Кроме всего, о чем мы говорили выше, в договор аренды можно включить и другие положения — все, о чем условятся арендатор и арендодатель.

Отсрочки платежа, каникулы по оплате, льготные периоды. Каникулами называют период, который нужен арендатору, чтобы подготовить помещение для работы, например сделать ремонт и завезти оборудование.

Во время каникул арендная плата не начисляется. Если стороны договорились об этом устно, но не зафиксировали в договоре — льгота может оказаться пустым звуком. Собственник не обязан давать льготы, арендные каникулы — это результат взаимных договоренностей.

Писать «первый месяц плата не начисляется» неверно, это нарушает принцип возмездности аренды. Пример хорошей формулировки: «Аренда за первые два месяца — 1 , дальше — 200 000  в месяц».

Если после подписания договора стороны договорились о  еще условиях, которые меняют размер или порядок оплаты, их фиксируют письменно в дополнительных соглашениях.

Ремонт, содержание, улучшения помещения. По общему правилу капитальный ремонт делает собственник, текущий — пользователь помещения.

Вопросы внепланового ремонта, а конкретно, кто и в каких случаях оплачивает такой ремонт, лучше расписать подробнее. Например, если случилось затопление, важна причина аварии. Если труба лопнула от старости — это зона ответственности собственника. А если потоп сотрудника арендатора — ремонт будет за счет арендатора.

Если арендатору требуется переоборудовать помещение, например установить перегородки, это тоже следует обозначить в договоре. Имеет смысл добавить, эти улучшения отделимыми или неотделимыми, собственник компенсировать их стоимость. При прекращении аренды это исключит споры о возможности и необходимости их демонтажа.

Принадлежности, необходимые для нормального использования помещения. Это могут быть, например:

• системы водоснабжения, канализации, электроснабжения;
• ключи, магнитные карты, брелоки от шлагбаума;
• документы: декларация пожарной безопасности, паспорта приборов учета, схема электросети и ;
• оборудование: кондиционеры, бойлер, видеокамеры, светильники;
• имущество: мебель, кулеры для воды, оргтехника.

Если подобные принадлежности передаются арендатором вместе с помещением, то стоит перечислить их вместе с идентификаторами, например серийными номерами, моделями и фотографиями. В этом перечне стоит указать состояние принадлежностей и их восстановительную стоимость — то есть сумму, которую должен заплатить арендатор, если сломает вещь. Стоит оговорить, плата за их пользование в арендную ставку или оплачивается отдельно.

Право субаренды, то есть возможность сдать часть арендованных площадей третьему лицу. Важно определить, арендатор такое право. И если имеет, то какой порядок реализации такого права. Например, с предварительного письменного согласия арендодателя или простым уведомлением по факту.

Порядок досрочного прекращения договора. Одна из главных болей арендодателя — простой помещения: прибыли нет, затраты есть. может переживать, что потратился на ремонт, а собственник выгонит из помещения.

В гражданском кодексе прописаны условия, при которых арендатор и арендодатель могут расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Например, если арендодатель сдал помещение, но каким-то образом мешает им пользоваться. Или арендатор не платит за помещение больше двух раз подряд. Но есть один важный момент.

В тех случаях, которые указаны в статьях 619 и 620 ГК РФ, договор расторгается досрочно не стороной-инициатором, а судом. То есть такое прекращение арендных отношений может занять немало времени. Поэтому в договоре стоит четко проговорить, когда и в каком порядке сторона может выйти из арендных отношений без обращения в суд.

Здесь очень важно сформулировать условия недвусмысленно. Например, формулировка «Договор может быть прекращен в случае нарушения условий договора другой стороной» — не лучший вариант, потому что звучит неконкретно.

Пример хорошей формулировки без разночтений:

«Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке в случае просрочки выплаты арендной платы более, чем на 14 календарных дней от предусмотренных договором сроков».

Односторонний отказ от обязательств запрещен, кроме случаев, когда это прямо согласовано сторонами в договоре. То есть нельзя просто взять и перестать исполнять договор, например прекратить платить арендную плату. Условия договора нужно выполнять.

Нужен ли юрист при заключении договора

Аренда, как и любая другая профессиональная сфера деятельности, требует специальных знаний и навыков их применения.

Не стоит учиться на своих ошибках — их уже много раз допускали другие. В интернете можно найти много советов и кейсов, но в каждой конкретной ситуации есть свои особенности. Плюс законодательство регулярно обновляется, и совет, актуальный еще вчера, сегодня может в лучшем случае не принести пользы.

Перед тем как подписать договор, советую проконсультироваться с юристом, дать ему почитать договор, рассказать, что вам нужно. Здесь как в медицине — профилактика лучше, чем лечение.

Как заключить договор аренды коммерческого помещения

1. Определите задачи, которые должно решать помещение для вашего бизнеса.
2. Узнайте, требования к вашей деятельности, которые стоит учесть при выборе помещения.
3. Найдите помещение, наиболее подходящее вам по месту, площади, формату.
4. Переговорите с собственником, поймите, ваши интересы.
5. Запросите на проверку документацию по помещению, данные собственника.
6. Подключите для переговоров и составления документов юриста. Убедитесь, что все условия и важные моменты и вы, и арендодатель понимаете однозначно.
7. После одобрения финального варианта текста — распечатайте по экземпляру каждой стороне, подпишите на каждой странице, составьте передаточный акт.
8. Сохраняйте оригиналы документов и выполняйте условия договора.